成都城市综合体调研报告课件

城市综合体调研报告TheresearchreportofCBD城市综合体调研报告Therese1目录综合体概况成都综合体现状金牛区综合体调研情况案例分析综合体价值及总结目录综合体概况2综合体的定义Thedefinitionofthecomplex国内外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词Hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shoppingmall（购物中心）、convention(会议中心、会展中心)、apartment（公寓）、首个字母的缩写。ComplexdomesticandinternationalcitiestheEnglishtonamedhopsca,istheEnglishwordHotel(hotel),office(officebuildings),park(Park),shoppingmall(shoppingcenters),theconvention(conferencecenter,exhibitioncenter),apartment(apartment)first-letterabbreviation.综合体的定义Thedefinitionofthe3CBD商业综合体定义与分类CBD——英文全称为CentralBusinessDistrict即中央商务区最早产生于上世纪20年代的美国现代大都市的CBD——是经济生活国际化的产物；是适应生产力进步的结果；同时也应是一个城市现代化的象征与标志。优点节约城市用地，集中使用能源，综合多种功能等ClassifyCBD商业综合体定义与分类CBD——优点节约城市4CBDBusinessResidentialOfficeServicedApartmentsOfficeLargeshoppingmallsStreetshopsUndergroundpedestrianstreetCBDBusinessResidentialOfficeSe52023/8/126成熟CBD的功能结构ThefunctionalstructureofthematurityoftheCBDE区公共管理及办公机构区PublicManagementand

OfficeareaC区商务办公区Business

OfficeareaD区:餐饮娱乐、及临时居住区Diningandentertainment,

Andtemporary

ResidentialareasF区居家住宅区Home

ResidentialB区次级零售区Secondary

RetailareasA区高档零售区Topgrade

Retailareas混合区Mixingzone周边区域功能延续动态发展Surroundingareas

Functioncontinuation

Dynamicdevelopment功能延续区Functionofthecontinuationarea2023/8/16成熟CBD的功能结构D区:餐饮娱乐、F区B62023/8/127居住空间Livingspace

——

新区不是某一社会阶层的中心区，应多元设置；办公空间Officespace

——

金融/商务/商业贸易/公寓式办公/酒店式公寓；商务活动Businessactivities

——

从产业发展角度出发，包括：酒店会议中心、展览中心、高新科技成果、高科技人才交流中心；商业零售Commercialretail

——

从满足住宅、商务办公功能设置：商业零售（平价超市、主题商场、大百货、仓储购物中心等）、餐饮、酒吧娱乐等CBD主体功能的分类：CBDmainfunctionalclassification2023/8/17居住空间Livingspace——C7中庭式Atrium叠加式Stacking分离式Separate组合方式及流线分析其他流线Elseline商业流线Businessline

相贯式

Intersectiontype并列式Parallel中庭式叠加式分离式组合方式及流线分析其他流线Elseli8结构组成Structureandcomposition结构组成Structureandcompositio9CBD的形态2023/8/1210CBD的形态——TheshapeoftheCBDCBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；ArchitecturalformoftheCBD:thelarge-scalemodernbuildingsCBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设施，市政交通、通讯条件完备；CBDbuildingfeatures:alargenumberofbusinessoffice/hotel/apartmentsandotherfacilities,municipal

Transportation,communicationconditionsofcompleteCBD的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施及一定量的传统商业零售类职能设施；FunctionsofthefacilitiesintheCBD:businessoffice,financialandserviceclassfacilitiesofthethreefunctions

Andacertainamountofthetraditionalfunctionsofthecommercialretailfacilities;CBD的形态2023/8/110CBD的形态——Thesh10CBD的形态2023/8/1211CBD对城市的作用——TheroleoftheCBDofthecity-

管理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。Management,finance,serviceinnovationismakingit

