房地产投资环境

房地产投资环境分析一、房地产投资环境概述房地产投资环境，是房地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。按照尼古拉斯·斯特恩对于投资环境的解释，投资环境主要是指现在和未来影响投资的风险和收益的政策、制度和行为环境。投资环境主要关注的是制度、管理、政策、稳定以及基础设施。进行房地产投资就如同种下一棵树，而投资环境就是养育树木并决定其生死的土壤。对房地产投资环境进行分析，是房地产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始。二、房地产投资环境要素正确判断和评估投资所在地的投资环境，从而选择最佳投资点，已成为投资者决策前的重要一环。影响投资环境的因素广泛，几乎包括一个城市（或地区）的所有情况，但一般把投资环境因素划分为6大类，即政治、经济、基础设施和配套设施、法律、社会文化和自然地理，而每种因素又包含大量的子因素。从不同的角度，可以对投资环境作不同的分类：埋1淹、扇从隐地烟域慌范参围材上蒜划棍分宣，马可时分情为天宏赠观券投参资贯环团境迁和距微嫁观稠投点资新环漠境释。速宏归观暗投嗓资党环洁境肌是恭指蔬整泳个宇国粗家关范餐围闲内怜影队响脚投邮资息的玉各蚁种盗因爸素丑的争总握和淋；抵微笑观兆投愧资挨环称境巡是至指防一晃个液地拜区供范叫围故内成影筐响种投者资膀的草各苏种俗因症素毫的胃总珍和晴。抛各布个虽地奋区丰的窃投读资炉环说境亏是李国剑家誉宏廊观羞投结资败环辩境饥的俗构角成影部柄分恒，姿因暑此沃，穗各乡地第区割投税资扛环永境暗的谢改任善民也览能眨促校进脚国乎家邻宏屯观裕投鸽资旋环孝境疤的果改捉善沉。宿2受、曲从驶投付资俊环退境孝所喂包袭含奴因南素生的喜多乒少育来彩划努分恐，演可崇分捎为柿狭炸义假的絮投区资勇环朋境捞和糕广爱义不的却投生资踩环剩境滥。袄狭备义闸的束投泰资象环冒境层主凶要占指奏投册资蜂的绝经哭济值环气境富，卧包踏括英一浆国粮经蕉济胡发钓展姐水根平谋、而经隔济套发顺展唉战雾略次、贺经惧济泽体蛛制贱、为基响础蜘设食施窗、辣外注汇走管棒制呼、辣市既场鸡的律完怪善埋程踏度霜、篮物总价稻和尚经炸济于的嫩稳滴定等状薄况堡等盲；盲广揉义腰的皂投溉资勿环背境辟除挎包矿括踢狭误义必的案即絮经洽济帮的诚投窝资嚼环暴境屿外江、萌还惧包腥括浇政狗治性、冶法亩律图、绳社愈会专文棋化兄等渠对嗽投利资载可截能夸发伪生孝直唯接呆间予接饰影昆响坑的仙各构种恭因没素居。盈通器常乞所隐说妙的手投傍资捡环食境争主兵要肾指鸽广步义腥的涌投胆资齐环热境县。伸3慨、供从抢投舰资挠环槽境挣表秤现男的炉形设态谊来遍划恼分菌可茄分模为狭硬栏投申资沃环蹄境尤和口软跌投窃资线环胶境测。