养老地产发展趋势及开发模式

养老地产发展趋势及开发模式研究

市场机会进入时机商业模式2养老地产未来市场规模？“有效市场”？何时进入？进入时点对应的商业模式？国外商业模式借鉴？国内有没有成熟的商业模式？10个工作日10个工作日15个工作日相关项目调研阶段项目研究分析阶段

本项目研究进程10个工作日项目研究成果阶段资料搜集研究阶段本项目研究过程中进行的专家调研机构人员职位清华大学建筑学院、住宅与社区研究所周燕珉教授、副所长阳子企业管理咨询（上海）有限公司鞠川阳子总裁万科集团胡珂产品研发部4目录INDEX第一部分：养老地产环境分析第二部分：国外养老地产现状及案例研究第三部分：国内养老地产案例分析第四部分：涉足养老地产的建议5目录INDEX第一部分：养老地产环境分析第二部分：国外养老地产现状及案例研究第三部分：国内养老地产案例分析第四部分：涉足养老地产的建议6第一部分：养老地产背景分析养老地产环境分析市场规模竞争格局政策解读7人口快速老龄化养老地产市场需求高速的经济增长8

老龄化国家老龄国家超老龄化国家7%14%21%2010年我国的老年人口达到1.67亿，与“五普”相比净增量老年人口达到4760万人，占到净增人口的60%数据来源：中国人口老龄化与老年人状况蓝皮书我国进入快速老龄化——老龄化将是未来我国人口的重要特征2000-2050年我国老龄化趋势预计到2020年我国进入快速老龄化阶段920世纪50、60年代到70年代中期我国出现了明显“婴儿潮”。50、60年代人群进入老龄时代——将对养老住宅的产生巨大需求2010-2030年，50、60人群将进入老年阶段，将对养老住在的需求产生深远影响1042余1的家帽庭结卡构——将产是生对板社会证养老菜机构岁的依某赖4:椅2:扩1的家伏庭结评构4:股2:倦1的家断庭结刮构给旷的单探纯依址靠家叼庭养村老的打传统股模式晕造成刑巨大邮的冲伏击，色需要逗建立瘦完善吴的社驻会养赴老体旱系。“十滨二五究”时封期，选我国伍老龄明化进爆加速悔的同碎时，侮家庭虹“空贷巢化辆”进堡步一勤步加遮剧。匪民政泻部及碌中国射老龄尤委数失据显夺示,城市伍老年宴人“纪空巢捆”家秀庭的预比例遇已达49亚.7％。惭部分撒大中插城市滔达到57蜂%；人口脑和家击庭结热构的赛变化婆，对稳养老缘瑞地产链市场谜的影猾响是升巨大羞的，趟在未穿来10年甚鼻至更橡长的针时间柴内，孙我国爸人口役结构紫的变旨化朝浅着对卡养老典地产唇市场似有利盐的方合向发口展，尺如果陶绝大岗部分渗的实咏现是地通过矛市场分化的扒渠道它，那蚂么我躺国养再老房用地产胶市场佩未来枯将进英入快束速增博长阶必段。部分辅大城跑市>5馆0%50、60年代阅人群11经济霞的高皱速发狡展——为养碎老产消业发售展形尚成了盐有效沉支撑求和现愿实的证支付胡能力实际桥值推测闹值我国芝的人携均GD撤P随着吹经济历的高减速发卧展出扒现快钢速增锹长，20际10年我踢国的惜我国外的人圆均GD效P达到40狂00美元纽奉，预舱计20捎20年我例国人优均GD航P将会余超过10阶00喊0美元12截至20倚09年底掏，中孙国60岁及紫以上祝的老陆年人山已经晨达到1.例67亿，邻其中妈，80岁以刚上的妨老人18博99万，失能汁老人嚼达94曲0万，命部分侮失能械老人画约为18航94万。据推痕算，20虑20年我教国养老享产业的潜费在市窝场规辈模将华超过50切00亿元。养老公机构脚：截映至20翅09年底柴，全蛛国各信类养油老机嘉构有38群06擦0个，停床位躺只有26就6.黄2万张牧，约老年凳人总其数的1.掏5%，与遍发达仰国家3%—5%的比纲例相厅比差泉距相霉当大碎。据有辛关部懒门测栏算，堪我国贤养老消机构测的床各位至图少缺30拌0万张弱。养老卖社区旁：目尤前我厉国成租熟的讲养老狗社区忽处于楚发展绸初步母阶段套，成匠熟的唱养老国社区膛更是惊凤毛渠麟角总，国意内已毅建成隶养老角社区援：北娘京太浅阳城臭、上诉海亲泰和源红等数林量极历少。养老置地产秘市场——有效亭市场振规模13市场损需求市场谅供给20左10年我滩国的孙老年今人口菜达到1.挽67亿，爸虽然搁大部乱分为墓中低算收入挥人群东，但奏是我樱国高迷端养粉老人仅群的受绝对略数是卖非常沟可观任的高等姑收入抢老年拉群体全国谨各类助养老丈机构年有38餐06址0个，横床位会只有26肤6.鸡2万张笔其中阿绝大答部分辽为政球府福扎利性杆质的惭低端乡丰养老沸院、佩福利鼓院等峡，高尾端养粘老社冻区数宏量非滋常少面。空殊置率辽高达40乞%~程50与%高端尺养老苦社区需要喘市场概化方吗式解腐决有效须地市井场规祝模有效胆需求谣有限苦，市居场处若于萌转芽期娇。14税收政策运营费用政策政策解读宏观战略层面土地政策发挥难市场教在资唤源配祝置中宣的基妈础性恨作用池，打聪破行感业界拉限，狡开放愁社会近养老胳服务辉市场逆，采喂取公隙建民遥营、称民办湾公助陵、政利府购候买服葛务等萝多种适模式为，鼓励乘社会铃力量受兴办倘养老读机构术。——《社味会养壁老服粮务体班系建玩设“以十二漫五”造规划肺》（已获专国务开院批烤准）15宏观固层面到20掩15年，炊基本袄形成甚制度县完善拒、组洽织健查全、忆规模磨适度僻、运拳营良饼好、鞋服务樱优良岩、监尝管到惹位、舞可持惧续发拼展的殖社会劳养老切服务察体系礼。每千争名老饶年人食拥有死养老冬床位拴数达纸到30张——《社医会养探老服川务体摆系建侦设“纵十二毅五”右规划赴》（粗征求趋意见铜稿）加大涛老年典福利敲服务吉设施筑建设喘的财身政投运入，鼓励鸡社会逃资本返进入差老年鼻福利削服务偷设施傲建设锻领域堪，积极改发展很老年菊人社只会福绝利事兔业。——陕《中国绣老龄搅事业攀发展雀“十扩一五匆”规颂划》老年粪服务立业的宵发展扮要走席社会冲化、扭产业寒化的肯道路回。鼓励议和引饱导社客会各反方面脑力量以积极闸参与扯、共惨同发夺展老稳年服平务业吸，逐粘步形乱成政狐府宏渐观管止理、附社会贯力量尘兴办周、老俩年服俱务机平构按散市场鹊化要毫求自蔬主经毛营的室管理箱体制抛和运蚀行机炸制。——《中翠共中闷央国机务院扶关于横加强锐老龄简工作谎的决馋定》从宏留观的解政策哗可以将看出肺，积谅极鼓填励和插支持纹养老游产业粉的发排展，炕并鼓格励民暴间力托量参革与养幸老社短区的馋投资瓜建设航，但河是缺颈乏操洽作性戴的支减撑性壶文件喊。目丧前养胞老地卸产政县策不颠落地16税收对政恐府部岸门和芦企事困业单侧位、般社会季团体汉以及睬个人韵等社公会力味量投栏资兴蜘办的福利纠性、真非营甲利性买的老叼年服售务机岂构，象暂免第征收朴企业隐所得支税，翠以及件老年寇服务馅机构柔自用睁房产酿、土阁地、垫车船旋的房扇产税匠、城架镇土恢地使盾用税框、车喝船使但用税糠。对企骑事业挠单位蓝、社屈会团斯体和燃个人罩等社袜会力嫌量，搁通过雅非营究利性艘的社薯会团稍体和读政府创部门恒向福德利性姐、非浪营利岁性的悠老年窝服务测机构断的捐即赠，兼在缴车纳企业垮所得够税和粮个人沸所得但税前拼准予龙全额碌扣除。——跪《关于感对老匙年服仅务机钉构有誉关税令收政贺策问弟题的础通知》养老滚机构筹按照兔国家占和上趋海市节市的些规定物享受努税收蛋减免纱优惠死。征用印或者鉴使用移集体旷所有交土地穴建设裕非营比利性乘养老络机构句，减纤免土催地垦腔复基税金和嘉耕地奥占用芝税。——关于触贯彻纯实施吊上海剑市地抚方标葵准《裙社区薄居家段养老惠服务幻玉规范搭》的粮通知税收忍政策却：国踏家对床福利宰性、腹非营东利性鹿养老赚机构娃税收策上是私给予娘一定眨的减察免。17按照语当前次的土崇地划惩拨目揪录，味保障芽对社灭会养老祸服务布体系岂建设史的土界地供书应。——《社摆会养佛老服秋务体恢系建储设“扮十二往五”富规划卫》（征疤求意旨见稿杆）将目规标养忽老服携务格灾局中即需要矿的土赴地指畜标落实渡到空叛间布得局上剥，积驳极盘锐活存栽量国钥有建设池用地仓，合孔理确爸定建夫设项曾目用恐地规斤模，特别究在年乘度土样地供筛应计蜓划中优先桥安排老服慕务设利施用灵地指谈标。——锹《北京挖市养傻老设失施专测项规纠划（20气10缝-2观02曲0）》非营宣利性纱养老肯机构刃可以色通过划拨层国有慈土地、郑征用割集体怜所有朱土地或者弃使用规集体昂所有土助地的夺方式赔取得貌土地槐使用皱权。——关于他贯彻些实施祖上海寨市地暑方标阻准《社盖区居遗家养螺老服子务规洗范》摘的通棋知土地泛政策非盈虎利性费养老柔机构锻可以伴争取兔获得巨政府衔划拨杯土地咬，但是予一方城面，拦划拨伤土地捡在程评序上轧相对丛复杂摘，而甚且操合作性政差，激另一旱方面淘后期键资产轨处置郊方面软存在攻政策夺风险18北京石家庄上海运营费用减免和床位补贴社会司办养句老机励构每头新建盆一张猪养老股床位涨，可熟获补常贴80飞00焰~1良60刊00元；奇每实木际入原住一脖位老稻人，巩按床之位每指月补趁贴已挽提高未到20服0元至30互0元。1、养规老床途位市笼级补女贴标蛋准为厨：50唐00元/张。笨各区放县应陵按不极少于1：1的比向例予典以配加比，取有条虏件的垒区县阵应根期据新违增养乞老床光位新孤建、仆改扩庄建等夫不同貌形式班增加兽配比消。2、非益营利绵性养瓶老机铲构在领规定寒的受袍电电赤压范尾围内米用电序，减慕半缴额纳配嫩电贴器费，锹免缴横供电逼贴费吵。非地营利尸性养法老机携构使男用自载来水五、燃稳气和南电，筒付费桶享受苹优惠养，市区河新建到的10抖0张床驳位(含10秘0张床举位)以上肿的社左会养畏老服虽务机惠构，周每张辽床位英给予30眨00元的榜一次馅性资愚金资已助；锹各县(市)区、慢矿区抢新建兵的10筝0张床戴位(含10事0张床这位)以上展的社饭会养凯老服徐务机勿构每丛张床机位给觉予20秃00元的杰一次舱性资润金资民助。政府弟对养释老机周构的汇运营葱和床攀位补私贴必坊须通火过政揪府相衬关部简门的采审核艳通过紧方能据得到第补贴红。19资金走实力强资仗金产业磁投资趁者城市术中心辜养老恳综合坦体保险龄资金CC缸RC品牌洋房企嵌入朝式或耀者“岭度假+养老炭”低专而业化养老休专业帮程度弱资朵金高专魄业化竞争仰态势——各类遇资金售进入戒养老铁地产偏的类外型划耐分乐成韵恭和捆园上海斗亲和搜源泰康渐之家万科为幸福杏汇绿地21孝贤砌坊20资金性质资金特点及竞争优势进入模式典型项目外资1、具有丰富的经验和成熟的管理运营模式2、侧重于养老产业咨询3、积极寻找进入的机会咨询、成熟模式入股挚信资本入股上海亲和源险资1、资金实力雄厚2、资金投资回报率相对较低3、侧重于长期投资4、搭配保险产品CCRC泰康之家产业投资者1、资金实力较弱2、较早进入养老地产具有先发优势3、专业业化程度较高4、寻求成熟的运营模式并实现连锁化经营城市中心养老综合体乐成恭和园上海亲和源品牌房企1、寻求产品的转型，积极进入养老地产2、资金实力较强，一般要求投资回收期较短“嵌入式”或者是“度假+养老”概念社区万科幸福汇绿地21城·孝贤坊民政系统1、主要是针对低端福利性质的养老院。福利院等2、非市场化的操作模式低端养老院各城市养老院竞争奔态势——小结21目录IN祖DE劈燕X第一转部分斧：养票老地津产背远景分聚析第二冤部分忠：国遥外养辉老地体产现侮状及复案例邮研究第三满部分犯：国馆内养互老地屠产案悟例分萄析第四欲部分暖：涉亦足养愧老地侦产的钱建议发展历程成熟模式产品设计22国外分养老愉地产发达若国家该养老套住宅己的发恨展历削程给兔我的赵启示蛙？是否余有可僻借鉴困的成微熟模惧式？CC费RC的运芽营理霸念是煎否适遮合中阻国？成熟傻的养吸老住泳宅设苹计有忙什么壮借鉴仰？养老踏住宅向设计萝应该谊注意竭哪些龙方面京？23第一央阶娘段传统拢养老控院第二字阶段老年待公攻寓第三芹阶段孔老年施社捕区“羊普塌通化衫”及腥“社那区化组”老龄居化初萍期政府保障纲水平铅低老龄艘化中抗期政府+开饱发云商政府杯给予聪一乱定支影持老龄纳化加果剧开发纷商同为主社会勒保障献体梦系完揭善形成删条件运营牧主体社会局保球障我国在与发再达国扶家相细比，范老年眨人口贤的社冒会保之障、趟老年伞设施汗等方讨面比哀较落欺后，侄结合婆我国逗的国俘情，苗我们魄认为龄：目沈前和姨今后器一段燃时期然内，惹我国各的养授老地慈产发柜展主纠要是漠“政失府+开发津商模撒式境”政粉府引供导，绘开发喂商积停极参来与。一、要西方场发达蚊国家娘养老泛地产漏发展获阶段西方适发达爹国家龄老年略社区裤，是君在政便府福境利制筛、老知年住领宅体码系完虑善及准适度年的政椒策优史惠保炕障下弊发展只起来脾的。24欧洲美国日本国外养老地产研究二、镇案例所分析德国亚洲北美25持续照料型退休社区独立式老年社区看护型老年公寓美国养老地产1.成人惹日间胳看护/成人忌日间秩保健程机构2.老年袜中心3.援助幸式居朋住生退活机挑构4.护理衣院/长期倦护理筐机构5.痴呆教症/阿尔灶茨海肯默症划护理笋机构CC僵RC是一明种复团合式贼的老脖年社挤区，阵通过肌为老其年人宝提供撤自理假、介买护、筐介助除一体拒化的借居住密设施遭和服烂务，写使老覆年人乐在健旨康状贝况和国自理县能力疾变化库时，娃依然辟可以盒在熟扔悉的遗环境袖中继伶续居菠住，探并获某得与格身体钉状况泳相对驾应的付照料昌服务茧（一扛般规驴模是30暑0-笛50后0户）乱。可以分提供靠专为启可独遇立生筐活并杜按自橡己需恶要和次关注璃点来姐生活掏的老硬人社亲区。款在备胜选的灾居住盈方案福中将丢集中潜式生铁活模狂式与淹带有艳服务再设施漏的传永统生打活模肉式（遵通常坡指公球寓）疫相结谊合。26美国批太阳杏城养将老社恐区（Su僚n绿Ci缩慧ty和Su挽n槽Ci头ty地W航es巴t)在美栽国国从内，道由De嘱l恩We惰bb公司事建造滨的以Su令n贺ci野ty命名兄的包他括：辟亚利呀桑那哥州、雁加利有福尼宜亚州屠、弗伴罗里补达州忆。亚利保桑那打州太听阳城壤位于蹄位于塌亚利假桑那倘洲霞凤凰蛮城西对北12英里抵。占且地37摘.8星km企2，其做中陆膊地37甜.6态k魄m2，水汗域0.铲2漏km球2，太所阳城滴由De规l坑We虾bb公司菠于19俱60年开滥始建摧设，壶经过20年的删发展咸基本通建成伪。太阳到城——最具猜代表告性的编退休夏养老府社区2728完善呼的社斯区配评套29太阳抵城优肯美的珍社区逢环境30CCRC规模经济产品比例自我管理盈利点一个CC义RC适宜寒的规愧模30左0-肢50父0户的骄规模CC佣RC中独计立老膊人、安协助托老人红、特巷护老萌人的京比例碎应该型保持再在：7:共2:技1自由坚是老负人晚旱年生狐活的风重要宏需求测，所紧以老飘人更鄙倾向烘于自们我管形理在CC集RC中需榴要协爹助和乌护理馆的老勒人是影盈利打的重宾点小结31德国养老地产销售持有+销售销售理收入拖；在道德国狂纯销膏售模畜式比达较少持有80奇%+销售20病%：出售物收益国和长源期出响租收戏益相歇结合公；可烟以通补过部经分销鸡售来樱缓解歉出租衰经营厅的资牲金压借力。凉在德别国一况般都码是大息部分爱用来缓出租溪，只浮有几践套是乖用来踩销售孝的。持有出租——以获阻得长帽期租融金收衫入；久较常块见德国枕养老斧地产——以出剪租型汉养老位公寓排为代塌表，溉营造续“家以的概收念”32项目子名称揉：Ku讯rs奋an锁a齿Do芝mi含zi养l托Hö斯sb纹ac拍h项目歼地点吼：德国体巴伐敏利亚腔州赫姥斯巴晋赫市恶（Hö慈sb压ac包h）开等发区横边缘物业爬类型乒：出租坡型养挡老公傍寓项目皂开业芝：20丽08年10月24日开发届商：Ba长ye喷rn不la起nd锐I训mm蔑ob笋il揪ie唱n粘Gm推bH难&拐C写o.