房地产-行业周报（2023年第35周）：一线城市均落地“认房不认贷”

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号未经许可，禁止转载房地产行业周报(2023房地产行业周报(2023年第35周)一线城市均落地“认房不认贷”口板块行情：本周(8月28日-9月1日)申万一级行业指数中，房地产指数上21位。口政策要闻：中央层面：1)证监会：房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。2)发改委：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策用好政策工具箱，优化供地结构，更好满足居民刚性和改善性住房需求。3)央行、金融监管总局：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房不低于30%；首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于LPR加20个基点；各地可因城自主进行确定。4)央行、金融监管总局：存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。地方层面：1)北上广深等多城市实施“认房不认贷”政江苏盐城：支持提取住房公积金支付购房首付款。4)青岛：非限购区公积金贷款首套首付调整至20%。口政策点评：本周政策密集出台，1)一线城市在内的多个城市落地“认房不认贷”政策，降低居民购房门槛，尤其是有房贷记录的刚需首套房及“卖一买一”的置换客户，预计利好核心城市新房量价回暖。2)中央定调各城市购房首付比下限分别为20%、30%，二套房房贷利率下限由LPR+60BP下降为LPR+20BP，各城市因城施策空间进一步加大。3)央行支持降低存量房贷款利率，适度减轻居民存量贷款压力。口公司动态：1)招商蛇口：上半年签约销售金额1664亿元，同增40%；归母净利润21.53亿，增长14%。2)绿城中国：累计落地绿色建筑项目242个，23年以后获取的新项目百分之百要达到国家绿色建筑标准；拿地到开工时间平均缩短1/4，拿地到首开平均4.7个月。3)中国海外发展：上半年该公司销售合约额1802亿元，同比增长30%。4)华润置地：上半年实现销售额1702地产业务基本盈亏平衡；下半年将围绕保交付、定增和发债、扭亏为盈开展工口销售端：需求端仍然较为疲弱。1)从我们监测的21城数据来看，本周21城商品房日平均成交面积环比增长15%，同比下降4.9%。2)从我们监测的11城数据来看，本周二手房日均成交面积环比下降6%。口投资策略：一线城市执行“认房不认贷”，中央定调各城市首套房、二套房购房首付比下限分别为20%、30%，二套房房贷利率下限由LPR+60BP下降为LPR+20BP，各城市可因城施策宽松，如首付比例下调、按揭贷款利率下调等，核心城市基本面改善具备较强确定性，包括部分郊区盘。地产股从前期参与政策博弈，演化为参与一二线城市确定性复苏行情，建议重点关注深耕一线城市和城中村改造双重属性的招商蛇口、越秀地产，以及京沪广深的地方国企，城建发展、京投发展、中华企业、浦东金桥、天健集团、珠江股份等。口风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。业研究究所证券分析师：单戈S60522110001行业基本数据只)相对指数表现%对表现2022-09-05~2023-09-057%22/0922/1123/0123/0423/0623/09房地产沪深300相关研究报告挖潜城中村改造：要素红利与真实需求》3-09-04《房地产行业重大事项点评：政策超预期，看好布局一线的房企》3-09-03《房地产行业周报(2023年第34周)：政策进入密集出台期，博弈延续》23-08-30行业周报证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号2位 4二、政策要闻：北上广深等多城实施“认房不认贷”，各地可自主实施首套房最低首 9 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号3 5 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号4特发服务新城控股万业企业深物业A天房发展张江高科特发服务新城控股万业企业深物业A天房发展张江高科我爱我家中迪投资新大正金科股份30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%云南城投 大悦城中华企业深振业A珠江股份 电子城万通发展城建发展大龙地产渝开发0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0%%%%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%房地产环保房地产银行公用事业非银金融农林牧渔交通运输食品饮料石油石化建筑装饰社会服务综合医药生物钢铁商贸零售电力设备基础化工有色金属国防军工纺织服饰建筑材料通信传媒计算机家用电器汽车轻工制造机械设备美容护理煤炭电子周涨跌幅金科股份、新大正、中迪投资、我爱我家、张江高科，跌幅前五的个为渝开发、大龙地产、城建发展、万通发展、电子城。.6%A股涨幅前十A股跌幅前十的为绿城中国服务，上涨24.4%。从港股表现来看，涨幅排名力地产、新城发展、碧桂园、贝壳-W，跌幅前五的个股别为中国恒大、金茂服务、花样年控股、保利物业、新城悦服务。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号5越秀地产美的置业融创中国中国海外发展碧桂园服务贝壳-W碧桂园新城发展越秀地产美的置业融创中国中国海外发展碧桂园服务贝壳-W碧桂园新城发展富力地产绿城中国30.0%25.0%20.0%15.0%10.0% 5.0%0.0%宝龙地产绿城服务中国海外宏洋集团融信中国 金地商置新城悦服务 保利物业花样年控股金茂服务中国恒大0.