2023年度上半年城建投融资市场报告

市场化特征明显，新领域初露峥嵘北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司——2023年上半年城建投融资市场总体规模5.51万亿，其中，地方政府债券4.37万亿，市场化项目1.14万亿，从融资渠道来看，地方政府发债已经成为主流，规模是市场化投资项目的四倍，以专项债为主、市场化投资为辅的城建投融资市场格局已经形成，整体呈现出稳定的、长期的发展趋势。——2023年上半年市场化项目成交总计1.14万亿，其中PPP项目总计1996亿，总体规模同比降幅较大，整体呈现停摆状态，财政部PPP中心项目库暂停入库，一些地方政府在整改以往实施的PPP项目，本轮PPP项目的暂停和整改，对城建投融资工作产生了较大的影响；特许经营项目总计3293亿，同比增长较大；类PPP项目总计6105亿，同比基本持平。——2023年上半年，生态流域治理、城市更新、乡村振兴、抽水蓄能、新基建、国家储备林等热点城建领域均有很多项目落地，除抽水蓄能和城市更新领域有大项目，其他领域大项目机会偏少，投资企业正处在探索和布局阶段。2目录Contents市

场

形

势

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结010203热

点

行

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展

趋

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展

望3壹市场形势总结4市场形势总结2023年上半年城建投融资市场重要政策回顾2023年上半年，国家加快推进有利于经济稳定的配套政策，引导交通、能源、水利等领域适度超前开展基础设施投资，加快县域经济发展，加快新基建建设、乡村基础设施建设。政府投资：今年拟安排地方政府专项深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系关于同意开展生态环境导向的开发（EOD）模式试点的通知环办科财函[2021]201号债券3.8万亿元乡村振兴：加强耕地保护，加强农田水利和高标准农田等基础设施建设绿色转型：加强流域综合治理，加强城乡环境基础设施建设，持续实施重要生态系统保护和修复重大工程二十大报告政府工作报告新型城镇化和城乡融合发展重点任务:实施城市更新行动;建设新型智慧城市发改规划[2021]493号稳定房地产开发贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，稳定建筑企业信贷投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保持债券融资基本稳定，保持信托等资管产品融资稳定。同时，鼓励金融机构提供配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险2022年依然鼓励使用专项债券关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知财办预[2021]209号党中央认为，必须坚持不懈把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重，举全党全社会之力全面推进乡村振兴，加快农业农村现代化作资本金、鼓励市场化融资2023年中央一号文件地方政府隐性债务风险防范化解银保监发[2021]15号20222023年上半年2021要坚持以实体经济为重，防止脱实向虚；坚持三次产业融合发展；坚持推动传统产业转型升级，加快建设以实体经济为支撑的现代化产业体系二十届中央财经委员会第一次会议实施城市更新行动分级分类推进新型智慧城市建设加强新型基础设施统筹建设“十四五”规划“十四五”建设综合立体交通网现代流通体系

布局建设现代流通战略支点城市建设规划城市更新首次写入政府工作报告全国两会适度超前开展基础设施投资，建设重点水利工程、综合立体交通网、重要能源基地和设施住房和城乡建设部印发《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第七批）》扎实推进城镇老旧小区改造，提升老旧小区居住环境、设施条件和服务功能，围绕城镇老旧小区改造“三个革命”（楼道革命、环境革命、管理革命），着力补齐设施和服务短板、强化项目管理确保质量政府工作报告财经委工作会议《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》加强交通、能源、水利等网络型基础设施建设、加强信息、科技、物流等产业升级基础设施建设“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台5市场形势总结城建投融资市场总体维持五万亿的规模，同期相比下降13.6%2020年-2023年上半年城建投融资市场整体趋势l

2023年上半年，全国31个省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团城建投融资项目共计5.51万亿元，2022年上半年共计6.38万亿元，总体规模同比下降13.6%，地方政府债券和市场化项目的构成基本一致。60,00050,00040,00030,00020,00010,000-52,50243,68141,415l

其中，地方政府债券共计4.37万亿元，市场化项目投资规模合计约1.14万亿元。从基建领域的融资渠道来看，地方政府发债已经成为主流，规模是社会资本参与市场化投资项目的四倍左右，以专项债为主、市场化投资为辅的城建投资市场格局已经形成，整体呈现出稳定的、长期的发展趋势。34,86433,41129,57427,93921,05421,28918,69914,82312,66712,43411,395l

四线城市及以下的项目占比升高，有能力发债的地区越来越少在公益性项目领域采用引入社会资本投资的路线。2020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1地方政府债券（亿元）市场化项目（亿元）

注：暂未统计规模在3000万以下项目“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台6市场形势总结地方政府发债成为主流，持续为稳增长提供支撑2020年-2023年上半年地方政府债券规模统计l

2023年上半年，全国31个省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团发行地方政府债券共计4.37万亿元，其中，一般债券1.53万亿，专项债券2.84万亿。发行总规模较2022年上半年相比同比下降16.76%。45,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000-39,18531,88228,368l

2023年上半年地方债发行减少主要原因是专项债对项目质量的要求更加严格，地方政府的项目筛选与储备进度有所放缓。23,72517,67917,30816,10315,313l

