上海知名地产南站徐汇中心商务区景观方案含套文本及SU模型

徐汇万科中心定位方案Aboutus项目基本信息区位条件极为优越，居于南上海城市关键连接点地处南上海六大商务版块核心区域，依托枢纽优势，将六大商务版块产业形成有机联动，缔造国际都市上海第一商务区世博前滩漕河泾高新技术开发区徐汇滨江南方莘庄

商务区南站商务区

Vanke

CBD虹桥核心商务区商业区多条轨交上盖，实现江浙无缝对接地铁1号线、地铁3号线、地铁22号线、地铁15号线（规划）、机场快线（规划）上盖，紧贴沪闵高架直通浙江，10分钟进入内、中、外环和龙耀路隧道。徐家汇商业区虹桥火车站和国际机场世博前滩浦东机场方向南方莘庄商务区VANKECBD龙耀路隧道2341地块自身先天条件占优，城市绿轴想象无限紧邻高架上下闸口；地块可视性强；周边交通便捷，轨道接口预留；地块内的城市绿轴资源极为罕见，全市范围内仅本项目拥有。

地块交通便捷，且可视性极强高架上下闸口紧贴地块；紧邻沪闵高架一侧的展开面充分，高架边地标可视性极强与轨道交通互动密切地块西北角已有地铁通道出口；南宁路地块西面也有预留地铁接入口，未来可以天桥接入；地铁15#规划在3#地块内建造站点，直通地下二层绿化景观资源的独特性城市绿轴在地块内由南至北展开，宽约60米，在上海市重点规划的新兴商务区中绝无仅有，未来产品多样性及丰富性值得期待公共交通较复杂周边交通动线复杂，地块内外车流人流量密集，对项目成功开发有较大影响。2#地块绿化景观

公交车道6号口预留天桥连接地铁1#、3#入口条件7号口(预留出口)3#地块现有出口汇成宾阳苑保利馨苑中海馨园铁路/汽车南站

公交枢纽海上名邸厂房沪闵高架中星城漕河景园本项目华东理工大学

绿化

写字楼

酒店

集中商业

住宅

厂房

高校

本项目上海

师范大学南站动车运用所华东花苑金牛苑东泉小区邑翠苑百联创意办公龙吴路徐汇

馨苑干道上海植物园柳州路周边居住人口大部分被沪闵高架、柳州路、南站阻隔，直接导入项目的便利性较低，使地块内商业对周边社区的辐射力有限项目东南侧为上海植物园（直线距离1.2km）且地块与植物园之间为低层厂房及住宅，因此项目高区可能有部分景观徐汇区教育资源丰富，地块就近有华东理工、上海师大，可能存在部分“产学研”成长型企业的商务需求地块西北侧的中星城项目在建，五星级酒店+办公+商业，对于提升小区域的商务氛围和人气做了铺垫；3幅地块之间约6m×700m绿化轴提供近4000平米中心绿化，使项目成为生态商务商业区创造了先决条件项目东侧未来规划为约30万平方米住宅项目，在项目商业定位时需考量这部分潜在客户的需求规划住宅周边配套丰富，业态齐全，发展潜力巨大居住区集中，常住人口量大；交通便利；教育及产业资源基础雄厚一期范围二期范围三期范围示范区规模获取时间2012.12.15用地面积107,486㎡总建面683,447㎡计容总建面493,447㎡容积率4.59规划条件限高一期100m,二期45m,三期150m绿地率20%停车位3,000辆车位比0.6辆/100㎡商业建面~110,000㎡(其中地下商业40,000㎡)地库建面~190,000㎡(其中地下商业40,000㎡)人防建面~40,000㎡地块编号b-02用地性质商业办公文化出让面积(平米)68,512.5容积率<=4.8地上总建筑面积(平米)328,860其中办公约278,860商业约50,000

地下商业40,000

地下车库及设备用房约100,000建筑高度原限高<=120m通过控规调整，调整到标志性塔楼<=150mB-04B-02A-05徐汇万科中心办公部分定位汇报Part1目标上海堵门户宫性地免标定演位，引领德绿色敢办公暴空间耳新标阿准，创区未域领熟先租蕉金。!市场叙分析上海楚市超舱甲写它字楼蛙各项弹标准全球总案例银参考竞品春项目搏分析010203客户亦定位05徐汇间万科翁中心悬交付电标准恢建议040607租金颠策略后及定挡位Ca持ta恐lo牵g市场福划分核心区甲级写字楼次中心区甲级写字楼商务园区来源脖：上陕海高穴力国嫩际研拌究部核心鞋商务惠区静安却区黄浦莫区长宁火区徐汇勺区浦东柳陆家主嘴浦东鸽竹园次中敬心商非务区虹口坡区浦东庙花木普陀玻区闸北抓区杨浦猾区(新江脂湾城)闵行禁区(虹桥唱综合谱交通趋枢纽)商务耕园区张江金桥陆家贺嘴软植件园漕河肺泾临空闸北漕河中泾浦箱江杨浦上海推核心坦商务划区甲樱级写梦字楼子市光场租徐金和毁空置微率20膊14年第耻四季歼度浦西

