物流系统规划与设计-第七章-物流园区规划课件

第七章物流园区规划第七章物流园区规划第一节物流园区概述一、物流园区涵义物流园区logisticspark为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。GB/T18354-2006是多家专业从事物流服务的企业和物流密集型工商企业在空间上集中布局的场所，一般以仓储、运输、加工等用地为主，同时还包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。物流园区是基础设施的一种，它有别于企业自用型的物流中心，是具有经济开发性质的物流功能区域，与科技园区、工业园区有相似之处。物流园区=场所+设施+服务第一节物流园区概述一、物流园区涵义二、物流园区的起源随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区（开始阶段的货物配送转运中心）应运而生。国外企业逐渐意识到配送转运中心分散建设、各自为战带来的资源浪费，政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。园区从初始阶段的个案行为发展为城市规划和功能调整、空间布局的整体行为。物流园区在日本称为物流团地（DistributionPark），在德国被称为货运村（FreightVillage），虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的，发展的出发点也类似。二、物流园区的起源随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作物流园区的区位选择和空间布局——物流园区的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。——为吸引物流、配送转运中心等物流企业在园区集聚，物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求、土地价格、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会条件因素。——以德国为例，在设置物流园区时主要考虑以下四方面因素：一是至少可以实现两种以上运输方式连接，特别是公路和铁路两种方式；二是选择交通枢纽中心地带，使物流园区布局与运输网络相适应；三是经济合理性，包括较低的地价、数量充足且素质较高的劳动力等，为园区企业获得必要利益创造条件；四是符合环境保护与生态平衡的要求。物流园区的区位选择和空间布局——物流园区的功能和服务特性决定

物流园区是由多家专业从事物流服务、拥有多种物流设施的不同类型物流企业在空间上相对集中分布而形成的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流节点。功能及特征

缓解物流对于城市交通的压力；减少物流对城市环境的种种影响；通过物流园区的集群效应，提高整个社会的物流运作效率。综合服务功能的物流节点具有公益性物流园区物流中心货运村物流团地物流基地物流园区的基本属性及特征物流园区是由多家专业从事物流服务、拥有多种物流设施的不同基本功能延伸服务功能配套服务功能

货物调剂中心（库存物资处理）咨询服务包装、加工培训服务

停车、中转、配载、仓储保管

城市内货物配送（含超市、企业、个人等多种对象的仓储、配送）

各种交通方式的多式联运（可包含铁路、公路、水路。航空多种交通运输方式的联运）

信息中心：信息服务—

电子商务—

中介交易—全程物流监控服务（GPS。GIS）

金融配套服务（金融、保险等）

生活配套服务（住宿、餐饮。娱乐。购物。旅游等）货车辅助服务（加油、检修、培训、硬件供应等）共同税务服务

科学选址原则;统一规划原则;市场化运作原则;高起点现代化原则;柔性化原则;风险预防原则;人才优先原则.

园区功能物流园区建设原则物流园区功能基本功能延伸服务功能配套服务功能货物调剂中心（库存物资处理三、物流园区的内涵

物流园区将众多物流企业聚集在一起，实行专业化和规模化经营，发挥整体优势，促进物流技术和服务水平的提高，共享相关设施，降低运营成本，提高规模效益。其内涵可归纳为以下三点：

(1)物流园区是由分布相对集中的多个物流组织设施和不同的专业化物流企业构成的具有产业组织、经济运行等物流组织功能的规模化、功能化的区域。这首先是一个空间概念，与工业园区、经济开发区、高新技术开发区等概念一样，具有产业一致性或相关性，拥有集中连片的物流用地空间。三、物流园区的内涵物流园区将众多物流企业聚集在一起(2)物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的具有经济开发性质的城市物流功能区域。作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息管理中心等适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施。

(3)物流园区也是依托相关物流服务设施，进行与降低物流成本、提高物流运作效率和改善企业服务有关的，流通加工、原材料采购和便于与消费地直接联系的生产等活动的具有产业发展性质的经济功能区。作为经济功能区，其主要任务是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产、经营活动。(2)物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与按行业导向不同分类q

