《房地产开发与经营》第二章

——房地产开发与经营——房地产开发与经营【本章导读】随着社会经济的发展与进步，房地产企业的经营方式越来越多样化，大部分房地产企业不再局限于单纯的开发活动，而开始将房地产开发和经营并举。房地产开发与经营的基本过程是房地产产品从开发建设到竣工投入使用，并在经营管理和市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动。它不仅为人类社会的生产、生活提供入住空间和物质载体，满足社会对房地产的物质需要，而且通过投资、项目开发和资产管理，创造投资效益和社会效益，成为房地产企业经济活动的重要组成部分。通过本章的学习要求掌握房地产开发与经营的基本概念、特点，房地产开发与经营的形式、程序与内容；熟悉房地开发与经营的决策类型与程序；了解房地产开发与经营决策的原则。章节导读第二章房地产开发与经营

基本理论与策略——房地产开发与经营——CONTENTS目录房地产开发与经营策略分析01房地产开发与经营决策理论02项目导航PART01房地产开发与经营策略分析第一节房地产开发与经营策略分析一、房地产开发与经营的概念与关系房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律、法规和政策，依据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，在依法取得的城市规划区域内的国有土地上进行基础设施、房屋建设、并销售或出租的综合性经济活动。房地产开发所创造的价值，主要体现在为消费者提供了满足其需求的空间、时间和服务。1．房地产开发的概念第一节房地产开发与经营策略分析一、房地产开发与经营的概念与关系

经营是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。2．房地产经营的概念狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域；广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建筑、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动。第一节房地产开发与经营策略分析一、房地产开发与经营的概念与关系房地产开发与经营之间既相互区别又相互联系。3．房地产开发与经营的关系

从广义的角度理解从狭义的角度理解两者本质上一致，侧重点不同。房地产开发侧重的是一种行为，强调的是房地产产品形成的过程；而房地产经营强调的则是这种行为的目的——获得预期的经济效益。两者相对独立。房地产开发只是一种投资、建设和劳动的行为，开发活动本身并不反映上述社会经济关系的本质特征；而房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系，这种关系通常是通过市场交换来实现的。房地产经营对社会消费、就业、金融等行业的发展所产生的影响力逐渐在加大，因此，它在人们社会经济生活中占据重要地位。

需要注意的是，房地产经营贯穿于房地产开发的始终，并在开发行为结束形成一定的房地产产品之后，仍然以产品为主要经营对象而继续。房地产经营的目标是获得一定的投资效益，投资的对象是房地产产品，而这个产品的形成则依赖于房地产开发行为的实施。第一节房地产开发与经营策略分析二、房地产开发的形式与内容1．按开发的内容划分土地开发：是指土地开发企业在获得土地使用权后，通过征地、拆迁、安置等工作，将土地开发成具有“七通一平”（供水、供电、供热、供气、排水、电信、道路畅通，场地平整）条件的建房基地，然后通过协议、招标或拍卖的方式，将使用权转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营方式。房屋开发：是指房地产开发企业以一定的方式获得地块的使用权后，按照规划要求建造各类房地产商品，并以出售或出租的手段将这些房地产商品推入市场的一种开发经营方式。综合开发：是指土地开发以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。综合开发方式是目前我国绝大多数房地产开发企业采取的一种开发方式。第一节房地产开发与经营策略分析二、房地产开发的形式与内容2．按开发的区域划分新区开发：主要是对城市郊区的农地和荒地进行改造，使之变成建设用地，并进行一系列房屋、道路、公用设施等方面的建造和铺设，使之变成新的城区。建设卫星城就是一种大规模新区的开发。旧区再开发：也称为旧区改造，主要是对已建成的某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设。第一节房地产开发与经营策略分析二、房地产开发的形式与内容3．按照开发的规模划分单项开发：是指开发规模小、占地少、功能比较单一的项目，这种项目开发投资较少，建设周期较短，往往表现为分散建造的一些单项工程或单位工程。小区开发：是指对范围广、项目类型多、建设周期长的房地产项目的综合开发，如住户在200户左右的住宅小区的开发。成片开发：规模大、占地多、功能多，无论是新区开发还是旧区再开发都表现为成片建造多个工程项目，实施多种配套，是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。第一节房地产开发与经营策略分析三、房地产经营的形式与内容1．按房地产经营的内容划分