浦东全市租金(人民币每天每平方米)空置率租金(人民币每天每平方米)空置率租金(人民币每天每平方米)空置率甲级写字楼8.29.5%9.20.8%8.65.7%超甲级写字楼10.45.5%12.15.0%11.05.3%核心区甲级整体8.88.3%9.91.8%9.35.6%来源柜：上共海高恋力国喷际研驾究部上海祖核心牙商务集区甲足级写挑字楼寇未来锋供应(2宿01岩4-离20销17年袖新增什供应踢总量:柴2,悠09油7,睬19免7平方弦米)701,798573,710417,911308,778金外庙滩国植际广厅场SO鲜HO复兴谦广场企业肥天地切二期5号楼恒基68瞧8项目东方甚汇经中国奥金融杠信息辩中心上海萄城二苹期上海移环贸迁广场茂二期外滩删金融稿中心誉（南堆区）SO串HO牲2献04地块企业尚天地过二期3号楼外滩卷金融兵中心观（北剖区）世纪捷汇广佩场一投期上海铁中心凯德零永业贵项目来福赔士长沫宁大中星里项抬目长江朽实际迷盛汇世纪谈大都耗会二奴期世纪它汇广扭场二央期富士距康项弄目徐家内汇中翅心二冤期徐家漫汇中汗心一外期SO叫HO天山罪路项纽奉目浦东籍金融站广场来源脊：上郑海高悔力国珠际研蚊究部CB涨D甲级括写字隔楼供款应量20低15年新捏增供鞭应量驶将持疾续上雅升来源泉：上栋海仲性量联扎行研蒸究部CB蔽D甲级景写字岭楼供快应量20糊16年CB染D新增渔供应至量将这迎来迅井喷来源战：上富海仲热量联煌行研器究部区位职：浦东守新区视世纪投大道8号交通:地铁2号、14号线悦陆家拍嘴站开发绝商:新鸿裳基总建刑面:21冷0,辩00神0M2楼层询数:53竣工过日期:20庭11年5月商业兴配套:银行、夹酒店骄、Sh叫op击pi负ng崇m坦al铸l，餐叹饮标准前层面野积:约2,冈23因4-刃2,尝50享6场m2得房奋率:约70遗%净高:架空奇地板:15多0-3水50烫mm电梯:32客，14货空调斧系统:4管制VA您V租金周报价:RM脱B陪14段.0芽0m素2/天物管醒费:RM答B阳40竞.0殖0/棕m2挎/月停车刑费:RM全B1,独80恶0/个/月；停车袋位：共2,瓜00扯0个上海爷市超认甲写婆字楼谱各项雾标准国金傻中心劝二期IF学C区位买：长宁咳区娄马山关扶路53星3号交通:地铁2号线翠娄山阿关路雅站开发烂商:金光持集团总建若面:26趴5,轮89量2M2楼层唇数:地上28，地妙下4竣工量日期:20敢13年9月商业粘配套:Sh镰op号pi框ngma歉ll，超爱市等标准类层面衬积:约2,雾10吼0m探2，5,显70液0涨m2（连戴廊层叙）得房法率:约70末%净高:标准滩层3.贱05丙m；交琴易层3.滔55系m架空可地板:15织0mm；30局0坦mm电梯:客24（高12部6米/秒，拴低12部3米/秒）客，4货空调锦系统:4管制VA似V上海族市超盐甲写鸦字楼圣各项并标准金虹瞒桥国佳际中赖心AR腾CH租金产报价:RM墨B辫10睡.5弱0m盐2/天物管凯费:RM因B33深.0群0/岔m2绿/月停车嗽费:RM拾B1叔,0乐00桐/个/月、RM声B1洁,5锹00键/个/月、RM晌B1器,8辫00负/个/月；停车晕位：共14科08个区位:浦东盈新区蛾，陆流家嘴蜂环路33定3号交通:饺3分钟翠步行蒸至地呢铁二售号线速陆家撞嘴站开发掏商:交银议租赁总建教面:11燥3,缩慧38镇2M顽2（写盛字楼测约87扮,0乞00鼓m2唉)楼层短数:36竣工够时间:20股14年10月商业颜配套:丽思贞卡尔欺顿酒荣店，挤君悦励酒店更，凯会悦酒摇店，黑香格滚里拉稿，员工食堂睬，银勾行，否餐厅巧，便事利店标准粉层平术面:3,喷25培0-需3,抚37串0m假2得房征率：约76驳%净高:3.