地方政府债券作为地方政府的融资主渠道，近年来已超过市场化渠道，下半年新增专项债的发行节奏有望提速，约束专项债发行使用的因素有望得到改善。13,31711,89512,01211,1399,5339,0432020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1一般债券（亿元）专项债券（亿元）“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数据来源：财政部网站、“有例”城市开发投资决策支持平台7市场形势总结专项债规模同比降低，分布行业广，经济发达地区发行量大2023年上半年，全国发行专项债2.84万亿元，较2022年上半年同比降低27.55%，主要分布在市政和产业园区基础设施、棚户区改造、医疗卫生、农林水利等领域；广东、山东、四川、江苏等经济强省发行规模较大。2023年上半年专项债发行领域（按规模排序）2023年上半年专项债发行省份分布示意图城镇老旧小区政府收费公路4%3%轨道交通4%其他交通基础设施4%铁路5%市政和产业园区基础设施30%农林水利7%医疗卫生7%其他26%棚户区改造10%南海诸岛“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数据来源：财政部网站、“有例”城市开发投资决策支持平台8市场形势总结PPP项目大幅减少，特许经营项目显著增加，类PPP项目基本持平l

2023年上半年，市场化投资项目总成交约1.14万亿，项目数量559个。其中：

特许经营项目成交数量合计292个，成交规模合计约3293亿；PPP项目成交数量合计108个，成交规模合计约1996亿；类PPP项目成交数量合计159个，成交规模合计约6105亿。l

2023年上半年同2022年上半年相比，特许经营项目的数量和规模均大幅度增加；类PPP项目的数量略有增加，规模基本持平；PPP项目的数量和规模均大幅下降。2020年-2023年上半年市场化投资项目（特许经营、PPP、类PPP）统计投资规模（亿元）项目数量（个）16,00070014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000-60050040030020010002020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1注：暂未统计规模在3000万以下项目特许经营规模（亿元）特许经营数量（个）PPP项目规模（亿元）PPP数量（个）类PPP规模（亿元）类PPP数量（个）“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数据来源：“有例”城市开发投资决策支持平台9市场形势总结市场化项目行业分布特征从成交项目投资规模上来看，前三行业分别为交通运输（3789亿）、城镇综合开发（2892亿）、公用事业（1361亿）。从成交项目数量上来看，前三行业分别为公用事业(184个)、市政工程（125个）、城镇综合开发（70个）。投资规模项目数量单位：亿元单位：个4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005002003,789184180160140120100802,892125701,3611,3161,1906048484027193231626820710382543713121133-0注：暂未统计规模在3000万以下项目投资金额（亿元）项目数量（个）“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台10市场形势总结市场化项目地域分布特征从成交项目所在行政层级上来看，项目主要分布在四线城市（及以下）、二线城市和三线城市，一线城市分布较少。从成交项目区域分布上来看，项目主要分布在华东、西南、华中地区，华南、华北、西北次之，东北地区最少。投资规模（亿元）项目数量（个）

投资规模（亿元）项目数量（个）6,109400350300250200150100504,0003,0002,0001,000-160140120100803,7126,0005,0004,0003,0002,0001,0002,7272,1783,1991,971601,0778994067120131115-00四线城市及以下二线城市三线城市一线城市华东西南华中华北华南西北东北投资金额（亿元）项目数量（个）投资金额（亿元）项目数量（个）注：暂未统计规模在3000万以下项目“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台11市场形势总结市场化项目收入来源特征l

市场化项目的收入来源主要包括资源性收入和经营性收入。在2023年上半年的项目中，经营性收入占比高的项目共计337个，约占总量的60%；经营性收入占比中的项目共计134个，约占总量的24%；经营性收入占比低的项目共计88个，约占总量的16%。l

从总体上看，有经营性收入来源的项目所占的比重越来越大，未来探索市场化的方向越来越清晰。市场化项目经营性收入统计表经营性收入占比等级

项目数量

数量2023年上半年项目经营性收入占比等级划分统计序号行业类型经营性收入类型（高/中/低）（个）占比经营性收入占比较低16%水/电/燃气费收入、垃圾公用事业（水电气热）、水利、

处理费收入、发电收入、60%

交通运输、管网管廊、停车场、

停车费收入、高速公路1经营性收入占比较高337产业科创、产业园等运营费收入、厂房租赁收入等经营性收入占比中等经营性收入占比较高24%60%产业运营收入、商业租赁收入、广告收入、物业收入、停车费收入等城镇综合开发、城市更新、生态环境、打包建设等23经营性收入占比中等经营性收入占比较低1348824%16%农林、人居改善、教育、医疗养老等教育费用、医疗费用等经营性收入占比较高

经营性收入占比中等

经营性收入占比较低注：暂未统计规模在3000万以下项目“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台12市场形势总结市场化项目规模特征l

根据项目投资规模，将2023年上半年市场化项目划分为0-20亿、20-50亿、50-100亿、100亿以上四个等级，其中0-20亿规模的项目最多达441个，占整个市场化项目数量的79%。l

