论不动产登记案件的重复审理

论不动产登记案件的重复审理

一、刘丽在房改销售房改售产刘玲出生后，她被刘云耀收养，并与刘云耀共同生活在9号101号胡同的家中。刘氏夫妇之子刘伟婚后居住在某胡同9号204室。刘氏夫妇共有房屋三套分别为某胡同9号101室、某胡同9号204室、某胡同11号101室。1998年房改,刘氏夫妇已经相继去世。刘伟于1998年通过房改售房购买了某胡同9号204室、某胡同11号101室,并经产权部门登记核发了产权人为刘伟的房屋所有权证。因为刘玲当时在读,没有经济条件通过货币购买其居住的某胡同9号101室。经刘玲与刘伟共同向产权单位申请,产权单位同意由刘玲出资,用刘伟的名义与工龄进行房改购房,该房经产权部门登记核发了产权人为刘伟的房屋所有权证。后刘伟出车祸身亡,刘伟的妻子王兰经向房地局申请办理了刘伟名下三套房屋的更名手续,产权人均为王兰。刘玲因与王兰对某胡同9号101室房屋产权纠纷向人民法院提起诉讼。二、《反诉讼请求》刘玲因房屋产权纠纷以王兰为被告向人民法院提起民事诉讼,经人民法院审理,驳回了原告刘玲的诉讼请求。刘玲又以房地局为被告,王兰为第三人向人民法院提起了行政诉讼,一审人民法院判决撤销房地局给刘伟和王兰颁发的房屋所有权证,第三人王兰提出上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。三、从本案出发对行政救济的路径选择不动产登记源于物权法律制度,同时跨越民法、行政法两大法律部门,涉及民事、行政等多重法律关系,兼有私法和公法的双重属性。《物权法》第6条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”,第8条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”各国的登记机关均为公权力机关,但登记保障的是民事主体不动产交易的法律效力,不动产登记行为作为公权力己介入到平等民事主体之间所设立的民事法律关系之中,并对民事法律关系产生深刻的影响,不动产的物权变动要依赖于不动产管理部门的登记行为来实现。故不动产物权登记既是一种公法行为,又是一种具有私法意义的行为,不动产物权登记的性质具有复合性。就本案而言,房屋所有权已经经过了两次登记行为,第一次登记的所有权人是刘伟,第二次登记的所有权人是刘伟的合法继承人王兰。刘玲要取得房屋的所有权就必须着眼解决第一次登记行为。刘玲首先选择了民事诉讼,民事诉讼的结果是法院判决驳回了原告的诉讼请求。因为有行政登记在前,司法机关无法逾越行政登记而直接作出关于所有权变动的判决,而只能作出驳回诉讼请求的判决,但民事诉讼的过程认定了刘云耀夫妻与刘玲的收养与被收养关系,争议房屋的房改过程,实际上也就确定了争议房屋的权属,但民事审判无法解决行政问题,所以法院做出了驳回诉讼请求的判决。在基础的民事权益确定后,刘玲又以房屋登记部门为被告,以登记的所有权人为第三人提起了行政诉讼,行政诉讼最终的结果是法院判决撤销房地局给刘伟和王兰颁发的房屋所有权证。从本案出发,在目前的司法实践中针对此类案件存在着如下进路:一是先提起民事诉讼然后提起行政诉讼,即“先民事诉讼后行政诉讼的模式”。二是直接提起行政诉讼,因为民事基础法律关系存在障碍,根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条:当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼。等待民事结果后,再审查登记机关登记的合法性。三是提起行政附带民事诉讼,即“行政诉讼附带民事诉讼的模式”。对于当事人而言,如果认为不动产登记有错误,可以选择登记机关为被告提起行政诉讼,还可以以不动产登记的权利人为被告提起民事诉讼,抑或提起行政附带民事诉讼,不论提起何种诉讼都是其权利救济途径的自由选择。问题在于,“行政诉讼与民事诉讼各有其局限性,依靠任何一种诉讼程序都难以理想地解决行政争议与民事争议相关联的案件”。四、登记机关的诉讼审查权不动产登记案件在民行交叉问题的处理上,反映了权利和权力的异质与界限,源于公权与私权的区分、体现在行政权与司法权、行政权与私权、行政审判权与民事审判权等多个方面。1.行政权与私权。不动产登记行为涉及对所有权的确认与公示,其职权的取得必须源于法律的授权。根据我国《物权法》第12条的规定,登记机关应当履行下列职责:(3)如实、及时登记有关事项;(4)法律、法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机关可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。根据该条的规定,登记机关对于不动产登记的审查标准,系采形式审查还是实质审查,历来在理论界和实务界存在争议。二者的根本区别在于是否对登记人的真实身份、不动产的实际状况、作为物权变动依据的交易的真实性和合法性进行审查。如果可以对真实性和合法性进行审查并进行登记行为,则权利人或者利害关系人对登记行为有异议的,是否就可以直接提起行政诉讼,而诉讼过程中人民法院不仅就登记行为的合法性进行审查,也可以就涉及登记行为的基础法律关系进行审查,这是问题的关键所在。从《物权法》第12条的字面意思理解,登记机关查验的是材料,而不是事实本身。有关事项不清楚的可以进行询问,只要申请人提供的材料达到形式上的真实和合法,登记机关就应该办理登记。对于“必要时可以实地查看”,只是表明登记机关可以去实地查看不动产的存在、状态、大小等。从登记机关登记的实践角度而言,要求对不动产登记进行全面实质性审查,也不够现实,一方面登记机关无法对申请人个人婚姻状况、银行资料等作出核实判断;另一方面对于不动产背后大量的基础民事法律关系,涉及婚姻、继承、赠与、合同等问题,登记机关作为行政机关无权干涉、审查、判断。但对于某些材料,比如登记机关掌握的房产档案、抵押情况、共有情况等,这些是登记机关自身能够掌握的材料,而且也是其行政职权和职责,对这些材料要求行政机关必须进行审查。2.行政权与司法权。《行政诉讼法》第5条规定:人民法院只对行政机关具体行政行为的合法性进行审查。有学者认为合法性审查无法保证行政行为符合实质意义上的公正与合理。“司法最小主义”认为司法审查要尊重立法机关的立法和行政机关依据法律作出的决定,以实现司法自制。如前所述,登记机关对申请人的不动产申请以形式审查为主、实质审查为辅,若当事人以登记错误为由对登记机关提起行政诉讼,则法院应当根据《行政诉讼法》第54条,对登记机关作出登记行为所依据的证据、程序、权限、审查要求等进行合法性审查,而不能对不动产权属事实本身进行审查或调查,因为房屋权属的争议是平等主体之间就财产关系产生的纠纷,属于民事诉讼范畴。如果登记机关的行为符合相关法律、法规要求,登记行为本身是合法的,登记机关行为没有过错,就应当作出维持判决。即使出现登记与客观真实不一致的情况,当事人也应通过民事诉讼的途径解决房屋确权问题。在民事诉讼中人民法院不能将权利人的物权“凭证”当作类似“工商登记”等形式进行证据审查,尤其是在国家法律明确规定建立统一不动产登记制度的背景下,不动产物权的登记及其相关处理将是行政机关的专有行政职权,民事司法权不能擅自进入该领域。3.行政审判权与民事审判权。行政诉讼与民事诉讼是两种不同性质的诉讼活动,它们在立法宗旨、诉讼当事人、举证责任和审判方式上都有很大差别。但值得一提的是,很多国家行政诉讼法都是从民事诉讼法分离出来的,在行政诉讼法制定之前,行政诉讼往往作为民事诉讼的一个特别部分。单独制定行政诉讼法时,直接吸取很多民事诉讼的很多程序规则,我国的《行政诉讼法》就属于这种情况。因此我们认为这是行政附带民事诉讼的根基所在。五、《物权法》第19条长期以来,关于行政诉讼的目的和功能的讨论,主要围绕“权利救济”、“监督行政”、“保证案件审理”等展开,一是强化立案职能,实现不动产登记案件的民事、行政附带诉讼和审判组织的固定化。在法官作出结论之前就应当使过程正当化,或者说正当化的过程应当发生在结论作出之前。二是充分运用协调和解机制。在行政诉讼和解制度没有正式建立之前,应积极使用矛盾化解的协调和解机制。要注意几个问题:一是协调和解,以真正尊重当事人尤其是原告的意愿为基础,当事人尤其是原告不同意和解的,司法机关不能采取胁迫或者压制的手段进行协调与和解;二是注重发挥协调和解的灵活性和实效性,和解事项可不限于诉讼标的,注重通过协调和解解决当事人的实质争议和实际问题,增强协调和解的实效性,但不能偏离原告的请求太远,或者完全将原告的诉讼请求搁置一边而独辟蹊径,最终的结果要充分顾忌原告的诉讼请求。三是发挥变更登记与异议登记的效用。《物权法》第19条规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应予更正。不动