2020年杭州楼市市场回顾及展望

——小泡泡2021.1.4担忧 牵挂辞旧迎新2020感动 缅怀春江水暖2020期待 热情乘风破浪2020昂扬 热情金榜题名2020致敬 铭记国泰民安2020满足 铭记收官20202020那些记忆深刻的词语审视基本盘>>政策|全国关键词： 关键词：①因城施策去库存 ①房住不炒②租购并举 ②租购并举，培育租赁市场③遏制热点城市房价过快上涨 发育④棚户改造、提高货币化安 ③提出“一城一策”置比例2017年 2018年加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城；就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。健全市场化投融资机制，支持民营企业平等参与。深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。

关键词： 关键词：①平衡稳增长和方风险的关系 ①再提房住不炒②落实城市主体责任，完善住房 ②坚持因城施策，去除“落实城市市场体系主体责任③推进保障性住房及城镇棚户③完善便民设施，让城市更宜居改造宜业④稳步推进房地产税立法④老旧小区改造，支持加装电电梯等2019年2020年本次“因城施策”写入政府工作报告，且删除了“落实城市体责任”，新冠疫情爆发以来，多地灵活因城施策，从供需两端出台房地产调控政策，对房地产市场的稳定运行起到重要作用，另外也有广州、济南、青岛、乐山、赤峰等超10城出台有关放松限购、限贷等政策被撤回。未来在“房住不炒”总基调下，各地因城施策将更加灵活，以保障房地产市场的平稳运行。审视基本盘>>政策|全国人民银行、财政部等多部门明央行定向降准，释放长期资金央行：进行1000亿元MLF操作，央行：继续深化LPR改革推动房地产蓝皮书：近两三年内房确加强对小微企业信贷支持5500亿元，限贷政策放松，土维持此前2.95%利率不变贷款实际利率下行价将维持高位盘整十四五规划：继续坚持住房不炒地审批权下放2020 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月央行金融会议暗示房地产信贷央行降息：1年期LPR下调至央行：扭转银行贷款偏好，房住建部、央行举行12家重点房地住建部：继续坚持住房不炒；中央经济工作会议：坚持房中性偏积极3.85%，5年期以上为4.65%贷降速信号来袭产企业座谈会，提出三道红线“十四五”时期将促进住住不炒、因地制宜、多策并房消费健康发展举，解决好大城市住房问题一季度确保复工复产二季度稳经济三季度三道红线促健康四季度稳中冲刺表：2020年中央重大会议房地产相关内容对比内容3.27政治局会议3.27政治4.17政4.17政治局会议治局会议5.22两5.22两会会局会议房地产相关未提及房地产重申“房住不炒”定位，明确要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”坚持“房住不炒、因城施策”主基调不动摇定位，促进房地产市场平稳健康发展。中央放松强化房住不炒、因城施策，仅限于部分压力城市局部放松调控，在一定程度上两会涉及地产就简短几十个字，当期背景下，约等于宽松楼市基调态度减缓市场下行压力，但决不会刺激房地产注：固定资产投资和进出口是拉动国内经济增长的两大重要力量，指标走势很大程度上反映经济趋势。审视基本盘>>政策|全国中央出台预防性救市措施，积极货币政策维持市场流动性1月央行合计释放11000亿流动性，李克强在国务院会议强调“要疏通货币政策传导机制，发挥好年初降准、合理增加流动性的政策效应。”2月3日，央行将7天期和14天期逆回购中标利率分别下调10个几点，分别降至2.4%和2.55%。2月LPR已经出炉，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，相比1月的LPR，分别下降了10个基点和5个基点。各地方政府相继出台“救企、救市”相关措施杭州：调整合同履约时间、缓缴土地出让金等；无锡：预售部分完成25%以上投资即可等；天津：开竣工时间顺延、延期缴纳土地出让金等；浙江：减轻房地产开发企业资金压力、降成本、降缴存比例等；红橙黄绿江苏：疫情管控造成的延期损失、费用增加适用不可抗力条款等；河南：以县域为单位支出房地产复工复产、阶段性加大信贷支持；审视基本盘>>政策|杭州应在1.31-2.20缴纳地出让金的，本科以上在生活补贴基础上，支付宝线上开盘可延期21天；经建设用地使用给予每年1万租房补贴，最2.25房管局推进线上开盘权人申请，可延地块开竣工时多可享受6万；顶尖人才最环节，2.29风起钱潮开始间建设用地使用有权人可申请高可享受800万购房补贴首次线上选房减免2个土地年收益。房贷利率=LPR+固定点差，按照2019年12月发布的LPR作为基础。

允许杭州在2020年5月2020.4期实施高层次人才31日前申领商品房预 优先摇号，按不高于20%售证可以降低5层（最 比例优先供应，其中A类低不低于正负零） 人才可免摇号浙江省发布全取消提前缴纳契税，完善30周岁以上未婚单身且在加大对无房家庭的倾人才限售无房家庭认定土地出让须知中涉装修新规，要住房限购政策，父母投靠本市限购区域无房，离斜力度，明确均价在标准无房倾斜比列不能及首次预售证最早求交付必须“所成年子女落户本市需满3年；异单身满3年且在本市限3.5万以下的项目对无同时摇号；人才限售5年；核发时间规定，最见即所得”，新加大无房家庭房源倾向比购区域无房，可认定为房家庭保障比例不低均价3.5万以下的无房比快开盘时间不小于规自11月1日起例达80%；自备案起5年内无房家庭于50%例不低于50%。约半年实施不得上市交易

父母投靠户口年龄不受限制（城区除外），与成年子女共同生活居住的父母可以投靠落户，人才公寓、酒店式公寓可设立集体户口审视基本盘>>政策|杭州大政策端：装修政策端：精装规范杭州住保房管局：公租房租金缴纳可延迟办理浙江省出台住宅全装修补充文件，促进楼市杭州市2020年积分落户受理于将于3月1日启动稳定健康发展，自6.20起实施。应对疫情，杭州公积金新规：可降低缴存比例最低至3%装修新规：要求交付必须“所见即所得”杭州房管局开通网上平台，推动商品房线上销售浙江发布户口新政，允许酒店式公寓设立集体户口负向-摇号政策端：7.2人才补丁人才限售无房家庭认定标准无房倾斜比列人才政策端：不能同时摇号；人才限售5年；均价3.5万以杭州人才引进再放大招：最高可享受800万购房补贴正向+下的无房比例不低于50%。4月1日起杭州高层次人才购买首套住房可免摇号土地政策端：限购政策端：升级调整部分双限土地出让提高新房销售价格9.4新政对限购政策、无房家庭认定的调整，例：大江东限价19000m/²（提高1200m/²）进一步打击短期投资投机客户，保障自住余杭北部新城限价30500m/²（提高1500m/²）需求，调控更加精准。临平新城限价30000m/²（提高1900m/²）审视基本盘>>政策|杭州4月1日高层次人才优先选房政策A类人才在杭购买首套住房可免摇号认定：指国内外顶尖人才(如诺贝尔奖获得者，国家最高科学技术奖获得者，菲尔兹奖、图灵奖、普利兹克奖获得者，中国科学院院士、中国工程院院士等)B、C、D、E类人才在杭购买首套住房，可在新建商品住宅公开摇号销售时，按不高于20%的比例优先供应。认定标准：国家级领军人才、省级领军人才、市级领军人才、高级人才7月30日高层次人才优先选房认定范围扩大人才选房认定范围扩大浙江省高层次人才认定适用【杭州市高层次人才目录分类的通知】对杭州市认定的单位进行调整，人才认定由之前仅限于杭州市属的单位，到现在省属单位也可以认定市属认定省属认定

