《房地产开发与经营》第四章

——房地产开发与经营——房地产开发与经营【本章导读】房地产项目的市场调查与预测始终贯穿于房地产企业整个营销活动的全过程。为使房地产市场经营活动立于不败之地，就必须经常深入地进行市场调查，搞清市场发展动向，掌握市场发展规律，确定企业的经营方向。科学的市场预测是以市场调查为基础的，市场预测和市场调查既有联系又有区别。做好房地产开发项目市场的调查与预测工作，对掌房地产开发与经营活动有着十分重要的意义。通过本章的学习，掌握房地产市场调查的基本概念、内容与程序，房地产市场预测的基本概念、程序与内容；熟悉房地产市场调查报告的内容与结构，房地产市场调查与预测的类型与方法；了解房地产市场调查、预测的作用与原则。章节导读第四章房地产开发项目市场调查与预测——房地产开发与经营——CONTENTS目录房地产市场调查01房地产市场预测02项目导航PART01房地产市场调查第一节房地产市场调查一、房地产市场调查的概念与类型

房地产市场调查是指房地产企业为实现企业特定的经营目标，运用科学的理论和方法以及现代化的调查手段，有目的、有计划、全面系统地通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状以及发展趋势，为房地产企业进行市场预测和经营决策、制定战略、编制计划等提供科学可靠的依据。房地产市场调查不仅是房地产企业整体活动的起点，而且还贯穿于企业整体营销活动的全过程。1．房地产市场调查的概念第一节房地产市场调查一、房地产市场调查的概念与类型2．房地产市场调查类型描述性调查是指对已经找出的问题做出如实反映和具体回答的一种调查，比较精细、严密，是

使用最多的一种调查方法。描述性调查要解决的是“是什么”的问题。1）描述性调查4）预测性调查2）探索性调查3）因果关系调查通过探索性调查，找出问题的实质和关键，再针对这些主要因素展开详细的调查研究，为描述

性调查和因果性调查做好准备。它要解决的是“做什么”的问题。因果性调查能够确定由于哪些因素导致当前结果的出现，用来解决“为什么”的问题。预测性调查是企业制定房地产项目营销方案的前提和基础，可帮助估计房地产的未来需求状况，

用来解决“未来怎么样”的问题。第一节房地产市场调查二、房地产市场调查内容1．宏观环境调查经济环境调查：主要包括国民经济发展状况、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀状况、家庭收入和家庭支出的结构等。政治法律环境调查：主要包括与房地产市场有关的财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、住房政策和户籍政策等。人口环境：主要包括人口的总量、年龄结构、家庭结构、知识结构及人口的迁移和特征等。房地产市场环境：主要包括房地产开发项目的供给调查分析、需求调查分析、价格走势分析等。此外，宏观环境还包括文化环境、行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等。第一节房地产市场调查二、房地产市场调查内容2．区域环境调查

区域环境调查又称中观环境调查，是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、商圈等区位条件进行分析、对项目地块所具有的区位价值进行判断。其具体内容包括：结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位；进行区域的交通条件研究；对影响区域发展的其他因素和条件进行研究，如历史因素、文化因素、发展水平等；对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析。第一节房地产市场调查二、房地产市场调查内容3．微观环境调查微观环境调查又称为项目开发条件分析。其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。微观环境调查的具体包括：对项目的用地现状及开发条件进行分析；

对项目所在地的用地环境进行分析，主要指地块周围的物质和非物质的生活配套情况，包括水、电、气、道路等市政基础设施情况，项目的对外联系程度、交通组织等因素的调查，周边的公园、学校、医院、邮局、银行、超市、体育场馆、集贸市场等生活配套情况，以及空气质量、自然景观等生态环境状况，还包括由人口数量和素质所折射出来的人文环境等。

对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。第一节房地产市场调查二、房地产市场调查内容4．消费者调查一般来说，对房地产消费者市场进行调查时需要回答六个问题，即5W+1H。第一，（Who），哪些客户来买房地产？第二，（What），客户购买什么样的房地产？第三，（Why），客户为什么要买？第四，（How），客户如何购买房地产？第五，（When），客户什么时候买房地产？第六，（Where），客户在哪里买房地产？第一节房地产市场调查二、房地产市场调查内容4．消费者调查具体来说，我们对消费者的调查，则包括几个方面：一是消费者的经济来源、经济收入水平和实际支付能力；二是消费者对房地产产品的质量、价格、服务等方面的要求和意见等；三是房地产消费者的数量与结构，如地区、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等以及房地产市场需求发展趋势等。第一节房地产市场调查二、房地产市场调查内容5．房地产价格调查（1）单价：是楼盘各种因素的结合反映，是判断一个楼盘真正价值的指标，反映的是楼盘品质的高低，可以从起价、平均价和主力户型单价等价格来把握，其中主力单价是指占总销售面积比例最高的房屋标定单价，这是判断楼盘客户地位的主要依据。（2）总价：是指销售价格和销售面积的乘积，反映的是目标客户群的选择。通过对楼盘总价的调查，能够掌握产品的市场定位和目标市场。（3）付款方式：是房屋总价在时间上的一种分配，实际上也是一种隐蔽的价格调整手段和促销工具。第一节房地产市场调查二、房地产市场调查内容6．竞争楼盘调查（1）单价：区位调查：主要包括地点位置、交通条件、区域特征、发展规划及周边环境等的调查。（2）产品特征调查：主要包括建筑参数、面积户型、装修标准、配套设施、绿化率的调查。（3）公司组成调查：主要包括楼盘主要的经营公司的调查。一个楼盘主要的营运公司包括开发商、设计单位、承建商和物业管理公司这四家.1）产品调查（4）交房时间调查：对期房楼盘而言，交房日期是影响购房人购买决策的重要因素。第一节房地产市场调查二、房地产市场调查内容6．竞争楼盘调查（1）单价：反映楼盘品质的高低。（2）总价：反映目标客户群的选择结果。通过对楼盘总价的调研，能够正确掌握产品定位和目标市场。（3）付款方式：通过付款方式的设计也可以达到价格调整和促销的目的，可以缓解购房人的付款压力，扩大目标客户群的范围，提高销售率。常见的付款方式主要有一次性付款、分期付款、按照约定时间付款、利用商业贷款或公积金贷款等。

2）价格调查第一节房地产市场调查二、房地产市场调查内容6．竞争楼盘调查（1）售楼部：是指实际进行楼盘促销的主要场所，其地点选择、装修设计、形象展示是整个广告策略的体现。（2）广告媒体：是指一个楼盘选择的主要报刊和户外媒体，是其楼盘信息的主要载体。（3）广告投入强度：体现了该楼盘所处的营销阶段，从报纸广告的刊登次数和篇幅及户外媒体的块数和大小，就可以判断出一个楼盘的广告强度。

3）广告调查（4）广告的诉求点：是指物业的卖点，它反映了开发商想向购房人传达的信息，是产品竞争优势的展示，也是目标客户群所关心的问题。第一节房地产市场调查二、房地产市场调查内容6．竞争楼盘调查（1）销售率：是一个最基本的指标，它反映了一个楼盘被市场接纳的程度。（2）销售次序：是指不同房屋成交的先后次序。可以按照总价成交的顺序，也可以按户型或面积成交的次序来排列。可从中分析出不同价位、不同面积、不同户型的单元被市场接纳的程度，它反映了市场需求结构和强度。

4）销售推广调查（3）客户群分析：通过对竞争楼盘客户群的职业、年龄、家庭结构、收入的调查和分析，可以反映出购房人的信息，可从中分析其购买动机，从而找出本楼盘影响客户购买行为的因素以及各因素影响力的大小。第一节房地产市场调查二、房地产市场调查内容6．竞争楼盘调查物业管理调查包括物业管理的内容、管理情况、物业管理费以及物业管理公司的背景、实力以及所操作过的项目等。

5）物业管理调查第一节房地产市场调查二、房地产市场调查内容7．竞争对手调查①专业化程度。②品牌知名度。③推动度或拉动度。④开发经营方式。⑤楼盘质量。

5）物业管理调查⑥纵向整合度。⑦成本状况。⑧价格策略。⑨竞争对手历年来的项目开发情况。⑩竞争对手的土地储备情况以及未来的开发方向及开发动态等。第一节房地产市场调查三、房地产市场调查的原则科学性。一个科学、合理的调查方法不仅能最大限度减少各种方面原因产生的调查偏差，而且还能起到事半功倍的效果。全面性。全面性原则是指根据调查目的，全面系统地收集有关市场经济信息资料。时效性。由于只有最新的调查资料才能反映市场的现实状况，并成为企业制定市场经营策略的客观依据。所以，最新的调查资料才是一份好的资料。４准确性。调查资料必须真实、准确地反映客观实际。科学的决策建立在准确预测的基础上，而准确预测又应依据真实的市场调查材料。６３２１５创造性。有创意的调研人员，总是能十分敏锐地捕捉并深入挖掘那些有价值的信息。第一节房地产市场调查四、房地产市场调查的程序1．调查准备阶段2）制订调查方案和工作计划1）明确调查目标。3）确定资料来源4）确定资料收集方法5）设计调查表及调查问卷第一节房地产市场调查四、房地产市场调查的程序2．正式调查阶段（1）试调查：是任何一类实质性研究的一个至关重要的部分，是一个真正调查项目的缩影。试调查常采用小规模问卷调查的形式进行，用来检阅问卷设计中未涵盖的缺漏，以便修正，并同时与客户讨论再修改后，才可定下正式问卷。（2）实施阶段：是市场调研工作的主要阶段，是市场调研的中心工作。这一阶段的任务是实施调研计划，通过对市场信息的搜集和分析，得出调研结论。第一节房地产市场调查四、房地产市场调查的程序3．分析研究阶段1）资料整理分析。将调查收集到的资料进行编辑管理；将已经分类的资料进行统计计算，有系统地编制成各种计算表、统计表、统计图，便于分析和利用。2）编写调查报告。①调查目的、对象和范围；②调查所采用的方法、步骤、时间等说明；③所调查问题的实际材料与分析说明；④对调查对象的基本认识，得出结论；⑤提出建设性的意见和建议；⑥统计资料、图表等必要附件。第一节房地产市场调查四、房地产市场调查的程序4．整理归档阶段

房地产市场调查全过程结束后，应对调研过程中形成的各种原始资料、二手资料、整理和调研报告等成果进行归档，为以后的调研工作总结经验，同时完善同一类型市场的资料库，方便以后查找。第一节房地产市场调查五、房地产市场调查的方法1．按调查对象总体范围划分1）全面普查法：对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。对市场进行全面普查，能获得非常全面的数据，正确反映客观实际且效果明显。2）重点调查法：是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。3）抽样调查法：从调查对象全体中选择若干个具有代表性的个体组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。抽样调查随机抽样分层随机抽样分群随机抽样非随机抽样方便抽样判断抽样配额抽样第一节房地产市场调查五、房地产市场调查的方法2．按调查方式划分

访问法是调查人员通过发放调查问卷，或者根据设定的题目向调查对象询问，从而收集到所需资料的一种调研方法。这是最常用的市场调查方法，这种方法可以通过直接或间接的问答方式来了解被调查人员对市场、公司、产品的看法和意见。1）访问法根据调查人员与被调查人员接触的方式不同，访问法又可分为人员访问、电话访问、邮寄访问、留置问卷访问和网络访问等五种形式。第一节房地产市场调查五、房地产市场调查的方法2．按调查方式划分2）观察法

观察法是指调查者凭借自己的眼睛或摄像、录像等器材，在调查现场进行实地考察，记录被调查者的言行，以获取各种原始资料的一种非介入式调查方法。这种方法是指调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察。这样做被调查者无压力，表现得自然，从而展现出真实的一面，因此调查效果也较为理想。按照观察者深入观察活动的程度，观察调查法一般可分为：

