金地集团住宅项目初判模板

力达电机项目投资初判报告

华南区域地产公司2015年1月1日目录一、土地分析1.1用地条件分析1.2四至及周边1.3区位分析1.4交通条件1.5周边配套1.6红线内外不利因素二、市场分析2.1投资环境2.2土地市场2.3版块划分2.4竞品调研2.5历年供需2.6潜在供应2.7非住宅市场分析三、项目定位3.1总体定位3.2产品配比3.3强排方案3.4价格及速度四、运营计划五、经济测算（底价测算）六、投资主体建议与交易/合作模式6.1建议投资主体6.2交易/合作背景介绍6.3交易/合作模式和流程项目名称

项目位置

用地性质

获取方式

规划条件占地面积㎡可售部分住宅㎡其它要求90/70政策容积率商业㎡限高覆盖率

办公楼㎡地块特殊性规划要求绿地率

商务公寓㎡不可售计容面积的产权归属总计容面积㎡酒店㎡保障房\限价房配建要求可售面积㎡其它㎡散售自持规定不可售面积㎡小计㎡本项目归类A（）B（）C（）前置研发项目（）项目参与策略

普通参与（）重点参与（）土地出让条件保证金缴纳截止时间

报名截止时间

交易时间

公告时间报价方式备注：指招拍挂报价方式保证金万元起始总价万元起始楼面价元/㎡起始每亩价万/亩地价支付进度

交地时间及标准招标地块的评标标准

开竣工时间规定其它重要规定1.1用地条件分析(1/2)：基础信息表要点：下表中的内容指政府公告的地块规划条件，非实际设计方案指标。2号地1号地3号地配图：用地红线图示例1.1用地条件分析(2/2)：用地红线图要点：概述项目地块特点及关键指标；初步分析地块条件可能对项目定位、建筑规划所产生的影响。配图：地块四至说明图，配实景照片作为参考示例1.2四至及周边要点：宗地四至说明及示意图，配实景照片说明；文字描述四至利弊及未来改变的规划和时间点；客观评价周边环境可能产生的客户影响，初判是否需对周边环境进行改造。中心城区4环3环2环配图：地块在全市所处的位置配图：地块与城市标志性地段的位置关系以及交通距离示例1.3区位分析要点：概述项目所处的具体城市位置及特点；项目与城市标志性地段的位置关系以及距离。配图兽：周活边道自路交锡通示谦意图示例1.携4交通功条件确（1/是3）：铲道路要点河：地块炸周边剧重要扮的现净状和僻规划包道路趟，说明兰规划朴道路更通车渔的时绿间点，描望述道念路的王便捷跪性；建议缘瑞在卫虽星图摆上标希注，初并勾舞出项荡目地伍块的圣四至赠。配图缠：轨裳道交哨通示世意图在运垫营的柳地铁2号线的经天里路站查距本法案仅1公里涨；乘坐2号线堆经过15站约45分钟摧，可疲以到露达南朽京主裂要商半圈新环街口程；坐2号线扰经过4站约13分钟担达到快仙林跟商圈晶金鹰纯奥莱秒；20筹15年开滑通的4号线虑仙林觉东站乌距离棵本案召约1.织1公里谎；4号线杨：目棋前在滑建，旦预计20商15年建晕成通择车，棵区内屿设10个站姜点；职本案选临仙访林东坊站；8号线担：20蓄20年前刺开建乐，一捡期从泻江宁必的麒间麟到蜂雨花冬区的原西善蓬桥；15号线优：2号线多的东廉延线咏，20威30远期窗规划是。示例1.主4交通仁条件仍（2/夫3）：其轨交要点匠：标注牢地块筝与轨茧交站清点的辞物理绳距离材，写估明步屡行时赵间，沈或前独往站皮点最穗便捷感的交砌通方诱式及蒙交通风时间黎；描述番轨交看线路睡经过违的城雕市主伸要商变圈或各标志凳地点笛，以筒及到塌达该豪站点攻的站勒数及四交通碑时间变；说明淹未开吩通轨养交的索计划翁通车凝时间。车次：152路；165路；629路；652路；705路；808路配图浮：公乱交线体路示塌意图示例1.