公寓住宅项目前期策划报告图文并茂

目录CONTENTS1地块剖析3天博案例及观点4我们的团队2关于大盘操盘理解PART

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地块剖析城市中心项目地块规划新区沿河景观领袖大盘城市近郊规划新区沿河景观生态宜居城市门户四通八达政策引导高尚住区地块规模领袖大盘定位思考定位建议目标人群关注点经济效益竞争压力低端低收入刚需人群价格生活配套低小中端中产阶层二次置业生活空间居住环境中大高端富足人群精英阶层昭示性生活圈层高小定位低端：针对低收入人群，对他们而言，周边是否有学校、超市、菜市场比沿河景观、居住环境更重要；xx有更适合他们的产品；定位中端：针对中产一族，他们愿意多花一点钱，买一个户型、小区环境、物业好一点的房子，相比城边，他们中间有很大一部分人，更愿意选择城市中心好一点的房子。定位高端：他们对价格不太在意，对居住环境要求很高，更关注未来的邻居是否和他们有相同之处，区域规划、建筑形式，不支持走低端路线项目地理位置，周边配套，对中端路线支撑有限沿河景观、规模大盘，城市新区，高尚社区1、xx人没钱，价格太高买不起在任何一个城市，没钱人永远比有钱人多，我们不需要太多的有钱人，我们只做区域高端，打造区域形象、品质、价格的引导者；适当超越而非绝对超越，2、有钱人都去长治、太原、北京买房了，没人会在xx买的！他们的生意在xx，他们的办公室在xx，他们的生活圈子在xx，只因xx没有适合他们的项目；思考针对高端定位普遍存在的误区：结果星河湾未到太原时，人们不会相信太原的房价每平米会超过2万，星河湾开盘销售20亿；长治城上城也告诉我们，长治的房价也可以卖到8000以上；未来会更高；xx有钱人，愿意每平米花5000以上的价格买长治、太原的房子，相信他们更愿意花3000以上的价格买xx最好的房子；正所谓：“宁当鸡头不当凤尾”，起势高端，低价入市，体验营销，价格突破，引领市场，名利双收在xx市场上，大盘的操盘手几乎没有但是从长治市发展来看，大盘正在崛起客户群偏执的认识，认为有钱的去长治市买房总体而言，短视的多，长远打算的少……问题xx市大盘操作短视的原因急功近利，大盘操作风险大市场正真的操盘手没可比性用小盘之心度大盘之腹太强调性价比，引导消费者只关注眼前的利益；不停的叫卖市场，过度的兴奋，也把自己引入歧途；承诺的配套不能兑现，品牌的公信力不足；重硬轻软，表相的风情泛滥，内涵打造不足；

客观原因，好的地段在哪里？现象1.百姓如何看待开发商实力，如何看待建什么产品

针对项目产品面市，我们必须前提做好准备2.潞安集团今年入市，将会分流我们相当一部分客户我们得抢占先机，暗度陈仓，确保开发商及其项目品质在该城区内保持领先地位3.形象力不足，没形成品牌效应我们应该找到最有效最直接的宣传方式4.项目的核心价值有待传递给老百姓，渗透到xx人心里项目持久的盈利能力会越来越差推导思路：寻找项目的核心价值xx缺什么样的居住产品？四镇三乡是内心走进城市的xx人。我们可以看到xx人向往的生活方式：时尚、现代、追求、发展、改变、舒适三居、有气质、被尊重……，而这些，恰恰是xx人所缺乏的东西，缺少高端居住生活圈。在粗罚犷线副条的粪背后常，有艰一颗阀跃动纯的心敌，渴傅望用侄一种把受人搬认同日的生扁活方著式来好证明植自己伏并不负落伍躁的价执值。xx人要熊什么肆？我们梅的项鱼目：哈地块竟价值什、项特目价格值、滨发展医潜质项目捞建议最大制的住季宅项敲目：目前xx市最睛大，伶可组续团排鞋布最好霞的环短境：由国价际级麻设计画院公井司设化计，掏绝对慕超越竹潞安湾集体勒开发最有助特色袜的建兰筑风访格：非常逃现代坦，人返车分土流，健小区杨环形馆广场嘉、人何工湖珠等小货品景穷观最合旬理的景户型写设计沫：铭品事三居差，南置北通吓透，骨室内亩布局厨，主花力户脖型90纪——坐12菌0平最具简特色稍的科扁技产窜品：引进殃世界能品牌路水源掌热泵穷，纯倒进水励直饮迟入户大开久发规艳模带忠来配拒套设缘瑞施更松为齐凉备，亭中心名主干违道带抚来的聋便捷惊，社哈区幼序儿园农、会虫所、校超市挠、健贩身器迟材等判断核：从项铅目本裁身来矩看，享在新面区依松水而境建已锻经具语备一锁流领她导品芽牌概武念。产品预利益神点大自茧然三位线一体锦的融驰合之顿城&&新城短市人文填特色PA撒RT2关于例大盘坐操盘丛的理治解一期衫开发忍成功链可能优不难对大股盘而捧言，偷利润本点都章在后响面的20溜%所以首对于计大盘州而言庭应该庸有客景观的请整盘注推售傅策略我们惧必须工找到闪能持顶续盈行利的绒方法纺！大盘乎必须蹦有可灰持续需盈利圈的能明力启处发比敞较性价百比生活乓梦想销击售持续宿营销项饺目品遣牌（小却盘）（大口盘）几个姻全国哲成功幅大盘咐操作刚的借严鉴丽江款花园和臂谐运动信会不成捆文的厦行为按规范老年株活动遭中心文化利艺术款节广告新闻帮困栽扶贫蔚蓝烧海岸人毫文运动坑会参与涛城市纯认同淡讨论首届小读书赌月赞针助发陈起人城市誓建筑堵双年侵展90％人给有大除学本赶科学井历北师脉大名倍校四季掘花城温池情运动抬会邻里陶跳蚤曲市场业主禽论坛自助矿游民间晨协会加（剪焰纸/登山依等）PO瞧RT肥OF岩IN恢O（波猜托菲茄诺）格调天鹅业湖意披大利冒休闲庙街OC缝T落LO夫FT意大连利文他化月与意膨大利密波托莫菲诺编建交华厦蓄艺术扎中心城市届建筑陪双年获展主办负及场爬地提乏供何香壤凝美到术馆深圳萌城市减摄影嫂大赛PA墙RT轧3PA讯RT3xx案例暴及观生点长治储东方36往0品牌酷实垦力威规模东方360：第一批次开盘盛况长治秧华悦喷尚城时尚长治筒帝豪行天成专属平定愁益智效瑞景善茗城都市乎名片静乐务静汾援国际纲新城生态甘新城永济吸公园丝式天下双公蚁园析高扮科技张家节口龙委山水郊郡沿河粱景辆观太原醒浦东梢雅典空窗间每一脚个成偷功的贫大盘勉，都摄有一允个独俭特的杰、鲜蛾明的节、引疫人入杠胜的核心湖价值成功抱案例书小结稻：对大贞盘而时言……核心骗价值是最队能产扯生持煌久的免盈利拳能力并且短沉淀歌的越闷久越户香！一箭舅双雕>包>一方痛面可期以帮伏助建手立项小目品君牌，胁创造挑持久坏的盈尾利能控力。另一哥方面泻可以拉反过藏来丰森满企每业品编牌，辆甚至世可以沿帮助敲企业航品牌没创造治超乎筐想像威的差凭异化努竞争膝优势武。项目吴品牌企业户品牌核心中价值最大继利润小糟结用品骄牌经吴营的着角度翅，看角回本乎项目展的四大株定位；应明百确本病项目族且可勾持续夺坚持丑的核心割价值。核心温价值xx洋“首席拍生态搅宜居茄领袖愚大盘番”稀缺幅地段+建筑否产品+升级恰配套鞋而形筑成核克心价耻值体霜系站在点城市挎思考吧的高娃度企业睡的社山会责塑任感xx有钱能人需币要并病向往酿的恰恰基是我咏们在亏软硬烧件上可以息满足粪和倡和导的xx首席生态宜居领袖大盘xx需要摔经济朽发动仇机，惰更需倡要生谋活磁发场。——摘自《长治忠日报》核心些价值伙的途某径和后意义她并纺不一按定是吩广告螺语；她可胀能是祸隐藏勿在背航后的乞“幕纯后黑沾手”膛；她是匠我们础所有铲努力站的方草向和青我们葛的终鹅极追仇求；她可丸以影摇响很啊多，牌命名竞、广渐告、直传播愚、规符划、萍产品拉、公假关……广告/传播公关新闻/口碑售卖毫方式体验/活动规划产品招商核心宋价值核心翁价值循的指省导——案名1金域啄蓝湾Go岂ld衫en浮B煎ay核心某价值岛的指产导——案名2Ro春ya鹅l毙Vi侍ew翻B藏ay所以巷我挥们应域该广鸡而告部之：xx市有摇好的续高品炉质住箭宅项系目最好芒的住此宅项话目就还是本肃项目回到脾现实结合聋项目痕产品尾及市尖场现安状，截我们垮在20积11年度蜂的营也销推宋广中查将会跪面临厦哪些村市场蜜疑难步点呢评？对扰这些封关键蜜点我笼们又广将如易何一孕一突锣破呢务？这州将是确制定缝本项薄目推晒广策柔略的等重要畏核心涉。策略彻总纲1形象塞上高举丘高打未：本项唇目在舅城西夕版块糠，从接售价习来看令，将凳成为答价售各较高远的项杜目，纵领跑恨整个xx市房些地产鸣市场晒，考螺虑到删上述愈原因肌，本玩项目坦在推绘广中扮必须勺高举腔高打启，以传大盘忌的形蔽象立磨势，邻拉高景消费沸者的领心理刻预期勇，形怪成高垮位的骄性价抬比落旁差，阳从而峰取得狐良好钢的销植售业宣绩。定位xx首席蔑人居哗生态鲜大盘xx首个喂绿化举率46扬%生态净大盘xx首个套纯高券层板尖式住析宅xx首个绕小区饼高档充内部节幼儿膊园··树··侦··市场翠炒作借力惹打力单：本项达目与xx唯一借滨河贷文化显广场焰处于术同一昌版块筒，本享区域黄目前备最大丑的劣满势就违是区秋域人样气不察足，这故此锣我项寄目与铅文化锦广场糊在区歉域炒屑作上泻，是姥相辅夹相承眉的。朽在区种域炒葛作中殊，本送着“挂同区境异体科”的该观点咬，借劲文化办广场义的炒伐作市饶场热淋点，抄将周逃边的甲生态躁人文习气质证结合尺本项幼目大户宅的事特点淋，将烦拉动结我项遗目在承版块哀的升投值空彻间，妥更新阴说法秧，为耐我所侨用。大盘陪的环右境：捕自然床环境恢与人渗文环绪境兼刃备风水情福地跨，人易文气扬质，和自然桃美态尊三者情合而情为一策略凯总纲2策略馋总纲3活动杂节点出奇拉制胜澡：我们容应该嘱在推枪售中竞，有利后续眨的推理广活屋动，谦利用意项目雷开工鲜仪式袖和先特启动榨项目仇主景嗓观带爆作样霞板工摧程，准包括填售楼体部开叠放等怠做一脚些大灰型的阀活动魂，针稠对特漂殊的弟户型港我们糕适当倦做些找小活原动。猾作为脾大宅庸就应两该高娘调，蚂神秘四，在突活动李方面天，以幸新，秆奇，捡贵为流核心筑，走烛少而孙精，托精而锐大的辅手笔始，力叨求次总次震杰撼全伍市，救影响靠力就踢是销格售力冬。大盘雪的生往活：糖名仕汉的圈辩层生畏活xx唯一荡一处计河畔贸生活免休闲闪广场齿毗领梨我社[推广欢主题类建议跑一]收藏顽一座饱城市婆的典狡范xx新区箭住宅尖项目舍最好景的地出段，充好房尝子遇蔬上好援地段；河，蹲风水炒宝地练是xx唯一奥的自唱然精额萃之类地；xx新区延，做xx最高潮品质消居住骄产品河；xx新区眉，做伙一座咸城市仪值得部收藏毯的铭叛品；xx新区怜，领恰跑未扒来十闭年，xx人居猫典范岔；xx新区泻，稀尿缺的寻地理备位置湖，整汪个xx人都注向望毯。推广将目标促进佩销售帮实现馅利润械最大递化；树立型项目筒独特狂的形幅象；进一送步提色升开颠发商裕品牌缎；入市宁时机商机禁如战光机，吗关系窃着商株家的虾生死忌成败层。因索此准竿确分硬析楼声盘的傅上市夫时机硬，对剪于楼雁盘的剂销售蓄成功农与否腊，有袜着至吊关重除要的帝意义丽。这匙既要圣分析证楼盘摘的特住点，虏又应但尊重这房地事产市蓄场的罚各种役规律芳；新品机上市蛋