投资、成本收入与利润

第3章投资、成本、收入与利润[本章概要]投资、成本、收入、利润和税金等经济量是进行工程经济分析的基本要素，通过对工程经济各种要素的计算和预测，可以得到工程项目的现金流量，分析项目的投资效果，提高项目经济决策的科学性。通过本章的学习，掌握投资、成本、折旧与摊销的基本概念及其计(估)算；熟悉销售收入、税金与利润的概念及其计算；熟悉收入、总成本费用、税金和利润的关系。§3-1工程项目投资及构成什么是投资？通俗讲，投资是用钱获取更多的钱.有两重涵义：①投资活动：经济主体为了获取预期的利益，投入一定量资源并使资源不断地转化为资产的全部经济活动②投入的资金数量：经济主体为了未来获得报酬而预先垫付的资金投资是一种经济行为具有时间性投资目的是获取收益具有风险性§3-1工程项目投资及构成一、工程项目投资指某项工程从筹建开始到全部竣工投产为止所发生的全部资金投入工程项目总投资=建设投资+建设期利息+流动资金

工程建设项目总投资构成图.§3-1工程项目投资及构成1.建设投资建设投资是指按拟定的建设规模、产品方案、工程技术方案和建设内容进行建设所需要的费用。包括设备及工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费及预备费。建设投资是投资的重要组成部分，是项目进行工程经济分析的基础数据。§3-1工程项目投资及构成2.建设期贷款利息建设期贷款利息是指工程项目在建设期内因使用债务资金而支付的利息。按规定：建设期利息在工程项目实施后允许计入固定资产原值。在偿还债务资金时，这部分利息一般也作为本金，计算项目投入使用后各期的利息。§3-1工程项目投资及构成3.流动资金是指在项目投产前预先垫付,在投产后生产运营过程中用于购买原材料、燃料动力、备品备件,支付工资和其他费用以及在产品、半成品、产成品和其他存货占用中所需的周转资金在整个项目寿命周期,流动资金始终被长期占用并周而复始地流动,到项目寿命期结束，全部流动资金才能退出生产与流通,以货币资金的形式被回收§3-1工程项目投资及构成固定资产投资=建设投资+建设期利息建设投资=静态投资+动态投资其中:静态投资由设备及工器具投资、建筑安装工程投资、工程建设其他投资、基本预备费构成动态投资部分由涨价预备费和建设期利息构成§3-1工程项目投资及构成固定资产是指使用时间在一年以上，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持原有实物形态的资产，如房屋、设备、运输工具、构筑物等。其中固定资产单位价值的规定标准各行业有所不同。例如：高等学校：一般设备单价在500元以上，专用设备的单价在800元以上就是固定资产；高科技行业：单价在2000元以上就是固定资产；机械行业：单价在1000元以上就是固定资产。

投资构成与所形成的资产关系图

§3-1工程项目投资及构成2.无形资产是指能够长期使用但没有实物形态的资产,包括专利权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等特点：无实体性、专用性、收益不确定和寿命不确定无形资产规定了一定的使用期限，在使用期限内其价值也会逐渐转移到新产品中，计入产品的成本。无形资产的转移价值是采用在其服务期限内逐年摊销的方式计算的。二、设备、工器具投资设备.工器具投资=设备购置费+工器具、生产家具购置费二、设备、工器具投资1.设备购置费设备购置费是指为投资项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产或进口设备.工具.器具的购置费用设备购置费=设备原价+设备运杂费设备原价指国产设备或进口设备的原价设备运杂费指除设备原价之外的设备采购、运输、途中包装及仓库保管等方面支出费用的总和§3-1工程项目投资及构成进口设备到岸价=离岸价+国外运费+国外运输保险费国外运费=离岸价×运费率或单位运价×运量国外运输保险费=(离岸价+国外运费)×国外保险费率进口关税=进口设备到岸价×人民币外汇牌价×进口关税率进口环节增值税=(进口设备到岸价×人民币外汇牌价+进口关税+消费税)×增值税率外贸手续费=进口设备到岸价×人民币外汇牌价×外贸手续费率银行财务费=进口设备货价×人民币外汇牌价×银行财务费率海关监管手续费=进口设备到岸价×人民币外汇牌价×海关监管手续费率举例某办公楼项目,需招标采购进口电梯1部,相关数据:①离岸价格(FOB)每台80000美元；②海运费率为6％；③海运保险费率为3.5‰；④关税税率为17％；⑤增值税率为17％；⑥银行财务费率为5‰；⑦外贸手续费率为1.5％；⑧国内运杂费2％(1)某办公楼项目采购电梯到岸价格(CIF)是多少?(2)某综合楼项目采购电梯到达国内安装现场的价格?(保留两位小数，美元对人民币汇率按1：6.8计算)举例(续)1.进口电梯离岸价格(FOB)=80000×6.8=544000(元)2.国外运输费=544000×6％=32640(元)3.