7月2日商品住房摇号补丁高层次人才相关明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易无房家庭相关无房家庭认定补充：户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭，除需符合原有要求外，还需满足“自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满1个月”的要求无房家庭倾斜比例：明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保比例一般不低于50%摇号登记相关明确一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记需摇号项目：登记之日至摇号结果公示当日，不得参与其他项目意向登记不需摇号项目：登记之日至登记结果公示当日，不得参与其他项目意向登记9月4日9.4新政进一步落实住房不炒，打击投资炒房①主城、萧山和余杭一样，不能提前缴纳契税②老年投靠3年后可作为独立购房家庭买房③热点楼盘，无房家庭摇到限售5年进一步保障自住需求①30岁单身、离异三年无自住房，可认定为无房家庭②热点楼盘实施“2+8原则无房家庭倾斜80%和人才倾斜20%审视基本盘>>城市|产业“一带两走廊”的国家级开发区钱江新城、钱江世纪城、杭州高新钱塘江生科技产业开发区、杭州之江国际带态度经济带假区、富阳经济开发区、大江东产业集聚区、萧山经济开发区两走廊城东智造大江东产业集聚区、萧山经济开大发走廊区、杭州经济开发区、余杭经济

杭州上市公司市值TOP10公司名称市值（亿）所属行业海康威视4196信息设备荣盛石化1287化工泰格医药1082生物医药恒生电子970软件服务浙商银行846银行杭州银行769同花顺726金融科技通策医疗722生物医药大华股份679信息设备福斯特585高新材料浙江省百强企业TOP10公司名称地区营业收入（亿）阿里巴巴杭州3768吉利控股杭州3285物产中大杭州3005青山控股温州2265海亮集团杭州1736绿城中国杭州1564恒逸集团杭州1474省交投杭州1377天能电池湖州1321审视基本盘>>城市|商业等级 商圈 商业 备注武林杭州大厦城市级湖滨湖滨IN77钱江新城新鸿基江河汇城西城西银泰城北万达区域级滨江天街萧山市北万象汇临平银泰城片区级大江东龙湖天街以奢侈品为主湖滨级城市级封面综合性商业中型综合性商业良渚 永旺梦乐城审视基本盘>>城市|大交通杭州南站崭新亮相杭州南站计划6月底具备开通运营条件（具体开通日期以官方公告为准）。杭州南站的开通，将分担杭州东、杭州站部分旅客列车的停靠办客业务，有效疏解杭州枢纽客运压力。根据规划，重新投入使用的火车南站，将有沪昆高铁、杭甬高铁、杭黄高铁等高速铁路和沪昆铁路、萧甬铁路等普速铁路经过，与改造前相比从一个中间站变为一个高铁与普铁合一的较大型枢纽铁路车站。初期开行63对旅客列车

杭州二绕建成通车杭州二绕，由湖州段、杭绍段组成，是国家高速公路网和杭州都市经济圈环线的重要组成部分，也是杭州2022年第19届亚运会和世界互联网大会的配套工程，由浙江省交通集团牵头投资建设基础：连接练杭、杭宁、杭长、杭徽、杭新景杭金衢、诸永7条高速公路是杭州、嘉兴、湖州、绍兴4个地市的新快速通道全线长149公里意义：全线通车后多条高速公路将被串在一起，在杭州外围地区形成一个新的核心并以此向外辐射，在杭州都市圈构成新的“放射-环线”高速路网格局；同时也接轨上海、接受长三角地区辐射，推进上三角一体化审视基本盘>>城市|轨交完善轨道交通体系成为轨交城市2020年已运营线路2022年将建成地铁与轻轨线路图2020年底预计地铁1号线三期地铁9号线运营线路地铁6号线四期地铁规划图地铁4号线二期地铁3号线2021年底预计地铁7号线运营线路地铁8号线地铁10号线杭绍城际铁路2022年底预计杭海城际铁路运营线路杭德城际铁路

地铁5/16/1号三期/7/6号一期杭富城际线相继开通杭州十区实现地铁全覆盖审视基本盘>>城市|规划“云城挂牌”创梦、创新、蝶变之都①规划建设范围：东至绕城高速、西至南苕溪、南至余杭塘河、 杭州共有独角兽企业31家，准独角兽142家，所有北至杭长高速，围合区域内约58平方公里； 独角兽企业总估值超过了3100亿美元。②产业发展：云城区域内及周边云集高等院校、科创企业、科研机构、特色小镇、居住区，人才、资金、技术等发展要索虹吸能力强，已建成项目近20个，在建30余个，拟建20余个；③交通：云城核心区块的杭州西站枢纽是“轨道上的长三角”节点工程，集高铁、地铁等多种交通方式于一体，周边地铁2/5号线已运营，区域内机场轨道快线、地铁3号线正在建设；④目标：将打造成未来“大走廊的重要窗口”，展现策源地的头雁风采，建成成彰显山水之城、文明之城、数字之城的未来城市典范规划范围杭州西站效果图 数字经济强劲、活跃度高审视基本盘>>行业|格局坚持住房不炒双限政策，利润收窄拿地艰难、微利与勉强保本成为共识融创东南：联合开发、优势互补、资金互助、分摊风险融创创望金沙项目三大开发商各司其职相互合作，不仅分摊资金链上的风险，也使得项目在运营上更加完善

拿地竞争激烈，拿地成本高、销售利润堪忧疫情反复不定影响，未来市场不定因素多影部分区域库存量大，去化周期较长两度新政，政策依旧趋严本土房企持续深耕vs外来房企积极抢滩登陆本土强势回归坤和项目区域业态合作方融耀之城余杭高层苏宁御潮府上城高层、小高滨江

融创：住房部分坤和：写字楼部分开元开元：酒店部分销售价格元m/²2.1万住宅6.8万本土房企拿地近5成成vs敏捷大华望金沙钱塘新区高层、商业坤和、开元融望之城萧山高层金帝杭源里拱墅高层、洋房金成融滨府拱墅高层滨江商业

3.75万三迪2.8万办公新力5.0万酒店花样年国大5.4万启示：后期会出现更多的这样的合作模式，发挥各自的优势 外围房企持续看好杭州未来市场审视基本盘>>行业|本土房企房企系拿地宗数总建面（万m²）拿地金额平均溢价率（亿元）滨江10143.9398.625.1大家426.758.925.8德信328.3642.924.74绿城796.8237.124.6星耀220.444.7826.45中天449.4556.9722.6重仓深耕区域，形成规模效应，掌握市场发言权