剃20槐/闯3异.50米架空慈地板:45却0援mm电梯:16客;规1货空调基系统:4管制VA查V租金关报价:RM痒B捷14愈.0塌0毅–彼16暖.0董0m现2/天物管霜费:RM页B39菊.0茂0/切m2羞/月停车俩费:RM获B1,洋80恋0-半2,桥00孙0/个/月；停车糠位：共50梦0个单元Unit建筑面积(平方米）GrossArea018610240003360044500546006773共Total3250上海城市超旋甲写岂字楼杨各项扛标准东方睛汇经君中心OF枕C区位:徐汇辈区，平淮海转中路3号交通:地铁1号线贼上盖乎、10、12号线兴换乘开发界商:新鸿妨基总建货面:32棵5,令00窑0M2楼层暖数:36竣工将时间:20吃14年12月商业构配套:AM拆PSh坑op后pi功ng遮M精al访l,服务意公寓标准查层平云面:约2,没80委0堆m2得房乡丰率：约70起–赚7水5%净高:3.蛇00已m架空雄地板:15找0麻mm电梯:12唤0客;糊2货空调辅系统:4管制VA翁V租金孩报价:RM歼B蚀10勇.0万0饿–讨12逆.0妨0m盈2/天租金处净价:RM唤B思9.裳00内–集1值0.嘱00饭m2守/天物管洒费:RM炼B40介.0增0/合m2迟/月停车辟费:RM窑B娃1,拳80狼0/个/月；停车除位：共17调00个上海迟市超舅甲写厉字楼香各项吧标准环贸堪广场部二座IC搁C虹桥纸万科帆中心梢交付离标准项目砍地址蹲：新颜加坡汪中心剥芳林枕公园总建匹筑面倾积：21虫.2万平县方米层数守：16层建筑险设计足：WO蓬HA建筑喝事务呈所空间胸组成画：酒窗店为支主，睁部分高商务酒办公全球亿案例盈参考Pa苗rk锋ro肤ya俗lon致P资ic们ke辫ri宵ng将绿秆色与治建筑绕群完威美结炉合，症实现沾现实缩慧意义轿绿色践办公拒呈现相对贷于核刺心区棒定位寺更加生高端奔的办劳公项怕目，项目所在圆区域稀周边捧的竞共争更喜加具献有正武面威损胁性划。徐汇万科中心城开上海中心华润上海万象城嘉凯城SOHO天山广场凯德长宁来福士长宁88中心月星环球港环贸广场二期企业天地3号楼大中里外滩金融中心海航大厦上海中心东方汇经城开徐汇滨江徐家条汇中破心竞争生项目辛甄选一期二期三期四期竞争侦项目健甄选徐家凉汇中黑心项目名称徐家汇中心开发商新鸿基地产面积占地10万m2，38万m2超甲写字楼，32万m2顶级商场，2.5万m2超五星级酒店定位上海第一城市综合体建筑设计西萨佩里建筑高度370米竣工时间预计2022年竞争汁项目暂甄选徐家假汇中嫌心三期雾，楼高37贪0米竞争虏项目松甄选徐家奏汇中嚼心开发时间定位内容一期（预计2017年三季度竣工交付）3万m2（商场1.5万m2，2栋高度40米写字楼，共计1.5万m2），目前售价8万/平方米二期（预计2018年三季度竣工交付）3万m2，为银行定制高度90米的办公楼三期（预计2020年竣工交付）地上20万m2的ShoppingMall，地上2栋塔楼，分别为21万m2高度370米的办公楼（租赁），以及11万m2办公楼（销售）商场预计2020年开业，但需要视写字楼招商情况确定四期（目前无法预估竣工交付时间）3万m2商业+办公，开发商打算整售，目前客户定位为美容、医疗等与商业互补的业态竞争滴项目弓甄选徐家猴汇中壁心项目名称城开徐汇滨江项目开发单位上海城开集团项目位置上海市徐汇区东起龙腾大道，北至丰谷路，西至规划云锦路，南至规划龙兰路交通状况毗邻11号线云锦路地铁站建筑规划规划4栋办公塔楼、5幢小独栋办公及商业配套裙楼建筑面积办公楼总面积约24万平米，商业总体量约8万方（地上地下）车位数量约2819个地下机动车泊车位用地性质商办综合土地性质用地年限50年30徐汇万科中心城开徐汇滨江竞争嘴项目者甄选城开灯徐汇涛滨江城开经徐汇纽奉滨江整体笼开发盖方案该项钉目未艇来将锻采取低租售梨结合牲的操免作方守式，阶部分虑建成远物业贼将分什别用蔑于出职售及旬持有馋作收仅租之咏用。乔具体机营销辆策略好及租股售方魂案待分定。竞争恨项目注甄选城开宴徐汇猛滨江项目名称上海城开中心开发单位上海城开集团龙城置业有限公司项目位置上海市闵行区沪闵路、万源路口交通状况毗邻1号线莲花路地铁站，21号线（规划）建筑规划规划3栋办公楼、1座大型购物中心、1座国际5星级酒店及时尚商业街区建筑面积办公楼总面积176373平米（单栋约6万平米）车位数量约2852个机动车泊车位用地性质商办综合土地性质用地年限50年竣工时间办公楼预计2016年初竣工；街区商业预计2015年初竣工；酒店和购物中心预计2017年初竣工代理公司戴德梁行、仲量联行（办公楼代理）；第一太平戴维斯（招商）徐汇万科中心竞争阔项目土甄选上海创城开亚中心项目弄核心和优势：航母蜻级商财办集秘群–城中唉城产品攀及客哄户定座位万科辉徐汇肌中心，近50万方麻商务福钜制，集高蓬端办晶公、地叶标商贵业、城市支生态沃旅游蔬、都市文化符中心谋于一娃体，冠绝上海屯。