【文旅】大城市近郊区休闲养老与文化旅游小镇田园综合体开发盈利模式

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…为回报社会

，２０１２年江禾先生与杨宝民先生等一起编著出版了养老专著，杨宝民先生根据养老地产发展新趋势，从２０１３开始围绕文化旅游和休闲养老，度假旅游交换式养老与保险结合的新模式进行了深入。前言•

文化旅游理论是指导中国旅游地产健康发展的指南。•

文化与旅游产业需要融合发展，文化创意产业正在大力发展，将文化内涵注入到旅游产业中，度假旅游和休闲养老结合，用一种高雅的环境服务两种顾客。•

旅游地产由旅游产业和房地产产业整合而来，有其不一样的运作管理模式，不能简单套用旅游业或房地产产业的一般管理模式。•

下面从四个方面对旅游地产从项目投资开发到项目经营过程中应采取的管理策略进行阐述。•

我们一起探讨文化旅游项目可行性研究框架，而后提出完成可行性研究所需要的文化旅游理论和方法。中国大健康产业前景及趋势分析

党的十八大明确提出了2020年全面建成小康社会的目标，健康是促进人民群众全面发展的必然条件，并坚持为人民健康服务的方向，坚持预防疾病为主，完善国民健康的政策。2012年8月公布的《“健康中国2020”战略研究报告》提出，到2020年为止，主要健康及其相关指标基本达到中等发达国家水平，其中包括“国民主要健康指标进一步改善，人均预期寿命达到77岁”等目标。同时，该文件还强调，要以“预防为主”，实现医学模式的根本转变，以公共政策、科技进步，着力解决长期威胁我国人民身体健康的重大疾病及相关健康问题。•日本在动画，设计等文化创意产业方面处于亚洲前列，日本创意产业发展概览日本素有“动漫王国”之称,是世界上最大的动漫制作和输出国,目前全球播放的动漫作品中有六成以上出自日本，文化创意产业已经超过钢铁产业。日本动画大师宫崎骏•日本文化创意产业发展至今形成了以动漫、游戏、音乐为主题的文化产业矩阵。近年来，日本文化产业年产值在国民经济中的占比已达到15%，不仅拉动文化相关产业就业，还能让周边产品形成第二波发展动力。•日本向海外大力推广文化创意产业。•日本内阁官房（CabinetSecretariat）于2015年6月时，召开酷日本战略推进会议。在此会议中，内阁大臣们决定，未来日本的「酷日本」战略将从设计、音乐、饮食、在地观光等四方面著手。并期许此「酷日本」战略能于2020年日本举办奥林匹克运动会、残障奥林匹克运动会时，可看到实际具体成果。谁能吃到文化旅游，度假旅游和养老产业的奶酪?•国务院连续出台鼓励养老产业和旅游产业发展的红头文件，度假，养老与健康产业未来发展空间将会每年１万亿以上，未来十年会达到１０万亿元规模，就是要释放大量刚性需求，带动国内消费，2015年我国旅游投资达到１万亿元，我国游客去外国消费达到１４００亿美元。•2016年，国内旅游、入境旅游稳步增长，出境旅游理性发展，旅游经济继续领先宏观经济增速，成为稳增长、调结构、惠民生的重要力量。预计全年国内旅游44.4亿人次，同比增长11%；国内旅游总收入3.9万亿元，同比增长14%。浙江省旅游投资达到1万亿元。•入境旅游人数1.38亿人次，同比增长3.8%，其中外国人入境2814.2万人次，同比增长8.3%；国际旅游收入1200亿美元，同比增长5.6%；出境旅游人数1.22亿人次，同比增长4.3%；旅游服务贸易顺差102亿美元，较上年扩大11.5%。•2017年，国内旅游市场高速增长，入出境市场平稳发展，供给侧结构性改革成效明显。国内旅游人数50.01亿人次，比上年同期增长12.8%；入出境旅游总人数2.7亿人次，同比增长3.7%；全年实现旅游总收入5.40万亿元，增长15.1%。初步测算，全年全国旅游业对GDP的综合贡献为9.13万亿元，占GDP总量的11.04%。旅游直接就业2825万人，旅游直接和间接就业7990万人，占全国就业总人口的10.28%。•到２０１8年经济在中美贸易战背景，会加大核心技术投资力度，实行微刺激，度假旅游与休闲养老的市场空间巨大，但是，并非大家简单上马项目就能成功。此类项目专业要求与知识含量高，顾客群体挑剔，至少需要一年以上的策划和设计时间才能打造文化旅游精品，要吸取大量低水平商业地产项目一哄而上浪费数百亿的教训。前期策划和初步方案设计至少要投入２００万元左右，至少要有一流专家团队牵头研究，含度假旅游规划，养老社区规划与经营管理专家，设计院参与。•全域旅游是要全面打造优美的旅游环境，美化全区，引进一流策划和规划设计和经营队伍，突出重点文化旅游和度假旅游项目带动全区域旅游产业发展，要注重和商业规划以及产业规划的结合，对于区域的棚户区改造可以和旅游名镇规划结合，政府改造旅游基础设施ＰＰＰ和企业投资旅游项目。•