抄4交通私条件衬（3/拦3）：啄公交要点葵：地块肯周边林公交焦站点削的位冻置和明到地雁块的乖距离催；说明西公交洪线路礼能通白达的许地方亦，以先及到雪城市枪标志护性地邻段所被经过串的站蛋数及垃时间听。配图什：周页边配岩套示街意图分类恼说明沉配套惕，也年可采苹取图叨标形计式本案钟学区鸦是：劫金陵拌中学期仙林再湖分他校，奶正在坡投建喘，本咽案东拥南角馆为小妄学部件、高翼科荣椒境的羡东南元角为滥中学逝部，金陵希中学泽是江筒苏省贩重点搬，金是陵小矛学是姜南京晨市重庙点；区域鼓内生露活配窄套集晌中于为仙林自中心辱区，隔含1.接3万平运米的锡华润场苏果敢、鼓划楼医客院。本案恳周边接各项属目均料有50乘00烦-8网00绍0平米扎社区堆商业跪；保唤利罗循兰香清谷西候侧社反区中抽心计做划20乞13年下型半年帜建设快，含地菜场谁等配碧套设洁施。商业粱配套扮：营业：金季鹰奥灭特莱叙斯、这亚东尽区、客大成梨名店家公园泊。建设相中：东乓城汇盏、仙尝鹤新赔天地笋等；嫂保利妥罗兰秘香谷眨西侧技社区温中心里计划短下半谣年建旨设，萝含菜缺场等辅配套犹设施恭。医疗拼卫生揭配套托便利弟：毁仙林港医院朵（三自甲）夹、南卸大左阴涤江表医院柴（一物级）猴、鼓粗楼医投院仙誓林国偶际医恼院（娇注：即已验班收，货正在万设备尖安装卖，近扭期开慕业）造。景观绿配套版：仙渣林湖的公园销占地68守0亩，负目前驰正与裙海峡筛文化助公司罚洽商古，计姐划建院设主零题公弃园，慰总投脉资20亿，3年建殊成，陵年接古待游榨客40紧0万人童次。示例1.挖5周边配套要点轿：项目3-慎5公里摇范围亲内的撒主要烘配套闲；按教勤育、晨生活差、医栽疗、凡文化哭娱乐距等进制行分跃类，俗并在寇图上敞以不芦同颜旦色示效意；说明被配套茅的等橡级，端如学凶校、都医院丙的等万级，碧商业嗓的规吐模、绣档次搁等；尚未打运营芬的配肃套，颠落实止具体酸实现梳时间极。说明爷本地疲块所姥属学林区，江说明陕学区此的级别示例不利因素有画勾不利因素描述，及到项目红线距离对方案成本的影响对客户的影响噪音、污染、恶臭（机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场、造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟雾和扬尘的场所、垃圾场、污水河/塘/沟渠等）

宗教、禁忌（庙宇、教堂、清真寺、殡仪馆、火葬场、公墓、监狱或看守所、刑场等）

危险物及辐射（高压电线路、变电站、雨污水泵站、核电站、油气库站、弹药库、微波通道、无线通讯基站、高铁、辐照中心等）

项目红线北侧比邻规划变电站，距离本项目红线200米对客户心理造成一定的影响环境变迁（规划中的公路、道路、高架桥、铁路建设；绿地、水面、树林等改变现状）

地下状况（地下管线、电缆、暗渠、水渠、沟壑、池塘、地下有原建筑物桩基或其他建筑物构筑物）

地表状况（地表有堆土、坑池、地表现状建筑物、保留或拆除物、林木、青苗、鱼塘等，以及是否完成相应补偿）

地表有坑池考虑土方填垫约600万元；有潜在鱼塘补偿风险

属于填湖、填海地块、是否临湖/河/江/海

示例1.馋6红线维内外响不利因素要点绝：项目承地块之内以例及周肌边5公里仿范围笑内是圾否有故下列增各项惊因素拜，并比客观追反映攻对本伴项目郑潜在锐影响借；配位劈燕置示打意图俯，标域示出滩不利英因素床所处译位置届，以俘及不捆利因坑素的督照片昨或图榴示。类别政策规定对本项目的影响/应对措施限购

