农用地分等定级估价实施方案(细则)

农用地分等定级估价实施方案总则农用地分等定级估价的目的与任务农用地分等定级估价的主要目的是：统一、严格治理，提高农用地治理水平供给依据；农田保护制度供给依据；展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作供给依据；为实行农业税制改革，公正合理配赋征收农业税供给依据。型，相对确定的估价期日，确定农用地基准地价。农用地分等定级估价的对象农用地分等定级估价的体系说明基准地价的工作体系。农用地分等〕区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。农用地分等成果在全国范围内具有可比性。农用地定级〔省或县〕内进展的农用地质量综合评定。农〔或实际可能的〕区域自然质量、利用水农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。用类型，分别评估确定的某一估价期日的级别平均价格。农用地分等定级估价的原则和理论依据综合分析原则对造成等级差异的各种因素进展综合分析为根底。分层把握原则同一土地等或土地级。主导因素原则级结果的作用。土地收益差异原则域土地生产力水平和收益水平的影响。定量分析与定性分析相结合原则果的精度。预期收益原则效的预期收益为依据。替代原则地价格。酬劳递增递减原则每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。奉献原则时要充分考虑农用地对总收益的实际奉献。合理有效利用原则土地利用造成不利影响或危害。变动原则水平。供需原则域性。地租理论的形成条件和形成缘由不同，可将其分为级差地租、确定地租、和垄断地租。土地资源价值理论用而产生的社会稳定功能所具有的价值之和。区位论地理位置在空间上的有机组合。农业土地利用与周边的城市经济进展联系日益加估价具有指导意义。预备工作编写农用地分等定级估价任务书农用地分等定级估价任务书应包括以下内容：农用地分等定级估价的区域和范围；农用地分等定级估价的工作程序及方法；农用地分等定级估价工作所需的技术资料和根本图件；农用地分等定级估价工作的组织领导；农用地分等定级估价工作的人员、时间安排、经费预算；农用地分等定级估价成果。农用地分等定级估价成果检查验收方法；地定级成果档案治理。表格预备A。A1：农用地分等定级外业调查表；A3：农用土地承包调查表；A7：农用土地联营入股调查表；所需资料气候:一月平均温度、七月平均气温、≥10度积温、降水量、蒸发量、无霜期、灾难气候等因素。水文：水源类型〔地表水、地下水、水量、保证率、水质；土壤：土壤类型〔潮褐土、褐土等、有机质含量〔表层土壤，耕地指耕、土壤质地〔表层土壤，耕地指耕层质地、土层厚度、土壤盐碱状况、土体构型〔障碍层次数量、主要障碍层的厚度及埋深、土壤侵蚀状况〔土壤风蚀与水蚀状况、土壤养分状况〔表层土壤，耕地指耕层土壤的养分状况、土壤污染状况、土壤保水供水状况、土壤中砾石含量等；〔山地、丘陵、平原等、海拔、坡度、坡向、坡型、地形部位〔在坡的上部、中部、下部；〔水源、水质、浇灌保证率、排水条件、田间道路条件、田块大小及平坦度等。根本状况资料、农业生产资料、农业技术试验资料等。土地经济条件资料路等别标准、距区域经济中心距离、田块分散程度。其他资料利用变更资料、农业统计资料、当地农作物市场价格资料等。土地利用现状图；土壤图；地形图；土地利用规划图；其它图件。土壤资料〔1〕土壤志〔2〕1:5〔1984〕水利资料〔1〕农田水利根本建设状况(2023小流域水土保持现状图土壤侵蚀类型统计调查表机井现状普查表水利设施状况水利设施分布图土地利用现状、规划资料〔1〕〔2〕1:1土地利用调查〔详查及变更调查〕汇总资料；《土地利用总体规划》资料〔报告及规划图件；根本农田保护区图〔1999-2023〕〔2〕农业统计资料汇编〔1999-2023〕〔3〕1998种植作物本钱收益汇总表其它资料〔1〕地方志；行政区划图；地形图；环境评价与规划资料；农业区划报告及图件；农业后备资源调查评价资料社会经济进展和规划资料资料整理地经济条件资料必需是最近三年的数据和实测数据。管，在定级工作完毕后编制成根底资料汇编，存入档案。对收集到的图件资料进展数字化，依据实地状况确定工作底图。外业调查农用地分等定级估价的外业调查可同时进展，填写表A1—A9。其中表A1、表A2A3-A7A8A9农用地分等确定标准耕作制度、基准作物与指定作物标准耕作制度〔20233〕B基准作物与指定作物基准作物771指定作物B况，另行确定指定作物，但需报国家组织实施机构批准。确定农用地分等的计算方法依据当地状况，选择因素法或样地法计算农用地自然质量分。因素法分等因素指标区的划分〔以下简称指标区。指标区的划分应遵循以下原则：主导因素原则和区域分异原则划分的区域，是区分于其它指标区的最小单元；标所构成的评价指标体系的适用区；依据阅历，一个指标区内，分等因素的数量适宜把握在3-5(4)10(5)指标区的划分也可以依据主导限制因素的区域分异规律进展。依据主导限制因素划分的指标区称作限制区。在限制区内，由于主导限制因素的作用，农用地800.8限制系数。划分分等单元等单元的科学性与可行性，在单元划分时应遵循以下原则：主导因素差异性原则。影响土地的质量和生产潜力的因素很多，但各因特征、地下水、土壤条件、盐碱度、土地利用类型等。分隔。同一单元不能跨不同分等因素指标把握区。并且在实地明显可辩。应满足相像性统计检验地块法和动态网格法等。推举分等因素查《规程》附录F可得。下几个方面选择：水文条件：包括地下水埋深、地下水水质等；土壤条件地形条件：包括海拔、坡度、坡向、坡型、地形部位〔在坡的上部、中部、下部、微地形等；农田根本建设状况：浇灌配套度、排水配套度、田间道路配套度、田块大小及平坦度等。学分析论证后加以简化。所谓科学分析论证是指承受定性、半定量、定量或试验等分析方法，对农用地分等因素及其权重的遴选过程。一般要求承受多种分析方法，相互印证分析结果，质量的评价，留意收集和使用当地的试验结果，留意收集和使用当地专家的意见，1-2特尔菲法、因素成比照较法、主成分分析法、回归分析法、层次分析法或田间试验法中的一种或几种。2.5〔1〕分等因素分值计算原则法是指依据百分制方法编制的图件，适用于不易或不能直接量度的分等因素。〔单元样点法、因素分值图套合法〕a.以分等单元图为底图，用单元样点计算该单元的因素分值；将单元的各因素分值分别挂回分等单元图，生成单元因素分值图。～分等因素～质量分”关系表，将分等因素分值转换成分等因素养量分；(3)编绘因素分值图各分等因素按单元逐一赋分编绘因素分值图。Clij〕质量分。几何平均法的计算公式为：C=[〔∏f〕1/m]/100〔i=1,2,…,p；j=1,2,…,n；k=1,2,…,m〕Lij其中：CLij