专业性物流园q

综合性物流园按层次节点分类：q

物流基地型q

物流中心型q

配送中心型按园区兴办主体类型：q

政府主办型q

政府规划，企业运作型q

企业自办的专业型q

市场自发形成，政府规划枢纽型物流园：q依托航空港q依托运输港q依托铁路枢纽q依托高速公路按区域辐射分类q市域型物流园q区域性物流园q国际性物流园按经营服务范围分类q生活资料物流园q生产资料物流园物流园经营性质q

第三方物流平台q

第四方物流平台（深圳机场航空物流园区）按位置位置构成不同分类：q集中型物流园q非集中型物流园目前业类物流园区分类本报告的分类按园区的功能分类：q转运型物流园区q存储配送型物流园区q流通加工型物流园区q综合型物流园区。物流园区的基本类型四、物流园区分类按行业导向不同分类按区域辐射分类目前业类物流园区分类本报告的物流系统规划与设计-第七章--物流园区规划课件五、中外物流园区运营模式比较

国外物流园区的区位选择和空间布局

国内外物流园区的建设模式比较

国内外物流园区的政府支持比较国内外物流园区的盈利模式比较国外发达国家物流园区经营的经验五、中外物流园区运营模式比较国外物流园区的区位选择和空间布国内外部分物流园区

国内外部分物流园区国内外物流园区建设模式比较国内外物流园区建设模式比较国外物流园区的政府扶持政策

国外物流园区的政府扶持政策

物流市场的发展需要更多的物流园物流企业集约化、协同化、全球化发展的需求工业园的发展为物流园建设提供了机遇城市新布局让物流企业“退城进园”