Thebirthplaceofthecoreofeconomicdevelopmentandeconomicchange.CBD的形态2023/8/111CBD对城市的作用——11树形交通体系Treetransportationsystem通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来。Throughthebasement,undergroundmezzanine,bridgeslayeroforganicplanningandconstructiongroupsintheundergroundorgroundtransportationandpublicspacethroughout树形交通体系Treetransportationsys12现况分析成都市市内商业综合体小计，城北14座，城东22座，城西20座，城北38座，中心城区11座，总计105座，大部分综合体项目以公寓、写字楼出售为主，酒店及商业部分自持。（2012年前的规范）2012年成都综合体标准出现后，能满足要求的只有16个现况分析成都市市内商业综合体小计，城北14座，城东22座，城13成都综合体标准出台，不是大型项目都叫“城市综合体”“成都标准”首次出现，2012年6月7日，成都在全国率先对大型城市综合体项目进行定义，

制定的《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》正式实施，对新审批的城市综合体项目在性质、选址、规模和规划等方面给予了新的要求。要求临近轨道交通站点、15万平米起体量、具备商业性质用地和至少三种城市功能规划。应临近轨道交通站点；应临两条（含两条）以上道路二环路以内的，不宜小于15万平方米；二环路以外的，不宜小于30万平方米应由商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育、交通、住宅等三种或三种以上的城市功能组成规划用地性质应为商业服务业设施用地、商业服务业设施兼容住宅用地成都综合体标准出台，不是大型项目都叫“城市综合体”“成都标准14新标准出台，符合标准综合体大幅缩水（只有16个项目）新标准出台，符合标准综合体大幅缩水（只有16个项目）15新标准出台，符合标准综合体大幅缩水（只有16个项目）新标准出台，符合标准综合体大幅缩水（只有16个项目）16产品分布集中度高、未来同质化竞争明显备注：以上为总体量在10万平米以上的64个项目分布示意图新世纪环球中心（176万㎡）金牛万达广场（110万㎡）成都大魔方（105万㎡）绿地世纪城（83万㎡）中铁西城（70万㎡）华润万象城（32万㎡）来福士广场（32万㎡）棕榈泉国际中心（26万㎡）复城国际（23万㎡）北城天街（70万㎡）时代天街（180万㎡）世豪广场（77万㎡）阳光100米娅中心（30万㎡）江宇天府城（138万㎡）布鲁明顿广场（17万㎡）传化国际新城（110万㎡）新熙门（12万㎡）唐人街（70万㎡）雄飞中心（14万㎡）北欧知识城（240万㎡）中粮大悦城（25万㎡）环球贸易广场（130万㎡）美年广场（100万㎡）福年广场（18万㎡）绿地国际花都（100万㎡）珠江国际新城（24万㎡）华置广场（43万㎡）摩根中心（13万㎡）晶融汇（18万㎡）城北天地（48万㎡）成都水游城（57万㎡）富森美家居法国风情长廊（50万㎡）沙湾现代城（60万㎡）成都国际商城（32万㎡）仁恒广场（20万㎡）大鼎世纪广场（20万㎡）莱蒙置地广场（14万㎡）富力天汇（30万㎡）国际金融中心（44万㎡）凯德广场天府（28万㎡）华润翡翠广场（14万㎡）在售或已营业未售龙之梦（180万㎡）优品时代（50万㎡）德坤新天地（18万㎡）天来国际广场（60万㎡）协信项目（22万㎡）万科砖石广场（12万㎡）重庆商社创纪中心（39万㎡）太古项目（21万㎡）茂业中心（35万㎡）航天城上城（30万㎡）河畔新世界（28万㎡）五彩城（130万㎡）中航国际广场（35万㎡）东方希望天祥广场（50万㎡）龙湖金楠天街（57万㎡）泓昌嘉泰金融中心（28万㎡）保利国际广场（24万㎡）金沙太阳城（70万㎡）力宝东盟城（150万㎡）花样年龙年国际中心（70万㎡）总体量超3800万方部分对外宣传为城市综合体项目分布图产品分布集中度高、未来同质化竞争明显备注：以上为总体量在1017成都城市综合体调研报告ppt课件18成都城市综合体调研报告ppt课件19部分金牛区综合体现状展示龙城·北湖天街金牛万达广场绿地世纪城瑞安城中汇万通金牛新都会西锦国际部分金牛区综合体现状展示龙城·北湖天街20龙城·北湖天街龙城·北湖天街21金牛万达广场项目区位n项目地块位于成都市金牛区火车北站附近，人民北路以东，一环路以北。n项目总用地面积136,000平方米(约合203亩)，计划发展写字楼物业、商业物业、住宅物业等。n项目地块周边交通便利，紧邻人民北路，一环路，二环路等交通主干线，地铁1号线和规划中的6号线人民北路站点紧邻本项目。n项目紧邻荷花池批发市场，火车北站，属于成都市流动人口最集中的区域。金牛万达广场项目区位22绿地世纪城（未修建）绿地世纪城（未修建）23瑞安城中汇（在建）瑞安城中汇（在建）24万通金牛新都会（在建）万通金牛新都会（在建）25西锦国际(综合体在建）西锦国际(综合体在建）26案例分析成都华润万象城成都来福士广场东莞虎门国际案例分析成都华润万象城27成都华润万象城成都华润万象城28Introduction成都万象城是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的又一力作，总建筑面积31.8万平米，斥资25亿打造的大规模都市综合体，总建筑面积约32万平米，其中购物中心24.4万平米，华润大厦超高层甲级写字楼为7.4万平米，于2012年5月11日开业。项目位于二十四城西北角，商业业态汇集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、真冰场、各色餐饮等于一体成都万象城业态以零售店铺及餐饮为主，并配以百货商店、溜冰场、电影院、美食广场等主力店，将成为成都首座拥有绿色退台的、与餐饮结合的“一站式”全天候体验式时尚购物中心。成都万象城着眼于别具一格的商业设计概念，从地理位置和功能出发，在最大限度地发挥商业空间效用和创造经济效益的前提下，创造出一个室内外贯通，建筑与环境绿化结合，商业同环境交融的共生型购物中心。项目充分利用成都优越的气候条件，通过层叠的退台设计，围合的“美食花园”广场，以及屋顶花园的处理，赋予建筑环境及人文特征的同时，也是对与众不同的共生型购物中心概念的精准诠释，续写着万象城多姿多彩的品牌故事。Introduction29成都华润万象城--一颗正在升起的商业新星概况：2005.11.15，华润置地取得土地2009.05.20，华润万象城正式开工2010.12.10，华润万象城封顶2011.11.09，华润举行万象城招商成果发布会2011.11.24，华润万象城商铺上市2012.05.11，华润.万象城开业成都华润万象城--一颗正在升起的商业新星概况：2005.11301、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间；2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现；3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距；4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货分流；5、出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方正实用；6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；店铺的可视性与通达性强；7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；8、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；洗手间配置高出国家标准的两倍。规划设计：1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物31项目选址位置交通项目选址位置交通32项目选址位置交通项目选址位置交通33整体布局

