房地产-房地产及物管行业23年第35周周报：新政打破政策预期上限关注后续成交改善-广发证券郭镇,乐加栋,邢莘,谢淼,欧阳喆-20230903

业评级告日期相对市场表现3-09-03业评级告日期相对市场表现3-09-03新政打破政策预期上限，关注后续成交改善核心观点：日，住建部等三部门提出推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”市场景气度仍处低位。二手房成交热度回升，13城二手房环比上升，.1%，土地成交金额持续边际回革得到加强，推荐关注企业经营估值弹性。⚫物业板块观点：板块小幅震荡，估值仍处低位。本周恒生指数上升未违约民企下降0.9%，龙头违约民企下降0.1%，物业板块整体动态7%2%1/2201/2303/2305/231/2201/2303/2305/2307/23-4%-9%-20% 房地产沪深300SFCCENoBNN06003639zgfcomcn03642ggfcomcn03638xingshen@0363703641angzhegfcomcn请注意，乐加栋,邢莘,谢淼,欧阳喆并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活房地产司估值和财务分析表称码报告日期级合理价值(元/股)2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E.SZ人民币/5/10926.89.6.7%.SZ人民币/8/3021.805.1城控股人民币/4/114778.46.35.6%6.0%金地集团3.SH人民币/5/9246.09.24%份3.SH人民币/7/31184.92.91%5.SH人民币/8/30756.12.3.SZ人民币/9/1726.24.82.9湖中宝8.SH人民币/5/530.376.831.9.4%金融街.SZ人民币.59/4/1470.627.3624.84.2%4.4%6.SH人民币.45/5/330.3114.4318.31.2%2.8%K/5/1992.44.49.6.7%KK/4/4/8/30%8.8%秀地产K/7/1281.046.62.38.2%8.7%K0/8/252.112.0保利物业K/8/23.543.097.3.SZ人民币/8/31150.9316.68.0%9.0%服务K/8/2820.286.1理控股K/8/280.635.623.5%27.6%备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的(万科企业、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、万物云、保利物业、绿城服务、绿城管理控股)合理价值货币单位为港币；(3)A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；(4)表中估值指标按照最新收盘价计算；房地产 库存跟踪 16 表索引 图2：56城新房商品房日成交(万方，MA7)趋势(截至2023.8.31) 9图3：56城新房周均及单周成交面积(万方) 10 0 图17：76城房产中介口径二手房成交(套数，MA7)趋势(截至2023.8.31)15增挂牌(套)及同比 16 4 房地产一、地产行业政策及基本面跟踪情况(一)主要政策回顾损限制，金融支持民企发展工作推进会中，多部门表态支持房企合理融资需求，央按揭利率调整方式进行规范。目启动会议。产市场这个牵一发而动全身的领域，支持正常经营房企合理融资需求，推动民营房企股债融资项目案例落地；龙湖、滨江、新城、大名城、美的置业等多家民企与银行、交易所、交易商协会等签约。度不得低于原贷款发放时所在城市首套房商贷利率下限；首/二套房首付比下限统一为20%/30%，二套商贷利率下限调整为LPR+20BP(原LPR+60BP)。门证监会市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。展工作推进会a席王建军：支持上市房企资本市场融资，稳妥应对b群：抓住房地产市场这个牵一发而动全身的领域，支持正常经营房LPR加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房商贷利率下限；(b)首/二套房首付比下限统一为松限贷限售政策。房地产认房不认贷方面，8月30日，广州宣布8月18日起，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购房时，家庭成员在广州名下无房的，不论是否已贷款购房时，家庭成员在深圳名下无房的，不论是否已贷款购房，均按首套住房执行住。未成年子女)购首套“认房不认贷”。款人、配偶及未成年子女)购首套“认房不认贷”。籍大学生在限购区无房的，凭劳动合同或企业注册证明和毕业证可购一套房(原需未满5年/非本市户籍，需连续缴纳社保满2年/4年才可在限购范围内购首套新房)。确定首付比和利率，不得低于二套最低首付和利率(原停贷)；中心城区取得合同备2年，且取得不动产权证后才能上市交易(原须取得不动产权证满2年)。此外，青岛、温州马鞍山等多地公积金放松，8月28日，青岛23年8月28日起，非限购区首/二套房公积金贷款首付比降至20%/30%(原30%/40%)。(原单/双方贷款限额60/72万元)。8月30日，淮安多孩家庭购首套房公积金贷款限额上浮30%(原单/双方贷款限/72万元)。10%，未满35周岁新市民等首套房可附加5万元共富安居额度，但不得超过限额(单/双方贷款限额65/100万元)；非博士学位的E、F类人才在温州购房申请住房公积金贷款的，可贷额度按双人缴存最高额度计算；公积金贷款还款最高年龄上调为65周岁(原60周岁)。公积金贷款限额分别调整为50/60万元、40/50万元(原单/双方分别为45/50万元、40/45万元)，多孩家庭和高层次人才上浮20%。房地产35%/40%/50%，/50%)。市(a)住建、金融、税务等部门按照职能研究制定信贷、税费、不动产登记等支持政策，鼓励现房销售；(b)取得现售备安新区申请提取本人及家庭成员的住房公积金支付首付。