我国物流园发展的市场机遇与存在问题建设盲目，缺乏规划重圈地，轻物流

重硬轻软，有形无神多为“和效应”，缺乏“积效应”“现代”园区，“传统”服务缺乏协作，难以优化

重形式，轻实质市场机遇存在问题物流市场的发展需要更多的物流园我国物流园发展的市场机遇与存深圳六大物流园区的定位

深圳六大物流园区的定位国内部分物流园区建设及投资规模

国内部分物流园区建设及投资规模浙江省部分物流园区建设及投资规模

浙江省部分物流园区建设及投资规模第二节物流园区的总体发展规划一、规划方法框架园区建设理由地位作用、战略意义、经济背景等园区发展规划园区运营规划建设模式、投融资、运作系统、运作机制园区建设保障园区需求预测结构框架、选址、布局、运营管理园区发展战略建设政策与实施方案、建议信息化、规模化、组织化、集约化、网络化总体目标第二节物流园区的总体发展规划一、规划方法框架园区建设理由二、规划内容1、建设物流园区的战略意义（1）区域及中心城市经济发展现状与前景从综合经济现状与前景、中心城市经济发展现状与前景角度进行分析。（2）建设区域物流园区的战略意义物流园区的建设与经济发展、发挥中心城市经济地位、推进中心城市现代物流业的发展、培养和造就中心城市现代物流服务产业、为中心城市物流基础设施的科学规划和建设奠定基础。（3）物流园区在物流发展中的地位与必要性物流园区在物流发展中的地位，包括：中心城市物流基础设施建设的起步依托、中心城市现代物流发展的运作试验基地、中心城市现代物流发展的政策研究平台。二、规划内容物流园区建设的必要性，包括：引导和转化中心城市潜在物流需求的必要、支持有效的物流市场机制建立的必要、推进中心城市既有物流资产合理整合的必要、充分发挥中心城市区域中心城市辐射功能的必要。2、物流园区建设背景条件分析（1）物流园区的发展条件分析：背景条件，包括：经济发展条件。物流基础设施条件。物流服务环境条件；物流园区的发展优势（2）物流园区建设发展条件综合评价：总体经济发展条件评价；发展物流的基础设施条件评价；发展物流的运作条件评价（3）物流园区建设尚需创造的条件与面临的挑战：尚需创造的条件；项目面临的挑战物流园区建设的必要性，包括：引导和转化中心城市潜在物流需求的3、物流园区需求分析流程与方法（1）中心城市物流需求趋势分析：物流需求质量和效益；物流需求规模；物流需求种类；物流需求范围；物流需求改变等方面。（2）物流需求的范围及构成：需求的地理范围与园区影响区域范围；具体业务层面的物流需求界定与分析。（3）物流园区物流需求分析：物流需求预测的基本思路；物流需求预测方法；预测期限与预测依据（4）物流园区需求预测：物流组织模式分析；物流总量预测；物流需求分布预测；物流园区范围内物流需求分析；预测结果。3、物流园区需求分析流程与方法4、中心城市物流园区总体发展战略（1）物流园区发展战略目标：战略定位；发展目标；目标体系（2）物流园区发展原则：建设原则；运营原则（3）物流园区发展指导思想：总体指导思想；园区基础设施建设指导思想；园区发展环境建设指导思想（4）物流园区发展模式分析：物流园区发展可选择的模式；物流园区发展模式选择（5）物流园区发展战略：园区物流系统发展战略；园区建设与运营管理体制战略；园区建设和发展的外部环境支持战略；园区建设实施战略（6）物流园区的市场与功能定位：物流园区的市场定位；服务功能定位；分阶段市场定位与服务功能4、中心城市物流园区总体发展战略5、物流园区总体发展规划（1）总体发展框架规划——总体功能规划——总体结构规划——总体规模规划（2）物流园区的选址——物流园区的区位选择与空间布局的一般原则——中心城市城市空间布局——区域物流园区选址5、物流园区总体发展规划（3）总体布局规划——功能区平面布局规划：物流核心区平面布局；其他功能区平面布局——园区设施设备配置规划：配送中心区设施设备配置；物流园区区设施设备配置；公铁联运区设施设备配置——运力配置规划（4）运行管理规划——管理结构规划——运行模式规划——信息系统规划：物流信息平台的功能规划；物流信息平台的结构与建设规模（3）总体布局规划6、物流园区运作系统设计（1）物流园区的建设模式及投融资方式：建设模式；投融资方式（2）物流园区的建设规模：设施能力与规模的确定；项目投资规模与实施计划（3）物流运作系统框架：运作系统功能；运作系统结构（4）运作机制设计：物流园区开发建设的商业模式设计，包括：发展机制、建设机制、管理机制、运营机制；园区内物流整体运作设计，包括：运输系统、配送系统、信息管理系统、仓储管理系统、辅助服务系统；园区物流服务机制设计，包括：园区物流服务方式、园区物流服务质量控制（5）运行保障系统设计：政策与制度；运作保障机制；园区发展环境保障体系6、物流园区运作系统设计7、物流园区建设政策与建议（1）政府部门应对园区建设提供政策环境支持（2）充分发挥物流园区启动项目的示范和带动作用（3）建立科学的园区建设发展机制7、物流园区建设政策与建议案例——黑龙江龙运物流园区规划龙运物流园位于哈尔滨市动力区朝阳镇内，哈尔滨哈南编组站南侧2.8Km处，西临京哈高速公路，交通条件优越，有利于货物集散和运输组织。该项目由龙运物流园区有限责任公司投资，园区一期规划面积50.15万平方米，二期规划面积110万平方米。负责沿北京至哈尔滨公路（G102）至关内方向货流的组织，开展全方位的综合物流服务业务。案例——黑龙江龙运物流园区规划龙运物流园位于哈尔滨市动力区朝物流系统规划与设计-第七章--物流园区规划课件1、物流园区的选址物流园区选址原则：

(1)位于城市中心区的的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近；(2)位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，有利于多式联运的开展，特别是铁路和公路；(3)位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较低；(4)位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，一般有较大物流量产生，如工业园区，大型卖场等，有可利用和整合的物流资源；(5)有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。

1、物流园区的选址物流园区选址原则：物流系统规划与设计-第七章--物流园区规划课件2、功能定位2、功能定位

调研对象：从园区可服务的企业类型看，分析的客户将会涵盖以下三类企业：区内制造企业商贸流通企业物流企业。重点了解哈尔滨地区商贸、制造、加工、仓储、分拨、配送、保税业务流程，目前的运营模式与运作特点等，从而为园区的战略定位和业务模式设计提供依据。调研对象：从园区可服务的企业类型看，分析的客户将会涵盖以（1）