华润中心万象城，这个项目完全抛弃了传统的规划模式，将万象城购物中心作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。蜿蜒曲折的退台遭遇笔直硬朗的城市线条，熙攘喧闹遭遇恬静闲适，演化出充满强烈对比的戏剧场景，引人遐想，隐匿着多种购物体验的可能。整体布局34业态比列华润万象城是成都首次引入退台设计，第一个将博物馆引入商业中的购物中心，其品牌商家入驻超200个，具有特色品牌店包括尚泰百货、Ole‘精品超市，百老汇影城，缤纷万象真冰场和NOVO潮流概念店等主力店，以及30多家首次进入成都的国际高端时尚品牌。主要消费群体中高层消费者。业态比列华润万象城是成都首次引入退台设计，第一个将博物馆引入35业态组合：主力店40%，国际品牌3%，餐饮15%，娱乐20%，精品店22%业态分布：1、负一层主力店：精品超市，尚品百货主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化；业态组合：主力店40%，国际品牌3%，餐饮15%，娱乐20%36商店分布-1~2L楼商店主力店为尚泰百货，Ole超市，novo潮流新概念店等诸多品牌。商店分布-1~2L楼商店主力店为373~5楼主力店为百老汇电影院，玩具反斗城，“缤纷万象”真冰场。6楼为宽云艺术中心3~5楼主力店为38建筑特点特点一——退台式设计：

