某房地产营销策略4

目录TOC\o"1-3"\h\uHYPERLINK\l_Toc24068一、房地产概述页（共15页）横X吵X眨房饶地津产睬营偶销卷策摇略万分笼析冤重鞭庆械X饲X圆大万学饼X球X稠学馋院狡烦市胜场袭营舌销田专壤业迷2懂0从1持1参级缓3难班韵裤耍X滴X释指嚷导罢教帖师督咸X陆X超摘币要看：转房损地荣产顽营楼销谊是附一热项轻系岗统忆工解程工，沟需径要衡运闻用昏整提合崇营细销左概狂念采，燕合黎理残确帝定哗房纸地耽产夕目酬标艰市帮场颈的得实锤际颗需电求焦，埋以阶开乞发咏商给、防消豪费廊者俩、卸社瓶会葱三叠方需共棍同茅利壮益某为惠中惯心执，吗通扇过伯市宗场故调她查坟、边项冒目丸定冈位说、俱推虎广搞策贿划绒、诞销淡售抢执羞行脏等赞营慨销姑过押程脑的浸分盟析阵、痰计踩划胳、型组赚织斗和秘控愿制糕，撕在岂深彼刻亚了牵解峡潜弄在芹消眉费城者进深例层卖次添及命未骄来石需偷求照的析基贯础团上佳，秋为晕开虹发疫商祸规隔划誉出诊合答理敲的维建拜设鸭取驰向匙，梯从移而绿使谎产葬品犬及物服践务侍完贵全贫符灶合痛消虎费驾者摄的淋需贯要惊而格形尊成仰产如品燕的澡自其我背销热售创，犁并投通越过屡消溪费丙者阻的宇满刘意晋使老开旦发织商唐获偷得彩利善益杏。款本忽文半根胃据唱市垂场匀营罢销提学马中醋的遮理固论岁，挥通苏过么对阵金民鸿召房予地纠产循营暴销坟策吐略丝的准分奏析馒，均让蝇公暮司掘改倒进艺营券销脚策宜略蛾，嘱优箱化守营场销光模盲式领，坚对笛公碌司捏未滴来烛的渠发弊展贪提定供很一红定共的围帮勺助顽。蝶希吓望乐本英文叼所狐研自究冬内桥容夸能绩对蒜南澡充泉其辰他栏房屈地免产凯公料司土营微销凯策马略邮的搁实个践守起信到纷一除定疼的傅指骡示萌作罗用唤。谨关谦键拌词踢：薄南姐充因金彼鸿渐房固地浇产奉写毕场营盗销衡策辱略励残扰弓庆分正析些A肾b捷s旦t奴r尽a她c仁t抖：诸R捆e英a岭l轿晶e有s嚼t厉a破t贱e届踩m唐a盖r诵k同e胸t罢i阅n且g现豪i恨s般膨a碌城s五y倚s诞t止e棉m荡a浸t躺i嫌c码个p尺r乎o学j最e锈c类t衫,取抗i执t宁猫i秘s求鲁n娘e拍c洲e来s距s啊a搏r芽y治碰t刻o么窝u沃s献i楚n海g路呆t慨h临e谋脊i战n葱t直e框g假r祥a封t罚e储d从航m粘a度r馋k绘e抗t针i塑n统g企驶c言o妖n惨c截e嫩p雄t客,贡驼r这e带a宝s愉o帖n蛛a魄b勤l惕e雄恶r层e能a拔l套奸e赔s涉t阳a瓜t验e动需f爷o畏r曾莫t佣h挎e盼相a乡c棉t复u岭a抢l漏顶d虾e蛋m玩a敲n卫d咳枕o缝f必签t广a虏r怪g邮e耕t干膜m阅a谅r味k伤e窝t垒,时雄d趁e条v弊e形l棵o红p峰e眉r抢s滤,绪丛c钳o斑n翅s姜u脊m陵e夹r盾s克连a猛n赛d镰疗s匪o脾c怎i举a征l疮泊c恼o葵m石m楼o袄n葵云i哀n桂t浴e衡r很e警s进t扰s种疏a辆s投业t涛h其e垦轰c棚e窑n珠t芬e托r而,鄙遣t役h失r筝o赞u由g侍h述解t贡h丢e结确m旧a领r液k谦e量t撒般i性n秃v棉e便s味t随i传g豆a辞t陪i连o恳n尖挡a计n杆d粘六e千x持e是c发u畏t楚i同o授n妨盾o王f症来t鸦h敞e状现p腐r俩o童j零e戴c施t谢荡p刮o帅s局i呆t用i恶o深n乳i央n位g率,滩猜p字r弃o抱m块o兽t球i旦o枪n仅拔p薄l胀a浓n症n膨i扩n死g龟,亦凭s谢a袜l早e削s缠,月闯m饥a器r闲k棕e款t朗i填n盐g星飘a口n乱a盛l孝y诊s冈i护s裁,朱劣p斑l隙a固n知n氏i待n顽g框,续屠o言r苏g嚷a爬n君i浆z帅i觉n混g觉描a卷n猴d咬很c抽o捷n谱t陕r妹o溜l梁l划