4.进口电梯到岸价格(CIF)=544000+32640+2025.33=578665.33(元)5.关税=578665.33×17％=98373.11(元)6.增值税=(578665.33+98373.11)×17％=115096.53(元)7.银行财务费价格=544000×5‰=2720(元)8.外贸手续费价格=578665.33×1.5％=8679.98(元)9.电梯设备原价=CIF+5+6+7+8=803534.95(元)10.国内运杂费=803534.95×2％=16070.7(元)11.电梯现场价格=803534.95+16070.7=819605.65(元)二、设备、工器具投资(续)2.工具、器具及生产家具购置费工具、器具及生产家具购置费,是指按照有关规定,为保证新建或扩建项目初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用。三、建筑安装工程投资

四、工程建设其他投资土地使用费1.土地使用权的取得方式.

有偿方式行政划拨直接划拨国有土地征用集体土地后划拨取得方式出让.租赁作价入股土地使用费2.农用土地征收费农用土地征收费按被征用土地的原用途给予补偿，包括：土地补偿费、安置补助费、土地投资补偿费、土地管理费和耕地占用税等。3.国有土地使用费主要包括：土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁补偿与临时安置补助费。§3-1工程项目投资及构成四、预备费预备费是指投资估算中为不可预见的因素和物价变动因素而准备的费用。按我国现行规定，预备费包括基本预备费和涨价预备费。

§3-1工程项目投资及构成1.基本预备费是指在项目实施中可能发生的难以预料的支出,主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。费用范围：①在批准初步设计范围内,技术设计.施工图设计及施工过程中所增加的工程和费用；②设计变更、局部地基处理等所增加的费用；③一般自然灾害所造成的损失和预防自然灾害所采取措施费用；④竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复的费用基本预备费=(设备及工.器具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用)×基本预备费费率四、预备费2.涨价预备费是对建设工期较长的项目,在建设期内可能发生材料、设备、人工等价格上涨引起投资增加,工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等,需要事先预留的费用。

PF—涨价预备费

n—建设期年份数

It—建设期中第t年的计划投资额

f—年均价格上涨率例题,某建设项目,建设期3年,各年投资计划额：第一年投资6000万元,第二年8000万元,第三年5000万元,年均投资价格上涨率6％,求建设项目建设期间涨价预备费。第一年涨价预备费为：第二年涨价预备费为：第三年涨价预备费为：

建设期的涨价预备费为：PF=PF1+PF2+PF3=360+988.8+955.08=2303.88(万元)§3-1工程项目投资及构成五、建设期利息

建设期利息是指项目在建设期内因使用债务资金而支付的利息,在建项目建设期内只计息不还款：qj—第j年应计利息；Pj-1—第j-1年末贷款累计金额与利息累计金额之和；Aj—第j年贷款金额；i—年利率。例题,某新建项目,建设期3年,分年均衡贷款,第一年贷款600万元,第二年600万元,第三年400万元,年利率为12％,计算建设期贷款利息。解:贷款利息=q1+q2+q3=36+112.32+185.80=334.12(万元)§3-1工程项目投资及构成六、流动资金是指在工程项目投产前预先垫付，在投产后生产经营过程中用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用以及在产品、半成品、产成品和其他存货占用中所需的周转资金。流动资金=流动资产-流动负债流动资产=现金+应收账款+预付账款+存货流动负债=应付账款+预收账款§3-2工程项目运营期成本费用§3-2工程项目运营期成本费用一、成本与费用成本：指企业为生产产品.提供劳务而发生的各种耗费,它是一种现金流出,是为了达到某个生产经营目的而预先流出的资金。费用：指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。工程经济分析:不严格区分费用与成本,均视为现金流出§3-2工程项目运营期成本费用工程经济分析中与会计中费用和成本的区别和联系①会计中费用和成本是企业经营活动和产品生产过程中已经发生的各项耗费的真实记录，数据是唯一；工程经济分析中费用和成本是对未来的预测结果，有不确定性。②会计中对费用和成本的计量是分别针对特定会计期间,企业经营活动和特定产品的生产过程的；工程经济分析中,对费用和成本的计量一般针对某一投资项目或技术方案的实施结果。③二者联系：都是企业经济资源的耗费。§3-2工程项目运营期成本费用二、总成本费用是指在运营期内为生产产品或提供服务所发生的全部费用，包括生产成本和期间费用。生产成本：亦称制造成本，是指企业生产经营过程中实际消耗的直接材料费、直接工资、其他直接支出和制造费用期间费用：是指在一定会计期间发生的与生产经营没有直接关系和关系不密切的管理费用、财务费用和营业费用生产成本与期间费用§3-2工程项目运营期成本费用三、工程经济中成本费用的计算年成本费用=外购原材料+外购燃料动力