盐硬咏投缩资单环垃境造是断指穴那蜓些净具民有赶物舅质丘形术态植的闸各辈种聋影慕响利投浊资探的蕉因扔素桃的巷总加和拘，孤如割交书通子运促输板、星邮赠电本通饿讯还、贼供配水挪、收供注电屿、睛供承气师、苦环块保采、香社益会互生叠活滋服愿务哄设嘱施编等轰；梦软员投毙资姿环偷境隐是饶指拒那奴些舰没名有农具络体沟物挎质差形雹态宣的窃各尿种树影刃响娱投奏资档的盗因兵素缘的掘总失和梅，锋如组政会策路、躲法偏规疗、萌投宝资悉双哨方轮的漠管傍理卡水采平忧等隆。美硬千投合资塔环辛境饼对捏国成际拢投蛛资泳活各动还固答然威重阁要翻，含但慧软壶投防资月环遣境唱也驳不恶可器忽辱视等。内4笋、慎从无投挎资抽环茅境虎的积属愈性瓣划原分拥，乘可勿分羞为攀自毙然特投督资酱环按境期和磁人肝为傻投颜资球环灿境剩。缎自汁然键投项资丢环衡境线主唐要某指骂自驱然智地抹理筒条妈件哗，吩如垂有杯观枣赏驼和既游交玩苍价缝值安的殊自茎然请山躲水喝、竞有伤开膀采晨价孙值龙的捉矿磨产贫资蹈源姑等虫；裂人冬为喘投症资秆环财境腐主惹要趋指者生挤产粘性院、层生踏活么性有及帖社诚会去性顾基肠础泪设造施题等关。南对宝东不道匠国烫来确说负，兰既思要灯重弊视拘对踏自惨然凑投哈资丙环风境煮的稠利傻用涝，缸更晓要边重仇视期人晕为困投含资闷环衔境稿的拌改与善袜。挥本益书奇下遮面收按镇照训软快环矛境突和魄硬棕环粉境摸的龄分型类模对雾投气资辛环坏境岸要闹素浸进心行躬详盛细卡阐态述点。用硬火环怒境榆是途指燕房狼地都产吓项孙目价所朱在需地市及胶周出边缴区缩域灿的燕自挪然学地分理柄条叮件面、撒基竹础珠设览施左和歌配省套满设输施蓬（阶其挥中贷包胡括讯市变政璃、乔办英公洽、阳商饭业踏、枪娱境乐牲、柏休罪闲近、膝餐聚饮密等纸）圾，孟也粒就潜是忆投虎资种区掘域幼的的物哥质某条煎件帮。淋良缘好甜的所硬稿环抚境饱是速项佳目粮成洗功姜的弦物波质优条子件足。陪相厦应竖地借，暂软壤环闸境婆就蜡是区该弦项挽目榆运名作圣的蹄非更物韵质具条库件葵，丝如客政椒治白、服经幸济鲁、战法刻律石、喂文种化脆等递外失部汪要盛素汤都援属阔于丧软宣环美境混范络畴电。抽软翻环溪境扮的惰好器坏阀难臂以垃定照量敢分拢析衡，提其芦方叹向砌性险、企程夹度撕和重可议控照性荡比毫硬其环喘境煮更挺难诞以举把泡握制。警（兆一驶）焦硬斑环旨境友要岩素仓从仰房丽地尾产划市磨场声来兼看壤，令硬案环渐境唯的刺改偶善喇能辽够桌对防房筋地优产肉需顺求耻产骗生守较俗大乏的厚拉它动创作决用趟，突促房进臣客决群听聚视集拴，敢促奉进冒市紧场苦活屈跃偏。胃而父所的谓榨的替硬昨环薄境纸主耐要穷包诚括屋以柔下居几糖个稿方竖面萍：摘1程、顾基启础五设堤施办基亩础唤设挑施玉，堤又丈称预基插础突结测构纽（滔I控n疑f灯r跳a管s漆t饮r网u爸c蜓t竭u参r膛e排）羡，分是鸦来触源希于谣拉沿丁蚊文俊i薄n可f坏r柿a冲（氧下剩部闻、侦底么层绕）材和眯s誉t汽r钉u久c师t折u窄r葵e捡（将结饭构芳、决建沙筑获物击）嫌的拉合咸成酿词衰。丘其仿最充早撞是诚作秆为反工恶程狮术撒语坚来撇使凡用茄的月，蝶主名要众指雾建亲筑轨物予、杨构饲筑沾物殊的凝底摆层汉结稠构蝶或喝“劣下笨部辰结枝构扰”米。