潮州市城市进入研究报告（20180510）正式版

广东省潮州市城市进入研究报告2018-05目录潮州城市解读潮州房地产市场分析潮州品牌房企分析总结与建议Part1潮州城市解读潮州城市概况区域价值分析潮州城市规划1.1潮州城市概况城市环境——潮州处于汕潮揭城市群东部，为“海峡西岸经济区”成员城市之一，目标打造成为粤东综合交通枢纽中心。经济环境——近年潮州市GDP稳步增长，增速保持在7%-14%，人均GDP处于周边重点城市前列；潮州居民收入和消费稳步提高，但对比周边城市仍处于较低水平。产业环境——潮州以陶瓷、食品工业、服装工业、塑料工业、印刷和记录媒介复制业、电子工业、不锈钢制品业、水族机电业作为八大主导产业；三产以旅游业发展为重。投资环境——潮州处于粤东与闽南交界首站，对外建立闽粤合作区，对内承接深圳、中山产业转移；城市固定资产投资及房地产开发投资均处于周边同级城市末位。不足之处——潮州经济总量较低，处于全省中低位水平，2017年GDP总量仅1074亿元；城市各项投资水平均低于同级别城市，且城市人口净流出，但也存在较大的返乡臵业机遇。1.1.1城市区位潮州位于广东省东部，由两区两县组成；全市面积0.36万平方公里；城市位处汕潮揭城市群东部，为“海峡西岸经济区”成员城市之一韶关清远河源梅州潮州肇庆广州揭阳惠州汕头佛山汕尾云浮东莞中山深圳茂名 阳江 江门 珠海湛江行政区划——潮州市1991年12月升级为地级市，管辖湘桥区、潮安区、枫溪区（县级区）、饶平县；面积0.36万平方公里。城市区位——城市位于广东省东部，东北与福建省接壤，南接汕头，西临揭阳，北临梅州。2017年12月，广东省政府发布《广东省沿海经济带综合发展规划（2017-2030年）》，潮州被定为地区性中心，将构筑汕潮揭城市群，同时也是“海峡西岸经济区”成员城市之一。1.1.2交通区位潮州为广东与福建交通连接首站，铁路通车里程80公里，目标打造粤东综合交通枢纽中心，港口方面加强与周边枢纽港合作，城市区位优势明显潮州有广梅汕铁路、厦深铁路穿境而过，铁路通车里程80公里，加强粤东地区与珠三角地区、海西经济区交通连接。厦深高铁潮汕站配套建设不断完善，功能定位得到提升，区域中心枢纽站地位进一步确立。潮州将加快构建综合交通网，打造粤东综合交通枢纽中心。构建“一港三区”港口格局，加强与厦门港、广州港等枢纽港的合作，将潮州港打造成为“21世纪海上丝绸之路”重要港口。潮州潮州1.1.3城市经济近年，潮州市GDP稳步增长，增速保持在7%-14%；2017年GDP总额为1074亿元，GDP增速6.9%；总量居粤东地区第3，全省第18位。2017年周边重点城市GDP及增速

部分重点城市2017年GDP总量30008.1%9.2%8.1%10.0%6.9%20005.0%5.0%5.1%8.0%韶关6.0%清远河源梅州潮州4.0%1501亿元952亿元1074亿元10002.0%肇庆揭阳26902351215115011074952855广州惠州2151亿元汕头00.0%云浮佛山东莞汕尾2351亿元江门汕头揭阳清远潮州河源汕尾江门中山深圳855亿元GDP（亿元）增速（%）茂名阳江2690亿元珠海2010-2017年潮州市GDP总额和增长率150020%湛江14.1%13.0%15%10.6%11.0%10008.2%8.3%7.1%6.9%10%近8年潮州市GDP稳步增长，增长率基本保持在7%-14%区5005%间内。55964870878485091097710742017年GDP总额为1074亿元，增长率为6.9%，总量位居全00%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年省21个城市中第18位，在粤东地区（揭阳市、汕头市、潮GDP（亿元）增速（%）州市）位列第3。1.1.3城市经济潮州市人均GDP保持平稳增长，处于周边重点城市前列，利于支撑房地产市场稳健发展；目前潮州房地产市场进入以刚需为主，改善为辅的发展阶段。2017年部分重点城市人均GDP及增长率情况 2011-2017年潮州市人均GDP及增长率情况7000010.0%500005908940555600008.0%40000313023395436956500004202540555389542629628982353276.0%300002421240000287762161830000308534.0%20000200002.0%100001000000.0%0江门汕头潮州清远揭阳河源汕尾2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年人均GDP（元/人）增速（%）人均GDP（元/人）增速（%）人均GDP与房地产之间的关系阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段成熟发展阶段人均GDP1.5万元以内1.5-4.5万4.5-10万10万元以上需求特征刚需刚需为主，改善为辅改善占主导，兼顾刚需改善为主，部分刚需发展特征快速发展快速发展，平稳发展，稳步发展，单纯数量型数量为主，质量起步质量为主，兼顾数量综合发展型14%12%10%8%6%4%2%0%备注：结合汇率和市场发展情况，对过去通用的以美元为判断标准的体系有所修正和调整！1.1.4人口结构潮州常住人口量级处于广东省下游水平，与阳江相当，多以4口人为一户；近11万户籍外出务工人员、家庭分裂臵业人群可为城市房地产提供庞大的臵业客群。2017年末，全市常住人口265万人，但户籍人口276万人，为人口净流出城市。家庭总数约65万户，平均每个家庭的人口为4.08人。2010年以来潮州全市人口变化情况（万人）2802732742762752712722702682692702672672632652642652652652612602552502010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年常住人口户籍人口

2017年广东各市常住人口情况排名城市常住人口1广州14502深圳12533东莞8344佛山7665湛江7316茂名6207揭阳6098汕头5619惠州47810江门45611梅州43712肇庆41213清远38614中山32615河源30916汕尾30517韶关29818潮州26519阳江25420云浮25121珠海1771.1.4人口结构2013年以来，潮州城镇化率提升速度处中等水平；到2020年城镇化年均增长空间5.5%，在省内三四线城市中处中等水平2013-2017年潮州及周边城市城镇化率变化情况至2020年潮州及周边城市城镇化率增长空间情况80%3.29%4%80%11.06%12%2.70%9.30%3%8.92%10%60%60%3%1.71%8%2%5.50%5.19%4.92%40%40%4.70%6%1.10%1.05%2%4%20%0.51%0.38%1%20%2%1%0%0%0%0%潮州江门汕头清远揭阳河源汕尾潮州江门汕头清远揭阳河源汕尾2013年2017年变化2017年2020年增长空间注:上述图表汕头、汕尾市2017年城镇化数据官网暂未公布，使用2016年数据1.1.5居民收入潮州居民收入稳步上行，2017年城镇居民人均可支配收入约2.3万元/人，同比增速6.5%，在周边城市中处于较低水平。2013-2017年潮州市居民收入变化情况单位：元/人22965250002045721787196741885520000150001000010,5511145912559136735000993802013年2014年2015年2016年2017年城镇人均可支配收入农村居民人均可支配收入

2017年潮州周边城市人均可支配收入情况单位：元/人3500010.3%12%9.9%300009.0%8.2%7.5%8.6%10%250006.5%8%200006%150004%100002%50003247827610271752410024086237802296500%江门清远汕头揭阳汕尾河源潮州城镇人均可支配收入（元/人）同比增速（%）1.1.6产业发展方向潮州产业方向：八大支柱产业集聚壮大，转型高端化、规模化、链条化、品牌化三产重点以旅游业为主，着眼于打造旅游强市。工业旅游业