限贷

限价

物业管理基金相关规定

说明缴费标准及缴费人

预售政策

土地交易契税、印花税、土地交易手续费说明取费基准、税费额度/税费比率

红线外市政基础设施费例：XX市，以建面为基准，中心六区公建320元/m2，住宅290元/m2；其他区公建200元/m2，住宅165元/m2，地下是地上的50%

填写说明：说明取费基准及标准（基准：以计容建面/建面/可售建面为依据；标准：地上/地下的取费标准，商业/住宅/车位等不同物业类型的取费标准）预售前报建流程及对经营的影响填写说明：说明土地款、土地证、立项、规证、施工证、预售证之间的关系例：立项→土地款付清→土地证→规证→施工证→预售证，前一项是后一项的前置条件；填写说明：说明在左侧报建流程下，实现既定首开目标需要特别说明或特殊处理的事项例：按照土地合同，土地款可以一年内分期付清，为实现首开目标，第二笔总额50%的土地款需要提前半年支付；示例二、模市场蚕分析2.恰1投资破环境(1姥/2)要点谨：填鬼写下测表，呜详述月当地献政策户对项废目开靠发可音能带公来的违影响夹以及嘱拟采碍取的茧应对至措施。类别政策规定对本项目的影响/应对措施普通住宅的认定标准本项目是否普通住宅普通住宅□/非普通住宅☑土地增值税预缴标准例：普通住宅按2%预缴，别墅按4%预缴，其他按3%土增税的核算范围说明当地是按项目/土地证/物业类型/分期且分物业类型清算例：沈阳，土增税分期不分物业类型核算土增税地价分摊标准说明各期之间/各物业类型之间各自的分摊口径（按占地/建面分摊）例：沈阳，期与期之间按建面分摊地价土增税的其他成本认定例：沈阳，产权车位如销售，面积计入总可售面积，收入计入非普通住宅，成本费用按配比原则扣除；非产权车位没有出租收入且经业委会同意，可作为公共配套扣除成本费用土地增值税多预缴部分清算返还政策及执行情况例：理论上可退还，实际操作中有较大难度实际操作中能退还□/不能退还☑预售资金监管规定说明资金监管基准、比率和退还条件等拿地后股权转让是否有限制说明相关政策限制、产生的税费及对应的基准与标准政府对外资的政策及偏好当地结转条件说明当地对结转的要求，一张规划证做一次结转还是可按楼栋结转示例2.璃1投资别环境(2炼/2)要点份：填化写下昂表，帝详述旧当地舱政策萌对项驴目开充发可漂能带视来的政影响秋以及恒拟采峰取的他应对垄措施。示例1236天津站542010-4-19，海丰畅运，10.5万/2.8，楼面8632，溢价33%，住宅、餐饮、商服用地，住56%，2011-6-10，高盛，4.1万/9.8,楼面4989，0溢价，商服用地；2011-7-29，万达，27万/3.7，楼面6950，0溢价，住宅、餐饮、商服用地，住40%2013-1-12，新岸创意，10.3万/2.6，楼面10000，0溢价，住宅、商服用地，住20%18.18万/2.2，起价8636，住宅、商服用地，住90%富都，14.5万/4.6，楼面6793，溢价7%，住宅、商服用地，住40%渤化海晶，10.5万/2.2，

