养老养生地产模式经典研究

目录Part.

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4Part.

5Part.

6养生养老地产模式研究国内养老住宅背景分析养老地产开发提议国内外养老住宅案例养生养老地产选址模式研究养生养老地产运营模式研究养生养老地产盈利模式研究养生养老地产营销模式研究Part.

3国内养老住宅背景分析养生养老地产规划设计模式研究养老养生地产模式经典研究第1页Part.

2Part.

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6国内养老住宅背景分析养老地产开发提议国内外养老住宅案例养生养老地产选址模式研究养生养老地产运营模式研究养生养老地产赢利模式研究养生养老地产营销模式研究Part.

3国内养老住宅背景分析养生养老地产规划设计模式研究养生养老地产模式研究Part.

1养老养生地产模式经典研究第2页

第一阶段

传统养老院形成条件•老龄化早期运行主体•政府社会保障•社会保障水平低

第二阶段

老年公寓•老龄化中期•政府+开发商•政府给予一定支持

第三阶段

老年小区•老龄化加剧•开发商为主•社会保障体系完善当前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中我国养老住宅发展养老养生地产模式经典研究第3页有老年人老伴逝世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多原意或者被“社会工作者”动员住进养老院。普通型养

老院医护型养

老院有些老年人，因患了一些生活不能自理病，比如瘫痪在床等，就能够申请住医护型养老院。

多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼。老年人居住要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上通行定义，即“专供老人集中居住、采取居家养老和小区服务相结合模式住宅。与敬老院福利院不一样，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作商品住宅。”）老年公寓老年小区与普通住宅小区相同之处是，都是一个大小不等住宅小区。不一样之处是，老年小区主要入住是老年人，并允许老年人带亲人（如儿女）住在一起。养生养老社区养生老年小区发展过程养老养生地产模式经典研究第4页现阶段养生养老模式分类（1）养生养老模式康疗型养生养老居家式养生养老异地养生养老农家休闲养生养老立体化养生养老康复型养生养老疗养型养生养老“季节性”养生养老“候鸟式”养生养老异地购房养生养老综合性养生养老（按照驱动原因划分）养老养生地产模式经典研究第5页产品特色经典案例n用地性质：普通为非居住用地，且土地经过划拨、协议等方式取n区位环境：依山傍水，生态资源良好；务老年公寓实施会员制入住，会员费加管理费，无产权。n台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康n康疗型养老住宅功效体系居住功效得；

学习交流功效康疗型养生养老嫁接专业医疗资源，强调提供专业化健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注中高端老年群体针对客户运行主体运行方式n功效体系：经过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位健康体检、老年特色疾病照料看护、病愈康复疗养等专业化健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐活动中心。n对年纪有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注老年人为主。n以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构帮助n出租及会员制，因为受用地性质限制，首先依靠本身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另首先并将提供医疗看护服昀

城。医疗护理功能休闲娱乐功能养老养生地产模式经典研究第6页康复型养生养老模式模式定义阐释主要应用领域医疗支持条件经典代表案例－以自然疗法为关键，意在促进身体、

－以物理科技疗法和激素疗法为核心理和生活方式平衡，达致身心健

心，结合自然疗法，意在促进慢性病、康－减压、排毒、抗衰老－肥胖、皮肤和身体护理－传统中医医学－高科技体检设备－健康咨询师和中医师－泰国齐瓦颂Chiva-sonResort－巴厘岛AyanaResort衰老、运动创伤等身体康复－慢性病、运动创伤－癌症、体检、抗衰老、美容缩身－当代科技医学－高科技医学设备－医院或诊所、医疗专才及软件－德国SoarowTherme－德国巴登巴登－瑞士CPN嫁接专业医疗资源，强调提供专业化健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注中高端老年群体疗养型养生养老模式（已危害身体）（还未危害身体）康疗型养生养老养老养生地产模式经典研究第7页案例链接：台湾长庚养生文化村

用地性质

区位环境产品特色

功效体系

客户

运行主体

运行方式•非居住用地•位于台湾桃园龟山乡一座34公顷山坡上•集养老、医疗、生活、娱乐等功效于一体•依靠长庚医院，提供专业高质量健康咨询和医疗服务•银发学园、小区活动中心，组织丰富多彩小区活动•完善小区功效，包含超市、银行、书店等•入住客人：年满60岁老年人•游客：13岁以上•台塑集团，不用政府补助，接收慈善机构捐助•出租：分长住与试住体验；•养生体验营：两天一晚体验之旅，13岁以上人士均可参加•场地出租：提供多功效会议场所，可提供

企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流

等活动使用康疗型养生养老养老养生地产模式经典研究第8页产品特色n用地性质：居住用地，普通经过市场化出让方式获取；n区位环境：通常位于城郊，有一定生态资源，空气清新自然；n功效体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人养老公寓、养老别墅形式推出，大部分仍停留在概念层面，仅为老年人提供基本小区服务。养老居住小区医疗、文化娱乐等普通养老服务功效基本社区服务功能

地产大盘家居式养生养老在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和小区配套服务，面向中高收入活跃长者，采取住宅直接销售经营方式针对客户运行主体运行方式经典案例n主要针对中高收入活跃长者，健康情况良好，充满活力。n开发商n不受用地性质限制，住宅直接销售。n绿地二十一世纪孝贤坊、万科幸福汇中养老公寓家居式养老功效养老养生地产模式经典研究第9页西城东城孝贤坊案例链接：绿地二十一世纪孝贤坊用地性质•居住用地

