房地产相关政策

嗡百■科创杭州百赢科创实业有限公司 NO:标题杭州市城市房地产开发经营管理若干规定发布文号市人大常委会第20号发布机构杭州市人大常委会发布机构级别杭州法规、规章、行政规范性文件发布日期2001-06-01杭州市城市房地产开发经营管理若干规定（2000年11月16日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第二十九会议通过，2001年4月19日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准）第一条为进一步规范房地产开发经营行为，促进房地产事业健康、有序的发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》及《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》，结合本市实际，制定本规定。第二条凡在杭州市行政区域内从事城市房地产开发、经营和管理的单位和个人，应当遵守本规定。第三条杭州市人民政府建设行政主管部门负责全市房地产开发管理工作；县（市）人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发管理工作。市、县（市）人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内房产经营的管理工作。市、县（市）人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的土地管理工作。第四条依法取得国有土地使用权的单位和个人，从事单项房地产项目开发经营，应当符合有关规定。外地房地产开发企业来本市从事房地产开发经营的，应在本市成立分支机构，并不受原有资质等级的限制。第五条市、县（市）工商行政、税务等有关部门应当在接到设立房地产开发企业、房地产开发企业分支机构（以下统称房地产开发企业）申请的5个工作日内，办妥相关的登记手续。第六条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到市、县（市）建设行政主管部门备案，并按有关规定申请核定房地产开发企业的资质等级。未经核定资质等级的房地产开发企业，不得在本市从事房地产开发经营。第七条房地产开发项目的土地使用权一般应当以招标或拍卖方式出让。面向本市中低收入家庭销售的经济适用房和廉租房的房地产开发项目用地，经市、县（市）人民政府批准，可以实行行政划拨。经济适用房实行定向、定价销售，具体办法由市、县（市）人民政府另行规定。第八条房地产开发用地的土地使用权出让或者行政划拨前，市、县（市）城市规划行政主管部门应当对房地产开发项目的性质、规模、容积率、绿地率、建筑间距、建筑高度等城市规划设计条件提出书面意见，市、县（市）建设行政主管部门应当对房地产开发项目的开发期限、配套基础设施和公共设施的建设要求、基础设施建成后的产权界定及拆迁补偿安置要求提出书面意见，作为土地行政主管部门办理土地使用权出让或者行政划拨的依据。第九条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同或行政划拨的有关要求进行开发建设。第十条市、县（市）建设行政主管部门应当对配套基础设施和公共设施的实施加强监督检查，并可根据房地产开发项目的规模及性质与房地产开发企业签订配套基础设施和公共设施建设的合同。合同应明确配套基础设施和公共设施建设内容、分期交付期限及其他有关要求。房地产开发企业应当按照合同规定的建设内容和期限完成配套基础设施和公共设施建设。居住建筑规模在组团级以上的房地产开发建设项目的配套基础设施和公共设施建设，经市、县（市）建设行政主管部门批准，房地产开发企业可以分期实施。第十一条房地产开发项目竣工后，市、县（市）建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，组织有关部门按法律、法规和国家标准规范，进行综合验收。房地产开发项目经综合验收合格后，方可交付使用。第十二条需转让房地产开发项目的，转让人和受让人应当到市、县（市）建设、规划、土地、房产等有关行政主管部门办理变更手续。第十三条房地产开发项目转让时，与开发项目有关的权利和义务随之转移；尚未完成拆迁补偿安置的，转让人和受让人应当持房地产开发项目转让合同到市、县（市）人民政府房屋拆迁主管部门备案，原拆迁补偿安置协议中的有关权利、义务随之转移给受让人，项目转让人和受让人应自房地产开发项目转让之日起30日内书面通知被拆迁人。第十四条房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：（一） 多层建筑已完成主体结构三分之一以上；（二） 高层建筑已完成地面以下的主体工程。第十五条房地产开发企业向市、县（市）房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县（市）建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。市、县（市）房产行政主管部门应当在查验有关文件后，核发商品房预售许可证。商品房预售许可证应当标明准予预售的商品房坐落位置（含幢号）、建筑面积和使用性质。第十六条房地产开发企业需向境外销售商品房时，应向市、县（市）建设行政主管部门提出申请；市、县（市）建设行政主管部门应在5个工作日内初审完毕，报上级有关部门审批。房地产开发企业申请境外销售商品房时，应提供下列资料：（一） 销售申请报告；（二） 土地使用权出让合同、土地使用权证和建设工程规划许可证等文件。第十七条购房人要求购买商品房时，房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等证明文件。