1）地产经营

地产经营是以城市土地使用权为对象的出让、转让、出租、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行的土地开发经营。城市土地有偿使用，是指国家作为城市土地的所有者，将土地的使用权长期或一定期限内有偿地转移给用地者和向土地使用者征收税、费的土地使用制度。城市的地产经营，实际上就是经营者为了获得一定的经济效益，对土地使用权的经营。

国家总的指导方式是国家垄断城镇土地一级市场，实行土地使用权有偿有限期出让制度，建立正常的土地使用权价格的市场形成机制，促进地产经营健康发展。第一节房地产开发与经营策略分析三、房地产经营的形式与内容1．按房地产经营的内容划分2）房产经营

房产经营就是经营者以房产为对象，根据国家政策要求，考虑自身技术经济条件和外部环境条件，经营房屋开发和房屋流通并取得一定经济效益的经济活动。为了实现房屋最大的使用价值，使其发挥最大的效用，经营者对房屋进行建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等活动。第一节房地产开发与经营策略分析三、房地产经营的形式与内容1．按房地产经营的内容划分3）服务经营

服务经营是指房地产业在开发建设和经营过程以及对房地产的使用过程中提供的一系列经营性、服务性的活动，如对房地产开发进行的投资咨询、价值评估、拆迁安置服务，使用过程提供的房屋装饰、修缮服务以及居住区环境服务及管理等。从目标决策开始，到建设施工之中，一直到最后的物业管理，都离不开房地产服务经营活动。第一节房地产开发与经营策略分析三、房地产经营的形式与内容1．按房地产经营的内容划分4）房地产综合开发经营房地产综合开发经营是指一个房地产企业从事多项房地产经营业务。综合开发必须遵循“统一规划、统一设计、合理布局、配套建设”的工作方式。这种经营方式对于加速实现城市总体规划、改善城市面貌、促进生产建设协调发展、提高经济效益和社会效益，有着十分重要的作用。第一节房地产开发与经营策略分析三、房地产经营的形式与内容2．按房地产经营方式划分1）专项经营是指一个房地产企业只从事或主要从事某一方面、某一环节的经营业务。专业化程度高、经营项目单一、经营要素集中3）集团经营指将具有各种经营职能的房地产企业组成企业集团，或者在总公司下设若干子公司从事多方面的房地产经营业务。4）跨国经营包括国与国之间合资、合作，到国外投资与到国外营销等形式。2）综合经营是指一个房地产企业从事多项房地产经营业务。这种经营方式的优点在于回旋余地大，能提供一条龙式的配套服务。01020304第一节房地产开发与经营策略分析四、房地产开发与经营的程序1．投资机会的选择

投资机会的选择由投资机会寻找和筛选两个过程组成。无论是寻找投资机会还是对投资机会进行筛选，都与对房地产市场的了解、调查和分析有关，都是在对市场环境的分析和市场供求关系的分析基础上完成的。第一节房地产开发与经营策略分析四、房地产开发与经营的程序2．项目的前期工作项目的前期工作主要是指在投资项目确定以后到项目开始施工之前要进行和开展的工作。前期工作主要是完成项目开工前的所有报批手续并取得相应的法律文书，开发商在这一阶段的主要内容有：完成各种报批手续，获取有关证书；完成基础设施和市政设施的谈判和协调；筹措房地产项目开发资金；确定市场售价和租金；确定施工进度以及工程项目的招投标等。第一节房地产开发与经营策略分析四、房地产开发与经营的程序3．建设阶段建设阶段是指从挖土开槽直到竣工备案的整个过程，这个阶段又称为施工阶段。建设阶段要实施质量、进度、成本、合同、安全等过程项目管理。第一节房地产开发与经营策略分析四、房地产开发与经营的程序4．租售阶段租售的方式有自行租售和委托租售两种类型。