项目毫核心痕优势：左右励逢源，前店景广吃阔–徐汇故三大脑中心跌之一万科需徐汇兽中心欢扼守掘上海绝南站野门户适，东甚依徐野汇滨航江文垃化走交廊，甚西邻荒漕河邻泾高海新技沿术开伸发区珍，南椅靠上起海交屋大、采华东躁理工程等高泄校，雄北向处徐家杀汇CB川D，属孔于徐罗汇区花重点毙建设艇区域股。项目忽周边伞文化照教育蜘、商捞贸服溪务、叨高新度技术顾等产蕉业云技集，幻玉万商膀共举垒，商驼务需堆求旺仗盛，滴经济危潜能慕蓄势黎待发该。产品灭及客外户定薯位项目愈核心旱优势：四通饭八达，立绿体交青通，兔商务莲出行寻便捷【轨交】1、3号线保，15、22号线疮（规略划）剥四大露轨交蒸旁伺具；【道路】沪闵律高架扬、中件环路围、内夹环路奔等多抄条主租干道史；【公交】数十院个城帐市重它要路厕站、沸百余叉种公煌交换怨乘；【铁路】上海救南站碎比邻喷而伺吴，快仅速通刃达全叫国；【客运】咫尺送南站腹长途皇汽车臭站，庄无阻梯对接而长三挡角；【航运】直线券距离蛮至虹批桥机校场约9.著2公里，至浦与东机耀场约35公里；城市凶快线（规油划）主更将障直通些两大红空港藏。交通悔的便挂捷程绸度永法远是柜衡量肢一个宿商业男项目前景抓优劣的重加要指步标，徐汇万科宾中心遭坐拥锡立体碧化交扛通体段系，孝通达溪性佳喜。产品手及客绒户定齐位漕河泾徐家汇上海植物园徐汇万科中心光大会展徐汇日月光中星城绿地中心保利西岸华东理工大学项目惜主要讨劣势：南站降板块市场甲形象路一般思，其病他板朴块分幕流明辈显产品督及客姓户定单位项目竞所在睁的南懒站区饥域市带场形虾象一谅般，斥商务芬办公菌氛围甚和形笋象档石次欠洗佳，改市场宫需要栋一个迷培育蔑提升钻过程扰。未悉来上堂海办冒公市鸦场供万应量贪巨大尤，竞看争日畅趋激番烈，或徐汇煤滨江疼、闵替行莘出庄、点虹桥有枢纽头等板炭块分观流明松显。体量巨大理念超前品质领先全面提升上海西南地区商务能级倾力打造上海城市中轴重要节点办公发展愿景37项目SW侮OT分析SW膏OT劣势(WE鸭AK寒NE徒SS状ES览)优势(S怕TR老EN扫GT末HS朋)威胁(TH服RE时AT咏S)机会(OP卸PO到RT哲UN侨IT毛IE债S)周边哑道路交交通蜂是本楚项目添的短巩板单栋开办公泰体量火较大左，将会延长帆去化奶速度竹并降磨低资仪金回躬笼速醋度租赁状客户荡对销称售与然租赁辈并举恐的项餐目有贤一定龙的抗泉性，宝从而阳将影拾响写略字楼钟租赁拿进度位于卷徐汇净南腹半地，的方便责连接连中心CB弟D交通忠便利喷，地盐铁、倚高铁蜡连接丙全国狸各地治。约50万平庭方米课超大加规模伤体量浮，甲双级品城质，艇高端真标准臣，树氧立区做域新赵地标尺形象财；公园戒、绿眼地近诸在咫难尺，慨尽享还城市毯超大言面积总绿肺项目蠢内外劝完善顷，成提熟的箭商业顽配套徐家咱汇中两心一猫、二房诚期入神市，盐将对目本项那目造岸成最售直接洁的威绢胁受世虏界经迹济等鲁各方笋面因旺素影衫响，壤大面立积优挑质客启户缩骨减预茄算，兄导致贺上海搁市商槐务办枕公去廊中心喘化趋姻势凸羞显黄浦莲区、闲静安舍区等蜓核心吵区写倡字楼烂新推土供应县量将球对本唉项目呀入市渐造成困一定登影响体验娱式绿墓色办耗公是聋大势靠所趋引，植彩入花笋园式反办公啊的概月念，佳本项拘目的锻超大辞面积贫绿化惠资源寺使项钢目打朴造体很验式广生态接商务旨区具果备现那实基倾础打造搭开放挎式购膨物体怜验，彻超大记绿色前公园撤办公搜，势老必为龟租赁冲带来菠良好蔑的推涛动作产用20赶30年徐旦汇区地将打促造成攻为具领有产工业竞狱争力章、科技告创新技力、宰文化屿影响拢力和灰城市余亲和疼力的国际奖大都朽市一垄流中页心城间区，亲为本率项目识奠定黎招商饶优势20勾18年上担海市弓写字中楼供秘应市迷场趋奇缓，烫为项辛目入持市和丙预租汉打造傻契机徐汇善万科中钱心交提付标碌准建鞠议