+工资及福利费+修理费

+折旧费+维简费+摊销费

+利息支出+其他费用三、工程经济中成本费用的计算(一)外购原材料成本计算

原材料成本=年产量×单位产品原材料成本

(二)外购燃料动力成本计算燃料动力成本=年产量×单位产品燃料和动力成本三、工程经济中成本费用的计算(三)工资及福利费计算1.工资年工资成本=企业职工定员数×人均年工资额2.福利费包括职工的保险费、医药费、医疗经费、职工生活困难补助以及按国家规定开支的其他福利一般可按职工工资总额的一定比例提取。三、工程经济中成本费用的计算(四)折旧计算折旧是指在固定资产的使用过程中，随着资产损耗而逐渐转移到产品成本费用中的那部分价值。折旧的实质是资产在法定耐用期限内的资本成本的回收我国现行固定资产折旧方法：平均年限法、工作量法或加速折旧法。影响固定资产折旧的因素:①固定资产原值；②固定资产净残值；③固定资产估计使用年限(四)折旧计算1.平均年限法平均年限法亦称直线法，根据固定资产的原值、估计的净残值率和折旧年限计算折旧，特点是在资产寿命期内各年计提相等的折旧费用。举例例2-2某机械设备固定资产原始价值2500万元，折旧年限为10年,净残值率为5%，按平均年限法计算折旧额。解：年折旧额=2500×9.5％=237.5万元2.工作量法(1)交通运输企业年折旧费=单位里程折旧费×年实际行驶里程(2)大型专用设备年折旧费=每工作小时折旧费×年实际工作小时试题一（2013年全国造价工程师考题）某生产建设项目有关基础数据如下：1.按当地现行价格计算，项目的设备购置费为2800万元，已建类似项目的建设工程费、安装工程费占设备购置费的比例分别为45%、25%，由于时间、地点因素引起的上述两项费用变化的综合调整系数为1.1，项目的工程建设其他费用按800万元估算。2.项目建设期为1年，运营期为10年。3.项目建设投资来源为资本金和贷款。贷款总额为2000万元，贷款年利率为6%（按年计息），贷款合同约定的还款方式为运营期前5年等额还本、利息照付方式。4.项目建设资金全部形成固定资产，固定资产使用年限10年，残值率5%，直线法折旧。5.项目流动资金500万元为自有资金，在运营期第1年内投入试题一（续）6.项目运营期第1年的营业收入、运营成本、营业税金及附加分别为1650万元、880万元、99万元。7.项目的所得税率为25%。8.项目计算时，不考虑预备费。问题：1.列式计算项目的建设投资。2.列式计算项目年固定资产折旧额。3.列式计算项目运营期第1年应偿还银行的本息额。4.列式计算项目运营期第1年的总成本费用、税前利润和所得税。5.编制完成项目投资现金流量表试题一（续）解：1.建设投资=2800+2800（0.45+0.25）×1.1+800=5756万元2.列式计算项目年固定资产折旧额（1）建设期利息=（2000÷2）×6%=60万元（2）固定资产=5756+60=5816万元（3）固定资产折旧=5816×（1-5%）÷10=552.52万元试题一（续）3.列式计算项目运营期第1年应偿还银行的本息额（1）应还本金=2060÷5=412万元（2）应还利息=2060×6%=123.6万元（3）应还本息额=412+123.6=535.6万元4.计算项目运营期第1年总成本费用.税前利润和所得税（1）总成本=运营成本+折旧费+利息+摊销费