市场化项目规模整体呈现中小型化的趋势发展。2023年上半年市场化项目规模特征按数量统计投资规模（亿元）项目数量（个）600044150005005417100亿以上6%45040035030025020015010050-100亿6%20-50亿9%40003000238019930-20亿79%20001604100050343450000-20亿20-50亿50-100亿100亿以上0-20亿

20-50亿

50-100亿

100亿以上投资金额（亿元）项目数量（个）注：暂未统计规模在3000万以下项目“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台13市场形势总结特许经营项目数量和规模均大幅增长2019年-2023年上半年特许经营项目发展趋势投资规模（亿元）项目数量（个）5,0005004,3204,5004,000400l

2023年上半年，特许经营项目成交数量合计292个，成交规模合计约3,5003,0002,5002,0001,5001,0005003,2933002001003293亿。2,486l

与2022年上半年相比，特许经营项1,7351,3761,289目的数量和规模均大幅增长。846521323-02019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1特许经营规模（亿元）特许经营数量（个）

2019年2020年3992021年4882022年2023年上半年特许经营数量（个）366526292特许经营规模（亿元）1,1701,8973,7756,0563293注：暂未统计规模在3000万以下项目“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数据来源：“有例”城市开发投资决策支持平台14市场形势总结类PPP项目数量增加，整体规模基本持平2019年-2023年上半年类PPP项目发展趋势投资规模（亿元）项目数量（个）14,00050012,769l

2023年上半年，类PPP项目成交数量合12,00010,0008,0006,0004,000计159个，成交规模合计约6105亿。4003009,367l

与2022年上半年相比，类PPP项目整体8,5387,871规模基本持平，数量有所增加。6,3036,105l

类PPP项目单体项目规模趋于小型化。2004,293l

类PPP项目，属于政府引入市场化资金，采用授权开发、投资人+EPC、投建运营一体化及其他市场化创新模式实施的项目。3,4481001,8902,000-02019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1类ppp规模（亿元）类ppp数量（个）

2019年2020年5962021年5352022年2023年上半年159类PPP数量（个）类PPP规模（亿元）5933676,18416,21716,40915,6706,105注：暂未统计规模在3000万以下项目“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数据来源：“有例”城市开发投资决策支持平台15市场形势总结PPP项目规模和数量同比均大幅下降2019年-2023年上半年PPP项目发展趋势投资规模（亿元）项目数量（个）16,000700l

2023年上半年，PPP项目成交数量合计108个，成交规模合计约1996亿。13,79414,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000-60050040030020012,48311,605l

与2022年上半年相比，PPP项目整体规模和数量均大幅下降，其中数量同比下降54%，规模同比下降55%。8,6987,6757,6035,662l

PPP项目规模和数量均大幅下降的主要原因是今年3月份以来，PPP项目处于停滞状态。4,3961,99610002019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H22023H1ppp规模（亿元）ppp数量（个）

2019年2020年11592021年7602022年2023年上半年108PPP数量（个）1344597PPP规模（亿元）24,08722,49213,33811,9981,996注：暂未统计规模在3000万以下项目“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数据来源：“有例”城市开发投资决策支持平台16市场形势总结热点行业以城镇综合开发、城市更新、交通运输、公用事业四个成交规模较大、市场热度高、专业性强的热点行业为例，解析2023年上半年行业的市场情况。城镇综合开发城市更新市场规模2486亿元，总体项目规模较2022年上半年有所下降。市场规模1522亿元，类PPP模式为主，地方国企和央企占据主导地位。公用事业交通运输市场规模1361亿元，逐渐向特许经营转化，地方国企占据主导地位。市场规模4373亿元，大项目主要集中在高速公路领域。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台17市场形势总结城镇综合开发：类PPP模式为主，同期相比略有下降l

2023年上半年成交的城镇综合开发项目中：央企成交21个项目，投l

2023年上半年城镇综合开发项目的成交规模约2486亿元，成交数资额约1314亿元；地方国企成交26个项目，投资额约1111亿元；民企成交14个项目，投资额约61亿元。量共计61个。l

其中：类PPP项目成交45个，投资额约1906亿元；特许经营项目l

城镇综合开发项目以其独特性，逐步形成了以央企为主，地方国企为辅，民营企业适度参与的格局。成交8个，投资额约324亿元；PPP项目成交8个，投资额约256亿元。2023年上半年城镇综合开发项目体量统计2023年上半年城镇综合开发项目企业类型统计2000.001500.001000.00500.000.005045民企2.45%403020100地方国企央企1,90644.68%52.86%88324255类PPP特许经营PPP注：暂未统计规模在3000万以下项目央企

地方国企

民企投资规模（亿元）项目数量（个）“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数据来源：“有例”城市开发投资决策支持平台18市场形势总结城镇综合开发领域项目区域分布情况l

2023年上半年城镇综合开发项目投资规模前三名为江苏省、浙江省、湖北省，主要集中在中东部地区；成交数量前三名为广西壮族自治区、江苏省、山东省。l

2023年上半年城镇综合开发项目按城市等级划分统计，主要分布在四线城市及以下。2023年上半年城镇综合开发项目按规模统计前十省份2023年上半年城镇综合开发项目按城市等级划分60050040030020010005751210811二线城市21.35%8355四线城市及以下42.13%29862265197178444三线城市36.52%142141140333322670四线城市及以下