配套基础设施和公共设施分期建设的项目，房地产开发企业应当向购房人承诺分期建设的内容及交付使用的期限。第十八条房地产开发企业预售商品房应当与购房人签订商品房预售合同。购房人认为可以采用格式合同的，房地产开发企业应当提供由市有关行政主管部门印制的商品房购销合同文本，房地产开发企业不得提供自行拟制的商品房购销合同文本；购房人认为需要采用非格式合同的，可以采用非格式合同。第十九条商品房预售合同应当明确预售商品房的用地依据、坐落位置（含幢号）、层次、房号、建筑面积或套内建筑面积、分摊的公用建筑面积、价格与价款、付款方式、交付使用的期限、配套基础设施和公共设施建设、物业管理、保修责任、争议的解决方式以及购房人和房地产开发企业认为需要约定的其他内容。购房人可以选择按商品房的建筑面积或套内建筑面积或套计价并与房地产开发企业约定商品房的价款；购房人选择按套计价的，商品房预售合同应当明确的内容由购房人和房地产开发企业商定。第二十条已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需变更商品房预售合同内容的，应当征得购房人同意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理部门备案。房地产开发企业单方变更商品房预售合同内容的，购房人有权解除商品房预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。第二十一条房地产开发企业在商品房交付使用前，应当由房产行政主管部门认可的，具有房产测绘资质的独立的测绘中介机构进行商品房的面积测绘；测绘成果表应当标明商品房的建筑面积、套内建筑面积、使用面积和分摊公用建筑面积。房地产开发企业应以测绘机构测定的面积作为商品房交付计价的面积，并向购房人提供商品房面积测绘成果表。房产行政主管部门应当根据测绘机构测定并经房地产开发企业和购房人共同认定的建筑面积核发商品房房屋所有权证。测绘机构因商品房面积测绘误差超过国家规定的允许技术误差范围，造成购房人或房地产开发企业损失的，应当承担相应的赔偿责任。第二十二条房地产开发企业作商品房销售广告时必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。第二十三条购房人可以就房地产开发企业在商品房销售广告（含售楼资料书）中的承诺内容在商品房预售合同的附件中约定，房地产开发企业不得拒绝。第二十四条商品房交付时，房地产开发企业应当向购房人提供住宅质量保证书和使用说明书。第二十五条商品房销售价格，由当事人协商议定；经济适用房和以实物形式有偿移交的小区配套设施的价格，应当实行政府指导价或政府定价。第二十六条房地产开发企业应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经测绘机构实际测定的商品房的建筑面积或套内建筑面积（以下简称测绘面积）超过或小于房地产开发企业与购房人在商品房预售合同中约定的建筑面积或套内建筑面积（以下简称预售面积）3%以上的，应当根据购房人的要求负责退房，并承担其他民事责任。根据前款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还价款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还价款；房地产开发企业还应按合同约定的利率支付预付款的利息。测绘面积超过预售面积3%以上，购房人未要求退房的，房地产开发企业不得要求购房人支付超过3%以上部分面积的价款；测绘面积小于预售面积3%以上，购房人未要求退房的，房地产开发企业应当退回不足部分面积的价款，并按小于预售面积3%以上部分面积价款的一倍赔偿购房人的损失；测绘面积超过或小于预售面积3%（含3%）以内的，应当按测绘面积结算价款。第二十七条房地产开发企业开发建设的商品房超过规划确定的建筑高度的面积，由城市规划行政主管部门按照城市规划法律、法规的规定予以处罚。对违反本规定其他条款的单位和个人，由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定予以处罚。第二十八条房地产开发企业委托中介机构代理预售商品房的，房地产开发企业应对中介机构的销售行为承担责任。第二十九条履行商品房销售合同产生的争议，由争议双方当事人协商解决；协商不成的，按照合同约定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议依法向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院起诉。第三十条本规定涉及萧山、余杭两区人民政府及有关行政主管部门职权的，按省、市有关规定办理。本规定自2001年6月1日起施行。详解杭州市出台的房地产新政策二手房交易征收20%的个人所得税；对购买高档住宅的实行3%的从高税率……前天，杭州市制定有关房产新政策，以促进杭州房地产市场持续健康发展的消息对楼市无疑有很大的震动。新政策的核心内容是什么？对楼市究竟会有哪些影响？个人所得税到底会怎样征收？一帖良药：经济适用房药方内容：扩大经济适用房建设量；杜绝投机经济适用房现象开药目的：调控房价，满足中低收入家庭所需今后新供应房产近半是经济房增加经济适用房的供应量，以此来调控房价，并满足中低收入家庭所需，是杭州市政府即将实施的新政策的重要内容。扩大供应量，从以下几个方面得以实施：首先是扩大了经济适用房的土地供应量。近阶段，杭州市房地产土地投放要确保用于经济适用住房的土地面积不得低于总量的50%。这也就是说，今后新投放的土地有一半是经济适用房土地，也即今后新供应的房产近半将是经济适用住房。其次是增加了经济适用房的供应途径，也即有条件的企业可自建经济适用房。