《房地产开发与经营》第三章

——房地产开发与经营——房地产开发与经营【本章导读】房地产企业主要是指从事土地和房屋开发建设，以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济实体组织，它是房地产经济活动中的主要组成部分，房地产企业通过有效的经营活动，为社会提供各种产品，其完善与发展为房地产经济活动提供了重要保障。通过本章的学习，要求掌握房地产企业的概念和性质，设立房地产企业的条件与资质等级；熟悉房地产企业的组织结构形式，房地产企业经营计划的特点；了解房地产企业制度。章节导读第三章房地产企业——房地产开发与经营——CONTENTS目录房地产企业概述01房地产企业的设立与资质管理02项目导航房地产企业人员与组织结构03PART01房地产企业概述第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念与分类

房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。1．房地产企业的概念第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念与分类2．房地产企业的分类1）从经营内容和经营方式的角度划分（1）房地产开发企业是以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业，主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设以及房地产营销等。（2）房地产中介服务企业是指在房屋或土地的买卖、租赁、转让等交易活动中充当媒介作用的企业，主要包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。（3）物业服务企业是指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业，其业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、商业服务以及其他经营服务等。第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念与分类2．房地产企业的分类2）从经营范围的角度划分（1）房地产综合企业是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的企业。（2）房地产专营企业是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务以及物业管理等某一方面经营业务的企业。（3）房地产项目企业是指针对某一特定房地产开发项目而设立的企业。第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念与分类2．房地产企业的分类3）按现阶段房地产企业性质划分全民所有制

企业股份合作制企业0104集体所有制企业私营企业0205股份制企业外资企业0306第一节房地产企业概述二、房地产企业的特性1．经营对象的不可移动性

无论是房地产开发企业、中介服务企业，还是物业服务企业，其经营对象都是不动产，且具有不可移动性。这种特殊性使房地产企业在经营活动中受到十分巨大的影响，受周围环境的影响也较大，经营绩效与所处区位状况关系密切。第一节房地产企业概述二、房地产企业的特性2．业务形态的服务性在房地产企业从事经营活动（即征地，拆迁，土地开发，土地出让、转让，房屋开发，房屋出售、出租、转租，房地产抵押以及房地产建设）的过程中，必然产生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，这些是房地产企业经营活动的主要内容。

房地产中介服务企业主要围绕房地产产品而进行一系列咨询、筹划、代理和服务活动，沟通与房地产产品相关的各类信息，撮合买卖双方，节约交易各方的交易成本，并从节约的成本中获取佣金，因此，中介企业提供的是各类房地产服务。第一节房地产企业概述二、房地产企业的特性3．经营活动过程的行业限制性①行业的市场规模较大，对企业发展具有巨大的推动作用。②行业的竞争范围主要是本地市场，是面向区域的，全国及世界性的竞争主要来源于资金流动。③目前房地产行业竞争者的数量众多，但有较强实力的企业数量则较少，市场竞争激烈，企业经营过程中面临的不确定性较强。④房地产用户的数量较多，是领域较为广阔的一个市场。⑤房地产业进入障碍比较大。⑥房地产企业由于其资金量投入大、风险高，如果企业经营得当，其盈利水平就会较高，这种较高水平的盈利是对其承担的高风险的补偿。第一节房地产企业概述二、房地产企业的特性4．经营活动资金和人才的密集性房地产企业在经营管理过程中需要大量的资金和人才。房地产开发企业的每个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的企业。所谓人才密集是指在房地产开发、中介咨询、代理、物业管理过程中，需要大量的各种各样的专业人才。第一节房地产企业概述三、房地产企业制度1．开发经营管理制度开发经营管理制度是房地产开发企业的主要制度。其主要内容有：房地产开发工作管理制度项目前期工作管理办法房屋营销工作管理制度材料管理工作制度计划工作管理制度计量工作监督制度合作开发商品房管理制度拆迁补偿工作管理制度等第一节房地产企业概述三、房地产企业制度2．工程技术管理制度工程技术管理制度是有关工程技术方面的制度。其主要内容有：规划、设计和报建工作制度图纸审核管理制度工程质量管理制度设计招标制度工程项目管理制度配套工作管理制度安全生产责任制度图纸、技术资料管理制度等第一节房地产企业概述三、房地产企业制度3．经济核算管理制度经济核算管理制度是有关财务、资金使用方面的制度。其主要内容有：财务工作管理制度成本工作管理制度会计核算工作管理制度经济活动分析工作管理制度审计工作管理制度现金管理制度及差旅报销制度等第一节房地产企业概述三、房地产企业制度4．行政人事管理制度行政人事管理制度是公司有关行政人事方面的管理制度。其主要内容有：秘书工作管理制度

文印、文件工作管理制度

档案管理制度

人事工作管理制度

职工考勤管理制度

办公用品管理制度

机动车辆管理制度

公司用工制度

干部与技术人员考核晋升制度

职工食堂等的后勤方面的管理制度等第一节房地产企业概述三、房地产企业制度5．物业管理制度物业管理制度是有关物业管理、售后服务、租赁等方面的管理制度。其主要内容有：商品房售后管理制度住宅小区管理制度

房产管理制度

房产租金管理制度

房屋维修管理制度等第一节房地产企业概述四、房地产企业经营目标与计划1．房地产企业经营目标1）房地产企业经营目标制定的原则可行性原则。可行性原则是指企业制定的目标能够在未来基本实现，任何企业经营目标的制定必须具有可行性，否则，企业必将蒙受巨大的经济损失。一致性原则。一致性原则是指在企业目标体系中，各个目标层级应协调一致，保持平衡，共同构成目标系统。可量化原则。可量化原则是指企业制定的目标在实施过程中能够量化、控制和考核。弹性原则。由于房地产企业经营的外部环境与内部环境是不断变化的，因此，为适应不断变化的内部环境，房地产企业的经营目标应具有一定的弹性。第一节房地产企业概述四、房地产企业经营目标与计划1．房地产企业经营目标2）房地产企业经营目标的内容

房地产企业经营的

战略目标房地产企业经营的

战术目标指企业长远发展方向、规划的总目标或基本目标，由成长性目标、盈利性目标和竞争性目标构成。是战略目标的具体化，也是实现战略目标的必经途径。其内容由市场定位、产品结构、价格策略、广告策略、营销策略五个方面构成。第一节房地产企业概述四、房地产企业经营目标与计划1．房地产企业经营目标3）房地产企业经营目标的调整

①收集信息。收集对房地产企业有影响的信息，以利于找出调整经营目标的因素，如房地产企业前阶段经营业绩情况、国家出台的相关政策等。②进行分析。找出相关问题之后，为利于确定调整经营目标的幅度，就要对因素进行分析，分析其对前期制定目标的影响程度。③可行性论证。对调整的幅度进行可行性论证，通过论证，确保调整后经营目标的可靠性和实施的可行性。④做出决策。对调整的经营目标进行反复论证后，不仅要对调整的经营目标做出决策，而且还要制定出要调整的房地产经营目标的方针。第一节房地产企业概述四、房地产企业经营目标与计划2．房地产企业经营计划（1）房地产企业长期经营计划的基本内容

企业生产发展规划：包括企业未来主要经营业务，开发各类物业类型的比例，各类物业类型在市场中的占有率等。企业发展规模规划：是指在企业生产发展规划的基础上制订的企业发展规模规划。企业人员培训规划：包括企业人员技术水平、文化素质在规划期内要达到的程度，培养各类人才的比例，以及要采取的措施和需要的条件等。企业某些重要或专门性问题的规划：如成立新型建筑材料应用技术研究中心，以确保企业在技术方面的领先地位，为客户提供差异化产品。1）房地产企业经营计划的内容第一节房地产企业概述四、房地产企业经营目标与计划2．房地产企业经营计划（2）房地产企业短期经营计划的基本内容

短期经营计划是在企业长期计划要求及各项技术经济指标的基础上，依据近期市场研究资料、相关部门政策以及上年度经营计划的有关资料编制而成的。生产经营综合计划：是长期经营计划的年度具体化和数量化，并不是执行计划，它主要确定了房地产企业在该年度应该实现的各项技术经济指标。专业计划：依据生产经营综合计划编制，它是将年度计划转化为生产计划的执行性计划，包括材料供应计划、财务计划、成本计划及技术组织措施计划等。1）房地产企业经营计划的内容第一节房地产企业概述四、房地产企业经营目标与计划2．房地产企业经营计划2）房地产企业经营计划的特点战略性。企业的生存与发展，关键在于计划体系是否健全、是否从战略角度考虑计划内容。（3）（2）（1）（4）综合性。一是关于房地产开发业务的计划；二是关于房地产经营业务的计划；三是关于企业财务、人事及企业长远发展的计划。权威性。企业经营计划是企业发展的行动纲领，一旦制订就具有权威性。灵活性。计划的编制需要一定的灵活性或弹性，强调人的主观能动性，这样企业才可能抓住机遇或规避风险。PART02房地产企业的设立与资质管理第二节房地产企业的设立与资质管理一、房地产开发企业的设立及资质管理①有符合公司法人登记的名称和组织机构；②有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；③注册资本100万元以上；④有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；⑤符合法律、法规规定的其他条件。另外，各省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，在上述基础上做出另行规定，以提高设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件。1．房地产开发企业设立条件第二节房地产企业的设立与资质管理一、房地产开发企业的设立及资质管理①向上级机关提出组建房地产开发企业的申请报告；②拟订房地产开发经营企业的章程；③向当地政府或房地产主管部门提出成立房地产开发经营企业的申请报告；④申报企业的资质等级；⑤办理银行的开户手续，并存入资金；⑥办理资金信用证明；⑦办理经营场所的使用证明；⑧向工商行政管理申请注册登记。2．房地产开发企业设立的程序1）工商登记第二节房地产企业的设立与资质管理一、房地产开发企业的设立及资质管理房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》的有效期为1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》的有效期，但延长期不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长；对于不符合条件登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产主管部门的意见。2．房地产开发企业设立的程序2）资质审查工商行政管理部门对符合《城市房地产开发经营管理条例》规定条件的房地产开发企业做出如下规定：第二节房地产企业的设立与资质管理一、房地产开发企业的设立及资质管理房地产开发企业的资质，是房地产开发企业专业经济技术素质、管理素质、资本数额、企业经历和业绩的综合体现，对房地产企业进行资质管理，是保证房地产企业依法规范地从事开发经营活动、维护房地产市场正常的经济秩序、确保企业素质不断提高的一项极为重要的措施。

一般来说，房地产开发企业按照企业条件分为一级、二级、三级、四级4个资质等级。3．房地产开发企业的资质等级与管理第二节房地产企业的设立与资质管理一、房地产开发企业的设立及资质管理

我国对房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

经资质审查合格的企业，由资质审批部门颁发相应等级的资质证书。资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。资质证书分为正本和副本，资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。

企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。4．房地产开发企业资质审批第二节房地产企业的设立与资质管理一、房地产开发企业的设立及资质管理

①企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。②企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。③企业有隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的，涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下罚款。④企业开发建设的质量低劣工程，发生重大工程质量事故的，由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。⑤企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。⑥企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下的罚款。5．房地产开发企业违规处罚第二节房地产企业的设立与资质管理二、房地产估价企业的设立及资质管理1．房地产估价企业的设立条件①有自己的名称、组织机构和章程；②有固定服务场所；③注册资金达到规定的要求金额；④机构内专职房地产估价师和专职房地产估价员的人员数量达到所设房地产估价机构规定的要求。第二节房地产企业的设立与资质管理二、房地产估价企业的设立及资质管理2．房地产估计企业设立程序新设立机构的名称必须有“房地产估价”或者“房地产评估”字样，出资人应当是自然人，组织形式可以是有限责任公司或者合伙企业，注册资本或者出资额要符合规定，有固定经营场所等。具体办理程序可参考房地开发企业的工商登记流程。1）工商登记第二节房地产企业的设立与资质管理二、房地产估价企业的设立及资质管理2．房地产估计企业设立程序工商注册后30日内，到所在地的省、自治区建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门申请房地产估价机构资质。新设立的机构必须达到房地产估价机构三级资质所规定的条件，可向当地建设行政主管部门或房地产行政主管部门申请房地产估价机构三级资质，需如实提交的材料包括：

2）资质审查房地产估价机构资质等级申请表。营业执照正、副本复印件。出资证明复印件。法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件。专职注册房地产估价师证明。固定经营服务场所的证明。经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件，有关估价质量管理，估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件，申报机构信用档案信息。第二节房地产企业的设立与资质管理二、房地产估价企业的设立及资质管理3．房地产估价企业的设立及资质等级管理

房地产估价机构资质分一级、二级、三级3个等级。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料。房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）；房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）；出资证明复印件（加盖申报机构公章）；法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件（加盖申报机构公章）；专职注册房地产估价师证明；固定经营服务场所的证明；经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件（加盖申报机构公章）及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息；随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件（一式二份，加盖申报机构公章）。第二节房地产企业的设立与资质管理三、房地产经纪企业的设立及资质管理1．房地产经纪企业的设立条件有自己的名称、组织机构，房地产经纪机构的名称应当注明“房地产经纪”字样，专门从事房地产经纪活动。有固定的经营场所。有符合固定的注册资本。所设机构持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员和持有《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》的人员数量达到所设房地产经纪机构的类型规定的要求。符合国家法律和工商登记管理规定的其他条件。第二节房地产企业的设立与资质管理三、房地产经纪企业的设立及资质管理2．房地产经纪企业的设立程序设立房地产经纪机构，首先向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。房地产经纪机构在领取工商营业执照后的一个月内，应当持营业执照、章程、机构人员的书面资料到登记机构所在地县级以上房地产行政管理部门或其委托的机构备案。评定房地产经纪企业资质，主要依照以下三个条件：一是货币注册资金数额；二是机构中持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员数量；三是否存在违规违法经营现象。PART03房地产企业人员与组织结构第三节房地产企业人员与组织结构一、房地产企业人员1．房地产企业人员的分类（1）经济管理类人员主要负责房地产开发与经营过程中的行政、经济、财务、人事等方面的工作。（2）专业类人员主要负责企业中的策划、销售以及项目拓展等方面的工作。（3）工程技术类人员主要负责工程技术或技术管理方面的工作。第三节房地产企业人员与组织结构一、房地产企业人员2．房地产企业人员的构成1）建筑师2）工程师3）财务人员4）营销策划人员5）项目拓展及发展人员6）法律顾问第三节房地产企业人员与组织结构二、房地产企业组织结构1．房地产企业组织的概念围绕企业的开发与经营目标，通过一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工组织起来并开展分工协作，从而推动企业的开发与经营各项活动顺利开展的组织称为房地产企业组织。房地产企业组织这个概念包括下列四个方面的要素。目标

人员与职务

职责与职权信息第三节房地产企业人员与组织结构二、房地产企业组织结构2．房地产企业组织的原则目标同一性原则分工协作原则统一指挥原则权责一致原则机构精简原则有效管理幅度原则010203040506授权原则均衡性原则弹性原则070809第三节房地产企业人员与组织结构二、房地产企业组织结构3．房地产企业组织结构形式

职能型组织结构是当今世界组织形式中最为普遍应用的组织形式。这种结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，塔顶以下依次分布着中层管理者和基层操作人员。其主要特点是按照专业分工设置职能部门，各职能部门在其业务范围内有权指挥下属单位及人员。按照市场投资、营销、开发、工程、预算、财务、人事等不同的职能，可以把公司的经营活动划分到不同的部门当中。