=880+552.52+123.6=1556.12万元（2）税前利润=营业收入-运营成本-税金

=1650-1556.12-99=-5.12万元（3）所得税=03.双倍余额递减法双倍余额递减法是以平均年限法确定的折旧率的双倍乘以固定资产在每一会计期间的期初账面净值,确定当期应提折旧的方法年折旧费=年初固定资产账面原值×年折旧率最后两年,将固定资产净值扣除预计净残值后的净额平均摊销举例例2-4某项设备账面原值为190000元，残值预计为4000元，折旧年限为5年，分别按双倍余额递减法和年数总和法计算该设备的年折旧额。按双倍余额递减法计算设备年折旧额年份起初账面余额折旧率折旧额累积折旧额起末账面余额119000040%7600076000114000211400040%456001216006840036840040%2736014896041040441040—1852016748022520522520—185201860004000年折旧费=年初固定资产账面原值×年折旧率第4.5两年的折旧额=（41040-4000）/2=18520（元）

4.年数总和法年数总和法是以固定资产原值扣除预计净残值后的余额作为计提折旧的基础，按照逐年递减的折旧率计提折旧的一种方法年折旧费=(固定资产原值-预计净残值)×年折旧率按年数总和法计算设备年折旧额年份折旧总额递减分数年折旧额累积折旧额账面余额019000011860005/15620006200012800021860004/15496001116007840031860003/15372001488004120041860002/15248001736001640051860001/15124001860004000年折旧费=(固定资产原值-预计净残值)×年折旧率三、工程经济中成本费用的计算（五）修理费包括在制造费用、管理费用、营业费用之中。为便于计算，将以上各项成本中的修理费单独估算，修理费包括大修理费用和中小修理费用。估算修理费时，按照折旧费的一定百分比计算。该百分比可参照同行业的经验数据加以确定。（五）修理费1.小修理是工作量最小的计划修理，是指设备使用过程中为保证设备工作能力而进行的调整、修复和更换个别零部件的修理工作。2.中修理是进行设备部分解体的计划修理，其内容有：更换或修复部分不能用到下次计划修理的磨损零件，通过修理、调整，使规定修理部分基本恢复到出厂时的功能水平以满足工艺要求，修理后应保证设备在一个中修理间隔期内能正常使用。（五）修理费3.大修理是指通过调整.修复来保留原设备未受磨损的零部件的办法来恢复零部件或整机的功能,以达到原有的技术性能大修理能保留原设备未受磨损的零部件,恢复整机的工作能力,延长设备的物理寿命,具有很大的优越性大修理是恢复设备在使用过程中局部丧失的工作能力的过程,能够利用被保留下来的零部件,比购买新设备花的钱少些,这是大修理存在的经济前提三、工程经济中成本费用的计算（六）维简费是指采掘、采伐工业按生产产品数量(采矿按每吨原矿产量,林区按每立方米原木产量)提取的固定资产更新和技术改造资金,即维持简单再生产的资金,简称“维简费”。企业发生的维简费直接计入成本，其计算方法和折旧费相同。三、工程经济中成本费用的计算（七）摊销费摊销费是指无形资产和递延资产在一定期限内分期摊销的费用。无形资产是指企业能长期使用没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、商誉、著作权和土地使用权等。递延资产是指应当在运营期内的前几年逐年摊销的各项费用。包括开办费和以经营租赁方式租人的固定资产改良工程支出等。三、工程经济中成本费用的计算（八）经营成本经营成本是指项目从总成本中扣除折旧费、维简费、摊销费和利息支出以后的成本经营成本=总成本费用-折旧费-维简费-摊销费-利息支出为什么要减去折旧费、摊销费和利息呢?在工程经济分析中，现金流量图是反映项目在计算期内逐年发生的现金流入和流出的序列图。总成本费用中的折旧费是固定资产的折旧，摊销费是对递延资产和无形资产的摊销，而这3种资产的投资已在其发生的时间作为一次性支出记为现金流出，如果再以折旧和摊销的形式算作费用支出的话，将会造成重复计算。利息支出是指建设期投资贷款或借款在生产期发生的利息.在新的财会制度下，实行的是税后还贷，即借款的本金用税后利润和折旧来归还，而生产经营期间的利息可计入财务费用。在考察全部投资时，不分自有资金和借贷资金，把资金全部看作自有资金，这样还款就是还给自己，所以利息支出应算作收益，而必须从总成本费用中扣除。四、几个特殊成本

