北京朝阳公园板块市场调查报告07年6月

朝阳公园板块市场简析2007.06朝阳公园板块区域

房地产市场分析区域概述区域特征区域房地产市场重点个案区域新增项目区域价格分析区域价值解析区域研究结论项目结论

区域概述朝阳公园位于北京市朝阳区的中部，北至亮马河路、西至朝阳公园西路、南至朝阳公园南路、东至东四环路，公园南北长2.8公里，东西宽1.5公里，总面积288.7公顷，其中水面面积68.2公顷，绿地占有率87％，是北京市最大的城市生态公园。朝阳公园的文化及其意义已远远超过了公园自身，它对公园周边、朝阳区乃至北京市房地产格局都产生了非常大的影响。朝阳公园板块也应运而生。区域概述房地产意义上的朝阳公园板块是以朝阳公园为中心，环绕其西侧、北侧和南侧为核心区域开发，近年向三环、四环外辐射。朝阳公园板块具有先天坚实的环境基础和良好的开端，其发展优势是不言而喻的。区域特征朝阳公园板块优势：1、交通便利发达。公园西侧是东三环路，南侧是朝阳北路，北侧是亮马河路，东侧是东四环路并可直达首都机场。现路经朝阳公园的公交车线已达40多条，交通十分便利。2、商务氛围浓厚。公园南侧紧邻中央商务区，北侧是燕莎商圈，东北侧是丽都商圈。公园处于三大商圈的中心。周边的长城饭店、凯宾斯基饭店、HILLTON酒店、亮马大厦、京广中心、太平洋大厦、国贸中心、嘉里中心、国际展览中心、农展馆等，更显地域之繁华。3、涉外资源丰富。区域西侧是第一、二外国驻华使馆区；区域北侧是第三使馆区。除俄罗斯和卢森堡之外，所有的驻华使馆都云集在此。区域周边还聚集了3000多家外国商社、跨国公司、国外金融机构及国际新闻机构。无不体现区域品质。区域特征朝阳公园板块优势：4、文化娱乐业发达。公园周边汇聚有人民日报、北京青年报、中央电视台、北京电视台等众多新闻媒体。拥有上百家旅游饭店及几百家文化娱乐场所。5、高档社区云集、人气极旺。以朝阳公园为中心，周边1.5公里范围内有近40个社区，常住及流动人口约40万人。公园附近已渐成“富人区”建有碧湖居、清镜明湖、天安公寓、博雅西园、亮马名居、公园5号、棕榈泉国际公寓、公园大道、观湖国际等高档公寓区。社区还在不断发展，人气继续走旺。6、文化活动已成气候。在市、区政府和有关部门支持下，在社会各界的积极参与下，朝阳公园的大型文化活动日趋见多，在社会上已有相当的知名度及美誉度。已成为举办各类文化交流活动的理想场所。区域房地产市场区域地产概述

朝阳公园的存在使得在其周边的房地产项目获得巨大的升值空间，从最初的景园公寓、京达公寓一二期、博雅园，到棕榈泉国际公寓、公园大道，目前20多家地产项目聚集朝阳公园区域，形成了北京知名的高档社区生活板块。如今，由于需求长期不衰，豪宅项目售价也是一路飙升。

区域房地产市场区域地产特征高档品质引领市场：朝阳公园作为“城市绿肺”，其区域发展前景被业界极为看好。由于朝阳公园优越的地理位置，致使周边出现的地产项目均以高档楼盘为主。这样导致区域竞争激烈，因此，提高品质，寻求差异化已经成为各大项目形成的共识。

豪宅扎堆中央公园：棕榈泉国际公寓、国兴观湖、公园大道……这些最早掀起“中央公园”概念的楼盘如今都已经是北京最为著名的豪宅，无论市场口碑还是销售的成绩都在北京排名前列。区域房地产市场区域土地放量土地放量迎来尾声,朝阳公园板块在经过了去年项目集中入市之后，2006年正式推向市场的九号公寓项目用地成为西侧紧挨着朝阳公园边的最后一块居住用地，而总建筑面积14万平方米的蓝色港湾项目用地则是这一板块最后一块商业用地。至此，朝阳公园周边可开发的土地已经所剩无几。由于短期内不会有大规模新增供应量，因此市场价格还会有上升空间，在旺盛需求的推动下，高档公寓的租金也会出现稳步上升的趋势。区域房地产市场朝阳公园板块及“朝阳公园东”板块供应量根据调查，公园板块及公园东板块今年至少有7个楼盘在售或将售，规划总建筑面积达400万平米，包括九号公寓、维多利亚花园、泛海国际、国兴观湖国际、金隅风麟洲、万科金阳国际、公园1872、华业玫瑰郡、银谷美泉家园等都将在今年销售或下半年开售，而目前在售项目以泛海国际、国兴观湖国际为主，其中泛海国际总规划建筑面积达260万平米(销售周期长)。重点个案京达国际公寓

类型：公寓建筑类型：塔楼项目位置：朝阳区朝阳公园西路11号交通位置：三、四环之间地铁10号线一期价格：起价：8700元/平方米

均价：14000元/平方米最高价：18000元/平方米销售状态：一期基本售完

开发商：北京京达房地产开发有限公司京达国际公寓二期9、10号楼已于2002年10月全面入住，现尚余部分现房特价销售，均价为￥20000元/平方米。京达占地面积为3.3公顷，总建筑面积约8万多平方米。由2栋18层的塔楼和2栋22层塔楼以及1座地下2层、地上6层共约6000余平方米的五星级豪华会所组成，另有5000多平方米的中心花园。京达整体采用欧式建筑风格，外立面1~2层采用花岗岩蘑菇石，3层以上为浅灰色高级外墙砖，淡绿色玻璃幕墙，整体色彩典雅大方，给人以高贵、稳重的感觉。作为朝阳公园板块的先行高档社区，其周边配套成熟，环境优美。九号公寓类型：公寓建筑类型：塔楼价格：

均价：22000元/平方米

最高价：28000元/平方米项目位置：

朝阳区朝阳公园西路九号开盘时间：九号公寓2006年6月开盘

入住时间：九号公寓2007年9月30日入住物业状态：准现房

物业费：

￥8/月/平米项目总套数：242户开发商：北京明达房地产开发有限公司九号公寓销售状态维多利亚花园公寓类型：公寓建筑类型：板楼,多层价格：

起价：19500元/平方米

均价：22000元/平方米

最高价：27000元/平方米

价格为精装修价格项目位置：

朝阳区朝阳公园西里南区15号物业状态：现房

开盘时间：维多莉亚花园公寓2005-9-18

入住时间：维多莉亚花园公寓2006年12月31日至2007年3月31日物业费：8.50元/平方米·月项目总套数：200套开发商：北京正旭晶典房地产开发有限公司维多利亚花园公寓特点：维多莉亚花园公寓建筑形式为围合式7-11层建筑,共208套.在售户型面积为120平方米二居至500平方米复式，项目户型设计为一梯一户、一梯两户的格局和独具澳洲特色的18套带超大豪华露台、电梯直接入户的屋顶空中花园，总体设计遵循豪华的理念。目前项目精装均价22000元。国兴观湖国际类型：公寓建筑类型：板楼价格：

起价：15800元/平方米

均价：18500元/平方米

最高价：26000元/平方米

价格说明：最低总价150万元/套

均价：300万元/套

最高价：1200万元/套项目位置：朝阳区朝阳公园桥东北角开盘时间：国兴观湖国际2期5号楼2006年6月3日

入住时间：国兴观湖国际二期5、9号楼2007年3月31日

二期6、7、8号楼2006年12月31日物业费：

3.98元/平方米/月项目总套数：1600套，27层板楼开发商：

北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司项目特色：精装修产品，其户型面积180至300平方米,主力户型为180至290平方米三居四居；建筑形式：明厨明卫，错层阳台，形成通透性极佳、韵律感极强的建筑格局。景观园林配合建筑的布局，将湖水、溪景穿插其中，使整个河谷公园依山傍水，大大的提高了社区的品质最新动态：国兴观湖国际5、9号楼正在销售中，5号楼为南北向27层板楼，9号楼为东西向25层板楼，均为两梯两户。目前100套左右在售，面积为126-300平方米两居、四居。5号楼均价21000元/平方米，9号楼均价19000元/平方米。皇石国际公寓