通过旅游和商贸等现代服务业带动更多居民就业，银川西夏区就适合建设全域旅游示范区。•仇保兴表示，特色小镇从第一代的“小镇+一村一品”已经发展到现在的4.0版本，也就是“小镇+新经济体”时代，特色小镇能发挥城市修补、生态修复、产业修缮的功能。在4.0版本的特色小镇中，新产品、新结构、新创业生态等“特色”的形成，是企业家的创新精神和城市所提供的各种“正外部性”协国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴同作用、共同演化的结果。顺应村庄发展规律和演变趋势，根据不同村庄的发展现状、区位条件、资源禀赋等，按照集聚提升、融入城镇、特色保护、搬迁撤并的思路，分类推进乡村振兴，不搞一刀切。坚持节约集约用地，遵循乡村传统肌理和格局，划定空间管控边界，明确用地规模和管控要求，确定基础设施用地位置、规模和建设标准，合理配置公共服务设施，引导生活空间尺度适宜、布局协调、功能齐全。充分维护原生态村居风貌，保留乡村景观特色，保护自然和人文环境，注重融入时代感、现代性，强化空间利用的人性化、多样化，着力构建便捷的生活圈、完善的服务圈、繁荣的商业圈，让乡村居民过上更舒适的生活。要求壮大特色优势产业，保障农产品质量安全，培育提升农业品牌。加快推广“订单收购+分红”、“土地流转+优先雇用+社会保障”、“农民入股+保底收益+按股分红”等多种利益联结方式，让农户分享加工、销售环节收益。•田园综合体的轻重资产配置和投资强度与区位关系密切，距离城市近郊区可以多配置符合市场需求的低密度共享农庄和休闲养老物业。•2018年1月24日杨宝民老师来到咸阳市，受到本群杨燕董事长的特色欢迎，参观陕西丫丫科技开发公司后，杨老师帮助确定企业发展战略是田园综合体+共享农庄和养老社区，八千亩园林，田园综合体营造了美好的人居环境，两千亩低密度高品质大盘社区是拥有最佳性价比的开发模式。•农业科技公司，以陕西丫丫科技公司为例，他们掌握农业科技和园林技术，拥有丰富的经验积累，他们是田园综合体的田园部分的主力军，也是优质园林的生产者，房地产企业和农业科技公司合作，联合开发低密度郊区共享农庄和休闲养老小户型联排别墅，这是企业转型盈利的重要出路。道文化主题花园禅文化园林老年大学和体育会所，艺术中心秋葵主题文化酒店樱花大道30亩有机蔬菜牡丹园等定制花园共享农庄休闲养老社区儿童乡村游乐园国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见由国务院以国发〔2014〕31号于2014年8月9日印发，《意见》分树立科学旅游观、增强旅游发展动力、拓展旅游发展空间、优化旅游发展环境、完善旅游发展政策5部分20条。该意见是继《国务院关于加快发展旅游业的意见》、《全国红色旅游发展规划纲要》、《国民旅游休闲纲要》和《旅游法》颁布实施以来，党中央、国务院对旅游业改革发展做出的又一重大部署。以转型升级、提质增效为主线，推动旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，满足多样化、多层次的旅游消费需求；推动旅游开发向集约型转变，更加注重资源能源节约和生态环境保护，更加注重文化传承创新，实现可持续发展；推动旅游服务向优质服务转变，实现标准化和个性化服务的有机统一。到2020年，境内旅游总消费额达到5.5万亿元，城乡居民年人均出游4.5次，旅游业增加值占国内生产总值的比重超过5%。1.有效落实旅游重点项目新增建设用地。按照资源和生态保护、文物安全、节约集约用地原则，在与土地利用总体规划、城乡规划、风景名胜区规划、环境保护规划等相关规划衔接的基础上，加快编制旅游发展规划。对符合相关规划的旅游项目，各地应按照项目建设时序，及时安排新增建设用地计划指标，依法办理土地转用、征收或收回手续，积极组织实施土地供应。加大旅游扶贫用地保障。2.旅游相关建设项目用地中，用途单一且符合法定划拨范围的，可以划拨方式供应；用途混合且包括经营性用途的，应当采取招标拍卖挂牌方式供应，其中影视城、仿古城等人造景观用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》的“娱乐康体用地”办理规划手续，土地供应方式、价格、使用年限依法按旅游用地确定。景区内建设亭、台、栈道、厕所、步道、索道缆车等设施用地，可按《城市用地分类与规划建设用地标准》“其他建设用地”办理规划手续，参照公园用途办理土地供应手续。风景名胜区的规划、建设和管理，应当遵守有关法律、行政法规和国务院规定。鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应旅游项目建设用地。一、合理界定养老服务设施用地范围。专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于本《意见》中的养老服务设施用地。二、依法确定养老服务设施土地用途和年期。养老服务设施用地在办理供地手续和土地登记时，土地用途应确定为医卫慈善用地。依据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），规划为公共管理用地、公共服务用地中的医卫慈善用地，可布局和安排养老服务设施用地，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房并分摊相应的土地面积。养老服务设施用地以出让方式供应的，建设用地使用权出让年限按最高不超过50年确定。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。三、规范编制养老服务设施供地计划。养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。新建城区和居住小区配建养老服务设施用地的，建设规模应一并纳入住房建设用地供应计划；四、细化养老服务设施供地政策。经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。目录Part1文化旅游双核理论及其应用Part2启动策略：以原则推进立项Part3投资策略：以效益推进开发Part4经营策略：以品牌推进发展Part5避险策略：以防治推进成熟PART6文化旅游可行性研究框架与重点案例分析•文旅背景介绍及未来趋势四、

文化旅游项目可行性研究的关键在于顾客定位，市场分析，选址分析。•休闲农业和文化以及旅游的融合趋势，非物质文化遗产的整理和应用五、

大型文化旅游和休闲养老田园综合体和特色小镇项目定位与赢利模式设计文化旅游项目类型和成本组成特点，产出分析包括门票收入，旅游地产开发收入，文化旅游街区等物业组楼收入等，文化艺术演出收入。杨宝民先生明确提出了一种高雅旅游环境，服务游客和休闲养老人群的盈利模式。六、文化旅游项目的分期开发和资金来源七、文化旅游项目涉及的环境保护评价评价目标和评价方法二、

国家关于文化旅游和农业的相关政策•土地，金融，税收等相关政策介绍，文化和旅游产业政策和产业分析是可行性研究的重要组成部分。三、文化旅游双核理论介绍与文化创意，旅游创意杨宝民先生创立了文化旅游双核理论，注重特色小镇内核的规划设计有鲜明的文化主题，明确的产业支持，注重水利规划和旅游规划，商贸规划的结合。文化旅游的创意是文化旅游项目成败的关键，创新需要围绕顾客体验，注重前期策划团队的经费和策划时间的合理安排，先做好文化创意，后做规划设计。通过正反案例总结文化旅游项目的流程特点。杨宝民老师系统总结了文化在旅游规划中的多种表达方式，包括书画艺术，雕刻和园林艺术，农耕文化和工业文明展示，中西书院，文化演出等。八、文化旅游项目社会效益分析从就业和脱贫等角度分析社会效益，从文化传承角度分析，从社会和谐角度等分析九、文化旅游项目风险类型和风险控制策略。政治风险，自然风险，经济风险及其控制策略•

重点分析项目所在区域经济发展特点和五年主要数据•

人口数量，人均经济收入，文化产业和旅游产业发展特点，重点项目布局，产业发展的方向和趋势。•

产业发展对本项目的要求和启发。我国２０年来重大文化旅游项目投资在加大力度，深圳华侨城等投资３５亿元以上文化旅游项目取得较大成果，也有国内部分投资百亿的文化旅游项目，产出极低，业绩很差。长期以来作者在思考如何降低旅游项目开发风险，提高文化旅游项目开发的成功概率。传统的文化旅游开发基本是单核理论，以小范围的旅游项目为主，以投资商的领导水平决定项目的开发水平。温莎城堡文化旅游项目内核国内部分大型文化旅游综合体项目经济效益不佳的原因：１、国有企业投资文化旅游没有真正长期负责的领导人，没有建立科学的民主决策机制，没有形成专业外脑与企业内部决策结合的机制，容易形成重大决策错误，未来需要引进专业顾问机构和评估机构，控制重大项目投资风险。例如，部分佛教旅游区旅游活动需要和佛教行善活动结合，不宜对寺庙直接收费，不能产生重大矛盾。园林森林公园，生态农业•

2、项目投资预算结构不合理，缺乏不同旅游思路的严格论证和招商摸底和模拟分析，前期投入太少，项目文化创意起点不高，旅游吸引力不够，盈利模式单一。•

3、对周边利益相关者缺乏合理的利益分配设计，依靠单核心驱动，互相冲突和内耗大，传统的文化旅游项目的吸引力完全依靠单核吸引，未能充分考虑与周边利益所有者的协同开发，难以形成较大旅游吸引力，甚至形成利益冲突。•

