物业财务产权登记管理

物业财务产权登记管理第一章总则第一条

为了加强企业国有产权基础管理工作，规范企业国有产权处置程序建立健康、有序、规范的企业国有产权管理机制，根据《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号）、《国家出资企业产权登记管理暂行办法》（国资委令第29号）、《国家出资企业产权登记管理工作指引》（国资发产权[2012]104号、结合保利房地产（集团）股份有限相关规定和本保利物业发展股份有限公司兰州分公司（以下简称“公司”）的实际情况，制定本办法。第二条

国家出资企业产权登记，是指国有资产监督管理机构对本级人民政府授权管理的国有出资企业的产权及其分布状况进行登记管理的行为。第三条

产权登记记载企业实收资本中国有资本从占有、变动到注销的全过程，是监督管理产权变动行为，明确各方主体职责、权利和义务的重要方式，是产权界定、资产划转、产权转让、企业改制、合并分立、对外投资等各项工作的重要基础。第四条

物业总部、全资子公司、控股子公司和上述三者投资设立、投资入股的纳入物业总部合并报表范围的其他主体（以下简称“区域公司”），以及由上述三者以投资参股等方式占有国有资产的境内外企业（以下统称企业），均须依照本办法的规定办理产权登记。但公司为交易目的持有的下列股权不进行产权登记：(一)为了赚取差价从二级市场购入的上市公司股权；(二)为了近期内（一年以内）出售而持有的其他股权。其中，为了近期内（一年以内）出售而持有的其他股权是指企业以短期获利为目的而持有的、按照会计准则应当记入“交易性金融资产”科目的股权。第二章产权登记职责第五条

发生产权登记相关经济行为的公司，需按要求提供相关资料给物业总部。第六条公司负责公司的产权登记、监督管理、汇总和分析工作，并将汇总分析数据资料逐级汇总上报总公司。第三章产权登记类型第七条

产权登记分为占有产权登记、变动产权登记和注销产权登记。第八条

有下列情形之一的，应当办理占有产权登记：(一)因投资、分立、合并而新设企业的；(二)因收购、投资入股而首次取得企业股权的；(三)其他应当办理占有产权登记的情形。第九条

有下列情形之一的，应当办理变动产权记：(一)履行出资人职责的机构和履行出资人职责的企业名称、持股比例改变的；(二)企业注册资本改变的；(三)企业名称改变的；(四)企业组织形式改变的；(五)企业注册地改变的；(六)企业主营业务改变的；(七)其他应当办理变动产权登记的情形。第十条

有下列情形之一的，应当办理注销产权记：(一)因解散、破产进行清算，并注销企业法人资格的；(二)因产权转让、减资、股权出资、出资人性质改变等导致企业出资人中不再存续履行出资人职责的机构和履行出资人职责的企业的；(三)其他应当办理注销产权登记的情形。第四章产权登记内容第十一条

申请办理产权登记前，由发生产权登记相关经济行为的公司向物业总部提供以下资料，包括企业基础信息、经济行为信息、合规性资料目录、工商登记资料等。由物业总部按照国有产权登记系统的要求填写有关登记内容。第十二条

企业基础信息是指企业办理产权登记时点的基本情况和产权状况信息，主要包括以下内容：(一)企业出资人及出资人类别、出资额、出资形式；(二)企业注册资本、股权比例；(三)企业名称及在国家出资企业中所处级次；(四)企业组织形式；(五)企业注册时间、注册地；(六)企业经营状况、主营业务范围；(七)国有资产监督管理机构要求的其他内容。第十三条

经济行为信息是指企业办理产权登记所涉及经济行为的操作过程信息，常见的包括以下类型，但不限于此：(一)涉及非货币资产出资，需提供非货币资产的类别、出资方、评估价及出资作价信息。(二)涉及国有股权转让，需提供受让方名称、受让方性质、转让股权比例、转让股权的审计净资产值及评估净资产值、成交价、作价依据等信息。(三)涉及股权收购，需填写原股权持有方名称及性质、收购股权比例、收购股权的审计净资产值及评估净资产值、收购价格及有无非货币支付收购价款（如有则需提供非货币资产类别、评估值及支付作价）等信息。第十四条