的W鱼oh暖n-栏u边nd谢G醋ew宗er长be钓ba液u面KG项目敲经营月：Ku撤rs蔽an障a停Gm肆bH（Du日ss厉ma荣nn集团卫全资损子公乔司）项目扎投资佣：1,路20砌0万欧社元Ku信rs课an防a弓Do蔬mi缴zi挎l浑Hö游sb聋ac泰h项目常概况33项目怀于20授08年10月24日开候业，慌共三喊层，领可供10抬0个老亦人居设住。岩其中80套单织人间宫，每架套23平米葬，10套双语人间资，每雀套31平米明。其蚁中在烟首层角有27个床越位专毒门为剃患有贫老年澡痴呆怨症的淹老人举设计尚的，害并配茶有较山好的命照料驾和理锋疗服踏务。猫截至20轨10年9月仅脚一年抽的时今间，匪入住坏率已申经达敢到76局%。小规建模养算老社鼻区——单人甩间为大主34费用护理分类护理费用具体描述一级护理1023欧元/月轻度护理二级护理1279欧元/月中度护理三级护理1510欧元/月重度护理特护1825欧元/月特别护理35公寓博设施在建布筑设枣计上帆，大否量采裂用了铜暖色扎调，旱并且肌有良独好的事采光锐功能剩。除内了在月首层袄有一岂个大知露台债和餐许馆外从，二秋层、首三层双的公迅寓都炊有阳债台和阁无障乐碍通驻道。蹲另外旷这个旧老年古公寓扇中还熊配有壳美发呆沙龙麻、诊兆疗室很、公室共活焰动区续域。练每套罢公寓白中，疲老人壮可以宵根据恢自己况的喜踢好，项携带闪自己莲的家筑具，丘还可反以养服宠物册。36小结1、欧姜洲的惹养老捏社区霞更体现延人性竟化的民设计治理念跳和区透别对晋待的盒关怀屯模式给入京住的停老人庄“家播”感画觉2、脊欧洲稼的养卖老社野区更辰加注正重老仁人的柳自由37中日晋老龄筋化对搅比发展顽阶段发展始背景案例助分析日本样养老沙地产38中日升对比—日本滨对我姨国养座老地萌产具便有较混强的抱借鉴钱性日本70年代柳开始滨进入昂老龄世化，板到20勤05年之创后已筐经是狗重度膀老龄蹦化国导家，伶经历缩慧了30左右被的时贱间我国匪未来丙的老熊龄化脆趋势抓跟日催本的扰过去50年的伏老龄他化趋判势非峰常相学似人口旬结构粗相似3920巨10年日字本人难口结淘构日本贞老年暖家庭南情况日本酷人口阳老龄读化和分家庭厘“空泽巢化锹”4020完00年介沸护保贡险制勺度诞照生后佛民间桂老人践公寓充开发戒商急盆增。养老鞋地产枕维持塞高速姥的增亮长日本畏养老朱地产裕发展纺进程资料酱来源爹：日萌本统爷计局糖网站20礼06年以荡前看护蹄型收蝇费老喘人公尝寓为黄主流复，以需震要看第护的风老人戒为主抛要对乏象。兼根据呀厚生腰劳动疲省的针调查雄，20还00年7月末林只有27警1所的统老人捎公寓筹到了20赛06年7月末睬增加螺到了18同94所。优良乱出租圈型老席年公辆寓开条始迅莲速增泄多41日本坛老年哑设施耕空间足分布根据空间分布的对比，日本的老年福利设施集中分布在经济发达地区，在开发的主体上日本民营的养老设施面向的客户主要是中高端的老年人群分析421.日本葛高速俗老龄魄化推怜动了禾养老总地产栋的高傲速发姐展，祸养老篮地产赛在日岗本发嫩展了40涝-5佛0年，极产业劈燕链比樱较完闪善，厦模式叛也比父较成趁熟。2.日本舌的养勉老地典产是促随着庆经济零的发村展而誓逐步仔繁荣绒，老边年财助富的臂积累完为养萄老住叔宅的端消费解提供胖了支历撑。衣而且醋，刚宵性的浆养老赞需求涂具有惧一定绿抵御屯风险宅的能谣力。3.日本湾养老期地产带的发泼展离扔不开惩日本肝政府纲的鼓姜励政队策和累金融苦制度材，尤腾其是盖介乎赵保险检制度谊等支展持。总结43高根台つどいの家seniorhouseシニ饼アハ死ウス妈長居炼公園高根历台老辈年之嗽家日本践养老地产透案例44区位血概况建筑钞构造坚和户畏型运营滤模式总结45高根秤台老巴年之泥家-区位技概况30长km位置江：位于拌千叶值县西聋北部看的船狗桥市；距自离东板京30见km。船桥醒市是耍千叶畏县第遣二大焰人口颗都市扑，作膊为海观上和唯路上示交通千枢纽裙十分疤繁荣贞。具罪体坐船落于摊船桥妥市东菠部的伶高根骑台，胡位于兆高根缘瑞台团蒸地区渴域（期团地突：住蜂宅或酒建筑较物集闯中地飘），讲人口输、住辰宅密径集。用地面积3610㎡土地用途第一种中高住宅专业地高度地区第二种高度地区精造规模钢筋混凝土5层占地面积1740.83㎡建筑面积3451.28㎡建筑高度16.275m46楼层格局1层2层3~隆5层建筑程构造晌和户江型47面向险自立护型面向李痴呆独型面向竞介户添型建筑妇构造素和户戴型楼层构成485层10户4层11户3层11户2层25户3-戚5层：剧老人芹专用敢出租凭住房构（自信立型猾）32间2层：老人犹专用文出租顿住房料（介粉护型萌）25间、gr缠ou军p悦ho奋me（两础组、18间）效、小规获模多年功能换型介顶护住羡房（祝居住苍型、5间）1层：突小规食模多肺功能续型介递护住灾房（焰日托习）、星提供壤上门痛介护猎服务殿事务流所、英提供和支援葬在家墙看护耕服务笋的事爬务所废、食范堂、衣多功很能室49户型一人居（人民币）每月二人居（人民币）每月租金5185元9071元管理费3769元6282元物业费1197元1197元户型一人居（人民币）每月租金5185-5583元管理费3350元物业费1197元户型一人居（每月）入住金24000元房租6780元水电费1197元伙食费3190元费用50小结在日届本小喂规模终多功乞能的泪养老粪社区洲占主宅流，后在城务市中根分散慎化、奖多点看式、四分布野，大幻玉多数邮嵌入刊到成吉熟社溪区之赚内，落在服御务本扭公寓恭的老约人的棍同时彻也对坏辐射惜周边殖的居红家老洁人。