《房地产开发与经营》第六章

——房地产开发与经营——房地产开发与经营【本章导读】土地使用权的获取，是开发商通过出让、转让或其他合法方式，有偿有期限地取得国有土地使用权的行为。当一个房地产开发项目完成项目策划分析后，就要进入实施阶段，而实施过程中的第一步就是获取土地使用权。开发商要根据建设项目和土地的不同性质、不同情况，通过不同途径获得土地使用权。通过本章的学习，要求掌握土地使用权出让、转让和划拨的有关概念、方式及程序；熟悉及土地征用和房屋拆迁的程序；了解土地征用的相关概念。章节导读第六章房地产开发项目

用地的获取——房地产开发与经营——CONTENTS目录土地使用权划拨01土地使用权出让02项目导航土地使用权转让03土地征用与房屋拆迁04PART01土地使用权划拨第一节土地使用权划拨一、土地使用权划拨的概念与特点土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。1．土地使用权划拨的概念第一节土地使用权划拨一、土地使用权划拨的概念与特点2．土地使用权划拨的特点1）行政行为性。土地使用权划拨是人民政府行使行政职权，进行行政管理的行为，因此它具有行政行为性。2）无偿性。划拨土地使用权直接由政府的批准行为产生，在交纳征用补偿安置费后即可取得土地使用权，不需要向国家交纳出让金和签订任何合同。只是需要进行登记以确定土地使用权的范围并表明取得划拨土地使用权。3）无期限性。《城市房地产管理法》第二十二条规定，“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”这种“没有使用期限”不代表土地使用权可以永续存在，土地所有权人可以根据需要收回土地使用权。第一节土地使用权划拨二、土地使用权划拨的适用范围2．土地使用权划拨的特点①国家机关用地和军事用地，包括党政机关和人民团体用地以及军事用地。②城市基础设施用地和公益事业用地，包括城市基础设施用地、非营利性邮政设施用地、非营利性教育设施用地、公益性科研机构用地、非营利性体育设施用地、非营利性公共文化设施用地、非营利性医疗卫生设施用地、非营利性社会福利设施用地。③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，包括电力设施用地、水利设施用地、公路交通设施用地、水路交通设施用地、石油天然气设施用地。④法律、行政法规规定的其他用地。第一节土地使用权划拨三、土地使用权划拨的程序2．土地使用权划拨的特点土地使用权划拨的一般程序为：申请→受理和审查→地价评估→确定出让金，拟订出让方案→方案报批，发出准予转让通知书→公开交易→签订转让合同→办理出让手续→登记发证。PART02土地使用权出让第二节土地使用权出让一、土地使用权出让的概念与特点1．土地使用权出让的概念

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。第二节土地使用权出让一、土地使用权出让的概念与特点1．土地使用权出让的概念在理解土地使用权的概念时，需要掌握以下土地出让的含义。

土地出让的主体。出让方是土地的所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。

土地出让的客体。土地出让的客体是指城镇国有土地，即城市、县城、建制镇、开发区范围内属于全民所有的土地。

土地出让的内容。土地出让的内容是土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方，由受让方支付相应出让金的行为。第二节土地使用权出让一、土地使用权出让的概念与特点2．土地使用权出让的特点1）2）3）4）土地使用权出让法律关系的主体身份具有特定性。土地所有权与使用权分离土地使用权出让具有期限性土地使用权的有偿性第二节土地使用权出让二、土地使用权出让方式和程序1．招标出让①发布招标公告或通知。②领取招标文件。③投标。④开标、评标和定标。⑤签订合同、登记领证。

招标出让是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。招标出让的程序一般包括以下几个步骤。第二节土地使用权出让二、土地使用权出让方式和程序2．拍卖出让①发布拍卖公告。②领取拍卖文件。③举行拍卖活动。④签订合同。⑤登记、领证。

拍卖出让是指在指定的时间、地点利用公开场合，由政府的代表者主持拍卖土地使用权，土地公开叫价竞报，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种方式。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度地增加财政收入。第二节土地使用权出让二、土地使用权出让方式和程序3．挂牌出让①公布挂牌信息。②竞买人提出申请，提交有关文件。③竞买。④文件移交。⑤签订合同。⑥登记领证。

挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。第二节土地使用权出让二、土地使用权出让方式和程序4．协议出让①需用地单位提出用地申请。②编制协议出让方案。③底价确认。④报批、协商。⑤公示。⑥签约。⑦办理土地登记。

协议出让是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和磋商，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。第二节土地使用权出让三、土地使用权出让合同1．出让方的权利、义务出让方享有的权利主要有以下两项内容出让方应履行的义务有以下两项内容受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿；受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款、无偿收回土地使用权的处罚。按照土地使用权出让合同的规定提供出让的土地使用权；向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。第二节土地使用权出让三、土地使用权出让合同2．受让方应履行的义务受让方应履行的义务主要有在签订土地使用权出让合同后的规定期限内支付全部土地使用权出让金；在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证；依土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地；需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应该征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。PART03土地使用权转让第三节土地使用权转让一、土地使用权转让的概念与特点1．土地使用权转让的概念

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。第三节土地使用权转让一、土地使用权转让的概念与特点2．土地使用权转让的基本特性特性1）3）2）权利义务一同转移。土地使用权的转让需办理变更登记。土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。第三节土地使用权转让二、土地使用权转让的方式1．买卖作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，因此通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。第三节土地使用权转让二、土地使用权转让的方式2．抵债

抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。第三节土地使用权转让二、土地使用权转让的方式3．交换

交换是以交换的方式转让土地使用权，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。第三节土地使用权转让二、土地使用权转让的方式4．赠与

赠与是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠与方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠与合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠与学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。第三节土地使用权转让二、土地使用权转让的方式5．继承在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。

在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。

通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并取得土地使用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。第三节土地使用权转让二、土地使用权转让的方式6．作价入股

作价入股介于买卖和交换之间，既类似于买卖，又类似于交换。说它类似于买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金；说它类似于交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。第三节土地使用权转让三、土地使用权转让的程序一般来说，我国土地使用权转让的程序为：提出申请进行审查转让申请原受让人与新受让人转让合同，明确双方当事人的权利义务签订合同由公证机关证明转让合同的真实性与合法性的非诉讼性活动转让合同公证再受让人向转让人支付土地转让费；同时转让人缴纳土地增值税缴纳土地转让费和土地增值税办理土地变更登记手续，换领土地使用证变更登记PART04土地征用与房屋拆迁第四节土地征用与房屋拆迁一、土地征用1．土地征用的概念

土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。征收土地时，由用地单位向被征用单位支付土地补偿费和安置补助费。被征用者随即丧失了土地所有权，被征收土地属国家所有，用地单位只有使用权。第四节土地征用与房屋拆迁一、土地征用2．土地征用的特点

1）土地征用具有强制性。强制性是指国家可以凭借政权对土地进行征用，任何单位和个人必须服从，但是国家政府也不能随意对农村集体土地进行征用，其必须符合一定的程序和法定条件，如公共利益需要。一旦政府确定对土地进行征用，被征用单位（集体和个人）必须服从，不得进行对抗和阻挠。

2）土地征用是一种政府行为。所谓政府行为是指对土地进行征用只能由政府行使征地权，其他任何组织或个人没有征地权。

3）土地征用具有补偿性。国家对集体土地进行征用后，必须对原集体组织和个人进行补偿和妥善安置。第四节土地征用与房屋拆迁一、土地征用3．土地征用的程序1）建设项目预审2）土地申请3）拟定征用土地方案4）审查报批5）征用土地方案公告６第四节土地征用与房屋拆迁二、房屋拆迁1．房屋拆迁的概念拆：解决的是对旧有房屋拆除的问题。迁：解决的是对拆迁户安置的问题。房屋拆迁是指在城市开发的旧城改造过程中，依据国家有关法律、法规的规定而实施的依法拆除房屋，并给予适当补偿和安置的行为。第四节土地征用与房屋拆迁二、房屋拆迁2．房屋拆迁的原则1）服从国家利益的原则

2）符合城市规划的原则

3）保护被拆迁当事人合法权益的原则

4）有利于生态环境改善的原则

5）有利于城市旧区改造的原则

6）保护文物古迹的原则第四节土地征用与房屋拆迁二、房屋拆迁3．房屋拆迁的程序1）2）申领规划用地许可证编制拆迁计划和方案3）申领拆迁许可证4）发布拆迁公告5）签订房屋拆迁补偿安置协议6）实施拆迁第四节土地征用与房屋拆迁二、房屋拆迁4．房屋拆迁补偿

1）房屋拆迁补偿的对象和范围拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有权人。近年来，随着我国住房制度改革的深化，我国的房屋产权结构已经从公有房屋为主体逐步转变为公民个人拥有房屋为主体，加之房屋所有人和使用人之间只是一种房屋租赁关系，房屋使用人处于次要、从属地位，在未得到所有权人授权或许可的情况下，使用人无权对房屋进行处分、收益。拆迁补偿的范围包括被拆除的房屋及其附属物。附属物一般是指室外厕所、门楼、烟囱、化粪池等。这些附属物对产权人来说也具有经济价值，拆除附属物也会给被拆迁人带来一定的经济损失，因此，拆迁补偿范围应当包括对附属物的补偿。第四节土地征用与房屋拆迁二、房屋拆迁4．房屋拆迁补偿

2）房屋拆迁补偿的方式（1）货币补偿货币补偿是指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆除房屋的所有权人进行货币形式的补偿。货币补偿是一种以支付货币的形式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失的补偿方式。（2）房屋产权调换房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的市场评估价与调换房屋的市场评估价进行结算，结清产权调换差价的行为。第四节土地征用与房屋拆迁二、房屋拆迁4．房屋拆迁补偿

3）特殊情况的房屋拆迁补偿（2）产权不明确房屋的拆迁补偿（1）出租房屋的拆迁补偿（5）临时建筑、违章建筑的拆迁补偿（4）拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿（3）设有抵押权房屋的拆迁补偿第四节土地征用与房屋拆迁二、房屋拆迁5．房屋拆迁安置

1）房屋拆迁安置的原则（1）谁拆迁谁安置的原则。在房屋拆迁的法律关系中，拆迁人与被拆迁人因为房屋拆迁产生了特定的债权和债务关系，拆迁人是受益者，被拆迁人是受损者，因此，拆迁人应当对被拆迁人的房屋的所有权和使用权予以恢复。（2）安置相当的原则。拆迁人对被拆迁人安置的目的是使被拆迁人因拆迁而导致的房屋所有权或使用权的损失得以弥补，因此，拆迁人为被拆迁人提供的新房屋与原来拆除的房屋应大体相当，不应相差过大。否则，额外的受益方还应向对方给予一定补偿。（3）安置和补偿相分离的原则。如果原房屋的使用权人不是该房屋的所有权人，安置对象和补偿对象是分离的，按有关法律规定，对被拆迁人给予一定的补偿，对原房屋的使用人则给予安置。第四节土地征用与房屋拆迁二、房屋拆迁5．房屋拆迁安置

2）房屋拆迁安置的对象拆迁安置的对象为被拆迁房屋的所有人、承租人，即在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。第四节土地征用与房屋拆迁二、房屋拆迁5．房屋拆迁安置

3）拆迁安置的地点

原地安置是在拆迁范围内的建设工程完工后，将安置对象迁回原地安置；

异地安置是将安置对象迁往他处安置。

对被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧城区改造的原则确定。实行异地安置会给被拆迁人的生活带来一定的不利影响，因此，对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。第四节土地征用与房屋拆迁二、房屋拆迁5．房屋拆迁安置

4）拆迁安置期限拆迁安置的期限是指房屋被拆除后，安置用房不能一次解决的，被拆迁人等待拆迁人提供安置用房所需要的时间，即从房屋被拆除之日起到被拆迁人办理入迁或回迁手续之日止。此期限在法律上被称为过渡期限。过渡期限是被拆迁人行使房屋安置请求权的时间界限，应由拆迁人和被拆迁人在拆迁补偿协议中明确约定。第四节土地征用与房屋拆迁二、房屋拆迁5．房屋拆迁安置

5）拆迁安置费房屋拆迁安置费主要包括搬迁补助费、临时安置补助费