区位环境产品特色

功效体系

客户

运行主体

运行方式•小区建有大面积中心湖泊及绿化树木群，营造纯天然森林式居住环境•孝贤坊与其它小区内其它组团互补共生，依靠彼此功效配套，塑造不一样格调组团，打造以养老为功效特色城郊新城•考虑老年人特殊需求，建造无障碍设施•医院，文化馆，餐厅，超市等配套设备齐全•55-65岁年纪段上海地域高收入且身体健康群体•绿地集团•住宅直接销售。建造住宅同时引入了众多老年人必备配套设施，如同济大学从属医院等，从而自然形成一个市场话运作养老小区家居式养生养老养老养生地产模式经典研究第10页产品特色n用地性质：居住用地，经过市场出让方式取得；n区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居气候条件；n功效体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区夏季避暑养老基地为主，经过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老，灵活性强n农家休闲养老功效体系居住功效休闲度假功能投资功效异地养生养老非主流养老方式，健康且含有一定经济实力老年人经过异地购房，异地旅游和养老相结合，灵活性强针对客户运行主体运行方式经典案例n针对有一定经济实力健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外界保持良好联络n开发商n直接销售n大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘养老养生地产模式经典研究第11页分类代表案例经典特征模式点评异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄企业以养老为目标异地购房 是一个将养老和度假旅游完美结合一项全新产品。它以基地连锁扩张形式来完成整体运作，以统一经营模式、全包式服务，高性价比度假养老产品赢得客户，与其它度假产品不一样，它特点是针对老年人养老需求，是高品质度假养老，前景将十分辽阔。“候鸟式”养老大连互动式异地养老服务中心不一样城市老年公寓之间置换式异地度假养老“季节性”养老天津泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中异地养生养老模式分类情况及基本情况养老养生地产模式经典研究第12页产品特色针对客户n用地性质：集体土地，仅有使用权无全部权；n区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源；n功效体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功效，基本无其它配套设施。n针对城市中高收入活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然。n农家休闲养老功效体系居住功效瓜果采摘绿色农家膳食农村文化体验农家休闲养老养老与农业休闲相结合农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入活跃长者，采取将集体土地使用权出售运行方式运行主体运行方式经典案例n以开发商为主，社会机构帮助n出租或销售使用权：在乡村景区周围利用农村闲置资源建设度假物业，并将该物业一定年限使用权销售给城市养老客户n江苏生态农庄、浙江城仙居养老养生地产模式经典研究第13页案例链接：浙江城仙居

用地性质

区位环境产品特色

功效体系

客户

运行主体

运行方式•集体土地•位于山水景区，有农业休闲资源•让城市人体验“候鸟式”生活，经过采摘蔬菜，农家餐饮等乡村休闲度假方式，让心灵回归自然，回归纯朴，深度体验田园生活•上海，杭州等地年纪在50-60岁中高收入老年人•联众集团，由赛伯乐中国投资基金、杭州市政府创业基金、上城区政府创业基金及自然人共同持有•结合乡村休闲度假等市场需求，经过自建、收购、合作、租赁等经营方式，底层用于农民自住，将2~4层经营权出售给养老客户，农家休闲养老

使其取得使用权，并吸引风险投资注资，借

鉴分时度假模式，形成乡村休闲度假网络。养老养生地产模式经典研究第14页产品特色针对客户经典案例n用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件；n功效体系：大型综合养老小区，包含住宅、购物中心、老年大学、酒店、医院、康体娱乐等各种业态，提供满足居住、休闲娱乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求丰富多元配套设施。n面向各阶段中高收入老年客户，涵盖从活跃、可自理自立低龄长者、到需低度照看护理及高度医护高龄长者。n北京太阳城、上海亲和源精神实现功效休闲娱乐功效n区位环境：平静恬然，有一定景观资源；

文化交流功效亲子功效康体养生功效医疗护理功效居住功效休闲需求服务需求n立体化养老住宅功效体系服务性需求功效需求休闲性需求健康活跃期

60—64岁

年纪

阶段高度护理期

75岁以上低度护理期

65—74岁精神实现文化交流休闲娱乐亲子康体养生医疗护理立体化养生养老综合性强、功效多元复合、面向全龄段老人全方位需求，采取租售结合运行方式，对开发商资源整合能力和连续经营能力要求较高运行主体运行方式n民办公助，开发商为运行主体，政府机构帮助n租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务老年住宅持有经营，并可采取反向抵押逆按揭方式，以房养老养老养生地产模式经典研究第15页案例链接：北京太阳城