标准版徐万三期建筑标准办公规模

约33万m2办公门厅

车辆、出租车能直达建筑形象玻璃幕墙系统low-E玻璃幕墙系统low-E建筑结构框架结构框架结构标准层面积2200-25002500m2得房率整层得房率：72%

综合（分割）得房率：65-68%整层得房率：75%

综合（分割）得房率：65-68%建筑层高4.4-4.5m标准层：4.5米；交易层：5.5米办公楼板承重300-350KG

局部（走道内圈隔墙内2米）500KG350KG

局部（走道内圈隔墙内2米）500KG大堂面积/高度500-800平米以上（150米以上超高层可加大）

8.8-9m（两层）1,000m29m（两层）电梯厅宽度/高度双排宽度：3.2m-3.6m（大于2倍的D，D为电梯进深）

高度：3.2m宽度：3.6m

高度：3.2m走道宽度/高度宽度：1.8m

高度：2.8m-3m宽度：1.8m

高度：2.8m公共卫生间女：5座(25人/座）（提供热水）

男：3座4小（30人/座）

女母婴室兼化妆间

行政卫生间女：5座(25人/座）（提供热水）

男：3座4小（30人/座）

男卫生间在外侧

女母婴室兼化妆间

行政卫生间徐汇悟万科中粒心交仓付标喂准建帐议

标准版徐万三期单元内部标准单元面积150-500平米分别为：180-650m2套内茶水间预留上下水点位预留上下水点位窗帘有有（提供样品）净高3m3m（行政楼层3.3m）地面150mm标准层：150mm架空地板，交易层：300mm天花金属吊顶金属吊顶（可拆卸）架空地板下排水点预留预留墙面乳胶漆乳胶漆灯具带风盘一体式集成式风盘vvbox和风管根据单元安装到位根据单元安装到位入户门2.4m双开门+0.4m通透2.4m双开门+0.4m通透硬件标准电梯品牌进口：迅达、OTIS、三菱等瑞士迅达、进口OTIS、进口三菱等（1350KG以上，门宽不小于1.2米）梯配比4000-4500平米/台每栋：客梯20部，货梯4部候梯时间不超过30秒不超过30秒空调品牌约克、特灵（噪声42分贝以下）约克、特灵（噪声42分贝以下）空调类型VAV四管制中央空调VAV四管制中央空调空气净化系统高压静电除尘设备高压静电除尘设备可开启窗户有有新风量30-40立方米/小时/人30-40立方米/小时/人可拆卸楼板有有供电系统双路供电+备用电源（柴油发电机供租用）双路供电+备用电源（柴油发电机供租用）电容量100-120w/平米（净面积）预留在楼层配电间，提供路由100-120w/平米（净面积）预留在楼层配电间，提供路由办公区照明标准300lux500lux供应商电信、移动（联通）联通、电信、移动宽带配置光纤到层光纤到层卫星系统有

屋顶预留卫星接收设备位有

屋顶预留卫星接收设备位徐汇喉万科中腊心交歼付标矛准建悠议

标准版徐万三期

公共区域

设备房（强、弱电、空调）防尘、静电防尘、静电公共走道部位金属吊顶（可拆卸维修）金属吊顶（可拆卸维修）边柱到幕墙距离小于1m小于1m幕墙到核心筒9m-13m9m-13m办公入口门幅旋转门：高度不低于3m

两侧边门：2.4mx3m旋转门：高度不低于3m

两侧边门：2.4mx3m道闸/梯控有有转换穿梭梯有（不小于1600KG）有（不小于1600KG）茶水间有（提供开水）有（提供开水），根据楼层平面可分割组合

冷却水有，预留排水点有，预留排水点

无线覆盖大堂公共区域覆盖大堂公共区域覆盖

水牌大堂、楼层有大堂、楼层有其他标准配套ATM机/银行、咖啡、便利店、休息区ATM机/银行、咖啡、便利店、休息区出租车落客点有有商务面包车停车位3-5个/栋3-5个/栋充电桩有有非机动车按设计规范按设计规范车位面积比150-180平米/个

2.5*5.5m

一定比例无障碍车位（做行政车位靠近入口、行政梯）200平米/个

2.5*5.5m

一定比例无障碍车位（做行政车位靠近入口、行政梯）智能化停车系统有有安保系统24小时CCTV监控（SECOM）24小时CCTV监控（SECOM）智能化消防有（西门子等合资品牌）有（西门子等合资品牌）楼宇自动化有（合资品牌）有（合资品牌）物业管理国际标准物业国际标准物业徐汇煤万科中叹心交婆付标眨准建自议办公棕楼租居户结悟构43约30%左右

1层-2层（2,500-5,000平方米）客户约30%左右

整层以下小面积客户整层以下客户以4单元为主，最小为6单元划分约40格%左右2层以上（2,串50蛾0希-睁5,编00能0平方搁米）盛客户租金吼策略攻及定欠位办公惩楼销循控策家略楼层办公区域21F整层20F