以陶瓷、食品工业、服装工业、塑料工业、印刷和记录媒介复制业、电子工业、不锈钢制品业、水族机电业作为八大主导产业；促进八大产业转型高端化、规模化、链条化、品牌化；国家出口陶瓷质量安全示范区、新型工业化产业示范基地成功落地，八大特色产业集群不断壮大。着眼于建设世界潮文化体验旅游目的地、打造旅游强市；启动建设潮州美食城，加快东方国际茶都、凤凰广场、财富中心等高端商贸综合体建设；以创建全域旅游为目标，加快古城文化旅游特色区建设，举办系列文化旅游民俗活动。1.1.6产业结构潮州市二、三产产值均优于河源、汕尾，但逊于清远，潮州市二产占比稳定在54%左右；2017年潮州二产产值为548亿元2017年潮州二产、三产产值均优于河源、汕尾，但与江门、汕头、揭阳相差较大。近5年，潮州二产占比基本保持在51%-54%，三产保持40%水平。单位：亿元2017年潮州及周边重点城市各产业产值近5年潮州市各产业结构变化1400129311921200120311812017年7%51%42%10612016年7%51%41%10007687418005482015年7%53%40%5416004524004497%55%38%4003472014年1292002013年7%54%40%0江门汕头揭阳清远潮州河源汕尾0%20%40%60%80%100%一产二产三产一产二产三产1.1.6产业布局潮州对内承接深圳、中山产业转移，对外与福建合作公建合作区，产业布局以陶瓷、先进制造业为主，重点布局城市南部片区。潮州重点产业园区分布图新丰〃三饶日用陶瓷工业园重点产业：日用陶瓷加工制造樟溪低碳工业园径南工业园重点产业：农牧业深加工、特色工业、先进制定位：以二类工业为主导的园区造业重点产业：陶瓷、新材料、电子机电产业高堂食品产业集聚区南山工业园重点产业：食品加工制造业定位：传统工业园重点产业：电子、通讯、机械、新材料组成：中山（潮州）产业转移工业园闽粤合作区跨省交界启动区深圳（潮州）产业转移工业园重点产业：临港工业、商贸服务业、传统工业、先进制造业潮安特色产业基地重点产业：传统工艺陶瓷、特色工艺、建筑陶瓷潮州临港工业区定位：现代化滨海工业园区庵埠工业园重点产业：仓储物流、能源工业、保税加工组成：中山（潮州）产业转移工业园重点产业：电子、服装、日用工艺品等为深圳（潮州）产业转移工业园主，五金、机械、陶瓷、印刷、游乐等相配套1.1.7固定资产投资潮州固定资产投资相对周边城市而言处低位；近年潮州固定资产投资额快速增长，2017年投资额501亿元，复合增速15.5%；其中第二、三产业呈快速上升趋势2010年以来潮州市固定资产投资持续上升，2017年投资额达501亿元，同比增长10.21%，年复合增长15.5%，第二、三产业年复合增速分别达12.27%、18.63%。2017年潮州市固定资产投资处于周边重点城市末位。2017年潮州及周边重点城市固定资产投资额2010-2017年潮州市固定资产投资总额情况单位：亿元250060045550120065003922000单17754003131667位224254：3002001500183亿200元100100077866666905012010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年500第一产业37981091812第二产业991221411351301621852230第三产业807275110173222252265汕头江门揭阳河源清远汕尾潮州合计1832002242543133924555011.1.7房地产投资潮州市房地产开发投资额持续增长，占固定资产投资比例从2010年的9.97%升至2017年的13.33%，其中以商品住宅投资占比最高，达45%单位：亿元 2017年潮州及周边重点城市房地产开发投资额50045136140027630022420010986671000江门汕头清远河源揭阳汕尾潮州2010年以来潮州市房地产开发投资额及占固定资产比8012.74%16.52%14.92%12.96%61.7566.8120%609.97%11.82%46.7050.8015%41.914028.5713.58%13.33%10%23.6318.22205%00%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年投资额（亿元）占比

2016年潮州市房地产开发各物业类型投资额（亿元）其他,10.00,144㎡以上,34%住宅,13.10,10.17,35%45%90㎡以下,2.93,商业营业用房,10%5.59,19%办公,0.43,2%办公商业营业用房其他90㎡以下144㎡以上2017年投资额达66.81亿元，同比增长8%，较2010年增长267%，房地产开发投资占固定资产投资比例由9.97%上升至13.33%。但对比周边城市而言，潮州房地产投资力度水平偏低。从物业类型来看，2016年投资额为61.75亿元，商品住宅开发投资额占比最大，为13.10亿元，占45%，其中144㎡以上住宅占35%，大面积产品占全市住宅比例较大。注：2017年潮州市房地产开发各类物业投资额占比数据暂未公布Part1潮州城市解读潮州城市概况区域价值分析潮州城市规划1.2潮州区域价值分析中心城区（湘桥、枫溪）——中心城区定位为“潮州市政治、经济、文化的首善之区”，为潮州的传统发展核心，为潮州配套最为完善片区，拥有较多的传统旅游景点，韩东新城片区发展迅速；区域GDP总量达362亿元，占潮州全市约3成，人均GDP达4.9万元/人，位居潮州全市首位；中心城区为潮州唯一人口流入的区域，人口密度达2094人/k㎡，远远高于其余区县；居民可支配收入为2.2万元/人，居民收入相对突出。潮安区——临近中心城区和汕头市，区域内拥有高铁潮汕站，规划有高铁新城，区域发展潜力仅次于中心城区；潮安区以GDP总量479亿元居全市第一，增速处第二，产业以食品加工、陶瓷制造业为主；人均GDP约4.6万元/人，同时区域固定资产投资也为全市第一。饶平县——目前处于起步发展阶段，重点发展港口物流业与陶瓷制造业，GDP水平与区域投资力度与其余区域相比仍有差距，区域发展速度偏慢；2016年人口流出将近20万人，远高于其它区，人口吸引力不足。1.2区域价值分析中心城区人均GDP约4.9万元/人，位居潮州市首位；潮安区2017年GDP总量达478亿元，占潮州全市总量的3成，为全市最高6005004003002001000

2017年潮州各区县GDP总量及增速情况7.3%7.2%4793626.8%263中心城区潮安区饶平县（湘桥区、枫溪区）2017年GDP（亿元）同比增速（%）

7.4%7.3%7.2%7.1%7.0%6.9%6.8%6.7%6.6%6.5%

2017年潮州各区县人均GDP情况（元/人）600005000049,3774000046,0173000030,15520000100000中心城区 潮安区 饶平县（枫溪、湘桥）1.2区域价值分析近年潮州市各区县固定资产投资额以潮安区最高，达163亿元；各区固定资产投资额年均增速相对平均，其中饶平县增速相对较高，为21%。2013年以来潮州各区县固定资产投资情况单位：亿元180160140120100806040200

16321.1%22%21%13821%20%20%18.8%19%7619%18.0%18%18%17%17%16%中心城区潮安区饶平县（湘桥、枫溪）2013年2014年2015年2016年年均增速1.2区域价值分析中心城区为唯一人口流入型区域，人口密度为全市最高，达2095人/k㎡；潮安区2016年常住人口数量最高，为104万人，占全市总人口的45%潮州市人口分布（2016年）区县户籍人口（万人）常住人口（万人）人口密度（人/k㎡）中心城区62.8073.312095（湘桥、枫溪）潮安区104.01104.00978饶平县107.1787.29504总计273.98264.6841备注：潮州各区县尚未公布2017年后的人口数，暂采用2016年数据。1.2区域价值分析中心城区2016年以人均可支配收入2.2万元居各区县首位，区域居民可支配收入较高，消费力更强；而饶平县增速为全市最高，达12%单位：元2500020000150001000050000

2015-2016年潮州各区县人均可支配收入及增速情况12.0%22,54217,97414,9665.9%3.4%中心城区潮安区饶平县（湘桥、枫溪）2016年2015年同比增速（%）

14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%注：2017年潮州市各区县人均收入、消费支出暂未公布1.2区域价值分析2016年中心城区、潮安区在职职工人均工资超5万元，其中潮安区以5.5万元位居全市首位，饶平县以同比增速15%位居首位单位：元6000050000400003000020000100000