楼面11535，溢价33%，住宅、商服、科教用地，住64%示例2.劝2土地辩市场要点扣：项目血所在薄版块企、竞伙争版原块及始周边近3年成交醉地块成，图探示地狼块位递置，并注脊明：溪计容厨建面虚、容辱积率虑、获吹取楼抖面价更格、座商品甩住宅日建面渗（或造住宅万占比腥）、苗地块攻竞得铅人、稻溢价惠率，图誓中对正城市粗内重宅要道刮路或钓者环匠线描族深，敏也可组以另甘外列团表。示例新行政中心版块7700-9500元/平塘厦东版块7000-7500元/平观塘版块9000-13000元/平老城区版块7200-7500元/平万科朗润园碧桂园天麓山碧桂园时代城怡景花园德州丹缇轩金地博登湖银湖山庄万科金色城市隆福花园中信观澜凯旋城华庭明月居万科四季花城观澜碧桂园万科棠樾未售在售售罄金域半山珠江御景花园御湖半山湖林村广场示例2.邪3版块划分要点醉：“项缓目所遵在区尿域”芬通常生情况仆下指塞项目裤所在污的行温政区垂，如哨果项冤目位葵于两犬行政佛区（活多行创政区孝）交长界，扎项目铜客户技和成灯交特韵征与习所在鼓行政鸟区不么符时睁，可屯以自缺行划陈定“斩项目截所在饺区域若”的看范围膛，但亚是一雄定确中保本排报告视中所哥提及改的“帜项目叛所在效区域夹”前某后口细径一灶致，抖数据灭统计轨范围蛋一致对；明确偶“项愁目所忍在区年域”彻范围厦，并痛对项衣目所塔在区殊域进秘行版陷块划范分，剧界定摄本项侦目所匠属版民块；界定闯竞争飞版块汽的原使则：粪地理层位置训相近勤、客降户来毅源大扎致相厘同、御产品去总价胸一致。潜在要供应在售飞项目示例保利水罗兰艘香谷示例2.骄4竞品箭调研(1蒸/2赶)：竞歇品分布要点乳：在地覆图中爬标示休出项拢目所睡在版扩块所有市场锈在售唇和将到售项匹目的柏位置碎，及资简要枕信息(名称办、物适业类锅型及监对应采当前杆成交榆价)；对于座在售锋项目回和将剃售项跟目，励用不拒同颜竞色标已示。版块状态项目物业类型容积率总建面（万方）定位主力户型首开时间2012年（上年度）销售情况2013年（本年度）销售情况年销售总套数月均销售套数销售均价精装成本/报价年销售总套数月均销售套数销售均价上月签约均价精装成本/报价仙林湖版块在售万科金色领域高层

2.3813首置\首改74两房/90-120三房2011.11127410611200600/10005251051307213450600/1000待售保利罗兰春天高层2.517.7首置\首改预计80-140预计2013.7无预计13500-14000无待售栖霞风情水岸小高层1.818.8首置\首改76-108预计2013.6无预计13100无在售高科荣境联排1.6356.4首改\再改在售别墅318、359、506㎡2012.11271413800无48101754017230无叠拼1580915460大平层1338013410在售保利罗兰香谷高层2.221.1首置\首改87、93两房124跃层两房2011.98006711000800/1500451901230012980800/1500二级面竞品一级闸竞品示例2.饥4竞品杀调研(2质/2察)：竞擦品概况要点奸：填写鹊下表驳，介甘绍各锤项目罩简况巩，其跟中月销呆售速陶度应辞按实殖际推谅盘销您售期铜计算；2.取5历年屈供需嘴（1/矿2）要点李：分别龄以全昆市、泉行政沉区、寸所在俱版块僻、竞梨争版根块为高单位咸，统数计20蜡08年至送今历烛年的照供应秆、成涝交、孕存量肠和价洲格情煮况；注意容核对碍所有恶数据付口径躺前后踪蝶一致储性。全市年份商品住宅供给量（1）商品住宅成交量（2）(1)/(2)商品住宅成交均价成交土地商品住宅计容建面(3)(3)-(2)商品住宅已取证未售存量2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014汇总

年均全部行政区年份商品住宅供给量（1）商品住宅成交量（2）(1)/(2)商品住宅成交均价成交土地商品住宅计容建面(3)(3)-(2)商品住宅已取证未售存量2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014汇总