制造业q

重工企业调研对象包括：哈飞、东安发动机厂（2）

轻工日用企业调研对象包括：飞龙、哈医药、完达山、可口可乐、康师傅、上好佳(3)商贸业q

批发市场调研对象包括：蔬菜市场、禧龙陶瓷市场、钢材市场、旧机动车交易市场q

商场调研对象包括：家乐福、沃尔玛、秋林、黑天鹅、正阳家电、三联、华联、中央红连锁、哈一百（1）制造业（4）物流企业

q

第三方物流调研对象包括：佳吉、华宇、易通q货运市场调研对象包括：滨江、哈西大市场、先锋路零号物流操作基地

(4)仓储企业调研对象包括：成运、华通、五金交电公司（6）职能部门调研对象包括：交通厅、口岸办、商委、物资局、采购联合会、动力区政府、市工商局（7）其他调研对象包括：锦绣、北亚、工大、粮油集团、钢铁公司（4）物流企业

功能定位：(1)以区域分拨和城市配送为主的分拨配送型园区模式是园区近期建设与经营的核心模式；(2)以批发市场和仓储超市为主的交易型模式是园区的防御型模式；(3)以国际分拨和陆港保税为基础的国际采购分拨模式是园区的战略性模式。

功能定位：

功能区域划分：依据园区的市场定位，园区可划分为:配载区、配送区、贸易区、工业区、综合区和生活区.交易区:由中俄国际采购中心、大型仓储超市和批发市场群构成。交易区主要客户群为对中俄双方有进出口贸易的企业，大型专业化的仓储型超市及以汽车、摩托车和配件为代表的区域性批发市场为主。一期重点发展配载区、配送区、综合服务区和信息系统。配送区:主要客户群为向黑龙江省分销的外地制造业及黑龙江的省内连锁零售业.功能区域划分：依据园区的市场定位，园区可划分为:配载区、3、业务量预测根据统计数据，利用SPSS统计软件，采用Linear（线性模型）、Quadratic（二次多项式模型）、Cubic（三次多项式模型）、Compound（复合模型）、Growth（增长模型）、Exponential（对数模型）、Logistic（逻辑模型）进行拟合，选取相关性最大的三个结果取平均值，预测结果为哈尔滨市货运主枢纽货物业务量2011年为430万吨。3、业务量预测根据统计数据，利用SPSS统计软件，采用Lin步骤1哈尔滨货运总量及增量预测步骤2哈尔滨仓储总量及增量预测步骤3物流适站货量估计步骤4物流园区货量估计n全市总体货运发生量nn总运输量中，需要在哈尔滨仓储的部分n根据目前的仓储比例外推n增加仓储量中，物流园区可能吸引到部分n龙运园区的仓储货量，及吸引半径n适站货中，物流中心希望吸引到的部分n步骤1哈尔滨货运总量及增量预测步骤2哈尔滨仓储总量及增量预测年份合计铁路公路水路民航1995199110797621490.801996196311596831200.801997213111807422080.701998193311616711011.001999203512336931080.782000210113775511721.032001202412565592081.132002174611113922411.522003195212653123731.802004192213621593992.0020059814.35135581483092.35200610710.5137389943421.5年份合计铁路公路水路民航199519

经济指标分区总面积（平方公里）城区面积（平方公里）总人口（万人）生产总值（亿元）财政收入（亿元）南岗区182.9609488.76.4道里区479.222.666.566.94.8道外区256.6

68.946.33.7动力区13125.336.124.50.9香坊区208.5

33.320.72.4平房区9814.315.710.81.2呼兰区2185.9

55.486.32.9松北区736.3

16.312.11.5经济指标总面积城区面积总人口生产总值财政收入南岗区空间-引力模型空间-引力模型的基本思想是：在城市中各个区域的物流服务需求客户与物流服务节点有一定的空间距离，假设各物流服务节点的业务范围和服务水平大致相同，则物流客户选择某一物流服务节点服务是因为该节点对其“吸引力”较大，这一点类似于牛顿的万有引力定律，因此，称其为空间-引力模型。该模型表述如下：

（j=1，2，……，n）空间-引力模型（j=1，2，……，n）式中——区域i对场站j的货物业务量期望值；

—区域i对j场站业务量的需求概率；

—区域i业务量需求总量；

—场站的规模；

—区域i到场站j的交通时间；n——场站的个数；a——经验参数。该模型在应用过程中，已知物流服务站场或节点的规模和具体位置的坐标点，同时可以确定服务中心与客户之间的时间距离。如果货物运送服务的时间距离难以确定，也可以根据空间坐标点的位置进行估算。式中——区域i对场站j的货物业务量期望值；适站货运量主要分配到哈尔滨市现有十个货运场站和规划中的龙运物流园区。利用空间-引力模型对适站货运量在个货运站之间分配进行预测。模型公式中各指标取值说明如下：