建筑类型：板楼、多层均价：22000元/平方米

租金：28美金/平方米/月项目位置：

朝阳区朝阳公园西里北区5号开盘时间：皇石国际公寓于2005年5月25日揭幕，2005年7月中下旬正式开盘入住时间：皇石国际公寓2005年12月30日物业费：8.30元/平方米·月项目总套数：166户,地上七层，地下二层开发商：北京中鸿翔房地产开发有限公司项目总占地面积9464平米，总建筑面积为27926平米，共九层板楼建筑，地上七层，地下二层，共166套；户型从50-400平米，层高3.1米，多达12种的户型。皇石国际采用公元72年古罗马时代象征权力和尊贵地位的洞石作为项目外立面材料，志在打造“感质消费后奢侈主义豪宅”皇石国际是“感质消费”的领跑者。皇石国际公寓可谓地产市场的又一重型炸弹，是2005年打造豪宅顶尖级楼盘的代表。皇石国际公寓自2005年5月揭幕至今，其销售价格已经从18000元/㎡攀升至今达到24000元/㎡。区域新增项目金隅凤麟洲金隅凤麟洲是朝阳公园东区新入市的项目，位于东4、5环之间，总建筑面积约9万平米。该项目4月开盘，项目叠拼别墅均价23000元/平米，目前正在认购的9层小高层板楼售价为13000元/平米。万科金阳国际公寓万科金阳国际公寓位于朝阳公园桥以东1000米，项目占地面积：1.25万平方米，建筑面积：2万平方米万科金阳国际公寓2007年5月19日售楼处开放，07年6月10日样板间开放，预计6月下旬开盘销售。预计2008年年底之前入住，项目住宅242套，建筑体为1栋4-19层S型板楼，户型以50-80平米的零居以及LOFT为主，车位为地上约147个。预计均价可能达到18000元/平米左右区域新增项目公园1872位于朝阳区东四环红领巾公园东侧，四、五环之间。公园1872住宅约26万平方米，商业办公约4万平方米。住宅户型丰富，面积从90平方米至400平方米不等。其中主力户型是150-220平方米的三房两厅带半居室的户型，占户型总量的一半以上。另外还有300平方米左右，带有通高客厅的豪华三居室以及少量400平方米左右的顶楼大平层，住宅楼首层为复式户型。该项目预计在10月开盘，均价预计达到20000元/平米。区域价格分析朝阳公园因其高端人士聚集和其地段稀缺性，在高档住宅市场上价格始终处于领先地位。朝阳公园板块的住宅售价一般均价在17500元/平米以上。比如，国兴观湖国际精装修均价为18500-19000元/平米；泛海国际精装修均价为18000元/平米；金隅凤麟洲叠拼别墅均价22000元/平米。此外，即将开售的万科金阳国际公寓均价可能达到18000元/平米。而预计在10月开盘的公园1872的均价则可能达到20000元/平米。项目价格涨幅普遍在15％—20％之间。区域价值解析租金水平衡量板块价值

据统计分析，朝阳公园房屋租价都在15＄/月/㎡以上。主要客群：CBD、燕莎商圈工作很多外籍人士习惯在朝阳公园附近租房。此类客群喜欢在自然环境较好的地方居住，从而使身心得到充分放松，减缓工作压力。二手房市场真正反映市场走势棕榈泉国际公寓作为朝阳公园板块的标志性豪宅，自2002年5月开盘至2004年售罄，其销售价格从10000元/平方米一路攀升到18000元/平方米，最高单价达到35000元/平方米。现阶段棕榈泉国际公寓二手房销售价格达到25000元/平米，租金达到30＄/月/㎡。区域价值解析租赁空间广阔亮马河边的第三使馆区最贵的美国大使馆的建设(总耗资达到2.75亿美元)，以及以色列、日本、韩国等使馆相继建成，大量外籍人士存在对周边高档物业的需求，因此，朝阳板块未来价值空间将持续增加。潜在客群由于中央电视台和北京电视台的迁入以及CBD内大量商务人员及投资买家的存在。此类被称为“候鸟式商务人群”的高收入者，习惯租住酒店或高级公寓，他们会成为酒店式公寓的客户群。区域研究结论稀缺性：土地是一种稀缺资源，纵览朝阳公园板块核心区域，可开发的土地微乎其微，新供应量稀缺更如凤毛麟角。综合性地评估朝阳公园区域的环境和产品，周边现有在售项目的价格还远没有达到顶峰，对于投资这一区域高档公寓客群来说，这里的项目愈发“奇货可居”。

因此，我们可以断定朝阳公园板块的价值增长空间广阔，然未来将更多地在投资领域以租金的涨落来体现。开发度：03年前默然无闻，04年逐步兴起，05年开发波澜宏大，成为令普众黎民仰慕，令冠盖权贵为之蜂拥的理想家园；新闻度：高品质开发、知名开发商进驻、政策导向支持、交通环境不断改善使得区域成为