资产评估PPT完整全套教学课件

资产评估

02030405目录/contents06010809101107资产评估概述资产评估准则资产评估程序资产评估基本方法机器设备评估不动产评估

无形资产评估

流动资产评估

长期投资及其他长期性资产评估

企业价值评估

资产评估报告第一章资产评估概述资产评估的含义及特点1.1资产评估的主体和依据1.2资产评估的目的和价值类型1.3资产评估的假设和原则1.4目录CONTENTS学习内容学习目标重要程度学习难度资产评估的含义和特点掌握☆☆☆☆☆☆☆☆资产评估的种类和功能了解☆☆资产评估的主体和依据熟悉☆☆☆☆☆☆资产评估的目的和价值类型理解☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆资产评估的假设和原则理解☆☆☆☆☆☆☆☆学习目标第一节资产评估的含义及特点第一节资产评估的含义和特点

一、资产评估的含义三、资产评估的功能二、资产评估的种类和特点一、资产评估的含义资产价格和价值资产评估（一）资产1.资产的基本特点2.资产的分类（二）价格和价值1.价格和价值的定义2.资产评估中对二者的界定（三）资产评估1.资产评估的定义2.资产评估的基本要素（一）资产资产是个具有多角度、多层面的概念，既有经济学中资产的概念，也有其他学科，如会计学科资产的概念。经济学中的资产是指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源；会计学中的资产是指过去的交易或事项形成的并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益；资产评估学中的资产概念在全国资产评估师考试辅导教材《资产评估基础》中则表述为，特定权利主体拥有或控制的，预期会给该主体带来经济利益的经济资源。可见，资产评估中的资产更接近经济学中资产的概念。（1）资产必须由特定主体拥有或者控制。通常情况下，企业应当对其资产拥有所有权，企业可以按照自己的意愿使用或处置该项资产，其他企业或个人未经同意，不能擅自使用。但在某些情况下，对于一些特殊方式形成的资产，如融资租入固定资产、土地使用权等，企业虽然对其不拥有所有权，但实际上能够对其实施控制，按照实质重于形式的原则，也应当确认为特定主体的资产。（2）资产必须能够用货币计量。能够给特定主体带来可以量化的利益的资产才是资产评估中所说的资产。即资产价值必须能够用货币进行计量，否则就不能确认为资产。（3）资产必须能够给特定主体带来未来经济利益。这是资产最重要的特征。所谓给特定主体带来未来经济利益，是指直接或间接地增加流入特定主体的现金或现金等价物的潜力。这种潜力可以单独或与其他资产结合起来产生净现金流入。预期不能带来经济利益的，就不能作为特定主体的资产。同样，对于特定主体已经取得的某项资产，如果其未来经济利益已经不复存在，就应该将其剔除，不能再作为特定主体的资产，否则，将会虚增特定主体的资产。资产的基本特点（1）按被评估资产是否具有综合获利能力分，可分为单项资产和整体资产。（2）按被评估资产的存在形态分，可分为有形资产和无形资产。（3）按被评估资产能否独立存在分，可分为可确指的资产和不可确指的资产。（4）按被评估资产与生产经营过程的关系分，可分为经营性和非经营性资产。（5）按会计报表项目分，可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产及其他资产。（6）按资产的法律意义不同分，可分为不动产、动产和合法权利。资产的分类（1）按被评估资产是否具有综合获利能力分，可分为单项资产和整体资产。单项资产是指单台、单件的资产。如一台设备、一栋房屋、一种材料等。整体资产是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体。如一个具有正常经营活动能力的企业、一个独立的部门或车间等。在一些情况下，企业各单项资产之和并不一定等于企业的整体资产。也就是说，在企业整体资产中，有一部分资产无法以单项资产的形式存在。另外，判断资产是否具有综合获利能力的标准是该资产是否能够单独计算获利能力。(2)按被评估资产的存在形态分，可分为有形资产和无形资产。有形资产是指那些具有实体形态的资产，如机器设备、房屋建筑物、库存商品等。无形资产是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、特许权、商誉等。无形资产通常具有较强的综合性，影响因素较为复杂，评估难度也较大。(3)按被评估资产能否独立存在分，可分为可确指的资产和不可确指的资产。

可确指的资产是指能独立存在的资产，除商誉以外的有形资产和无形资产，都是可确指的资产。不可确指的资产是指不能脱离企业而单独存在的资产，如商誉。商誉是指企业基于地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，所获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益资本化的结果。商誉是一种特殊的无形资产，它不能以独立的形式存在，通常表现为企业整体资产评估值与各单项资产评估值之和的差额。（4）按被评估资产与生产经营过程的关系分，可分为经营性和非经营性资产。经营性资产是指处于生产经营过程中的资产。如企业中的机器设备、厂房、运输工具等。经营性资产又可按其是否对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。区分有效资产和无效资产是开展资产评估工作的一项重要内容。非经营性资产是指处于生产经营过程以外的资产，如政府机关用房、办公设备等。（5）按会计报表项目分，可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产及其他资产。在我国目前的资产评估实务工作中，企业资产评估项目通常情况下是与企业会计报表相联系的，了解这些不同类型的资产，有利于合理的组织和顺利的完成企业整体资产评估项目，同时，也便于被评估单位在评估对象发生产权变动后根据评估结果进行会计账务处理。（6）按资产的法律意义不同分，可分为不动产、动产和合法权利。不动产是指不能离开原有固定位置而存在的资产，如房产、地产等。动产是指能脱离原有位置而存在的资产，如机器设备、流动资产、长期资产。合法权利是指受国家法律保护并能取得预期收益的特权，如专利权、商标权、特许经营权等无形资产。1.价格和价值的定义（二）价格和价值价格是历史数据或事实，是特定交易行为中，特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。价值是一个交换价值范畴，不是历史数据或事实，只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品或服务价值的估计。2.资产评估中对二者的界定至于是评估资产的价值还是评估资产的价格，资产评估理论界的争论由来已久，《国际评估准则》避开了不必要的争论，指出价格是事实，而价值是对资产在一定条件下应当进行交易的价格的估计额，认为评估的是资产的价值。本书也认为，评估的是资产的价值而不是资产的实际成交价格。在具体评估中，应该谨慎使用价值这一概念，也就是说，要明确评估的是资产的什么价值。（三）资产评估1.资产评估的定义传统概念上，资产评估是指资产评估专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。2004年颁布的《资产评估准则――基本准则》中，资产评估是指资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。这一概念更强调资产评估是要发表专业的意见，更有利于明确评估责任。2016年颁布的《中华人民共和国资产评估法》中，资产评估是指是指资产评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。2.资产评估的基本要素由资产评估的定义可知，资产评估作为一种评价程序，会涉及资产评估的基本要素。主要包括：（1）评估主体，即资产评估机构及其资产评估专业人员，他们是资产评估工作的主导者；（2）评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象；（3）评估依据，即资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；（4）评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或间接的影响和制约资产评估价值类型和方法的选择；（5）评估价值类型，即对评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性；（6）评估假设，即资产评估行为的基本前提，是建立资产评估理论体系和方法体系的基础（7）评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则；（8）评估准则，即资产评估执业的标准规范，是实行资产评估行业自律管理的重要依据；（9）评估程序，即执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤；（10）评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是评定估算资产价值的途径和手段。这里的评估目的、价值类型、评估方法与评估结果具有非常密切的联系，必须引起高度的重视。（三）资产评估二、资产评估的种类和特点（一）资产评估的种类1.按工作内容分，可分为一般评估、评估复核和评估咨询。2.按资产评估与评估准则的关系分，可分为完全评估和限制评估。3.按评估对象与适用原则分，可分为单项资产评估和整体资产评估。（二）资产评估的特点1.现实性2.市场性3.预测性4.公正性5.咨询性6.专业性1.按工作内容分，可分为一般评估、评估复核和评估咨询。