用地性质

区位环境产品特色

功效体系

客户

运行主体

运行方式•居住用地•位于北京小汤山，小区周围有绿色长廊、河流、果园、草坪等•集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功效于一身，全程化养老服务模式，从医院，购物中心到老年大学、酒店、各类俱乐部，提供丰富配套设施•北京地域高收入老年客户，年纪跨度较大，从50岁中老年人到80岁以上老年人均为小区居民•宝氏华商经济集团，北京市计委、建委、规划局及昌平区政府各级领导和教授给予大力支持•居住形式灵活多样，租售并举，有居家式、租住式、安养式、度假式四种立体化养生养老方式。养老养生地产模式经典研究第16页人文大境对养生养老地产模式研究养老养生地产模式经典研究第17页养生养老地产模式研究养生养老地产运行模式建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之上，以中国传统养生理念及方法去处理养老问题复合型房地产开发模式。养生养老地产同时含有旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及老龄化产业属性及产品内容及特点。人文大境观点：养老养生地产模式经典研究第18页养生养老模式运行模型项目资源市场产业政策自然资源、人文资源老年化市场、房地产市场休闲产业、旅游产业、文化产业、健康产业、养老产业养老政策、旅游政策、金融政策、房地产政策、税收政策等养生理念及方案养生理念及方案养生理念及方案养生理念及方案养老养生地产模式经典研究第19页休闲产业休闲产业是指与人休闲生活、休闲行为、休闲需求（物质与精神）亲密相关产业领域，尤其是以旅游业、娱乐业、服务业为龙头形成经济形态和产业系统，已成为国家经济发展主要支柱产业。休闲产业普通包括到国家公园、博物馆、体育（运动项目、设施、设备、维修等）、影视、交通、旅行社、导游、纪念品、餐饮业、小区服务以及由此连带产业群。休闲产业不但包含物质产品生产，而且也为人文化精神生活追求提供保障。为休闲而进行各类生产活动和服务活动正在日益成为经济繁荣主要原因，尤其是在大中城市中，各类休闲活动已成为经济活动得以运行基本条件。

休闲产业概念休闲产业是近代工业文明产物，或者更确切地说，它是当代社会产物。它发端于欧美，19世纪中叶初露端倪。进入20世纪，伴随科学技术快速发展，与休闲相关产业便逐步应运而生。20世纪70年代进入快速发展时期。在欧美国家，休闲产业十分发达，据相关数据表明，美国休闲产业已处于国民生产总值第一位置，其就业人口占全部劳动力四分之一。养老养生地产模式经典研究第20页旅游产业当前国际旅游产业所指是泛旅游产业，已经超出观光、休闲、度假等传统旅游概念愈加泛化旅游产业概念，是为人们提供具备趣味性、艺术性、知识性、刺激性等特征体验消费一系列产业总称。它是以旅游业生产力六要素吃（旅游餐饮业）、住（旅游宾馆业）、行（旅游交通业）、游（旅游景观业）、购（旅游商品业）、娱（旅游娱乐业）为关键，以旅行社为产业龙头，由一系列行业部门组成社会、经济、文化、环境整合产业，是一个开放复杂系统。旅游业是第三产业主要组成部分，是世界上发展最快新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。旅游产业概念旅游产业包含内容：观光农业、会展产业、运动康体产业、参加性娱乐产业、休闲商业、博彩业、创意产业。养老养生地产模式经典研究第21页旅游产业发展到年，我国入境过夜旅游者将到达1亿人次，国内旅游将到达28亿人次，人均出游2次，出境旅游将到达1亿人次，三大市场游客总量达30亿人次，中国将成为世界上第一大旅游接待国、第四大旅游客源国和世界上最大国内旅游市场。到年，全国旅游业增加值可达2万亿元左右，约占GDP4.8%，约占服务业增加值11%，旅游业对GDP增加贡献率可达1个百分点，对服务业增加贡献率可达2个百分点，旅游业能够为经济发展发挥主动作用；到年，旅游就业总量将达1亿人左右，旅游业对社会就业增加贡献率可达2个百分点，旅游业能够为社会就业发挥主动作用；到年，我国中西部地域旅游收入将占全国旅游总收入50%左右养老养生地产模式经典研究第22页文化产业文化产业就是为社会公众提供文化、娱乐产品和服务活动，以及与这些活动相关联活动集合。文化产业概念文化产业是投资回报最好行业之一。当代社会各种产业利润主要靠领先自主创新和技术进步来实现，而文化产业正是自主创造和技术含量高一个门类。加上政策原因和市场原因作用，文化产业资本盈利率比较高，文化产业方面投资热将会长久存在。最终从消费角度看，文化产品是与日俱增消费热点。六中全会提出了到年文化改革发展奋斗目标是把中国建设成为社会主义文化强国。。年我国文化产业增加值突破1.1万亿元，比上年增加了25.8%，“十一五”期间。占GDP比重到达2.75%。各级财政对文化投入大幅度增加，全国文化事业费累计超出1200亿元，“十一五”期间年均增加率为19.3%。其中，国家对城市和农村地域文化建设投入5年间增幅分别到达110.6%和226.1%，均已实现“翻一番”。年，全国文化事业费为323.06亿元，与年133.82亿元相比，增幅达141.4%。养老养生地产模式经典研究第23页文化产业范围一为社会公众提供实物形态文化产品娱乐产品活动，如书籍、报纸出版、制作、发行等。二为社会公众提供可参加和选择文化服务和娱乐服务，如广播电视服务、电影服务、文艺演出服务等。三提供文化管理和研究等服务，如文物和文化遗产保护、图书馆服务、文化社会团体活动等。四提供文化、娱乐产品所必须设备、材料生产和销售活动，如印刷设备、文具等生产经营活动。五提供文化、娱乐服务所必须设备、用具生产和销售活动，如广播电视设备、电影设备等生产经营活动。六与文化、娱乐相关其它活动，如工艺美术、设计等活动。养老养生地产模式经典研究第24页健康产业健康产业是一个有巨大市场潜力新兴产业，当前包括医药产品、保健用具、营养食品、医疗器械、休闲健身、健康管理、健康咨询等多个与人类健康紧密相关生产和服务领域。以生物技术和生命科学为先导，涵盖医疗卫生、营养保健、健身休闲等健康服务功效健康产业成为21世纪引导全球经济发展和社会进步主要产业。健康产业概念在发达国家，健康产业已经成为带动整个国民经济增加强大动力，健康行业增加值占GDP比重超出15%，而在我国，健康产业仅占中国国民生产总值4%～5%，低于许多发展中国家。养老养生地产模式经典研究第25页健康产业包含范围医疗及技术产业医疗、康复、护理、医疗科技、医疗器材设备、医学信息、复健器材、居家护理设备、人工器官、组织工程等生物医学产业药品研发、诊疗技术、生物信息、疫苗开发、健康食品等养生养老产业养生体验、养生公寓、养生学院、养生运动、CCRC小区、养生研发等健康管理产业健康体检、健康干预（含咨询、顾问、方法等）、基因检测等相关技术、慢病管理、健康网络等其它知识型产业保险和财务管理、精密机械、材料科学、电子信息、电子商务、移动咨询等养老养生地产模式经典研究第26页健康产业产业链