1.机会成本是指将一种具有多种用途的稀缺资源用于该方案放弃的其他用途中的最大收益。例如，一定量的资金用于项目投资，有甲乙两个项目，若选择甲，就只能放弃乙的投资机会，则乙项目的可能收益即是甲项目的机会成本；例如，一台施工机械用于本工程施工，就失去了出租或用于其他工程的现金收益。

四、几个特殊成本2.沉没成本是指过去已经支付的、与当前决策无关的费用。从决策的角度看,当前状况是决策的出发点,所要考虑的是当前需要实际支付的费用和未来可能发生的费用,以及所能带来的收益,而不考虑过去发生的费用。例如，已使用多年的设备，其沉没成本是指设备的账面净值与其现时市场价值之差，它与是否选择新设备进行设备更新的决策无关。沉没成本不计入工程经济分析的现金流中。四、几个特殊成本3.固定成本与可变成本固定成本是指在一定生产规模限度内不随产品产量而变动的费用；可变成本是指产品成本中随产量变动而变动的费用，亦称为变动成本四、几个特殊成本4.边际成本边际成本是指在一定产量水平下，增加或减少一个单位产量所引起成本总额的变动数，用以判断增减产量在经济上是否合算。例如，土地报酬递减规律土地报酬递减规律①总产量:指与一定的可变要素的投入量相对应的产量。TPP＝f(X)②平均产量:指总产量与所用的可变要素的投入量之比，表示平均每单位生产要素所生产出来的产量。

③边际产量:指增加一单位可变要素的投入量所增加的产量，研究土地报酬变化规律主要是研究边际产量。△X—变动生产要素的增加量△Y—在相应情况下总产量的增加量④生产弹性:表示报酬的变化强弱及变化方向

土地报酬变化表土地投入产出阶段分析61016土地报酬变化阶段的定量分析1.当生产要素X在从零增加到A点,边际产量递增,直至最高点I;总产量递增,直至曲线拐点F;平均产量平缓增加,未达到最高点2.当投入生产要素从A点继续增加至B点时,边际产量递减,总产量以递减的速度增加,当投入量增到B点时,平均产量曲线达到最高点并与边际产量曲线相交3.当投入量从B点继续增加至C点时,平均产量开始递减,其数值高于边际产量,即APP＞MPP.当投入量增至C点时,边际产量减至零;总产量达到最高点4.超过C点,再追加投资,边际产量可能为零,可能为负数;总产量绝对数可能不变,可能减少,二者都不可能再增加,所以,投入量不应超过C点§3-3营业收入和营业税金及附加§3-3营业收入和营业税金及附加一、营业收入营业收入是估算项目投入使用后运营期内各年销售产品或提供劳务等所取得的收入。营业收入是项目建成投产后补偿成本、上缴税金、偿还债务、保证企业再生产正常进行的前提年营业收入=产品销售单价×产品年销售量二、营业税金及附加税收概念：国家为了实现社会政治与经济目标，按照预定的标准强制性地从个人和企业向国家财政的资源转移通俗讲，国家依据法律规定强制性地对经济单位和个人无偿征收的实物或货币本质：国家凭借政治权力，依靠法律强制手段，对一部分社会产品进行分配，无偿取得财政收入的形式特征：强制性；无偿性；固定性二、营业税金及附加.（一）增值税1.基本概念增值税是以商品生产和流通中各环节的新增价值和商品附加值作为征税对象的一种流转税。增值税是对我国境内销售货物、进口货物以及提供加工、修理修配劳务的单位和个人，就其取得货物的销售额、进口货物金额、应税劳务收入额计算税款，并实行税款抵扣制的一种流转税。（一）增值税2.计算公式增值税应纳税额=销项税额-进项税额销项税额=销售额×增值税率

=营业收入(含税销售额)÷(1+增值税率)×增值税率进项税额=外购原材料、燃料及动力费÷(1+增值税率)×增值税率举例某企业正常年份的设备销售收入为8424万元，外购原材料、燃料和动力费用每年支出为5733万元。已知设备的增值税税率为17％，则该企业应纳增值税多少?解:

销项税额=8424/(1+17%)×17%=1224(万元)

进项税额=5733/(1+17%)×17%=833(万元)