房企区域容积率限高限价规划要求产品规划（万元/m²）之江1.212-15米1月3日不得设置别墅类建筑,采用坡屋叠墅顶临安滨湖1.836米2.95配套公建≤10%多层新城绿城深爱低密豪宅：①擅长打造低密产品，提高溢价力；叠墅未科1.1245.21住宅需采用坡屋顶，层数不大②于绿城限价体系之下低密产品稀缺性更强四层，檐口高度不大于13m企业系区域成交价（万元）预计建筑楼板价竞得企业溢价率面（元/m²）（%）积（万m²）中豪拱墅8833770中豪20.2金成/吴兴城余杭9325229金成&吴兴26.15投城投金成/吴兴城大江东11100000008.7012732金成&吴兴29.89投城投瞄准市场，重归杭州①熟悉市场及区域②流量、刚需板块，销售难度不大14.68顺发萧山3718348顺发审视基本盘>>行业|外来房企项目区域拿地房合作房楼面价拿地金额企企（元/m²）（亿元）印江滨萧山南阳光城东原1819615.2站花漾里大江东阳光城星耀96247.16云澜天运河新融信天阳2355818第府城天澜里三墩融信招商1608713.6云栖宸临平山华景川上坤1231114.5园北滨旭府新塘旭辉滨江1297421.4朝闻花南部卧滨江旭辉1738849.7城城融信天澜里云澜天第府古翠尹秀荣望展望湘湖悦章

地块区域面积属性拿地金额建面楼面价房企溢价率（亿元）（万方）（元/m²）（%）亚运地萧山区68538商住3818.71087420332万科50块勾庄地余杭区区域住宅合作方销售状态全年销售额（亿）万科项目南部卧城深圳聚佳融在售块樟宜翠湾天空之城未科杭州地铁在售彩虹天空之城新塘杭州地铁在售良语久园瓶窑西房待售古翠尹秀申花融信售罄房企拿地宗集中区域竞争策略方向数融创3申花、富阳、钱塘新区多拿商住或TOD地块：综合开发和城市运营，并进军未来社区绿地4塘栖、崇贤、临安、富阳多拿商住或TOD地块：综合开发和城市运营招商1萧山拿商住地块：城市运营和产业地产星创1勾庄拿商住地块：城市运营审视基本盘>>行业|典型案例2020√融创

项目商业占自持率新房限预期销比价售利润金沙湖35%/375004.50%申花项52%/540009.48%目富阳地17.40%2%2700012.80%块融滨府望金沙 富源里审视基本盘>>小结市场洞察与启示>>土地篇|年度成交年度概述：2020年杭州土地出让金为2503亿元，“惜败”于上海位居全国第二；下半年政府减缓土地供应因此也略低于去年，但实际楼面价再创新高。排名城市土地出让金（亿）1上海28282杭州25033广州21684南京19605武汉1851166193187256227地块数6北京18517宁波13038佛山11949苏州113810成都1088市场洞察与启示>>土地篇|月度成交疫情 迅速回暖 高热 放缓供应 按下暂停键高溢价率维持高位 亚运出让市场洞察与启示>>土地篇|细分地块名称区域楼面价（元/m²）房企景芳三堡单元JG1206-47江干区42607滨江地块杭州未来科技城81号地余杭区39786绿城&浙江省交投块翠苑单元XH0909-02地块西湖区38418建发文晖单元XC0402-R21-22下城区35964滨江地块大关单元GS0507-R21-02拱墅区33770中豪地块奥体博览中心单元32687BJ1701-11、萧山区滨江13地块天城单元R21-41地块江干区32282佳兆业钱江世纪城核心单元SJC0203-萧山区31106滨江02、03、04地块三塘单元XC0506-R21-18下城区30095荣安地块申花单元GS0403-R21-14

地块名称房企区域土地性质金额（亿）第19届亚运会运108动员村绿城萧山区住宅一号地块文晖单元滨江下城区住宅107西兴单元BJ1305-龙湖滨江区商住71.9B/R/S2-14地块望江单元SC0402-R21/B-05地块、滨江上城区商住61.9SC0402-B1/B2-11地块景芳三堡单元滨江江干区商住56.4JG1206-47地块第19届亚运会技53术官员华润萧山区商住村地块杭州钱塘新区云50.2帆社区融创大江东商住一期商住地块蜀山单元XSCQ2704-01、滨江萧山区住宅49.7XSCQ2704-02地

土地名称区域溢价率自持率房企（%）（%）戴村镇B区块萧山3022金地区临江片区A-16地块大江2921三迪东金成大江&龙湖东侧地块3019吴兴东城投临江片区经四路东住宅地块大江3013廣大东國際景芳三堡单元JG1206-47地块江干3011滨江区余杭320国道与禾丰港交汇西北余杭309华景处区川地块瓶窑镇新城北B28（镇政府西侧）余杭309华元地块区中心城区单元01-ZX-02-17地块临安299敏捷全年出让36宗拍至市封顶加自持，占比26.3%；多集中在外围高新技术单元07-R2-05地块临安298香港刚需板块和新兴外围板块市兴市场洞察与启示>>土地篇|成交结构出让土地量大且多为核心地块总价较高行政区域广阔、土地量足远郊区域集中供应地块集中在三堡、城东、艮北区域，拉高价格土地较为稀缺市场洞察与启示>>土地篇|区域结构区域区平均溢价率因素（%）大江东26.37价格低+地铁刚需旺盛中签低热度极高下沙24.5断供已久龙坞低密宅地零18溢价富阳土地供应足、房企被迫外溢拿地部分板块因高库存、流速等因素临安17.7也劝退众多房企市场洞察与启示>>土地篇|TOP级分析排名房企金额（亿）1滨江4052绿城2383融创1354龙湖725万科666融信657祥生628大家599中天5710绿地55

排名房企预计建面（万m²）1滨江1592融创1013绿城974绿地635中天496华润457祥生458阳光城369龙湖3610复地34

分化显著：现象1:本土拿地积极性高，普遍存在于追求规模性发展，加上融资、深耕等方面的优势，使其在土地市场上表现优异；滨江不断发力，拿地超400亿，确定头部之位，绿城也积极拿地布局于改善市场；现象2：全国性房企拿地意愿下降，在杭州拿地预期利润堪忧和三道红线的双重环境下，拿地意愿已是“心有余而力不足”；部分房企以差异化拿地保持份额，例如：融创、龙湖、绿地等市场洞察与启示>>土地篇|限价均价≥5.5万均价4.5-5.5万均价3-4.5万均价1.8-3万其他自然景区

乡镇限价列表区域乡镇精装装标限价新登133002000镇富阳场口120002000镇临安於潜14800-35002020年部分板块突破价格标志性事件2020年部分板块突破价格标志性事件区域板块目前价原价上涨因素格格幅度（元（元/m²）/m²）钱塘核心198001780011.20大区域发展、地铁、新区区%交通完善余杭勾庄30500290005.17%“北建”战略，区域发展兑现余杭临平22000208005.77%区域发展辐射山北余杭临平28500266007.14%东湖新城的发展带新动城余杭未来37710345009.3%容积率及限高因素科技城拱墅祥符400003600011.11价格重塑%市场洞察与启示>>土地篇|限价大家·金铭云上