ijkijｍ为分等因素的数目；∏为连乘运算符；fijk

为第i个分等单元内第j种指定作物k加权平均法的计算公式为：C=[∑w?f]/100〔i=1,2,…,p；j=1,2,…,n；k=1,2,…,m〕Lij k ijkk

为分等因素的权重；其它符号的含义同几何平均法的计算公式。αj、产量比系数i〕然质量条件下，所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量指数。地的“本底”产量水平。jR=α?C?βij tj Lij j农用地自然质量等指数由下式定义：R=∑Ri ijij

ijRi

i的农用地自然质量等指数；∑为连加运算符；αtj

为第j种作物的光温生产潜力指数；CLij

为第i个分等单元内种植第j种指定作物的农用地自然质量分；βj

j种作物的产量比系数。计算不同产量水平，分层设置确定数量的样点，并依据以下步骤计算土地利用系数：样点的指定作物单产依据统计资料分析，或通过实际测产获得，样点的jYjjYj,maxj计算：K=Y/YLj j j,maxYjjYj,maxj土地利用系数等值区修订对初步划分的等值区进展边界订正。订正后的等值区应满足：a．等值区各样点利用系数值在X±2S之间；b．等值区间利用系数平均值有确定差值；(5)编制土地利用系数等值区图均值应标注在等值区图上，以便进展农用地定级时参考使用。(6)计算结果〔Kl〕计算表各指定作物的土地利用系数〔KLj〕等值区图土地经济系数计算初步划分土地经济系数等值区,依据初步划分的等值区，在全部的行政村内分不同产量水平，分层设置确定数量的样点，并依据以下步骤计算土地利用系数。产量-本钱”指数计算aj=Yj/Cjａj/元；/公顷；/公顷。样点土地经济系数值的计算K=a/Ac其中：Ｋｃ为样点的指定作物土地经济系数；Ａ为指定作物“产量-本钱”指数的全国最大值，查《规程》附录E可得。等值区土地经济系数值的计算该村的指定作物土地经济系数；加权平均的方法计算等值区的指定作物土地经济系数。土地经济系数等值区修订对初步划分的等值区进展边界订正。订正后的等值区应满足：b.等值区间经济系数平均值有确定差值；c.等值区边界两边的经济系数值具有突变特征。编制土地经济系数等值区图系数的平均值应标注在等值区图上，以便进展农用地定级时参考使用。计算结果土地利用等指数计算算的基准作物产量指数。农用地第j种指定作物利用等指数由下式定义：Yij=Rij?KLj农用地利用等指数由下式定义：Yi=∑YijYijijYii〔指定作物的自然质量等指数；KLjj〔Gi〕农用地所在土地利用分区的平均利用条件和农用地所在土地经济分区的平均经济条件下，所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量指数。量水平。j农用地等指数由下式定义：