纸随叨着闯经磁济准社惧会调的衰发斯展役，春2爷0悲世间纪低4双0肯年拌代修末饲，厌西够方枯经芬济泉学同家检开静始神把棕“晒基哪础朽设摩施茫”西一档词拜引胀入减经逼济恼结拆构春和田社贿会屯再海生唯产勒的皇研滋究奥，画用岂“斑基扮础搭设泻施专”响来药概多括册那辆些迹为联社腊会熄生颠产惯提摄供仰一拢般痕条间件香和陪服警务摧的创部亦门败与偏行锯业迟，土从谨而裂使昏基头础枝设枣施屋一欠词亲由禽一筝个永单卡纯度的羽工焰程轧术沸语念演死变舒为园一赛个舌重顶要主的惨经损济浇术赞语嚷。饺随保着立社横会终和您经醉济视的铜发朵展额，节基万础链设祥施低在放社恨会混和渴经召济贝发瓜展幸中砌的扫作矛用惕日奏益步重鬼要壳，雁因灾此酒引损起犁了识国狱内仙外预经率济璃学痰家惹的览普手遍驳重坚视备，岔用乏基洒础预设律施舟来左指傲称足在缩国稍民胳经休济射系打统深中举为仅社对会叠生浴产调和根再言生独产倾提观供似一尘般崖条世件僚的舍部逐门想与盏行额业抬的板总超体哗，刮已艘经冬成知为忙各畅国奶学孔者磁和决政让府励的倦普藏遍厌做秘法皇。上美窝国端《姥现灯代坏经斤济庆词焦典饼》康把扫基袍础停设回施旺定炮义离为喝：戏社葛会哀的柿间死接偶资披本蜡，奴支宁撑防一必国监的菜经席济风基钞础托（夕即亿运搭输尾、吐通眯讯傲系吩统董、邮电汇力抛设矿备御和乎其猫他妨公列共计服拨务心设珠施那）衡，奔还拆可阀以苹包擦括粱人摔们猾受和教桶育非的痕水洪平胆、暮社捉会厨风迅尚灶、帝生溪产栋技姑术得以项及桂管顾理既经暗验摊等储无呢形添资词产锐。牌城切市暂基膝础吊设定施坦（哑u店r舌b裹a超n堪积i瓣n蛇f添r兆a痒s常t笋r员u陷c榆t霜u撇r舒e令）捕已腥经跃成增为转城元市略建叹设奸管买理龙中绵的福一矮个按重园要算词按汇艺。痕一扔般崖来到说葛，年城甘市反基姜础刑设糠施合可坊以齐分声成明两裤类放，蒜一贡类暂是妻生玉产询性斥基撑础舅设援施家，握包赏括搏能丢源厌、干交担通算、痒邮礼电锁等耕设筛施订；岁另倘一社类井是烛社绢会客性抖基手础落设蚊施乓，康包肿括脊文由化签、镇教逢育鹊、获卫岔生铅、面商吴业童服滚务溜业未等毒设症施集。撤我电国荐对心城色市湖基粥础沫设庭施味概幻念砖的倘引侨入羡和坟研痛究跌始扁于拾2金0绳世死纪晓8能0是年鼓代竿。号1幻9恐8主3吴年抗，浊中耗共钳中耐央锣、练国炕务义院俯在袋《雹关灿于歉北匆京势城缴市僻建剖设恒总罩体毛规咽划粉方尺案施的尺批伴复听》视中划，石第豪一梁次娇以盼正朱式级的紫文城件史形垃式询肯吴定椒和涌应阶用炸了母“渔城信市羽基涛础瓦设燥施联”与一做词稀。私1拆9蚀8象5驼年榆7泉月前，咬中牵国走城古市峡科行学灾研捎究龄会筒和贱中岭国零城敬乡彼建葛设膨经摸济才研逝究柿所杆联井合探在志北著京蝴召痒开浮了导城求市象基吃础迷设邀施静学粮术船讨贤论纪会劫，秒在坑国喊内萄首赛次皇界坝定户了兆城蜘市谁基原础烛设火施咸一侨词尼的赏含愧义侍：疮城示市仔基秤础庆设附施季是蹲既帮为趟物滚质姿生较产声又急为菜人府民景生子活首提苦供帐一偿般沟条疏件辟的荒公塑共薪设奋施裕，般是盟城蛛市带赖上以摘存访在拜和踩发尤展袄的纱基催础技。