【运营】新区域城市运营简明手册

华夏产业新城本部城市运营工作简明指导手册（V1.0）城市建设管理中心城市运营部前言理想中的新兴城市具备区位优越、交通便利、环境优美、产业发达、经济繁荣、社会和谐等特征，她承载着政府、企业、城市新移民、本地原住居民等不同社会群体和阶层的共同希望和梦想。“能够创造更好的居住生活条件，提供更多职业技能培训以及相关非农就业岗位，与中心城市居民享有同等的公共服务和社会保障”“与中心城市便捷的交通联系，住宅区生活便利，社区环境优美，邻里和谐，就医就学需求得到合理安置并得到优质的医疗和教育资源”“良好的营商环境、相对完善的产业配套、健全完备的企业服务体系”“坚实的产业基础、稳定的经济增长、和谐的社会居民、充满活力的城市氛围”新移民原住民企业政府前言理想的新兴城市：鬼城、睡城败笔：一、产城融合

规划过于超前，基础设施闲置

空间布局失控，资源过度消耗

忽视产业培育，缺乏生长动力

运营意识淡薄，城市野蛮生长充分考虑城市生产、生活以及其它功能的有机结合、相互促进。二、政企结合“看不见的手”和“看得见的手”共同助力城市成长。三、弹性规划城市基础和公共服务根据产业发展、人口规模、城市需求变化，统筹安排。四、运营前置以可持续的发展理念，关注运营主体及城市整个生命周期的发展需要。房行东方前言华夏产业新城城市运营的定义城市运营是在产业新城发展过程中以人的需求为核心，针对城市产品的生产和城市产品的运行系统，进行设计、运行、评价和改进的集成化实施、协调、管理，贯穿区域开发全过程。手册编制目的：1、厘清城市运营工作范围和内容；2、指导事业部和区域城市运营工作的流程及与本部、业务事业部等相关职能的对接；3、提升事业部和区域的城市运营工作的专业性。适用范围：各个产业新城。房行东方4目录一

华夏产业新城城市运营工作介绍区域不同发展阶段城市运用工作重点二三

新区域城市运营人员配置建议房行东方5城市运营范围运营就是管理物，服务人；理念和方向是关键，其次是组织结构如何设计和落实。城市运营工作需要贯穿整个城市产品提供的事前、事中、事后；城市运营工作前置是城市高效可持续发展的重要保证。城市运营(狭义)城市运营(广义)用户只关注规划、建设之后的运营给消费者提供服务阶段的运营关注“规划-建设-运营”全过程运营工作始于规划、建设阶段，贯穿城市发展全过程需服求务收反集馈规划建设运营运营运营产品设计产品改进建

规设

划生产产品房行东方6城市运营职责公共服务管理民生改善城市魅力基础设施管理

市政设施养护管理

必建

不同类型的人口原住民

活动规划展馆

承建公立学校道路桥梁道路照明文化产业人口公共绿化孔雀城新移民文体场馆排水管网市民服务中心市民活动中心美术馆

回迁社区管理要点

满意度调查环境卫生秩序维持影剧院和音乐厅博物馆和纪念馆青少年中心图书馆

公用设施运营维护供水厂站及管网供热厂站及管网污水处理及回用公共交通站亭垃圾处理厂站

投建商业及酒店医院房行东方幸福学校基础设施

管理两类分类理念体系业务市政设施-公用设施稳定安全-舆情-成本三层级事业部-区域-物业公司工作流程责任方-成果-关键点房行东方8基础设施管理【分类-理念-体系-业务】基础设施是为城市生产和居民生活提供公共服务的工程设施，是城市赖以生存和发展的条件，是城市运行的载体，是城市发展的基础。结合华夏产业新城开发建设和管理的特点，一般按以下分类进行管理：AB市政设施养护管理公用设施运营维护