8月18日起，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购房时，家庭成员在广州名下无房的，不论是否已8月31日起，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购房时，家庭成员在深圳名下无房的，不论是否已，均按首套住房执行住房信贷政策。赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购首套“认房不认贷”。福州居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购首套“认房不认贷”。(a)限购区域调整为市内六区(原除滨海新区外15区均限购)；(b)外地户籍大学生在限购区无房的，凭劳动合同或企业注册证明和毕业证可购一套房(原需连续半年社保/个税)；(c)非限购区购房按非限购城市实行信贷政策，延长商贷最符合条件人才购房可不受户籍、社保、住房限购区域限制。BPbc年，且取得不动产权证后才能上市交易(原须取得不动产权证满2年)；(d)秋交会期间中心城区购房给予一定购房补贴。杭州余杭区(a)召开城中村改造工作推进会，成立广州安居集团；(b)在城中村改造中，广州将投入资金逾12亿元；(c)《广州市中村改造条例》正加快研究制订，拟通过立法明确城中村改造要增进公共利益属性、探索司法保障的有效形式。房地产e积金贷款还款最高年龄上调为65周岁(原60周万元、40/45万元)，多孩家庭和高层次人才上浮20%。ab1-10年/11-20年/21年以上公积金贷款首付比下限20%/30%/40%(原房龄5年以下/6-15年/16年以上，90平以上的限贷政策。：各地政府网站，广发证券发展研究中心(二)重点城市成交情况根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示(数据更新日期图1：56城2020年至今周成交面积(万方)走势120010008006004002000W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W522023202220212020图2：56城新房商品房日成交(万方，MA7)趋势(截至2023.8.31)180.00160.00140.0012120.00100.0080.0060.0040.0020.000.0001/0701/2102/0402/1803/0403/1804/0104/1504/2905/1305/2706/1006/2407/0807/222019202020212022202308/0508/1909/0209/1609/30房地产60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0% 0.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%-22.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0% 0.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%-22.0%比下图3：56城新房周均及单周成交面积(万方)9008007006005004003002001000491.41491.4121.9%30%20%10%0%-20%-30%2021202223W1-23-W3223-W3323-W3423-202120223556城新房周均成交(万方)当周成交环比(%，右)数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图4：56城分线城市新房周成交环比增速(%)50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%23-W3023-W3123-W3223-W3323-W3423-W35一线城市(4城)城市(16城)三四线城市(36城)数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心图5：56城新房月度成交同环比(%)-3.5-3.5%-27.1%23/0223/0423/0623.08.01-3156城新房成交环比56城新房成交同比图6：56城分线城市新房月度成交同比(%)-31.1%-32.3-31.1%-32.3%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%23/0223/0423/0623.08.01-31一线城市(4城)(16城)三四线城市(36城)10.0% 5.0% 0.0%10.0% 5.0% 0.0% -5.0%0.0%5.0%-20.0%-25.0%-30.0%-35.0%20.0%10.0%0.0%.0%-20.0%-30.0%-40.0%-9.6%图7：56城新房成交整体年同比(%)-5.4%20202021202223.01.01-08.31城新房成交年同比图8：56城新房成交分线城市年同比(%)88.2%-6.5%20202021202223.01.01-08.31一线城市(4城)二线城市(16城)三四线城市(36城)成交上升较大，周成交环比分别上升279.5%、109.4%。市成交(万方)交(万方)均(万方)均(万方)均同比一线(4个)4%%%66.89%%%%%%%%25%二线(16个)州5%58%%%92%%%%福州%.72%%.59%%%94%%3%%%.59%%.8%.9%%.2%%%50%合肥%%%%7%合计923649合计.41.279%8642011%12.610%111%12.610%10.410.09.5-5%--21%201920202021202220232019202020212022深圳同比15%10%5%0%-5%-20%-25%353025205030.113%30.113%66%0%20.4-32%25.128.420.4201920202021202220%15%10%5%0%-5%-20%-25%-30%-35%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%个一线城市中23年周均商品房成交面积呈现同比下行趋势的两城，房地产市场下行压力较12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%图12：13城二手房日成交(万方，MA7)趋势(截至2023.8.31)35.