i凶n骆g盲,特咏i幸n狭约u活n醒d尾e奏r狡s捡t爸a伤n船d研i扩n姿g穷宅t招h吨e潮象p佩o义t援e台n廊t尺i圈a兽l捐绳c柿o昂n觉s诸u彻m湿e督r够s左,茶杏o梅n梳犁t突h份e嘱树b锣a倡s势i勤s遵溜o翼f期毛d炉e雀e使p催渐a龟n归d照役f徒u田t糖u名r毯e浙头n熔e胳e制d裂s剩姿f玻o艰r晓骨d谦e富v林e徐l自o婆p呀e乞r捧s径冲p周l想a书n贱n美i刊n党g胁办t物h砍e血讽c套o巧n率s开t凶r兄u号c退t状i钳o茄n艳闸o其f护是r什e突a条s筝o诊n炮a检b穴l稀e摊峰o疮r磨i路e丛n庆t沫a康t霉i胀o抛n汽,费震s导o显酸t绑h杀a词t命冤p母r物o熄d研u站c载t鼻s神茫a蝴n纯d虑手s况e天r孙v行i皇c禁e棋s魔画f寒u邀l与l蔑y肤把m卡e吸e示t扛胡t旁h遇e士石n作e继e希d亭s飘脖o办f皂怒t雾h晋e戚瓣c距o杜n衬s滋u驴m慕e和r久s得拖t溉o挑保f次o飞r捉m朱嫁a墓停p许r暖o麻d应u倒c纷t我扶s螺a脖l丽e护s谈,哲择a号n萍d钻陡d浸e盘v佛e存l泽o误p夸e位r澡s肝别t闲o它赌o乖b载t水a环i民n拾榆b盐e斥n迎e搞f麻i乳t荷s骑份t没h猾r帮o亡u容g代h续璃c乏o狐n幻s名u馋m际e住r档额s贼a吹t析i矩s季f迹a爪c艳t坦i等o支n爪.栏漂I阶n型锐t捆h饺i碑s东泻a倘r辟t前i教c脂l钥e姐,遥殿a局c滥c讽o顶r葡d如i慰n蒸g丧忌t付o厉蛇t祥h玻e凑乡t费h哭e笛o远r耕y咬华o魄f尤洋m咸a杠r蒜k妻e海t忽i帝n营g咽,论蝶t惜h什r养o棋u归g到h励构t烘h赵e穗榴a钞n湾a叮l辛y姑s颤i舍s念冷o首f步重j部i衫n涉h坡o泳n畅g永孟r烘e食a肢l授嚷e准s绑t概a误t进e盈联m影a歇r系k霸e糖t喂i嗓n赌g殿富s耐t夸r悉a施t衫e症g址y棚,祖约m孝a骡r雅k绵e渴t书i由n努g跌沃s把t混r案a膝t卫e劝g计y碑奶f影o骆r择刮t项h岔e坟淡c甲o熊m易p则a煮n醉y投断t融o精英i碍m斥p随r挠o压v饭e应康a国n尝d哭呢o瓣p图t盈i侮m孟i靠z榜e脖用t盛h竹e富梁m疑a绝r很k蚂e叉t珍i倡n届g乌村m谅o南d螺e沈,沙行t败o弊滚p弊r萝o没v梨i言d终e歼亦s套o忠m受e处绳h扰e姓l详p给挤t鸟o冻版t差h文e间叶d湿e敲v诸e夹l脉o叨p虾m跑e榨n文t冲齿o扩f槽恭t社h鹅e光昨c枝o驴m追p胀a酒n限y喷'帐s裤偷f储u餐t碰u疲r惰e芬.么染H穗o盗p滑e袋沸t近h眠i叶s隙畅a爽r嫩t躁i农c顺l磁e蜡遭r予e骡s如e耳a围r裳c孙h运问c酒o私n阴t骂e递n帝t灾工t资o夜兵t杆h耗e苹魂p院r仆a名c长t膀i士c航e扩惰o坦f遣活t童h糠e迫苏m镜a站r羡k疑e敲t闸i净n暖g澡管s寻t巩r爪a续t辰e演g虾y区台o射f则危n肆a丸n桂c宇h晒o置n差g盾投o异t斑h项e习r背盾r毯e置a谅l请幸e扰s棋t义a戒t纽e毒防c卷o手m月p污a贞n谈y颤司h直a粗v稀e节双c妇e那r累t形a英i畅n阴帮i事n奖s占t际r琴u舒c会t箭i奋o抵n三谅f蜜u斜n副c膊t炎i句o晶n折.茫一某、柜房蚁地照产霞概辉述岸1段．已房扭地固产阵简彼介温嫩营争请四慌川药南豪充痕X肆X鹅房虫地辨产评开号发蛮有回限代责源任贯公椒司米成州立撇于拨1脑9帐9售8哈年是2检月蜂，灵是榨一斩家腔拥逃有扁国帮家蛙二孩级惕开掀发透资秀质罢，撑资渡产需总闯共史近大4邻亿证元寒，闭川塔东妇北您最务具脊实巾力堆的衫专轻业扑开惧发箩房再地才产勺企杨业令之合一够。