道桥及慢行系统、交通安全设施

道路照明

给水厂、供水管网

污水厂、中水处理设施及管网

绿化景观

开放式公园

热源厂、换热站及管网

公共交通场站、候车亭

垃圾处理站

市民广场房行东方9基础设施管理【分类-理念-体系-业务】基础设施安全、稳定、可持续运行，是产业新城品质的基础保障。因此，应以“稳定”为根本，坚持“安全、舆情、成本”3个出发点开展运营工作。运行安全为前提。本着“巡查到位、维修及时”养管工作原则，安全舆情成本加强巡查力度、加快维修进度，确保设施完好，无安全隐患，公众使用无安全忧虑。重视舆情很关键。无论公众投诉反馈、领导意见、政府要求，各类舆情均是对城市运营管理提出意见或建议，管理部门应高度重视，及时解决，汇总分析，不断提升服务水平。管控成本要持续。以质量缺陷总结为导向，提前介入设计建设工作，在根本上管控运营成本。以全生命周期管理为依托，不断优化维护、维修方法，合理延长设施的使用寿命，提高投资价值。房行东方10基础设施管理【分类-理念-体系-业务】围绕市政设施安全稳定运行的目标，不断完善“事业部—区域—物业”三级管控体系。020301事业部区域物业统筹指导、监督协调区域市政设施运营工作。按照本部相关制度及标准，进一步细化管理细则和流程，指导区域开展运营工作。对接政府和物业公司组织开展市政设施运营工作。对接地方政府行政主管部门梳理管理边界，协调域内行政执法问题；组织、监督物业公司开展运营工作。具体实施市政设施运营工作。落实区域和合同要求，接受监督考核，不断提升养护管理水平。11基础设施管理【分类-理念-体系-业务】A

市政设施养护管理业务流程华夏签约区域有不同接管状态：

域内已由政府启动开发。建成有道路、排水、路灯、绿化等基础设施，签约后急需由华夏接收统一管理。

域内尚未启动开发建设。现状没有道路、排水、路灯、绿化等基础设施。

原有设施接管的策略1.委托市政物业接手，成立现场养护管理架构。2.与政府部门对接移交验收，做好接收手续签认和设施台账。3.对标华夏管理标准，市政物业立即开展设施保洁、安全巡查、秩序维护等工作，同时对直接影响观感的部位进行整改提升。以“反应快、高标准”

赢得政府和群众的信任，突显华夏品质标准。4.如设施现状品质太差或者不符合华夏标准，建议区域组织提升改造。12基础设施管理【分类-理念-体系-业务】A市政设施养护管理业务流程主责：区域城市运营部门实施：物业集团下属市政物业分公司参与：政府相关部门、区域城市建设部门

管理委托：区域根据市政设施建设进度，适时委托市政物业分公司管理，并签订合同。（参见《委托管理工作指引》）

移交验收：区域城市建设部门向运营部门提出具体设施移交申请，运营部门组织物业公司承接查验，签署移交证明文件，建立设施台账。（参见《移交验收工作指引》）

养护实施：结合区域实际情况，运营部门动态调整确定具体设施的养护管理要求。物业公司按照区域总体要求编制年度养护管理工作计划和预算，经区域批准后具体实施。区域与物业公司加强沟通，按照合同约定进行考核和费用结算。（参见《市政设施管理相关业务工作指引》）13基础设施管理【分类-理念-体系-业务】A市政设施养护管理业务关键点

价款：了解与政府、物业公司结算方式（酬金制或包干制）。

标准：区域结合政府关注、新城门户形象要求，确定市政设施养护标准。

计划：物业公司编制年度养护管理工作计划和预算，提报区域批准。

落实：物业公司按照内部制度加强管理，定期向区域提报工作报告，区域定期检查和沟通。

考核：双方商议制定考核细则与费用结算挂钩、纳入合同。

意识：提高安全隐患和法律风险意识，学习国家和地方法律法规，掌握法律风险点，一方面加强与当地政府主管部门对接，沟通城管、交警、路政、水务等行政执法协作方式，另一方面日常巡查到位、维修及时，确保公众安全。

信息化：不断探索信息化管理手段，丰富智慧城市管理内容；提高机械化作业比例，逐步降低人工投入。14基础设施管理【分类-理念-体系-业务】A市政设施养护管理业务工作事责任方成果关键点工作指引项区域运营1.养护标准2.结算方式3.考核细则《市政设施委托管理工作指引》（过程稿）管理委托委托函物业管理合同物业集团（市政物业）区域建设区域运营1.问题清单及销项计划2.移交证明资料实物查验移交证明《市政设施移交验收工作指引》（过程稿）移交验收3.协调推动设施台账4.详细台账市政物业政府部门1.执法和管理界定2.计划编制养护标准预算计划管理质量考核支付《市政设施管理相关业务工作指引》（修编中）养护实施区域运营市政物业3.检查落实4.信息化管理5.舆情管理15基础设施管理【分类-理念-体系-业务】A市政设施养护管理业务流程市政设施养护管理主要风险