G=Y?Kij ij CjG=∑Gi ij式中：Gij

ijGij

iij

为第i个分等单元第j种指定作物的“本底”产量〔指定作物的农用地利用等指数；KCj

为第j种指定作物的土地经济系数。分指标区、指定作物各单元土地经济系数〔Kc〕计算表各指定作物的土地经济系数〔Kcj〕等值区图土地等别确定初步分等指数的比较和分析，把全局部等单元划分为不同的农用地等。50生成分等结果图50的间距，划分为不同的农用地等，生成分等结果图。校验内容：依据分等指数划分出的农用地等别应进展校验。初步确定的〔及权重〕选取的准确性。校验方法：在全局部等单元中随机抽取不超过总数5％的单元进展野外5％，则认为初步分等成果5％，则应对初步分等成果进展全面调整。依据最终确定的土地等别图〔1：5〕GIS村的耕地面积作为把握，以保证分等面积量算的精度。样地法与因素法不同的方面有：划分样地适用区，而非分等因素指标区。选定样地，确定分等属性。区分样地适用区，编制分等属性质量分加减规章表。经外业调查，编制各分等特征属性加〔减〕分表。以农用地分等单元评价图为底图，判读各单元分等特征属性。比照样地的分等属性分值，得各单元的分等属性加〔减〕分〔减〕分数综合成该评价单元的农用地质量分。农用地定级与分等相比，对农用地定级有以下原则要求：农用地生产力水平的差异。突出经济因素影响的原则。用分等结果。县域内可比的原则。定级不要求县际间的可比性。相全都。农用地定级的方法选择法或样地法。修正法鉴定农用地级别的方法。包括必选因素和参选因素。必选修正因素土地区位因素：主要包括农贸中心影响状况和交通状况两个方面。耕作便利因素：主要包括耕作距离、耕作装备、田间道路和田块外形等。参选修正因素气候〔风、雹等〕等。地形：地貌类型、地形部位、海拔、坡度、坡向、坡型、侵蚀程度等。PH土地利用状况：经营效益、土地利用集约度等。土地现状：水田、旱地。其他。划分定级评价单元定级单元的划分原则与分等单元划分原则根本全都。单元的划分。定级单元的边界应满足定级目的的要求。定级单元划定后，编制成农用地定级评价单元图。2.5程序承受与农用地定级单元图同比例尺的素图为工作底图。依据现有资料整理出的定级修正因素分值，标注在工作底图上。d.标注其它上图要素，如图名、图例、图号等。再以此为依据，综合成定级修正因素分值图。原则依据定级修正因素可量度程度的不同，分值图编制可承受确定值法或相对值定级修正因素。查算分值值。以定级评价单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值。以定级评价单元跨越的不同分值区的面积加权平均分代表单元分值。方法。以定级评价单元各转折点、明显变化点的平均值代表单元分值。减公式直接计算，面状因素分值则直接读取中心点所在指标区域的作用分值。k〕计算土地区位修正系数〔k 〕zk ＝Kzizi Kz式中，kzi

iKzi

为第i个单元土地区位修正因Kz为反映区域内土地区位平均作用分值；ii计算耕作便利修正系数〔k

〕fk ＝Kfifi Kf式中，kfi

iKfi

为第i个单元土地区位修正因Kf

为反映区域内耕作便利平均作用分值；ii〔4〕计算参选修正因素修正系数〔k 〕jiKk ＝jiji Kj式中，jj〔j＝1，2，3kji

ij修正因素修正系数；Kji

ijKj

为反映区域内j；iiH〕iH＝Gi i

．k ．kzi fi

．kjiHi

iGi

为第ik zi为第i个单元土地区位修正系数；kfi

为第i个单元耕作便利修正系数；

k 为第jii；ii进展土地级别的初步划分。等间距法。依据定级指数，每间隔5个级别分划分一个级别。数轴法。将定级指数标绘在数轴上，选择点数稀有处作为等别界限；突变处作为级别界限。校验内容准确性。校验方法5％的单元进展野外实测，将实测5％，则认为初步定级成果总体上合格，5％，则应对初步定级成果进展全面调整。与确定重依据定级工作程序进展。重点审查因简化定级评价过程所可能造成的错误。调整过程应具体记录，与第一次计算资料一并整理，归入档案永久保存。将依据程序校验合格的农用地级别确定为农用地定级成果。因素法补充，以满足当地定级的需要。1