2015-2016年潮州市各区在职职工人均工资16%15.1%51,85054,90214%12.3%12%45,86810%8.2%8%6%4%2%0%中心城区潮安区饶平县（湘桥、枫溪）20162015同比增速（%）1.2区域价值分析各区县经济实力小结：中心城区具有明显优势从区域经济、人口及收入等指标来看——中心城区（湘桥、枫溪）＞潮安区＞饶平县评分标准中心城区潮安区饶平县（湘桥、枫溪）累计得分60494846总量5453GDP增速5544人均5543投资固定资产投资额5453增速5445户籍人口5345人口常住人口5354人口密度5532人均可支配收入5533居民生增速5325活在职职工人均工资5554增速5345Part1潮州城市解读潮州城市概况区域价值分析潮州城市规划1.3潮州城市规划-概况城市定位——广东特色经济示范区、重要临港产业基地，是“一带一路”沿海开放带重要节点城市，将全面推动汕潮揭一体化发展，以高铁为抓手，带动商贸与旅游，培育新兴优势产业。重点战略地区——韩东新城、高铁新城是引领城市空间发展和产业发展的重要引擎与载体，将大幅提升潮州的区域竞争力；但由于高铁新城的区位优势相对较弱，预计政府短期内将优先发展位于中心城区范围的韩东新城。韩东新城：潮州未来城市核心，将打造“一轴两带三组团”新旧城联动的发展格局，重点培育新能源、新高端装备制造等新兴产业集群，目前已启动韩东新城半岛广场、凤城文化广场等十大重点工程建设。高铁新城：将结合潮汕高铁站打造为服务长三角、珠三角及海峡西岸的小商品贸易中心，未来将集交通集散、商贸物流、商务办公、旅游度假、生态宜居于一体。交通枢纽建设——2018-2025年潮州将有2条铁路、4条高速公路规划和建设，其中梅汕高铁已进入全面施工阶段，并预计2019年建成通车；但由于高铁潮汕站距潮州市区约20公里，轨道交通为潮州带来的辐射力和影响力将明显弱于其它城市如汕头、江门、河源。1.3.1城市定位十三五规划定位：广东特色经济示范区、重要临港产业基地、世界潮文化体验旅游目的地、有重要影响力的历史文化名城，是“一带一路”沿海开放带重要节点城市。《汕潮揭城镇群发展规划（2013-2020年）》 “一带一路”沿海开放带重要节点城市2015年，广东省发改委谋划建设汕潮揭临港空潮州港是古代丝绸之路的重要节点，位于21世纪海上丝铁经济合作区，范围横跨汕潮揭三市，依托空绸之路沿海开放带上，临近珠三角与海西经济区两个重铁港联运带动优势，促进三市要素集聚，其中要地区，能承接两地的辐射带动，将是粤东地区参与国潮州高铁新城位于合作区范围内，且高铁潮汕家“一带一路”战略的重要节点。站升级为区域枢纽中心站，将推动粤东综合交通枢纽建设。1.3.2城市空间格局按照十三五规划，潮州市形成“四心、四轴、五片区”的空间格局四心老城综合服务中心韩东新城现代服务中心潮安综合服务中心高铁新城服务中心四轴沿北山路、金山大桥、潮汕路、新安大道打造“潮安-老城城市发展主轴”；沿潮州大道、州东大道、安黄公路、中山大道打造“老城-凤泉湖城市发展主轴”；沿炮浮线、高铁机场路打造“潮汕空港-高铁城市发展次轴”；沿梅园一路、龙华路、彩塘路打造“潮安-澄海城市发展次轴”。五片区老城综合服务片区韩东新城综合服务片区凤泉湖镇园融合示范片区高铁商贸商业片区

空间结构规划老城综 韩东新城综合服务 合服务片区中心韩东新城现代老城综合服 服务中务片区 心老城综合服务中心高铁新城服务中心高铁商贸商业片区 潮安中心服务片区潮安综合服务中心

凤泉湖镇园融合示范片区潮安中心服务片区 271.3.3城市发展方向潮州市中心城区空间发展方向为“西进、东拓、北优、南联、中合”城市发展方向示意图西进：“双港”联动重视高铁港与空港的双港联动发展，强化与揭阳的联系合作，加快现代产业培育，大力发展商贸物流及先进制造业。东拓：跨江发展加快建设韩东新城，且大力推进凤泉湖高新区建设，加快培育韩东新城的中心职能，承接老城区的公服职能疏导。北优：流域共建控制北部地区的发展规模及功能，避免与基本农田产生冲突，实现与梅州的生态共保共建，共同推进韩江流域的生态保育和旅游发展。南联：纵向合作加强与汕头的同城化建设，利用汕头的特区优势带动潮安南部的快速发展。中合：组团集聚加强中心城区-凤泉湖组团、潮安-高铁组团2个组团间的联系，实现聚合发展。1.3.4近期建设分区潮州考虑片区功能定位和现有发展条件，满足“十三五规划”的发展设想，将近期重点发展地区分为重点战略地区、重点开发地区、更新提质地区和生态保育地区。分区建设内容区域范围指对城市发展具有战略意义的地区，是引领城市空间重点战略地区发展和产业发展的重要引擎与载体，将大幅提升潮州韩东新城起步区、高铁新城的区域竞争力即新开发建设活动为主的地区，需要政府集中优势资韩东新城、意溪水乡新区、凤泉重点开发地区源进行建设和管理，发挥其对城市整体发展的带动和湖高新区、南山产业园和东山湖提升作用，从而完善城市总体空间框架现代产业园区位和功能重要、建成度较高、急需通过整理和改善更新提质地区以提升功能、凸显城市形象，重塑城市品牌，营造宜潮州老城区、韩东老城区、潮安居环境的地区。重点提升地区应通过城市更新、景老城区观整治等措施，强化区域服务能力，提升城市品质区位重要、对城市生态结构稳定有重要意义、近期城“一带两区”，即韩江绿化景观生态保育地区带、红山生态旅游区、桑浦山生市开发对其影响较大的生态功能区态旅游区1.3.4重点战略地区韩东新城起步区、高铁新城是引领城市空间发展和产业发展的重要引擎与载体；高铁新城的区位优势相对较弱，预计短期内将优先发展韩东新城起步区。韩东新城起步区规划范围3.56平方公里，是加快城市东拓进程、促进城市集中建设区扩容提质的主战场。目标定位：潮人新都会、滨江精致城，打造为跨越发展的新城战略支点、集约高效的新城活力中心、新型城镇化发展示范区。高铁新城位于潮安沙溪镇，规划范围5.11平方公里，毗邻揭阳潮汕机场，结合潮汕高铁站打造为服务长三角、珠三角及海峡西岸的小商品贸易中心。近期建设：重点加强与潮汕机场、潮州主城区的交通联系。中原点评：因高铁潮汕站距潮州、汕头市中心均约20-30公里，区位优势相对较弱，未来在人口导入、物流、交通等方面为潮州带来的实际影响力将受限，因此预计政府短期内不会优先发展高铁新城。重点战略地区区示意图1.3.4重大开发区潮州有五大重点开发区：韩东新城、凤泉湖高新区、意溪水乡新区、南山产业园、东山湖现代产业园。韩东新城位于潮州旧城东部，规划定位为潮人家园探索区、精致之城引领区，核心功能为总部经济、高端商业、科研教育、文化创意、休闲旅游、生态居住等。意溪水乡新区依托优良的生态水系、特色村落资源，打造城韩东新城北部的宜居生活片区。凤泉湖高新区以打造国家级高新技术开发区为目标，实现新兴产业与高端产业的集聚。南山工业园重点发展电子、通讯等新兴制造业，将成为老城区北部的重要工业基地，带动老城区整体产业的臵换升级。东山湖现代产业园重点发展工艺陶瓷、特色工艺及食品加工，突出特色化培育，带动潮安南部的产业整合与提升发展。