—区域i对场站j的货物业务量期望值（万吨）；

—区域i业务量需求，与用各分区生产总值和人口成正比，此处用各分区生产总值和人口计算得到的业务量表示；

—场站的规模，这里用场站面积表示。

—区域i到场站j的时间，这里用区域i到场站j的距离表示；n—场站的个数，此处n为11；a—经验参数，取a为1。

适站货运量主要分配到哈尔滨市现有十个货运场站和规划中的龙运物分区2011年按人口按生产总值平均值南岗区104.72107.05105.89道里区74.0880.7477.41道外区76.7555.8866.32动力区40.2229.7935.01香坊区37.1024.9831.04平房区17.4913.0315.26呼兰区61.72104.1582.94松北区18.1614.6016.38分区2011年按人口按生产总值平均值南岗区104.72107龙运龙运4、园区布局规划（1）功能区规划（2）平面布局规划（3）交通导向规划（4）面积确定考虑因素：商品类别与数量；产品业务流程；设施的关联性。4、园区布局规划（1）功能区规划园区功能区域图交易区面积：40万平方米工业区面积：40万平方米综合服务及配载区面积：19万平方米配送区面积：31万平方米交易市场仓储型超市中俄贸易区配载区综合服务区工业区配送区生活区及预留区生活区及预留区京哈公路路口京哈公路路口交易区面积：40万平方米工业区面积：40万平方米综合服务及配载区面积：19万平方米配送区面积：31万平方米交易市场仓储型超市中俄贸易区配载区综合服务区工业区配送区生活区及预留区生活区及预留区京哈公路路口京哈公路路口园区功能区域图交易区面积：40万平方米工业区面积：40万平物流系统规划与设计-第七章--物流园区规划课件物流系统规划与设计-第七章--物流园区规划课件交通流组织方法：（1）单向行驶、分门出入。车辆进出园区采取右近右出方式，避免在出入口出现交叉车流；（2）园区内车道必须为继承环状，不应出现尽端式回车场，并结合消防道路布置；（3）园区的主要道路应为4车道以上，考虑到大型卡车和集装箱车辆进出，最小转弯半径不小于15m；（4）车道设置有导向标识。交通流组织方法：首发物流园区规划案例分析（1）公司背景北京首发物流枢纽有限公司成立于2003年5月，主要负责西南枢纽的开发、建设、运营，公司注册资本金6800万元。北京首发物流枢纽有限公司由负责北京市高速公路建设管理的北京市首都公路发展有限责任公司投资成立首发公司是市政府独资成立的现代化国有大型公益性企业，主要负责北京市高速公路的建设、运营、筹融资和相关产业开发，总资产300多亿元，现共有子、分公司二十余家西南物流园区（6000亩地）已经被列入北京市2004年60项重大工程，北京首发物流枢纽是西南物流园区的大股东是交通部和北京市规划的一级公路货运枢纽，也是北京市物流规划中唯一的国际公铁联运型物流基地北京西南公路货运主枢纽（简称西南枢纽－450亩地），由北京首发物流枢纽有限公司独立投资、建设、经营。首发物流园区规划案例分析（1）公司背景五、物流园区规划案例分析东侧：原规划为良乡西三环路和规划四路西侧：京石高速公路辅路北侧：长虹西路南侧：规划二、三路、良坨铁路线，六环路（2）区位五、物流园区规划案例分析东侧：原规划为良乡西三环路和规划四路五、物流园区规划案例分析五、物流园区规划案例分析停车场独立作业区立体仓库公共理货平台首发物流商务楼生产辅助用房停车场独立作业区立体仓库公共理货平台首发物流商务楼生产辅助用五、物流园区规划案例分析铁路-公路货运枢纽型物流园区主要依托京广铁路、京石高速路、107国道和城市六环路房山闰村丰台王佐物流基地公路-海运国际货运枢纽型物流园区主要依托天津港、京津塘高速路和城市六环路市级开发区通州马驹桥物流基地航空-公路货运枢纽型物流园区主要依托首都机场、101国道和城市六环路市级开发区顺义天竺物流基地陆上口岸主要依托京津塘高速路、四环路、五环路和京沈高速路现已成为房地产开发区十八里店北京物流港西南枢纽所在园区PFENNINGKontrakt-&HandelslogistikREWE北京国际集装箱编组站将在今年开始建设五、物流园区规划案例分析房山闰村丰台王佐物流基地通州马驹桥物（3）枢纽定位北京地区现代物流基础设施体系的领跑者实现公铁联运的、全国骨干网络中的华北区域枢纽创造诚信、高效的货运市场环境创造集道路、枢纽、信息及相关服务于一体的公路运输基础服务平台服务于领导性的快运网络公司以信息技术为支撑北京地区领先的本地配送公司以高效供应链为特点的物流型商业业态创新者（4）企业定位专业枢纽经营管理公司（3）枢纽定位五、物流园区规划案例分析枢纽经营示范性高效枢纽迅速启动企业价值配送领袖枢纽规模化配送服务规模化公铁联运实施区域中心华北地区的物流园区启动期0－2年成长期3－5年发展期6年－（5）发展目标五、物流园区规划案例分析枢纽经营企业价值配送领袖区域中心启动五、物流园区规划案例分析（6）提供的服务为制造业、零售及分销业提供物流服务通过其良好的集散条件成为华北区域货物集散地通过物流服务提升区域商贸氛围，促进区域经济发展主要服务包括提供基本的和全程的商品仓储服务提供仓储过程的可视化和与客户相关系统对接的能力提供部分或全部存储商品的状态信息依照ISO9001认证，对配送中心存储及加工的所有货品提供质量控制提供一系列的仓储配送增值服务五、物流园区规划案例分析（6）提供的服务西南枢纽零售商ABC消费者批发商B-BB-BB-C全国各地外省转运（8）配送服务领域西南枢纽零售商ABC消费者批发商B-BB-BB-C全国各地外五、物流园区规划案例分析运作管理系统营销平台后台管理系统订单执行库存计划补货计划人力资源财务管理设施管理WMS仓库管理系统TMS配送调度系统标准化交易中心运力资源中心配送呼叫中心面向运作面向客户面向管理机构（9）CDL的信息系统五、物流园区规划案例分析运作管理系统营销平台后台管理系统订单一、物流园区的开发模式1、政府主导的经济开发区模式