德信·云望之宸融创·融望之城德信东原·九章赋德信东原·印奥湾赞成地块旭辉·宸宇府星耀·青漫里滨江·朝闻花城万科·樟宜翠湾绿城·桂雨朝阳项目价格（元/m²）开盘批次去化情况滨江·朝闻花城2980012.25100%万科·樟宜翠湾2980012.240%东原德信·九章赋2850012.23100%东原德信·印奥湾278004.25100%融创·融望之城2560012.22100%阳光城·檀瑞府北辰项目融创·富源里联发项目滨江金茂·星外滩绿地·潮悦江山城项目价格（元/m²）开盘批次去化情况金茂滨江·星外滩2980010.1894%绿地·潮悦江山城2700012.1280%大家·云上金铭府220007.1830%德信·云望之城25000//市场洞察与启示>>土地篇|现象土地名称企业系板块成交价楼板价溢价率自持预期利润（亿元）（元/m²）（%）（%）率（%）河庄街道北华鸿佳信大江东13。81129925.46/-3.34一路南住宅地块未来科技城众安未科20.92794821.51/-3.1135号瓶窑镇新城北B28（镇政府华元余杭区8。251169229.929-2.57西侧）地块龙湖东侧地金成/吴兴城大江东11。11273229.8919-2.05块投临江片区A-三迪大江东5.77619829.07200.1516地块萧山区蜀山单元XSCQ2709-兴耀萧山区11。31662624.08/0.1538地块杭州未来科金成/吴兴城余杭区152522926.15/0.48技城投134号地块注：此利润计算为广义利润土地名称企业系行政区成交价楼板价溢价率(亿元)（元（%）/m²）场口8号地块澳海/富1.45205628.42阳供销社富春70-1号地块绿地21.41177622.99富春70-2号地块融创12.31331529.59富春71-2号地块联发15.81075912.07富春72号地块浙江坤1.7778451.15生企业管理富春76号地块阳光城19.6948912.03北富春辰77、-1号绿地地块香港北辰、广宇、联发、众19安.3等6家房10739企今年9首.67入富春富90阳号-，1地拿块地总德信金额达到77.8亿元11，占涉宅地15855总出让29金.54的六成（59%）。9.6959911.63银湖1-3号地块绿城市场洞察与启示>>土地篇|启示现象1：项目急速高周转、快去化时间就是金钱，高度把握营销节点，提高操盘能力，快速开发与时间赛跑，实现快速去化；但因政策政策转变，3.5万+项目领证受阻项目房企区域拿地拿地价格销售首开清盘至首至清备注时间（元/m²）价格时间时间开周盘周（元期期/m²）御虹滨江萧山2019.7290134500020192020.55个月6个月/府.2912.3御滨2019.12020滨江滨江1.125446492006.3/7个月//府9嘉品滨江/萧山2019.131869470007.8/6个月//建2.2发3江河滨江、江干2020.44260769800////6月已鸣翠绿城.28均价3.5万以上推盘量对比出区域7月8月规划江山钱塘现象2：融创、绿地等房企通过综合性项目提高预期利润项目商业占比自持率新房限价预期销（元/m²）售利润融创金沙湖35%/375004.50%项目申花项目52%/540009.48%富阳项目17.4%2%2700012.8%项目商业占比自持率新房限价预期销（元/m²）售利润绿地富阳项目34%/270008.10%塘栖项目25%/2310013.70%崇贤项目29%酒店自持230006.05%临安项目30%酒店自持228007.86%现象3：随着城市骨架延伸，拿地方向瞄准城市边缘乡镇错开激烈竞争锋芒，寻找差异化生存模式云湛主城.13132新189樾府景萧山区桂语绿城余杭富阳2020.4960019205009.1111.295个月128个月映月富阳.13144临安1911

项房企项目戴村项目金地河上镇项目华景川所前项目德信

区楼面价 溢价率板块（元m/²/m²）萧山戴村712229.50%萧山河上543129.33%萧山所前1105916.42%

自自持持比率例22%2%市场洞察与启示>>土地篇|重点地块分析|滨康综合体机会①：地块为1/5号滨康站上盖地块，交通优势明显；②：在滨康综合体的辐射下，西兴商业配套改善，滨江腹地/萧山西侧的区域价值都将得到提升；③：此地块为龙湖在杭价格最高的住宅项目，如打造成功有利于提升其在高端项目序列的品牌价值。挑战：①地铁已运行且出让文件中也有要求需征得地铁的批准，因此在后需施工上有一定的挑战②板块限价上涨2300元/㎡且为滨江目前的价格塔尖，同时与一路之隔的萧山区项目价差较高，后期住宅部分销售有待市场验证③成交总额约72亿，商业体量达15万方、还有酒店、商业街，后期运营也有挑战，同时三者不可转让因此有较大的前期资金沉淀要求存在价格断裂萧层山成交城区板块出让用地容积建筑成交竞得溢价自持日期面积性质率面积价房企率比例滨江星耀城(㎡)（万元）滨江御滨府5月26滨江区西兴10811商住3.333602471889龙湖7.80/闻博花城限价49200精装37500日182%滨江天街滨江·博语华滨江宝龙庭限价34000万象汇龙湖招商·花宸里恒隆广场限价51500限价32500旺角 银隆市场洞察与启示>>土地篇-重点地块分析|亚运组团土地名称企业系区县容积率面积(m²)土地类型成交价（亿元）预计建面（万m²）楼板价（/竞得企业溢价率（%）元m²）第19届亚运会技术官员村华润萧山区3.32136095商住5345.1811729华润34.15地块第19届亚运会运动员村二万科萧山区2.7368538商住3818.7120332万科50号地块第19届亚运市场洞察与启示>>土地篇-重点地块分析|云帆未来社区融创缘何势在必得拿下该地块？①：意图建立未来社区新样板，以此抢抓浙江未来社区开发的②：重仓钱塘，巩固市场份额的创新路径新机遇融创已在钱塘新区布局2个项目，深耕意图明显，同时在限房价红利+亚运红利+人口红利叠加的杭州，持续拿地较为艰难，守住规模更是难上未来社区建设首批24个试点项目，已经大部分进入到开发阶段，目前已有华润、滨江、绿城、中铁建、大家等开发商在全省成功拿下10宗未来加难；体量大、货值高、周转快的云帆社区，无疑是融创势在必得的项目之一；而钱塘新区，作为杭州市特殊的板块，还有非常大的开发空间社区地块;如果房企能参与到第一批试点的开发中，率先形成产品样板;这在寸土寸金的杭州，无疑是值得深耕的地方巩固在钱塘新区的开发基未来社区项目具备高货值、区位好等特征，有助于房企快速在浙江市场地，或许也是融创守卫杭州市场份额的重要路径，更为下一步深耕钱塘上形成新一轮的规模;因此这对于想深耕浙江市场的融创来说，当然是新区掌握了主动权。不可多得的机遇；未来社区区位优势明显，多落位在片区中心，且多为TOD项目，城市资源丰厚；根据规划，至2021年底，计划培育建设100个左右未来社区省级试点项目，未来一段时间都将是市场热点；未来社区三化九场景模式，契合当前数字化、智慧化、人本化的建设新理念，是由“居住”向“生活”转变的模式之一。融创云帆未来社区效果图市场洞察与启示>>土地篇-重点地块分析|复地东湖TOD地块酒店：管理公司在全球开业运营不住宅精装限价2.2万元少于10家住商业最小分割面积不低于300方违约金1千万引进高端制造业和生物医学的国家及海外高引商业运营需为上市企业，不少于10家商层次人才务部认定的“中华老字号”餐饮引进经济数字企业3家，且2家不低于7亿和一家违约金1.4亿不低于70亿违约金1亿