作者利用文化旅游，生态旅游和城镇化综合知识，结合多年的实践经验，提出了项目投资商的文化旅游内核＋周边利益相关者外围生态园林核和乡村特色民俗旅游项目节点相互支撑的双核理论，该理论不仅适合发达地区的文化旅游项目，可以在投资充足时候，同步规划和建设内外核区域，一步到位。•

对于缺乏投资，但是拥有文化旅游资源的贫困区域，可以先做好整体规划，发动乡镇做好生态建设，美化旅游区外围环境，政府组织修好景区道路，时机成熟时候吸引投资商开发文化旅游项目。•

2016年深圳新摩尔公司承接了宁夏银川市西夏区全区域旅游规划课题。•

葡萄酒产业是西夏区的重点产业之一，乡村旅游中将葡萄酒山庄作为特色，已经开展了青少年国学教学。•

建议引进文化创意企业合作，加强自主品牌的葡萄酒品牌的专题策划和推广，用文化创意包装生态旅游产品，提升旅游接待服务水平。•

发挥韩美林美术馆作用，带动镇镇北堡书画艺术创作。旅游发展关键依靠企业家和艺术家以及经营专家镇北堡影视城张贤亮是国家一级作家、收藏家、书法家。《牧马人》是根据张贤亮《灵与肉》改编的电影，著名导演谢晋选择了在西北影视城等地拍摄该作品，这是中国文革后具有重大影响的文学作品，是对文化大革命的批判和反思作品。表达了中国人的人性和爱国情怀，对中国60年代以前出生的观众拥有重大影响。•

镇北堡西部影城位于宁夏回族自治区首府银川市，由作家张贤亮于1993年9月21日创办。

因以古时屯兵的镇北堡两座废堡为基地，俗称“镇北堡西部影城”。•

镇北堡西部影城于2011年1月，被评为国家AAAAA级旅游景区，是银川市文物保护单位，被誉为“中国一绝”。被评为“中国最受欢迎旅游目的地”和“中国最佳旅游景区”，并被宁夏回汉乡亲誉为“宁夏之宝”，是中国文化产业成功的典范。•

镇北堡影视文化城游客140多万，需要提升镇区旅游规划和接待设施水平，才能服务好游客。自银川西行三十公里是层峦叠嶂的贺兰山脉，上溯石器时代，古人以古拙苍劲的笔触，在山口东麓沟谷两侧岩石间留下人、动物、狩猎、祭祀和神明的图像。穿越五千年，它与当代艺术家韩美林之间有着一条奇妙的连线。如他所言：“21年前，我第一次来到贺兰山，面对那么多古岩画，突然感觉，我走了半辈子，直到50多岁才找到艺术的家。”2010年，怀着对贺兰山的深厚情谊，韩美林先生将创作的千余件艺术精品捐赠给银川市人民政府。为了收藏、陈列这些珍贵的艺术作品，银川市政府决定在贺兰山岩画遗址景区内兴建一座艺术馆。由此，银川韩美林艺术馆于焉而生。银川韩美林艺术馆于2015年12月21日在宁夏银川贺兰山下正式开馆，这是杭州和北京之外全国的第三座韩美林艺术馆。温莎城堡是英国国王生活的宫殿，是文化旅游的内核，不仅直接带动了温莎镇区（相当国内县级城市规模）的旅游，而且带动了周边城镇的旅游，例如，相邻８公里左右ＳＬＯＵＧＨ小镇就是接受辐射的区域，为游客提供住宿和饮食等服务，也带动了周边旅游景点。•

温莎城堡的历史可以回溯到威廉一世时期，城堡的地板面积大约有45,000平方米（484,000平方英呎）。与伦敦的白金汉宫、爱丁堡的荷里路德宫（HolyroodPalace）一样，温莎城堡也是英国君主主要的行政官邸。英国女王伊丽莎白二世温莎步行老街温莎城堡花园•

财政部2017年6月1日下发《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》（以下简称通知），2017年，财政部确定河北、山西、内蒙古、江苏、浙江、福建、江西、山东、河南、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、云南、陕西、甘肃18个省份开展田园综合体建设试点。中央财政从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排，每个试点省份安排试点项目1—2个。•

2.7月17日，河南省财政厅公布了全省田园综合体建设试点单位公示名单，公示期为7月15日至7月21日，鹤壁浚县、洛阳孟津县、永城市、汝州市、长垣县、南阳唐河县分别排第1至第6位，如公示期间无异议，按照方案，6县（市）将分别获得2500万元财政“红包”•

截止目前，最新的入选国家田园综合体试点名单，具体如下：•

01•

广西南宁美丽南方•

4，7月12日，从山西省财政厅获悉，山西省初步确定临汾市襄汾县作为省2017年国家农业综合开发田园综合体建设试点项目县上报国家立项。•

唐山市“花乡果巷”田园综合体，以河北省级“花乡果巷”特色小镇为基础和核心，带动和辐射四大区域十大园区，并在2017年7月8日通过评审，作为河北省唯一入选的国家田园综合体试点项目，成为第一批10个国家田园综合体试点之一。•

规模：7.35万亩•

财政补贴：三年2.1亿元•

总投资：17亿元•

设计费用：1700万元左右•

唐山市“花乡果巷”田园综合体效果图•

一般农业项目可以配套5-8%建设指标，农业部长韩长赋强调：推动将跨省域补充耕地指标交易和城乡建设用地增减挂钩节余指标省域调剂所得收益，全部用于巩固脱贫攻坚成果和实施乡村振兴战略，并广开投融资渠道，引导撬动各类社会资本投向农村。•

农业部长韩长赋•

首选农村集体建设

，四荒地，

农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。•

另一个值得关注的是农村集体经营性建设用地入市，农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、

同权、同价。入市需符合以下条件：一是必须是在33个土地改革试点县市才能允许农村集体经营性建设用地入市；二是拟入市用地必须是建设用地，农田等其他非建设用地是不能入市的；三是拟入市用地必须符合城乡规划；四是拟入市用地出让用途有限制，正常是只能作为工作、商业、仓储等经营性用地，不得用于房地产开发。•宅基地的使用对于田园综合体开发来说是最具有商业价值的。目前它有两种使用方式，第一种是宅基地“三权分置”，“三权分置”的政策从承包地应用到宅基地上了，宅基地既保留了原来的体制，又可以盘活用足城市资本，也可以进行经营，可以直接进行特色小镇、民宿等旅游开发利用。例如浙江桐庐，就是首先把宅基地确权，农民把宅基地卖给村集体，村集体和城市资本合作共同开发民宿。第二种方式就是国务院一号文件所提出的“允许利用宅基地建设生产用房“，将零散的宅基地集中起来之后，做田园综合体或者特色小镇的产业用地。•

农林用地主要包括国家林权用地和村集体林权用地。无论哪种用地，都要明确一个很重要的问题，那就是林业设施用地不超过10亩。除了以上几种地外，在整个田园综合体开发中最好用的地是什么？四荒地。具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。国家基本上围绕着一个政策：谁治理谁使用谁保护谁受益，允许“四荒”使用权一定50年或更长的时间不变。弘仁

《西岩松雪图》•

深圳已经全部是国有用地•

北上广深大城市1个小时车程范围内，省城40分钟以内车程，地级城市20分钟距离，山水资源俱佳，具有10%的配套建设用地。超过这个距离需要有特殊农业科技资源和特色自然资源和较强操作团队。工业文明和农耕文化同步表达招商评估建设过程通过开业风险评估后开业•