直接观察法

亲身经历法

实际痕迹观察法

行为记录法第一节房地产市场调查五、房地产市场调查的方法2．按调查方式划分3）实验法

实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模，选择特定的地点作为实验场所，模拟产品的生产和销售环境，进行实验，并采用适当方法收集、分析实验数据，进行试验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的结果。这是一种特别的调查与观察活动，在过程中，调查者可以控制实验环境，使其得到一个理想的调查结果。实验法的完成需要四个要素：实验人员、变动因素、实验对象、实验结果。实验法广泛应用于新产品的研发、广告设计、包装设计和产品试销售等方面。优点：科学，显示灵敏，结果比较准确；缺点：某些项目实验时间长，成本较高，在实施过程中会面临很大的风险，实施难度较大。第一节房地产市场调查六、房地产市场调查报告1．房地产市场调查报告基本要求1）坚持实事求是的原则。以实事求是的科学态度，准确而全面地总结和反映调研结果，是写好房地产市场调查报告最重要的原则。2）突出重点。房地产市场调查报告的内容必须紧扣调查主题，突出重点。条理清楚，语言准确精练，务必把所说的问题写得清楚透彻。3）结论明确。进行房地产市场调查之后必须得出结论，完成调研报告，供决策当局参考与应用。4）印刷精美。房地产市场调查报告应完整、装订整齐，印刷清楚，精致美观。第一节房地产市场调查六、房地产市场调查报告2．房地产市场调查报告内容与结构1）标题：一般与报告日期、委托方、调查方一般都应打印在扉页上。一般在扉页上同时把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来。2）目录：篇幅不宜超过一页，以方便读者阅读。另外，最好使用办公软件（如Word）自动生成目录功能。3）正文：是市场调查报告的主体部分，必须准确地阐明全部有关的论据。4）附件：是指调查报告正文包含不了的或没有提及的，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对报告正文的补充或更详尽的说明。PART02房地产市场预测第二节房地产市场预测一、房地产市场预测的概念与类型1．房地产市场预测的概念

房地产市场预测是房地产市场营销活动的重要组成部分，是在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析、预见、估计和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据。

房地产市场预测是一个信息转换系统，输入的是实际市场调查取得的资料，输出的是市场预测信息。

房地产市场预测是一项系统性的工作。

房地产市场预测具有科学性。

市场预测和市场调查既有联系又有区别。第二节房地产市场预测一、房地产市场预测的概念与类型2．房地产预测类型

宏观市场预测：是从整个市场角度，分析总结市场的供求变化及与之相联系的各种因素，涉及的范围大，牵涉面广。1）按预测对象的范围划分

微观市场预测：又称地区性预测，是从房地产企业营销活动范围内对市场进行预测。可以帮助企业具体确定房地产产品结构、设计、质量、规模、数量、价格、分销、促销等多种策略。微观预测是宏观预测的基础，为企业制定生产经营决策，编制计划提供依据，如区域内消费者的需求量等。第二节房地产市场预测一、房地产市场预测的概念与类型2．房地产预测类型

短期预测：期限通常在1年或1年以内，主要是反映企业生产经营的季节性变动，为当前的生产经营计划提供依据。短期预测目标明确，不确定因素少，预测性强。2）按预测时间长短划分

中期预测：期限为1年到5年左右，其目的在于制订较为切实的企业发展计划。相对长期预测来说，由于时间较短，不确定因素较少、预测能见度较高。

长期预测：期限一般在5年以上，它是有关生产能力、产品系列、服务构成等远景规划的基础。由于长期预测历时过长，不确定因素较多，所以很难做到精确，只能是大概的、粗略的描述。第二节房地产市场预测二、房地产市场预测的内容1．国民经济发展趋势预测

房地产业作为国民经济支柱产业之一，受国家宏观调控的影响很大。房地产开发商应在对影响房地产市场变化的各种因素进行综合分析的基础上，确定未来一个时期内某市对某类房屋市场需求变化的基本趋势，观察其是呈上升还是下降趋势，是平稳地上升（或下降）还是波动地上升（或下降）。在此基础上再分别预计或推测各类房屋市场的需求容量，为房地产开发商决策时确定是否进入某市房地产市场、进入哪些房地产市场或是否扩大（或缩小）开发规模等提供依据。

房地产市场预测包括国家总的经济状况的变化、货币投放状况、物价变化、国民收入状况、股市走势、市场消费结构及其发展趋向等。第二节房地产市场预测二、房地产市场预测的内容2．房地产市场需求预测随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，人们的消费心理将随之发生变化。社会对各类房屋楼宇的式样、结构、造型、档次、内部设施及功能、位置等需求也将发生变化。做好该方面的预测，既要综合分析未来社会经济发展可能达到的水平、社会财富分配的状况、各阶层购买力水平和未来生产经营的技术特点，也要仔细考虑目前人们对房屋要求的每一细节的变化等。第二节房地产市场预测二、房地产市场预测的内容3．房地产市场需求量预测房地产市场需求量分潜在需求量和有效需求量，都是企业进行预测的内容。对企业来说，重点应该预测有效需求量，即市场容量。通过预测社会和客户的需求量，竞争对手的开发量与营销量，来确定本企业的开发量及营销策略。第二节房地产市场预测二、房地产市场预测的内容4．产品生命周期预测