1）职能型组织结构第三节房地产企业人员与组织结构二、房地产企业组织结构3．房地产企业组织结构形式

1）职能型组织结构职能型组织结构的优势①在使用人员方面灵活性较大。②专业人员属于同一部门，有利于知识与经验的交流。③项目参与者在专业上获得发展与进步，仅依靠项目的运作是不够的，还需要依托于一个相对稳定的职能部门。④有利于项目技术连续性的保持，在一个项目或一个企业中，人员的流动是不可避免的，在这种情况下，要保持项目技术的连续性，职能部门是最可靠的基础。职能型组织结构的劣势①要完成一个复杂的项目，通常要求多个部门共同合作，而各个部门所注重的往往是本领域，这样就可能造成忽略整个项目的目标。此外，进行跨部门的交流与沟通也会比较困难。②从整个部门来看，由于职能部门各有其日常工作，因而它们所优先考虑的往往不是项目与客户的利益，而是项目中那些与职能部门利益直接相关的问题，这样就导致了对项目支持的不足。③在这种结构当中，常常是把项目分解成不同的部分，由项目经理负责其中的一部分，其余的由另外一些人来完成，这样就出现了没有一个人为项目承担全部的直接责任的情况。第三节房地产企业人员与组织结构二、房地产企业组织结构3．房地产企业组织结构形式

2）项目型组织结构

项目型组织结构是指在公司内部成立专门的项目机构，独立地承担项目管理任务，对项目目标负责。这种组织形式适用于企业进行较大的、持续时间较长的项目，也适用于要求在短时间内完成且费用压力大、经济性要求高的项目。项目型组织结构示意图第三节房地产企业人员与组织结构二、房地产企业组织结构3．房地产企业组织结构形式

2）项目型组织结构项目组织结构的优势①能将项目参加者的力量集中于项目，可使项目的决策过程简单、迅速，可使项目对外界干扰做出迅速的反应，满足项目本身及环境的要求，使项目内容容易协调，争执较少，同时可避免权力和资源分配的争执。②能对项目加强领导，并实施统一指挥，从而使项目目标得到保证，使项目的组织任务、目标、权力、职责透明且易于落实。项目组织结构的劣势①组织效率低下、成本高②项目的任务是波动和不均衡的③由于每一个项目都建立一个独立的组织，在该项目组建和结束时，都会对原企业组织产生冲击，因而项目组织可变性和适应性不强。第三节房地产企业人员与组织结构二、房地产企业组织结构3．房地产企业组织结构形式3）矩阵型组织结构

矩阵型组织结构是在20世纪50年代开始出现的一种组织结构形式。其实质是把按职能划分的部门和按项目（产品、服务等）划分的部门结合起来组成一个矩阵，使同一个员工既同原职能部门保持组织与业务的联系，又参加产品或项目小组的工作。为了保证完成一定的管理目标，每个项目小组都设负责人，在组织最高主管的直接领导下工作。矩阵型组织结构示意图第三节房地产企业人员与组织结构二、房地产企业组织结构3．房地产企业组织结构形式3）矩阵型组织结构矩阵型组织结构的优势在组织上打破了传统的以权力为中心的思想，树立了以任务为中心的思想。能充分有效地利用有限的项目资源适用现代项目的范围较广不仅可以发挥职能部门的纵向优势，而且能发挥项目组织的横向优势矩阵型组织结构富有弹性，有自我调节的功能这种组织能保证项目经理对项目进行最有力的控制矩阵型组织结构的劣势在组织上存在双重领导、双重职能和双重汇报必须具有足够数量的管理人员，项目领导者和管理者必须是一支训练有素的管理队伍。当一个职能部门同时承担几个优先次序不易确定的项目工作时，项目资源如何分配成了关键问题这种组织会对已建立的企业组织规则产生冲击。需要很强的计划性与控制系统。第三节房地产企业人员与组织结构二、房地产企业组织结构3．房地产企业组织结构形式4）混合型组织结构

混合型组织结构的实质是将职能型和项目型组织结构相互结合而形成的一种企业组织形式。这种组织结构形式适用于中小组织，而不适用于规模较大、决策时需要考虑较多因素的组织。混合型组织结构示意图第三节房地产企业人员与组织结构二、房地产企业组织结构3．房地产企业组织结构形式4）混合型组织结构混合型组织结构的优势混合型组织结构综合了项目型与职能型组织形式的优点，职能高度集中，职责清楚，秩序井然，工作效率较高，整个组织有较高的稳定性。混合型组织结构的劣势下级部门的主动性和积极性的发挥受到限制；部门间互通情报少，不能集思广益地做出决策，当职能参谋部门和项目之间目标不一致时，容易产生矛盾，致使上层主管的协调工作量加大；难以从组织内部培养熟悉全面情