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00-5.0001/0701/2102/0402/1803/0403/1804/0104/1504/2905/1305/2706/1006/2407/0807/2208/0508/1909/0209/1609/3020192020202120222023下降7.2%。其他区域方面，中西部(13城)环比上升8.5%，沈长(2城)环比上升64.9%，海西(6城)环比上升14.6%，本周区域成交热度分化。回升。分线城市来看，2个一线城市(北京、深圳)二手房成交面积34.89万方，环比上同比上升19.9%。图13：13城二手房周均及单周成交面积(万方)1601401201008060402009.0%9.0%1124.982021202223W1-23-W3223-W3323-W34202120223510%8%6%4%2%0%-2%-4%13城二手房周均成交(万方)当周成交环比(%，右)房周成交环比增速23-W3023-W3123-W3223-W3323-W3423-W35一线城市(2城)二三线城市(11城)120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0% 0.0%-20.0%-40.0%140.0%120.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0% 0.0%-20.0%-40.0%140.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0% 0.0%-20.0%-40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%0.0%-20.0%-30.0%40.0%30.0%20.0%10.0% 0.0%.0%-20.0%-30.0%15.0%110.4%-2.3%23/0223/0423/0623.08.01-31月同比2.3%2.3%-13.3%23/02223/02一线城市(2城)23/0623.08.01-3124.5%20202021202223.01.01-08.3124.5%二手房成交年同比比28.5%202020212020一线城市(2城)202223.01.01-08.31市成交(万方)交(万方)均(万方)均(万方)均同比一线(2个)97%%14%.89.5%二三线(11个)州.6%%%.0%%%%%.27州.%.9%.98佛山%金华%%%%三线合计%7%8%图19：76城房产中介口径二手房成交(套数，MA7)趋势(截至2023.8.31)40003500300025002000150010005000-50001/0701/2102/0402/1803/0403/1804/0104/1504/2905/1305/2706/1006/2407/0807/2208/0508/1909/0209/1609/3020202021。房地产8000070000600005000040000380000700006000050000400003000020000100000图20：76城月度日均新增挂牌(套)及同比250002000015000100005000022/0222/0522/0822/1123/0223/0523/0880%60%40%20%0%-20%-40%-60%月度日均新增挂牌(套)月度日均新增挂牌同比81983981983669911627195556941213369122965028081382083384257956547803月4月5月6月7月8月周中日均来访周末日均来访Wind集的各主要城市推盘、库存数据以及中指院的重点城市开盘去化数据(数据更新日期为2023年8月31日，下同)：本周(2023年8月25日-2023年8月31日，下同)，我们跟踪的11城市商品房单。本周全国11城市商品房批售比(推盘/成交，移动平均3个月)为1.03，环比下降30025020015010050023W2423W2623W2823W3023W3223W34100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%推盘面积(万方)环比(%，右)同比(%，右)1,6001,4001,2001,000800600400200022M622M922M1223M323M6200%150%100%50%0%-50%-100%推盘面积(万方) 推盘面积(万方) 房地产势-14.8%-14.8%15%10%5%0%-5%-20%-25%20192020202120222023.01.01-2023.08.311,5001,00050001.501.000.500.0022M622M922M12成交面积(万方)批售比(移动平均3个月，右)23M323M6推盘面积(万方)批售比(单月，右)期2500020000150001000050000353025205016W1317W1018W719W420W120W5021W4622W43库存面积(万方)去化周期(月，右轴)图27：11城市及分线城市商品房去化周期(周)4338332823816W1317W1118W919W720W521W221W5222W50 6个二线城市商品房去化周期行至13.44个月。存及去化周期40003000200010000 120100806040200北京上海广州深圳南京杭州福州苏州南宁温州莆田一线库存(万方)三线库存(万方)3个月平均去化周期(月，右)二线库存(万方)化周期1400120010008006004002000北京上海广州深圳福州杭州南京宁波苏州厦门莆田806040200一线库存(万方)三线库存(万方)期(月，右)二线库存(万方)房地产)市库存面积(万方)度库存面积环比去化周期(月)周度去化周期增减(月)35州福州.7699.541)市库存面积(万方)度库存面积环比去化周期(月)周度去化周期增减(月).695福州3州676990%80%70%60%50%40%30%20%10%0%W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52202320222019-2021均值房地产化率45%，二线城市开盘去化率53%，开盘去化率边际回落。