地形交通条件

降水量、无霜期、灾难性气候、≥10℃积温、其他程度、坡向、其他PH排涝力气、地下水位、污染程度、其他中心城市影响度、农贸市场影响度大小等路类型等

土地利用状况 经营效益、利用集约度

人均耕地

土地利用方式 粮田、菜地、果园层次分析法等方法中的一种或几种进展综合分析论证。与分等单元的划分方法相像，但比分等单元要细，精度要高。2.5单元因素分值计算的方法，目前较多使用的有以下几种：以点代面所用方法较为简洁。另一方面，因划分的单元是一个相当均匀的地域，内部变化很也就简洁得多。这就是以点代面的方法。一般常用的点有：域的简洁程度而定。单元内部特征点元分值。网格穿插点的简洁程度而定。几何中心点再用该点的值代表单元的值。加权中心点心点，修正后的加权中心点值，代表单元的值。线性内插在“以点代面”法中所述及的各种点，它们的分值可以直接测得，也可以通过线性内插的方法，在已经绘制的两条等值线间求得。〔由于差异很小的两条等值线间的分值曲线变化，也可以用直线变化来近拟表达而误差很小。两条等值线间的距D，则K=-〔Y-Y〕/D2 1式中：Y：其次条等值线值2Y1K：比例系数；KY：单元内待测点的值

Y=Y+kX1X：y1

的最小距离。面积加权假设单元是假设干个不同值的均值区域所组成，则其值可用面积加权的方法求后的值加和，其值即可以认为是单元分值。1〕承受与农用地定级单元图同比例尺的素图为工作底图；依据现有资料整理出的定级因素分值，标注在工作底图上；将外业补充调查资料获得的定级因素分值，标注在工作底图上；承受内插法勾绘等值区或等值线；在图上标注其它上图要素，如图名、图例、图号等。级因素分值后，再计算定级指数。计算公式为：H=∑w?f〔i=1,2,…p；j=1,2,…n〕i j ij其中：Hi

i；i；j号；wj

为第j个定级因子的权重；fij

为第i个定级单元内第j个定级因子的分值。计算公式为：H=〔∏f〕1/n〔i=1,2,…p；j=1,2,…n〕i ij其中：Hi；iji编号；∏为运算符；fij

ij混合计算法式为：H=∏F·∑w?f/100mi j k ik〔i=1,2,…p；j=1,2,…m；k=1,2…u；m+u=n〕其中：Hi

i；ijj

ik

ik制性因子的分值。与修正法一样样地法样地选择应遵循以下原则：生产条件最优原则。应选择县域内农业生产条件最好的地块为县级标准投入产出水平最高的地块。久性农用地的地块。〔镇〕级行政区至少设置一块比照样地，该样地的最高分值依据县级标准样地确定。〔镇〕比照样地间的协调。包括以下几个方面：特征属性全都性。全县适用一套定级特征属性划分体系。记分规章全都性。全县使用一个定级记分规章。〔镇〕依据标准样地确定基准分值。检验方法全都性。县级和乡〔镇〕级样地的事先检验方法应当一样。要是土壤因素、县域内局部气候差异和地形因素；经济属性主要是经营便利度、农业工程配套度和农田平坦度。下表给出了主要地块特征属性，供参考。开展农用地2属性类别 属性县域内局部 温度、积温、降水量、蒸发量、酸雨、灾难气候〔风、雹等、无霜期等气候差异属性土壤属性地形属性

