基于土地价值的城市地下空间建设总量研究

基于土地价值的城市地下空间建设总量研究

0地下空间及防空设施在目标规划中应用的必要性现在，随着城市化进程的加快，对城市用地的需求不断增加，城市用地的紧张程度也越来越紧张。城市地下空间不仅是有效的防护空间，还是潜力巨大的城市空间资源。因此，地下空间的开发利用日渐成为解决城市人口、资源、环境三大危机的重要措施和实施城市可持续发展的重要途径。而随着地下空间暨人防工程综合利用即将步入快速发展阶段，规模预测成为关系规划是否可行的现实问题。本文以用地分类预测法为基础，通过对地面、地下建设强度关系的综合分析与计算，分类预测，最后求和得出地下空间的合理开发总规模，提高预测的合理性。1研究方法和特点1.1通过对地下空间建设量的分析,确定各片区地下空间建设量首先将城市主体功能分为几大类，即居住区、城市公共设施、城市广场和大型绿地、工业及仓储物流区、城市基础设施系统等，以地面、地下建设强度具有对应趋势为判断基础，通过对地面建设量的统计分析，确定各区域的土地价值，进而指导城市地下空间的建设强度分布，最终确定各片区地下空间的建设量，进而汇总形成研究区域的地下空间建设总量。1.2道等功能刚性预测配建停车场、人防设施、地铁、市政管道等功能对于地下空间的需求是确定的、刚性的，本文进行刚性预测；而商业等功能为弹性需求，本文进行弹性预测。1.3数量与绩效差异本文将新区增量扩张与老城区存量型地下空间预测予以差异化预测，老城片区的地下空间与其他片区分开计算，考虑部分更新。2实际探索—实践探索———以蒙城县地下空间需求规模预测为例2.1居住区的地下空间应预测2.1.1弹性选择居住区地下空间主要为地下停车场和结建的人防设施，因此居住区地下空间全部为刚性需求。2.1.2地下空间更新利用蒙城县居住区的地下空间需求量按居住区人口进行计算，考虑到已建成小区难以进行地下空间开发，因此依据建设现状，老城片区、城南片区、开发区东区现状建设已基本完成，地下空间单独计算，根据其他城市相关经验，老城片区、城南片区、开发区东区按5%～10%进行更新，取5%。老城片区、城南片区、开发区东区居住片区地下空间=规划人口数/户均人数×户均小汽车拥有量×每辆车占用建筑面积×地下停车率×老城更新百分率；其他片区居住用地地下空间=规划人口数/户均人数×户均小汽车拥有量×每辆车占用建筑面积×地下停车率。2.1.3建设停车基地(1）户均小汽车拥有量和每辆车占用建筑面积：根据《蒙城县城市综合交通规划（2012-2030年）》（以下简称“交通规划”）配建停车指标，蒙城县普通住宅户均1.0辆车，改造项目、保障性住房户均0.5辆车，每辆车占用建筑面积30m(2）地下停车率：根据蒙城县小区地上地下停车现状比例，地下停车率基本在40%～70%。根据交通规划，至2030年蒙城县中心城区小汽车保有量将达到15万辆，户均0.88辆。基于此，综合国内各城市规划实践经验，蒙城县中心城区2020年地下停车率取50%，2030年取70%。2.1.4人口分布规划根据《蒙城县城市总体规划（2012-2030年）》（以下简称“总规”），2030年蒙城县中心城区规划常住人口60万人，其中老城片区、城南片区、开发区东区28万，其他片区32万。根据《亳州市规划管理技术规定》，户均人口按每户3.5人计算。至2030年老城片区、城南片区、开发区东区居住区地下空间面积为28万人/3.5人×0.5辆×30m2.2根据城市公共机构的地下空间预测2.2.1地下配建停车场刚性需求城市公共设施地下空间包括地下配建停车场、地下商业街、地下综合体、地下办公、地下文娱等，其中地下配建停车场为刚性需求，地下商业等为弹性需求，因此先计算出公共设施地下空间需求总量，然后根据地下停车率计算出地下配建停车场刚性需求。2.2.2地下空间规模考虑开发利用地下空间的公共设施用地包括行政办公、商业金融、文化娱乐、体育用地、医疗卫生和教育科研院校等，因此根据不同用地性质对蒙城县中心城区地下公共设施面积进行预测。根据总规，2030年中心城区各类性质用地面积，减去禁止开发的面积，得到2030年可以进行地下空间开发的各类用地性质的面积。最后乘以相应的容积率和地下地上建筑比例，得到公共设施地下建筑规模（其中老城片区、城南片区、开发区东区按照5%进行城市更新）。公共设施地下空间规模（总量）=建设用地规模×地面建筑容积率×地下建筑与地上建筑规模比例L。其中刚性需求即地下配建停车场规模用地面积按地下停车率进行计算。公共设施地下配建停车场规模（刚性需求）=建设用地规模×地面建筑容积率×100m2.2.3建设容量控制指标(1）地面容积率：地面建筑容积率参照《亳州市控制性详细规划通则》《亳州市规划管理技术规定》，综合考虑建设现状和发展需求，依据《蒙城县城南新区西片区控制性详细规划》等已编已批控规中建设容量控制指标执行。(2）地下地上建筑比例L：公共建筑地下空间开发的地下地上建筑比例L的确定参照蒙城县及其他市县开发现状和规划经验执行。2.2.4计算经计算，至2030年蒙城县公共设施地下空间共需约114.54万m2.3预测的城市广场和大型绿地的地下空间根据总规，2030年规划广场绿地总面积为736.6hm2.4工业和存储物流区域的地下空间应进行预测根据总规，2030年规划工业用地总面积为1820.9hm根据总规，2030年规划物流仓储用地总面积为156.6hm2.5地下基础设施规模预测2.5.1场地设施、广场绿地地下空间需求预测根据蒙城县实际发展需求，暂不考虑地下轨道交通设施。地下停车设施：包括配建停车场和公共停车场，且已分别在公共设施、广场绿地地下空间需求预测中计入，不再单独计算。地下道路设施：根据蒙城县人口规模及经济状况，在重要交通枢纽点设置8处地下人行过街通道（一般宽4～6m），设置1处机动车下穿通道，总规模约3.4万m2.5.2综合地下市政管道走廊的空间预测由于地下综合管廊的规模以长度为统计单位，不计入本次地下空间需求总量中。2.6预测地下防空防灾系统的规模这部分地下空间需求需在防空防灾规划中具体确定，其中大部分已包括在前面几项的预测规模之中，不再单独预测。2.7地下储存室的预测贮库的规模需求需在进行工程设计时最终确定。由于地下贮库等的规模以容积为统计单位不计入本次地下空间需求总量中。2.8预测结果至2030年蒙城县中心城区地下空间刚性需求量为256.91万m3基于均一性的交叉取值数据显示，蒙城县地下空间处于快速开发建设阶段，功能主要集中在地下停车和商业。由于预测数据仍带有一定主观性