如果企业有条件建，而且本单位职工又持有《经济适用住房准购证》，那么该单位职工可通过自建经济适用房来达到改善住房的目的。投机经济房得先缴十几万税费通过各种途径拿到准购证，然后购买经济适用房用来上市获利，这在过去并不少见。今后这恐怕只是投机者的一厢情愿，因为经济适用房的上市成本将非常高。按照杭州市的新政策，新建的经济适用房要上市交易，需缴纳不少的费用。据有关人员透露，对2003年后的经济适用房上市的，现在拟订的政策是：购买人需补足原购房价格和出售时同地段商品房的差价。对2001年购买的经济适用住房，目前透露的消息是说：“按购买时经济适用房所出土地等评估地价或市场底价的55%计缴相关费用。”记者在询问杭州市有关部门时得知，评估地价是指上市出售时的楼面地价。比如王某2000年购买近江家园一套100平方米房子，5年后出售，如果当时同地段土地的楼面地价已到3000元/平方米（目前在2500~3000元/平方米左右），那么他需补缴的费用是：3000元/平方米X100平方米X55%=16.5万元。在这样的政策下，恐怕很少有人会把经济适用房作为投机或投资的品种了。一味猛药：征20%的个人所得税药方内容：开征个所税等开药目的：制止炒房20%的个所税怎么征对二手房交易征20%的个人所得税。这是杭州市即将出台的新政策中最“猛”的一招税收政策。那么，个人所得税怎么征？它如何起到抑制炒房的作用？对正常的二手房买卖是否会有影响？记者向杭州市财政局、杭州市地税局了解后得知，征20%的个所税其依据是1999年国家财政部、国家税务总局和建设部联合发布的《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号），按照这一规定，个人出售自有住房（包括商品房、房改房。编者注）的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。商品房怎么缴纳个人所得税呢？按照财税字[1999]278号的有关内容，应当是个人出售住房所得，减除原购房价和合理费用后的余额，再乘上20%的个人所得税。举例说，王某前年买进一套50万元的商品房，现以80万元的价格出售。在这交易过程中，他还缴纳了相关交易费用（包括中介费、评估费、印花税等现行的多种税费）5000元。那么他应缴纳的个人所得税为（80万元一50万元一5000元）X2O%=59000元。对普通居民换房有何影响房产交易要缴纳这么高的个人所得税，那么普通居民把房改房上市，或者想以旧换新是否会受到影响呢？事实上，只要市民卖房的目的是想用来改善住房的，影响并不大。同样是财税字[1999]278号文，它规定了对个人换购住房，可全部或部分予以免税。个人所得税的缴纳以纳税保证金的形式向当地主管税务机关缴纳，同时第三条第2款规定“个人出售现住房后一年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。”比如王某在今年8月1日将住房出售，如果他在一年之内，即明年8月1日前重新买房，个所税可以得到退还。但如果一年内未重新购房，那么所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。个所税严厉打击炒房者从上述的分析中可以看出，征收个人所得税主要还是为了打击炒房现象，使炒房者在高税收政策下知难而退，从而减少整个市场的投机行为。对想以房换房的普通市民来说，影响并不大。除了个所税外，炒房者还面临着其他的税收压力。根据杭州市的设想，个所税是打压炒房的四道税收之一，其他还包括了增加期房转让契税（在三证齐全之前交易的话，将缴纳3%的契税）、增强租赁房税收征管、对购买高档住宅的高收入群体实行从高税率（即所购买或交易房屋如果单价-7-在1万元以上或单套面积在300平方米以上的就要缴纳3%的税率。）在这四道“紧箍咒”下，炒房的交易成本将非常之高。七年八大政策影响杭城楼市1、1996年2月1日，《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》出台，向社会全面推出个人住房担保贷款业务。凡符合条件的个人在购建修住房时，均可向所在地工商银行房地产信贷部申请贷款。2、 1996年5月，杭州市把原属余杭的蒋村、三墩等乡镇划入杭州城区范围，使杭州人由此开始逐渐消除对“城西”的地域心理障碍，蒋村商住区的发展随之进入快车道。3、 1997年4月，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，使个人住房担保贷款服务有了明确的政策依据。借助于银行按揭，广大工薪阶层也有了购买住房的可能。4、 1998年5月，人民银行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改，颁布了《个人住房贷款管理办法》，推进了全国住房制度改革，促进住宅业成为新的经济增长点。5、 1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和浙江省《进一步深化城镇住房制度改革实施方案》出台，中止福利分房，改为货币化分配。住房的实物分配成为历史，个人购房成为市场的主体。6、 1999年3月开始正式实行土地储备制度，并制定了《杭州市土地储备实施办法》（2000年8月少部分修改），开始第一次招标拍卖土地。此后，杭州的地价一路上扬，房价也跟着水涨船高。7、 2003年3月28日，杭州市十届人大常委会第五次会议讨论通过《杭州市土地管理条例（草案）》。现在，杭州市由土地储备中心收回、储备的国有土地出让，实行挂牌拍卖。8、 2003年6月13日中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，受到业界的强烈关注。业内人士认为这对普通购房者影响不大，期房阶段的利息支出少了；而炒房行为将受到打击，楼市风险将降低。《国家税