政府主导的经济开发区模式是指由政府做出物流园区规划并从政府各部门抽调人员组成开发机构，通过招商引资等方式来开发物流园区，目前大多数物流园区都是按这种模式在开发。2政企联合开发模式

政企联合开发模式是指由政府抽调人员与相关企业抽调人员共同组成开发机构，通过招商引资等方式来开发物流园区，目前一部分物流园区是按这种模式在开发。

第三节物流园区运作模式分析一、物流园区的开发模式1、政府主导的经济开发区模式

政府主3大型物流企业主导开发模式

物流园区的大型物流企业主导开发模式，是由大型物流企业来开发物流园区并率先在园区开展经营，带动和引导其他物流企业或相关企业入园经营，逐步实现物流产业的聚集，达到物流园区的开发和建设目的。杭州传化物流基地、深圳空港物流园区就是按这种模式开发的范例。4政府规划物流企业共同开发模式

政府规划物流企业共同开发模式是指政府从总体上对物流园区做出规划、园区内企业负责具体项目的开发，共同完成园区的总体开发。将传统的仓储区改建成物流园区时，由于园区内的土地早被园区内企业所拥有，多采用这种开发模式。3大型物流企业主导开发模式

物流园区的大型物流企业主导开5物流（或工业）地产商开发模式

物流园区开发的地产商开发模式是指将物流园区作为地产项目，通过给予开发商适宜的优惠的土地政策、税收政策和市政配套设施，由物流地产商进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。普洛斯（苏州）物流园区就是按这种模式开发的范例。

5物流（或工业）地产商开发模式

物流园区开发的地产商开发类型涵义特点适用条件优点缺点

政府主导模式

由政府进行物流园区的主要投资和建成后的经营管理

有充足的资金来源及相关政策支持

易造成政府承担风险过大在本地区物流需求量较大，区域优势明显等情况下采用

租赁-开发-经营模式政府将土地或现有设施设备以租赁或出让的形式给企业或企业联合体，而后由主导企业或者企业联合进行物流园区的开发建设，再由主导企业或者企业联合体进行物流园区的管理组织