一般评估是指正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、产权交易以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。一般评估包括市场价值评估和市场价值以外的价值评估。评估复核是指在对被评估的资产已经出具评估报告的基础上，由其他资产评估机构及其资产评估专业人员对同一被评估资产独立地进行评定和估算并出具资产评估报告的行为和过程。评估咨询是一个较为宽泛的术语。确切地讲，评估咨询主要不是对评估标的物价值的估计和判断，它更侧重于评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。本书所讲内容属于一般评估。（一）资产评估的种类2.按资产评估与评估准则的关系分，可分为完全评估和限制评估。完全评估一般是指完全按照评估准则的要求进行资产评估，未适用准则中的背离条款。完全评估中的被评估资产通常不受某些方面的限制，资产评估专业人员可以按照评估准则和有关规定收集评估资料并对被评估资产的价值做出判断。限制评估一般是指根据背离条款，或在允许的前提下未完全按照评估准则或规定进行的资产评估，评估结果受到某些特殊因素的影响。本书所讲内容属于完全评估。（一）资产评估的种类3.按评估对象与适用原则分，可分为单项资产评估和整体资产评估。单项资产评估是指评估对象为单项可确指资产的评估。整体资产评估是指以若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力为评估对象的资产评估。企业价值评估是整体资产评估最常见的形式。整体资产评估不同于单项资产评估的关键之处就在于，在整体资产评估工作中要以贡献原则为中心，考虑不同资产的相互作用以及它们对企业整体生产能力或总体获利能力的影响。（一）资产评估的种类

充分理解和把握资产评估的特点，有利于进一步理解资产评估的实质，提高资产评估工作的质量。1.现实性。资产评估是以一定的时点，即资产评估基准日为基础进行的活动，被评估资产是现实的、客观存在的。在进行资产的评定和估算时，仅以资产的现实状态为基础，而不考虑其过去的状况和现实状况的形成过程；而且，资产评估值不是永远都对的，具有一定的时效性，一般在评估基准日后一年内有效。2.市场性。资产评估是适应市场经济要求的专业中介服务活动，其基本目标就是根据资产业务的不同性质，通过模拟市场条件对资产价值做出经得起市场检验的评估结果和评估报告。3.预测性。预测性是指以资产未来的潜能反映资产现实的价值。现实的评估值必须反映资产未来的潜能，未来没有潜能和效用的资产，现实的评估值是不存在的。（二）资产评估的特点4.公正性。公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。公正性的表现有两点：（1）资产评估按公允、法定的准则和规程进行，公允的行为规范和业务规范是公正性的技术基础；（2）资产评估专业人员是与资产业务没有利害关系的第三方，这是公正性的组织基础。5.咨询性。咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，资产评估专业人员只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。评估结果只是为资产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。6.专业性。资产评估是一种专业人员的活动，从事资产评估业务的机构由一定数量和不同类型的专家及专业人员组成。首先，资产评估机构形成专业化分工，使得评估活动具有专业性；其次，资产评估机构及其资产评估专业人员对资产价值的估计判断都是建立在专业技术知识和经验的基础之上的。（二）资产评估的特点资产评估在市场经济中发挥着重要的社会中介服务的作用，具体可以概括为：评价和评值功能、管理功能和公证功能。（一）评价和评值功能资产评估的评价和评值功能是指资产评估具有评定和估算资产价值的内在功效和能力，它包括了对资产的性质和价值量的评价和估计。评价和评值功能是资产评估的基本职能和首要职能。随着人们对在各种条件下了解资产价值的需求的不断增加，资产评估也会不断的发展，在其评价和评值功能的基础上，又赋予了资产评估一些辅助功能，如管理功能和公证功能等。（二）管理功能