成都首个引进退台式设计的购物中心，屋顶花园，景观走廊等室外与半室外空间设置了大量的餐饮业态，将阳光，自然与生态巧妙的与高端商业，餐饮商业等业态嫁接。建筑特点特点一——退台式设计：39特点二——跨层电梯

万象城内设置有2-3,3-5层的直达电梯，以方便顾客快速的到达目的地，同时带动电梯周围的主力店铺跨层楼梯的出现将这些楼层的店铺形态有机的互补，购物者能够更加方便更加快捷的找到自己所需要的，同时也为整个商场的商业气氛增加互动提供了硬件设施特点二——跨层电梯跨层楼梯的出现将这些楼层的店铺形态有40特点三——下沉式广场设计下沉式广场的设计既增添了整个商场的建筑气势，又为消费者进出提供了便捷。特点三——下沉式广场设计41成都来福士广场成都来福士广场42Introduction成都来福士广场是继上海来福士广场、北京来福士中心之后，凯德置地在中国开发、管理和持有的又一座“来福士”品牌系列建筑。目前，凯德置地在全球共拥有六个“来福士”项目。成都来福士广场，属于多功能混合建筑群体，形如都市中的巨型块。广场竖立于历史悠久的四川博物馆旧址，总建筑面积约30万平方米，由举世闻名的建筑大师StevenHoll精心设计，汇集了国际甲级写字楼、购物中心、国际高端服务公寓、酒店和珍藏单位于一身.成都来福士广场继续传承来福士“城中之城”的概念，以丰富全面的业态、低碳环保的建筑理念、特立独行的设计风格、富有文化历史底蕴的设计概念亮相蓉城，为蓉城再添潮流砝码。Introduction43成都来福士广场---新标杆的崛起概况:占地面积：32574m²容积率：<6.0地上总建筑面积：197514.69m²地下总建筑面积：110751.25m²总建筑面积：308265.94m²建筑限高：<123moffice办公：74024.02m²Tower1塔1：44207.94m²Tower2塔2：29816.08m²Hotel酒店：36653.58m²服务式公寓：13573.77m²珍藏单位：29125.56m²Retail商业：85542.05m²Aboveground地上面积：41947.91m²(含影院）Belowground地下面积：43594.14m²其他(避难层，人防楼梯，公厕等):2189.85m²停车位：850个面向消费人群：中高层消费者成都来福士广场---新标杆的崛起概况:44项目选址交通便利，位于一环路与成都市主干道人民南路交界处，距市中心天府广场仅4千米，约5分钟的车程；距双流国际机场15千米，约15分钟车程。公交车8,12,16,19,27,34,45,61,72,78,99,118,300,504,904等多条线路以及地铁1号线，地铁3号线(修建中)路经过项目。B2层设通道直通地铁站，方便，快捷。B3~B4停车场配备有高科技停车位指引系统，提供高效优质的停车场管理。位置交通项目选址交通便利，位于一环路与成都市主位置交通45业态分析

成都来福士广场定位于中高端大型城市综合体，以绿色概念融入建筑与商业的独特设计，其购物中心定位于成都地标、潮流娱乐、动感时尚，汇聚时尚流行服饰、国际精品名店、精品饰品、餐吧等多种流行时尚业态，特色餐吧的引入，而国际品牌超过70%，旗舰店品牌占57%，呈现出“餐饮+精致生活”的生活格调，成为成都时尚新地标。