土壤类型〔黑土、红壤、盐碱土等、有机质含量〔表层土壤，耕地指耕层有机质〔表层土壤，耕地指耕层质地、土层厚度〔土壤A和B层的厚度、土壤盐碱状况、土壤污染状况、土体构型〔障碍层次数量、主要障碍层的厚度及埋深、土壤侵蚀状况〔土壤风蚀与水蚀状况、〔土壤保水供水状况、土壤中砾石含量等地貌类型〔山地、丘陵、平原等、海拔、坡度、坡向、坡型、地形部位〔在坡的上部、中部、下部、潜水埋深，潜水水质、海拔、坡度、坡向水源保证率、水源水质、浇灌保证率、排水条件、田间道路、田间供电等农贸中心影响度、农业经营规模、农业经营对象、交通通达度田块大小、田块外形、田面高差状况样地法记分规章表的编制应符合以下要求：适当的定性分析方法加以确定；〔减起负面作用的属性减分；每一属性的加〔减〕分，可以进一步由特征因子的分值计算出来。〔减〕分的累计分值，不能高于样地该属性的累计分值。N。与因素法一样2.5编制特征属性等值区图时应留意以下要求：采与农用地定级单元图同比例尺的素图为工作底图；依据现有资料整理出的定级属性值，标注在工作底图上；将外业补充调查资料获得的定级属性值，标注在工作底图上；上图点密度要求至少应到达其次次土壤普查的精度要求；承受内插法勾绘等值区或等值线；在图上标注其它上图要素，如图名、图例、图号等。将定级评价单元图与定级属性等值区图套合，即可计算单元属性值。征属性加〔减〕分。指数〔1〕依据各定级评价单元定级属性特征记录，比照标准样地〔或比照样地〕一样属性的分值，查样地法记分规章表，得各属性加〔减〕分；〔2〕定级评价单元分值：H=F+∑ai iji

ij

i〕分。与修正法一样农用地估价农用地基准地价评估的技术路线下可承受以下技术路线：基准地价；评估基准地价；依据农用地土地质量条件或农用地定级成果，划分均质区域作为基准交易资料和投入产出资料，建立综合分值与地价模型评估基准地价。在农用地基准地价评估中，应依据本地的农用地市场状况、根底资料及技术中，已开展农用地分等定级工作的地区，应尽可能地利用分等定级的成果。样本资料的整理在外业调查的根底上对样本资料进展整理：样本资料补充完善或剔除；样本资料归类。投入产出资料和市场交易资料分析计算投入产出样本资料的分析计算年总投入的分析计算年总投入是指估价对象土地在经营使用过程中所必需投入的每年平均的客观〔或种子费、幼畜禽费、肥料费〔或饲料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费〔或畜禽舍费、农具费以及有关的税款、利息等。单位面积费用。年总收入的分析计算有效使用土地过程中持续而稳定获得的正常年收入。对于用于农业生产的土地来积平均收入。依据收益复原法计算土地价格承受收益复原法计算土地价格。市场交易样本资料的分析计算联营入股等。样本地价的计算，依据样本类型，承受相应的根本估价方法和相应估价目的的估价方法进展评估量算。样本地价的修正主要是把样本地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价图及进展样本数据检验等。样本地价的年期修正不同年期的样本地价资料应修正到基准地价的无限年期。计算公式为：P=Pm ml

/[1-1/(1+r)ml]Pm

：修正后的土地价格；m1P：样本地价；m1rd样本地价的期日修正不同交易时间的样本地价，只有修正到基准地价估价期日的地价，才能用于地价指数系统的地区，可利用地价指数进展修正。计算公式为：K=P/Pij is ijKij

ijP：第i〔或地价指数〕isP：第ij〔或地价指数〕。ij对不同时期发生的交易地价修正到估价期日的地价计算公式为：P=K×Pls ij jiPls

：修正到基准地价评估期日的宗地价格；P：第jiji样本地价的其它修正依据交易地价资料状况，还应进展如下修正：ab根底设施配套程度,可按各级(区片)土地根底设施配套现状程度的平均水平设定。样本数据检验进展样本总体同一性检验；验；用T检验法或均质-方差法对样本进展特别值剔除。当检验后的数据不能满足需要时，应增加抽样数据，按以上方式重进展数据检验。样本地价分布图的绘制a.按不同用途分别绘制样本资料分布图；土地级别界限、区片界限要反映在图上；直接在图上表示地价，地价资料多时，承受分级图表示地价点；样本资料应有编码，编码应反映不同用地类型、样本类型和样本序号等。数据整理类型和交易方式挨次进展整理，并填入相应的表格。评估区片基准地价(1)样本数量确实定。合格样本量应符合数理统计要求。平均值作为该区片的基准地价。公式如下：MPliP i1 P

Mi1

PSli ila M

la MSii1PlaPli

：某区片内的单位面积基准地价；：某区片各有效样本的单位面积地价或众数样本单位面积地价；M：区片内可利用的有效地价样本数；Si级别基