资产评估的管理功能是指在以公有制为基础的社会主义市场经济初级阶段中，国家赋予资产评估的特殊的功能。在社会主义市场经济初级阶段的某一历史时期，作为国有资产所有者代表的国家，不仅把资产评估视为提供专业服务的中介行业，而且将其作为维护国有资产，促使国有资产保值增值的工具和手段。国家通过制定申请立项、资产清查、评定估算和验证确认的国有资产评估管理程序，使得资产评估具有了管理功能。但是，资产评估的管理职能并不是与资产评估同时产生存在的，它只是国有资产评估在特定历史时期的特定职能，随着国家在国有资产评估管理体制方面的变化而变化。三、资产评估的功能从我国目前情况来看，2001年12月21日国务院办公厅转发的《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》指出，取消政府部门对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行核准制和备案制。国有资产评估项目的立项确认审批制度的取消和核准制及备案制的确立说明资产评估的管理职能将随之弱化。（三）公证功能资产评估的公证功能是指资产业务、评估对象和评估报告的使用者的特殊性要求资产评估发挥的公证作用的职能。随着抵押贷款、财产担保等经济活动日益频繁，资产评估经常被用于证明资产的存在以及资产的价值量，以满足银行及有关部门发放贷款以及其它形式融资的需要。通过资产评估来证实资产及资产价值量的需求使得资产评估增添了公证的功能。从这个意义上讲，资产评估的公证功能是由资产评估基本功能派生出来的辅助性功能，但资产评估的公证功能将会发挥越来越重要的作用。三、资产评估的功能第二节资产评估的主体和依据第二节资产评估的主体和依据一、资产评估的主体（一）资产评估机构（二）资产评估专业人员二、资产评估的依据（一）行为依据（二）法律法规依据（三）产权依据（四）取价依据资产评估的主体是指具体从事资产评估工作的评估专业人员及资产评估机构。资产评估是一项技术性、政策性很强的，而且是跨专业、跨学科、跨行业的边缘学科及综合性社会活动。资产评估的质量将影响委托人及有关当事人的经济决策和经济利益。因此，作为资产评估的具体操作机构及其人员必须具备执业的技术素质和相应的职业道德。一、资产评估的主体（一）资产评估机构根据《中华人民共和国资产评估法》，资产评估机构应当依法采用合伙或者公司形式，聘用资产评估专业人员开展评估业务。合伙形式的资产评估机构，应当有两名以上评估师；其合伙人三分之二以上应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。公司形式的资产评估机构，应当有八名以上评估师和两名以上股东，其中三分之二以上股东应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。资产评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。根据《中华人民共和国资产评估法》，设立资产评估机构，应当向工商行政管理部门申请办理登记。资产评估机构应当依法独立、客观、公正开展业务，建立健全质量控制制度，保证评估报告的客观、真实、合理。资产评估机构根据业务需要建立职业风险基金，或者自愿办理职业责任保险，完善风险防范机制。根据《资产评估行业财政监督管理办法》，资产评估机构开展法定资产评估业务，应当指定至少两名资产评估师承办。不具备两名以上资产评估师条件的资产评估机构，不得开展法定资产评估业务。其中，法定资产评估业务是指涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的业务。一、资产评估的主体根据《中华人民共和国资产评估法》，资产评估机构不得有下列行为：

（1）利用开展业务之便，谋取不正当利益；

（2）允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业务；

（3）以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他资产评估机构等不正当手段招揽业务；

（4）受理与自身有利害关系的业务；

（5）分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估；

（6）出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告；

（7）聘用或者指定不符合本法规定的人员从事评估业务；

（8）违反法律、行政法规的其他行为。一、资产评估的主体（一）资产评估机构（二）资产评估专业人员根据《中华人民共和国资产评估法》，资产评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。评估师（PublicValuer，简称PV）是指通过评估师资格考试的评估专业人员。具有高等院校专科以上学历的公民，可以参加评估师资格全国统一考试。根据《资产评估师职业资格考试实施办法》，资产评估师职业资格考试设《资产评估基础》《资产评估相关知识》《资产评估实务（一）》和《资产评估实务（二）》4个科目。每个科目的考试时间为3小时。资产评估师职业资格考试原则上每年举行一次。资产评估师职业资格考试成绩实行4年为一个周期的滚动管理办法。在连续4年内，参加全部4个科目的考试并合格，可取得相应资产评估师职业资格证书。根据《资产评估行业财政监督管理办法》，资产评估专业人员从事资产评估业务，应当加入资产评估机构，并且只能在一个资产评估机构从事业务。资产评估专业人员从事资产评估业务，应当依法签署资产评估报告，不得签署本人未承办业务的资产评估报告或者有重大遗漏的资产评估报告。未取得资产评估师资格的人员，不得签署法定资产评估业务资产评估报告，其签署的法定资产评估业务资产评估报告无效。资产评估专业人员应当接受资产评估协会的自律管理和所在资产评估机构的自主管理，不得从事损害资产评估机构合法利益的活动。一、资产评估的主体根据《中华人民共和国资产评估法》，资产评估专业人员享有下列权利：（1）要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料，以及为执行公允的评估程序所需的必要协助；（2）依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料；（3）拒绝委托人或者其他组织、个人对评估行为和评估结果的非法干预；（4）依法签署评估报告；（5）法律、行政法规规定的其他权利。一、资产评估的主体（二）资产评估专业人员根据《中华人民共和国资产评估法》，资产评估专业人员应当履行下列义务：（1）诚实守信，依法独立、客观、公正从事业务；（2）遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务；（3）完成规定的继续教育，保持和提高专业能力；（4）对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证；（5）对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；（6）与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避；（7）接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务；（8）法律、行政法规规定的其他义务。一、资产评估的主体（二）资产评估专业人员根据《中华人民共和国资产评估法》，资产评估专业人员不得有下列行为：（1）私自接受委托从事业务、收取费用；（2）同时在两个以上资产评估机构从事业务；（3）采用欺骗、利诱、胁迫，或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当手段招揽业务；（4）允许他人以本人名义从事业务，或者冒用他人名义从事业务；（5）签署本人未承办业务的评估报告；（6）索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物，或者谋取其他不正当利益；（7）签署虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告；（8）违反法律、行政法规的其他行为。一、资产评估的主体（二）资产评估专业人员资产评估是为评估当事人提供中介服务的一项工作，提供的评估结果必须公正、客观。因此，资产评估依据显得十分重要。一般来讲，评估的具体事项不同，所需的评估依据也不相同。多年的评估实践表明，资产评估依据虽然多种多样，但大致可以划分为四大类，即行为依据、法律法规依据、产权依据和取价依据。(一)行为依据行为依据是指评估委托人和评估专业人员据以从事资产评估活动的依据，如公司董事会关于进行资产评估的决议、评估委托人与资产评估机构签订的业务委托合同等。资产评估机构和资产评估专业人员只有在取得资产评估行为依据后，才能正式开展资产评估工作。(二)法律法规依据法律法规依据是指从事资产评估工作应遵循的有关法律法规依据，如《中华人民共和国资产评估法》《资产评估行业财政监督管理办法》《资产评估基本准则》《资产评估职业道德准则》等。二、资产评估的依据（三）产权依据产权依据是指能证明被评估资产权归属的依据，如土地使用权证、专利证等。在资产评估中，被评估的资产必须是资产占用方拥有或控制的资产，这就要求评估委托人必须为此提供依据、资产评估专业人员也必须收集被评估资产的产权依据。（四）取价依据取价依据是指资产评估专业人员确定被评估资产价值的依据。这类依据包括两个方面：一方面是由评估委托人提供的相关资料，如会计核算资料、工程结算资料等；另一方面是由评估委托人收集的市场价格资料、统计资料、技术标准资料及其他参数资料等。行为依据、法律法规依据、产权依据和取价依据是从事一般资产评估工作的依据。在资产评估工作中，如从事特殊类型的资产评估项目，可能还会涉及到采用特殊的评估依据，这要视具体情况而定，而且资产评估专业人员应在评估报告中加以披露。二、资产评估的依据第三节资产评估的目的和价值类型一、资产评估的目的二、资产评估的价值类型（一）资产评估的一般目的（二）资产评估的特定目的（三）资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用（四）明确资产评估价值类型的意义第三节资产评估的目的和价值类型（一）含义（二）市场价值（三）市场价值以外的价值类型一、资产评估的目的资产评估的目的是指资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求，或者资产评估结论的具体用途。也就是说，资产评估服务于什么业务，即为什么要进行资产评估。资产评估的目的是资产评估工作进入实质性阶段后主要考虑的因素。资产评估的目的是资产评估的起点，它决定和制约着资产评估价值类型和方法的选择，进而影响资产评估的结果。资产评估的目的也是资产评估的终点，资产评估结果必须作用于资产评估目的。资产评估的目的分为一般目的和特定目的，资产评估的一般目的包含着特定目的，资产评估的特定目的是一般目的的具体化。一、资产评估的目的(一)资产评估的一般目的资产评估的一般目的是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估作为一种专业人员对特定时点及特定条件约束下资产价值的估计和判断的社会中介活动，资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。公允价值是一种相对合理的评估价值，它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值，是资产评估专业人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。公允价值的一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。一、资产评估的目的(二)资产评估的特定目的