①产业：复星有一个“产城一体”解决方案——复星蜂巢，其核心是产业运营+产业投资；高端制造方面，复星在2018年与中铁工业合作，打造高端制造科技研发中心等，并投资了国内第一条民营控股的杭绍台高铁；生物医药方面，复星医药合作研发的新冠疫苗最近获得临床试验注册审评受理；②商业：复星集团旗下上市公司豫园股份完成，豫园股份拥有包括"老庙黄金"、"亚一金店"、“海鸥表”等至少16个中华老字号品牌。成交日城区板块出让面用地性容积率建筑面成交价竞得房溢价率自持比期积质积企例中天·汀洲印月(㎡)（万元）复地项目杭州第三城11月余杭区东湖14894商住2.313446926656复地11.6%/24日475华景川·宸栖新希望·锦畔云汀市场洞察与启示>>市场篇|量价走势2018-2020年杭州市场量价分析供应量（套）/左轴 成交量（套）交易均价（元/m²）18年4月实施“摇 18年6月：限酒令、 18年7月土拍遇冷 18年12月可补缴 19年3月：沁园 19年7月实施“土地双 19年12月中央重 20年2月放松限签、土地缴 20年7.2新政： 20年9.4新政：红号”新政 暂停企业摇号 社保 拉起涨价序幕 限” 申住房不炒 纳金、降低企业压力 人才补丁 盘28法则受摇号刺激 土拍遇冷，市场下行 沁园涨价 新房市场平稳 疫情 回暖 新政刺激年年疫年底底回暖控量底冷热高热情放放放量量量微松 收紧 放松 收紧 放松 收紧市场洞察与启示>>市场篇|区域表现市场洞察与启示>>市场篇|摇号表现项目板块时间价格加推数量中签率因素（万元（套）（%）/m²）10.12764.33品牌+区11.161023.8域断滨江·御滨府12.264.9127西兴供金地·大运桥西祥符11.163.6-4.31196.03配套+倒府挂九龙仓·天玺申花10.25.4736.3111.3879.93品牌+区域优势中海·望庐文晖11.65.69417.77区域+配套+12.216812.5产品力禹州·望林府11.24.58212.48配套+倒祥符12.194.0-4.731329.89挂仁恒祥生·珊瑚之江12.183.81174.7倒挂+产世纪品+品牌项目板块时间均价加推登记中签新政时154万科地铁·彩虹新塘（元量量天空间/m²）（套）（户）总价之城（%）万科地铁·天空之南卧新政前2019.13.761381183893113.25滨江·朝闻花城11.62.222.9820品牌+地城铁祥生·光合映崇贤新政后2020.9.74565543310.410.26212.312.1111.1708.35配套+低远洋·西溪公馆新政前2020.5.2.7957246320总1价.23融信·荣望轩萧山科技城9.27312.8520417.29热门板块2020.9.3.212134892+地科新政后204技城11.27249.38铁11.2320213.23市场洞察与启示>>市场篇|区域分析江干板块项目流摇次数去化率九堡中南·春溪集648%艮北越秀·天萃名邸155%金科·博翠碧蓝湾661%港中旅·归锦府232%龙湖·景粼天著228%%城东新城世茂·钱塘天誉230%市场洞察与启示>>市场篇|万人摇摇号新政 双限新政 7.2+9.4新政绝6次 迹市场洞察与启示>>市场篇|项目监测中高端改善类项目监测 核心热门类项目监测 板块分化类项目监测 价格错配类项目监测仁恒·滨江园 杭房·养云静舍 万科地铁·天空之城 西房·杭语清宸 港中旅·归锦府 东原·印江滨开盘：3.16千开盘：9.11千开盘：9.21万万户型：144-190户型：119-139户型：193-145价格：7.08万元/m²级价格：5.4万元/m²级价格：3.76万元/m²中签率：6.25%高中签率：9.58%高中签率：10.4%去化：100%去化：100%去化：100%端端

热开盘：12.20刚开盘：12.27改开盘：12.18南门户型：78-119需户型：97-128善户型：89-106站价格：2.3万元/m²价格：4.65万元/m²价格：3.2万元/m²板板板板中签率：流摇中签率：流摇中签率：65%块块块块去化：43%去化：40%去化：60%世茂·钱塘天誉 融创·融望之城 中海·望庐 祥生·星合映 德信·德信中心 众安·荷源里开盘：11.26中开盘：12.8中开盘：12.19市开盘：12.2刚开盘：12.20改开盘：12.21南户型：160-290（叠墅）端户型：193-270（排屋）户型：139区户型：99-126需户型：112-157善户型：89-125站价格：5.6万元/m²价格：5.6万元/m²端价格：5.69万元/m²价格：2.3万元/m²价格：4.56万元/m²价格：3.3万元/m²改改核板板板中签率：流摇中签率：流摇中签率：12.5%中签率：16%中签率：28.27%中签率：流摇善善心块块块去化：20%去化：45%去化：100%去化：100%去化：100%去化：25%启示：杭州市场刚需仍是成交主力，市场受大环境影响较小，但受区位、竞争等因素导致分化严重；高端改善保持稳定，尤其是在9.4新政后4万+以上项目取证放缓，改善市场供应收窄、需求却旺，因此去化一路飘红市场洞察与启示>>市场篇|限价体系4大价值圈层：第一价值圈层：以市中心、钱江新城（含望江、南星）、金融城为核心的高端改善圈层。第二价值圈层：以钱江世纪城、滨江、申花、城东新城为核心的改善圈层。第三价值圈层：以萧山市北（含市心）、未来科技城、祥符及艮北新城为核心的刚改圈层。第四价值圈层：以大江东、南部卧城、闲林、良渚、临平为核心的刚需圈层均价≥5.5万均价4.5-5.5万均价3-4.5万均价1.8-3万其他自然景区