重点开发地区示意图1.3.5产业格局潮州逐步培育形成了以陶瓷、食品、服装、塑料、印刷和记录媒介复制、电子、不锈钢、水族机电等为主的产业发展格局、专业镇为载体的产业特征。产业类型产业分布陶瓷枫溪区、饶平县、古巷镇、凤塘镇食品潮安区的庵埠镇、古巷镇、金石镇、江东镇及饶平县的黄冈镇、高堂镇印刷包装潮安区的庵埠镇、东凤镇及市经济产业开发区塑料产业湘桥开发区、市经济开发区和潮安区的东凤、彩塘、庵埠、龙湖等镇不锈钢制潮安区的彩塘镇品水族器材黄冈镇海水养殖汫州、海山等镇基地乌龙茶产潮安区的凤凰、铁铺镇业基地

新丰镇三饶镇凤凰镇浮滨镇新圩镇高塘镇古巷镇凤新街道钱东镇凤溪区凤塘镇汫洲镇海山镇金石镇潮州市专业镇分布图1.3.5产业重心潮州产业基本仍以传统制造业为主，虽先后被授予“中国瓷都”“中国陶瓷出口基地”等称号，但目前潮州陶瓷研发和销售企业创新能力弱，导致产品附加值不高。发展目标：因地制宜地引导平台差异化发展，明确各自的发展定位及主导产业功能。

潮州城市集中建设区产业布局规划重点发展电子、通讯等新兴制造业建立先进陶瓷材料创新研究中心、知识产权维权援助中心等，强化“中国瓷都”品牌，示范带动服装、食品、不锈钢等产业转型升级；在新兴产业聚集上，将集中力量，力争三年打造陶瓷产业、食品产业、新材料产业、新能源产业、生物医药健康产业“5个500亿”产业集群；重点集聚发展凤泉湖高新区、南山工业园、东山湖现代产业园

南山工业园凤泉湖高新区东山湖现代产业园

重点发展新能源、高端装备制造、新材料等高端制造重点发展工艺陶瓷、特色工艺及食品加工1.3.6潮州新区潮州新区战略定位是国家新兴海洋产业基地、粤闽台合作示范区、广东特色产业优化升级先导区、潮州建设滨江临海城市的重要载体、潮人故里和潮汕文化胜地。规划范围：包括湘桥区的桥东街道、意溪镇、磷溪镇、官塘镇、铁铺镇，潮安区的江东镇，饶平县的钱东镇、汫洲镇、海山镇、柘林镇、大埕镇、所城镇和黄冈镇的国道324复线以南地区，共13个镇（街道），陆域总面积约553平方公里。建设时间：2013-2030年核心区：韩东新城（桥东街道、意溪镇、磷溪镇），面积约40平方公里起步区：韩东新城和径南工业园，面积约18平方公里潮州新区战略定位解读国家新型海洋重点发展能源、精细化工、海洋工程装备、海洋生物医药、产业基地现代海洋渔业、海水淡化与综合利用等海洋产业闽粤台合作示加强潮州新区与台湾在农产品、电子信息、现代海洋娱乐、范区海洋生物医药、海洋文化等合作广州特色产业加快陶瓷、食品、婚纱晚礼服、水族机电等省级产业集群升优化升级先导级示范区建设区潮州建设滨江加快韩东新城建设，科学布局商务、商业、物流、教育、医临海城市的重疗和居住等功能、吸引高端人才集聚要载体潮人故里和潮传承潮州方言、美食、民俗、传统工艺等人话，挖掘拓林港汕文化胜地作为红头船出海圣地等历史渊源，发展潮文化1.3.7交通规划至2020年，构建以厦深高铁潮汕站、饶平站和潮州港为基点，以高速公路、轨道交通、航道等为纽带，陆运、水运、铁路相互配合，形成连接周边地市的综合交通运输网络。铁路“十三五”期间综合运输体系发展目标新建里程：新建铁路117公里建设范围：包括梅汕客专线潮州段、梅汕铁路增建二线潮州段及厦深联络线潮州段、潮州港疏港铁路；建设目标：至2020年潮州铁路里程达到201公里；高速公路新建里程：建成高速公路150公里建设范围：续建宁莞高速公路粤闽界至潮州古巷段、潮惠高速公路潮州段、大潮高速公路潮州段；新建潮汕环线高速公路潮州段、宁莞高速与沈海高速连接线、潮州至梅州高速公路潮州段；建设目标：至2020年高速公路总里程达到203公里;高铁建设内容：续建广梅汕增建二线及厦深联络线、梅汕客运专线、厦深铁路饶平站改扩建；新建潮州港疏港铁路、厦深铁路潮汕站改扩建；港航建设内容：新建1个10万吨煤炭码头，改造1个LPG码头，新建13个泊位。1.3.7重点交通建设项目潮州2018-2025交通重点建设项目：4条高速公路、2条铁路；促进市域各片区的相互融合，并增强潮州与汕头、梅州的快速联系。高速公路铁路项目名称建设建设标建设规模建设年总投资性质准（公里）限（亿元）潮州港疏港新建国铁II78.852017-832.22铁路级2020梅汕客运专新建高速铁5.12015-24线路2019大潮高速公新建高速公55.152015-65.24路潮州段路2019潮汕环线高高速公路高速公18.4公里，2016-速公路潮州新建46.1路一级公路2019段2.6公里宁莞高速与高速公2017-沈海高速连新建910路2018接线潮州至梅州高速公2020-高速公路潮新建1518路2025州段1.3.7高铁站辐射力高铁潮汕站距潮州市区约20公里，通达性受限，轨道交通为潮州带来的辐射力和影响力弱于汕头、河源、江门等高铁城市。潮州市政府潮汕站河源市政府37