wind土地市场供给、成交及热度变化，发证券房地产小组土地市场监测数据源由wind百城土地数据切换为中指院300城土地数据。地供应面积同比下降28.5%。成交方面，2023年第35周商住土地成交867万方，环比下降0.3%，同比下降积同比下降23.4%。国300大中城市商住土地供应、成交及供销比数据(万方)250020001500100050002023W232023W252023W273.02.52.0500.50.02023W292023W312023W332023W35供给建面供给/成交(右，当周)综合供给和成交，2023年第35周商住土地供销比(移动平均3个月)为1.29，环比持平，住宅土地供销比(移动平均3个月)为1.33，环比下降0.01。房地产-28.5%-34% -29.4% -23.4%-28.5%-34% -29.4% -23.4%商住土地供应年度累计同比30%20%10%0%-20%-30%-40%2223W12223W1-W35商住土地成交年度累计同比30%20%10%0%-20%-30%-40%23W1-W3516171823W1-W35同比下降18.8%。商住土地出让金及月同比900080007000600050004000300020001000021.4%21.4%21/0121/0922/0523/01300城商住用地出让金(亿元)同比(右)60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%出让金分线城市月累计同比60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%2022/012022/052022/092023/012023/05三个月，下同)为房地产9.0%8.0%7.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%商住土地出让金年同比70%70%60%50%40%30%20%10% 0%-20%-30%-40%--15.6%-31.8%1617181916171819202122数据来源：CREIS，广发证券发展研究中心市土地出让金分线城市年同比120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%151617181920212223W1-W35一线城市出让金年同比(%)二线城市出让金年同比(%) 三线城市出让金年同比(%)市商住土地楼面价和溢价率6800670066006500640063006200610060005900580057007.8%6.8%5.8%4.8%3.8%2.8%1.8%2023W232023W262023W292023W322023W35溢价率(%，右)市分线城市商住土地溢价率2023W232023W262023W292023W322023W35率(%)一线城市溢价率(%) 二线城市溢价率(%)三线城市溢价率(%)融资成本方面，本周房企融资成本边际上升，龙湖集团中期票据较可比债券利价格房地产证券简称公告时间公告内容团/08/31监高变动/08/28/08/31席财务官，委任余作亿为首席财务官。/08/2723H1实现营业收入1281.8亿元(同比+43.6%)，归母净利润-330.1亿元(22年同期为-663.5亿元)。/08/27拟向中国海外发展(0688.HK)出售联营公司利合房地产26.68%股权，交易对价12.92亿元。/08/29H9.4%)。/08/29亿元(同比-5.4%)。控股/08/29H4.8%)，归母净利润26.1亿元(同比-37.9%)，扣非归母净利润19.3亿元(同比-55.9%)。保利发展/08/30H+23.7%)，归母净利润122.2亿元(同比+12.7%)，扣非归母净利润117.3亿元(同比+15.5%)。/08/30(a)23H1实现营业收入2008.9亿元(同比-2.9%)，归母净利润98.7亿元(同比-19.4%)，扣非归母净利润87.0亿元(同比-25.9%)；/08/30金额1702.4亿元(同比+40.6%)，销售面积701.0万方(同比+19.4%)，销售均价24285元/平。/08/3123H1实现营业收入2263.1亿元(同比+39.4%)，归母净利润-489.3亿元(22年同期+6.1亿元)。/09/01：公司经营公告，广发证券发展研究中心公告日期公司简称模(亿人民币)(年)(%)债券发行债券利率(%)(bp)/08/31团3：公司融资公告，广发证券发展研究中心公司融资进展/8/30额2.7亿元，/9/1关文件，深交所已终止对公司定向增发的审核。：公司融资公告，广发证券发展研究中心房地产新城控股万科A滨江集团金地集团招商蛇口保利发展华发股份新城控股万科A滨江集团金地集团招商蛇口保利发展华发股份-2.0%0.0%4.5%3.7%2.7%2.5%1.9%1.6%2.0%4.0%6.0%7.3%8.0%A变动幅度(2023.08.27-2023.09.01)H变动幅度(2023.08.27-2023.09.01)绿城中国中国海外发展美的置业越秀地产华润置地中国金茂龙湖集团5.6%5.4%3.7%0.5%24.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%三、地产开发板块投资观点本周新房成交规模环比回升，单周成交占23年周均水平提升至90%，单周成交心有8月31日晚央行、金融监管总局发布新政，下调二套房商业贷款按揭利率下限放松力度超过2008年(首套20%、二套40%)，打破了限购城市首付比例的下限，也突破了市场此前对于政策宽松上限的判断，对于扭转市场预期非常重要。政策大环境调整后，需求释放有望带动基本面企稳复苏，供给侧改革兑现得到加强，推荐经营估值弹性。四、物业管理板块投资观点来1.4%分位。房地产表10：物业公司股价涨跌幅排名(截至2023.09.01)前五五涨幅前五1希望服务珠江股份服务2大正珠江股份.4%服务3银城生活服务业%珠江股份%45服务服务德商产投服务前五五跌幅前