在小恢规模堂多功邪能服蓬务站详中，叮配备轮有日尿托护怀理、蹈上门逢服务梦、短盐期居胶住和剂长期者居住悉等老盗年人颗基本祖服务家功能触，面拘向所乳有老毫年群岭体。狂其特抢点在瞒于：趁小规它模，耳以小炕规模汤功能炭体嵌障入社兼区的毅模式违，有剥助于挽维系流老年双人原短有居本住模宏式、编人际喉关系陈、家席庭氛毅围和稼地域阁熟悉毁感；烟近距阅离，命以社谋区为朴基本尺单元短，在压生活态区域音内提锤供所胜有服穷务，肤让老吸年人缸能就陵近、弹便捷炸地享帐受各潮种服小务；51养老洁产品幼分析三、督养老初产品波分析52人体基机能休变化田规律资料烈来源叉：东布京都功立大雾学体保育学曾研究征室绘场制53解读1.感觉机机能榴退化（1）视堵觉衰稳退，厚老人引居住民空间加要进半行针龙对性冈的设叨计。添例如武：对汤光线容敏感阶、合骗理布辱置光尺源、领增加钉夜间本照明熔灯具紫、大提按键饭开关收和大爪标示澡牌等讽。ST坛OPST俊OP小标拐识不红易辨钟识大标缠识易粗于辨匪识（2）听辰觉衰惭退，喊可通宇过增激加灯验光或水震动宿提示造、采辅用有枕视觉角信号脚的报挺警装级置等使方式锦，利诉用其蓄他感学官来伍弥补尽听觉撤障碍僚。（3）触随觉、烫味觉勾和嗅壳觉衰悼退，禾在空宵间布公局、滴家具眉形式所和设奸备选龄型等增方面劲均应盼当针网对性番设计湿。例骡如：稼加强盒室内清通风肾设计序、自孔动熄冬灭保扔护装晨置等迷。2.神经毕系统截退化神经腊系统搅退化在会出祥现记刚忆力婆减退茄、认税知能找力下野降、腰出现赶智障饿症状库。在咐住宅质设计汁中应赶提供旦明显狗的提奶示（富多设卧置阳秧台等窄），提避免茎复杂游曲折斗的路昆径，普加强始各空哗间的或联系载（增可加开涂敞空引间、眨观察甜窗等鸦）。3.运动要系统可退化肢体拼灵活节度降际低、奏肌肉不力量缝下降怜、易伟骨折返。在疲住宅蹈设计嫩中应涌注意补楼梯圾高度涂、手索扶设警计、山防滑扒设计飘等老驻人起裙居安蜓全设习计。4.免疫蚀机能谱退化在住怜宅设查计中韵注意茫住宅绪采光蜂设计耽、合泡理的尤风路进组织俘、活灰动空宪间等启。54适应老年心理需要安全性注重设计细节空间布局合理老年阴住宅纹关注拜点老年垄住宅介设计煤关注尽要点55从使萍用寿共命看规，建赢筑的辜原始拐成本筹在机朵构的务建造乒、维根护和突运营彻总成纠本中织只占痛一小辅部分滑。每爸年还刃贷占脑运营覆预算皂的20僚%-杀30摧%。涉及滚运营肆和维泉护的慌设计宁目标粗有三互个：均降低坐运营般中的串成本理，提部高耐垒久性肾，支米持高肾效的粮员工悬配置葡方案蔽。运营夸和维大护成丸本主液要受匙机构晓使用城类型送和建到筑面蹈积的通影响缺。使录用面材积减眯小，再清洁既成本话减少冻。复迹杂机库械和容电气渔系统撤的密错度高感，维吗护成矩本增机加。拿灵活筑性辅道助工贺具使酷用较低多，恨墙面恨和地斩面损型害较贵多。数据确来源闲：珀界金斯·伊斯爬门建宣筑设革计事呀务所老年杜住宅闭的成矮本特边点56目录IN得DE筝X第一锐部分沫：养得老地乞产背协景分场析第二兼部分让：国吼外养个老地烈产现厘状及祖案例么研究第三适部分淋：国舟内养根老地横产案栋例分明析第四疮部分涉：涉烘足养希老地俊产的袍建议57筛选结果上海亲和源北京太阳城国际老年公寓乐成恭和园昆山绿地21城-孝贤坊万科幸福汇

上海亲和源老年社区北京太阳城国际老年公寓乐成恭和园北京东方太阳城绿城·御苑昆山绿地21城-孝贤坊……案例筛选华夏99城运营大模式借鉴层性成熟凉度58IN灰DE庄X国内盯养老择地产扶案例枯分析上海轿亲和午源老畅年社耽区“会员制”老年社区59重点糖解读1、上折海亲弃和源匆是国鲜内首垄家“静会员祥制”阔高端索养老姻社区缓，会黎员制剃的运梳用模俘式，蝇为发脱展养州老地罚产提腰供了忍重要济的借州鉴。2、通统过整要合养资老产聚业链遍的优旦势资吴源形肿成了尸专业园化的逗高端锐养老生服务怜，成搬为国厦内目砍前养嫁老服笨务与元管理蚕的引它领者谁。60区位叫概况会员馋制分跨析未来易战略亲和吴源61亲和皮源区暮位分瞒析外高桃桥保呆税区25挨km浦东斥国际蹈机场12耽km虹桥态国际团机场22吗km人民骆广场12药km亲和洪源会割员制夫社区倡位于赢上海研市南滤汇区男康桥订镇，仁南挨牌秀沿药路，桐北靠钳川周旺公路钟，东将邻申株江路命，西烟贴创旷业路愧（横即新公境路）神。距牢浦东卧国际浇机场12公里荐，虹蔑桥机摔场22公里杂，离笑上海写市中胆心人址民广说场12公里务，人咱称“透小上吧海”罗的周若浦镇3公里恒。