19F多层18F17F16F

15F

14F整层13F

整层12F

11F

10F多层9F8F7F

6F整层

5F

4F多层3F2F

1F电梯大堂楼层办公区域21F

20F

19F整层18F整层17F整层16F整层15F整层14F整层13F多层12F11F多层10F9F多层8F7F6F多层5F4F3F2F1F电梯大堂整层时典型夫分割不建蔑议:连续茶的大元面积陵客户徐分布嘱，不撤利于演客户在扩张优化剂客户合分割建议:小客现户与客多层告客户春交错轧，申利于忍大客器户扩混张租金柳定位元/平方弓米/天低区高区徐汇派区核杨心区券甲级坐办公卫楼目渗前的爪平均荒净租愉金在8.萌50妇~9绝.5傲0元/平方韵米/天左甘右，药徐家疑汇中战心平商均租河金在10收.0炼0元/平方拉米/天，黎中星疲城的简净租糖金均疼价在5.涂00元/平方阴米/天左笑右，疼建议两万科葱徐汇听中心询入市哀租金揪报价8.扁00芬~1直0.桑00元/平方济米/天。如前慕所述走，城依开上虏海中排心等泥项目坚的推挽出，兽将对册本项腰目将计构成喷强有篇力的特威胁窜，加底之本握案办单公物公业体战量巨韵大，算因此跳，建央议采踩用激进俭式租赁誉模式，跑膏量为印主，凳供大梯于求抱的趋鱼势下此，尽桶可能悉多的骗抢占辟市场争份额匙。先通默过一巡寿定的疮优惠赞策略绿、标咐识权料等吸贤引大脑客户吃，尽喝快提穿高办鄙公楼栋的入劈燕住率桑和市盗场影埋响力词；后滑期放控缓出肿租进训度，哭侧重着提升毕租金缓水平秒。激进矿式租滥赁：前期父以优拘惠价来格及阅优惠中策略付吸引引大面找积租但户入冒驻，掩短时趟间内疮提高变出租匠率，雨在提雹高市肠场影杯响力蜜后逐董渐提准升租捆金。选择志式租普赁：前期杰非常聋注意鸟客户太的品蛾质，岸以高唐租金索为目字标，赴相对糟出租房诚速度胁较慢污。本案雹租赁挠模式隶及租际金策否略——低开企高走46租金哗报价成交恨租金整层赛、整谈栋平敏均租瘦金预租掩许可姿证竣工步交付交付12个月舞内本项康目前虚期可马推出捉低区往面积钩以相苹对优琴惠的醒租金羡吸引驶主力诵租户债进驻晒。整体胡物业柱的租拼金和膏出租汽率实轧现同位步提址升。租金暴低开趁高走亩趋势项目结节点10嗓%30溉%80托%出租币率交付12个月捆后80查%以上徐汇赛万科坡中心凤去化耻模拟巷表平方绳米教育元培训管理买咨询设计着类公瓜司律师/会计洽师事逢务所航空邻航天商务宽中心…高科柔技及IT互联宗网类35聋%左右金融劳投资歌类——30搞%左右徐汇椒区目库前行拖业配废比IT、电献子信达息、听互联城网等忧为徐句汇西健高聚捉集的谣行业促，原爷本较洁多集割中徐坝家汇群、虹搭桥等苹，后定因降帽低成聪本向遗外围它迁移雕；闵行帜亦有烤相关镜产业第的孵弹化与休聚集宋，奠蜡定本似案潜桨在需梯求。金融更类企荒业会膊在各扎个区颂域布赠点，她一般葬仅选西取有落轨道费支持悟，具历有一勤定氛浅围的稍优质蚁物业洒；此外师，信械托、隐保险监、证颂券、抄基金许、期厨货等读衍生吐业亦滥会在份符合驳其要肤求的火区域死设点膜开展鼓业务争。商业胶贸易传类——25踏%左右专业负服务——10凉%左右本案吨与上府海南松站、守虹桥栗枢纽吃具有坡良好革的区扯域联事动性裕，奠融定了霞依托行城市润间便上利交透通往愤来的堡贸易纸与物父流业郊的潜眼在需闲要。建立知名房诚企业地区卖总部徐汇击区作程为上奶海城执市中沉心，残已经轰吸引布国际岗以及抢国内蜂多家愉知名谜企业纳在此饰落户种地区杠总部享，其歌中有累美国撒雷勃素电气庙，美序德维艇实伟白克、腿日本沃富士依电机群、美构国联堡合技德术、抚美国古雅芳冬等，蠢因此榴本项挪目可胀以吸卵引徐销汇区她内，口国际厘，国刚内企纠业落兼户作亡为区江域总期部。聚集其效应–大面批积的宁快速符去化快速消费电子产品生物医药徐汇考更需慌要新兴离行业娱乐文化科技创新制造湖业教育学培训管理生咨询设计并类公件司律师/会计废师事膜务所航空趋航天商务坝中心…高科纽奉技及IT互联胸网等狐创新糟型企最业40默%左右金融我投资跟类——30朝%左右行业IT、电丸子信尽息、低互联宵网等任为徐饼汇西千高聚葡集的瓜行业迟，原队本较孙多集滴中徐哥家汇最、虹敲桥等饲，后拦因降烫低成沈本向拴外围疼迁移傅；闵行也区亦涝有相赌关产枯业的侄孵化质与聚葱集，溪奠定愿本案绩潜在辩需求王。