板块 项目杭语宸鹭院崇贤光合映万科四临平山北 季都会老余杭 杭语蓝庭临平 滨江滨耀城花样年艮北 对越天

原价格目前价格上涨开盘销售情况（元/m²）（元/m²）幅度21300230008%62%21300100%195002200012.8%75%28300290002.5%100%26600285007.14%100%40200424005.47%100%市场洞察与启示>>市场篇|成交结构客户承价矛盾案例：文晖板块供需错求矛盾矛盾：曲江新鸥鹏杭州第三城中海望庐VS绿城春月锦庐曲江新鸥鹏杭州第三城VS曲江新鸥鹏杭州第三城户型：122-139m²户型：150-155m²2020.9.26首开2020.20.24加推数量：41数量：44户型：89-138m²户型：138m²整体中签率：7.77%整体中签率：67.3%数量：419数量：44去化：告罄去化：9.5成整体中签率：24.5%整体中签率：13%去化：90%（138滞销）去化：93%（138滞销）启示：文晖板块总价900万为分水岭，900万以上去化较难 启示：东湖板块小面积产品接受度更高市场洞察与启示>>市场篇|存量分析第一档：萧山、余杭、临安，超过100万方第二档：富阳、江干、拱墅，超过40万方第三档：下城、下沙、大江东、滨江等，低于30万方第四档：西湖、之江、上城等，低于10万方疫情影响余杭、临安、萧山库存最多主城区中，江干、拱墅最多市场洞察与启示>>市场篇|区域存量2020年杭州板块存量图

40万+20万+10万+10万以下

库存面积（m²）项目青山湖街道 467481.74银湖街道 460343.54萧山开发区 423019.22萧山南部卧城 290524.54锦南街道 236571.63富春街道 234599.78锦北街道 232062.69其他乡镇 222955.38未来科技城 218051.69临平新城 206902.26闲林 186167.39崇贤 174120.59临平山北 174001.61笕桥 163773.21桃源 153413.87新街 145347.63锦城街道 141145.31市场洞察与启示>>市场篇|房企格局排名房企权益金额（亿）1滨江266.22融创209.13绿城157.74万科148.65融信134.56越秀131.27招商96.28德信75.89阳光城74.210龙湖64.6

排名房企操盘金额（亿）1融创3271滨江3273万科229.74绿城201.5滨江“强深耕、广布点、做溢价”5旭辉141.36越秀1367保利118.98德信116.69招商96.610融信88.8

绿城“改善先行、春风四子齐发力”滨江、融创双星闪耀，各领风骚；头部房企之中差距也不断拉大

融创“流量大盘、综合开发+城市运营”差异化竞争市场洞察与启示>>市场篇|项目排名排名项目区域套数（套）1富阳万富阳市2098达广场2融创·森萧山区1829与海之城3东原德萧山区1818信·九章赋4越秀·西临安市1547海岸5杭州江余杭区1477山风华6德信·时萧山区1473光之宸7杭州融创大江东1441城8众安绿余杭区1430城·南湖明月9地铁万科余杭区1352天空之城排名项目区域面积（m²）1富阳万富阳市222517达广场2东原德萧山区208676信·九章赋3融创·森萧山区185465与海之城4杭州融创大江东169085城5地铁万科余杭区168558天空之城6越秀·西临安市166948海岸7远洋西溪余杭区156737公馆8众安绿余杭区156695城·南湖明月9杭州江山余杭区150980

排名项目区域金额（万元1滨江·澄品萧山区6748562地铁万科天余杭区646227空之城3东原德信·九萧山区626222章赋4滨江·御虹府萧山区5835055招商闻博花萧山区531395城6富阳万达广富阳市489607场7远洋西溪公余杭区481600馆8融信万科·古拱墅区420817翠隐秀9中南棠玥湾江干区40410510众安绿城·南余杭区393963湖明月市场洞察与启示>>市场篇|典型区域7点记忆2000年2006年2009年2013年2015年2019年4月2020年4下沙高教园区启动B1杭第一条快速公交开野风海天开降价第一枪杭州地铁1号线1号线下沙段开通，下沙和大江东合并，钱塘新区一通，沿江盘开发热潮（从8000降至5900元）开通龙湖金沙天街开业正式成立钱塘新区。周岁大力开发时期 土地供应减少 开闸放量下沙大江东10年数字2008年2009年2010年2011年2012年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年保利东湾首开6800元野风海天5900元和达首开16000万江语海首开16000元碧桂园首开8100元德信中外公寓14000元东郡国际11000元江城府12000元东郡之星15000元都会钱塘22870元春江天越24300元春风金沙首开37500元祥生·江山云樾府 绿城·春风金沙 融创·望金沙 广宇·锦上文澜市场洞察与启示>>市场篇|典型板块地铁：地铁1号线和在建的9号线穿过板块，未来可快速通达全城尤其是进一步拉近与钱新的时间距离；同时江干区和智慧城方面还正在努力纵向拉动整个板块的轨道交通，希望引进南北轨道快线；德胜、钱塘、东湖三条快速路也助力交通智慧城坐拥杭州师范大学东城教育集团，打造名校集团化教育，板块内已经有了杭州师范大学东城实验学校、东城中学、东城小学等优质学校；未来，还有规划在建的杭州国际商贸城三卫学校、江干科技园单元冯普路幼儿园等

丰收湖拥有长达600米的散步长道，还有跟九堡街道办事处仅一路之隔的阿里体育中心，地铁九堡站下车500米就到，是杭州首个大型智慧文化体育综合体，场馆内篮球、网球、游泳、健身、舞蹈等体育业态一应俱全；馆内还设有全国首个海塘遗址博物馆智慧城内已有多个综合体，包括1号线客运中心站上盖地铁东城广场、九堡站上盖金海城，中润中心及在建的国芳中心几个综合体，同时板块内最“巨无霸”的丰收湖综合体也即将出让，届时将极大的提升商业等综合功能区域项目房企楼面价自持体量业态销售均价销售动态（元/m²）（套）（元/m²）敏捷·源著天敏捷207452%998高层3万即将首开樾府德信银城·观德信银20523/20711439高层3万首开去化4.5成湖之城7城新希望九乔项新希望207302%3万/目新希望美新希望、210081611高层3万加推小高层去化7成的·长粼美的小高层府港中旅·时光港中旅182181337高层3万即将首开市场洞察与启示>>市场篇|二手房市场冷 热成交分析：80-90方表现之所以突出，成为购房置业主力需求区间，除了与市场刚需置业为主的需求相匹配外，与当前市场新房不断交付进入二手房市场有关。

疫情 热市场洞察与启示>>房企篇万科 大家战略发展： 战略发展：继双限后万科拿地减少，憾失“三甲”地位，但凭借强大的 继金麟府和杭州大家之后，重回拱墅，在祥符东单元摘得资源整合力，与地铁集团深度合作并吃到地铁红利，以建面约7万方宅地；后在萧山经开区宁围单元连下3宗宅地，天空大盘抢眼；并基于客户、立足底盘等以「Rx」新品，新增建面约19万方；至此，大家深耕杭州的核心区域增至在原有模块化下进行产品与服务的迭代更新 四个，即主城、萧山、富阳和临安。项目成交量（套）均价（元/m²）项目成交量（套）均价（元天空之城146937410/m²）彩虹天空之10625494城