合规性资料目录是指企业办理产权登记时需要准备的有关材料目录及其相关信息。根据产权登记情形的不同，合规性资料目录不同，一般包括业务办理申请文件、经济行为决策或者批复文件（股东会/董事会决议文件、上级单位/出资企业批准文件）、评估报告、评估备案表或核准文件、验资报告、企业章程、企业名称预先核准通知书、审计报告、股权转让协议、其他。其中，业务办理申请文件应当详细描述产权登记相关经济行为的批准单位（与经济行为决策或者批复文件保持一致）、发生时间、实施过程等情况，同一产权登记事项涉及多种经济行为的，需要分别进行描述。相关经济行为未按规定程序审批或未按规定进行评估、验资、进场交易等的，需在申请文件中列明，并说明理由。第十五条

工商登记资料视产权登记情形的不同需上传不同的资料，新设企业提供营业执照（副本）复印件，涉及工商变更的企业提供工商变更登记表（或核准变更通知书/工商变更备案表），涉及工商注销的提供准予注销登记通知书。第五章产权登记程序第十六条

企业发生产权登记相关经济行为时，应当自相关经济行为完成后20日内，在办理工商登记前，申请办理产权登记。企业注销法人资格的，应当在办理工商注销登记后，及时办理注销产权登记。产权登记仅涉及企业名称、注册地、主营业务等基础信息改变的，可在办理工商登记后申请办理产权登记。申请办理产权登记时，物业总部通过产权登记系统填报企业基础信息、经济行为信息及合规性资料目录等相关信息。第十七条

国有资产监督管理机构对符合登记要求的予以登记，并核发或授权中国保利集团核发产权登记表；对相关经济行为操作过程中存在违反有关法律或者国有资产监督管理制度规范等瑕疵的企业，由国有资产监督管理机构下发限期整改通知书，完成整改后对符合登记要求的予以登记。第十八条

企业应当在办理工商登记后5个工作日内，在国有产权登记系统中上传工商登记资料（企业法人营业执照、工商变更登记表等），由股份公司本级审核后报送中国保利集团进一步审核并报送国有资产监督管理机构；工商登记信息与产权登记信息存在不一致的，企业应当核实相关资料，涉及变更产权登记信息的，企业应当修改后重新报送，国有资产监督管理机构或者中国保利集团对相关登记信息进行确认后重新核发产权登记表。第十九条

对完成产权登记事项的，物业总部应及时将合规性资料目录中所列资料整理归档，分户建立企业产权登记档案。第六章产权登记管理第二十条

产权登记证由国务院国有资产监督管理机构印制核发，产权登记表由产权登记系统生成，并要求加盖中国保利集团公司产权专用章（股份公司范围的产权登记只需取得产权登记表）。产权登记证、登记表是企业办结产权登记的证明，是客观记载企业产权状况基本信息的文件，其格式和内容由国务院国有资产监督管理机构统一制发，企业在使用过程中不得擅自修改。第二十一条

相关经济行为操作过程中存在违反有关法律或者国有资产监督管理制度规范等瑕疵的企业，应按如下原则认真、及时整改，同时向物业总部提交书面整改报告：(一)对于有关经济行为尚未产生法律效力的，应当及时予以纠正，严格按照有关法律和国有资产监督管理制度规范操作；(二)对于有关经济行为已产生法律效力，无法进行追溯改正的，应当分析原因、明确责任、完善制度、加强管理。第二十二条

企业违反《国家出资企业产权登记管理暂行办法》及本办法规定，有下列行为之一的，物业总部将责令改正，并予以通报批评：(一)未按本办法规定及时、如实申请办理产权登记的；(二)未按期进行整改的；(三)伪造、涂改产权登记证、登记表的。第二十三条

公司应当妥善管理产权登记档案。产权登记档案主要有以下两类：(一)电子档案：指产权登记系统中记载的产权登记相关信息，公司应确保其完整和准确。(二)纸质档案：指企业办理产权登记时填报的合规性资料目录中所列资料。已完成产权登记事项，公司应按照合规性资料目录所列资料及时整理归档，分户建立产权登记档案，并确保其真实、完整和安全。第七章国有产权转让第二十四条

企业国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，可以采取拍卖、招投标、协议转让以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。国家法律、行政法规另有规定的，从其规定。第二十五条