三线城市

二线城市注：暂未统计规模在3000万以下项目规模（亿元）数量（个）“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数据来源：“有例”城市开发投资决策支持平台19市场形势总结城市更新：类PPP模式为主，央企和地方国企占据主导地位l

2023年上半年成交的城市更新项目中：央企成交8个项目，投资额约l

2023年上半年城市更新项目的成交规模约1522亿元，成交数量共919亿元；地方国企成交14个项目，投资额约571亿元；外资企业成交1个项目，投资额约23亿元；民企成交2个项目，投资额约9亿元。计25个。l

其中：类PPP项目成交15个，投资额约1076亿元；特许经营项目成l

地方国企有其地方性及政策上的先天优势，建筑类央企作为基建行业的头部，以其资源优势、管理优势参与项目竞争。民企和外资企业在城市更新项目领域的竞争力相对较弱。交6个，投资额约423亿元；PPP项目成交4个，投资额约23亿元。2023年上半年城市更新项目体量统计151200.001000.00800.00600.00400.00200.000.00151292023年上半年城市更新项目企业类型统计1075.72外资企业1.51%民企0.56%地方国企37.51%6422.676央企60.42%4323.110类PPP特许经营PPP注：暂未统计规模在3000万以下项目央企

地方国企

外资企业

民企投资规模（亿元）项目数量（个）“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数据来源：“有例”城市开发投资决策支持平台20市场形势总结城市更新项目区域分布情况l

2023年上半年城市更新项目投资规模前三名为河南省、浙江省、山东省，主要集中在中东部地区；成交项目数量第一名为河南省，共6个。l

2023年上半年城市更新项目按城市等级划分统计，主要分布在四线城市及以下。2023年上半年城市更新项目按规模统计前十省份2023年上半年城市更新项目按城市等级划分4003503002502001501005066543210364350300三线城市21.02%四线城市及以下43.94%3157137二线城市35.04%6411111111353323150河南省浙江省山东省安徽省天津市苏州省海南省云南省湖南省江苏省四线城市及以下

二线城市

三线城市注：暂未统计规模在3000万以下项目规模（亿元）数量（个）“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数据来源：“有例”城市开发投资决策支持平台21市场形势总结交通运输：地方国企和央企的传统优势领域l

2023年上半年成交的交通运输项目中：地方国企成交41个项目，投l

2023年上半年交通运输项目的成交规模约4373亿元，成交数量共资额约2863亿元；央企成交20个项目，投资额约1504亿元；民企成交2个项目，投资额约6亿元。计63个。l

其中：类PPP项目成交16个，投资额约2039亿元；特许经营项目l

未来交通建设推进力度可期，投资增速有望持续提升，投融资和技术成交22个，投资额约1383亿元；PPP项目成交25个，投资额约实力强劲的基建央企、地方国企以及交通勘察设计优质企业将进一步951亿元。2023年上半年交通运输项目体量统计有所受益。2023年上半年交通运输项目企业类型统计2500.002000.001500.001000.00500.000.003025民企0.14%2220100央企34.39%162039.02地方国企65.47%1382.60951.25类PPP特许经营PPP注：暂未统计规模在3000万以下项目地方国企

央企

民企投资规模（亿元）项目数量（个）“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数据来源：“有例”城市开发投资决策支持平台22市场形势总结交通运输项目区域分布情况l

2023年上半年交通运输项目投资规模前三名为四川省、湖北省、浙江省；成交数量前三名为四川省、云南省、山东省；主要集中在交通基础设施相对薄弱地区。l

2023年上半年交通运输项目按城市等级划分统计，主要分布在四线城市及以下。2023年上半年交通运输项目按规模统计前十省份2023年上半年交通运输项目按城市等级划分1400120010008006004002000876543210一线城市2.58%77三线城市9.17%65四线城市及以下51.07%1223二线城市37.18%333322517457388288256250196181169四川省湖北省浙江省云南省山东省河北省广东省内蒙古自治区重庆河南省四线城市及以下

二线城市

三线城市

一线城市注：暂未统计规模在3000万以下项目规模（亿元）数量（个）“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数据来源：“有例”城市开发投资决策支持平台23市场形势总结公用事业：特许经营模式为主，地方国企占据主导地位l

2023年上半年成交的公用事业项目中：地方国企成交127个项目，l

2023年上半年公用事业领域项目的成交规模约1361亿元，成交数投资额约901亿元；央企成交15个项目，投资额约376亿元；民企成交36个项目，投资额约74亿元；外资企业成交6个项目，投资额约10亿元。量共计184个。l

其中：特许经营项目成交148个，投资额约606亿元；类PPP项目成交24个，投资额约685亿元；PPP项目成交12个，投资额约70亿元。l

公用事业领域逐步形成了以地方国企、央企为主导，民营企业和外资2023年上半年公用事业领域项目体量统计企业参与的格局。2023年上半年公用事业领域项目企业类型统计148700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00150民企

外资企业5.40%

0.73%1209060300605.51央企27.61%684.61地方国企66.25%241270.41类ppp特许经营ppp注：暂未统计规模在3000万以下项目地方国企