应纳税额=1224-833=391(万元)（二）消费税1.基本概念消费税是对工业企业生产、委托加工和进口的部分应税消费品按差别税率或税额征收的一种税，是对特定的消费品和消费行为在特定的环节征收的一种间接税消费税是根据消费政策、产业政策的要求，有选择地对部分消费品征收的一种特殊的税种调节产品结构,引导消费方向,保证国家财政收入（二）消费税2.消费税征收范围第一类：过度消费会对人类健康.社会秩序.生态环境等造成危害的特殊消费品,如烟.酒.鞭炮.焰火等第二类：奢侈品.非生活必需品,如贵重首饰.化妆品等第三类：高能耗及高档消费品,如小轿车.摩托车等第四类：不可再生和替代的石油类消费品,如汽油.柴油第五类：具有一定财政意义的产品,如汽车轮胎.（二）消费税3.计算公式举例某摩托车厂3月份将生产摩托车10辆,由自设非独立核算的门市部以每辆35100元（含增值税）售给消费者,摩托车适用的消费税税率为10%,求摩托车厂3月份应缴纳消费税税额.解:

（三）营业税1.基本概念营业税是对在我国境内从事交通运输业（3%）、建筑业（3%）、金融保险业（3%）、邮电通信业（3%）、文化体育业（3%）、娱乐业（5-20%）、服务业或有偿转让无形资产（5%）、销售不动产（5%）行为的单位和个人，就其营业额所征收的一种税。2.计算公式应纳税额=营业额×适用税率（三）营业税例题,某汽车运输公司3月份客运收入15000元，价外收取费用5000元；货运收入20000元，价外收取费用3000元,求该公司3月份应纳营业税额.解:

应纳营业税额=（15000＋5000＋20000＋3000）×3％＝1290（元）

(四)城乡维护建设税城乡维护建设税是国家为了加强城乡的维护建设,稳定和扩大城市、乡镇维护建设的资金来源，国家对缴纳营业税、增值税、消费税的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为依据而征收的一种附加税应纳税额=(增值税+消费税+营业税)实纳税额

×适用税率项目在市区税率为7％,县城、镇税率为5％,乡村税率为1％

5.教育费附加教育费附加是国家为了发展教育事业，稳定和扩大教育事业的资金来源，国家对缴纳营业税、增值税、消费税的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为依据而征收的一种附加税。应纳教育费附加额=(消费税+增值税+营业税)实纳税额×3％

(六)资源税1.基本概念资源税是对自然资源征税的税种的总称。资源税是国家对在我国境内开采应税矿产品或者生产盐的单位和个人征收的一种税。2.资源税征收范围矿产品:原油、天然气、煤炭、金属矿产品和非金属矿产品。盐:固体盐、液体盐。(六)资源税3.计算公式应纳税额=应税产品课税数量×单位税额例题,某油田3月份生产原油70000吨（该油田原油单位税额为12元/吨）,售给甲炼油厂50000吨，已收回货款；自用10000吨，其中，用于自办炼油厂加工8000吨,用于加热、修井2000吨；剩余原油10000吨待售，计算应纳税额。解：50000×12+8000×12=600000+96000=696000(元)(七)土地增值税1.概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权并取得增值收益的单位和个人征收的一种税。2.计算公式土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。应纳税额=每级距土地增值额×适用税率应纳税额=土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率(七)土地增值税土地增值税=增值额×超额累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数(七)土地增值税3.扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金等；（5）财政部规定的其他扣除项目。举例[例1]某房地产开发公司转让一块已开发的土地使用权,取得转让收入1400万元,为取得土地使用权所支付金额320万元,开发土地成本65万元,开发土地的费用21万元,应纳有关税费77.7万元,计算应纳土地增值税[例1]1.实现收入总额=1400万元2.扣除项目金额

①支付地价款=320万元

②开发成本=65万元开发

③土地的费用21万元,未超过（320+65）×10％=38.5万元

④扣除的税费=77.7万元

⑤加计扣除费用=（320+65）×20%=77万元

⑥扣除费用总额=320+65+21+77.7+77=560.7万元3.确定增值额=1400-560.7=839.3万元4.确定增值比率=839.3÷560.7×100%=150%5.计算应纳税额=839.3×50%-560.7×15%=335.54万元§3-4利润§3-4利润一、利润总额计算利润总额是企业在一定时期内生产经营活动的最终财务成果,集中反映企业生产经营各方面的效益。利润总额=产品销售(营业)收入-营业税金及附加