相互包括产业：医疗保健养生养老金融保险养生地产信息技术文化创意生物技术工业制造其它知识型产业养老养生地产模式经典研究第27页养老产业中央“十二五”规划提议提出要“优先发展社会养老服务”，养老服务及养老产业发展成为社会各界关注焦点。养老产业是一个与众多行业相关联“朝阳产业”。包括为老年人提供日常生活用具，还包含养老金融产品、老年文娱产业、老年医疗保健、养老生活照料、养老机构等多个方面。养老产业概念据统计，年我国60岁以上老年人口已经到达1．776亿，占总人口13.26%。据预测，2030年我国老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，到时老年人口比重将到达总人口31．2%，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。联合国将“60岁以上人口占总人口百分比10%，或65岁以上人口占总人口比重到达7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。养老养生地产模式经典研究第28页几大产业之间关系休闲产业及旅游产业之间相互交叉、相互结合、相互填补，实现休闲与度假、休闲与旅游、旅游与度假共存，完善养生养老地产休闲、娱乐、旅游及度假方面功能；

文化产业与休闲产业之间一样相互交叉相互填补，丰富休闲与文化产业之间功能，使得休闲含有文化性，同时文化东西一样含有休闲性，共同结合形成独特文化休闲养生养老地产功效；

健康产业与休闲产业之间也存在相互交叉相互填补，实现健康产业休闲性，休闲产业健康性，共同结合丰富养生养老地产综合性功效；

养老产业则是以衣食住行为基础，兼容休闲产业、旅游产业、文化产业及健康产业，经过养生理念和方法，在房地产开发运行下形成独特养生养老地产模式。养老养生地产模式经典研究第29页养生起源养生”一词，最早见于先秦、战国时期《黄帝内经·灵枢·本神》：“故智者之养生也，必顺四时而适寒署，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔，如是则僻邪不至，长生久视。”生产生于上古先民为抗御严酷自然环境，调整体力，抗御疾病，防治疾病需要而产生。

养生是中华民族瑰宝，养生是中华民族传统文化一个有机组成部分，养生是我们先民在长久生活实践中认真总结生命经验结果。“养生”起源一、要顺应春夏秋冬改变，与所处节气友好，一直保持融入自然状态。这部分占了养生十分之七，所谓“三分调七分养”之七二、保持友好心态随遇而安，保持健康心理。这部分占了养生十分之二，即“三分调”个人调养部分三、及时调理身体失衡之处，使人体在改变时空中处于平衡状态。这部分占了十分之一“养生”理论养老养生地产模式经典研究第30页养生理念

养生又称摄生、道生、养性、卫生、保生、寿世意思等。所谓生，就是生命、生存、生长意思；所谓养，即保养、调养、补养意思。养生就是将疾病毁灭在萌芽阶段，到达《内经》所说“治未病”境界。养生就是依据生命发展规律，到达保养生命、健康精神、促进智慧、延长寿命目标科学理论和方法。养老养生地产模式经典研究第31页养生理念研究依据《素问·宝命全形论》日：“人以天地之气生，四时之法成。”再如《灵枢·岁露篇》载：“人与天地相参也，与日月对应也。”《素问·金匮真言论》曰：“长夏善病洞泄寒中，秋善病疟。”以上道出了：“天人对应”养生依据，提出了适应外在环境改变。人与自然亲密关系，要适应外在环境，人体内在环境必须要统一，这就要求五脏六腑机能相互联络，以相互制约，保持相对平衡和协调。正如《素问·生气通天论》日：“阴平阳秘，精神乃洽。”道理。《素问·刺法论》载：“正气存内，邪不可干。”《素问·评热病论》日：“邪之所凑，其气必虚。”养生养老地产研究就是以“天地人合一、天人对应”为依据对养老地产进行研究。人文大境观点：养老养生地产模式经典研究第32页