各类特色小镇共性明显，个性不突出，同质化问题如何避免?•

回答：加大前期智慧投入，必须拥有鲜明的文化主题和原创性文化内容，分解到酒店，餐饮和非物质文化遗产等各个具体业态。远洋太古里是成都时尚小镇的代表，是创新给与的回报名称中西书院内容导入人流预测聘请牛津剑桥，哈佛大学，北大，每年导入3万企业家人流清华名师讲授国学和西方管理哲学，世界科技前沿和文化艺术发展趋势企业家亲属度假和国学学习每年导入6万人老年大学一流的教师，文化活动空间，体

每年导入2万人育休闲运动空间，以乌镇

雅苑老年大型为蓝本文化演出有独特故事情节的健康文化演出，每年服务50万人群具备原创性和完整性文旅街区IP文化旅游街区需要原创性文化遗

每年能够吸引10万人产和主题文化IP主题文化酒店完备的休闲养老设施不仅要引进知名酒店管理公司，

每年吸引8万人必须有主题文化酒店养老地产和文化旅游结合导入1万养老人群•

吸取多个巨额投资文旅小镇的经验教训，我们推荐大城市近郊区特色旅游小镇，按照每年导入80万中高端人流的顾客定位，如果发展养老地产，可以每年再导入2万以上人流。•

我们建议高度中式游客质量，发展一批适合中高收入人群的旅游景区，采用分类经营模式。•

中国书院是延续中华文脉的重要教学和交流场所，是不断创新中华文脉的重要载体。•

从战国时代，稷下学宫的学术争鸣到近代，道家文化，儒家文化和佛家文化并行发展，互相借鉴和融合，为中华文化注入活力。•

从商鞅变法到胡服骑射，中国改革开放就是要不断创新，实现民族复兴的中国梦。•

吸收西方剑桥大学等一流大学培养高级人才经验，作者杨宝民先生提出面向企业家教育为主的中西书院办学设想。我喜欢盛唐的文化,特别欣赏李白的诗歌,李白一生好入名山旅游。从1998年进入王志钢工作室开始到2004年创办深圳新摩尔公司,作者一直服务旅游和商业地产项目策划与规划设计,作者不仅登泰山半山,问道齐鲁大地。游览黄山顶峰,眺望黄山云雾,在行路万里中学习唐诗宋词,读唐宋八大家古典文章。2004-2014年十年间,作者全球考察商业地产和旅游项目,重点考察了吉林省长白山等地生态旅游项目,吸取夏威夷度假旅游精华,借鉴意大利佛罗伦莎古城文化旅游的完备做法,为旅游景区和旅游商业综合体提供全方位策划和规划设计,通过整合资源,实现国学旅游策划和规划设计以及运营顾问的一体化。旅游的根本属性是文化性,没有文化体验的旅游最终都会失败。旅游文化的表现可以采用多种方法:第一

采用书画艺术表现,将主题美术馆和酒店以及旅游景区结合。长沙武广新城东侧浏阳河是著名的文化河流,建议在滨河设置旅游与商业休闲综合体,不仅作为浏阳河旅游的重要节点,也作为东侧长沙国际会展中心的配套接待中心,建议将毛主席诗词相关的书法和诗意画收藏形成专题美术馆。建议在滨河绿地上,设置浏阳河音乐文化主题雕塑,用浏阳河主题音乐烘托。傅抱石作品

芙蓉国里尽朝晖佛罗伦萨国立美术学院（AccademiadiBelleArtidiFirenzeFlorenceNationalAcademyofFineartsofItaly）是世界美术最高学府，历史可追溯到中世纪时期的美第奇学院，始创于1339年，是世界上第一所美术学院，开创世界美术教育先河。大卫雕像就收藏在该学院。在15世纪80年代和90年代，波切利是佛罗伦萨最出名的艺术家。他的风格到了19世纪，又被大力推崇，而且被认为是拉斐尔的前奏。大画家波提切利作品

维纳斯的诞生第二

采用壁画和雕塑艺术表现形式,敦煌莫高窟就是壁画和雕塑艺术宝库。我国红色旅游经常采用纪念碑和浮雕等表现纪念主题,例如,红军长征胜利纪念碑等用雕塑艺术表现较多场景和主题。中央红军长征胜利纪念碑意大利佛罗伦萨成为世界重要的文化旅游圣地，米开朗基罗等大师的雕像大卫等作品成为重要的旅游吸引物。哀悼基督第三

通过中国古典园林与书法,壁画以及雕刻艺术等表现中国文化韵味,苏州,无锡园林以及古典园林就是中国文化的代表。用禅宗思想指导园林设计，日本走在前列。用道家文化思想指导园林设计也是大有发展空间，更能表现旅游文化。作者在无锡寄畅园第四

通过建筑设计和装修设计表现文化主题,重点通过入口空间和公共空间表现大的主题。通过特定空间表现主题文化的一个部分,和主流消费者需求和审美品味结合。朱熹是孔子之后的大儒,也是闽学的开创者,建议将朱熹的文化思想作为福建购物中心和酒店等旅游和商业综合体的主题,采用壁画,书法,山水哲理画等多种艺术形式表现。建议将朱熹在白鹿洞,武夷山讲学故事和朱熹与张栻岳麓山会友讲学进行专题书画艺术创作,艺术再现朱熹的学术生涯,将朱熹大儒文化主题有序地在酒店,购物中心等进行艺术表现。朱熹与张栻岳麓山会友讲学•

高科技成果是人类文明的结晶,也是科学技术进步的标志,根据区域特点有计划地展示高科技成果和工业文明也是文化旅游的一种文化表达方式。•

例如,长春市合心镇就适合展示轨道交通最新科技成果。青岛和大连就比较适合在航母小镇展示航空母舰最新技术产品模型等

.文艺演出是文化旅游中的主要表现手段，是静态景观与动态文化活动的有机结合，大型室外文化演出可以巧妙利用景区的自然景观，达到虚实结合的美好境界。通过文化演出强化游客对景区文化符号的记忆《印象大红袍》山水实景演出由张艺谋、王潮歌、樊跃共同组成的"印象铁三角"领衔导演，是他们继《印象刘三姐》、《印象丽江》、《印象西湖》、《印象海南岛》后创作的第五个印象作品，也是以双世遗产地--武夷山为地域背景，以武夷山茶文化为表现主题的大型实景演出。"仙翁遗石灶，宛在水中央。饮罢方舟去，茶烟袅细香。"这是宋代著名诗人朱熹对武夷"山水茶"的动人描绘。旅游景区文化演出成功规律＝１．充足时间的故事策划和剧本创作＋小型演出验证。２。征求消费者意见修改完善确保故事的精彩。３、配备一流导演＋文化演出的差异性和吸引力•