息公制司橡立民足月房馅地腰产脱开后发遥主仰业撒，勿倡谣导思精蛮品奖产敬业洁战遵略序，侧经匀过顽十垂余浩年绣的领发烦展软，醒已全经走形矿成掀一宴套烈成符熟侮的脏房圆地沟产尺开点发少模绍式炕，罢拥塘有涝较固强麦的低房受地左产鸡开区发袄能就力诱。责2桂．妇房袭地敌产纯项鱼目颤介蜻绍方(剪1球)京房欧地滥产矛项毅目俭基参本态信冻息金鸿城开发商XX房地产开发有限责任公司项目地址顺庆区马市铺路体育中心对面开盘时间2015年2月15日入住时间以开发商通知为准物业类型小高层、高层、底层商业装修状况毛坯建筑结构框架剪力墙在售户型二居72-89平米三居93-124平米占地面积42亩建筑面积10万平方米交房标准清水房容积率2.5总户数625户停车位731个交通状况5、6、11、46、47路公车胖(垮2蒸)叔南助充赤金年鸿糊房学地彻产费项族目谣周去边朱情漆况东经北干道，周边有丧市嫩政劈广伤场数、醒市康政手府未办按公挺区汗、阻南喝充随大粒剧愤院霉、搞体甚育女中密心站、线图鼠书庸馆叙、刺川真北胸医盆学白院注附警属倚医摆院赛。怕西证往岛西临华片大向道协，辅顺粘庆拼实塑验敲幼役儿领园房、污绿妥洲恼幼踪儿遇园嘉、哲市安立男中级学且、劳南耽充当一算中惨、副西勒华巾师耕范佳大币学做。勇项崭目持周刺边研有舞两宿景祖区宴—墓—另8束0柜0混0现0冠亩撞A邀A读A抹A池级紧西跳山赶风币景观区使、烟3虹0管0格亩追舞录凤啊山灶风条景刺区墓；除两搬公艳园忽—桑—它1吗0污0朴0圾亩转川会内辣首屿座暖气面象者主窗题擦公朝园好、之3辜8拢0熔亩杰西膝华求体录育面公零园朗（圈角锦标芒）恰。棒3．XX房地产在南充的市场占有情况2006年，率先进驻南充市政府新区，抢占市政新区市场高点。陆续开发了以[金色愿景]、[金色太阳城]、[金色愿景·东苑]为代表的金色系列产品近40万平米。“金鸿”已经成为消费者心目中响当当的本土房企品牌。但目前在南充，金鸿房地产的竞品有南充希望城、南充绿地城、江与城、南充中航城、欧香小镇等各大强有力的知名楼盘。作为南充本土的龙头企业之一，如今金鸿地产的前景却不容乐观，市场占有额在逐渐降低。2月份据南充房管局备案显示：2015年2月南充三区销量排行排名楼盘名称销量区域1希望城400嘉陵区2绿地城380顺庆区3中航城302顺庆区4天庐220嘉陵区5江与城186顺庆区6春风·玫瑰园137顺庆区7光瑞·江都华辰95高坪区8欧香小镇58顺庆区9金鸿城40顺庆区10亚洲森林32顺庆区4．XX房地产主要竞争对手分析金鸿房地产目前主要的竞争对手是绿地城、中航城、江与城，无论是目标市场定位还是主要客户群体，几个楼盘都极为相似。其中又以中航城为最，都是以青春定位，城北轻奢洋房，价格30万起，但是销量中航城却是金鸿城的3倍。究其原因，中航城是国企，品牌影响力大，在每个时期的竞争片区均有一定知名度的项目推出。而且片区市场优势明显，在南充市场本土片区占有绝对的市场份额，其它竞争对手切入进去的难度较大。在关系维护上做得十分成功，据房管局数据显示，去年中航城去化房源3300套，营业收入近15亿，几乎抢走金鸿房产大半客源。南充XX房地产营销策略现状1．市场现状金鸿房地产开发商前期对市场进行调研，利用周末的时间派遣市场调研人员在五星花园、模范街、文化路，大润发等人流量大的地方进行问卷调查。通过对问卷进行分析，金鸿房地产营销者消费者定位：“中高收入的成功人士”、“注重生活品质”、“自住和投资兼有”等等。金鸿房地产公司将自己的目标消费群定位高档消费者，兴建高档产品。2．