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%-60.0%-70.0%-80.0%-90.0%港股涨幅前十港股跌幅前十展改革委员会：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策用好政款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房低于LPR加20个基点；各地可因城自主进可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。表6各地可自主实施首套房最低首付比20%，二套房最低首付比30%发布单位布多项监管新规。证监会称充分考虑当前市场形势，完善一二级市场国家发展改革委员会告了今年以来国社会发展计划执行情况。在防范化解重点领域风险方面，报告指出，加强和妥善处置，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城好政策工具箱，优化供地结构，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进场平稳健康发展。增加保障性住房供给，支持地方政府和企业加大保障性2023/8/31央行、国家金融监督管理总局贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商2023/8/31央行、国家金融监督管理总局证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号6制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比/8/31局央行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平；存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。新发放贷款或变更后的贷款合同利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款符合标准。支持商品住房现房销售。3)江首付：支持公积金“又提又贷”。类型内容2023/8/28成都年。成都市住房和城乡建设局发布《关于支持商品住房现房销售促进行业高质量发展的通知》，售其中销售条件共有五条：(一)完成不动产首次登记；(二)完成配建的公共服务设施；(三)完成申请楼栋所在施工许可证所载建设内容和规划核实内容，完成新建住宅附属设施设备交付使用备案手续，项目“所见即所得、款清即交房”；(四)承诺在销售阶段不设置抵押；2023/8/28江苏盐城知要求，在本市缴存住房公积金的缴存人及其家庭成员购买本市域内新建商品住房且符合购房提取条件的，可以凭已登记备案的《商品房买卖合同》(含《商品房买卖议定书》)，申请提取本人及符合提取条件的家庭成员(配偶及未婚子女；未婚缴存人的父母)账户内2023/8/28青岛。自2023年82023/8/28青岛证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号73/8/29公积金贷款额度上浮3/8/29策厦门发改委发布《关于公开征求厦门市关于进一步稳增长转动能推动经济高质量发展的若干措施意见的通知》。征求意见稿提到，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。自2024年1月日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。实施首套房贷款“认房不用认贷”政策。3/8/30为更好满足深圳市居民刚性和改善性住房需求，根据住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，通知称，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。3/8/30理降低3/8/30“认房不认贷”广州市人民政府办公厅印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。住建局对通知进行解读：1、申请贷款的居民家庭包括户籍家庭、非户籍家庭、单身人士等不属于法人单位的购房人。户籍家庭和非户籍家庭含借款申请人、配偶及共同生活的未成年子女。2、居民家庭名下在本市无住房的，购买普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款(含商业性住房贷款和公积金住房贷款)记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的3/8/30贷”超过1次，购。3/8/31不认贷”中山市住房和城乡建设局等三部门发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》显示，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)由请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此外，中山市自然资源局根据居民家庭申请或授权，提供家庭住房套数查询服务并出具查询结果，银行业金融机构据此执行。3/8/31不认贷”的，以本通知为准。3/8/31江苏省政府召开《关于促进经济持续回升向好的若干政策措施》新闻发布会，“28条措施”重磅发布，侧重点在扩大有效需求、增强发展动能、保障改善民生、优化营商环境四个方面。在促进房地产和建筑业平稳健康发展方面提出，支持刚性和改善性住房需求。