我们把资产即将进行的资产业务以及资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。我国资产评估实践表明，常见的资产业务主要有资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押担保；企业租赁；债务重组等。1.资产转让。资产转让指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常指转让非整体性资产的经济行为。2.企业兼并。企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体的经济行为。3.企业出售。企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为。4.企业联营。企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。5.股份经营。股份经营是指资产占有单位实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票。6.中外合资、合作。中外合资、合作是指我国的企业和其他经济组织与外国企业和其他经济组织或个人在我国境内举办合资或合作经营企业的行为。一、资产评估的目的(二)资产评估的特定目的7.企业清算。企业清算包括破产清算、终止清算和结业清算。8.资产抵押。抵押是指资产占有单位以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。9.资产担保。担保是指资产占有单位以本企业的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。10.企业租赁。企业租赁是指资产占有单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。11.债务重组。债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。

此外，还有服务于会计计量和财务报告编制的评估业务，比如合并对价分摊、资产减值测试、投资性房地产；服务于税收领域的评估业务，比如核定税基、确定计税价格、关联交易转让定价；服务于司法立案、审判领域的评估业务，比如为涉案标的提供价值评估服务。(三)资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用一、资产评估的目的

资产评估特定目的是引起资产评估的具体资产业务，其贯穿于资产评估活动的始终，影响着整个资产评估行为，在资产评估中具有很重要的地位和作用。具体包括：1.资产评估特定目的是界定评估对象的基础。2.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。3.资产评估特定目对评估结果的性质有重要的影响。值得注意的是，在不同时期、地点和市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也不同。也就是说，具体资产业务是影响甚至决定资产评估结果价值类型的重要因素，但是，绝对不是惟一的影响因素。评估的时间、地点和市场条件以及资产业务当事人的状况和资产自身的状态不同，评估的价值类型也可能不同。二、资产评估的价值类型（一）含义资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大的差异。根据2017年10月1日施行的《资产评估价值类型指导意见》，以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及资产评估结果的适用范围来划分，资产评估的价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。这也是国际评估界较为一致的观点。二、资产评估的价值类型（二）市场价值根据《资产评估价值类型指导意见》，市场价值定义如下:自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。通过提出市场价值的概念，树立了一个资产公允价值的坐标。其中，资产评估的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值是资产公允价值的一种特殊表现形式。二、资产评估的价值类型（三）市场价值以外的价值类型市场价值以外的价值类型没有直接给出定义，凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型不是一种具体的资产评估价值存在形式，它是一系列不符合资产市场价值定义的价值形式的总称或组合。根据《资产评估价值类型指导意见》，市场价值以外的价值类型包括在用价值、投资价值、清算价值、残余价值等。

在用价值是指将评估对象作为企业组成部分要素资产按其正在使用方式和程度及其所属企业的贡献的价值估计数额。如果评估对象是企业或整体资产组中的要素资产，并且在评估业务执行中只需要考虑以这些资产未来经营收益的方式来确定资产价值时，资产评估专业人员需要选择在用价值。

投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值估计数额，也称特定投资者价值。评估中需要考虑这个或这些特定市场参与者的投资偏好或特定目标对交易价值的影响时，通常需要考虑投资价值。二、资产评估的价值类型（三）市场价值以外的价值类型二、资产评估的价值类型（三）市场价值以外的价值类型

清算价值是指在评估对象处于被迫出售或快速变现等非正常条件下的价值估计数额。一般来讲，评估对象处于强制清算过程中，应该选择清算价值。抵（质）押物、抵税财产和涉案财产处置等评估，也可以根据评估对象特点及委托条件选择清算价值。

残余价值是指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。当评估对象无法或不宜整体使用，将计量单位缩小至零部件后还具有使用价值时，资产评估专业人员通常应该考虑评估对象的拆零变现，并选择残余价值作为评估结论的价值类型。此外，某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到法律、行政法规或者合同的约束，这些评估业务的评估结论应当按照法律、行政法规或者合同的规定选择评估结论的价值类型；法律、行政法规或者合同没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，并予以定义。特定评估业务包括：以抵（质）押为目的的评估业务、以税收为目的的评估业务、以保险为目的的评估业务、以财务报告为目的的评估业务等。二、资产评估的价值类型

从资产评估的价值基础和资产评估结果的适用范围和使用范围将评估结果分为市场价值与市场价值以外的价值，符合资产评估服务于客户、服务于社会的内在要求。因此，明确资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值具有重要的意义。1.有利于资产评估专业人员对其评估结果性质的认识，便于资产评估专业人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切涵义。2.便于资产评估专业人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。3.避免因价值概念不清而造成对评估报告的使用不当。