公司转让国有产权，应当做好可行性研究和论证，并编制转让方案，形成相应的正式批准文。由总公司董事会批准后逐级上报至股份公司审批。第二十六条

转让国有产权上报时应提交以下书面文件：(一)转让企业国有产权的请示。(二)转让企业国有产权的有关内部正式批准文件。(三)企业国有产权转让方案。(四)转让方和转让标的企业国有资产产权登记证复印件。(五)律师事务所出具的法律意见书。(六)受让方应当具备的基本条件；如符合协议转让条件，并拟采用协议转让的，应提供协议转让受让方的基本情况和营业执照等证明资料。(七)批准机构要求的其他文件。第二十七条

企业国有产权转让方案一般应当载明下列内容：(一)转让标的企业国有产权的基本情况；(二)企业国有产权转让行为的有关论证情况；(三)转让标的企业涉及的、经企业所在地劳动保障行政部门审核的职工安置方案；(四)转让标的企业涉及的债权、债务包括拖欠职工债务的处理方案；(五)企业国有产权转让收益处置方案；(六)企业国有产权转让拟采取的转让方式；(七)企业国有产权转让公告的主要内容。(八)转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的，应当附送经债权金融机构书面同意的相关债权债务协议、职工代表大会审议职工安置方案的决议等。第二十八条

按照本办法规定的批准程序，企业国有产权转让事项经批准或者决定后，转让方应当组织转让标的企业按照有关规定开展清产核资，根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册，并委托会计师事务所实施全面审计（包括按照国家有关规定对转让标的企业法定代表人的离任审计）。资产损失的认定与核销，应当按照国家和集团公司有关规定办理。转让标的企业已进行过清产核资的，清产核资结果在三年内有效。对于归属清晰，但由于出资比例少，无法按照有关规定开展清产核资的，可以以转让标的企业经会计师事务所审计的最近或上一年的财务报表为依据。第二十九条

在清产核资和审计的基础上，转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。评估报告经核准或者备案后，作为确定企业国有产权转让价格的参考依据。第三十条

企业国有产权转让价格应当以资产评估结果为参考依据，在产权交易市场中公开竞价形成。第三十一条

转让企业国有产权的首次挂牌价格不得低于经核准或备案的资产评估结果。经公开征集没有产生意向受让方的，转让方可以根据标的企业情况确定新的挂牌价格并重新公告；如拟确定新的挂牌价格低于资产评估结果的90％，应当获得相关产权转让批准机构书面同意。对经公开征集只产生一个意向受让方而采取协议转让的，转让价格应按本次挂牌价格确定。第三十二条

企业国有产权转让中涉及的职工安置、社会保险等有关费用，不得在评估作价之前从拟转让的国有净资产中先行扣除，也不得从转让价款中进行抵扣。第三十三条

在产权交易市场中公开形成的企业国有产权转让价格，不得以任何付款方式为条件进行打折、优惠。第三十四条

企业国有产权转让合同应当包括下列主要内容：(一)转让与受让双方的名称与住所；(二)转让标的企业国有产权的基本情况；(三)转让标的企业涉及的职工安置方案；(四)转让标的企业涉及的债权、债务处理方案；(五)转让方式、转让价格、价款支付时间和方式及付款条件；(六)产权交割事项；(七)转让涉及的有关税费负担；(八)合同争议的解决方式；(九)合同各方的违约责任；(十)合同变更和解除的条件；(十一)转让和受让双方认为必要的其他条款。第三十五条

转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的，在签订产权转让合同时，转让方应当与受让方协商提出企业重组方案，包括在同等条件下对转让标的企业职工的优先安置方案。第三十六条

企业国有产权转让成交后，转让和受让双方应当凭产权交易机构出具的产权交易凭证，按照《中国保利集团公司国有资产产权登记管理办法》，在规定的时间内及时办理相关产权登记手续。第八章国有资产评估第三十七条

企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：(一)整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；(二)以非货币资产对外投资；(三)合并、分立、破产、解散；(四)非上市公司国有股东股权比例变动；(五)产权转让；(六)资产转让、置换；(七)整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；(八)以非货币资产偿还债务；(九)资产涉讼；(十)收购非国有单位的资产；(十一)接受非国有单位以非货币资产出资；(十二)接受非国有单位以非货币资产抵债；(十三)法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。第三十八条