房地产经纪机构的代理方式：有联合代理、独家代理；买房代理和卖方代理；首席代理和分代理。租售进度的安排要考虑工程建设进度、融资需求、市场供求状况、营销策略、宣传策略，以期将投资收益最大化或投资损失最小化。第一节房地产开发与经营策略分析四、房地产开发与经营的程序5．物业管理阶段物业管理是房地产开发与经营活动整个循环的最后环节，是集经营、管理、服务于一体的第三产业活动。业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、修缮等，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。PART02房地产开发与经营决策理论第二节房地产开发与经营决策理论一、房地产开发与经营决策原则1．遵守政策法规原则为了促进房地产业的发展，培育房地产市场，国家及地方政府制定了一系列有关房地产的法规、政策，无论是部门决策、企业决策，都必须以政策法规为依据。第二节房地产开发与经营决策理论一、房地产开发与经营决策原则2．取得最佳效益原则房地产企业在进行决策时应把速度和效益、眼前利益与长远利益、企业效益与社会效益很好地结合起来，运用正确的方法，在从多个可行性方案中寻求最优方案的同时，选择效益较高的决策方案，使得企业获得最大的经济效益，同时也取得良好的社会效益。第二节房地产开发与经营决策理论一、房地产开发与经营决策原则3．定性分析与定量分析相结合的原则

定性分析是通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系进行逻辑推理来认识经济现象发展的内在规律，能更真实、更客观地反映实际情况，是一种更科学、更符合实际的方法。定量分析更注意经济现象数量的描述，采用数学模型，依赖数学计算进行分析。

房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则，许多技术经济指标须依赖定量分析才能求得，然而定量分析也有赖于定性分析，只有建立在科学的定性分析基础上的定量分析，才是最可靠的。第二节房地产开发与经营决策理论一、房地产开发与经营决策原则4．风险意识原则由于房地产投资数额较大、期限长，不仅受经济因素的影响，而且受社会因素、政治因素的影响，尤其是在竞争激烈、市场波动较大时，房地产项目投资也将面临较大的风险。房地产投资决策，应把具备风险意识，进行各类风险因素的分析与判断作为一项基本原则。第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型1．确定型决策确定型决策是一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策，即在已知未来可能发生的情况的条件下，根据每一个行动方案只能产生的唯一的结果，选择最优方案。确定型决策问题一般需具备以下条件。①存在决策者希望达到的一个明确目标（收益最大或损失最小）；②只存在一个确定的自然状态；③有两个或两个以上的行动方案可供决策者做出选择；④不同的行动方案在确定状态下的损益值可以计算出来。第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型1．确定型决策

量本利分析全称为产量成本利润分析，主要用于研究价格、单位变动成本和固定成本总额等因素之间的关系。这是一个简单而实用的管理技术，用于项目成本管理中，可以分析项目的合同价格、工程量、单位成本及总成本相互关系，为工程决策阶段提供依据。

量本利分析法是研究企业在经营过程中一定时期内的成本、业务量（生产量或销售量）和利润之间的变化规律，从而对利润进行规划的一种技术方法。但是量本利分析方法也有其局限性，它必须在价格、销量无显著变化的基本假定下进行，否则这种方法将无法解释和应用。1）量本利分析的概念第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型1．确定型决策

设某企业生产甲产品，本期固定成本总额为C1，单位售价为P，单位变动成本为C2，并设销售量为Q单位，销售收入为Y，总成本为C，利润为TP。则成本、收入、利润之间存在的关系为2）量本利分析的基本数学模型第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型1．确定型决策如图所示，以纵轴表示收入与成本，以横轴表示销售量，建立坐标图，并分别在图上画出成本线和收入线，如此得到的坐标图称为盈亏分析图。其中，收入线与成本线的交点称为盈亏平衡点或损益平衡点。在该点上，企业的产品收入与成本正好相等，即处于不亏不盈或损益平衡状态，也称为保本状态。3）盈亏分析图和盈亏平衡点盈亏分析图第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型1．确定型决策保本销售量和保本销售收入，就是对应盈亏平衡点，销售量Q和销售收入Y的值，分别以Q0和Y0表示。由于在保本状态下，销售收入与生产成本相等，即4）保本销售量和保本销售收入式中，——亦称边际利润；——亦称边际利润率。第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型2．风险型决策风险型决策又称概率型决策，其特点是决策问题上存在两个或两个以上的自然状态，各种状态下出现的概率可以大概估算出来，即每种状态下出现的可能性大小可以估计。所以，只能根据概率进行决策，并且无论采用何种方案都要为此冒一定风险。风险型决策常用方法是期望值法和决策树法。第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型2．风险型决策期望值法期望值法是比较各方案的损益期望值，选择损益期望值较优的方案的一种决策方法。损益期望值，是指各种状态的概率乘以相应损益值的总和。期望值计算公式为：1）期望值法式中，——某方案的损益期望值；——某方案在某种状态下的损益值，收益值取“+”，亏损值取“－”；——未来状态出现的概率；——未来状态的个数。N第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型2．风险型决策决策树法是概率分析中常用的方法之一，是直观运用概率分析的一种图解方法。2）决策树法决策树一般由决策点、机会点、方案枝、概率枝等组成，其绘制方法如下：首先确定决策点，决策点一般用“□”表示。然后从决策点引出若干条直线，代表各个备选方案，这些直线称为方案枝。方案枝后面连接一个“○”称为机会点。从机会点画出的各条直线，称为概率枝，代表将来的不同状态，概率枝后面的数值代表不同方案在不同状态下可获得的收益值。第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型2．风险型决策为了便于计算，对决策树中的“□”（决策点）和“○”（机会点）均进行编号。编号的顺序是从左到右，从上到下。画出决策树后，就可以很容易地计算出各个方案的期望值并进行比选。2）决策树法首先，绘制决策树，并对决策点及自然状态点从左至右、从上至下编号；其次，根据期望值准则，从右至左、逆向编号计算每个方案的期望值；最后，对各方案的期望值进行比较，剪去期望值较差的分枝，最后留下的一枝即为最优方案。第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型3．不确定型决策