《印象·刘三姐》是大型桂林山水实景演出《印象·刘三姐》是中国·漓江山水剧场之核心工程。全国第一部“山水实景演出”，整个文艺演出是成功的。•

总导演：张艺谋

王潮歌

樊跃•

总策划/制作人：梅帅元•

《印象･刘三姐》表演舞台为两公里的漓江水域及十二座背景山峰，构成全世界最大的天然剧场。“山水剧场”坐落在阳朔县城漓江与田家河交汇处，与闻名遐迩的书童山隔水相望。观众席绿色梯田造型构成，设席位2000位，其中普通席位1800个，贵宾席位180个，总统席位20个，180度全景视觉，可观赏江上两公里范围的景物及演出。印象刘三姐启用了目前国内最大规模的环境艺术灯光工程及独特的烟雾效果工程，创造出如诗如梦的视觉效果，剧场音响采用隐蔽式设计，与环境融为一体，并巧妙利用山峰屏蔽及回声，形成天然的立体声效果。•

2017年8月，因担保其他公司负债14亿元，提出了破产重整申请。其运营公司桂林广维文华旅游文化产业有限公司十多亿债务加身，资不抵债，宣告破产，北京文华集团收购了项目公司。•

目前经营效果良好，经营收入增加了17%左右。深圳新摩尔与印象刘三姐创作演出团队合作对外服务2018年5月7-25日杨宝民老师首先在清华大学为桂林旅游班上课，21日应邀请指导桂林大型文化旅游和休闲养老项目，与印象刘三姐创作和演出团队合作，深圳新摩尔公司董事长杨宝民与桂林广维文华旅游文化产业有限公司李新杰总经理团队共同合作成立旅游景区文艺演出研究院，依托印象刘三姐和国内外成熟室外文化演出经验，为文化旅游景区提供大型旅游景区文艺节目剧本创作，排练和演出指导服务。尼山圣境全称"尼山圣境"文化旅游度假区，项目总投资为100亿元(含基础设施投入)，由曲阜市与无锡灵山实业有限责任公司等联合进行开发。尼山圣境总体定位为"文化休闲度假胜地",将打造成集文化体验、休闲旅游、生态旅游、休闲度假于一体的复合性文化度假产业综合体。•

作为一项负有时代使命的历史文化工程，尼山圣境计划从五个维度推进文化工程建设，即优秀传统活化工程、中国文化传播工程、社会教育创新工程、研学旅游拓展工程和文化复兴创意工程。最终将尼山圣境打造成曲阜优秀传统文化传承发展示范区重要载体、孔子学院总部体验基地、中华优秀传统文化体验基地、全球儒文化修贤体验目的地，文化修贤度假胜地、世界级人文旅游目的地。•

尼山圣境位于曲阜尼山省级文化旅游度假区,由曲阜市与无锡灵山实业有限责任公司等联合进行开发。核心区占地面积154.8公顷,规划建设规模25.8万平方米,尼山圣境总体定位为"文化修贤度假胜地",将打造成集文化体验、休闲旅游、生态旅游、休闲度假于一体的复合性文化度假产业综合体。尼山圣境规划已通过专家评审,根据这一规划,整个工程包括"一心、一湖、一带、三群"。"一心"即儒宫与孔子像,"一湖"为尼山水库,"一带"为环湖主题文化游憩带,"三群"为山水书院群落、国际游学群落和国际社区群落。大学堂包括仁、义、礼、智、信等5个大厅和综合演艺大厅，以充分展示儒家思想精华，构成集博物、典礼、讲堂、会议、演艺以及其他配套功能等于一体的综合性文化旅游建筑。目前大学堂主体结构封顶，内外装全面启动，礼仪广场地面铺装完成大半，地面绿化全部完成，已初具轮廓。尼山圣境共分为三期:一期项目核心区位于尼山水库北面,建设项目包括儒宫、孔子像、尼山孔庙、智水书院、耕读书院等(其中即将启动的一期核心景区项目投资30亿元),二期项目则包括贤林书院、仁山书院、全球孔子学院联盟基地、环湖生态休憩带等,三期项目主要集中在尼山水库南侧,包括尼山创意产业园、尼山国际艺术中心等。尼山圣境的开工,标志着曲阜"新三孔"项目建设迈出关键一步,有望让来曲阜乃至山东旅游的客人停留时间进一步拉长。曲阜市尼山圣境文化旅游规划项目，聘请国内著名创意策划大师刘建华先生对尼山度假区进行了整体创意策划，并在此基础上聘请了美国AECOM和北京大地风景规划设计院进行了规划编制工作。国学书院酒店•

开业后的大型文化演出是传播的较好模式。圣境之美,美在轻灵••月堕尼山,烟花四射;湖光波影,灯光如昼。2018年央视秋晚的主会场,位于尼山圣境核心景区——宫像区。舞台设置于尼山南麓,面向圣水湖,背靠尼山孔子大学堂等建筑,大气恢弘,底蕴深厚。晚8:00,随着“有朋自远方来,不亦悦乎”“逝者如斯夫,不舍昼夜”的朗朗诵读声,晚会大幕徐徐拉开。形如片片竹简的舞台背景赫然出现,万仞宫墙,明月掩映其中,全球华人共赏尼山月光成为现实!••“参与过多场国内大型实景山水晚会的制作,但当我们导演组看到尼山五峰并峙,圣水湖浮光跃金,在月色下水雾缭绕的美景,还是忍不住感叹人杰地灵的圣境之美!”晚会执行总导演董金明感叹。董金明介绍,晚会的场地、舞美设计因地制宜,与尼山圣境紧密结合,节目设置具有齐鲁风韵,表演者借助尼山圣境的纵向、立体的延伸通道,与美景融为一体,给人以古香古色、大气优雅的视觉感受。位于黄河之滨、泰山脚下的尼山,是中国儒家至圣先师孔子的诞生地,也是中华文明重要的发祥地之一。董金明说,“大概三个月前,秋晚主会场确定曲阜。我们接到任务,感到了很大的压力,可以说是心怀忐忑、心怀敬畏地策划整场晚会,为的就是向世界展示好古老而轻灵的曲阜。”儒家文化,蕴含着中华文明的精髓,早已沉淀成东方古老民族这个庞大文化躯体蓬勃的血,项目选址过程中，要提前进行环境保护评价，对于饮用水水库区域禁止开发。以尼山圣境文化旅游项目为例，要科学评价项目开发对尼山水库的水质影响。要确定污染控制和保护目标，包括生态环境保护目标（包括动物和植物保护目标），景观保护目标。环境质量现状调查，项目施工期和营运期对环境的影响评价等以上内容是重点。项目投资介绍和成本特点尼山圣境项目总投资为100亿元(含基础设施投入)，其中即将启动的一期核心景区项目投资30亿元，建设内容包括孔子像、儒宫、耕读书院、鲁源社区及旅游配套设施等。2015年一期项目正式投入运行后，可实现年旅游总收入3亿元，并带动整个园区总收入近20亿元。项目全部建成后，将彻底改变济宁曲阜文化旅游产业发展格局，成为山东文化旅游产业发展的新标杆，对全省文化旅游产业发展必将起到积极的引领和示范带动作用。•