周转速度：积极增储的同时，大家也在项目进程上加快速度。祥符东项目拿地一个月即完成设计方案公示，规划建造8幢高层。项目开发的明显提速，将缩短货值变现周期，助推企业规模发展。Rx万科「」新品研发方法论在模块化的框架下，努力穷尽超细颗粒度哪怕是可以忍受的隐性痛点，也要找出来解决善于创造第三空间营销前置，引领客户消费需求重新审视墨守成规的做法，发现Bug，加以改良

天承美筑2020年新增项目/地块美筑宁围项目汝悦美境

产品端：产品打造上，大家坚持苦炼内功。一方面，坚持一盘一策，坚持做加法，通过立面、景观和精装创新，不断提升产品力；另一方面，提出“大美为家”品牌主张，对服务进行标准化、体系化的梳理和升级。市场洞察与启示>>营销篇万科 碧桂园 恒大 融创 贝壳找 安居客e选房 凤凰云 恒房通 幸福通 房app APP借力短视频直播领秀

万科·樟宜翠湾 万科·钱塘东方“图书馆是书房的延伸”围绕以用户和社群为核心的运营思维，结合对项目客群、场地的差异化需求，共同打造输出CO-Life美食图书馆体验模型，加载咖啡，阅读、美食、艺创四大主题场景，打造城市社区运营及公共空间的创新样板，实现从场景到场所市场洞察与启示>>营销篇余杭北北上星云府住宅总房价0.6%，21套跳0.8%0.96临平首创禧瑞江南住宅合同价高层1.0%叠墅0.8%/丁桥杭辰星万里住宅9月1日-30日95方佣金220000.96雍澜府住宅160000.96景瑞路劲海逸翠廷住宅89方98方1%，125方2%/余杭新希望美的长粼府住宅0.60%0.96临安旭辉珺和府住宅89方和108方15000，120方200000.96中天云望住宅高层28000，洋房450000.96新希望华发锦粼云荟住宅1%/万科樟宜翠湾住宅5套以下1%，5-14套1.3%，15套以上1.5%/富阳萧山南萧山融创森与海之城住宅/别墅高层30000、洋房17000、排屋870000.96华侨城芳菲与城住宅10000-12000/中南春溪集轩住宅2.4万元0.96越秀天萃名邸住宅125方5.5万/套；125方以下3.5万/套0.96碧桂园铂玺湾住宅成交价的1.2%/云望璞园住宅1.7%-2.5%0.96碧桂园万科悦望名邸住宅成交价的1.5%/富阳万达同心湾住宅89-105方是成交价1.2%/中天雅境住宅5万/套/市场洞察与启示>>产品篇 3房1卫产品完全干湿分离中杭州第三城中祥星光合映临平（余杭）崇贤（余杭）中南春溪集89方户型3房2卫产品双卫设计东原印江滨华景川云栖宸园萧山南站临平山北云栖宸园89方户型万达同心湾万固珺府1.5卫设计富阳高桥大江东

项目项目性质区域产品户型面积精装价格销售状态是否双限地块滨江龙湖·东潮府商住江干大平层30060002.8万去化否黄龙云起商住西湖大平层300+5.4万待售否越秀·天萃铭邸商住江干大平层300//待售否德信东原·印奥湾商住萧山大平层300毛坯1.9去化11否阳光城·澶映里商住下城大平层300//待售否龙湖·天琅商住萧山大平层300毛坯2.1万去化26否滨江三堡项目商住江干大平层300+//待售是观云钱塘城商业萧山大平层、写字楼300-5501万5万+在售否滨江兴耀·滨耀城商住余杭商墅200//待售是德信华宇·世宸名府商住萧山商墅//待售否滨江·御滨府商住滨江大平层300+//待售是中海·黄龙云起高层洋户型方正商业房顶豪装修超级尺度嘉格纳、华为、大金万达同心湾89方户型典型项目解析>>“最火的项目”-远洋·西溪公馆2009年 2015年国恒拿地 首改业态规划

2017年2018年2019年2020年二改降标规划远洋接手，更名西溪公馆通过法拍，远洋正式接手正式首开项目远洋西溪公馆占地面积/万建筑面积43万（㎡）（㎡）户型面积高层主力户型90-（㎡）容积率1.8建筑风格新中式绿化率30%总户数2217物业类型高层、排屋装修标准毛坯（元/㎡）开盘时间2020.6.10在售均价2.8万（元/㎡）交房时间2020年底

位于风口浪尖，持续吸引市场关注未来科技城核心：远洋西溪公馆位于余杭区未来科技城核心区域，区域优势明显；一二手差：周边新房销售均价在3.5万/m²左右，二手房售价在3.8万左右，存在较大的一二手倒挂；户型面积选择广：西溪公馆有较多的小面积段可选择，利于刚需置业，同时也是投资者的首选。时间加推量销售均价户型面积登记平均中（套）（/m²）（m²）人数签率2020.5.265722.859-170463171.23%3872.8120-190133232.90%2020.9.2312133.259-220489224.8%典型项目解析>>“最快的项目”-滨江·御虹府1、构筑奥体独特区域+滨江品牌溢价价值链一期二期项目滨江御虹府占地面积（㎡）4.4万建筑面积（㎡）13万户型面积（㎡）高层主力户型103-139容积率3建筑风格现代绿化率30%总户数1151物业类型高层装修标准（元/4500㎡）开盘时间2019.12.25在售均价（元/4.5万㎡）交房时间2022年底

品牌/项目价值 区域价值价值共鸣点滨江地产良好口碑 把握拥江发展契机无公租房，品质保证 御虹府 临近亚运村，地铁旁无大面积段，总价可控 价值交替 世纪城奥体核心2、103-139面积段设计，控制总价快速去化 3、快速开发+快速出货19年7月拿地年底首开，次年5月收官控面积、控总价时间加推量销售均户型面登记人平均中去化（套）价（/m²）积（m²）数签率2019.123674.7103-117211517.35%100%%2020.34164.7103-117262415.85%100%%2020.53624.5117-139363910%100%营销时间轴：2019.7拿地 2020.3二开2019.12首开2020.5最后一次加推典型项目解析>>“最快的项目”-融信大发弘阳·沁澜高层洋房区域余杭良渚拿地时间2019.3总建面4.1万方物业形态高层、洋房户型高层：96方洋房：120-165方总户数347容积率2.2车位比1:1.7交付时间2022.62019.3拿地2020.5.26二开1、区域优势热度造就红盘效应1、杭州开启“北建”大规划，定位“北部新城”，区域利好不断兑现，地铁+万象城+三甲医院等，配套设施不断完善；2、幸福里开启了北部新城的高热度，三次“万人摇”让板块热度不断升级。2、把握市场及区域热度，加快推售节奏，实现快速去化首开高层，低门槛制作低中签率；后期紧急加推洋房产品时间产品加推销售均价登记人数中签率去化量（套）（元/m²）5.4高层1362.9万73671.80%100%首开5.26洋房833.3万17674.70%100%6.7洋房1263.3万21395.90%100%从首开到收官，35天，840小时，50400分钟，实力演绎沁澜速度2020.5.4首开 2020.6.7清盘典型项目解析>>“最大的黑马项目”—滨江·翠语华庭区域萧山拿地时间2020.4总建面8.9万方物业形态高层户型106-125总户数520容积率2.4车位比1:1.14交付时间2022.12时间产品加推量销售均价登记人数中签率去化（套）（元/m²）营销动线：9.20高层2123.75万163312.98%100%2020.4拿地12.13高层3063.75万5.62%100%下半年登记量之5446

滨江品牌加持+倒挂红利+临近奥体滨江：项目由滨江独家开发建造，品质保证倒挂：与周边二手房具有一定的倒挂，例如二手房价格稳站5万+的明月江南区位：临近奥体及一路之隔就是滨江区，区位优势较为明显106-125方户型总价可控2020.12收官2020.9首开典型项目解析>>“全杭最大的项目”—地铁万科·天空之城二期三期一期区域余杭拿地时间2018.1总建面134万方物业形态高层、洋房、叠墅、商业、小高户型94-168容积率1.7车位比1:1.2交付时间2022.6营销动线：2018.10拿地2020。2二开2019.12首开2020.5一期告罄清盘

1、TOD光环，城市热点红盘科技城核心地铁 TOD复上盖 合项目天空之城品牌存在房企价值延伸网络倒挂2、集众多标签于一身，市场热度较高TOD：杭州首个大型TOD项目，总建面达134万方；房企：天空之城由杭州地铁集团拿地，后携手万科一起开发，万科负责建造和操盘科技城中心：19年12月领证突破限价，提升约5000元/m²，重塑未来科技城价格体系。3、首开以高层产品大批量出货入市，后期因被定义红盘领证受阻时间产品加推量（套）销售均价登记人数中签率去化（元/m²）12.13高层11833.7批量893113.25%100%首开大2.26高层1963.8万23438.37%100%4.16叠墅354.3万5106.86%100%5.12叠墅、高层140高层3.7万22146.23%100%叠墅：4.3万典型项目解析>>“最复古的TOD项目”-曲江新鸥鹏·杭州第三城区域余杭拿地时间2019。9.26总建面64万方物业形态高层、商业、小高户型89-138m²容积率2.2车位比1:1.2交付时间20236月14日8月15日8月23日9月17日9月25日城市展售楼部样板房取得预首开厅开放开放开放售证

地铁东湖TOD复合CBD上盖性大盘核心品牌200万房企级高性价开盘日期开盘面积登记套数人数9月26日41989-138171410月26日4413834312月14日252892011

曲江新鸥鹏杭州第三城中签率当天去化率24%99%12.8%96%12.5%100%12月26日 372 89-138 2489 14.9% 100%典型项目解析>>“下沙最大的项目”-祥生湛景·江山云樾府基本经济指标：项目 江山云樾府占地面 13.7万方总建面 49.7万方绿化率 35%容积率 2.6户型 88-128方总户数 3858物业形态 高层周边配套较为完善，但是距离地铁有一定距离 物业公司 祥生

产品：户型面积主要以刚需为主、利于快去化①88-98方占比超8成②户型方正开发端：与湛景合作，分摊风险；快节奏开发北府南府首开失利遇阻，后期加推也不乐观加推批次数量（套）中签率（%）去化率（%）8.138097.942211.1810885.713812.17215流摇282020.3拿地2020。6.18展厅开放2020.6.6方案发布2020.7开示范区典型项目解析>>“下沙双子星项目”-绿城·春风金沙项目亮点：绿城湖滨系高端首作，一线金沙湖，下沙CBD核心区域基本经济指标：项目绿城·春风金沙区域钱塘新区高层绿化率30%总建面17万方%拿地时间2019.7容积率2.8总户数1300物业形态高层、商业物业绿城物业

绿城品牌加持 下沙核心区域，地段稀缺春风湖滨佳作，产品力强一线金沙湖，环境较好金沙户型定位高端改善临近天街邵逸夫配套较佳定位改善有一定的总价门槛营销盘点：首入下沙，品牌落地发声，持续提高项目形象，释产品优点①推广端助力品牌落地发声，并宣传项目及产品价值②开城市客厅展示并蓄客③布局重要户外点位，助力项目宣传发声并导入客户2020。6.18样板2019.7拿地房2020.4城市客厅2020.6.27开始登记首开1、2、5#，总计359套均价：37500元/m²（含装修3500）典型项目解析>>“下沙双子星项目”-融创开元坤和·望金沙区域钱塘新区（下沙）绿化率30%容积率2.8总户数1311车位数1674梯户比2梯4户总建面34万方物业形态高层、商业主力户型101-139方

融创2020复合型标杆项目下沙首秀新品微型城市，24小时候全周期生活场景①规划：住宅+酒店+办公+商业②外立面：高级灰玻璃+真石漆+铝板③保持融创府系风格④社区拥有果壳park、书享ZONE住宅办公酒店

营销亮点：以”城市”为题眼，为成熟区域优势为发声点，以复合型、稀缺性为亮点①邀请资深地产大咖讲城市、生活、区域、产品。②以城市展厅为根据地，抢夺阵地开始蓄客产品：101-139方总价可控户型中规中矩典型项目解析>>“最CO-Life的项目”-万科·钱塘东方项目基本信息一览表

1、营销亮点—网红IP打造

2、产品亮点—万科品质大盘区域 长安镇（高新区）项目地 文海北路与春石路交叉口址占地面5.4万方建筑面12.5万积积方

①城市展厅占领：设立3大重点城市展厅-下沙银泰、金沙印象城、奥特莱斯，集美展现项目信息，并配合户外广告进行宣传，启动全城蓄客、引客鉴赏； 城市展厅

①万科精工2020迭代作品：集萃万科杭州的精工匠艺并集合人群需求，通过反复思考以精工作品致谢业主，带来更好的体验；

项目项目鸟瞰图拿地时2019.7建筑类高层间别主力户85m²、96m²、120m²型总户数1049车位比1:1.1容积率2.3绿化率35%物业 万科物业核心价值：奥莱综合体、德胜快速路与文海北路、智轨（规划）、杭海一体化战略、万科品牌

②网红售楼处：以“CO-Life美食图书馆”打造未来销售2.0生活示范体验样板集合店示范区；汇聚创意、花艺、咖啡、烘焙等生活业态，构建城市生活模范；示范区③集美印象展示：跨界知乎知识体系，赋能一个“城市级购物中心”的居住体验，一套极具辨识度的文创礼品，致敬城市生活体的向往与热爱生活的高精英人群。文创礼品

②与奥莱共建未来生活共同体：以地标的影响力开启城市的美好进阶，与奥莱一、二、三期共建约80万方城市生活奥莱二期共同体；③珍贵户型，杭州85方三房设计难寻85方：难得的户型，是难得的以小户型为主的品质社区，主力户型为建面约96㎡的三房两厅两卫边套和约85㎡的三房两厅一卫的中间套； 户型图典型项目解析>>“最文艺的项目”-中海·黄龙云起①核心稀缺地段+