金融仅类企伐业会卷在各逝个区碑域布源点，洽一般晃仅选缠取有院轨道业支持序，具嗽有一冬定氛恰围的采优质色物业威；此外烈，信羞托、远保险傍、证语券、轧基金宿、期端货等擦衍生蛮业亦居会在花符合动其要皂求的色区域安设点盯开展偏业务常。专业通服务——20喇%左右商业半贸易语类10码%左右本案础与上顾海南厨站、弓虹桥叨枢纽钢具有严良好臂的区器域联咐动性病，奠量定了铁依托茎城市号间便饰利交脚通往钉来的皇贸易哈与物芬流业拌的潜刻在需喇要。徐汇事万科中非心商业部分定位桌汇报Pa缠rt2Ca侨ta港lo叛g定位吩综述竞品先项目浅分析产品刚定位三期鼓商业冰规划010203全球衫案例梯参考05商业瞧亮点040607租金痛策略距及定钞位定位盾综述?什么泰档次的购物中心？非核心地枪段创造丸商业核心坐价值？徐汇万科商业瞒未来方向？如何复创新阳？1234未来3年全市商业斥格局内环中环外环黄浦虾江迪士朗尼乐逼园上海尸迪士良尼乐较园2家主钩题酒箩店Va镰lu肢e窃Re习ta晃il购物海村奥莱上海押佛罗巷伦萨霉小镇翁奥莱徐汇俩滨江世博胞源世博府源中华领艺术两宫梅赛查德斯奔驰植文化出中心世博中纯心世博剃展览拐馆意大称利中笋心1家超意五星双酒店膏、1家五保星级菌酒店乳、2家精促品酒寸店东方柔梦工膛厂西岸您传媒脂港兰桂夹坊六大巷剧院龙当孙代美池术馆余德础耀美趟术馆龙华慕机场零跑道谎公园艺术鸣品保该税港文化范创意文化杜娱乐市民省休闲诚品衬书店主题嚼娱乐定位至综述市场糖趋势定位谱综述市场艰趋势未来3－5年全市商业卷格局定位掌综述市场嚼趋势品牌荣选址不再促盲目瓶扩张饿、选取运成熟耽地段葵和成洗熟商价业体萍；对有膛专业贪性和睡标杆朝项目浊的商业诱业主亦痴迷断追逐偷；投入慕更大迎资金绝做复得合业控态、蔬体验阔店；消费传者趋于补理性惜；趋于男互联攀网；注重率生活袭品质觉、注捆重体养验感铲；定位艘综述市场炭趋势1公里3公里5公里徐家汇商圈田林商圈徐汇滨江商圈莘庄商圈南方商城东方梦工厂（剧场影院＋文化创意产业＋会展观光景点＋餐饮商业）兰桂坊休闲商业街绿地汇中心(1.8万，配套商业）西岸双年展民生现代美术馆德美术馆(余德耀)港汇恒隆（13万方，购物中心）太平洋百货（3万方，百货）汇金百货（4万方，百货）美罗城（6.7万方，购物中心）新宜街（社区商业街）、康健亮都新时代商场（5万方，购物中心）奥特莱斯（11万方，开放式街区）华石路商业街、省啦商城中星城莲花国际广场、百联南方+友谊商城（17万方，购物中心＋百货）仲盛世界商城（29万方，购物中心）、百盛购物中心（4万方，购物中心）凯德龙之梦（8万方，购物中心）港澳购物中心、海星商场已开业建设中徐家汇中心（购物中心＋酒店＋公寓＋办公）徐汇日月光中心竞品霞项目痒分析商圈珠分析竞品烛项目套分析徐家禾汇商岁圈徐家铲汇商兼圈是大死型一炎站式处综合素性商妻业中疾心，特点步为物躲业类蜜型多秘，商蛾业形走态丰斗富。竞品曲项目争分析南方伟商城横商圈南方吊商城确商圈是生挠活服肆务为澡主导迟的区学域型生活瓦中心悟，业狡态为写贴近痛日常园生活全的零辈售、餐饮沟、娱总乐等动类型敌。优势1.综合体量在区域内领先2.SOM/Benoy设计能力3.独特艺术中心4.万科企业文化/创新能力(云平台)劣势1.区位孤立，交通动线存在问题2.工期不确定性3.分期开发，一期经历培育期机会1.存在机会抢在新鸿基徐汇之前入市2.未来地铁规划导入更多人群3.绿轴景观创造独特价值威胁1.徐家汇整体改造升级蚕食品牌对南站区域需求2.徐汇日月光提前入市3.未来经济疲软对办公及商业需求产品重定位高档中档低档零售鲁导向响零某售、骡餐饮结、娱撒乐龙餐饮访娱乐熊导向平衡现有泄项目未来唇项目港汇美罗铅城南方循百联日月眉光新鸿驴基市场世空白市场肚空白太平容洋、潜汇金灭百货东方凉梦工厂兰桂悼坊中星蛛城产品顿定位三期写商业肺规划资产俱计划摔－定贵位主抗题徐汇蹦万科买项目针最大询优势：绿地，开艳放式得公园蓄环境扣！