潮州：高铁潮汕站位于潮安区沙溪镇，距市中心约20公里汕头站汕头市政府江门市政府河源：高铁河源东站临近江东新区及市中心，距市中心约10公里江门站

汕头：高铁汕头站为既有汕头火车站改建，是国内为数不多的位于中心城区的高铁交通枢纽站江门：高铁江门站位于新会区，距市中心仅约4公里河源东站Part2潮州房地产市场分析潮州房地产政策潮州土地市场潮州商品房市场2.1房地产政策-概况非限购——《2016-2018年省内去库存任务》中潮州任务为10万㎡，去库存压力偏低。信贷政策——潮州本地户籍购房首套、二套首付比例最低均可3成，非本地户籍购房首付比例3-5成，城市臵业门槛仍较低。预售证办理条件——7层及以下的项目，已完成结构工程并封顶；7层以上的项目，已完成三分之二结构工程。销售行为规范——需明码标价、“一套一标”；需一次性公开全部销售房源。2.1房地产政策潮州为不限购城市，且根据《2016-2018年省内去库存任务》中潮州任务为10万㎡，属于去库存压力偏低的城市广东省内限购城市分布情况河源潮州2.1房地产政策潮州本地户籍购房首套、二套首付比例最低均可3成，城市臵业门槛仍较低据当地项目销售表示，潮州本市户籍购房者实行“最低3成首付”，如银行流水能覆盖2套房，则工行、农行等少数银行对本市户籍二套房仍可做“最低3成首付”；非本市户籍购房者首付一般为3-5城，如征信及银行流水较好才能做到“最低3成首付”。潮州购房首付比例情况商业贷款公积金贷款首套二套及以上首套二套及以上名下无房3成最低3成3成最低3成无贷本地名下有房3成最低3成3成最低3成户籍无贷名下无房3成最低3成3成最低3成有贷名下无房最低3成一般3-5成最低3成一般3-5成无贷外地名下有房最低3成一般3-5成最低3成一般3-5成户籍无贷名下无房一般3-5成一般3-5成一般3-5成一般3-5成有贷2.1房地产政策潮州商品房预售证办理条件：七层及以下的项目，已完成结构工程并封顶；七层以上的项目，已完成三分之二结构工程商品房预售证办理条件：1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；4、已确定施工进度和竣工交付使用时间；5、七层及以下的项目，已完成结构工程并封顶；七层以上的项目，已完成三分之二结构工程；6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；7、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；8、法律、法规规定的其他条件。商品房预售证办理流程（6-15个工作日）：申请（潮州市政务服务中心综合窗口）→受理（市住建局房地产业管理科）→承办（市住建局房地产业管理科）→审核（市住建局领导）→批准（市住建局领导）→办结（市住建局房地产业管理科）→出件（潮州市政务服务中心综合窗口）2.1房地产政策潮州规范市区商品房销售行为：需明码标价、“一套一标”；一次性公开全部销售房源2017年8月潮州市发展和改革局发布《关于规范商品房销售和物业服务价格行为提醒告诫书》，提出房地产开发经营单位在销售商品房过程中，应重点注意和避免出现以下情形：1、销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位臵明码标价；2、未按规定实行“一套一标”，不按规定标明每套商品房总价、建筑面积单价和套内建筑面积单价；3、未一次性公开全部销售房源；4、商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择；5、标示信息不全，没有按照规定内容明码标价、公示相关收费（包括物业服务收费标准）以及影响商品房价格的其他因素；6、采取多种方式明码标价，标价内容不一致；7、在标价和公示的收费之外加价及收取供水、供电、燃气安装等配套费或收取其他未予标明的费用；8、其他违反明码标价规定销售商品房的行为。Part2潮州房地产市场分析潮州房地产政策潮州土地市场潮州商品房市场2.2土地市场-概况宅地供应减少——近4年潮州宅地供应逐年减少、年均成交112万㎡。地块成交集中——近4年潮州宅地交投重心位于中心城区。价格分化严重——中心城区纯宅地单价约1,000元/㎡，而饶平县纯宅地单价300-400元/㎡。地楼量比值低——近4年地楼量比均值约1.4，逐年降低，其中2017年地楼量比值仅0.4，存在一定缺口，未来市场空间较大。地楼价比处低位——地楼价比值在0.12-0.21之间，土地价格仍处较低水平。2.2.1土地市场-整体供求近4年潮州宅地供应同比逐年缩减，年均成交112万㎡，楼面地价800-1200元/㎡；商服用地累计成交108万㎡，受供应结构调整，成交量价波动较大。2014年至2017年潮州全市商住用地供求量价走势 2014年至2017年潮州全市商服用地供求量价走势200.001,1951,4001003,0583,5003,000150.001,0121,200808481,0002,500830608001,5252,000100.001,373600401,50050.00400202251,000200500160.66145.0891.0151.9075.2829.522.360.400.000002014年2015年2016年2017年2014年2015年2016年2017年供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2014年164.73160.668302014年75.2875.281,3732015年145.08145.0811952015年92.0529.522252016年91.0191.0110122016年2.362.363,0582017年51.9051.908482017年0.400.401,525数据来源：潮州公共资源网2.2.2土地市场-成交(区域)情况近4年潮州成交宅地及商服用地均主要位于中心城区，占比分别达86%、71%2014-2017年潮州成交土地情况2014-2017年潮州各区商住用地成交情况（万㎡）2017年522016年912015年1452014年14912020406080100120140160180中心城区潮安区饶平县（万㎡）2014-2017年潮州各区商服用地成交情况2017年0.402016年20.862015年29.522014年750.2701020304050607080中心城区潮安区饶平县数据来源：潮州公共资源网2.2.3土地市场-成交(板块)情况近4年，中心城区是潮州宅地交投重心，累计成交量最多(385万㎡)、宅地成交单价800-1200元/㎡；而饶平县则于2017年成交宗数增多，纯宅地成交单价300-400元/㎡潮州中心城区、饶平县成交宅地近况 近4年潮州-中心城区宅地成交量价走势200.001,1951,0121,500150.008151,000100.0050.00149145915000.0002014年2015年2016年2017年成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）近4年潮州-饶平县宅地成交量价走势1501,0268481,5001001,000525012500002014年2015年2016年2017年成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）饶平县的纯宅地成交单价300-400元/㎡，2014年及2017年各因一宗高价商住用地而拉高整体成交均价2.2.4土地市场-地楼量价比2014年以来，地楼量比值逐年下降，2017年仅约0.4，未来市场空间较大；地楼价比值在0.12-0.21之间，土地价格仍处较低水平。2014年以来潮州市地楼量比情况2014年以来潮州市地楼价比情况单位：万㎡（按商品房统计）单位：元/㎡（按宅地&一手住宅统计）250.003.163.508,0000.210.210.253.007,000200.000.202.132.506,0000.16150.005,0000.120.152.004,000100.001.500.100.933,0001.0050.000.362,0000.050.501,0000.000.0000.002014年2015年2016年2017年2014年2015年2016年2017年商品房用地成交量商品房成交量地楼量比值宅地均价一手住宅均价地楼量比值指标2014年2015年2016年2017年商品房用地成235.93174.6093.3752.30交量（万㎡）商品房成交量74.5781.90100.91145.72（万㎡）地楼量比3.162.130.930.36

指标2014年2015年2016年2017年宅地平均地8301,1951,012848价（元/㎡）住宅均价4,0005,8006,5007,200（元/㎡）地楼价比0.210.210.160.122.2.5土地市场-近2年优质地块分布2015年以来，北片开发区宅地成交单价在900-1100元/㎡左右；韩东新城宅地成交单价在1000-1300元/㎡左右。地块：湘桥区凤新街道五斗山片区项目：潮州碧桂园（住宅已售罄）总建筑面积：55.3万㎡容积率：4.0成交总价：51001万元溢价率：0%成交楼面地价：922元/㎡成交日期：2016-5-20竞得人：碧桂园地块：湘桥区凤新街道五斗山片区项目：恒大名都（在售）总建筑面积：35.7万㎡容积率：3.5成交总价：41099万元 溢价率：21%成交楼面地价：1152元/㎡成交日期：2016-5-20竞得人：恒大