违法越位管理：虽然华夏负责区域的建设和管理，但仅是运营商，属于企业行为，在路政、城市管理、交通秩序、排水监督等方面没有执法权。因此，在日常养护管理工作中，尤其要提高法律意识，加强行政主管部门协作，杜绝违法管理。

地下管线安全：目前，各区域道桥、排水等设施新建投入时间不长，运行状况较好，但仍需加强地下管线的检查检测，及时维修管网漏损病害，避免因道路塌陷引发交通安全事故。

养护作业防护：基础设施养护作业操作规程落实不到位，维修安全防护措施不足，作业人员安全无法保障，同时影响社会公众交通安全。16基础设施管理【分类-理念-体系-业务】B公共设施运营维护业务流程区域在完成产业规划和总体规划后，结合区域产业布局和城市人口导入目标开展市政工程专项规划，通过外部环境和资源调研，围绕需求制定区域电力、给水、燃气、供热、污水处理等专业规划，确定能源配套近、远期供应目标，安排供应厂站及管网建设进度，以满足区域建设开发需要。

能源配套规划建设的要点1.在产业规划的基础上，多方法研究用量指标，科学确定总量需求。2.调研外部环境，比如县域总体规划，专业公司能源供应配套现状能力与近、远期规划，能否匹配新城发展所需。3.推动由政府主导，解决水、电、气供应阶段目标问题。4.做好管线建设与道路景观建设进度计划的匹配，切实满足同步实施要求。17基础设施管理【分类-理念-体系-业务】B公共设施运营维护业务流程华夏签约区域有不同能源配套情况：

域内不具备能源供应条件。比如固安、大厂等区域接管前没有专业配套公司供应能源，需要由华夏自行建设供水、供热、污水处理等设施。

域内已具备能源供应条件。区域所在城市的能源配套比较完善，且纳入该城市的总规划，有专业公司开展经营活动。

具备能源供应条件区域的痛点1.目前，供电、燃气基本为垄断经营，供水、供热和污水处理逐步市场化操作，一般由专业公司负责厂站及其管网建设，掌握建设和供应的话语权。2.区域初期建设阶段，需要各专业管线与道路景观同步实施，且只有极少数用户需求，投入大收益少，专业公司为此不愿同步建设相关设施。3.企业以经济效益为先，政府对此掌控难度大，也不愿意为管线建设买单。综上，区域初期建设阶段面临专业管线配建不及时、能源供应不到位问题。18基础设施管理【分类-理念-体系-业务】B公共设施运营维护业务流程

具备能源供应条件区域痛点的应对措施方案针对存在区域专业管线配建不及时、能源供应不到位问题，提出以下三种解决建议：1.推动政府认可将专业管线建设费用纳入PPP协议结算，由华夏统一组织实施，尤其尽快解决供水管线建设与道路同步进度问题。2.协请政府成立工作小组，各专业公司为成员单位，以区域总体建设进度和能源使用需求为导向，由政府牵头推动专业管线建设进度。3.探讨区域能源综合利用模式，由华夏统一实施各专业管线。在政府协调下，与当地专业公司商谈合作方式，华夏投资建设管网，专业公司提供能源保障，成立区域供水、供气等合资公司。19基础设施管理【分类-理念-体系-业务】B公共设施运营维护业务流程

自建自营能源厂站的痛点1.水资源获取是最大难点，环京区域不具备地表水资源，基本依靠开采地下水供应，随着国家管控不断加强，水资源将是区域发展的主要制约因素。2.供热厂站面临建筑多使用少的局面，由于居民入住率较低，加上不用不缴费的地方政策，无形中增加厂站经营成本，同时造成供热规划与实际差距较大。3.产业新城内住宅基本由孔雀城集团开发，供水、供热公司的收费边界与管理边界不一致，住宅小区红线内管网及其漏损责任往往难以解决。4.产业新城初期开发以核心区和住宅区为主，入住人口和产业较少，污水量较少，再加上污水厂规划布置较分散，规模较小，污水处理量不能达到设计产能，处理成本奇高。另一方面，按照建设规模测算，环保部门要求增加按规定配建污水处理厂方可批准后续项目建设。20基础设施管理【分类-理念-体系-业务】B公共设施运营维护业务流程