产品生命周期是指一种新产品试制定型以后，从投入市场开始到被市场淘汰停产为止所经过的时间。

产品的整个生命周期大致可以分为试销期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段。

房地产产品的生命周期问题是房地产企业经营不可忽视的一个重要问题，房地产产品生命周期预测能够使房地产企业了解房地产产品处于哪一个周期阶段，分析房地产的发展趋势，制定和采取相应的经营、营销策略。第二节房地产市场预测二、房地产市场预测的内容5．价格预测价格反映了各因素的经济关系，影响着房地产市场供求关系的变化，决定着房地产开发企业的盈利或亏损。

在激烈的市场竞争中，价格是房地产开发商不容忽视的竞争因素。

因此，房地产价格预测是房地产市场预测的重要内容。了解、把握房地产价格走势的变化，是企业成功制定价格策略的关键。第二节房地产市场预测二、房地产市场预测的内容6．市场占有率预测

市场占有率是指在一定的市场范围内，企业所生产的某种产品的销售量（额）占同类产品总销售量（额）的比重。通过研究本企业现在和过去的市场占有率，以及当前同类企业经营水平、竞争能力、各自优势等情况，预测市场占有率，可以促使企业改善经营管理，提高生产技术水平，促进产品更新换代，提高服务质量和服务水平，最主要的是能为企业经营决策提供依据。第二节房地产市场预测三、房地产市场预测作用与原则1．房地产市场预测作用1）市场预测是房地产企业进行经营决策的前提2）市场预测是房地产经营企业制定营销策略的依据3）市场预测有利于提高房地产开发企业的竞争能力第二节房地产市场预测三、房地产市场预测作用与原则2．房地产市场预测原则系统性原则。要强调预测对象内在与外在的系统性。缺乏系统性的预测必将导致顾此失彼的决策。3）2）1）4）客观性原则。房地产市场预测实质上是借助历史统计资料和调查研究资料来推测未来。连贯性原则。就是把研究未来的发展同过去和现在联系起来。通过认识预测对象的过去和现在，推知它的未来。类推原则。世界上许多事物的发展存在着相似性或类似性，类推原则就是根据以往房地产市场营销发展的模式和规律，推测出未来房地产市场营销发展变化的情况。第二节房地产市场预测四、房地产市场预测程序1．确定预测对象和目标

市场预测目标是指预测的具体对象的项目和指标，主要是房地产市场预测的目的、房地产商品类型、地域范围及时间等。

市场预测的目标应尽量具体、明确和详尽，不能抽象含糊。只有目标明确，才能使预测工作有的放矢，按照要求进行。预测目标不同，预测内容、预测所需要的资料和预测方法也随之不同。因此，确定预测目标是进行市场预测的关键性步骤。

此外，明确预测目标也有助于选择预测的精度、要求、重点和表达方式，从而确定应投入的费用、时间、预测的时间水平等。第二节房地产市场预测四、房地产市场预测程序2．收集、整理分析资料整理资料时，对计算口径、时间范围等前后不一致的要进行调整，对受某些非正常因素影响所形成的异常数据应予以剔除。资料的收集和整理力求准确、全面、及时、适用，以便保证预测能顺利开展，提高预测质量。在收集资料的过程中，还要分析筛选，整理出对预测有实用价值的资料和信息。对不完整和不适用的资料进行必要的筛选和调整，保证资料的准确性、系统性、完整性和可比性。对经过审核和整理的资料还要进行初步分析，观察资料结构的性质，作为选择预测方法的依据。第二节房地产市场预测四、房地产市场预测程序3．建立预测模型（1）时间关系模型：是指预测对象与演变过程之间的时间关系数学模型，，简称为y-t型。它属于定时预测技术，主要用于研究预测对象的发展过程及趋势。（2）因果关系模型：是指预测对象与影响因素之间的因果关系数学模型，，简称为y-t型。它分析的是影响因素对预测对象的因果演变过程，是一种分解的因素研究，以回顾预测模型为代表。（3）结构关系模型：是指预测对象与预测对象之间的比例关系数学模型，在预测对象y之间互为函数，简称为y-y型。结果关系也是一种因果关系，当结果关系与时间因素相结合时，将构成动态结构关系模型。第二节房地产市场预测四、房地产市场预测程序4．选择预测方法市场预测的方法很多，各种方法都有自己的适应范围和局限性，要取得较为正确的预测值，应根据预测目标、房地产市场供求形态及所掌握资料的情况，正确选择预测方法。