环境养生医疗保健养生六大核心理念营养养生运动养生文化艺术养生科学知识养生养生六大关键理念养老养生地产模式经典研究第33页九大养生方法运动养生游乐养生居住养生生态养生美食养生医疗养生养生方法环境养生生理美容养生文化养生养老养生地产模式经典研究第34页两大养生养老地产模式养生养老地产模式城区模式郊区模式养老养生地产模式经典研究第35页城区模式城市地产项目养生养老地产项目小区配套小区服务特殊设计健身、娱乐配套医疗配套休闲配套城市公园城市广场疗养院专科医院综合医院运动设施健身中心老年大学文化宫无障碍设计子母房设计老年公寓设计小区公园小区广场小区会所物管服务家政服务托管服务在充分利用城市配套设施基础上，发挥项目作为养生养老小区功效，同时确保项目作为城市居住小区需要。城市配套项目配套养老养生地产模式经典研究第36页郊区模式郊区地产项目养生养老地产项目旅游配套休闲配套特殊设计度假配套生活配套健康配套运动设施康复疗养商业购物超市餐饮酒店、会所会议中心老年大学健身中心无障碍设计子母房设计老年公寓设计风景区体验区游乐场温泉、洗浴茶馆垂钓、马术充分利用良好自然资源及便利交通条件基础上，大力打造旅游、休闲娱乐、健康、生活、度假、商务及小区配套功效，为养生养老提供优越条件，同时能够满足短期及长久居住需要。娱乐配套拓展设施酒吧KTV小区服务物管服务家政服务托管服务项目配套养老养生地产模式经典研究第37页四大主题养生养老地产模式旅游主题休闲主题文化主题健康主题养生养老地产++主题型养生养老地产允许同时出现各种主题，也能够只有一个主题为关键，兼容其它功效出现。养老养生地产模式经典研究第38页常见主题型养生养老地产模式养生养老地产模式温泉养生养老地产中医养生养老地产农业休闲养生养老地产度假区养生养老地产旅游区养生养老地产养老养生地产模式经典研究第39页养生养老地产八大功效居住康复交流亲子旅游休闲娱乐教育休闲投资养老养生地产模式经典研究第40页Part.

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6国内养老住宅背景分析养老地产开发提议国内外养老住宅案例养生养老地产模式研究养生养老地产运行模式研究养生养老地产赢利模式研究养生养老地产营销模式研究Part.

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2养老养生地产模式经典研究第41页养老养生地产选址关键要素选址关键原因社会原因外部原因老龄化经济水平政策养老政策银行政策气候条件区位交通资源配套地块条件自然资源人文资源内部原因养老养生地产模式经典研究第42页社会原因研究•项目辐射区域人口情况及是否进入老龄化（60岁以上老人占总人口百分比10%以上），对老年住宅需求程度•参考西方发达国际发展经验，当项目辐射区域人均GDP到达5000美元时，养老住宅处于快速发展期•项目所在地政府能提供政策支持，包含政府补助，及能从银行得到较优惠贷款•银行政策对养生养老支持力度，如是否能够进行反向抵押等。养生养老地产开发必须基于城市发展大视觉，结合区域人口情况，经济发展水平及政策环境，是确定养生养老主要前提。

老龄化程度 经济发展水平当地政策支持力度养老养生地产模式经典研究第43页项目外部原因研究•年均日照时间，整年无霜期，年平均气温、年度最冷月平均气温、年度最热月平均气温，年平均降雨量，水文等，项目在区域范围内拥有相对很好气候条件。

气候条件

资源情况交通情况配套设施•周围是否拥有购物、医疗、休闲度假、娱乐、学校、康体中心、运动健身中心、会议中心及高等级宾馆、酒店等，或者具备建设大型配套条件。•资源如大型风景区、度假区及旅游区等；•拥有大面积森林、湖泊、水流、峡谷风光、田园风光及特色民族文化及历史文化等；项目拥有2种以上强势资源。•交通便利，有高速公路等高等级道路经过，或距离高等级公路不超出30KM；•距离城区交通时间在1小时以内，不超出2小时区域内项目外部原因基本情况是项目在特定区域范围内是否可行，是否具备强大吸引力及竞争力判定依据。养老养生地产模式经典研究第44页项目内部原因研究项目内部原因主要从项目所在大区位出发，到项目所在区位位置考虑，再经过项目标本身地块条件进行判定项目标详细选址，是否含有较强开发潜力。项目地块条件•郊区养生养老建设用地大于500亩，坡度不超出25%；•项目景观面积占用地面积大于70%；•含有一定资源优势，如温泉等项目区位•选择区域含有良好休闲度假基础，旅游度假发展趋势很好；•距离城区100KM以内；距离景区或度假区周围10KM以内；•距离高速公路出口(或高等级公路）不超出30KM;养老养生地产模式经典研究第45页养生养老地产选址综合评分选址原因分类评分选址原因社会原因老龄化水平520政策5经济水平10外部原因气候条件1045资源20交通10配套5内部原因区位1035地块条件25备注：以上评分表为参考模型，权重（即分值）可依据不一样项目而设定，各个项目中，各原因权重所占比值情况也并非固定。养老养生地产模式经典研究第46页Part.

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6国内养老住宅背景分析养老地产开发提议国内外养老住宅案例养生养老地产模式研究养生养老地产运行模式研究养生养老地产赢利模式研究养生养老地产营销模式研究Part.

3国内养老住宅背景分析养生养老地产选址模式研究养生养老地产规划设计模式研究Part.