自建自营能源厂站痛点的应对措施方案1.扩大水资源获取渠道，有条件区域尽量采用南水北调原水，同时控制耗水业态的产业入住，加大节水管理。2.收集准确的供热需求，确保区域供水、供热能力尚保有一定富余量。对住宅小区红线内管网和换热站等设施建设工作，既要给予兄弟部门大力支持，也要坚持原则提出相关要求，以便接管后安全稳定运行。3.污水处理厂有很强的规模效益，且小型水厂基本难以实现盈亏平衡。为此，应避免分散建设，分期考虑不同的临时污水调度方案，集约处理降低成本。21基础设施管理【分类-理念-体系-业务】B公共设施运营维护业务流程主责：区域城市运营部门实施：物业集团下属市政运营分公司参与：用户、政府相关部门、区域城市建设部门管理委托A可分为两阶段委托。第一阶段为前期委托，委托物业公司开展定位报告和立项研究编制，参与项目设计、招标和施工管控等前期工作。第二阶段为运营委托，区域委托物业公司负责厂站及附属设施的运营管理。前期介入B在前期委托阶段，物业公司研究编制定位报告、立项报告，以运营视角对项目设计建设工作提供合理化建议，包括厂站生产工艺、核心设备选型等，以及核心设备品质招标建议，参与关键部位验收等建设管控环节。22基础设施管理【分类-理念-体系-业务】B公共设施运营维护业务流程主责：区域城市运营部门实施：物业集团下属市政运营分公司参与：用户、政府相关部门、区域城市建设部门区域城市建设部门向运营部门提出具体设施移交申请，运营部门组织市政运营公司进行承接查验工作，对接建设部门督促处理验收问题整改，签署移交证明文件，建立设施台账。（参见《移交验收工作指引》）移交验收运营维护结合设施运营状态，物业公司编制年度运营方案，包括具体维保工作计划和预算，经区域批准后具体实施。开展用户满意度调查，查找问题及时解决。形成年度经营报告提报区域，共同研究能源供应需求分析和扩建计划。（参见《市政设施管理相关业务工作指引》）23基础设施管理【分类-理念-体系-业务】B公共设施运营维护业务关键点了解与政府结算方式，探讨第三方参与投资和运营的模式。与物业公投资司研究场站运营模式和经营指标。取得土地、规划和验收手续，及时办理后续经营许可手续，确保经营合法性手续供水、供热和污水处理等行业国家相关法规和管理规定，尤其对饮用水安全、达标排放等方面有强制性要求，须有强烈的安全意识，合规的防范措施。安全以用户满意为出发点，提高产品质量和服务品质。满意度24基础设施管理【分类-理念-体系-业务】B公共设施运营维护业务工作事项责任方成果关键点工作指引委托函和运营合同定位报告、运营方案立项报告1.立项工作2.工艺评审和施工图审查区域建设区域运营物业公司《公用设施委托管理工作指引》（修编中），可分别前期委托和运营委托管理委托设计审查3.招标建议招标建议关键环节验收4.关键环节或隐蔽节点验收区域建设区域运营物业公司1.问题清单及销项计划资料实物查验移交证明《公用设施移交验收工作指引》（过程稿）移交验收2.移交证明3.协调推动设施台账年度运营方案预算计划服务质量调查需求分析和建议1.安全保障2.投资模式3.建设验收手续4.满意度区域运营物业公司《公用设施管理相关业务工作指引》（过程稿）运营维护25基础设施管理【分类-理念-体系-业务】B公用设施运营维护业务流程公用设施运营维护主要风险

证照不全问题：受土地指标制约，华夏自建的给水、供热和污水处理厂用地在建设阶段不能取得土地证，致使规划、建设、施工许可手续无法办理，最终未能通过环保验收、竣工备案等法定程序，未获得验收证明。

特许经营权：按照各地政府对能源供应管理规定，一般要求给水、供热和污水处理业务取得特许经营权，虽然华夏与地方政府签署PPP协议可能涵盖有关内容，但需要有权限的政府授予特定独立法人特许经营权。

设施安全管理：给水设施的安全管理有着特别重要的意义，并且作为防范恐怖袭击的主要保护对象，客观上受投资制约，主观上重视程度不足，防范措施不能到位，日常疏于管控，极易滋生重大安全隐患。

规划调整影响：随着区域形式发展和政府需求变化，现有能源厂站及管网难以满足新的要求，投资受到损失。26公共服务

管理分类理念体系主要流程关键点业务227公共服务管理

【分类-理念-体系-业务】公共服务管理覆盖区域内各类项目，通过运营，发挥项目城市服务功能，聚集人口，协同产业，提升项目价值。结合

华

夏

产业新城开发建设和管理的特点，一般按以下分类进行管理：主要类型主要项目主要经营策略管理方必建类规划展览馆减亏区域商业、酒店、医院幸福学校投建类收益业务事业部公立学校、文体场馆市民服务中心移交减亏政府BT承建类图书馆青少年活动中心市民活动中心BTO区域委托第三方注：B:Building建设,T:Transfer移交,O:Operation运营228公共服务管理