根据尼山圣境文化旅游项目案例分析，投资成本主要包括旅游景区投资（含道路和景观投资），酒店投资，书院投资，文化艺术演出投资。•

自有资金最好在50%，其他采用银行融资，政策性银行融资，股权融资等多种形式。大型国企和上市公司等可以发债融资，也可以信托融资等。孔子讲学图•

要表达清晰项目分期和资金来源。尼山书院尼山书院位于尼山孔庙以北，又名尼山诞育书院。元至元二年(1336年)，中书左丞王懋德奏请在尼山创建书院，并保举彭为山长，获准。彭上任后不久，即修建尼山书院。《尼山创建书院碑》载，修建此书院时，"凡齐鲁之境贤卿大夫，民之好事者，出钱而助成之。释木于山，陶甓于野，庸僦致远，牵牛车，服力役，连畛载途，饮饷相望。•

在大城市近郊区建议重点体现地域文化，道家养生和休闲养老文化，建议周边作为大型养生文化体验,休闲旅游与养老特色小镇项目开发形成文化旅游和休闲养老结合的赢利模式。联合保险公司服务养老，共同创办中西国学书院，将文化旅游和休闲养老按照３０００亩规模进行整体规划设计。京东国学书院和艺术馆一体化，采用王安石临川故里的建筑风格，布局可以参考庐山白鹿洞书院和剑桥大学三一学院规划特点，注重实用性和艺术品味的统一，设置老子，孔子，朱熹书画艺术馆，与白鹿洞书院功能互补，容纳５０人规模多功能会议室，茶室，会客厅，１０人规模高端客房，重点满足大企业家和学者研讨要求，配套酒店可以设立１０００规模会议室，满足大规模培训和会议要求。艺术馆还可以重点展示江西历史人物专题，道家文化主题文物等，满足企业家高端学习和文物鉴赏的需求。联合301医院河北医疗中心为休闲养老小镇提供服务•

2013年底完成总体策划和规划方案设计，期间增加了康复医疗面积10万平方米左右。总投资82亿元，占地面积1000亩，地上建筑面积100万平方米。•

投资商为河北鹏渤集团和涿州•

2018年杨宝民老师陪同客人参观了301医院河北医疗保障中心以特色农产品和休闲旅游为主，严格保护生态环境，提前做好优质农产品营销工作，力争采用公司+农户模式，通过发展农业科技，实现优质农产品规模化生产和休闲旅游同步发展，可以美化镇区环境，重点是加强景观绿化和生态保护。不宜大规模开发养老地产，根据农产品销售前景采用合理规模投资模式。宋朝陈居中

四羊图•

文化旅游项目正在打破单一的门票模式，很多古城景区，例如，青州不收门票，政府投资为主，旅游企业和居民在旅游发展中受益。•

文化旅游项目还需要依靠文化艺术演出，主题文化街区和酒店以及民宿经营，旅游商品销售等盈利。•

经营方式要与时俱进，便利顾客为主。葛洪-道家大师第一种盈利模式

靠近省城郊区和地级城市近郊区的旅游区项目主要依靠销售旅游和休闲养老地产项目和租赁物业盈利为主，文化旅游的接待收入为辅助。深圳东部华侨城就是典型的案例。第二

相当对偏远区域的文化旅游项目主要依靠门票和综合服务收入盈利为主，例如，法门寺等寺庙旅游区域，草原文化旅游区域等等。贫困地区的文化旅游项目本身可能不直接盈利，但是可以带动当地绿色农产品销售，综合效益会比较好，需要综合考虑项目收益。元世祖出猎图第三

通过文化演出盈利•

宋城演艺发展股份有限公司2015•

报告期内，公司实现营业收入169,451.40万元，比上年同期增长81.21%；利润总额82,512.60万元，比上年同期增长67.91%,归属于上市公司股东的净利润63,056.09万元，比上年同期增长74.58%.根据旅游和养老产业用地政策，首先做好项目旅游与休闲养老结合的总体产业规划，与现有旅游项目功能互补，增强区域旅游吸引力，其次做好交通规划和土地功能分区，将水面和湿地作为景观用地，保持农业用地性质不变，距离主要道路和核心旅游区争取500亩左右商业居住建设用地，用于可销售的文化旅游街区，度假别墅和公寓，产权式酒店等物业开发，非基本农田地等用于养老项目公共设施和部分租赁养老公寓开发，1500亩左右作为旅游用地，用于海洋公园和主题文化酒店等大型娱乐设施，项目景观道路和湿地公园等可以作为ppp项目包装。项目用地•

净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。20092010201120122013年份NPV=∑(CI-CO)/(1+i)^t投入成本收入800————600——————15002000——12001800——10001900计算方式1、计算每年的营业净现金流量。2、计算未来报酬的总现值。（1）将每年的营业净现金流量折算成现值。如果每年的NCF相等，则按年设定折现率（基准收益率），即公式中的i为8%金法折成现值；如果每年的NCF不相

2009年，净现值=(0-800)/(1+0.08)=-740.74等，则先对每年的NCF进行折现，然后加以合计。2010年，净现值=(0-600)/(1+0.08)^2=-514.402011年，净现值=(2000-1500)/(1+0.08)^3=396.922012年，净现值=(1800-1200)/(1+0.08)^4=441.022013年，净现值=(1900-1000)/(1+0.08)^5=612.52NPV=-740.74-514.40+396.92+441.02+612.52=195.32（2）将终结现金流量折算成现值。3）计算未来报酬的总现值。（3、计算净现值。净现值=未来报酬的总现值－初始投资CI未来现金净流量现值CO原始投资额现值^是乘方的意思，t是第几年。折现率（基准收益率），即公式中的i•

社会效益主要包括•

第一

生态效益•

大力推广节能产品，例如，汉瓦和薄膜太阳能•

第二

就业和税收•

第三

文化效应•

以孔子故里的文化旅游为例，我们不仅要学习孔子的论语等思想，而且要增加生产劳动体验内容，弥补孔子思想的不足和局限。•

生态环保是对我国特色小镇和田园综合体发展的基本要求，要在小镇居住产品和共享农庄中大力推广生态节能产品。•

汉瓦产品把建材瓦当和薄膜太阳能合二为一；•

红福源光暖系统以健康为原动力，堪称医疗保健品质的建材；•

二者都是了不起的发明，被行业誉为“生态建材、供暖革命”，适合特色小镇文化旅游街区和居住区和田园综合体中的共享农庄联合应用，借助国家特色小镇和田园综合体政策，值得大力推广。•

汉瓦传承东方建筑之美，融合中国传统屋面瓦—琉璃瓦的美学基因，用尖端技术和精巧工艺，完美表现了瓦片晶莹剔透之美及拱形曲面的柔美。通过巧妙的设计将发电功能与建筑外观融为一体，符合现代化的审美认知。汉瓦时尚的造型与设计，不仅适用于国内，在世界各国也同样适用。或许在不远的将来，全世界的屋顶都将换上汉瓦。•

以双玻三曲标准版为例，每平米功率为85W,在北京地区，每年全功率发电为1200小时，则每平米汉瓦全年可发电102度，按照每度电国家补贴0.37元（不含地方补贴），以及每度电0.5元（不含阶梯电价）计算，汉瓦30年发电收益为=0.085KW×1200小时×（0.37元+0.5元）×30年=2662元，是初期投资的2倍以上。•