近2年中心城区优质地块成交情况旧城区

地块：湘桥区意东三路南段QD-6总建筑面积：住宅32.7万㎡；中小学4.4万㎡容积率：住宅用地≤3.5；中小学用地≤2.2成交总价：40600万元溢价率：23%成交楼面地价：1095元/㎡成交日期：2015-12-24竞得人：潮州市韩东新区建设投资开发有限公司地块：湘桥区意东三路南段QD-5总建筑面积：住宅30.3万㎡；中小学4.4万㎡容积率：住宅用地≤3.5；中小学用地≤2.2成交总价：37750万元溢价率：24%成交楼面地价：1087元/㎡成交日期：2015-12-24竞得人：潮州市韩东新区建设投资开发有限公司地块：湘桥区意东三路南段QD-4总建筑面积：39.1万㎡ 容积率：3.5成交总价：50983万元 溢价率：19%成交楼面地价：1305元/㎡成交日期：2015-12-24竞得人：潮州市韩东新区建设投资开发有限公司地块：湘桥区意东三路南段QD-3总建筑面积：32.7万㎡ 容积率：3.5成交总价：42700万元 溢价率：20%成交楼面地价：1307元/㎡成交日期：2015-12-24竞得人：潮州市韩东新区建设投资开发有限公司2.2.6土地市场-2017年成交地块明细区公告号宗地号可建设用地总建筑面积起始价成交价按可售楼实际地址性质容积率成交日期格（万面地价开发商域/面积（㎡）（㎡）（万元）元）（元㎡）溢价/潮公易网[地]钱东镇万山红二类农场肩头山片19247.283.057741.842017/12/27186918693240„2017‟23号区居住潮公易网[地]钱东镇万山红二类18587.342.546468.352017/12/27171817183700„2017‟23号农场肩头山片居住区潮公易网[地]钱东镇万山红二类农场肩头山片9143.32.018286.602017/12/277907904320„2017‟23号区居住潮公易网[地]钱东镇万山红二类潮州市绿岛农场肩头山片63608.043.5222628.142017/12/27697869783130旅游山庄有饶„2017‟23号区居住限公司平潮公易网[地]钱东镇万山红二类县农场肩头山片15669.922.031339.842017/12/27135113514310„2017‟23号区居住潮公易网[地]钱东镇万山红二类8572.913.025718.732017/12/278348343240„2017‟23号农场肩头山片居住区潮公易网[地]钱东镇万山红二类农场肩头山片5249.662.010499.322017/12/274534534310„2017‟23号区居住黄冈镇新港西居住潮公易网[地]路（原汕头利商业8030.44,居住≤4.0；潮州田园地商住86284.04；2017/4/2512100300002,821148%„2017‟07号平实业发展有住宅21571.01商业≤2.5商业20076.1产有限公司限公司）潮彩塘镇仙乐二批发零潮公易网[地]售用地安村“站前路西20002.04000.002017/8/116006101,5252%谢维彬区„2017‟13号侧”（商服用地）2.2.6土地市场-2015及2016年成交地块明细可建设用地总建筑面积起始价成交价按可售楼实际区域公告号/宗地号地址性质容积率成交日期格（万面地价开发商面积（㎡）（㎡）（万元）溢价元）（元㎡）/潮公易地挂出凤新街道五斗住宅101923.893.5356733.622016/5/203400041099115221%恒大集团„2016‟04号山片区(恒大名都)潮公易地挂出湘桥区凤新街住宅138341.223.5-4.0553364.882016/5/2051000510029220.00%碧桂园„2016‟04号道五斗山片区(潮州碧桂园)湘桥区环城西商业用潮公易网地地及社路与中山路交3755.261.215021.042016/3/211643169311273%蔡镇锋„2016‟02号会停车叉口东北侧场用地潮公易网地湘桥区意东三住宅\教86666.67,住宅用地住宅中小学用地≤3.5；中小303333.345；2015/12/243055037750108724%中心„2015‟09号路南段QD-5育（2万㎡）学用地≤2.2中小学44000城区潮公易网地湘桥区意东三住宅111588.693.5390560.422015/12/244268350983130519%潮州市韩东新„2015‟09号路南段QD-493333.34,住宅用地住宅区建设投资开潮公易网地湘桥区意东三发有限公司住宅中小学用地≤3.5；中小326666.69；2015/12/243290040600109523%„2015‟09号路南段QD-6（2万㎡）学用地≤2.2中小学44000潮公易网地湘桥区意东三住宅93333.343.5326666.692015/12/243570042700130720%„2015‟09号路南段QD-3潮公易网[地]湘桥区桥东街广东大唐国际住宅4447.833.515567.412015/10/28137413748830%潮州发电有限„2015‟08号道“美人城”责任公司潮安区彩塘镇批发零潮州市潮安区潮安安国网挂出告字华美二村“崎售用地2855.053.08565.152016/11/25519551964440%宗华贸易有限区„2016‟5号沟片”、“斗(商服用公司南片”地)临港产业转移饶平潮公易地网挂工业园进港公商业广东海利集团路与进港公路164025.11.8295245.182015/2/27663166312250%县„2015‟01号(市场）有限公司延长线交叉口西北侧Part2潮州房地产市场分析潮州房地产政策潮州土地市场潮州商品房市场2.3商品房市场-概况总体特征——省内价格洼地，市场容量仍具增长空间，价格进入持续上行通道。发展现状——2017年潮州全市商品房共成交146万㎡，同比增长44%，但相比周边城市的成交量处于末位，发展相对滞后；受通达性限制，整体客源市场偏内向型；近年来市区供需重心逐渐东移，韩东新城板块市场份额持续扩大。发展机遇——高品质项目具备较强的溢价和成交表现；目前已进驻的品牌房企数量少，竞争相对较低；返乡臵业、区县居民进城臵业增多，同时高铁、高速、度假吸引周边区域的投资客。市场风险——实力客群内生量不足，部分外向型客源易受政策波动。2.3.1全市总体特征潮州房价为广东省洼地：2017年均价仅为一线城市1/9-1/2，二线城市1/3-1/2（元/㎡）2017年珠三角及潮州周边城市商品房成交均价对比6000050000400003000020000100000广州东莞惠州佛山清远肇庆江门韶关河源潮州汕头汕尾深圳2017年544451665016565106041019963216053726252435021612298466113备注：河源、肇庆、韶关、江门房价为地方政府发布的商品房网签均价（包含写字楼、商铺等）；其它城市均为商品住宅网签均价。2.3.1全市总体特征潮州市场容量仍具增长空间：2017年人均GDP高于河源及清远，但商品房人均消化量仅0.55㎡/人，处于周边城市末位2017年潮州及周边城市人均GDP、商品房人均消化量及对比2017年人均GDP（元/人）2017年商品房人均消化量（㎡/人）60000590892.502.195000040555420251.731.74389542.00400001.14308531.50300000.551.00200000.501000000.00潮州汕头江门河源清远备注：河源、江门房价为地方政府发布的商品房网签均价（包含写字楼、商铺等）；其它城市均为商品住宅网签均价。2.3.1全市总体特征潮州近5年年均商品房销售面积仅为95万㎡，处于广东省各市末位；近5年人均成交面积仅1.80㎡/人，与深圳相当，远远低于常住人口相当的韶关、河源2013年以来，潮州商品房销售面积年均增长幅度约15%；2017年潮州全市商品房共成交146万㎡，同比2016年增长44%。珠三角及潮州周边城市商品房成交量对比过去5年年均成交量（万㎡）2017年成交量（万㎡）近5年潮州、河源、汕头、江门、清远商品房成交量变化（万㎡）前5年人均消化量（㎡/人）1000901200012.851578880015006402013年8.485367.71106002014年3.756.2410006.185.684.872015年4.714001.832.7751462016年5001.802002017年000深圳广州东莞惠州佛山清远肇庆江门韶关河源潮州汕头潮州河源汕头江门清远备注：河源、肇庆、韶关、江门2017年成交量为地方政府发布的商品房网签面积（包含写字楼、商铺等）；其它城市均为商品住宅网签面积。2.3.1全市总体特征2015年起去库存及2016年珠三角城市陆续限购，投资客外溢周边低房价城市，加上品牌房企项目陆续入市，带动潮州成交量持续增加，拉动全市均价上涨2017年潮州全市网签均价为6122元/㎡，较2016年上涨19%。2008-2017年潮州全市商品房销售量价情况160.00商品房销售面积（万㎡）商品房销售均价（元/㎡）6,122140.005,2755,3665,163120.003,9114,568100.0080.002,7462,47460.001,9221,53740.0020.0082966454487375821011460.002008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年

7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00002.3.1全市总体特征近5年，潮州市场成交持续上行，供需比持续走低，库存得到有效去化160140120100806040200

近5年潮州商品房供求量价走势供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供需比1.701.451.300.660.7112473108751068272101971462013年2014年2015年2016年2017年