【分类-理念-体系-业务】华夏产业新城的运营理念应始终围绕城市功能，紧贴政府需求，注重品质形象的长期可持续性发展。非市场化运作、兼顾社会效益与经济效益。摸清和满足政府诉求是第一要务。应本着“提早沟通、及时反馈、持续跟踪”的原则，统筹考虑项目定位，紧贴政府需求，防范政府违约风险。政府诉求减亏谋划长周期运营的减亏谋划是运营之本。经营行为的动力源自利润。产业新城的长周期开发特性决定了其项目经营初期（启动期）或非经营性项目运营中，必须要有前瞻性的减亏谋划，包括但不限于分阶段、分程度的运营策略、经营预测、减亏措施、备份方案等。定位贴合当地特点是运营“接地气”的重要手段。通过对当地文化（非遗）、稀缺资源、风土人情的挖掘，结合政府和市场需求，形成产业新城的运营特色。地域特点公众形象提升公众形象是运营品质的体现。除经济价值外，项目运营应从环保理念（绿建）、市场口碑、舆情导向、产品设计、服务细节等多维度体现运营品质，维护和提升公众形象。229公共服务管理

【分类-理念-体系-业务】围绕项目稳定运营，使其充分发挥城市功能，实现经营资产保值增值的这一目标，厘清区域事业部、业务事业部、第三方运营方职责界面，形成“区域搭台、业务唱戏”的运营导向管理体系。事业部区域业务事业部第三方运营方统筹、协调、指导、督核域内公共服务运营管理工作。按照本部相关制度及标准，进一步细化管理细则和流程，推进运营工作。对接事业部、区域、业务事业部，结合顾客需求，对相关项目进行运营管理。对接事业部、区域，受托管理相关项目。对接第三方运营方，组织自营或委托管理相关项目。组织自营或委托业务事业部、第三方，管理、经营域内相关项目。330公共服务管理【分类-理念-体系-业务】【主要流程-关键点】■

风险运营涉及面广、周期长，需要对各参与主体的风险进行识别和预案前置。来源描述应对政府违约诉求变更规划调整节点滞后团队不稳工程质量引导政府诉求，设置备份经营方案，并保持政府信息对称持续跟进政府需求，及时反馈业务事业部和经营单位规划调整造成定位变动，应结合已投资项目，综合考虑细化节点分解、落实责任人，加强过程验收政府业务事业部跟踪关键岗位人员变化，敦促新老人员无缝衔接区域、经营单位加强过程把控和验收，杜绝带问题移交建立线上、下舆情监控渠道，及时解决问题，防范负面舆情扩散。建立应急处置方案重大舆情重大投诉顾客建议满意度和客诉渠道，及时掌握市场口碑和经营品质状况，建立应急处置方案331公共服务管理【分类-理念-体系-业务】【主要流程-关键点】■

风险来源描述应对定期组织安保消防演练、确保设施高可用，敦促业务事业部和经营单位购买商业保险。建立应急处置方案安全事故设立经营品质标准（可对标），定期进行品质考核；定期审核运维计提合规、合理性，确保品质维护预算充足品质降低经营方对收入类、经营类、费用类、品质类指标跟踪监控，对预算、预测指标进行合理性审核持续亏损经营违约敦促事业部建立预警、应急机制，对主、客观的单方面违约设置备份方案，确保项目正常经营332公共服务管理【分类-理念-体系-业务】运营管理贯穿项目全周期，但随合作方招商的提前或滞后，前期、运营阶段委托会与建设阶段委托势必有业务重叠，主要体现在建设管理服务方面（如过程咨询）。政府需求

项目

运营

项目市场调研

定位

方案

立项设计招采建设移交筹开运营运营委托前置：多为无业务事业部运营委托（前期介入：提供建设管理服务）前期委托建设委托前期委托后移：多为有业务事业部前期委托（前期后移：继续跟进建设管理）运营委托建设委托3333公共服务管理【分类-理念-体系-业务】A承建类（BT）项目公立学校、文体场馆、市民中心（行政服务类）工作事项责任方区域运营成果关键点工作指引1.准确把握政府需求并确认2.适度规模，注意投资收回