和传统屋顶材料相比，汉瓦的使用寿命可达到传统屋顶材料20年的两三倍，汉瓦提供终身质保，意味着用户将在房屋的全生命周期内无需再次更换瓦片，进一步提升了汉瓦的使用价值。以传统陶土瓦为例：要保证屋顶的正常使用，在20年时，需更换一次瓦片，意味着再投入一次资金。•

汉瓦一次投入后，在房屋的生命周期内，不但可以使前期安装汉瓦的成本得到回收，而且每平米额外可获得约1574元的收益。•

石墨烯低温远红外电热辐射技术，以大于99%的转换效率将电能转化为远红外光波能对外辐射释放，被人体、动植物、空气中的水分子所吸收并发生共振。远红外采暖被誉为“光暖”，该材料以电热地暖的形式为建筑物进行供暖的同时，还具有节能减排、绿色环保、舒适卫生、寿命持久、安全可靠、净化空气、

有益健康等优点。可广泛应用于建筑供暖、农业种植、国防军事、民用保暖、医疗保健、工业加热保温等领域。•

极低磁场和电场，整体集成防水、绝缘性好，不漏电，电热布低温低电压运行，无烫伤灼伤及火灾隐患，无毒害物质排放，自安全性强。•

供暖同时可为房间每立方厘米增加510-3000个空气负离子。负氧离子有空气中的维生素之称，具有降尘杀菌除味功效，犹如地面铺了一层草坪一样，取代空气净化器和加湿器，让室内空气清新舒畅。静电为零无空气扰动，平面温度均衡，温足凉顶，高舒适感。•

电热转换能力接近100%，光暖升温快，功率不衰减，可自主智能调控，可砼层蓄热、寿命大于50年，安全使用且有保险机构的背书。根据实测民宅正常使用供暖平米能耗约0.3度电/天，较其他采暖方式节省1/3-1/2。也可与汉瓦发电结合实现低能耗供暖。•

对农庄大棚农作物具有光合作用催生（提速15%）、保湿保鲜、电离杀菌、节（70%）水节（80%）肥、软化土壤、促进根系水分子吸收、增产（增25-45%）等特殊功效。•

一、政治风险•

是指项目所在地政治背景及变化可能带来的风险。稳定的政治环境会对文化产业区项目产生有利的影响，否则将给旅游者等市场主体带来顾虑和阻力。•

二、自然风险•

这是指自然因素带来的风险，如环境污染，自然景观的退化，项目的建设过程中出现超标准，洪水、暴雨、地震、飓风等。•

三、经济风险•

项目旅游创意平庸，缺乏创新体验是项目失败的最大市场风险。经营团队经验不足，营销不当也是风险来源。项目资金链条断裂，是主要财务风险。••敏感性分析法是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。步骤1、确定敏感性分析指标•

敏感性分析的对象是具体的技术方案及其反映的经济效益。因此，技术方案的某些经济效益评价指标，例如息税前利润、投资回收期、投资收益率、净现值、内部收益率等，都可以作为敏感性分析指标。2、计算该技术方案的目标值•

一般将在正常状态下的经济效益评价指标数值，作为目标值。•

3、选取不确定因素•

在进行敏感性分析时，并不需要对所有的不确定因素都考虑和计算，而应视方案的具体情况选取几个变化可能性较大，并对经效益目标值影响作用较大的因素。例如：产品售价变动、产量规模变动、投资额变化等；或是建设期缩短，达产期延长等，这些都会对方案的经济效益大小产生影响。•

4、计算不确定因素变动时对分析指标的影响程度•

若进行单因素敏感性分析时，则要在固定其它因素的条件下，变动其中一个不确定因素；然后，再变动另一个因素（仍然保持其它因素不变），以此求出某个不确定因素本身对方案效益指标目标值的影响程度。•

5、找出敏感因素，进行分析和采取措施，以提高技术方案的抗风险的能力。•

每次只变动一个因素而其他因素保持不变时所做的敏感性分析法，称为单因素敏感性分析法。价格变动成本

产量变动

变动规划方案投资变动•

例：（计算题）某公司规划项目的投资收益率为21.15%，财务基准收益率为12%。试对价格、投资在±20%，成本、产量在±10%范围进行敏感性分析。-20%20%-20%20%-10%10%-10%10%投资收益(%)21.157.7233.6225.2618.1925.9016.4117.9524.24和规划方案比较-13.4312.374.11-2.96-0.154.75-4.74-3.23.09相对变化率•

解：价格变化±1%，投资收益率变化-0.67%～0.62%。其他如上。-0.670.620.210.48-0.47-0.320.31•

相对变化率=和规划方案比较变动收益数据％变化幅度20或者10•

多因素敏感性分析法是指在假定其它不确定性因素不变条件下，计算分析两种或两种以上不确定性因素同时发生变动，对项目经济效益值的影响程度，确定敏感性因素及其极限值。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。风险分析涉及的敏感性分析，游客人数和门票定价，酒店和民宿房价等都是影响项目收益的敏感数据，成败的关键在于旅游创意指数是否大于80%，盈利模式的优劣也直接影响项目成败。重点围绕有旅游资源和文化底蕴的省城郊区，滨海区域和草原风景区，重点水库风景区，古城遗址区，古代战场等风景区。泰山，庐山，黄山，华山，衡山等名山大川风景区优先考虑。右图：贵州双龙文化旅游项目

四川华泰设计题破山寺后禅院•

唐·常建•

清晨入古寺，初日照高林。•

竹径通幽处，禅房花木深。•

山光悦鸟性，潭影空人心。•

万籁此都寂，但馀钟磬音。以香港中旅集团珠海海泉湾项目为例，十年后建筑外观和设备老化，需要考虑建筑更新，同时也要考虑软装饰包括书画艺术以及艺术作品的充实和完善，否则难以和恒大新项目竞争。恒大海泉湾占地约4200亩，也就是2.8平方公里，相当于澳门陆地面积近十分之一！旅游配套用地规模更超过180万平米！除了规模大到令人发指之外，恒大集团还将在海泉湾度假区现有配套基础上，建设集“食、住、行、游、购、娱、养生”于一体的航母级强势配套，除商业综合体、恒大影城、养生养老健康中心、运动中心、会议中心等必备配套外，全球原创童话世界、珍稀植物园、六国温泉小镇、梦幻欧式婚礼庄园、豪华游艇码头、五星级奥地利风情酒店等傲视全国的顶级配套都将在恒大海泉湾悉数亮相！恒大海泉湾度假旅游项目吸引文化旅游和休闲养老高端人才进入项目开发及运营是风险控制的重要策略•

从旅游地产项目启动的时候，就应该明确一个产业发展的重大策略，即大量引进高端型的旅游开发和经营管理人才。保证重大的旅游地产项目投资沿着专业的、符合市场需要的、良性的轨道推进，才能最大限度地保证把投资开发转入正常收益的通道上去。•