企业有下列行为之一的，可以不对相关国有资产进行评估：(一)经国有资产监督管理机构批准，对企业整体或者部分资产实施无偿划转；(二)国有独资企业与其下属独资企业（事业单位）之间或其下属独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）置换和无偿划转。第三十九条

企业发生第三十八条所列行为的，应当由其产权持有单位委托具有相应资质的资产评估机构进行评估。针对不同经济行为，资产评估工作的委托按以下情况处理：(一)经济行为事项涉及的评估对象属于企业法人财产权范围的，由企业委托；(二)经济行为事项涉及的评估对象属于企业产权等出资人权利的，按照产权关系，由企业的出资人委托；(三)企业接受非国有资产等涉及非国有资产评估的，一般由接受非国有资产的企业委托。第四十条

企业产权持有单位委托的资产评估机构应当具备下列基本条件：(一)各公司在聘请评估机构执行业务时，应在中国保利集团确定的评估机构库中进行选择。个别临时业务中确有原因不能在集团备选库内选聘的，应报股份公司和中国保利集团同意后，当在国资委公布的中央企业备选评估机构名单中竞争选聘，并提请中国保利集团向国资委报告相关情况。(二)遵守国家有关法律、法规、规章以及企业国有资产评估的政策规定，严格履行法定职责，近3年内没有违法、违规记录；(三)具有与评估对象相适应的资质条件；(四)具有与评估对象相适应的专业人员和专业特长；(五)与企业负责人无经济利益关系。第四十一条

企业应当向资产评估机构如实提供有关情况和资料，积极配合资产评估机构开展工作，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，不得隐匿或虚报资产，不得以任何形式干预其正常执业行为。第四十二条

评估报告应当说明所选用的评估方法，以及选择评估方法的理由。涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，应采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果，同时应分别说明两种评估方法选取的理由、评估方法结果的差异和原因，以及评估结论确定的方法和理由。第四十三条

凡需经核准的资产评估项目，企业在资产评估前应当经集团公司向国有资产监督管理机构报告下列有关事项：(一)相关经济行为批准情况；(二)评估基准日的选择情况；(三)资产评估范围的确定情况；(四)选择资产评估机构的条件、范围、程序及拟选定机构的资质、专业特长情况；(五)资产评估的时间进度安排情况。第四十四条

资产评估项目的核准按照下列程序进行：(一)企业收到资产评估机构出具的评估报告后应当逐级上报初审，经集团公司审核同意后，自评估基准日起8个月内向国有资产监督管理机构提出核准申请；(二)国有资产监督管理机构收到核准申请后，对符合核准要求的，及时组织有关专家审核，在20个工作日内完成对评估报告的核准；对不符合核准要求的，予以退回。第四十五条

企业提出资产评估项目核准申请时，应当向国有资产监督管理机构报送下列文件材料：(一)资产评估项目核准申请文件；(二)资产评估项目核准申请表；(三)与评估目的相对应的经济行为批准文件或有效材料；(四)所涉及的资产重组方案或者改制方案、发起人协议等材料；(五)资产评估机构提交的资产评估报告（包括评估报告书、评估说明、评估明细表及其电子文档）；(六)与经济行为相对应的审计报告；(七)资产评估各当事方的相关承诺函；(八)其他有关材料。第四十六条

凡需经集团公司转报国务院国有资产监督管理机构备案和经集团公司备案的资产评估项目，按照下列程序进行：(一)企业收到资产评估机构出具的评估报告后，将备案材料逐级报送给集团公司，自评估基准日起9个月内提出备案申请；(二)集团公司收到备案材料后，对材料齐全的，在20个工作日内办理备案手续，必要时可组织有关专家参与备案评审。第四十七条

资产评估项目备案需报送下列文件材料：(一)国有资产评估项目备案表一式三份；(二)资产评估报告（包括评估报告书、评估说明和评估明细表及其电子文档）；资产评估报告附件内容应当与评估目的、评估方法、评估结论相关联，通常应包括下列内容：1、与评估目的相对应的经济行为批准文件；2、被评估单位专项审计报告，以及由被评估企业提供的前三年会计报表复印件；3、委托方和被评估单位法人营业执照复印件；4、委托方和被评估单位产权登记证复印件；5、评估对象涉及的主要权属证明资料；6、委托方和相关当事方的承