广告营销方式(1)电视广告电视HYPERLINK"/lemma/ShowInnerLink.htm?lemmaId=97613&ss_c=ssc.citiao.link"广告是一种经由电视传播的广告形式，通常用来宣传商品、服务、组织等，电视广告与广播媒体一样，受众对电视广告所持的是“想理就理，无所谓”的态度。金鸿地产利用电视广告的广泛性、影响性来为公司打响品牌，让品牌效应深耕于消费者的内心。用著名公众人物来推荐商品，利用他们的凝聚力和影响力，刺激HYPERLINK"/lemma/ShowInnerLink.htm?lemmaId=36012508"目标受众的购买欲。(2)户外广告XX房地产在公交站台，户外大牌等人流量较多的地方植入广告，消费者在长时间看见该广告的情况下，会对广告上的产品产生兴趣。(3)派发DM单XX房地产公司每天招二十名兼职，有一名管理人员带领，在南充顺庆、嘉陵、高坪三区派发DM单，城区海拓。3．广告炒作现状XX房地产开发商向客户进行各种承诺，“五星之家”、“升值空间巨大”、“年回报利润高达百分之二十五”、“绿色美丽家园”、“帝王级享受”等。在宣传上绿化率大于70%，容积率0.6，设施配套齐全，环境优美，尽最大的努力争取明年交房。4．销售人员素质营销团队有一名经理，一名主管，各有两年的工作经验。10名置业顾问，4名接收过正规的销售培训，具备房产销售能力和沟通能力。其余6名是公司临时招聘上岗，之前没有从事过房产销售行业且都是中专及以下文化水平。XX房地产营销策略存在的问题房地产营销策略为开发商赢得了市场，促进了房地产业的发展。房地产营销策略逐渐受到房地产开发商的重视。南充房地产营销已经从单一化趋向全面化，市场营销已从注重表面向追求内在，营销推广已从杂乱无章倾向规范有序，但南充金鸿房地产营销策略上还存在一些问题：1．市场调研不足所有策划类的事物不是一时冲动，凭想当然进行的，是基于准确的市场调研。把握市场信息是必须依靠科学和谨慎的市场研究，从而帮助企业在市场定位、更多地了解行业状况，分析竞争对手，窥探市场需求等等。有效的营销策略当然离不开全面深入的市场调查。然而，南充金鸿房地产公司缺乏广泛而深入的市场调研，使得市场营销策划成为空中楼阁，经不起时间的考验和市场的细化。调查方式单一、缺乏互动方式，无论大小，抽样总是一个常数，缺乏调查数据。项目的大小、位置、特征等缺乏整体理解消费对象的关系;样本数量不足，导致结果和实际的差距非常大。2．需求市场不明，营销定位模糊在房地产中如果没有明确的目标市场和清晰的市场定位,企业所有的营销计划将变得没有目的和摇摆不定。随着人民生活水平的提高,消费者对高档住宅的需求正在增长,但消费者团体的社会地位,收入水平和文化素质的差异,他们的需求也会显示出多层次的特点。金鸿房地产营销策划人员没有充分认识到全面的市场需求差异,不管当地居民的经济实力和承受能力,也不顾及企业自身的资源条件,没有明确的目标,不进行科学的市场定位,盲目建设高档公寓、别墅、写字楼和商业住房,最终导致很多房屋滞销,而周围的刚需经济住房却十分畅销。3．营销方式单一金鸿房地产开发商的经营管理者不重视营销管理，大部分的项目销售方式都是依靠几个销售人员在售楼处等待客户上门。房地产营销策划者对项目的营销策划不全面，或者说还停留在产品观念和推销观念的阶段，房地产开发企业的市场营销理念相对落后，仅仅传统的营销方式，招聘兼职派单，户外广告，电视广告。金鸿房地产企业的营销计划基本上是依靠经验制定出来的，没有专业的营销策划人员对整体营销策划工作进行全面的规划，使得营销策划工作随意性很强，缺乏应有的针对性。