总之，资产评估的价值类型不仅是资产评估专业人员执业层面上的概念，而且是报告使用人在使用评估结论层面上的概念。重视价值类型的核心不是理论上区分各种具体的价值类型，而是为了避免评估报告使用人将某种特定的价值类型的评估结论理解为另一种价值类型的评估结论，特别是将特定的市场价值以外的价值类型误认为市场价值类型。（四）明确资产评估价值类型的意义第四节资产评估的假设和原则第四节资产评估的假设和原则二、资产评估的原则（一）资产评估的工作原则1.独立性原则2.客观性原则3.科学性原则4.专业性原则（二）资产评估的经济技术原则1.预期收益原则2.供求原则3.贡献原则4.替代原则5.估价日起原则一、资产评估的假设（一）交易假设（二）公开市场假设（三）持续使用假设（四）清算假设一、资产评估的假设由于认识客体的无限变化和认识主体有限能力的矛盾，人们不得不依据己掌握的数据资料对某一事物的某些特征或全部事实做出合乎逻辑的推断。这种依据有限事实，通过一系列推理，对所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。假设是认识和研究事物发展规律的前提，是建立一门学科的理论体系和方法体系的基础。假设必须依据充分的事实，运用已有的科学知识，通过合乎逻辑、合乎情理的推理(包括演绎、归纳和类比)而形成。资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也需要建立在一系列假设基础之上。从理论上讲，资产评估可以根据评估对象的具体情况做出多种不同的评估假设。但是，从资产评估的实践来看，可从资产评估的众多假设中抽象出四个最基本的假设，即交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。一、资产评估的假设

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，资产评估专业人员根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。众所周知，资产评估其实是在资产实施交易之前进行的一项专业服务活动，而资产评估的最终结果又属于资产的交换价值范畴。为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断作用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于“交易”当中，模拟市场进行评估就是十分必要的。

交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产是被置于市场交易之中的，资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。

（一）交易假设一、资产评估的假设（二）公开市场假设

公开市场假设是对资产拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。事实上，现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度。公开市场假设就是假定那种较为完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样一种公开市场中进行交易。当然，公开市场假设也是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖这样一种客观事实为基础的。

一、资产评估的假设

由于公开市场假设假定市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同。当然，在资产评估中，市场是有范围的，它可以是地区性市场，也可以是国内市场，还可以是国际市场。关于资产在公开市场上实现的交换价值所隐含的对资产效用有效发挥的社会认同也是有范围的，它可以是区域性的、全国性的或国际性的。

公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件，在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。公开市场假设是资产评估中的一个重要假设，其他假设都是以公开市场假设为基本参照的。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。（二）公开市场假设一、资产评估的假设

（三）持续使用假设持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产面临的市场条件或市场环境，同时着重说明了资产的存续状态。按照通行的说法，持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用则是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用则是说被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。一、资产评估的假设

（三）持续使用假设

持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的一种假定说明，在持续使用假设前提下的资产评估及其结果的适用范围常常是有限制的。在许多场合下评估结果并没有充分考虑资产用途替换，它只对特定的买者和卖者是公平合理的。

持续使用假设也是资产评估中的一个非常重要的假设，尤其在我国，经济体制处于转轨时期，市场发育尚未完善，资产评活动大多与老企业的存量资产产权变动有关。因此，被评估对象经常处于或被限定在持续使用的假设前提之下。充分认识和掌握持续使用假设的内涵和实质，对于我国的资产评估来说有着重要意义。一、资产评估的假设

（四）清算假设

算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限。清算假设是与持续经营假设相对应的。清算假设包括有序清算假设和强制清算假设。有序清算假设是经营主体在其所有者有序控制下实施的清算，即清算在一个有计划、有秩序的前提下进行的。强制清算假设是经营主体的清算不在其所有者有序控制之下，而在外部势力的控制下进行的清算。

强制清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。强制清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被估资产处于被迫出售或快速变现的状态。由于强制清算假设假定被估资产处于被迫出售或快速变现条件之下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。因此，在强制清算假设前提下的资产评估结果的适用范围是非常有限的。二、资产评估的原则

资产评估既是一门科学，又是一门艺术，既要求有客观准确的评定估算，又必然会涉及主观的思考和判断。因此，要求资产评估专业人员在评估工作中既要遵循一定的工作原则，又要遵循一定的经济技术原则，二者不可偏废。1．独立性原则。独立性原则要求资产评估机构和资产评估专业人员必须坚持公平、公正的立场，不偏向资产业务的任何一方，以中立的第三方身份独立地进行评估。坚持这一原则可以从组织上保证评估工作不受有关利益方的干扰。2．客观性原则。客观性原则要求资产评估结果应以充分地事实为依据。要求资产资产评估专业人员在评估工作中必须以实际材料为基础，以确凿的事实为依据，以科学的态度为指针，实事求是地得出评估结果。此外，为了保证评估结果的客观、公正性，按照国际惯例，资产评估的收费只与工作量有关，不与资产评估值挂钩。（一）资产评估的工作原则二、资产评估的工作原则（一）资产评估的工作原则3．科学性原则。科学性原则要求资产评估机构和资产评估专业人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。在整个评估工作中必须把主观评价与客观测算，静态分析与动态分析，定性分析与定量分析有机地结合起来，使评估工作做到科学合理，真实可信。4．专业性原则。专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业机构，资产评估机构必须拥有工程、技术、管理、营销、会计、财务、法律等学科的专业人员，这些人员必须具有良好的职业道德、专业的科学知识和丰富的实践经验，这是保证评估结果公正的技术基础。二、资产评估的工作原则（二）资产评估的经济技术原则

资产评估的经济技术原则是指在资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。经济技术原则为资产评估专业人员在执业过程中的专业判断提供技术依据和保证。主要包括：1．预期收益原则。预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因素。资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是资产评估专业人员判断资产价值的一个最基本的依据。2．供求原则。供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律性。供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值的评估，资产评估专业人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。二、资产评估的工作原则（二）资产评估的经济技术原则二、资产评估的工作原则（二）资产评估的经济技术原则3．贡献原则。从一定意义上讲，贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则。它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。4．替代原则。作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题，正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。5．估价日期原则。市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时，又能保证资产评估结果可以被市场检验，在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的估价日期原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。感谢观赏第二章资产评估准则资产评估准则概述2.1我国资产评估准则2.2国际评估准则2.3国外评估准则2.4目录CONTENTS学习目标学习内容学习目标重要程度学习难度资产评估准则的概念和作用了解☆☆我国资产评估准则体系的框架和特点掌握☆☆☆☆☆国际评估准则基本内容理解☆☆☆☆美国、英国评估准则基本内容了解☆☆☆☆第一节资产评估准则概述第一节资产评估准则一、资产评估准则的概念二、资产评估准则的作用第一节资产评估准则一、资产评估准则的概念

