扬州产业园项目概况及项目经济测算_第1页
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经典word整理文档,仅参考,转Word此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理,如有侵权,请联系删除,谢谢!.2011年上半年度,市区办公用房市场整体供求比为1:0.83,供应大于需求;2011年度月度供求关系中,除1、4月外,其它用度均小于1。年市区办公用房供应量大跌。从月度供应来看,除1月度外,其它各月供应量都较小,都在2万㎡以下,1月度单月供应量达6.44万㎡,占上半年供应总量的74.72%。.(3)存量分析:即将上市的办公存量主要分布在西区,需近两年销售去化周期依据一个项目1000平米月度(市场一般单个项目月度成交500-700平米)去化速度计算,市场月均去化约9000平米,即将上市的存量需要近2年时间去化周期年上半年调控持续深入,办公市场波及相对较少,部分购.16.44%2011年上半年度,市区办公用房市场成交价格6529元/㎡,同比上涨了16.44%;2011价格差为637元/㎡,而成交价格波动最大是西区板块。产业园项目用地150亩,占地面积约10万㎡,容积率为2.5,总建筑面积.文化创意、新材料、新能源等创新型高新产业,旨在打造一个融科技研发、展示、交易、信息交流、金融服务为一体的具有国际化标准的多功能、现代化的都市生态型科技园,打造具有科技型、总部型、孵化型特征的现代都市高科技产业高地,形成区域性的研发技术中心、产品展示交易中心和人才培训中心,在为企业提供创业基地的同时,也为企业提供现代化的信息和配套服务,吸引积聚一批成长性较好的科技型、创意型优秀企业入驻,通过与政府联手共同创造一流的综合研发及营商环境,支持入园企业发展壮大,将该园区打造成扬州市培育登陆我国资本市场中小板、创业板企业后备团队、先锋团队的摇篮,助推扬州市高新中小企业发展,繁荣扬州市场经济。.二、首期启动项目经济效果评估(一)首期启动项目开发经营理念项目占地150亩,总建筑面积30万平米,容积率2.5,物业类型科研大厦、多功能产业大厦、工业品展示交易中心、SOHO、人才公寓、公共服务中心。项目分两期开发。(1)项目分期开发指标63541030.(2)经营开发方案心568644422科研大厦:销售3万平米,第一年销售均价5000元/平米,第二、三年销售均价为6000元/平为;2.55500元/平米,第二年销售均价为6000元/平米,第三年销售均价为6500元/平米;万平米全部销售,销售周期为2.5年,第一年销售均价为5500元/平米,第二年销售均价为6000元/平米,第三年销售均价为6500元/平米;2万平米,销售均价为8000元/平米;公共服务中心:50%销售,销售周期2.5年,销售均价8000元/平米。工业品展交易中心:6万平米,全部持有,计算经营期为20年(包含前两年建5%递增;产业大厦:持有2万平米,运营期租金以每五年10%递增;计算经营期20年。.(二)项目财务评价1、项目开发成本及费用估算(1)土地成本:3885万元(含契税)万元万元;其中财务费用以全部的土地成本和建设成本为基数,贷款利率按15%计算。(4)投资总额合计:86680万元2、销售收入及税收估算依据销售物业测算项目销售收入合计79700万元。(1)销售营业税费:4933万元;(2)土地增值税:9423万元(3)所得税:7303万元(4)销售物业投资净利润:21910万元,投资利润率为60.64%。355.3%3、持有物业经营收入估算(1)静态年均净利润:6307万元;.附:首期启动300亩地块投资财务评价项目经济技术指标6354建安成本估算投资额序号小计(万元)(万元).7合计8668016.54730713.528279.项目投资估算心心86354635243前期工程费(5%)元/平)8%)管理费用(3%)3.5%)237.5%)..四2013第三季2013第四季2014第一季2014第二季2014第三季2014第四季2015第一季2015第二季2015第三季2015第四季度科研大厦销售均价销售面积(万平米)销售收入(万元)17400SOHO销售均价销售面积(万平米)销售收入(万元)18300人才公寓销售均价销售面积(万平米)销售收入(万元)28000公共服务中心(商业)销售均价销售面积(万平米)销售收入(万元)1600016007250160072501600795016007950160079501600795016008350160083501600835016008350五合计79700..项目每期开工建设一年半后即主体建筑完工,开始预售..销售物业项目损益表2015第四季度7950361329082181投资净利润上缴各项税费合计投资净利润率21909.721659.560.64%..12345673年..单位:万元序号一1工业品展示交易中心租金月租金收入8861836可供出租面积(万平米)55%69990%594运营成本及费用租金净收入(万元)产业大厦9286102381075011288二1租金月租金收入302可供出租面积(万平米)出租率运营成本及费用租金净收入(万元)科研大厦55%7990%2593171037三1平均月租金收入出租面积605110560%43290%1080432090%11884752运营成本及费用租金净收入(万元)公共服务中心四..平均月租金收入出租面积30270%10140390%2591037运营成本及费用租金净收入(万元)经营净收入合计五4032463752426279700587409549107

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