而如今的房地产市场与以往不能同日而语，只重视产品而不是消费者、只重视推广而不是全程策划、只会模仿而不会创新这样的观念已经无法适应市场的要求。房地产企业只有不断创新营销模式，才能在激烈的市场竞争中站稳跟脚。同时，在现有的经济发展条件下，随着消费者理性消费回归，房地产商品的品牌已成为消费者在消费行为中的很重要的考虑要素。然而金鸿房地产开发商只顾眼前利益，目光短浅，缺乏品牌意识，这样的行为是涸泽而渔，公司注定无法获得长远发展。金鸿房地产公司所选择的营销策略并不适合企业自身的发展，经营理念跟不上行业发展的需要，显得相对滞后。4．承诺堆积营销策划手段五花八门地出现，在楼市中，其中以承诺形式的广告有增无减。金鸿房地产的营销策划者就认为，承诺越多，客户越多。营销者随意夸大物业特征，向客户进行花色承诺。各种广告语不断出现在楼市，金鸿房地产营销者的承诺内容从定量的质量承诺、环境承诺、交房期承诺、用料承诺、设备承诺、公建承诺、收费承诺到物管承诺、增值保值承诺等多达几十种，但大多是一时为了增加客户量，增加销售率，承诺过头，承诺难以兑现而引发了许多矛盾。5．广告带有虚假成分广告带有虚假成分，近年来，随着房地产市场的发展，各类的房地产广告随处可见，房地产广告对活跃市场、促进销售、塑造品牌起到了积极作用。但像金鸿房地产广告中却存在如夸大绿地面积、设施配套及环境等；承诺与实际不符，不能按时交房；广告内容表述不清，如交房时间和交房标准不明确，存在违规发布广告和广告内容失实等突出问题。这些虚假欺诈广告不仅影响了广告推广的效果，也损害了金鸿房地产公司的形象及诚信度。这样的宣传炒作不仅不能拉动房地产产品的销售相反会让开发商失去更多的潜力客户，丢了西瓜捡芝麻，诚信在竞争中是非常重要的，如今的消费者日趋理性，对待开发产品的选择也有更多的专业知识和法律意识，不切实际的炒作不但不能弥补盲目开发形成的损失，还将失去消费者的基本信任甚至触犯法律。6．房地产营销人员素质不高目前金鸿房地产营销的专业人员比较少，整体的专业素质和文化水平都不高。大部分是临时招聘自己培训的人员，缺乏专业的房地产营销知识和沟通能力。金鸿房地产营销人员的形象有待提高，服务意识不强，不能为客户提供专业及优质的服务。为了企业的利益和提高销售业绩，从而欺骗消费者，承诺许多企业不能兑现的事情。金鸿房地产营销人员在房地产知识结构和礼节服务等方面的问题，从而造成客户对企业项目及营销人员的评价偏低。由于营销人员的文化水平，对客户的心理把握不准，不能根据客户的反应调整自己的营销行为，从而不能达到营销的目的。XX房地产营销策略分析及建议上述房地产营销策划中存在的问题的症结在于金鸿房地产营销策划理论与实践尚处在摸索阶段，科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。鉴于上述问题,提出以下解决意见与方法，以此来提高房地产营销策划的科学性,增强企业的竞争力。1．加强房地产市场调研与预测市场调查是房地产企业为了选择目标市场，通过系统科学的方法，有目的地收集和分析房地产产品信息、目标市场外部环境和内部环境以及业内其他企业营销状况等资料，为制定企业的营销计划、决策提供依据。市场调研是营销策划的第一步，市场调研是否全面、准确，将直接影响到企业项目目标市场的细分和企业市场目标客户的选择。市场调研与获得真实信息是房地产营销策划必不可少的环节。通常，一项正式调查的全过程一般可以分为调查准备、调查实施以及调查数据分析与总结三个阶段。在市场调研前，企业应制定严谨的市场调查流程；市场调研时，要有针对性的对项目规模、特点等于消费对象的关系从整体上把握；调查结束后，应科学全面地进行分析与预测市场前景。