一般可以获得政府优惠政策扶植支持

主导企业进行开发建设与经营管理时独担风险主导企业资金雄厚；其经济区域内的物流量较大；竞争企业相对不足或互补特征明显；政府扶植支持的优惠政策较为充裕。二、物流园区的运营模式类型涵义特点适用条件优点缺点

在本地区物流需求量较大，类型涵义特点适用条件优点缺点

建设-经营转让模式政府或主导企业进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在框架下进行经营管理，并以一定比例提成的操作方式

可以规范化运作物流园区，即使入驻方与建设方重叠也不会导致不正当竞争

在物流园区运作中的利润分配易出现分歧，并且物流园区管理企业易受到开发主体的干扰

具备物流园区管理能力较强的企业

建设-租赁模式物流地产商进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理

租赁方可以以较少的租赁资金获得固定设施使用，降低经营风险

建设方存在设施及装备闲置的风险

有物流地产商存在

综合模式物流园区的开发建设与经营主体的多方融合，政府联合众多投资者进行物流园区的开发建设，物流园区的经营管理机构也由多方主体共同组成按照《公司法》对各项工作进行规范的管理。这样风险共担、收益共享，符合市场竞争的需要。

政府的作用削弱

有多元化投资主体存在类型涵义特点适用条件优点缺点

政府或主导企业进行物流园区的物三、物流园区经营管理模式

物流园区的经营管理模式是指物流园区为实现发展目标而采取的决策、组织、经营与管理形式。采取哪种经营管理模式直接取决于开发建设模式。一般说来，采用政府主导的经济开发区模式和政企联合开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取管理委员会制；采用政府规划物流企业共同开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取业主委员会制；采用大型物流企业主导开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取经营管理公司制；采用物流（或工业）地产商开发模式的物流园区，其经营管理模式可采取物业管理。三、物流园区经营管理模式

物流园区的经营管理模式是指物流园区管理委员会制

政府仿照开发区的管理模式，组建管理委员会对物流园区进行管理，开展规划与招商引资，提供企业登记、土地使用、人事代理、工商税务、商务服务等配套服务，物业管理由专业公司来做。服务和管理内容多，经营内容少。

北京空港物流基地

宁波保税物流园区

管理委员会制

政府仿照开发区的管理模式，组建管理委员会对物流经营管理公司制

开发商成立专门的物流园区经营管理公司，全面开展园区的开发建设管理、日常经营管理和为入住企业提供各种配套服务，侧重经营和服务。

上海外高桥物流园区

浙江传化物流基地

北京通州物流基地

锦州渤海物流园区

经营管理公司制

开发商成立专门的物流园区经营管理公司，全面开业主委员会制

参与园区开发建设的物流企业组成业主委员会，成为园区决策机构，组建管理部门负责具体经营、服务和管理，侧重服务和管理。

日本东京和平岛、葛西、板桥和足立四大流通基地

业主委员会制

参与园区开发建设的物流企业组成业主委员会，成为物业管理公司（房东）制

投资商完成土地开发、基础物流设施建设之后，把土地、仓库、办公楼、信息平台等设施出租给物流公司，投资商自己成为“房东”，成立物业管理公司或部门，收取租金，负责物业管理，经营和服务内容少。

广东亿华物流园区物业管理公司（房东）制

投资商完成土地开发、基础物流设施建设四、我国物流园区的主要盈利模式与方式转运型物流园区的盈利模式

仓储配送型物流园区的盈利模式

流通加工型物流园区的盈利模式综合型物流园区的盈利模式四、我国物流园区的主要盈利模式与方式转运型物流园区的盈利模式

根据国外物流园区盈利模式的经验，结合中国物流园区建设的实际情况，我们认为商业（盈利）模式的规划应该根据园区的不同发展阶段而有所侧重，初创期应该注意发挥其基本功能，成长期应该发展其核心功能，而到了成熟期，则应当注重延伸功能的发掘，概括起来如下图所示：

发挥基本功能发展核心功能发现延伸功能时间成熟度物流园区商业（盈利）模式规划思路根据国外物流园区盈利模式的经验，结合中国物流园区建设的初创期的盈利模式：发挥地理优势，提供仓储、多式联运等物流服务；成长期的盈利模式：适应物流国际化的需要，大力发展保税物流；成熟期的盈利模式：提供具有货物中转