品牌入驻业态分析成都来福士广场定位于中高端大型城市综46项目技术运用浅谈1成都来福士广场应用了C60机制砂自密实清水混凝土成都来福士广场项目部分柱!斜柱具有高密度配筋，内配工字型钢，封模后无法插入振捣，且设计要求采用混凝土清水饰面。这就要求使用的混凝土必须满足自密实混凝土高流动性，匀质性，稳定性的要求及清水混凝土表观装饰效果。结合工程需求，针对成都地区机制砂特点，进行了机制砂自密实清水混凝土试验研究，配制了兼具自密实性能与清水饰面效果!强度等级达到C60性能良好的机制砂自密实清水混凝土，并成功进行了工程应用"技术图文应用说明项目技术运用浅谈1成都来福士广场应用了C60机制砂自密实清47项目技术运用浅谈2成都来福士广场复杂节点玻璃天窗水池防水技术成都来福士广场观感设计上要求达到光的通透性效果，裙房商业区屋面均为玻璃天窗水景水池，加上结构设计复杂，对屋面防水施工提出了很高的要求。结合成都来福士广场工程实际，针对玻璃天窗水池"采光顶玻璃防水及玻璃天窗节点防水具体要求，详细介绍了防水施工过程设计及施工要点，并对复杂节点玻璃天窗水池屋面防水施工进行了总结。技术图文应用说明项目技术运用浅谈2成都来福士广场复杂节点玻璃天窗水池防水技术48项目技术运用浅谈3成都来福士广场复杂饰面清水混凝土施工技术根据成都来福士广场工程施工特点，通过对白色饰面清水混凝土的研制与应用，饰面清水混凝土无明缝!无孔眼模板体系的研制与应用，高层复杂建筑结构饰面清水混凝土施工技术等关键问题的研究与应用，使特色饰面清水混凝土在复杂建筑结构中得到成功应用"结果表明，施工效果良好，拓展了饰面清水混凝土的应用范围。难点一饰面效果要求高颜色达到潘通色卡CoolGray1c效果，清水混凝土表面不留设螺栓孔眼,明缝。难点二结构造型多样有众多斜向悬挑清水混凝土构件及高位悬挑清水混凝土构件，大型转换桁架及悬挂钢结构外包清水混凝土构件，立面大开洞清水混凝土构件。难点三构件形式复杂“中震弹性，大震不屈服”的抗震性能化设计使得构件钢筋数量多，直径大，在节点区域这些钢筋，型钢相互穿插，纵横交错，形成米字形，K形等复杂节点.技术图文应用说明项目技术运用浅谈3成都来福士广场复杂饰面清水混凝土施工技术技49东莞虎门国际东莞虎门国际50东莞虎门国际

虎门国际购物中心是以服装品牌为核心，集购物、商务、餐饮、休闲、娱乐等全方位、多功能的国际化购物中心。项目配备4大街区广场总合计3万平米，商业设计亮点：首创下沉式商业广场，各楼层之间均设置空中连廊，建筑外立面全玻璃幕墙设计，项目整体国际感、现代感极强。

行政区域：虎门镇项目位置：虎门连升中路与长德路交汇处（龙泉国际大酒店斜对面）交通状况：位于连升中路与长德路交汇处，毗邻虎门镇新政府大楼（规划中），与虎门公园、中心

客运站一路之隔。建筑类型：高层物业类别：写字楼,商铺,建筑综合体开发商：东莞市亿洲实业投资有限公司物业费：25.00元/月/平方米[1]2013年6月16日虎门国际购物中心开业总建面17万㎡、大润发等进驻.周边商业：龙泉国际酒店、豪门饭店、MINI量贩KTV、索菲特东莞虎门东方酒店餐饮：不夜天餐饮城周边银行：聚龙居银行：东莞银行、农业银行周边公园：虎门公园面向人群：中高消费者概况：东莞虎门国际虎门国际购物中心是以服装品牌为核心51东莞虎门国际地理位置东莞虎门国际地理位置52东莞虎门国际东莞虎门国际53东莞虎门国际各平面消防疏散图东莞虎门国际各平面消防疏散图54业态分析一楼为零售店铺，面积占比较小；从业态个数分析，服饰鞋帽、珠宝