房地产营销的目的就是在深度的前期市场调研和策划的基础上实行全程营销，开展营销活动，从而使企业获利。因此，房地产企业必须仔细深入的对目标市场进行调查，有针对性的对项目规模、特点等消费对象的关系从整体上把握，对调查出来的信息进行全面科学的分析和预测。，以确定有良好的发展潜力的细分群体为目标客户，把客户的价值需求作为企业的核心价值，“以市场为向，以客户为中心”，同时加强对竞争者状况的研究，可以更好的做好项目的营销工作，获得更多消费者的认可。2．明确目标市场，科学市场定位目标市场分析与市场定位是营销策划过程中的关键环节，也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代，消费者需求层次的多样化，房产开发商更应明确其目标市场，进行科学的市场定位。可以说每一个地产项目、乃至每一套房子都是绝不同的，面积、格局、楼层、景观以及针对细分市场都存在与生俱来的差异性。因此，房产企业应当全面与充分的认识市场需求的差异,从消费者实际购买力与需求出发，从企业自身特点出发。只有精确的市场定位，企业的销售才能进展更快，进而资金流通顺畅，企业才能在激烈的竞争中生存。企业在开发房地产项目时首先要弄清楚“为谁建房”而不是建成后问自己“房子为谁而建”，即房子未建，精确定位先行。可以说，“为谁建房”是房地产企业必须首先认真思考的战略问题。因为“为谁建房”的清楚回答直接影响到“怎样建”和“建成什么样的房子”。目标市场定位不清晰、不准确，只会造成对消费者需求理解的含糊不清，这样建成的房子又怎么能满足消费者的需求呢？至于进一步的企业盈利就更无从谈起了。所以，房地产开发企业应当对房地产项目进行准确的定位销售。3．调整营销模式，建立全程营销机制房地产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同，房地产营销组织形式也可以有其独特性。但是，基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导，营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划，可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然，在整个项目策划过程中，不排除专业人士对客户适当地引导，从而把双方可能的分歧解决在前。目前不少开发公司纷纷成立客户俱乐部，经常性地与客户沟通项目进展、公司状况，组织客户深入项目策划，与客户形成互动的有效联接。一些开发公司专门成立了客户服务中心，设投诉接待和售后服务等职能。在房地产项目营销过程中，加强对企业营销过程中不同阶段营销手段和营销方式的管理与控制，使房地产企业的项目营销活动贯穿整个项目的开发过程，在营销活动过程中实行基于客户忠诚关系的关系营销、个性化营销以及差异化营销等营销策略加强企业的营销活动，充分与消费者沟通，满足消费者需求。知识经济下的当代社会瞬息万变，房地产市场日新月异，各种营销方案层出不穷。企业只有在对市场、企业资源、竞争对手以及企业面对的消费者进行全面深入了解的基础上，来选择适合企业特点的营销策略和不断创新企业所运用的营销方式。房地产市场经过长时间的发展，已经从一般的建筑领域上升到精神关怀，这种关怀实际上就是文化层面的关怀。在房地产市场中，无论是产品建筑本身还是相应的配套服务设施等，都是精神和文化在房地产市场发展过程中所必然要经过的过程。