资产评估准则是指导资产评估专业人员执行资产评估业务的技术规范和职业道德规范的总称。资产评估准则是资产评估行业发展到一定阶段的产物，是一国资产评估理论和实践经验的集中反映和高度浓缩，资产评估准则的完善和成熟程度反映了一国评估业发展的状况。

目前，国际评估界具有较大影响的评估准则主要有：国际评估准则理事会制定的《国际评估准则》；美国评估促进会制定的《专业评估执业统一准则》；英国皇家特许测量师协会制定的《评估指南》。第一节资产评估准则二、资产评估准则的作用（一）资产评估准则有利于实现行业自律管理

在准则尚未统一的情况下，评估行业只能由政府部门来进行行政管理。如我国资产评估业发展初期，原国家国有资产管理局是资产评估的行政主管部门。但这种管理模式容易造成整个部门直接干预评估业务，使评估行业有失公正、公允；而政府部门出于本位利益设立本部门的评估体系，则导致多头管理、评估市场条块分割。行业自律管理是资产评估业的发展方向，有利于评估执业水平的提高。而实现行业自律管理的前提则是制定行业统一的评估准则，评估准则中的执业技术规范和职业道德规范是实现行业自律管理的依据。第一节资产评估准则二、资产评估准则的作用（二）资产评估准则有利于规范评估师的执业行为

资产评估准则是评估行业管理的权威性标准。在职业道德方面，准则对评估师的业务素质、业务能力、工作操守和执业态度进行了严格规定，明确规定了哪些工作必须做，哪些工作可以做，哪些工作不能做，促使资产评估专业人员恪守独立、客观、公正的基本原则，不得出具虚假、不实的评估报告；在具体业务方面，资产评估专业人员应依法执业，谨慎工作，以保证评估质量。因此，评估准则将促使资产评估专业人员按照统一的标准开展业务，有利于提高评估质量和资产评估专业人员的业务素质。第一节资产评估准则二、资产评估准则的作用（三）资产评估准则有利于维护资产评估机构和资产评估专业人员的合法权益

资产评估准则中规定了资产评估专业人员的工作范围和规则，只要资产评估专业人员按照准则的要求执业，就能得出科学合理的评估结果，并保证执业行为的独立、客观、公正，就可以最大限度的降低执业风险。当资产评估专业人员受到不公正的指责和控告时，可以充分利用评估准则保护其正当权益。第一节资产评估准则二、资产评估准则的作用（四）资产评估准则有利于提高资产评估理论水平

资产评估准则来源于评估实践，是资产评估理论研究成果和实践经验的高度浓缩。反过来，资产评估准则又用于指导资产评估实践活动。资产评估准则是资产评估实践经验的总结和升华，是资产评估理论的重要组成部分。资产评估准则的实施，有利于提高资产评估的理论水平。而且，通过各国间评估准则的协调，便于推动各国评估经验的交流，促进全球评估业的共同发展。第二节我国资产评估准则第二节我国资产评估准则

本节所讲资产评估准则，是指财政部制定的资产评估基本准则和中国资产评估协会根据资产评估基本准则制定的资产评估执业准则和资产评估职业道德准则。近年来，财政部和中国资产评估协会借鉴国际评估行业经验，大力推动我国资产评估准则建设，已经建成较为完善的资产评估准则体系。一、我国资产评估准则体系的框架（一）资产评估基本准则（二）资产评估职业道德准则（三）资产评估执业准则1.资产评估具体准则2.资产评估指南3.资产评估指导意见二、我国资产评估准则体系的特点（一）综合性的资产评估准则体系（二）高度重视程序性准则与实体性准则第二节我国资产评估准则一、我国资产评估准则体系的框架（一）资产评估基本准则

资产评估基本准则是财政部根据《资产评估法》《资产评估行业财政监督管理办法》等制定的资产评估机构及其资产评估专业人员执行各种资产类型、各种评估目的的资产评估业务应当共同遵循的基本规范。《资产评估基本准则》自2017年10月1日起施行。

资产评估基本准则是中国资产评估协会制定资产评估执业准则和资产评估职业道德准则的依据。

资产评估职业道德准则从专业能力、独立性、与委托人和其他相关当事人的关系、与其他资产评估机构及资产评估专业人员的关系等方面对资产评估机构及其资产评估专业人员应当具备的到的品质和体现的道德行为进行了规范。《资产评估职业道德准则》自2017年10月1日起施行。（二）资产评估职业道德准则第二节我国资产评估准则一、我国资产评估准则体系的框架（三）资产评估执业准则

资产评估执业准则是中国资产评估协会依据资产评估基本准则制定的资产评估机构及其资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中应当遵循的程序规范和技术规范，包括具体准则、评估指南和指导意见三个层次。1.资产评估具体准则

资产评估具体准则是按照资产类型和评估行为类型分别制定的评估准则。资产评估具体准则又可分为程序性准则和实体性准则两个部分。程序性准则是关于资产评估机构及其资产评估专业人员通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范。实体性准则是针对不同资产类别的特点，分别对不同类别资产评估业务中的资产评估机构及其资产评估专业人员的技术操作提供指导。第二节我国资产评估准则一、我国资产评估准则体系的框架（三）资产评估执业准则2.资产评估指南

资产评估指南是针对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对资产评估中某些重要事项的规范。资产评估指南将根据评估业务的发展不断增加或进行修订。

目前，我国资产评估指南共5项，包括自2017年10月1日起施行的《以财务报告为目的的评估指南》《企业国有资产评估报告指南》《金融企业国有资产评估报告指南》《资产评估机构业务质量控制指南》《知识产权资产评估指南》。第二节我国资产评估准则一、我国资产评估准则体系的框架（三）资产评估执业准则3.资产评估指导意见

资产评估指导意见是针对资产评估业务中的某些具体问题的指导性文件。同时，已在具体准则层次设置了准则的资产，其细类资产的评估规范，也采取指导意见形式。该层次较为灵活，针对评估业务中新出现的问题及时提出指导意见，某些尚不成熟的评估指南或具体评估准则也可以先作为指导意见发布，待实践一段时间或成熟后再上升为具体准则或指南。第二节我国资产评估准则中国资产评估准则资产评估基本准则资产评估执业准则资产评估职业道德准则具体准则资产评估报告资产评估档案无形资产资产评估程序机器设备不动产森林资源资产资产评估委托合同资产评估方法利用专家工作及相关报告资产评估指南企业价值珠宝首饰资产评估指导意见知识产权资产评估资产评估机构业务质量控制以财务报告为目的企业国有资产评估报告金融企业国有资产评估报告著作权实物期权价值类型法律权属商标资产专利资产无形资产文化企业资产金融不良地产投资性房投资价值企业并购评估过程珠宝首饰财产处置司法执行我国资产评估准则体系框架图第二节我国资产评估准则二、我国资产评估准则体系的特点（一）综合性的资产评估准则体系

我国资产评估准则体系是综合性的评估准则体系，包括不动产、机器设备、企业价值、无形资产等各个类别资产评估准则。（二）高度重视程序性准则与实体性准则

鉴于资产评估行业的特点，我国资产评估准则体系坚持程序性准则与实体性准则并重。资产评估准则不仅包括从程序方面规范评估行为的准则，如评估报告、评估档案、评估程序等，还包括针对各类资产特点而进行规范的实体性准则，如企业价值评估准则、机器设备评估准则、不动产评估准则等。第三节国际评估准则一、国际评估准则的制定背景二、国际评估准则的主要内容三、国际评估准则的相关概念第三节国际评估准则030201第三节国际评估准则

国际评估准则（InternationalValuationStandards,IVS）是由国际评估准则理事会（TheInternationalValuationStandardsCouncil,IVSC）（前身为国际评估准则委员会）于1985年制定并发布的。此后，分别在1994年、1997年、2000年、2001年、2003年、2005年、2007年、2011年、2013年和2017年进行了修订。目前，最新的国际评估准则是2017年的第十一版。一、国际评估准则的制定背景（一）国际评估准则制定的基础

在20世纪80年代以前，评估业在世界范围内就得到了很大的发展，像美国、英国、加拿大、新西兰等发达国家都纷纷成立了评估协会、学会等专业性组织，制定了本国评估准则。同时，评估业在发展中国家也得到了一定的普及和发展。这些都为制定国际性的评估准则奠定行业基础和理论技术基础。第三节国际评估准则（二）国际评估准则制定的内在动力一、国际评估准则的制定背景

尽管各国评估业都取得了长足的进展，但评估行业在20世纪80年代以前始终未能形成一个国际性的行业，各国在评估准则及专业术语上的差异给评估业的国际合作和进一步发展带来了很大的困难。由于缺乏国际性的评估准则，许多国家国内的评估准则的运用也受到了限制。为了适应评估行业发展的客观需要，急需制定统一的国际性评估准则。这是制定国际评估准则的内在动力。（三）国际评估准则制定的外部动力

随着国际经济和市场全球化的新发展，专业资产评估在市场经济中的重要性得到了广泛认可。合格、客观、专业化发展的资产评估服务对各种经济行为，尤其是对跨国投资者来说是很必要的。国际经济界也迫切需要一部规范统一的国际评估准则，促使评估业更好的为经济发展服务。这就为国际评估准则的制定奠定了外部客观基础。第三节国际评估准则二、国际评估准则的主要内容最新第十一版的国际评估准则主要包括：简介、术语表、准则框架、基本准则、资产准则和索引。（一）简介

简介介绍了国际评估准则理事会的性质、宗旨和基本目标，介绍了国际评估准则的整体状况和国际地位，并对国际评估准则的运用进行了总体说明。（二）术语表

术语表明确了国际评估准则中使用的特定术语的定义。（三）准则框架

准则框架对国际评估准则的适用范围、专业胜任能力、背离等方面进行说明。准则框架是国际评估准则的基础，在执行准则时资产评估专业人员需要考虑和应用到这个框架。第三节国际评估准则二、国际评估准则的主要内容（四）基本准则

基本准则适用所有资产类型和评估目的，包括5个评估准则。基本准则包括：IVS101——工作范围IVS102——调查和遵循IVS103——报告IVS104——价值类型IVS105——评估途径和方法（五）资产准则

资产准则对具体资产评估提供指导，是基本准则的细化和扩充，包含了基本准则中的原则如何应用到特定资产种类的说明以及评估时特殊考虑的事项。资产准则包括：IVS200——企业及企业权益IVS210——无形资产IVS300——厂房和设备IVS400——不动产权益IVS410——开发性不动产IVS500——金融工具（六）索引索引列出准则中相关术语的出处。第三节国际评估准则三、国际评估准则的相关概念（一）折旧

折旧是在评估行业和会计行业都使用的概念，在实践中可能会引起评估师、会计师的误解。在资产评估业务中所使用的折旧概念表示从估计的全新重置成本中扣除的任何部分。这些扣除部分即评估中的折旧，应该包括实体性损耗、功能性（技术性）陈旧或经济性贬值。而会计上的折旧是指会计师根据历史成本原则做出的对资产原始成本的一种摊销，并不考虑这种摊销是否与实际情况相符。因此，折旧在评估和会计上最重要的区别在于，评估中的折旧应当与市场有关，反映相关的市场状况；会计上的折旧与会计原则相关，并不反映市场状况。第三节国际评估准则三、国际评估准则的相关概念

市场、价格、成本、价值等概念是资产评估中最基本的概念，同时也是争议最大的概念，理解这些基本概念在资产评估中的内涵对于资产评估专业人员是十分重要的。

市场是买方和卖方之间在价格作用机制下就商品和服务进行交易的体系，市场的存在是资产评估能够得以进行的基础条件之一。市场意味着买方和卖方能够在没有不合理限制的条件下进行商品或服务交易。交易各方能够根据供求关系和其他价格确定因素、各方的能力和知识、它们对商品或服务效用的理解以及他们各自的需要、欲望等因素做出合理决策。

成本是与生产相关的概念，是为商品或服务所支付的货币数额，或者是生产商品、提供服务所需要的货币书数额。当商品生产、服务提供完成之后，成本就成为事实，是历史数据。对于购买者来说，为商品或服务所付出的价格就成为其成本。（二）市场、成本、价格和价值第三节国际评估准则三、国际评估准则的相关概念

价格是与商品或服务交换相关的概念，某商品或某项服务所要求的、提供的或支付的货币数额，反映了商品或服务进行实际交易的货币金额。价格是事实，是一个历史数据，不论其是否公开披露。一般情况下，价格反映出在特定条件下特定的买方或卖方对商品或服务价值的认可。

价值是个经济概念，价值并不是事实，只是根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务进行交易时最可能形成的价格的估计额。价值的经济概念反映了在价值的有效日期（基准日）内，市场（而不是特定买方或卖方）对于某人拥有某商品或接受某服务而具有的利益的评判。（二）市场、成本、价格和价值第三节国际评估准则三、国际评估准则的相关概念（三）最佳用途