呈从朋各纠国巡城孙市桐的零发努展浙来雪看井，顽虽判然冬性炸质激和较规织模凉有右所王不绸同法，期但用城段市娃基也础莲设兵施印的白构看成树大福体尤相戏同坐，阴一起般幻来歪讲边主截要餐包师括柱6节大纤系停统王：僵（奖1池）此城绸市停能赛源尾系很统葱主赌要暑包苏括堤城威市编电扬力息生餐产冒和扰供猛应疯系萍统侨，承人容工赛煤览气野的闲生岸产涌及水煤陈气颠、娘天贫然羡气夜、池石叼油再液绩化果气零的现供邻应沾系努统她，邮集炊中摆供扭热乒的欣热富源忆生芦产赤和锻热普力钥输举送伍系请统神。毛城雷市传能拌源龄系迫统抬在春城催市煤中洗的艰作涂用嗓是感发尿生寻和禽组疫织拍发桂生雨和窝组焰织崭能盛源裁流将循亲环刃，悟现躲代即化额城吸市角能贿源店系节统蝇具色有锁安俭全抛、弱经搭济膊、糟舒城适齿等逃特阴点分。滋（复2德）化城阳市池水填资法源似和谈供育水艇排旋水渐系易统庄主填要鱼包膝括宜水络资牵源例的奖开税发胸、神利拜用奏和絮管帝理亚系存统确，碍自搭来伴水出的同生咸产咬与茅供命应拔系廉统画，泳污寻水刻、木废睛水蝶和恒雨贞水迟的丧接份纳瓣、亡输脏送悦、敲净状化艺及遣排皮放首系眼统扎，窜中欢水悉供转应俊系柔统想等链。洽其狡功猴能伸是驰组肃织铜水鄙流刻及旱废宾水秋流腥循钱环残。咬（阴3挪）翠城旁市结交抛通汤运补输尊系挠统咸主交要筒包镰括舞城壤市分道介路贤系咱统魂（秀各廉级亡城音市吉道杨路圣、云桥柔梁驻、望停验车灾场祸、劈道迎路鹿照眼明废等绍交砌通局工您程堤设条施滔，屑以限及倘城前市熊对债外曲交划通暑运晃输鉴集怜散窑和毒衔桥接赏设职施诸，克如茫航移空扇港虏、透火都车繁站额、翁长臂途乌客复运愁站旗、歇港展口盛、集码吨头外等潜）西，千交该通抵管愈制纲系菠统牧（书交南通虏信坝号海灯违、斯各码种芒交珍通搅标仆志格设状施吃等走）蜘，绪客斜货挖运铺输料系吵统片（罩公辞共容电看汽川车蚂、乌出转租匹汽姻车殿、轨地役铁话轻拳轨悦等顶轨趴道轰交巧通沃、膨轮摄渡掌、保人驾力幅等察各涌种盘客蜡运遵设烈施倾，桨以即及零各册种惩城冒市追货予物马运型输可设拳施旅）脚。雀其命功伞能脱是透建窗立悦城饺市闯整洪体哥与善延霉伸姨的泡分勿支镰构篮架棍，璃组曲织转人仆流秒、纤车箱流叠、趟物香流贝等垃，另现估代屠城段市扑交裁通蔑系慧统质应总充朝分兼体璃现翅以云人帮为泥本山的贸设哄计庙理馆念滚。粥（长4脏）致城验市月邮升电回通取信胀系缩统掀主好要越包篮括痛邮委政埋设左施括系形统线（跟信造函地、载电漆报钱、蛮各骆级述邮静电晚局县、欧邮滥政跌信王箱晃等潮）垂，状电格信拢设糠施服系蹲统阴（做电卖话丝、眼传限真冈、姨移称动郑通业讯染服星务之设与施折、身网房络裤系厉统迅及膝电梦信创局卸等状）侮。虾其绳主介要库的职功宽能介是橡在秤城反市然系谜统寇中葱组挂织纷信轿息懂流勉循蛾环皆。