年均示例2.威5历年笛供需括（2/怜2）要点瓜：分别爷以全尿市、比行政遵区、常所在耕版块篇、竞室争版袖块为栏单位息，统答计20孝08年至贡今历纲年的称供应女、成相交、窄存量唤和价就格情览况；注意荐核对抄所有击数据萄口径乎前后撕一致青性。“项目所在区域”（注明是行政区还是自定义的某个区域）年份商品住宅供给量（1）商品住宅成交量（2）(1)/(2)商品住宅成交均价成交土地商品住宅计容建面(3)(3)-(2)商品住宅已取证未售存量2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014汇总

年均项目所在版块年份商品住宅供给量（1）商品住宅成交量（2）(1)/(2)商品住宅成交均价成交土地商品住宅计容建面(3)(3)-(2)商品住宅已取证未售存量2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014汇总

年均示例商品住宅口径，单位(万㎡)总量已供应已售剩余总存量

(总量-已售)本板块在售项目

已成交未开盘地块

新增出让地块本项目地块

板块合计

2.振6潜在钓供应要点役：分版析块统距计已偷推未悦售、膀已开亿盘项孩目待狱开发或、已周成交携未开棵发、版待出迈让地寒块未咱来逐仙年推旅货量导；下表中痰各版块的统它计范围应与P1叛8-饰19对应踩版块范围燥一致；③似总脖结说钳明：摇根据刮存货貌的总其量和馒每年灭推货呀量，宫给出楚未来蒜竞争检状况誓的分宴析结究论。示例本案绿城全运村金道城项目名产品形态首层层高面积区间开盘日期均价套数面积(㎡)去化套数金道城1F住宅底商5.9米26-106平米2013年5月2.6万505635备案15套绿城全运村1F住宅底商3米40-200平米2012年5月1.6万13716686备案27套2.难7非住杯宅市爬场分怒析要点亏：项目堤周边跑出租情的商当铺，漆包括胶位置传、与树本项融目距蜘离、牛临街元道路次状况说，距纯离地脖铁距监离、商铺谅进深呼开间杂层高嫂尺寸腥、层披数、成暗交总需套数奋、各捐层各载类产潜品（浇类似1托2，一嗓层）永租金鹅等。示例三、裕项目肃定位3.喂1总体定位要点延：综合土地、市场、客户分析青结论狂，结限合项卵目运营角色声，确渠定项骨目总馆体定短位。市场农竞争城市来近郊税刚需煌土地造：接切驳市武区的意交通撤较便怕利，乔区域棍内生框活配砖套齐饿全，崇但档酸次不幻玉高；供应俊结构情呈两废极化询，首沙改产平品是卧供应筑盲区轻；首置沈产品揪供求申两旺土地玩条件总体导定位币：以源首置厚、首集改产刮品为洗主客户将选择以城孩市外滚溢刚戒需首滤置客各户为旧主，妇兼具阁项目仆周边巴的首冶次改鲁善类醋人群运营鉴角色周转验优先示例物业类型产品线户型面积段(㎡)总面积面积占比洋房再改24房2厅2卫150153608%再改14房2厅2卫1302304012%小计3840020%高层首置2房2厅1卫856720035%3房2厅1卫903840020%首改3房2厅2卫1102880015%再改13房2厅2卫1251920010%小计19200080%合计240000100%3.结2产品殖配比要点韵：根据油结合忽本项腔目规久划指挡标，倘结合既土地辨、市姑场和培客户移分析塌结论吗，给卖出本藏项目简定位座的产类品配冶比建芬议。示例3.浑3强排公方案要点咱：说明产品构成矿的技属术经悬济指委标，夫并确柜保产稍品配恳比经版过强泄排论但证，零方案酬可行不；时间危允许火，请堂附强刊排方兰案平罢面图办。物业类型总面积（平米）面积占比（%）高层19250080.2%洋房4750019.8%合计240000100%本项目涨幅安排

20132014201520162017小高层高层洋房商业