3养老养生地产模式经典研究第47页1、养生养老地产规划模式养老养生地产模式经典研究第48页选择环境质量良好、交通便捷场地，作为规划先决条件。靠近基本小区公共设施，同时远离喧闹文娱场所。场地内合理规划与设计尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流公共交往空间和环境。场地应有足够面积，以满足开展户外活动要求。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道噪音少；处理好合设或邻设其它设施与住宅之间关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。住宅与场地设计标准养老养生地产模式经典研究第49页容积率在1.0～0.1之间均可进行老年住宅开发；适当容积率用地可做“两代居”模式老年住宅开发；低容积率用地适合低密度老年综合小区开发。入住对象多样性建筑形式多样性老年公用建筑等设施服务医疗人员配置容积率养老养生地产模式经典研究第50页老年住宅应该配置基础设施明细表养老养生地产模式经典研究第51页配套设施文化娱乐配套医疗护理配套p提供老人追求进步、提升自我空间p提供老人渴望年轻，享受童真空间p24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复全方面护理

居住配套生活休闲配套p重视空间无障碍设计，满足入住老人基本生活居住需要p提供老人锻炼、散步及陶冶身心公共空间p提供老人促进情谊、交流空间紧急呼叫棋牌室

茶室

健身房种植园

老年大学图书室

歌舞厅医疗室、护理室咨询室日常护理单间公寓套房别墅生态公园户外健身区服务配套商业配套其它配套p保障老人享受周到细致服务，各种紧急情况下应急处理等p满足基本购物、日用具采够等需求

p满足到此度假、陪同老人家人需求代办服务超市洗衣美发餐厅儿童托管中心配套设施养老养生地产模式经典研究第52页配套功效功效类别服务内容

居家养生、养老养生别墅、养生公寓入住养生活动开展包含运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影观赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）、艺术养生、文化养生、科学技术养生、环境养生等涵盖上百种各项养生活动。养生交流养生知识培训、养生文化交流、老人才艺竞技、老年旅游、团体聚会、养生相关活动展示等养生护理日常护理、尤其护理、精神抚慰、临终关心等亲情关心家人聚会、尤其纪念日活动休闲、娱乐会所、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书吧等小区服务电信、电讯、银行、邮政、干洗、冲印摄影、美容美发、糕点屋及其它小区服务等。医疗健康诊所、药品超市、医疗保健器械、保健品超市、健康体检其它服务

养老养生地产模式经典研究第53页2、养生养老地产建筑设计模式养老养生地产模式经典研究第54页总体设计标准便利·关爱·低碳居住生活特征：老年人身体功效（运动能力、骨骼关节等）、感觉功效（视觉、听觉、嗅觉、触觉、平衡感等）都发生了改变，小区生活便利性尤为主要心理情感需求：老年人在心理上更轻易产生孤独感，从产品设计上重视细节处理，方便于老年人进行情感交流；低碳环境保护是国际趋势，在老年小区更应该率先示范，包含太阳能利用、生态环境保护、低耗材料使用、提倡健康绿色生活方式等。养老养生地产模式经典研究第55页空间布局表达老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人人体尺度和心理、生理特点进行设计。表达适用性，兼顾老人与照料者使用要求，空间具可改造性。建筑设计标准养老养生地产模式经典研究第56页设计关键点在有台阶地方应设置坡度平缓台阶和斜面，标准见下表。在坡道起点及终点，应留有深度大于1.50m轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度大于50mm安全档台。坡道无障碍设计养老养生地产模式经典研究第57页设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡宽度应为轮椅可通行宽度，斜面坡度应平缓。设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢靠，同时还应注意扶手手感和耐久性。坡度平缓台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm。设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐。铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑地面材料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人通行。坡道无障碍设计养老养生地产模式经典研究第58页留足轮椅可转身空间地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑材料，地砖之间缝隙不应过宽。方便出入口宽度要确保轮椅能够经过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选取推拉门、自动门。设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便全部用户。设置电梯超出3层要配置电梯。电梯尺寸要适应担架长度。电梯与楼面无高差。电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)设置休息椅可设置椅子，方便等候电梯时，能够坐下休息或放置行李。电梯内部设置轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门壁上悬挂倾斜镜面。电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用高度，且两侧都可进行操作。电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，预防夹伤。楼厅和电梯设计养老养生地产模式经典研究第59页设置连续扶手在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面40～50mm。防滑地面使用浸水后也能防滑地面材料。窗门不应妨碍通行门、窗开启扇不应妨碍走廊通行。无突出墙壁灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行位置上。无台阶地面取消电梯到电梯厅出入口以及门厅部分台阶，地面存在高差时候，应设置斜坡。走廊宽度设置考虑轮椅和行人并行经过，所以宽度不应小于1.2m。公用走廊设计养老养生地产模式经典研究第60页易识别台阶面为防止台阶面产生阴影，应考虑采光与照明情况，改变台阶颜色和材质，可便于识别。设置扶手楼梯扶手应安装牢靠。采取近似圆形扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。假如有可能最好与走廊连接在一起。坡度平缓楼梯为尽可能缩短万一跌落下来距离，可采取带平台折跑楼梯。踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。楼梯宽度充分考虑楼梯可并行经过使用拐杖老人和搀扶人，宽度约1200mm。踏步防滑办法台阶面使用防滑材料，台阶面边缘设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。公用楼梯设计养老养生地产模式经典研究第61页防滑地面材料铺设引道和台阶斜面地面铺设应平坦，不应产生积水情况。注意铺地材料选取浸水后仍防滑材料。路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。设置车库车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。房檐设置在户门处可设置宽大房檐。充分照明门廊要保持充分照明，为了预防楼梯上产生浓重阴影，注意照明位置和角度，可设置低位灯。设置对讲话筒设置扶手台阶边应设置连续式扶手。坡度平缓台阶存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。院落设计养老养生地产模式经典研究第62页1）墙壁墙壁转角部分作圆角处理除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。扶手连续性处理，距地高700～800mm,采取手感好材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。转角圆角处理墙面无凸出物2）地面选取吸音浸水后也防滑材料；耐磨损。细部空间设计关键点养老养生地产模式经典研究第63页2.2.1门窗设计关键点门宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通