支持各地因城施策适时调整限制性房地产政策措施，综合采取购房补贴、房票安置、团购等方式。落实降低购买首套房首付比例和首套房、二套房贷款利率，改善性住房换购税费优惠，个人首套房“认房不认贷”等政策同时，稳定房地产投资。优化住宅用地供应。积极小区、危旧房改造，支持房地产企业开发高品质住宅。证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号83/8/31不认贷”东莞市住房和城乡建设局发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》通知称，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。3/9/1不认贷”3/9/1不认贷”公积金管理中心，厦门发展改革委员会，深圳市住房和建设局，广东省住房和城乡建设厅，广州市人民政府，贵州省住房和城乡建设厅，润公告内容2023/8/28招商蛇口2023/8/28绿城中国中国海外发展报告显示，今年上半年该公司录得销售合约额1802亿元，同比增长30%。在土地投资方面，上17亿元，证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号93/8/30973/8/318月31日，中南建设召开2023年中期业绩交流会，董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含等出席。陈昱含于会上介绍，上半年中南建设主要在做两方面工作，一是解决存量问题，二是稳定经营底盘。在解决存量问题方面，中南建设主要包括债务兑付、加快变现及欠款清收三个方面。在稳定经营底盘上，则包括确保交付、减亏增盈、融资突破和管理减负几个方面。总体上看，上半年中南建设经营盘面保持了基本平稳，尤其是地产业务基本上实现盈亏平衡，当前较为突出的压力是在于建筑业务的利润仍然承压。展望下半年，中南建设将围绕三个方面开展工作。一是保交付；二是推进定增和企业债券发行事宜；三是扭亏为盈。看，年初至120(万方)10080604020013579111315171921232527293133353739414345474951532019(合计)2020(合计)2021(合计)2022(合计)2023(合计)圳成交面积环比分别变化-21%、16%、-26%、-1%；二线城市中杭州成交面积环比较大3证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号10方监测城市本周成交面积(万方)上周成交面积(万方)周环比增速周同比增速本年累计成交面积(万方)本年累计同比增速北京3.77.3-21%-40%787%上海42.536.6%29425%广州1.15.0-26%-48%695深圳5.75.85%3190%一线城市汇总73.174.7-2%-28%309613%杭州57.525.2128%227%756%京8.98.37%527武汉23.425.0-6%-29%058-8%成都45.836.824%9772%苏州7.21.2-36%-52%499-30%波5.84.434%-29%255-3%二线城市汇总(6个)148.6111.034%8%5073-6%州0.83.1-73%-78%23%扬州4.02.0102%-8%7%韶关0.70.9-64%76宁7.97.55%23%463-3%佛山9.028.1-32%-28%802温州21.84.551%216%61427%绍兴0.5105%-25%25-57%江门4.63.820%20%7%莆田0.6-41%-35%41-29%泰安%-57%%芜湖4.43.236%0%-37%三四线城市汇总(11个)6665.61%4%2691-3%合计287.9251.315%-5%10859-0.5%300(万方30025020015010050013579111315171921232527293133353739414345474951532019(合计)2020(合计)2021(合计)2022(合计)2023(合计)券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号11方城市本周成交面积(万方)上周成交面积(万方)周环比增速周同比增速本年累计成交面积(万方)本年累计同比增速26.625.16%圳6.16.33%9%24749%一线城市汇总(2个)32.731.44%-10%2878%杭州8.29.834%28525%9%59339%-34%54121%成都32.036.950%青岛9.840729%厦门6.16.8-24%二线城市汇总(6个)78.790.3-13%-7%347031%佛山29%59636%金华2.06%3%8%031%三四线城市汇总(3个)20.918.44%20%76930%合计132.3140.1-6%-4%552628%高新集团发行的2亿元超短期融资债券票面利率最低，为2.11%。券发行人质名称发行规模(亿元)类型江实业集团.0-资债券0%资债券.2-2%-3安居债---资债券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号12一线城市执行“认房不认贷”，中央定调各城市首套房、二套房购房首付比下限分别为P括部分郊区盘。地产股从前期参与政策博弈，演化为参与一二线城市确定性复苏行情，建议重点关注深耕一线城市和城中村改造双重属性的招商蛇口、越秀地产，以及京沪广证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可(2009)1210号13组团队介绍助理研究员：许常捷土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资(涉及住宅、租赁住房、商助理研究员：杨航证监会审核华