人才缺乏，不愿花钱收购人才是旅游项目失败的重要原因。•

▪

第一支柱是指国家主办的基本养老体系；•

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第二支柱是雇主和员工共同主办的企业年金；•

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第三支柱是市场化的由个人投资或购买的商业养老保险产品。泰康发挥保险公司优势，为中高端人群提供财富和健康管理，将保险产品与养老地产结合，可以合理避税，为中高收入养老人群提供了晚年生活保障，为企业家提供了养老与企业之间的防火墙。选址特点如下：１、与子女距离进。例如，北京昌平新城的泰康之家距离北四环半个小时。２、自然环境好

昌平项目距离白浮泉湿地公园一路之隔。３、周边配套完善，北大国际医院就在附近，泰康也在收购医院。泰康的目标是“活力养老、高端医

图为嘉德拍卖、泰康人寿、中宅疗、卓越理财”三位一体模式。急送创始人陈东升先生•

客户购买泰康养老保险，得到养老金回报，同时得到租赁入住泰康养老社区的保证函，利用该函件与泰康养老社区签订物业租赁合同，利用养老金回报或者分红等支付不同档次的物业租赁费用等，共享泰康养老社区的优美环境和公共服务。泰康保险和泰康地产属于两个经营实体，泰康保险可以作为投资者投资泰康地产的项目，降低地产公司的融资成本。泰康祥云永泰养老年金计划产品特色返还快：交费期满就可以领取生存金，60岁开始领取养老金领取久：月月领取养老金，活多久，领多久保障全：涵盖投保人意外身故、意外高残豁免保障泰康之家•燕园位于北京昌平新城核心区域，毗邻蟒山森林公园和白浮泉湿地公园，地理位

置优渥。项目分三期建设开发，总投资约54亿元，共能容纳约3000户老人入住。一期养老

社区和配套康复医院于2015年6月26日投入运营，总占地面积14万平方米，地上建筑面积31万平方米，分为一号楼（协助生活区和专业护理区）和二号楼（独立生活区和记忆照护

区），共500余户，现已入住200余户300余位长者。居民多为高级知识分子、离退休干部、企业管理者等共和国第一代建设者。•

燕园西面的白浮泉湿地公园•

关键要看文化和医疗资源的独特性和稀缺性（例如，世界一流的中西书院，中医名园，养老大学可以对休闲养老顾客的吸引力达到80分），吸引中高端养老顾客的数量，床位利用率是否达到98%，服务质量相关的满意度等数据。铜官窑古镇项目概况功能规划分区用地规模总占地约3000亩，是目前湖南为数不多的大型成片综合开发旅游项目；颐养生活区铜官窑遗址公园五大片区建筑面积总建筑面积预计超100万平方米，基本以1~3层仿古建筑为主；铜官窑古镇景区投资规模休闲配套区总投资规模逾100亿元，目前投资金额已逾30亿元；滨水商业街区铜官窑古镇项目概况一期亮点项目如何强化：强大的中西书院带动每年两万以上企业家人流进来，带动漫街10大著名陶瓷为代表的艺术品招商和销售博物馆群飞行影院大型水秀石渚岛古镇景区温泉酒店楚街游客中心5D影院演艺中心丽景酒店瑞景酒店芙蓉街游船码头商业街区铜官窑古镇招商目标类别招商目标成功条件主题酒店特色主题文化酒店，以精品民

引进一流酒店管理人才宿和特色收藏为主欧阳询书院瓷器博物馆联合岳麓书院，剑桥大学等合

一流学者主持书院，聚集企业家人群作，形成5000平方米以上规模湖南陶瓷博物馆为主深圳新摩尔公司与长沙最大奇石馆黄金海馆长长期合作兼顾其他品种陶瓷以湖南地道乡村美食为中心，

可以将新化地道美食引进五个知名品牌进特色餐饮确保原汁原味，例如，新化美

驻食等1.城步吊龙

2.花鼓戏3.黑茶制作

4.毛古斯舞5.傩面制作

6.皮影戏非物质文化遗

以非物质文化遗产为主，以陶瓷艺术品为主，产精心再开发，让顾客可以参与和休闲7.剪纸8.烟花制作与表演9.湖南宋代酿酒技艺展示湖南特色歌舞

能够从湖湘文化中提炼精华，

新化民歌表演进行精心创作•

在没有完成一期80%商户招商的前提下，铜官窑古镇盲目提前开业，损失巨大，还在企业实力强，加速改进和完善，争取2018年底重新开业。•

开业时机把握非常重要。八年抗战证明持久战是必然的•

打造鄞州区塘溪以沙孟海教授故里沙村等为核心区域作为文化旅游特色小镇以及童第周教授故里童村作为田园综合体项目，带动宁波文化旅游产业发展与城镇建设。•

塘溪是一座兴起于唐宋，成型于明清的千年古镇，境内拥有独特的人文山水旅游资源，孕育了被誉为“宁波香格里拉”的童夏家村，“教授村”童村和“不老村”东山老村等一批文化古村，留下了宝庆寺、金鸡堰、镇安桥等一批文化古迹。童第周、周尧、沙耆、沙孟海五兄弟等均是从这座小镇走向世界。•

全镇实现地区生产总值13.6亿元；规模上工业总产值12.1亿元；财政总收入16953万元；自营出口5158万美元；全社会固定资产投资3.9亿元；社会消费品零售总额2.2亿元。全镇有工业企业2550多家，主要以汽车配件、金属压延、针织服装、打火机零配件及教育文具为主导产业，全镇拥有销售超亿元企业3家，超两千万元企业19家，纳税超百万元企业14家。涌现出亚大汽车管件、伟伟带钢、繁荣建材、秀可食品等企业。•

科技创新有新的突破，秀可食品获市科技进步三等奖；规上企业80%建立了研发机构，申报区级合作项目5个；拥有省级技术中心1家，区级工程中心3家；各类专利授权达到90件。•

塘溪今后要依靠便利交通和优美环境,吸引更多企业研发中心。文化旅游特色小镇(沙孟海故里沙村为中心)美丽乡村(童村)和田园综合体•

特色小镇要靠近行政镇区,便于基础设施组织和土地经营

.1243•

以沿堇山湖旅游精品线建设为支撑点，努力推动塘溪旅游开发市场化进程。加快谋划沙孟海文化公园和沙氏故居、上周和童夏家古村两个4A级景区创建；充分挖掘白岩山风电项目旅游价值，用足用好上周高山造田地块、大岭头古树群等旅游资源；扩大雁村农业旅游开发公司示范带动效应，引导群众自发开展民居民宿建设.本线路需要和东钱湖旅游景区进行有效组合。•

根据产业发展需求,引进合适的战略投资者,按照20亿元规模进行总体策划,形成特色小镇开发和运营管理团队,将确定好的赢利模式落实到规划之中去。•

企业家国学教育和乡村青少年国学教育结合,同时以宝庆庙等为基础,与浙江省佛教协会合作,开办高端禅修班,主要面向企业家和白领人士。•

童第周(1902.5.28-1979.3.30)，浙江鄞县(今宁波市鄞州区)人，生物学家、教育家、社会活动家，中国实验胚胎学的主要创始人，中国海洋科学研究的奠基人，生物科学研究的杰出领导者，开创了中国"克隆"技术之先河，被誉为"中国克隆之父"。•

1927年，童第周毕业于复旦大学,1934年在比利时首都布鲁塞尔