小中取大准则法是指持这种标准的决策者，对客观环境总是抱悲观态度，万事总觉得不会如意，所以为了保险起见，总是从最不利处估计事情的结果，而从最坏的情况中选择最好的方案。采用这种决策标准时，应先从每一方案中选择一个最小的收益值，然后选取最小的收益值中的最大值所对应的方案为最优方案。（例2-1见教材

）1）小中取大准则法第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型3．不确定型决策

大中取大准则是指先从各种情况下选出每个方案的最大收益值，然后对各方案进行比较，以收益值最大的方案为最优方案。这种追求利益最大的决策方法有一定风险性，只有资金、物资雄厚，即使出现损失对其影响也不大的企业才敢采用。（例2-2见教材

）2）大中取大准则法第二节房地产开发与经营决策理论二、房地产开发与经营决策的类型3．不确定型决策后悔值是指某种自然状态下可能获得最大收益与采用某一方案所实际获得的收益的差值。即应当得到，但由于失去机会而未能得到的那一部分收益。采用该决策标准时，需先找出每个方案的最大后悔值，再选取与最大后悔值中的最小值相应的方案为最优方案。（例2-3见教材

）3）后悔值准则法第二节房地产开发与经营决策理论三、房地产开发与经营决策的程序1．确定决策目标目标是经营决策的依据，合理的目标是有效决策的前提，也是评价决策效果的依据。目标选择错了，就会一错再错，造成整个决策的失误。在发现经营问题后，就要进行调查研究，查清问题的性质、范围和特点，把问题的症结表达出来，找到真正原因，从而确定解决问题所期望达到的结果，即决策目标。第二节房地产开发与经营决策理论三、房地产开发与经营决策的程序2．方案设计

1）拟订方案决策在于选择，拟订决策方案是经营决策的基础。在确定目标之后，应充分发动企业多方面力量搜集、掌握丰富的信息，拟制为实现目标的各种备选方案，供进一步选择。拟制方案时，需要注意以下两点（一是整体详尽性；二是相互排斥性）。

2）分析评价方案的分析评价就是在进行选择之前对每一个备选方案有关的技术、经济、社会环境等各方面的条件、因素、潜在问题进行分析（如限制因素分析、潜在问题分析），并与预先确定的目标进行比较，做出综合评价。第二节房地产开发与经营决策理论三、房地产开发与经营决策的程序3．方案选择选择方案是整个房地产开发与经营决策的中心环节。要正确有效地进行方案选择，决策者必须仔细考虑全部事实、确定是否可以获取足够的信息，并掌握方案选择的标准，最终选择最优方案。第二节房地产开发与经营决策理论三、房地产开发与经营决策的程序4．执行方案执行已选择的决策方案，是将决策变为现实的关键。决策的好坏要由实施的结果来判别。控制、监督和反馈对决策成败起决定性的作用。在实施中及时发现情况，及时反馈，查明原因，修正方案，进行有效控制，以保证原定目标的实现。此外，在执行中还会发现新问题，从而需要进行