-总成本费用净利润=利润总额-所得税二、企业所得税1.基本概念企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税以应纳税所得额为计税依据，纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目的余额，为应纳税所得额。所得税应纳税额=应纳税所得额×25％举例例题，某企业2012年经营业务：（1）销售收入2500万元；（2）销售成本1100万元；（3）发生销售费用670万元；（4）管理费用480万元；（5）财务费用60万元；（6）销售税金160万元（含增值税120万元）,计算该企业2012年度实际应纳的企业所得税。解：企业利润=2500-1100-670-480-60-（160-120）

＝150（万元）应纳企业所得税=150×25%＝37.5（万元）§3-4利润三、净利润分配

(1)提取盈余公积金法定盈余公积金,在其金额累计达到注册资本的50％前,按照可供分配的净利润的10%提取,达到注册资本的50％,可以不再提取；法定公益金,按可供分配的净利润的5％提取。(2)向投资者分配利润(应付利润)

企业以前年度未分配利润,并入本年度向投资者分配。(3)未分配利润，即未作分配的净利润供分配利润减去盈余公积金和应时利润后的余额，即为未分配利润。土地使用费社会主义土地公有制全民所有制劳动群众集体所有制具体采取具体采取国家所有制形式集体经济所有制形式我国现行土地所有制的性质与形式土地使用制度：有偿、有限期、可以流转农村土地集体所有制的建立封建土地所有制农民土地所有制农业生产合作社集体所有制人民公社所有制三级所有,队为基础的制度进一步明确农村土地的集体所有制解放后城市土地国有制的建立.城市国有土地⑴接管和没收原占有的城市土地⑵改造原拥有的城市地产⑶征用城乡非国有土地⑷通过立法无偿⑸购买和拨用赎买有偿无偿转为1987年深圳试点

①1987年9月9日,地块1出让方式:协议方式土地价格:200元/平方米,总价106.4万元用地单位:中国航空技术进出口公司深圳工贸中心技术指标:用地面积5321.8平方米,用途为单身职工住宅建筑密度38%,建筑容积率2.6,楼层高平均7-8层土地使用权年限:50年(1987年9月9日至2037年9月9日)配套设施:1989年3月1日前竣工,完成附属建筑及公益工程配套建筑面积390平方米,提供公益用地30平方米地址:上步区振华、中航交叉路口1987年深圳试点②1987年9月29日,地块2出让方式:招标方式技术指标:面积46355平方米,用途为商品住宅,建筑密度20%,建筑容积率1.3,建筑层数平均6.5层,绿化比率0.25位于罗湖区深南东路南侧,北斗路东侧,临近香港土地使用权年限:50年(1987年12月至2037年12月)1987年9月29日,市政府在《深圳特区报》刊登《土地招标通告》,有13家在本市注册的开发公司领取招标文件,9家企业参与投标投标价最高1891万元,408元/平方米;最低价1500万元,323元/平方米;内定底标价1539万元,332元/平方米中标单位:深圳市深华工程开发公司中标价格:人民币368元/平方米,总价1705.9万元深华工程开发公司应在1990年12月1日竣工,负责完成附属建筑公益工程配套项目建筑面积2690平方米,提供公益用地4300平方米1987年深圳试点③1987年12月1日,地块3出让方式:公开拍卖技术指标:面积8588平方米,用途为住宅,自用或建商品住宅,建筑密度30%,建筑容积率1.75,建筑层数最高8层土地使用权年限:50年(1987年12月1日至2037年12月1日)位于罗湖区布心路翠园新村西侧,紧靠风景秀丽的深圳水库,交通方便,生活服务设施配套1987年10月15日和16日,市政府在《深圳特区报》发布《深圳市土地竟投公告》,有61家企业索取,正式领取编号牌子参加竟投44家,外商投资企业9家拍卖开口底价是200万元,每口价5万,经过激烈竞争,深圳市房地产公司以500万元最高价购得地面地价611元/每平方米,楼面地价350元用地者在1989年12月1日竣工,完成附属建筑公益配套项目建筑面积300平方米,提供公益用地600平方米1987年深圳试点重大意义：《经济日报》在拍卖出让前夕(1987年11月30日),头版以“深圳开放地产市场”为题,发表消息说: