杞县市场调研报告

开封杞县市场初步调研报告本项目体量较大，产品形式丰富，市场调研深度和广度将是本项目成败关键。由于时间仓促，因此本次提交区域市场调研资料和项目初步营销思绪仅供开发方作为初步规划讨论参照，详细性市场综合调研报告、产品综合方案、整体营销推广报告和阶段性营销报告在对区域进行针对性深入调研后再行提交。1/42目录一、都市概况二、调研项目三、调研分析四、项目优化2/42一、都市概况3/42杞县概况杞县位于河南省东部，从属七朝古都开封市，总面积1243平方公里，耕地133万亩，辖21个乡镇、总人口105万，是开封市第一人口大县。4/42历史文化杞县历史悠久，商朝时建立杞国，距今已有3723年历史。杞县人杰地灵，历代名人辈出，古有商代名相伊尹、西汉刘邦著名谋士郦食其，东汉著名文学家、书法家蔡邕，女诗人蔡文姬等历史名流。孔庙蔡文姬5/42特色资源杞县农业发达，农产品丰富。是国家黄淮海农业综合开发区，素有“中原粮仓”之美称，是国家粮棉生产和出口基地县，属小麦、棉花、肉类、油料全国百强县，是国家瘦肉型猪、板山羊生产和出口基地县。6/42宏观经济2023年，全县完成生产总值181.80亿元，比2023年增加107.2%；三次产业比由2023年47：33.3：19.7调整到2023年36.6：37.4：26；规模以上工业增加值49.3亿元，是2023年3.7倍；全社会固定资产投资89.4亿元，是2023年3.9倍；社会消费品零售总额50.4亿元，是2023年2.4倍；全县财政一般预算收入4.3亿元，是2023年3.3倍，其中税收收入2.98亿元，占全县一般预算收入比重达成69.2%；农民人均纯收入6642元，比2023年增加3493元。整体经济增加对人民提升生活水平带来了有力条件，居民对于改善住房需求也飞速增加。7/42根据《杞县都市总体规划（2023-2030年）》，杞县将来都市发展方向主要向西发展，县政府投资30亿重点打造都市西区，但目前新区建设及有关配套还相称贫乏，老县城规划较落后，其将来都市构造能够概括为：两心、两轴、三环、五区。两心：老城商贸中心、新城行政办公中心；两轴：建设路发展轴、银河路发展轴；三环：海河、护城河、第三环水系；五区：老城商贸区、西部工业区、北部行政文化娱乐区、西北居住区、东南居住区。都市规划都市重点向西发展8/42地产发展方向都市新区中心城区杞县地产发展主要分为两个板块，中心城区与都市新区（西区），西区项目主要集中在杞成路与S213省道交汇周围，中心城区以金城大道为主线项目分部周围。工业区9/42都市总结杞县地处中原腹地，位于郑州、商丘、周口大三角和开封县、民权、太康小三角中心部位，区位优势显著，交通便利；3723年历史文化让杞县成为一种人杰地灵，人才辈出历史古城；2023年全市经济发展迅速，杞县国民生产总值突破181.8亿元；房地产开发投资炽热，政府投入30亿重金打造品质西区，商品房销售量增加迅速；居民可支配收入增加较快。

杞县都市迅速发展，尤其是农业和工业大力支撑，杞县已经成为开封地域中发展潜力县城。10/42二、调研项目11/42楼盘列表备注：由于时间原因我们只针对区域内代表性楼盘进行了市场摸底12/42项目分布图13/42东区板块项目名称：东城花园用一句话概括此项目：项目总建筑面积在16万㎡，主要以高层物业为主，小区配套双水，主力户型以102㎡—140㎡三房，目前均价2023元/㎡。目前项目由于资金短缺，工程进度慢，所处区域差，客户存在较大心理抗性（准现房销售）。14/42项目名称：幸福港湾用一句话概括此项目：项目总建筑面积在48万㎡，主要以小高层物业为主，小区配套双水，主力户型以86㎡—140㎡三房，目前均价2300元/㎡。目前项目一期已经封顶，后期项目工程进度较慢(主体封顶，暂未销售)。15/42项目名称：富苑·上城公馆用一句话概括此项目：项目总建筑面积在30万㎡，小区配套双水，主力户型以85㎡—130㎡三房，目前均价2600元/㎡。项目目前延长交房时间，推出系列优惠活动：30组抽一组特价房999元/㎡（准现房销售）。16/42南区板块项目名称：阳光嘉苑用一句话概括此项目：项目占地15亩，小区配套双水，主力户型93㎡—123㎡三房，目前均价2100元/㎡。项目处于一期尾盘阶段（准现房销售）。17/42项目名称：帝景豪庭用一句话概括此项目：项目占地100亩，小区配套双水，主力户型以95㎡—152㎡为主，目前均价2600元/㎡。客户普遍以为所处区域较城区远，价格高，客流较少。18/42西区板块项目名称：紫金城用一句话概括此项目：项目总建20万㎡，小区配套双水，主力户型以60㎡—135㎡为主，目前均价2100元/㎡。项目目前已封顶，准现房发售（由于违规销售近期被曝光）。19/42项目名称：富苑观城用一句话概括此项目：项目总建10万㎡，小区配套双水，主力户型以80㎡—140㎡为主，目前均价3000元/㎡。项目多层所有现房发售，属于杞县最高品质项目，价格较高，由于位置较佳现房销售客户认可度较高。20/42项目名称：将来·名城用一句话概括此项目：项目配套双水，主力户型以88㎡—140㎡为主，目前均价2600元/㎡。项目存在情况：工程进度较慢，优惠：双节购房之间2万再送5000元雅宝家俱3000元装修基金。21/42三、调研分析22/42市场类型分析杞县房地产目前正处于半成熟市场向基本成熟市场过渡阶段，但由于杞县房地产起步较晚，发展快，市场小产权项目较多，目前市场约有90多种项目销售。23/42开发形态分析

通过调研理解，目前市场上有90个左右在售项目，其中一多半为小产权开发，销售价格基本在1500元/㎡下列，个案虽然规模不大，但开发项目较多。

由于近期曝光和政府查处违规销售和违规开发力度较大，因此目前市场上基本没有未开工销售项目，包括小产权房也多为准现房或现房销售。24/42物业形态分析

根据以上表格分析：杞县现有楼盘均以小高层为主，但接收最高还是多层。其次为小高层和高层，客群对电梯认可度较高，户型平面基本上为一梯两户。25/42面积区间分析根据以上分析：目前该县楼盘在售楼盘面积多集中在88㎡到130㎡之间，根据目前各楼盘销售情况显示，客户购买面积多集中在110㎡到128㎡三房两厅一厨一卫。26/42销售价格分析

根据以上数据分析：目前该县各楼盘报价普遍偏高，与本地销售策略有关，价格优惠空间较大，客户对一口价较为感爱好，实际成交价均在2023-2500元/㎡左右。27/42配套设施分析

根据表格分析：经市场调查县城区内在售小区均具有双水、地下停车场、中心广场等。但小区内绿化景观整在逐渐升级，项目品质逐渐提升，物业费多为0.5元/㎡。28/42购房客群分析购房者关注要素主要有地段、价格、交通，尤其是施工情况等。购房者获取信息途径主要有售楼中心现场展示、亲友介绍、户外广告、DM单页广告等。购房者年纪以23-50岁为主，购房组员以家庭为主。购房者出于投资考虑百分比目前较少。购房者习惯购买多层小高层物业。购房者主要以本地人群为主与周围乡镇人群为主。购房者有一定跟风心理。29/42市场分析总结

目前杞县房地产已经开始逐渐步入成熟阶段，基本保持平稳趋势，客户接收购买度慢慢趋于理性，购买房源主要考虑价格、环境、交通、户型，尤其是施工进度尤其关注。由于杞县目前对违规开发项目查出非常严厉，同步近期部分开发商欺骗客户、卷款潜逃问题集中曝光等原因使客户购买热情受到较大影响，对期房抗性较大，购买现房或准现房意愿较大。

从开发商规划项目户型上看，100-120宜居户型成为项目重点推售户型。由于乡镇客群是县区主力购房客户，由于价格上涨等原因客群购买户型主要集中在110—120㎡经济型三房户型。30/42目前提议本项目可通过立面创新，户型全面优化，面积控制、温泉，小区监控系统，可视对讲以及景观规划亮点等产品力附加值上多做文章，并通过推广包装形象高度塑造以及售卖策略等后期运作，全方位论述项目品质，使我们项目区分并高于其他项目。尤其是本案存在由于前期违规收款曝光和工程进度非常迟缓等严重不良影响。根据项目情况：提议本案先树立良好口碑效应，并在主体施工形象展示后开始销售，价格提议低开高走,项目主体形象展示