行宽度不得小于0.8mm；门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；门把手应选取旋臂较长拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之间；居室窗台高度在750～800mm左右；窗台宽度要适当增加，普通不少于250～300mm；矮窗台里侧应该设置高0.9～1m安全栏杆住宅室内空间设计关键点养老养生地产模式经典研究第64页易开闭户门当平开门时，应考虑调整自动关闭装置，拉柄易于老年人操作，防止采取圆形拉柄。适当照明和易操作开关考虑换鞋和上下台阶，门厅含有足够亮度，不应产生浓重阴影部分。采取醒目标开关。扶手设置为了方便换鞋和上下台时，应设置扶手。扶手断面采取易抓握半圆形。台阶处理台阶上下采取不一样材质和颜色，方便识别。防滑地面采取浸水后仍防滑地面材料。地砖接缝不要太宽。户门门槛高度处理户门门槛高度应控制在2cm左右。门厅设计关键点养老养生地产模式经典研究第65页连续扶手使用近圆形扶手。扶手端部向下方或墙壁方向弯曲。光线充分照明设计不应和其它房间产生亮度差。洗手间入口和有台阶地方应设置位置低壁灯。使用方便开光装置应设置带指示功效大面板开关。走廊长房间，应在多处设置控制开关。便于使用扶手高度和材料设置扶手高度约700～800mm，注意材料手感和耐久性。防滑地面地面使用防滑材料。考虑跌到可能性，防止采取坚硬材料。宽大走廊方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同经过，宽度不应小于1m。进房间入口宽度不得小于800mm。无阶差地面地面应无阶差，各房间地面高差应控制在3mm以内。室内走廊设计关键点养老养生地产模式经典研究第66页楼梯宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶经过；平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500～600mm暗示区；扶手半径以30～40mm为宜，扶手与墙之间应有40～50mm空隙；扶手可设置为双重高度（900和750mm两种）楼梯设计关键点养老养生地产模式经典研究第67页宽大楼梯楼梯可并行经过使用拐杖老人与搀扶人。扶手设置安装牢靠，近圆形扶手沿楼梯两侧安装。扶手端部向下或墙壁弯曲。台阶面和台阶高度台阶面使用防滑材料。设置防滑条时和台阶在一个平面上。台阶垂直部分应设置挡板，台阶边缘不应突出。方便开关除感应灯外，安装带暗示功效大面板开关，使用上下楼两侧都可操作双路开关。充分照明为了不产生浓重阴影，可设置多个照明灯具。楼梯形状楼梯坡度平缓，宜带休息平台。防止上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊情况。楼梯设计关键点养老养生地产模式经典研究第68页无障碍设计，面积比普通住宅厕所大。独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。选取洁具便于乘轮椅者使用，平底防滑式浅浴盆。地面材料防滑并易清洗。冷、热水混合式龙头宜选取杠杆式或掀压式开关。卫生间设计关键点养老养生地产模式经典研究第69页开关方便且安全门最好采取拉门或折叠门。门上应安装安全玻璃等不易破碎玻璃。看护用空间浴室应确保看护时必要空间。防滑地面材料应选取防水防滑地面铺设材料。设置扶手浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧墙壁上应设置水平和垂直扶手。操作性好水龙头喷头安装在触手可及位置，选择使用方便且可调整水温水龙头。设置紧急告警装置为了便于安装紧急告警装置，应事先设置备用配置管线。尽可能少设置台阶不得以设置台阶时，应设置扶手高度适当浴缸浴室地面到浴缸边高度防止过高，应为30cm～50cm。浴室设计关键点养老养生地产模式经典研究第70页使用方便操作台设计合理操作流线设计。操作台高度适合老人坐着操作。安全操作装置煤气灶上方应安装安全装置，以应付煤气中途熄灭或者忘记关煤气情况发生。尽可能使用没有明火电磁等厨房器具。安装告警装置安装防火告警装置或预留安装告警装置配管配线。光线充分照明在考虑厨房整体照明同时，还应考虑操作台局部照明。使用方便杂物柜杂物柜使用频率高，应设置在使用方便位置。方便使用开关安装便于操作大面板开关操作性好水龙头应操作简单而且轻易调整。防滑防污地面使用浸水后仍能够防滑地面材料。厨房面积要求使用面积不宜小于6m2。最小短边净尺寸不应小于2.1m。厨房设计关键点养老养生地产模式经典研究第71页冷暖空调设置为了方便安装，事先设置配管孔和专用电源。防止使用燃油、燃气式取暖器。安全而且使用方便窗饰框窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，方便视力下降时方便识别；选取易于操作门锁。与各房间连接处台阶设置尽可能少设置台阶，如需设置，注意高差控制在3mm以内。防滑地面材料地面应铺设防滑材料。使用方便开关、电源插座大面板开关设置以及电源插座应安装在便于使用位置。光线充分亮度充分获取自然光，注意适当亮度设计。开关方便门最好采取平开门形式，采取平开门时，选取便于使用握柄式把手。居室设计关键点养老养生地产模式经典研究第72页Ø从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用Ø全部地面若有不一样高度，必须加设斜道、升降台或升降机等Ø门坎设计，亦要以轮椅经过时不会翻侧为标准Ø体验者经过在不一样材质地面上操纵轮椅来体会轮椅使用感受。Ø室内铺设地毯、及景观中常见砾石地面都是不适合轮椅使用。轮椅使用设计养老养生地产模式经典研究第73页庭院朝向应避开强风和日晒等不良气候原因影响，注意庭院与室内、外关系。庭院中步行通道位置应与设置座椅休憩区分区，防止干扰。庭院与室内关系庭院与室外关系老年人室外休憩场所设计关键点养老养生地产模式经典研究第74页室外座椅和桌子设置应按照老年人体特点制作，还要考虑老人们交谈需要。花坛和种植地应高出地面最少75cm，预防老年行人被绊倒。室外标志地设计应考虑老年人视觉退化特点，为行人设置标志应与从时速25km汽车上观看标志尺寸相同。老年人室外活动场所细部设计关键点养老养生地产模式经典研究第75页室内采暖、热水及空调降温设备地设置。家俱选配，考虑老人逗留式活动以及家俱圆滑、牢靠造型。房间色彩，以柔和淡雅颜色过渡配置为主。室内照明，选取柔和自然光，房间照度需比普通住宅同类房间提升２倍以上，防止采取眩光。住宅通风，标准应保持10～12回/小时。物理环境养老养生地产模式经典研究第76页Part.

