房地产评估-市场比较法案例分析

房地产评估--

市场比较法应用侯梦宇、刘雪松A：滨河里小区6+1户型位于第三层建筑面积117平方米三室两厅下房一间容积率<6产权50年已使用11年一般装修评估对象评估对象：秦皇岛市海港区滨河里小区评估时点：2011年10月1日评估方法：市场比较法交易实例：项目可比实例1可比实例2可比实例3地址海港区滨河里小区海港区秦皇小区海港区滨河里小区交易情况正常交易正常交易正常交易交易日期2010-09-302010-10-202010-3-12建筑结构混合混合混合建筑总层数666所占层数413装修状况精装修一般一般面积（㎡）97105112交易价格（万元）76万77万73万影响因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易日期2011-10-12010-09-302010-10-202010-3-12区域因素繁华程度一般一般一般一般交通条件6、9、34、31路等6、9、34、31路等1、8、34、23、25、30路等6、9、34、31路等公共设施配套完备程度一般一般一般一般景观很好很好一般很好临街道路类型城市主干道城市主干道城市主干道城市主干道周边设施齐全齐全齐全齐全房屋功能住宅住宅住宅住宅区域环境一般一般良好一般影响因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3个别因素朝向南南东南土地平整度四通一平四通一平四通一平四通一平装修程度一般高档中档中档层高6666设施设备齐全齐全齐全齐全所在楼层3413有无下房有有无无建筑结构混合混合混合混合面积㎡11797105112成新率78%80%86%80%影响因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3个别因素朝向1010610土地平整度10101010装修程度10151313层高10101010设施设备10101010所在楼层1010910有无下房101000建筑结构10101010面积㎡1089.410成新率7.88.08.68.0综合打分97.81018691成新率:可比实例1：1-10/50=80%可比实例2:1-7/50=86%可比实例3:1-10/50=80%待估实例:1-11/50=78%单价:可比实例1:760000/97=7835.05平方米/元可比实例2:770000/105=7333.33平方米/元可比实例3:730000/112=6517.86平方米/元交易日期修正:(平均每月上涨1%)

可比实例1：1+(3+9)1%=112/100

可比实例2:1+(2+9)1%=111/100

可比实例3:1+(8+9)1%=117/100

区域因素修正（打分法）

项目估价对象可比实例1可比实例2可比实例3区域因素繁华程度10101010交通条件109119临街道路类型10101010公共设施99109基础设施1010910离市中心距离10101110社会条件10101010自然条件1091010房屋功能10101010区域环境11101110综合打分1009710298个别因素(秦皇岛还原利率为7%)可比实例1:使用年期修正

1-1/(1+7%)39次方

K=-----------------=99.57%1-1/(1+7%)40次方可比实例2:1-1/(1+7%)39次方

K=-----------------=98.2%1-1/(1+7%)43次方可比实例3:1-1/(1+7%)39次方

K=-----------------=99.57%1-1/(1+7%)40次方

由以上得，待估房地产的评估价格为：

（8722.36+8912.02+8327.04)/3

=8653.81㎡/元项目可比实例1可比实例2可比实例3单价(㎡/元)7835.057333.336517.86交易情况修正系数100/100100/100100/100交易日期修正112/100111/100117/100区域因素10