62亲和伴源老虚年社彩区概耐况占地面积8.3680万平方米建筑面积公寓7.2万平方米10万平米公建配套2.7万平方米绿化率0.51容积率1.195亲和茧源老侄年公范寓：有16栋建衣筑构支成，龟其中12幢多篮层电蜡梯养袜老住渣宅楼鼻，共浸设83脖8套居流室，侮可供16附00位左牌右的职老人占居住寻。截止鸟目前次为止细：亲能和源槽已经讨销售状了45椒0多张念卡，士有60终0余人即入住雪。老匀年社狸区底已初慌见规升模亲和源老年社区63亲和源产业链整合物业管理营养配餐健康运动医疗美国爱尔玛客公司法国索迪斯公司香港美格菲公司曙光医院（三甲）亲和沿源老己年社温区管替理特剑点—产业申链整抱合64亲和纷源老娇年公龄寓准特点公寓秒建筑老年仰住宅切设计出特点1.资金车投入65亲和厉源投番资分胜析→建设妨投入歼约6亿元→年运驱营成突本0.践2亿元2.主要甲收入味来源礼：会亩员费+服务划费会员费年费及其他费用备注卡种年限户型会员费缴费标准其他费用年费主要用于支付房屋租赁使用和生活照料费用，不包括老人餐费和医疗费用。A卡永久（可继承、可转换）小套5875万2.98万主要包括：老人在入住期间发生的伙食、水电、医疗及其他个性化的服务会员费从最初的75万，现已涨到89万中套723.98万大套1206.98万B卡终身（十五年内可退）小套5845万2.38万未满15年，可退款。计算方式为：卡费－[卡费÷180（月）×乙方实际居住时间（月）]。满15年后，不需要再交入会费，只需要继续缴纳年管理费。此卡不可继承和转让。中套7255万大套12088万C卡50年产权小套582万/㎡2.38万中套72大套12066会员倾费年费牵及服信务费总归呀资产较的所洪有权诵与使姥用权桌分离长期房诚运营的的盈鉴利点建设愿成本运营吐成本营业衔收入成本赢利醉点回收裕建设语成本身和一姿次性泻赢利绪点长期爆赢利爬点亲和粪源赢风利模贼式如果鞭入住轻老人啦人均涌年费市及服柜务费疏用按5万元计喂算，挑公寓烂入住声率到哑达80绳%时，企年运嗓营毛悲利润衡为：54财00万元67专业化研究2006年9月11日亲和源老年生活形态研究中心正式成立。研究中心为民非学术团体，业务范围主要包括八个方面：

一、研究老龄化社会中的各种养老模式；

二、研究开发老年产品；

三、养老社区规划、设计、建设的研究、咨询与服务；

四、养老社区运营管理的咨询与服务；

五、开展老年教育；

六、组织老年活动；

七、举办养老学术交流八、履行老龄产业联盟的事务专业化专业化服务生活服务床上用品清洗服务、居室卫生保洁服务、工程报修服务、储物柜管理服务、会员生日祝福服务、会员用车服务、代购代买服务、就医陪同服务、物品添置（基本配置外）服务、钟点工家政服务。社区管理

会员投诉处理、会员日常费用收取管理、建筑工程、公共设施维修管理、会员活动室管理、外来人员进出登记管理、会员“一卡通”使用管理、社区活动组织与管理开展。以其他的紧急救助预案亲和漫源发推展特愉点68亲和猎源发尸展特部点亲和传源连洋锁化20虚09年4月29日东串黄山必度假绒区有院限公挤司与榆亲和幕源股柴份有份限共产同出脚资成毕立黄拨山光至明亲搏和源无投资耗有限名公司20迷10年4月亲培和源省股份葵有限德公司咏与武衣汉世呈纪阳遥光投挪资有曲限公源司合嫩作20遭10年6月27日上纸海亲球和源因股份出有限非公司巾与营录口市岗政府偿、营怠口晟覆诚实贡业有辰限公争司联辅手开广发20勾11年04月02日亲翁和源桐股份冤有限峰公司走联手蔽浙江播地区飘一批豪有实拾力的底企业料共同础成立使了浙盏江琳雕轩亲踩和源巧投资碎有限抚公司亲和善源国东际养秆生小罩镇武汉社市洪猪山区腔福星扎养老米院望儿蚂山·亲和思源项暮目海宁碧琳轩博养生忍村万科没幸福装会活答跃长遗者社酬区20棵10年12月万林科签陶约亲裁和源独建甚设“内活跃蜡长者仪住宅笼”专业化模块化69亲和骑源未妈来方枪向——做老基年品宾牌领蜂导者自主开发养老楼盘亲和源资本进入2010年2月挚信资本注资1个亿剥离出专业服务公司，将来在资本市场IPO与房企商合作，输出养老专业服务大致是老人每年所交服务费的10%～20%。亲和源同万科签订战略联盟合作协议2010年12月27日70IN练DE饼X国内箩养老跑地产兔案例问分析北京葱太阳研城“住宅式”养老社区71重点亿解读1、太沉阳城铜是国食内较句早的竭大型今养老夹社区御，主裹要是网通过货住宅书地产便开发典沉淀购养老傍项目标，是俘早期故以养膜老为完概念慢的地洽产开争发项破目72区位棋概况开发伐模式未来吼战略太阳嫁城73太阳象城所源处区姻位分授析北京塑太阳爬城距市携中心菠约27公里区位宏环境伐：北京姻太阳纷城座状落于及北郊生昌平趁区小筒汤山牢镇（属狮于北伞京城细乡结朝合部捎），距离浩北京以市中呆心约27公里谦，西临卧立汤充路、蜂北畔亦温榆脖河、垂东距价首都秤机场17公里睛、南购距亚劲运村15公里，背攻靠燕听山自稼然环孙境优痒美，社区努周边店有绿脆色长伙廊、贞百里旧长河元、千嫩亩果饿园、邮万亩逐草坪恒。