《定位报告编制指引》3.评估并持续预判重大风险前期委托定位报告风险预案政府需求区域建设1.各关键节点签字落实权责《运营方案编制指引》《运营方案编制指引（开业前六个月）》建设委托代管运营预案代管开业预案2.评估并持续关注重大风险3.安全管理政府需求区域移交4.确保移交物业委托合同（如有委托）运营

政府运营委托1.代管过程中项目社会效益

《运营方案指引（开业2.代管过程中保持政府沟通

后六个月）》第三方运营委托协议开业后六个月运营方案区域代运营（政府违约）34公共服务管理【分类-理念-体系-业务】B必建、投建类项目展馆、商业、酒店、幸福学校、医院等工作事项责任方成果关键点工作指引定位报告1.政府需求确认区域定位前期委托协议（业务事业

2.项目调研实施

《定位报告编制指部签订，第三方早介入）

3.业务事业部或

引》前期委托

业务事业部／受委托方咨询定位确认会议纪要（有业务事业部的项目）受托第三方及

合作协议参考文本时参与代建委托函1.工程重要节点

《运营方案编制指区域建设建设运营委托协议2.安全管理引》委托

业务事业部／受

立项前的运营方案3.运营团队到位

《运营方案指引（4.运营团队培训

开业前六个月）》委托方咨询开业前六个月运营方案区域运营委托1.开业亮相运营委托《运营方案指引（开业后六个月）》开业后六个月运营方案

2.减亏措施业务事业部（如有）3.持续运营保障受委托方运营3355公共服务管理【特别提醒】特别提醒：两类项目的政府意向梳理和落实分类项目形态关键点■

摸清政府诉求；公立学校承接政府委托的项目■

适度规模，关注投资回款；■

各关键节点签字落实权责；■

确保移交。文体场馆市民服务中心■

摸清政府诉求；■

各关键节点签字落实权责；■

代管过程中体现项目社会效益；■

代管过程中保持政府沟通；■

评估并持续预判重大风险（如政府违约、经营风险）；展馆先代管再移交的

图书馆项目

市民活动中心青少年活动中心■

确保移交。36公共服务管理【本部对接】重点项目计划管理体系中的五个节点工作运营方案通过评审（立项批准日前45天完成，一般用时30天）试运营（（15天后报备）(项目定位报告完成（立项批准日前180天完成，一般用时75天）开业前六个月运营方案审批（开业前180天完成，一般用时30天）开业后六个月运营方案审批（开业后180天开始，一般用时30天）设计方案评审完成立项

开工竣工验收完成

（路床、

(以单位工程竣工验基础土方）

收表或接收单位内部验收为准）37公共服务管理【分类-理念-体系-业务】【主要流程-关键点】■

运营目标设定根据项目的发展周期，分阶段设定项目运营目标。短期（0-18个月）中期（18-36个月）长期（36个月+）区域标杆商业完成招商任务，旺场聚人，满足商业

原住民消费需求，提升市场知名度修正定位、完善商户组合，稳定市场地位找准客群定位，逐步渗透市场，

依靠综合收入和品质，稳固酒店市场竞争群第一稳定入住率和餐饮收入市场地位地区知名学校辐射周边居民，办学规模稳定提升名师队伍形成、办学特色突出，教学水平教学质量位于地区前列满足业主教育需求、政府区域发展需求、地产溢价需求学校

办学方面：招生稳定、管理团队及师资队伍稳定、在区域形成教育口碑地区品牌学校地区品牌医院地区知名医院辐射周边居民部分专业科室实力位于地区前列满足区域原住民医疗需求满足地产配建、政府发展需求医院338公共服务管理【分类-理念-体系-业务】【主要流程-关键点】■