最佳用途又称为最大最有效用途，是对某项资产而言，实际可能的、经合理证明的、法律允许的、财务上可行的并能实现该被评估资产最大价值的最可能用途。根据最佳用途的定义，法律不允许或实际不可行的用途不得视为最佳用途。对法律允许且实际可行的用途仍需要评估师证明这种用途合理可行的原因。如果分析表明一种或多种用途是合理可行的，则需要进一步通过经济可行性研究来论证，能体现最高价值并满足其他条件验证的用途才可以认为是最佳用途。最佳用途对于不动产评估尤其重要。第四节国外评估准则第四节国外评估准则一、美国评估准则（一）美国评估准则简介

为维护评估师和评估服务使用者的利益，满足评估师个评估使用者的需要，美国评估促进会（TheAppraisalFoundation,AF）下属的评估准则委员会负责制定、出版、解释、修订或撤销《专业评估执业统一准则》（UniformStandardsofProfessionalPractice,USPAP）。美国评估促进会是美国国会授权的评估准则制定和评估师资格认定的评估组织。《专业评估执业统一准则》是美国评估行业普遍认可并已接受检验的执业准则。各州与联邦政府有关监管部门都强调履行《专业评估执业统一准则》的规定。本节我们将《专业评估执业统一准则》作为美国评估准则的范本。2008年以后《专业评估执业统一准则》每两年修订一次。目前，最新版评估准则是《专业评估执业统一准则》（2018-2019）。第四节国外评估准则一、美国评估准则（二）《专业评估执业统一准则》（2018-2019）的结构体系《专业评估执业统一准则》结构体系主要包括：定义、引言、职业规则、准则、评估准则说明。1.定义定义部分介绍美国评估准则中相关的主要术语的涵义、注释和说明。2.引言引言部分介绍美国评估准则的宗旨、目的、意义、作用以及准则和评估准则说明之间的关系。3.职业规则职业规则部分介绍职业道德、专业胜任能力、工作范围、档案保管和管辖除外规则。4.准则准则部分确定评估、评估复核与评估咨询服务的要求及其各项结果表达的方式。准则部分是《专业评估执业统一准则》的主要构成部分。准则包括：准则1——不动产评估、准则2——不动产评估报告、准则3——评估复核及报告、准则4——不动产评估咨询、准则5——不动产评估咨询报告、准则6——批量评估及报告、准则7——动产评估、准则8——动产评估报告、准则9——企业价值评估、准则10——企业价值评估报告。5.评估准则说明评估准则说明部分专门对《专业评估执业统一准则》的内容进行澄清、解释、说明。第四节国外评估准则二、英国评估准则（一）英国评估准则简介

英国最具影响力的评估准则是英国皇家特许测量师学会（TheRoyalInstitutionofCharteredSurveyors,RICS）发布的评估准则，也称为红皮书（TheRedBook）（以下简称RICS红皮书）。RICS红皮书最早于1976年发布，之后又经历了多次修订和完善。RICS红皮书最初主要适用于以财务报告为目的评估，后来适用范围扩展到几乎所有的评估业务领域，成为全球100多个国家的所有RICS会员从事各种评估目的的评估业务的执业标准参考。目前，最新评估准则是第十版RICS红皮书。（二）RICS红皮书（第十版）的结构体系1.简介简介部分介绍评估准则的制定背景、与国际标准的关系、准则的编排、准则的主要目的、遵守本准则、生效日期、修订和补充等内容。2.术语表术语表部分主要对评估、资产、市场价值、特殊价值、评估报告等概念进行解释和规范。3.职业规范职业规范部分包括对评估师遵守准则和操作生命的规定，对评估师到的、胜任能力、客观性和披露的要求。第四节国外评估准则二、英国评估准则（二）RICS红皮书（第十版）的结构体系4.评估技术和操作准则评估技术和操作准则部分对评估业务的基本程序作出规定。包括业务约定书基本内容、勘查和调查基本要求、评估报告内容要求、价值类型、评估方法等方面的规定。5.评估应用指南评估应用指南部分根据资产类型和评估目的，对相应资产评估业务提供指导。包括无形资产、机器设备、动产、不动产、企业价值、资产组合等方面的规定。6.国际评估准则国际评估准则部分完整引用《国际评估准则》最新版。感谢观赏第三章资产评估程序资产评估程序概述3.1资产评估具体程序3.2目录CONTENTS学习目标学习内容学习目标重要程度学习难度资产评估程序的含义和重要性理解☆☆☆☆资产评估的具体程序掌握☆☆☆☆☆☆☆☆第一节资产评估程序概述第一节资产评估程序概述一、资产评估程序的定义三、资产评估程序的重要性二、资产评估的基本程序第一节资产评估程序概述一、资产评估程序的定义

资产评估程序是指资产评估机构和资产评估专业人员执行资产评估业务形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。资产评估程序由具体的工作步骤组成，不同的资产评估业务由于评估对象、评估目的、资产评估资料收集情况等相关条件的差异，资产评估专业人员可能需要执行不同的资产评估具体程序或工作步骤，但由于资产评估业务的共性，各种资产类型、各种评估目的资产评估业务的基本程序是相同或相通的。通过对资产评估基本程序的总结和规范，可以有效地指导资产评估专业人员开展各种类型的资产评估业务，因此有必要加强对资产评估基本程序的研究和规范。第一节资产评估程序概述一、资产评估程序的定义

我国评估实务界从不同角度对资产评估程序有着不同的理解，总的说来可以从狭义和广义的角度来认识资产评估程序。资产评估是一种基于委托合同基础之上的专业服务，因此从狭义的角度上，很多人认为资产评估程序开始于资产评估机构和资产评估专业人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告。然而作为一种专业性、风险性很强的中介服务，为保证资产评估业务质量和服务水平、控制资产评估风险、维护资产评估行为各方当事人合法利益和社会公共利益，有必要从广义角度认识资产评估程序。广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告提交后的资产评估文件归档管理。第一节资产评估程序概述二、资产评估的基本程序

资产评估具体程序或工作步骤的划分取决于资产评估机构和资产评估专业人员对资产评估工作步骤共性的归纳，资产评估业务的性质、复杂程度也是影响资产评估具体程序划分的重要因素。在2019年1月1日起施行的《资产评估执业准则——资产评估程序》中，规定了资产评估专业人员通常执行的资产评估基本程序：1．明确业务基本事项；2