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6国内养老住宅背景分析养老地产开发提议国内外养老住宅案例养生养老地产模式研究养生养老地产规划设计模式研究养生养老地产赢利模式研究养生养老地产营销模式研究国内养老住宅背景分析养生养老地产选址模式研究养生养老地产运行模式研究Part.4Part.

2Part.3养老养生地产模式经典研究第77页养生养老地产运行模式运行模式会员制俱乐部模式度假基地连锁模式分时度假式模式连锁养老超市以房养老模式养老养生地产模式经典研究第78页模式代表案例经典特征模式点评会员制俱乐部北京太申祥和山庄采取中国传统古典园林建筑，建成集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式国际敬老院1.是全国首家推行会员制新型养老模式国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合崭新模式；2.将传统文化与当代养老敬老事业相结合，创建了中医药健康养生新模式；3.山庄环境及文化气氛，独具中国传统特色度假基地连锁北京金港家苑、江苏生态养老连锁将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成连锁经营模式 是一个将养老和度假旅游完美结合一项全新产品。它以基地连锁扩张形式来完成整体运作，以统一经营模式、全包式服务，高性价比度假养老产品赢得客户，与其它度假产品不一样，它特点是针对老年人养老需求，是高品质度假养老，前景将十分辽阔。各种养生养老运行模式解析养老养生地产模式经典研究第79页模式代表案例经典特征模式点评分时度假式模式云南卧云仙居、浙江城仙居将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁 是借鉴分时度假旅游模式而出现养老新模式，是一个将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起一个商业新概念。我们认为，能够有一些作为，但不含有普遍意义。连锁养老超市辽宁连锁超市是一个新型老年服务型机构 这种连锁超市服务功效强，介入门槛较低，有辽阔客户市场和服务群体。虽为非营利性机构，但以后可市场化运作。以房养老南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓采取反向抵押逆按揭方式“以房养老” 这种模式最大问题是我国传统观念羁绊，需要伴随时间和社会发展人们观念逐步改变。各种养生养老运行模式解析养老养生地产模式经典研究第80页养生养老地产操作模式开发模式81养老养生地产模式经典研究第81页养生养老地产产业链发展旅游产业休闲产业养老产业健康产业文化产业养生养老养老养生地产模式经典研究第82页养生养老地产运行目标七大目标老有所养老有所医老有所学老有所教老有所为老有所享老有所乐83养老养生地产模式经典研究第83页Part.

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6国内养老住宅背景分析养老地产开发提议国内外养老住宅案例养生养老地产模式研究养生养老地产规划设计模式研究养生养老地产经营模式研究养生养老地产营销模式研究国内养老住宅背景分析养生养老地产选址模式研究养生养老地产赢利模式研究Part.5Part.

2Part.3养老养生地产模式经典研究第84页美国太阳城中心收益起源一次性收入起源独立住宅销售收益长久性收入起源租赁项目标出租收益配套设施经营收益如图所表示，美国太阳城中心收益主要起源于一次性销售收益以及长久性收益包含公寓出租收益及配套设施使用收益。值得指出是，太阳城中心长久性收益是太阳城中心主要组成部分，仅以每年配套设施收益为例：会所费用：16000人×140美元/人=224万美元高尔夫球会费（按1/3居民入会计）：6000人×1500美元/人=900万美元累计：224+900=1124万美元。即每年这两项配套设施收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计），而且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，所以这种长久性收益是太阳城中心主要收益起源。国外老年住宅赢利模式分析养老养生地产模式经典研究第85页当前国内开发商在老年住宅开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅小区则存在住宅建设与经营管理相结合经营模式以及住宅建设与经营管理相分离经营模式。国内赢利型养生养老地产经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长久性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离国内养生养老