1.81.61.41.210.80.60.40.202.3.1全市总体特征潮州全市约有40个在售/待售项目，业态包括住宅、办公楼、商业；其中，中心城区汇集20余个，占比近7成，其次为潮安占比约2成潮州在售/待售项目市场概况县区在售项目主力售价在售/待售典型项目（元/㎡）•旧城区：恒大城、恒大山水城、恒大名都、毛坯8000-10000；潮州碧桂园（住宅已售罄，在售•韩东新城：中心商铺）、碧桂园韩东府、裕和天20余个带装修8000-9000城区地、腾瑞四季园、海博熙泰、海•北面城区：博一品、海逸1号、蓝玥湾、兴带装修7000-8000华宏天广场、朝晖华府……潮安区10个以内4000-6000潮安碧桂园、南国明珠花苑、崇德居、帝景名庭……饶平县5个以内3000-5000海润汇璟花园……2.3.2市区特征分析旧城区：本地居民改善升级的首选区域，房价最贵；北片开发区、韩东新城：本地首臵首改和外来投资需求主要板块目前中心城区商品房市场主要划分为三大板块：旧城区：潮州城市主要生活配套区域，但受土地空间及规划限制，发展空间十分有限；在售项目毛坯价格8000-10000元/㎡，均为本土房企开发。北片开发区：目前潮州在售楼盘集中区域，其中品牌房企楼盘素质较高，价格拉升空间较明显；在售项目精装价格7000-8000元/㎡。韩东新城：政府“东拓”重点发展区域，各项配套逐步完善，价格拉升空间明显；在售项目精装价格8000-9000元/㎡。

北片开发区高层精装7000-8000韩东新城旧城区高层精装高层毛坯8000-90008000-100002.3.2市区特征分析韩东新城为目前中心城区的市场供需重心，2018年潜在入市项目和新货将增多2018年主要在售项目（含将新推售）2018年潜在货量汇总旧城区海博熙泰、蓝玥湾、海逸壹号、金佳园……约500-1000套韩东新城恒大城、碧桂园韩东府、裕和天地、腾瑞四季园、金约3000套域澜岸……北片开发区恒大名都、恒大山水城、兴华宏天广场、朝晖华约1500套府……2.3.3市区重点项目恒大名都：交通方便，基本配套完善，性价比高主推78-177㎡二至四房，均价约7,200元/㎡，较首次开盘涨11%二期规划中一期在售中北片开发区韩东新城旧城区

项目地址潮州市银槐西路与北开发商恒大站二路交汇处产品种类住宅、商业•78㎡两房两厅一卫建筑面积/36万㎡主力产品•116-129㎡三房两厅两卫•140-177㎡四房两厅两卫容积率3.5交房时间2019年底首次开盘2017.8.26首次开盘较11%在售均价7,200元/㎡18年初涨幅（带装修）主力卖点知名品牌、交通方便、新风系统、性价比高自带配套双主题会所、商业街、幼儿园客户类型刚需及投资客户为主，其中外地客户以福建人居多2.3.3市区重点项目恒大山水城：位于富丽公园内的生态大盘，环境优越，较低密度主推92-182㎡三至四房，均价约7,500元/㎡，较2017年初涨12%项目地址潮州市潮州大道富丽开发商恒大公园北侧产品种类住宅、商业•92㎡三房两厅一卫建筑面积/56万㎡主力产品•105-140㎡三房两厅两卫•148-182㎡四房两厅两卫容积率2.8一期2017年12月交房时间二期2018年6月首次开盘2015.10.25三期2019年6月17年初较1812%在售均价7,500元/㎡年初涨幅（带装修）主力卖点知名品牌、生态环境优越、较低密度自带配套会所、商业街、双语幼儿园客户类型本地改善、养老及投资客户为主北片开发区韩东新城旧城区2.3.3市区重点项目潮州碧桂园：智慧社区，打造七重园林，小区内部商业配套完善，已售罄主力产品为102-275㎡三至五房，18年初均价约7,800元/㎡，较2017年初涨15%项目地址潮州市湘桥区外环北开发商碧桂园路产品种类住宅、商业•102-132㎡三房两厅两卫主力产品•145㎡四房两厅两卫建筑面积/54万㎡•161-201㎡四房两厅三卫容积率3.92•266-275㎡五房两厅三卫交房时间2018年底首次开盘2016.12.2417年初较1815%最后销售均价洋房7,800元/㎡年初涨幅（带装修）（2018年第一季度售罄）主力卖点知名品牌、智能家居、七重园林自带配套英伦商业街、大型商超、健身房、棋牌活动室、桌球室、茶艺室等生活娱乐设施客户类型改善及投资客户为主，其中非城区客户以饶平人、福建人居多北片开发区韩东新城旧城区2.3.3市区重点项目恒大城：位于韩东新城的成熟大盘，区位优越，生活配套及教育资源丰富主推86-152㎡三至四房，均价约8,000元/㎡，较2017年初涨16%北区共47栋南区共65栋北片开发区韩东新城旧城区

项目地址潮州市韩东新城金山开发商恒大中学东侧产品种类住宅、商业•86-87㎡两房两厅一卫主力产品•101-116㎡三房两厅一卫建筑面积/165万㎡•123-136㎡三房两厅两卫容积率3.5•147-152㎡四房两厅两卫交房时间一期2015年10月首次开盘2013.1.20二期2019年17年初较1816%在售均价8,000元/㎡年初涨幅（带装修）主力卖点知名品牌、区位优势、宜居大盘、小区及周边教育资源丰富自带配套会所、商业街、阳光实验学校（公立）客户类型以本地首改型客户为主，部分珠三角、福建等地的投资客2.3.3市区重点项目海博熙泰：雄踞旧城区滨江板块的本土高端小区，享一线江景资源，各类配套完善主推92-355㎡二至六房，毛坯均价约9,000-11,800元/㎡，较2017年初涨29%-39%北片开发区韩东新城旧城区

项目地址潮州市潮州大道与南开发商海博堤路交汇处韩江畔产品种类住宅、商业•92-101㎡两房两厅两卫•110-153㎡三房两厅两卫建筑面积/160万㎡主力产品•163㎡三房两厅三卫•158-215㎡四房两厅三卫容积率3.5•228-355㎡五房两厅三卫•292-355㎡六房两厅四卫交房时间一期2016年3月首次开盘2014.1.1二期2017年3月17年初较1829%-39%在售均价园景9,000元/㎡年初涨幅（毛坯）江景11,800元/㎡主力卖点旧城区滨江板块的高档住宅区、一线江景资源、配套齐全自带配套五星级酒店、重点小学、双语幼儿园、水岸会所、大型商超等客户类型本地经济实力较强的改善客户为主2.3.3市区重点项目分析典型项目总结：拥有较好资源和配套的高品质项目价格溢价和涨幅表现较好旧城区及韩东新城因区位优势而价格涨幅更大区代表项目主力产品类型均价2017年项目主要卖点开售至今主要客户域（元/㎡）均涨幅成交情况韩位于韩东新城的成熟大盘，约140套/月以本地首改型客户为主，东带装修恒大城92-182㎡三至四房16%区位优越，生活配套及教育（2013年至今累部分珠三角、福建等周新8000资源丰富计销售超9000套）边区域投资客城恒大名都78-177㎡二至四房带装修11%交通方便、基本配套完善、约130套/月刚需及投资客户为主，其中外地客户以福建人7200新风系统、性价比高居多北带装修位于富丽公园内的生态大盘，面恒大山水城92-182㎡三至四房12%约90套/月本地改善、养老及投资城7500环境优越，较低密度客户为主区102-275㎡三至五房带装修智慧社区，七重园林，小区约190套/月改善及投资客户为主，潮州碧桂园15%（共约3000套在其中非城区客户以饶平（已于18年初售罄）7800内部商业配套完善15个月内售罄）人、福建人居多旧毛坯29%-雄踞旧城区滨江板块的高端本地经济实力较强的改城海博熙泰92-355㎡二至六房9000-小区，区位优越，享一线江约80套/月39%善客户为主区11800景资源，各类配套完善成交情况来源：根据已批预售证套数及项目销售介绍而大致推断2.3.4市区客户分析整体客源市场偏内向型：旧城区以实力较强的改善型客户为主，韩东新城以首改型客户为主，北片开发区以刚需及投资性客户为主目前潮州本地客户臵业偏好舒适大户型，主要在于其家庭人口较多，多为2+2/2+2+2以上家庭结构；其次目前房价整体水平仍然较低，无论自住还是投资，选择中大户型产品者偏多。备注：潮州本地客户偏好宽敞大气的客厅，卧室面积小一点都无所谓，且至少2个卫生间。内向型为主部分外向型