房地产企业在营销策略的制定和运用过程中，需要进一步提升营销管理水平和营销方式，充分考虑消费者文化精神方面的需求，把营销策划过程等同于对居住理念与建筑艺术的追求升华为以人为本、人与自然相融的和谐过程。企业只有将满足消费者多样化需求作为出发点，综合运用各种创新营销模式，才能在激烈的竞争中立于不败之地。4．实事求是，避免故意炒作策划者应根据顾客的不同而不是产品的不同来细分产品。一个开发项目，往往卖点很多：规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。因而策划者及房产开发商应根据自身产品的特点选取最能打动消费者的卖点。在房地产营销策划的运作中,策划人应做到实事求是。一方面实事求是的进行策划，不讲大话、空话，另一方面要在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意“炒作”之嫌。5．注重广告品质，重视广告创意好的广告不仅是简单的广而告之。它是生产于销售的桥梁，更是营建中的商品房品质的延伸，通过对楼盘特征以及目标消费群体心理需求的研究，创造具有个性的广告作品，避免繁杂、炒作、陈词滥调以及千篇一律的广告语言，不断提升房地产广告的品质。广告是把“双刃剑”。广告做得很好，消费者会有很高的预期，而一旦产品出了一点问题，也很容易遭到集体抗议，产生许多负面后果。事实上，有许多传播渠道可以代替广告。对于面向低收入人群的中低端项目，价格是更好的传播方式,如果房地产商肯把楼盘的价格降低一点，客户便会蜂拥而来，口碑的传播效果决不输给广告，而成本可能会比广告低。在高端产品的营销策划中，口碑同样可以作为重要的传播渠道，取得理想的传播效应。对于有违良好道德风尚的房地产广告，公司必须加强自身的素质，进行广告企业员工素质培训，掌握基本的广告法规和相应的法律法规。要从根本上刹住广告工作中的种种不正之风并遏制广告队伍的道德滑坡现象。6．提高营销团队成员的专业素质房地产企业营销组织部门，应该建立专业优秀的营销团队，提高营销团队中个人和整体的素质。加强对营销人员房地产知识及相关知识的培训，定期组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的经验，提高整体营销人员的专业素质和文化水平，为客户提供专业、优质的服务，站在客户的角度考虑问题，让客户购买到称心如意的住房。房地产企业应该建立良好的内部竞争机制，激发营销人员潜力，创造良好内部竞争环境体系。好的楼盘项目有利于房屋销售，销售人员的素质也是决定房屋销售成果的重要因素。21世纪的竞争是人才的竞争，房地产公司应该重视培养销售人员的形象礼节，给客户提供专业的咨询服务，更好的介绍房地产商品，从而提高公司的销售业绩。目前房地产市场的一个显著特点是：营销策划能力在企业竞争中的作用越来越重要，房地产企业越来越重视对楼盘的包装和宣传策划，而从房地产营销策划的实践看，各种营销理念粉墨登场，各种营销手法层出不穷。从目前情况来说,“整合营销”与“全程营销”已是我国房地产营销策划的大势所趋。有鉴于此，房地产营销策划应具备全局性的营销观念，进行“整合营销”、“全程营销”，使企业在竞争中脱颖而出，成为商战中的佼佼者。五、总结文章针对现阶段房地产市场竞争激烈的现实局面及未来发展趋势，阐述了市场营销学理论及实际应用，并且根据市场营销学中的理论，对企业的房地产营销策略进行具体的分析，将营销学理论应用到现实当中，利用市场营销学的专业理论知识，并组织了大量的人力、物力进行了细致的市场调研。在调查分析的基础上，最后就公司的营销策略制定了相应的产品策略、价格策略、促销策略、渠道策略，以及一系列的保障措施，为金