商业存需做罪有机盯结合，物尽其用！概念座：将植廊物园西延伸跟进购节物中幸心；购物春与自场然环叮境结弃合，提供吊消费宪者全糕新体溉验感带的购寇物中蛇心；三期后商业夹规划资产佳计划刘－定颜位主倒题植物通园里絮的购物略中心全球输案例葡参考Na辞mb姨a贵Pa饱rk南波搭公园辜的前引身是长大阪晓职业手棒球兽球场，20猫03年改拜建为恢一个兼购物沙中心度与办痒公楼衫的综术合体，它有8个级能别的殃天台柱花园剧，里呆面包航含了继各类寨的功挽能植多物园，岩石赖群，峭暖壁和啄峡谷炊，草吉地，或溪流紧，瀑粱布，否池塘，甚至晌还包括箱了蔬某菜田!全球蓝案例锣参考Na驾mb汤a拘Pa怪rk一个摔在大句阪密漏集城稳市中阀的岩勉石峡讯谷：整个顷项目由后一个30层的祥办公猛楼和休和购允物中社心组缸成，痒但真低正让扇南波锁公园为与众斩不同交之处肯则在涝于它独的层昌层叠筝加的8个平脖台，抬以及统项目公中间际一个脂被岩僚石覆事盖的哄空间渐，仿御佛一余个狭阳小的贼“峡巧谷”。“峡慎谷”蝇选用众各种触暖色锣调的闲石材卷，再变现真京正的晨峡谷峰风貌轨，并竖通过脊多样彩化的纺水平纺表现卫手法载展现炒出堪快称永肠恒的止再生妖自然旁景观潜。在县设计泼中很棍重要惧的一棋点是领要避映免使奴用材天料过剂于单舒一而孤产生巨的虚缸假感调。全球婶案例浴参考Na仰mb肝a崇Pa垄rk一个蛙在大晴阪密初集城扭市中滨的购匙物公劳园：在公矛园的下售方，玩即是汤项目但中心珠区为炭一个疤购物嘱广场阿。广即场内咐部精锹美的要装饰箩风格种，店否铺错搅落有保致的愿排布想，现咬代材稼料的湾质感怠搭配扫其间弃的绿购色植累被，衫小溪潮流水幸，真劲是宛胶如梦幼境。盟这不桐单纯屈给人刻购物脉的感偶觉，督更像咐是一洁场绿价野仙劲踪般塌的寻僵宝盛旗宴。商场择业态蛙非常爬丰富碍，从毅餐饮菌、服船饰、亏珠宝林，到梦美容刚、动劫植物盲花卉旗、居喂家用开品、加日本替传统晌和服鲜等等鸡，包两括了缸上百躁家专略业的梯时尚客商店例和餐品馆。全球勉案例菜参考大阪管－Gr步an霜dFr停on遗tGr您an抹d缸Fr椒on喷t险Os腾ak只a位于春大阪雕梅田旱区的绳大型寄商业最综合爪体，与大榆阪车完站通低道连凝接，完全挡被清趴水与释绿树不环抱的自征然之按中，建筑古空间的多含重可箩达性，让袜游客有浩了一殊种全棉新的咬邂逅够与感翅动。项目届在20庆10年动粗工，20累13年正乞式开并业，以爆许发式的扣姿态骨展现铜出她但那迷浅人的惰魅力昼！全球轻案例寺参考大阪药－Gr咸an刮dFr精on凝t这个务项目的棕景观一共浑分为6个主题区域：梅北池广场榉树例街道银杏裳大道南馆贡露天拼花园北馆回露天混花园Th纳e功Ga威rd掉en全球支案例殖参考大阪掏－Gr浊an披dFr膀on汇t项目零在植乔物的井选择至上特讲别强饲调了四戚季性，用烘双排魔乔木炊对称排列姨的方衰式，饲隔绝成车型提道路盘的喧冬闹，慎把人百留在煌树阵伸下店肚铺中。花费蓝了很误多心抬思挑激选的棕树形，基胜本保层证每坦一个欲树阵滔或者骡列植董的一斑致性接，丰朱富饱渠满的蜡树冠贞穿到算二层炊连廊锐上来曲，让腿不同蕉层面芦游走赚动线罚都能亏感受草浓浓的自此然包圾裹感专。在后面的茅那个吗花园吐里，遍则运朵用了注更多注的色肆叶树宽种，使电得整绸个环割境的盘都是劈燕那么产色彩累绚烂数丰富。全球粉案例调参考大阪言－Gr岛an孕dFr考on巴t中间暮的大市广场遇以两搂个大关水池饮为主睡要景携观，俱气派吧得大的叠水舟直接迫跌落先到地烤铁站庙的下红层空浊间，滩因为傻下层聚喇叭匙口式富的造弓型，概无形拣中变笑成一帝个扩意音器虚，把谣跌水鬼的气作势渲臣染的火更加洞浓烈控，犹俘如瀑膀布倾怎斜般持壮观！围绕蔑建筑艇的水桐系则扑是舒渗缓的顺方式铺，利扇用原摔有地竿势高灵差，茂做出毕水系饰的循员环。河利用略交错票的汀证步和撤桥梁乘等不掏同的性设计柿手法幼，解否决交屋通问伸题，窝侧面帽配以召两排洲笔直档的银贩杏林扩。在屋基顶，晚望着呆茫茫袜暖黄嘴色的铅芒草坑，伴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