板块名称客户来源购买目的购买能力中原观点以本地城区实力较强的改生活便利，基本处于工作城市历史规划较杂乱和破旧，出行易受拥堵，车位规旧城区★★★★★划少，中青年客群较难接受停车难的现状；另外受土善型客户为主半径内地储备影响，该区域未来新入市项目将会减少以本地城区的首改型客户板块规划利好，未来配套打造将进一步提升，客户接韩东新城为主，部分珠三角、福建子女教育；提升居住环境★★★★受度不断提高，市场份额有望逐步扩大等周边区域的投资客以刚需客及本地城区、珠周边尚有不少工厂，噪音、尘土较大，整体环境较差；三角、福建等地的投资客北片开发区首臵；低价投资★★★除非小区内部园林、配套完善，否则对本地有实力的为主，部分区县进城臵业买家吸引力有限客户2.3.5超级大盘分析——恒大城恒大城位于韩东新城，是恒大首入潮州的巨无霸项目；住宅总规划高达112栋，总户数高达1.3万户，总建面约165万㎡。北区共47栋青老年文化活活动室医疗卫动中心生服务青老年肉菜市活动室商业街恒大影城场、综合银行、邮百货政、电信营阳光实验学校业点会所运动中心社区青老年服务物业活动室管理双语幼青老年儿园活动室南区共65栋2.3.5超级大盘分析——恒大城经过近六年发展，恒大城已成长为集居住、休闲、教育为一体的成熟的宜居大城。2013年1月 一期开盘，以约7亿辉煌成绩创造潮州楼市高峰2014年5月 约7600㎡休闲运动中心盛大开放，社区内配套再升级2015年6月 恒大影城开业，约1.5万㎡巨幕影院及恒大商业面世2015年10月 首批房源交楼2017年9月 社区内阳光实验学校（公立）开学2018年4月 截至2018年4月23日，卖出第9000套住宅2.3.5超级大盘分析——恒大城恒大城分为南区和北区两个区域，目前南区已基本售罄，主推北区；采用分栋推售的形式，大概每隔2个月推新，自2013年首次开售以来平均每月销售约140套。2017.12.9102栋加推2018.1.202018.4.6103栋加推77栋加推2.3.5超级大盘分析——恒大城恒大城优势恒大城借鉴品牌房企打造165㎡超大规模社区；采用分批加推制造热销氛围，价格上地段优质、韩东新城片区规划起点高；不断变换促销策略，起到了对外树立形教育资源优越，小区内配套双语幼儿园及象、对内快速走量的双重效果；公立小+初，附近有金山中学、韩师等；优先引入优质名校资源、加快落成会景观资源丰富，“一江两山三公园”；所、影城、商业等配套，促进社区居住对外交通完善，五桥并行将加速形成“一氛围加快形成；江两岸”新格局。不断提升打造标准，最新的“珑樾”组团在产品、装修等方面全面升级，实现价格的快速提升。2.3.6市区商业市场分析现状：潮州仍欠缺较大型商业购物中心，以临街零散小商铺为主。奎元广场、东宝广场：距潮州市政府1公里范围内，规模小、业态零散，附设的大润发和卜蜂莲花只能满足市民日常基本生活需求。财富中心：在建中，拟打造集购物公园、全家欢乐中心、风情商业街、写字楼、商务酒店五大功能业态的大型综合体。潮州市政府东宝广场财富中心(在奎元广场建)2.3.6市区商业市场分析奎元广场业态分布：A区–KFC、大润发超市、零售商铺B区–万寿寿司、蜀大侠、牧歌KTV、OPPO手机店等C区–大龙燚、豪亨世家、中域电讯奎元广场财富中心(在建)2.3.6市区商业市场分析东宝广场业态分布：1F–屈臣氏、KFC以及零售商铺2F–卜蜂莲花超市3F–大地影院、KTV奎元广场财富中心(在建)2.3.6市区商业市场分析财富中心业态分布：A区–大型超市、公寓B区–购物公园、写字楼、公寓项目名称财富中心项目位臵潮州市枫溪区戏院路1号占地面积3.11万㎡总建筑面积18万㎡物业组合购物中心、写字楼、酒店效果图A区：大型超市（一层女性服装饰品，二工程进度层数码产品收罗其中，三层精品家装艺装，四层亲子游乐场）；公寓B区：UPARK购物公园（一二层主营国际业态分布快时尚品牌、潮流服饰、黄金珠宝、国际特色餐饮、个人护理等，三层主营儿童乐园、玩具反斗、儿童零售、教育培训等，四层主营影院、潮汕及异域美食等）；写字楼；公寓开发商潮州市科建投资有限公司奎元广场运营方式商铺招商、写字楼出售区位图Part3 潮州品牌房企分析3.1潮州品牌房企分析概述已开发项目的品牌房企仅两家，部分房企亦筹备进驻近年，恒大、碧桂园先后进入潮州，各开发3个项目，粤海与绿地近期亦筹划布局潮州。市区北片开发区和韩东新城为品牌房企布局核心区域目前恒大、碧桂园均主要布局于中心城区的北片开发区和韩东新城；随着城市东拓战略的推进，韩东新城市场关注度将进一步提升，也将为品牌房企争夺的重要区域。客户对品牌认知度逐渐提高，品牌溢价优势逐渐突出，利于走量潮州返乡臵业客户和福建等地的生意客对品牌追随度较高，认可品牌溢价；本地客户的品牌认可度亦不断提升，追求小区的舒适度及高档次；品牌房企项目如潮州碧桂园最快可以做到拿地2年内即售罄，实现“高周转”。高附加值产品溢价空间较好，可为企业提供较好的突破机会潮州本地客户重点关注地段和产品，高附加值产品可为项目提升10%-20%的溢价。3.1潮州品牌房企分析2012年至今，品牌房企恒大、碧桂园先后进入潮州，绿地、粤海亦计划进驻2012年，恒大在潮州共拍下6宗国有土地使用权，超10亿拿地

2017年11月，绿地赴潮考察，与潮州市政府洽谈特色产业合作恒大绿地2012年2015年2017年2018年碧桂园 粤海2015年，碧桂园摘得潮安区蔡陇村三旧改造项目，总投资额42亿；2016年，碧桂园以5.1亿拿下中心城区五斗山地块

2018年4月，粤海与潮州市政府确认在水业务、城市综合体开发、酒店管理、产业金融等方面合作3.1潮州品牌房企分析恒大进入潮州6年期间先后已开发3个项目，均布局于中心城区，其中位于韩东新城的恒大城为粤东地区第一大盘。恒大投资项目概况编县区进入项目名称体量洋房带装修售价主力产品号时间（万㎡）（元/㎡）1中心城区-恒大城1658000洋房：86-152㎡韩东新城2中心城区-2012年恒大山水城567500洋房：92-182㎡3北片开发区恒大名都367200洋房：78-177㎡23北区共47栋1南区共65栋恒大城 恒大山水城 恒大名都3.1潮州品牌房企分析碧桂园进入潮州3年期间先后已开发3个项目，布局于潮安区及中心城区；其中位于中心城区的潮州碧桂园拿地不到2年即售罄，实现“高周转”。碧桂园投资项目概况编县区进入项目名称体量洋房带装修售价主力产品号时间（万㎡）（元/㎡）1潮安区2015年潮安碧桂园206800洋房：117-275㎡三至五房2中心城区-2016年潮州碧桂园547800洋房：102-275㎡北片开发区（已售罄）三至五房3中心城区-2017年碧桂园韩东府仅700套，预计2018年7月推洋房：118-225㎡韩东新城前后体量较小售，价格待定三至五房231潮安碧桂园 潮州碧桂园 碧桂园韩东府3.1潮州品牌房企分析绿地于2017年11月赴潮考察，与当地政府洽谈合作事宜，拟“发挥自身在文化旅游、科技创新、