央企

民企

外资企业投资规模（亿元）项目数量（个）“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数据来源：“有例”城市开发投资决策支持平台24市场形势总结公用事业领域项目区域分布情况l

2023年上半年公用事业领域项目投资规模前三名为宁夏回族自治区、山西省、安徽省；成交数量前三名为贵州省、四川省、广东省和湖南省，其中：贵州省项目主要为给排水类；四川省项目主要为给排水及固废环卫类；广东省项目主要为能源照明类；湖南省项目主要为给排水及固废环卫类。l

2023年上半年公用事业领域项目按城市等级划分统计，主要分布在四线城市及以下。2023年上半年公用事业领域项目按城市等级划分2023年上半年公用事业领域项目按规模统计前十省份3002702402101801501209030252015105三线城市26一线城市5.07%0.13%二线城市8.41%1929815152411211119四线城市及以下86.39%6010447976767473663035500四线城市及以下

二线城市

三线城市

一线城市注：暂未统计规模在3000万以下项目规模（亿元）数量（个）“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台数据来源：“有例”城市开发投资决策支持平台25市场形势总结热点城建领域落地项目增多，仍处在探索和布局阶段l

2023年上半年，生态流域治理、城市更新、乡村振兴、抽水蓄能、新基建、国家储备林等热点城建领域均有很多项目落地，热点城建领域市场活力明显，可持续关注。2023年上半年中标项目19个，投资额约为268亿元，以污染治理和流域河道为主，单体项目规模均在50亿以下，20亿以下居多。生态流域治理2023年上半年中标项目25个，投资额约为1522亿元，以危旧棚改为主，有5个百亿以上大项目，其他单体项2023年上半年中标项目21个，投资额约为212亿元，除一个项目达70亿城市更新

目规模总体在10-90亿之间。国家储备林外，其余单体项目规模总体均在15亿以下。2023年上半年中标项目11个，投资额约为169亿元，除一个项目达60亿外，其余单体项目规模总体均在30亿以下。乡村振兴2023年上半年中标项目16个，投资额约为49亿元，以充电基础设施为主，单体项目规模总新基建2023年上半年中标项目9个，投资额约为728亿元，单体项目规模较大，平均在80亿以上。体呈现小型化，项目规模均在10亿以下。抽水蓄能数据来源于“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台26市场形势总结2023年上半年城建投融资市场特征小结专项债为主，市场化投资为辅的城建投融资市场格局已经形成，整体呈现出稳定的、长期的发展趋势；市场化项目规模整体呈现中小型化。地方政府债券市场化项目总体规模与去年同期相比略有下降。思考：在当前的市场局面下，如何寻找新的增长机会？一般债券专项债券特许经营类PPPPPP——应在专业技术、商业模式、资本运作、城市运营等要素上寻求突破，并通过与传统领域的整合寻找新的行业契机。不同行业在模式选择上，出现明显的结构调整，各地方在新领域中有创新探索地方政府发债成为主流“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台27贰热点行业解析28•

国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》01•

国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见（2016年）》•

住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（2021年）》政策支持•

住建部《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》•

住建部《关于印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第四批）（2021年）》•

发改委《“十四五”新型城镇化实施方案（2022年）》•

发改委《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》城市更新•

住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（2023年）核心观点：鼓励社会资本投资方向包括旧城改造、城市有机更新等领域29热点行业解析城市更新项目机会前期工作项目数量城市排名706050403020100l

基于荣邦瑞明对50个重点城市的大数据机会挖掘和动态筛选，重点城市共开展早期规划、策划、可研等前期工作的城市更新项目658个，其中老旧小区改造项目504个，非老旧小区改造的城市更新项目154个。l

项目主要集中在粤港澳大湾区、长三角地区及中西部地区。l

按类型来看，主要包括老旧小区改造项目、城市更新项目、配套基础设施项目、房建项目、其他市政工程等。l

从前期工作的阶段来看，处于可行性研究231个，初步设计221个，建议书112个，其他阶段94个。l

项目业主一般为地方政府的平台公司。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台30热点行业解析通过统筹建立项目与投资方的接口项目运作要点统筹工作的目的是明确片区更新内容、更新计划、资金安排等要素信息，搭建项目开发边界、建设运营计划、投融资方案、投资/合作模式等边界条件，便于社会投资人、城市运营商等外部主体参与。平台公司综合统筹建立项目与投资方之间的接口片区更新内容更新工作计划资金使用安排投资回报机制业主能力需求项目开发边界建设运营计划投融资方案社会投资人城市运营商专业服务商投资/合作模式投资/合作主体选择“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台31热点行业解析资金统筹要兼顾项目、企业和财政三个层面项目运作要点城市更新资金可以在项目层级、平台公司层级、地方财政层级分别统筹。但无论采用哪种统筹机制，实现“项目/企业/财政”三级现金流健康可持续是一致的目标。平台公司/社会投资人/原业主（代表）专项债券/政策性贷款/商业贷款融资注资投资平台公司融资机构地方财政投资平台公司偿还收益融资投资投资投资公益性项目（无收益）经营性项目（有收益）公益性项目（无收益）经营性项目（有收益）公益性项目（无收益）关联打包担保开发项目统筹经营性收入增量财政收入经营性资产n