运营目标设定短期（0-18个月）中期（18-36个月）长期（36个月+）华夏产业新城核心公共服务设施，与酒店、商业等共同打造新城品牌形象，为当地居民提供教育、休闲、娱乐等综合服务与中央公园等共同成为区域高感知建筑，具备良好的地标形象。承担区域发展高端来访接待任务核心区形象展示建筑，承担产业发展展览及区域经济发展任务文化建筑群339民生改善概念集中安置村民与产业人员集中安置村民就业创业村民长效收益满意度调查40民生-概念广义的民生：产业新城的居民的衣食住行、就医就学，都是民生；狭义的民生：原住民和产业人口的居住幸福感。产业人口居住方案重点关注：1、原住民集中安置方案；狭义的民生重点关注：产业人口的居住方案2、原住民长效收益；村民变市民41民生-集中安置【村民与产业人员集中安置-村民就业创业-村民长效收益】依托产业新城的发展，将原有的村落拆迁，建设成为集中居住的新型社区1、还迁：按载证面积1：1还迁，按照适度迁并原则建立统一还迁社区；2、公寓：还迁社区中，将村民还迁面积中折兑部分面积，统一建设成为“白领公寓”产权归村民所有。公寓与还迁社区分区管理，共同组成集中居住的新型社区：（1）可集中租赁给产业人口，也可由村民自行租赁；（2）产业人员住至新型社区，实现人口聚合。服务收益服务公寓住房自住房产业区原住民社区配套收益服务服务新型社区42民生-集中安置【村民与产业人员集中安置-村民就业创业-村民长效收益】村里原有公产不再建设社区底商，统一建设成为集中型的邻里中心，村集体可整体委托经营，也可利用邻里中心鼓励村民自主创业。邻里中心售卖食品、日常生活用品等，丰富村民、产业人口、孔雀城业主的生活配套。社区配套：满足生活基本所需综合市场：（蔬菜、水果、日杂）43民生-集中安置【村民与产业人员集中安置-村民就业创业-村民长效收益】引导村民再就业和创业1、提供培训、辅导，提高劳动者就业能力、工作能力和职业转换能力。2、搭建就业、创业平台，促使村民顺利再就业、创业。二产：制造业、建筑有就业需求业（加工产业类）三产：交通运输、快递、零售业，住宿餐饮，家政服务等（服务业类）职业培训创业引导管委会、企业、村街联动实现收入提升村民人均每月可获得2000-3000元收入有创业需求引导创业创业：引导自主创业，在邻里中心进行生活必需品的售卖。44民生-集中安置【村民与产业人员集中安置-村民就业创业-村民长效收益】工资收入通过职业培训引导村民在产业新城企业内部就业2000-3000元/月村民收入租金收入创业收入通过产业新城返租村民公寓，租赁给入区企业的员工通过邻里中心的自主经营，推动村民自主创业800-1500元/月3000元/月左右注：上述收入标准，参考固安区域实际情况45民生-回迁社区【审核要点】一、关于集中安置选址和拆迁计划详细资料1、提供新建区域全部自然村拆迁情况、回迁集中社区和初步选址以及拆迁计划安排；2、还迁社区总规划图：图中必须标注各种配套房屋（居委会、派出所、文化站、物业管理用房等）的具体位置及面积；3、如还迁社区涉及商业，提供商业设计图及周边居民情况说明。二、单个社区审核要点1、回迁房面积、户型设计依据；2、建设回迁社区，要充分考虑村民长效收益问题，例如设定整体公寓集中返租；3、如有商业、教育等项目，需说明项目的产权归属，主要审核项目布局、规模、面积、动线、周边居民情况等，提前与业务事业部沟通，考虑项目运营实施难度；4、需说明回迁社区配套用房的产权归属。一般各地方政府对社区内建设配套用房的面积、规模有要求，但区域应该在建设前还要着重考虑配套用房的实际使用功能和运营。46民生-满意度调查满意度调查的目的：了解各类型客户对产业新城服务的真实评价，判断影响客户满意度的关键因素，为产业新城的产品和服务改进提供方向。序号调查类型自然人调查关注点123456基础设备、配套服务、生活的舒服度……招商服务环节、入住/建设/投产服务……教育质量、教学课程、校园设施……招商过程服务、日常运营服务、市场推广……商品种类、品质、价格、消费环境……环境设施、入住/退房服务、客房配套设备……企业法人教育客户商业客户消费者酒店客户47城市魅力活动文化48城市魅力【活动-文化】一、社团文体活动1、各居住区（含回迁房及产业公寓）分别组建社团（社团的组建需要借力物业、当地村委会、政府文化站及企业工会）。2、社团类型：舞蹈、唱歌、乐器、京戏、体育等。3、定期举办社团活动，有针对性的、谋划的组织活动，给社团提供展示的舞台，例如年度纳凉晚会、迎新晚会等，条件成熟后可将社团优秀节目选送省、市进行文艺汇演。二、公益类型的活动：1、新城内年满65岁以上老人的免费体检；2、组织志愿者团队，定期慰问特殊人群等公益活动。49城市魅力【活动-文化】