妥（皇5库）饺城盟市父生脊态慢环继境务系填统死主悉要推包此括帅城瓜市剩环脂卫眨系景统元（淘垃缓圾淹粪秃便子的固收莲集框、哨清希运石、心处悄理渡，释公枣共短场危所蹦的示保分洁海，猜公乖厕此等脆环陵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估报告是咨询机构进行投资环境评估的最终成果。对它的要求，一般来说既要系统全面，又要简明扼要，以便于委托者做出投资与否的决策，或便于委托者进一步完善投资环境。（四）冷热对比法这是1968年美国学者伊西阿·利特法克和彼得·班廷两人提出的投资环境评估方法。他们归纳出一个地区投资环境“冷热”（即优劣）的七大因素，并从投资者的角度出发，对一些地区的投资环境进行了评价。这些因素包括：1、政治稳定性。有一个由社会各阶层代表所组成的、为广大人民群众所拥护的政府。该政府能够鼓励和促进企业发展，创造出良好的适宜企业长期经营的环境。当一个地区的政治稳定性高时，这一因素被称为“热”因素。2、市场机会。有广大的顾客，对开发商提供的产品和服务有尚未满足的需求，且具有较大的购买力。当市场机会大时，它就被称为“热”因素。3、经济发展与成就。一个地区所处的经济发展阶段、增长率、经济效率及稳定性等，是投资环境分析的重要方面之一。4、文化一元化。一个地区内各阶层人民的相互关系以及风俗习惯、价值观念、宗教信仰等方面的差异程度，都要受到他们的传统文化的影响。当文化一元化的程度高时，那它就是一个“热”因素。5、法令阻碍。一个地区的法规繁复，法律制度不健全，并有意或无意地限制和束缚现有企业的生产经营，这将会影响今后的投资环境。若法令阻碍大，这就是一个“冷”因素。6、实质阻碍。一个地区的自然条件，如地形、地理位置、气候、降雨量、风力等，往往会对企业的有效经营产生阻碍。如果实质阻碍高，就是一个“冷”因素。7、地理文化差异。与开发企业总部所在地距离遥远，文化迥异，社会观念、风俗习惯和语言上存在着差异等，都会对相互之间的沟通和联系产生不利影响。如果地理文化差距大，就是一个“冷”因素。表1冷热对比例表地名政治稳定性市场机会经济发展成就文化一元化法令阻碍实质阻碍地理文化差距A热大大大中小中小冷B热大中中大小小小冷C热大大大大中小中冷D热大大大大大中大冷E热小中中中小中大冷F热小中中中中大大冷G热小中小中大大大冷H热小中中小中大大冷I热中中小中大大大冷J热小小小中大大大冷总之，当政治稳定、市场机会大、经济发展快、文化统一、法规限制小、实质阻碍小、地理文化差距小时，就是有利于投资的“热”因素，具备这些条件的地区为“热地区”；反之即为“冷地区”。一个地区的投资环境越好，开发企业在该国的投资参与成分就越大；相反，若一个地区的投资环境越差，则开发企业参与该地区投资的成分就越小。当然，上述7个因素又可分为若干个子因素，可以对这些子因素作进一步的“热冷”分析。“冷热”对比法是最早的一种投资环境评估方法。虽然在因素的选择及其评判上有些笼统和粗糙