城乡驶结合喊部74北京黎太阳他城整滩体规贞划北京共太阳名城项牵目：占地倡总面赵积约惠为42公顷骂（62笔3亩）全，建愈筑面雨积约捡为30万平赶方米扩，其汉中住友宅面夹积23万平菠方米山，商灵业配干套设拾施7万平瞧方米石。整与个项绩目包跨括住饮宅式材公寓油、别惭墅、锻银龄扭老年对公寓羊、帝礼阳老始年公统寓、腔老年头护理校中心祖、医迁院、释家政津服务敌中心猛、购中物中塌心、页文化迹会展驼中心全、阳御光水劲世界蔑、健塞康管倦理中寸心、浓假日扬酒店众，可岸提供鉴包括己养老研、家哨政、招餐饮肥、医谷疗、者保健程、康殖复、发护理除、旅违游、密购物自、文济化、饲娱乐牙等多窗项服肃务。75北京榜太阳夺城产卡品组萌合北京贿太阳敞城银改龄公偷寓位挂于太轻阳城半社区负内，旷是一叫处具哲有医庸疗救展护、纹生活藏照料脱、精活神赡裂养三耀大功浆能的怕租住布式老乎年公船寓。煌分为租公寓A栋和弱公寓B栋，宾总建廉筑面貌积为28交70袜0平方瞎米;A栋拥耗有各进类户围型房绑间17例5间，蕉接待滴半自持理和疑无自护理能弟力老磁人，废以医军疗护惹理为海主，石生活浇照料巨为辅;B栋拥舰有各凝类户歼型房革间29从7间，衔接待味健康超老人愧，以怀生活他照料北为主净，医郊疗护缝理为靠辅。银铃寺公寓毯收费汉标准何采取会员椅制（目拣前只潜针对伪健康交老人艰包括会员巾费+房费+服务赚费），垮会费饼从2万到30万不死等，萌会费咐在老诱人退喷宿时您返还献，会迟费越层高每性月房究租也遭就越慌低。北京贩太阳必城银邀龄公摩寓——完全吐租住垂式老坊年公斥寓77太阳越城养胳老住绸宅特腥点太阳系城房垫价与疼周边望对比16代80灵0元/踏㎡12啦00尺0元/缝㎡48创00元/通㎡38锈00元/总㎡80胸00元/抗㎡13顷00载0元/陈㎡79北京受太阳翼城项情目开堆发流鹊程一期著住宅口开发二、希三期润住宅磨开发出售览住宅能开发出租殃老年鼓公寓泰开发一期晨住宅软开发二期眨住宅辈开发三期岛住宅识开发医院健、购界物中点心、况温泉稻会所银龄秩公寓匀（A、B、C、D）夸帝参阳公茫寓20岂01年20党12年自持聪物业下开发公建弟配套祸开发太阳叮城采释取滚亲动开眨发的毯策略冷，住功宅区嗽主要压分三抬期逐栋步开锹发。80太阳迁城未驾来运血作目仔标持有物业增加资本扩大物业资本运作流通物业银行抵押输出成功的养老地产开发和运营模式组建北京太阳城老龄产业股份有限公司合作企业重组的北京太阳城老龄产业股份有限公司资产规模可达4—5亿元人民币，净资产率70%上市融资1.未来倡太阳鼠城的茧目标伏是上市罩融资。2.对上锈市合言作企唐业的屋要求，对饿其投脚资规框模和生净资派产情列况不胆作要健求，娇但要境求经宅营效舒益良狂好，级是工漂商注哄册的爽涉老产企业葛，愿和意配犬合验布资审恨计等作上市树所需酿的工顶作。3.运作者方法足和利肾益的塘分配。上杯市合厉作企谦业在麻工商置变更徐注册挥时，当使上抵市公逃司占遇有该贡企业25剪%以上掏的股揪份；检同时及该公伞司按速上市魔主体着公司姻占有部合作鸡企业怖的股摆份价尚值，丙以同饱等价糠值享倦有上淘市公谁司的处股份樱。4.上市过公司膨不以遭谋取该合作旷企业删权益垃为目拦的，丝式目的贤只有轻一个令，实陈现最米大上捧市效加益，为听所有糠合作扔企业香提供躲一个扯融资勿渠道流。在恭上市现没有卖成功顾之前厦，合程作企灯业不托承担手任何讽费用热，前兴期上供市费狱用均制由北将京太疗阳城助承担高，上意市成环功后租上市眉费用逃按各符企业郊在上惯市公鄙司所神占股颜份承秀担费卧用。股权己置换81IN感DE架X国内画养老从地产劝案例获分析北京晴乐成垂恭和恨园老特年公汤寓“出租型”老年社区82重点馒解读1、小抱型化暂、多项功能告的专器业养版老服笔务机哈构，雄通过骑整合缩慧医疗竟资源左，实回现一页站式串养老衔服务2、城那市中塞心区献高端不养老姓机构83乐成驶集团犯养老踢战略项目驴概况恭和宵园84浙商—涉足房产教育地产+商业地产+文化地产养老地产19钥96年1月，便浙江邀口岸见经济爸投资射有限剖公司柴注册叮成立育。19趁99年11月，隆浙江国乐成勿贸易登有限揭公司竖成立20含00年5月，狸浙江牧乐成亚房地吐产开嚼发有仆限公宽司成炕立20创01年8月，免山东道省乐塘成置王业有笛限公贯司注纤册成办立。20纺02年1月10日，汤北京低达义产北方催置业翁有限带公司文注册嘱成立欠。20产02年11月，薯富翔害天地激项目也楼盘僻开盘竭。20颠03年3月28日，奸乐成容集团葬有限扣公司顶注册捷成立柜，以覆资本士为纽奖带的怨集团阀化管胞理模陕式正格式形马成。20声03年12月，驼开始纪涉足外教育队产业20忆04年6月，遵“乐泄成国吓际”笼双井摸项目虚启动沫。20按05年11月11日，解北京地乐成重会馆稀有限夜公司叉注册峡成立装。20趣06年2月8日，软集团涂组建临北京静乐成坊启胜衬物业页管理趣有限舰公司底。20性09年03月01日，已乐成裕集团可迁入塌东三宫环中浇路20号楼悬乐成锹中心A座25层办声公。20钩09年10月09日，和德清锄莫干慰山瑞颈祥置互业有佩限公进司注静册成婆立。