文化：文化(culture)是一个非常广泛的概念，给它下一个严格和精确的定义是一件非常困难的事情。不少哲学家、社会学家、人类学家、历史学家和语言学家一直努力，试图从各自学科的角度来界定文化的概念。然而，迄今为止仍没有获得一个公认的、令人满意的定义。笼统地说，文化是一种社会现象，是人们长期创造形成的产物，同时又是一种历史现象，是社会历史的积淀物。确切地说，文化是凝结在物质之中又游离于物质之外的，能够被传承的国家或民族的历史、地理、风土人情、传统习俗、生活方式、文学艺术、行为规范、思维方式、价值观念等，是人类之间进行交流的普遍认可的一种能够传承的意识形态。

每一个产业新城的文化，由于城市是新建的，人口是重新组成的，原有文化必然被稀释和重建，作为产业新城的建设者和管理者，要有意识的去引领文化的建设，让人们找到归属感和荣誉感。注：关于文化的定义，摘自百度。50城市魅力【活动-文化】文化建设：从环境布置、公开宣传、树立榜样、活动组织等方面着手，引导居住在华夏产业新城的人口积极自主参与，培养文化消费习惯，逐渐形成特有的区域文化。51目录一二华夏产业新城城市运营工作介绍区域不同发展阶段城市运营工作重点三

新区域城市运营人员配置建议52产业新城开发三个阶段启动期发展期成熟期0-18个月18-36个月36个月以后1、拉开区域发展格局，建设迎宾大道等骨干路网2、启动核心区建设，开工建设展馆、中央公园等高感知项目1、打造区域主干路网1、持续完善区域路网2、逐步完善公共服务设施（学校、酒店、商业、医院等），提升城市魅力2、聚焦打造核心区、展馆、中央公园等公建项目建设完成，核心区形象初步展示城市发展3、提升城市运营能力1、谋划并落地1-2个产业园2、聚焦大项目招商、打造3-5个成型产业园、落地1-2个产业大项目，123、产业升级12、腾笼换鸟产业发展并初步形成产业集群、产业集约用地1、住宅实现首次开盘1、走通落地投结算，走通一级回款，实现利润为正2、城市建设、产业发展、资源获取投资较均衡1、36个月实现当年净现金流为正2、48个月实现区域开发累计现金流为正2、不突破公司投资纪律投资与财务3、投资侧重资源储备53启动期城市运营工作重点1、组织建设：城市运营人员招聘，城市运营团队组建，全员城市运营意识的培训2、业务开展：职能工作成果本部支持文件市政管理域内接管政府的协议/备忘与物业公司签订合同协议范本合同范本市政设施养护标准公用设施调研场站定位报告编制（如有）调研报告定位报告调研报告提纲定位报告模板公共服务文化、社团、消费习惯、已运营

调研报告公共服务设施调研调研报告提纲展馆定位报告编制回迁房集中安置选址和方案暂不涉及定位报告定位报告范本委托函范本民生改善城市魅力安置房委托函54发展期城市运营工作重点1、组织建设：城市运营团队的专业能力提升2、业务开展：职能工作成果本部支持文件市政管理市政设施运营巡查报告结算报告市政设施养护标准场站运营（如有）能源管理运营评估能源管理评估报告场站运营管理标准能源管理类文件公共服务展馆运营运营端到端文件定位报告范本展馆定位报告编制定位报告文化建筑群定位报告编制和合作方寻找定位报告委托协议定位报告范本委托协议范本委托业务事业部的项目定位报告编制定位报告委托函定位报告范本委托函范本民生改善城市魅力原住民创业支持方案产业人口集中安置回迁房集中安置选址和方案暂不涉及支持方案方案策划书方案策划书委托函范本安置方案安置房委托函55成熟期城市运营工作重点1、组织建设：组建独立的城市运营部门2、业务开展：职能工作成果本部支持文件市政设施运营巡查报告结算报告市政设施养护标准市政管理场站运营（如有）能源管理运营评估场站运营管理标准能源管理评估报告

能源管理类文件展馆运营运营端到端文件公共服务设施运营总结运营管理标准公共服务文化建筑群定位报告编制和合作方寻找定位报告委托协议定位报告范本委托协议范本委托业务事业部的项目定位报告编制定位报告委托函定位报告范本委托函范本民生改善原住民回迁公寓集体出租出租协议公寓管理方案出租协议范本管理方案范本社团建立（志愿者）活动组织工作总结活动总结工作总结志愿者管理方案活动组织注意事项文化引导方案城市魅力文化引导56目录一华夏产业新城城市运营工作介绍区域不同发展阶段城市运用工作重点新区域城市运营人员配置建议二