项目打包统筹n

企业财务统筹n

地方财政统筹将关联的有收益项目和无收益项目打包、盈利项目和亏损项目打包，“肥瘦搭配”，实现项目包总体投入产出平衡。项目包由适格的投资人投资，并开展项目融资，以项目收入偿还贷款。一般由平台公司实施。通过投资有收益项目形成经营性资产，以经营性资产为担保做公司融资，筹集资金用于公益性项目的投资。平台公司筹资投入土地一级开发等类项目，为地方财政筹集增量财政收入。地方财政再通过直接投资或向平台公司注资间接投资等方式投资公益性项目。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台32热点行业解析通过降维的方式促成平台公司与社会资本方的合作地方投资平台公司的角色是代表政府进行顶层统筹，与社会资本方的合作需要降维到项目层面。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台33热点行业解析通过引入多类专业化的运营机构补足短板企业能力建设运营是城市更新的灵魂。城市更新的可持续运营需要加强运营服务能力，不断为区域充实内容。平台公司和社会投资人要注重专业的内容提供商和运营服务方，补强城市运营方面的短板。设施类型基础设施空间载体运营主体施工企业、养护公司专业运营公司运营整合机制PPP、政府购买服务PPP、特许经营市政道路、开放公园污水处理厂、供水厂存量厂房、产业园区商业街区、商业楼宇公用设施产业设施招商机构、产业运营商商业运管机构股权合作、委托服务委托运营、开业顾问、租赁商服设施历史建筑、博物馆、剧院、体育场专业运营公司、活动组织商文化体育设施“有略”片区开发策略管理平台委托运营、政府购买服务“有例”城市开发投资决策支持平台34热点行业解析案例介绍——济南市历城区洪楼广场片区城市更新项目n

实施主体：山东省历城城市发展集团有限公司。n

社会资本：中国能源建设集团。n

项目中标时间：2023年5月。n

总投资：约300亿元。n

改造形式：以打造“全福河特色风貌带”为突破口，围绕“百年洪楼教堂”打造承古启今、文旅商贸、现代活力的国际步行街;依托洪楼商圈，围绕轨道站点集聚商业商务业态，强调TOD引领复合高效开发；聚焦“三创、三新”，重点发展新兴金融、都市文旅、科创产业，构建“环山大产业创新圈”，将洪楼广场片区打造成为济南中央创新区、城市科创会客厅。p

项目位置：位于山东省济南市历城区，用地总面积约405.01公顷。p

项目建设内容：对片区内拟拆迁用地的征收拆迁（含安置房建设）、土地整理后二级土地出让的获取与开发、片区基础设施改造与提升、片区老旧房屋改造、公共设施建设、产业运营及商业载体的持有运营等。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台35热点行业解析案例介绍——金华市双溪西路片区更新综合开发项目n

实施主体：浙江浙中城市建设有限公司。n

社会资本：中国铁建昆仑投资集团有限公司。n

项目中标时间：2023年4月。n

总投资：约236.7亿元。n

改造形式：双溪西路片区更新是金华开发区史上最大单体征收项目，2023年重点实施一、二期，为河畔花园以东、金华江以南、八一南街以西，双溪西路、南苑路以北围合范围，用地面积约1284亩。涉及五里牌楼、高畈、老章宅3个城中村837户2112人；涉及公交公司、金华八中等58家市属单位172宗产权；涉及零号小区、婺星小区等居民住宅5006户；需拆除建筑90.6万平方米。p

项目位置：位于浙江省金华市双溪西路片区。p

项目建设内容：数字园区+创新广场，与多湖CBD形成积极的经济产业联系；商住休闲街区，激活五百滩，打造富有地域特色的商业氛围；未来社区，以生活配套为核心，营造有归属感的社区环境。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台36•

国务院《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办〔2022〕19号）02•

《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕561号）•

《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》政策支持（发改投资〔2022〕1652号）•

《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》（财资〔2022〕124号）•

《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》自然资发〔2022〕205号•

《关于印发盘活存量资产扩大有效投资典型案例的通知》（发存量盘活改办投资〔2022〕1023号）核心观点：有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环37热点行业解析存量资产盘活的类型基于国家政策文件以及实践经验，存量资产盘活可分为资产出售变现类、资产更新改造运营盘活类及重新构建商业模式类。资产出售变现类指通过拍卖、公开招标或协议转让方式，获得资产转让收益盘活存量资产。典型案例：中石化资产经营管理公司安庆分公司港贮液化气设施资产转让项目、普洛斯物流园区项目、安徽省铜陵市中熹科技产业园项目等。更新改造运营盘活类指对资产进行改扩建、规划调整与定位转型，使得存量资产使用功能提升、运营效率提升，充分挖掘潜在价值，实现存量资产的盘活。典型案例：浙江省温州体育休闲公园改造项目、北京市西城区新动力金融科技中心改造升级项目、天津港保税区海港区域城市更新项目等。重新构建商业模式类通过PPP模式、混合所有制改革、股权合作等方式，借助第三方的专业化技术、管理经验，重新构建商业模式，进而盘活存量资产。典型案例：江苏省徐矿集团老旧小区改造项目、重庆市巴南区龙洲湾隧道工程资产支持商业票据项目等。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台38热点行业解析案例介绍——江苏省徐矿集团老旧小区改造项目改造工作情况p