20滤09年12月18日，迹迁安瓜市星舞远房忠地产伐开发朝有限腾责任治公司霸成立友，开师辟出哈以顾勤问导助向对违外合别作的叙新篇赏章。20毙09年09月18日，裹乐成幕购物祸中心梁生活邪馆开案业。20捆10年11月，化乐上软柏莱椅沃古企典音诞乐俱氏乐部均正式喷开业悼。20朋06年8月，夜集团点开始藏考察讽养老劣机构漫。20杂07年7月17日，秆集团遇成立株老年鹊产业撑筹备淹组。9月开弃始实梅施市根场调炉研工矿作，序经过计零点阔调研刮公司私与市睛场调粱研小除组成沿员3个多炊月的摄共同众努力方顺利会完成绢市场报调研皂工作申，缓并形个成市帐场调令研报阵告。20缩慧07年11月20日，墨乐成周老年劫事业硬投资戴有限样公司跑注册爆成立贩。20寻08年10月7日，隐乐成退老年张健康男生活抵体验强中心铃正式切对外掀开放胳。20带10年7月19日，竿双井球恭和佩苑奠次基动吗工20央10年7月24日，旦海口扯恭和偏苑奠评基动两工乐成猛集团婆发展滴历程

85乐成集团三级养老体系乐成栗老年押事业例投资软有限钩公司负责屯养老靠事业祝的投手资和楼发展罚：自村有养庭老设译施的找投资影、建淘设和形运营尘管理福；对撕外输川出养沫老设打施运刑营管抗理服础务；件承接扩或合屑作开源发养宝老设南施。晶公司间前期抽将自传主投顷资“叙恭和挽苑”平、“斤活跃忘退休胜社区想”，每后期吃开展稿品牌露输出嘴管理递。Ⅰ级：抢社区垒嵌入洲式站脚点Ⅱ级：油城市受区域烘中心排养老方社区Ⅲ级：然郊区该养老趋社区遗。Ⅰ级设聋施：蚕日间毛照料王中心汁。依貌托自漏有养丽老设趴施。Ⅱ级设齿施：演城市偿中心买区老维年公锡寓。国位于璃城市恩中心笋区域胁，针织对半菠自理妈或不角能自暴理的瓜老人鸭。Ⅲ级设橡施：炎郊区肆老年吹社区织。位舱于郊玻区或虫生态拉涵养藏区，婶持续茶照料专的大啦型养念生社炼区。养老博地产描战略—做专概业性么的养跃老地写产开渐发商乐成照养老角的基泪本情众况双井尿恭和晚苑双桥据恭和若苑莫干预山恭膛和苑慈溪锈恭和姐苑海口螺恭和候苑中山垂恭和旗苑乐成穷养老奶：乐筑成养康老正结在北坛京、幅上海昌、海哑南、巧广东绸、浙态江等遭地积适极布理局战涂略性天养老怪业务糖，未羊来将做形成按辐射萄全国持、梯畏度完管整、衬连锁猜经营奶的养艺老服逗务体缓系。抗目前吃，共聋规划6个项刮目，腔其中1个带章有销眯售屑型养指老住底宅，1个租皂赁经糊营型厉自由叮经营乖的，食项目麦全部斧土地菠出让精方式餐取得葬，大交部分轨位于甜市区戚。.原2业01躲4年后邀，约27捷00张床累位，20骡00个房钥间。乐成询恭和茎园乐成轮恭和信园：位稍于朝阳年区百泽子湾巡寿南二翻路92号双逮井医筛院原絮址，口处于燥北京CB证D区域恰南侧助。→乐成续商贸腊区→稳壮定的刻客户植关系→良好跟的政廊府关披系恭和星园项设目概摸况用地眠面积锅：16乳84钉4.负88宇3距㎡建筑浩面积好：33迫49坐1竿㎡医院也部分护（北拣楼）53腊03符㎡养老纪院部堡分（绕南楼薯）17检56回9串㎡绿化泡率0.奏30容积逃率1.蜘99开工绑时间罢：20醒10年动鹊工兴片建运营秃时间晒：20毫12年投掌入运誓营北楼缝：医含院（迅四层趟）医条院主族要包侨括全忙科诊供室、忌急救猛室、妨理疗队室、辜化验劲室、蝇眼科晒、妇键科、腐牙科童、耳淘鼻喉春科、惩康复糊科等义，提故供门五诊和第住院刊服务衣。其食中住查院部摧分为哭两个众病区残，共懂设置50个床原位。征门诊瞎预计葵日接摊待患菠者30人。南楼轨：养将老院哨（十晃一层话）。坦养老乘院首紧层为酷公共番服务拒区，钢提供击接待淘咨询恩、公店共服落务、饲餐饮林和集犬会活称动等盖。二注至十熄一层电为居玩室区漫，设升有起托居生杠活，葱文化互娱乐蚂、康霜复训鸭练等肠多项么服务胶设施刻。养献老院池有15庙9套房哪，31颗8张床呆位，所最多损能接缺纳31秧8位老穗人。B89客户酿定位高端权、高五收入森老人研。通沟过调表研和债实践厦摸索狗，目观前主坝要客完户人群染为北踏京高康校的锣退休赛教师早，这赖类人井群消夹费观汉念超增前，眼具有高端辣养老飘消费姨能力夸。服务秒对象自理买型老衡人、酬介助精型老窗人、主介护裂型老内人服务柳项目长期像照料蚂服务尖、日乡丰间照倍料服距务、饮居家钩养老快照料轮、老井年教逃育、秘书盯助理轰、健甜康餐摩饮、奥远程良探视礼、医欢疗绿仔色通怎道。产品寸合作与法袖国、养美国纳、日致本、装韩国撑等地勺的专韵业老总年产烫品供炸应商洽胁谈合险作协躺议，暂以建月立稳婆定的进国外拴高科锋技产略品供粉应渠娃道。恭和丹园项师目分竭析90乐成阻老年刚健康优体验总中心门上架的识伞别卡杀、电钱话、叫门铃毒及电翻气设香备的违指示预灯等挠细部尼，则语是考季虑老士人记克忆力嫁、视抖力、刺听力斜等逐溜渐衰柿退，纺为保蒙证老辛人对挣环境拆能够特顺畅凶反应扬而提狼供的租辅助卡性支徒持设婆施。糖呼叫臂系统需分为切有线报和无掀线两蠢种，持具有峡对讲居、定把位等刃功能浪，能首随时茧确定婚老人楚的位涨置并杏关注赖老人处的需蒜求。宜老劈燕规划塑配套宜老胶产品热细节受设计带放袭大镜饿的指伪甲钳大键竞盘电井话老人铸专用痒手扶扑碗老人坏专用均带辅