改造范围：庞庄矿区处于闲置或低效运转的土地2472亩、各类房产232幢、铁路专用线22.6公里、6KV以上变电所7座、电网30.7公里等闲置或低效运转资产，超3000名职工待安置，逾万亩采煤塌陷地待治理。p

改造原因：徐矿集团是有140年煤炭开采历史的省属能源集团，本部先后关闭16对矿井，大量配套服务资产出现闲置，陆续出现产业失续、人员失岗、环境失治的行业难题。p

项目位置：位于江苏省徐州市。p

项目成果：

推进老旧矿区土地、房产、铁路、电网等多要素资源综合开发，利用存量土地建设江苏华美热电公司，通过落地淮海大数据中心、分布式光伏等关联项目，反向带动零星土地、铁路专用线等存量资源的盘活。p

改造协议：徐矿与相关区（县）签订战略合作协议，协同开发存量资源，推动存量资源转化为转型发展的新要素、新动能和新财富，开创了存量资源开发、政企共赢发展的新局面。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台39热点行业解析案例介绍——江苏省徐矿集团老旧小区改造项目业态名称引进企业/项目矿区n

实施主体：徐矿集团。n

资金来源：依托士地、电力等既有资源，广泛寻求类型华东物流产业新城宝通物流园一汽大众汽车物流园海尔、伊利、徐工韩桥矿物流园大黄山矿合作，引入社会资本。铁路物流淮海国际陆港临港产业园货运集散基地协鑫集团、硅材料企业九里山矿大黄山矿n

实施内容：2017年以来，徐矿集团通过产业转型升级盘活存量资产，先后盘活闲置土地投资建设居民小区，定向安置2400余户矿区住户；2021年新增铁路运量16.2万吨，同比增长近3.7倍；华美热电公司装机容量增至2×350兆瓦并落地淮海大数据中心、分布式光伏等关联项目，进一步盘活零星土地，引领产业升级；在采煤塌陷区上建成九里湖国家湿地公园，创出了衰老矿区生态修复样本。最终徐矿所属的庞庄矿区实现由“矿关业衰”到“业兴家旺”的蝶变。大黄山硅科技小镇江苏科尼商贸、九州职业技术学院、徐州城市职业培训学校、徐州中健科技职业技术学校夹河钢材物流园文化教育产业园夹河矿产业园华为数据中心、华美热电联产、光伏发电淮海大数据产业园庞庄矿权台矿生态+旅游潘安生态小镇潘安湖科教创新区特色小镇、湿地公园、恒大棚户区改造+商住地产第二机械厂、大黄山工人村棚户区改造商住开发住宅开发新农村万科沙虎山建设马庄村、车村、汉居雅苑集中搬迁“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台40热点行业解析案例介绍——浙江省温州体育休闲公园改造项目改造工作情况p

改造原因：温州市滨江商务区桃花岛片区T-02、T-03地块暨体育休闲公园项目，总用地约63公顷，原为大量城市市政基础设施，包含杨府山垃圾填埋场、中心片污水处理厂、粪便处理厂等，缺乏城市支路系统的配套，开发度低、土地使用效率低、布局零散，对景观环境、城市空间及土地价值造成较大的负面影响。p

项目位置：浙江省温州市。p

规划过程：

同一土地范围地上、地下不同竖向空间的地块多维立体开发利用。一是实现土地集约节约开发利用。地上、地表和地下分别设立使用权，促进空间合理开发利用，提高土地资源利用效率。二是消减“邻避”设施负面影响。通过分层供地，负面影响的设施与文化、体育活动场所及绿地相结合，变“废”为宝，提升土地价值。p

项目成果：

该项目在新建污水处理厂屋顶上建造体育休闲公园，带动了周边楼盘的开发和销售。在不新增占地的情况下，探索分层供地，地上、地表和地下分别设立使用权，实现地上、地表和地下不同竖向空间的多维立体开发利用。适用于在城市大型建筑体通过上盖建设，向上拓展用地空间，改善民众生活品质，缓解土地资源制约。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台41热点行业解析案例介绍——浙江省温州体育休闲公园改造项目n

实施主体：该项目由市城发集团投资建设(建设单位为其全资子公司－温州市滨江建设投资有限公司，亦为原建设单位)，温州设计集团建筑工程设计院与上海市政工程设计研究总院联合设计。授权政府政府部门授权签署监管特许经营协议n

资金来源：滨江商务区封闭区土地出让金。通过地块立体开发利用，在用地稀缺的城市核心区位释放约400亩用地，提升地块整体价值。国资平台公司社会资本出资出资签署财政局项目公司环保局监管评价付费n

政策资金支持：

国家发改委和体育总局联合印发的《“十四五”时期全民健身设施补短板工程实施方案》，针对单个体育公园将有限额不超过2000万元的中央预算内投资支持。投资建设运营工程承包合同融资协议设备供应合同到期

项目升级政府部门移交改造设备供应商工程公司金融机构“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台42叁发展趋势展望43发展趋势展望市场化趋势保持不变，聚焦重点领域2023年下半年，城建投融资领域市场化趋势保持不变，除了聚焦城市更新和存量资产盘活外，还应聚焦枢纽综合开发、流域综合治理、特色产业园区、资源类综合开发等领域，寻找投资机会。枢纽综合开发流域综合治理特色产业园区资源类综合开发枢纽综合开发通常包括公共交通、轨道交通的场站建设以及场站周边的土地开发，通过综合开发实现场站交通功能与商业、办公、居住、娱乐等城市功能的双赢。流域综合治理市场关注度高，项目复杂，辐射面广，包括流域生态环境治理、基础设施及配套设施建设、产业开发等，需重点关注回报机制，做到因地制宜、可操作、有内涵。特色产业园区是一类具有强经营性的综合开发项目，主要结合区域的资源禀赋和核心城市产业资源外溢因素，选择合适的主导产业，配置相应的基础设施和公共服务设施。资源类综合开发指通过匹配矿山、砂石骨料、煤矸石、河砂等资源，增强项目平衡性，使项目达到市场化运作的条件，该类型项目有国家、地方的政策支持，具备可操作性。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台44发展趋势展望市场热点（一）——枢纽综合开发前期工作项目数量城市排名543210l

基于荣邦瑞明对50个重点城市的大数据机会挖掘和动态筛选，重点城市共开展早期规划、策划、可研等前期工作的枢纽综合开发项目16个。433111111广州市福州市昆明市唐山市郑州市长沙市北京市太原市深圳市前期工作项目阶段分布项目业主：l

一般为地方政府部门和平台公司。项目特点：可行性研究工作阶段勘察/勘测初步设计其他l

规划内容多元、空间结构复杂、专业要求高；l

项目资金体量较大、前期投资压力大、资金链条较长；l

需要做好站点定位，以市场为导向选择合作路径；l

项目业态丰富、运营多元，需要做好运营资源的整合。数量（个）444445“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台45发展趋势展望市场热点（二）——流域综合治理60前期工作项目按数量排名前二十城市l

基于荣邦瑞明对50个重点城市的大数据机会挖掘和动态筛选，重点城市开展早期规划、策划、可研等前期工作的流域综合治理项目共437个。50403020100542626252222212018171613121110109977前期工作项目阶段分布项目业主：l

一般为地方政府水利局或平台公司。项目特点：可行性研究工作阶段勘察/勘测建议书初步设计其他l

复杂程度高、范围广、投资体量大、专业化强；l

需要通过资源整合提升项目价值和盈利能力；l

以生态治理与资源开发为基础，通过与产业项目的有效融合，实现流域综合治理项目的经济价值内部化；l

资源渠道多元，有政策性资金支持。数量（个）761051469020“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台46发展趋势展望市场热点（三）——特色产业园区20前期工作项目按数量排名前二十城

基于荣邦瑞明对50个重点城市的大数据机会挖掘和动态筛选，重点城市开展早期规划、策划、可研等前期工作特色产业园区项目共283个。6l

从项目类型来看，一般园区108个，科技服务业园区50个，农业园区50个，工业园区47个，生化环保医24个，仓储物流园区4个。4219161616151413121212109987777760前期工作项目阶段分布项目业主：l

一般为地方政府平台公司。可行性研究工作阶段勘察/勘测建议书初步设计其他项目特点：l

涉及产业培育与产业升级，对城市综合运营能力要求高；l

具有强经营性，需要多方主体共同参与；l

依赖于政策、资金投入以及各专业化资源的共同支持；l

需要构建产业、城市和人口的良性循环。数量（个）4745826841“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台47发展趋势展望市场热点（四）——资源类综合开发3530前期工作项目按数量排名前二十城市l

基于荣邦瑞明对50个重点城市的大数据机会挖掘和动态筛选，重点城市共开展早期规划、策划、可研等前期工作的资源类综合开发项目167个。252015105321511988776665544l

从项目类型来看，生态修复145个，土地综合整治15个，矿山修复6个，矿山开发1个。333220前期工作项目阶段分布项目业主：l

一般为地方政府部门或平台公司。项目特点：可行性研究工作阶段勘察/勘测建议书初步设计其他l

需要将资源与生态、文旅、产业等要素相结合；l

通过资源开发反哺项目建设，实现市场化运作；l

有一定的政策支持，资金渠道多元；l

需要厘清资源获取和项目获取的联动关系、收益分成机制和资金路径。数量（个）183766397“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台48发展趋势展望投资拓展建议提升投后运营管理能力做好资源整合投资企业要整合多类别资源，包括但不限于酒店、商业管理、工业制造、新能源、污染处置、文旅、教育、医疗康养等各型企业，满足投拓工作中所面对的地方政府核心诉求；探索合法合规的模式方法，将“多方参与、收益共享”、“专业的人做专业的事”等资源整合理念落实到投资拓展研究工作中。投资、建设是建筑类投资企业的传统专业重点，随着城市建设投融资市场规模的进一步紧缩、市场竞争压力加大，地方政府对投资建设单位有了更多要求，把眼光转向了产业资源和投后