其选择的原则，主要考虑预测目的、预测时间的长短以及产品寿命周期阶段等方面。第二节房地产市场预测四、房地产市场预测程序5．分析、评价、确定预测值根据预测模型输入有关资料和数据，经过运算即可得到初步的预测结果。对预测结构必须从技术和经济两方面论证其合理性。因为预测的结果不可能做到百分之百的准确，这就要求对初步预测结果的可靠性和精确性进行验证，估计预测误差的大小。在分析评价的基础上，修正初步预测值，得到最终的预测结果。在对预测结果进行分析、评价过程中，除使用统计检验外，通常还使用理论检验、资料检验和专家检验。第二节房地产市场预测四、房地产市场预测程序6．编写房地产市场预测报告市场预测所形成的最终结果是预测报告，预测者要及时写出预测报告，用来向使用者汇报预测结果。一般性报告：其目的是简洁、明确地向各级管理和决策人员提供预测结果以及市场活动建议，并对预测过程的结果加以扼要说明和简单论证，主要供领导参考；专门性报告：其读者是市场研究和咨询人员，要求详尽地说明预测目标、预测方法、资料来源和预测过程。第二节房地产市场预测五、房地产市场预测方法1．定性预测法

概念：专家会议法是目前国内普遍采用的一种定性预测方法，它的优点是简便易行，信息量大，考虑的因素比较全面，参加会议的专家可以相互启发。

1）专家会议法不足之处：这种方式的不足之处在于：参加会议的人数总是有限的，因此代表性不够充分；会上容易受权威人士或大多数人的意见的影响，而忽视少数人的正确意见，即所谓的“从众现象”——个人由于真实的或臆想的群体心理压力，在认知或行动上不由自主地趋向于多数人一致的现象。第二节房地产市场预测五、房地产市场预测方法1．定性预测法

概念：德尔菲法又称专家预测法，是一种国际上常用且被公认为可靠的技术测定方法，多用于技术预测领域。它的实质是函询调查法。

2）德尔菲法优点：能够最大限度地利用各个专家的能力，相互不受影响，意见易于集中，且真实；但缺点是受专家的业务水平、工作经验和成本信息的限制，有一定的局限性。主要程序：德尔菲法的方法的主要程序为组织领导、选择专家、预测内容、预测程序。第二节房地产市场预测五、房地产市场预测方法1．定性预测法

概念：主观概率法是与专家会议法或德尔菲法相结合的预测方法，即允许专家提出几个预测值，并给出每个预测值的主观概率，在预测时可以提出几个估计值，并评定各值出现的可能性（概率），然后计算各个专家预测值的期望值，最后对所有专家预测期望值求平均值，即为预测结果。

3）主观概率法主观概率法计算公式为:第二节房地产市场预测五、房地产市场预测方法2．定量预测法（1）简单平均法简单平均法是指通过求一定观察期的数据平均数，以平均数为基础确定预测值的方法。它是市场预测的最简单的数学方法，它不需要复杂的运算过程，方法简单易行，是短期预测中常用的一种方法。计算公式为

（4-4）式中，

——表示t期的预测值；——1至n期的实际销售量；n

——表示资料期数。

1）时间序列分析法第二节房地产市场预测五、房地产市场预测方法2．定量预测法（2）移动平均法移动平均法是假定预测值同预测期相邻的若干观察期数据有密切关系为基础，把已知的统计数据按数据点划分为若干段，再按照数据点的顺序逐点推移，逐点求其平均值得出预测值的一种方法。移动平均法的特点是对于具有趋势变化和季节性变动的统计数据，尤其是对于数值特别大或特别小的数据，经过移动平均的调整后，能够消除不规律的变化。因此，移动平均法常用于长期趋势变化和季节性变化的预测。计算公式为

（4-5）式中，

——对

期的移动平均值；—已知第t期的数据；n

——每段内数据个数。

1）时间序列分析法第二节房地产市场预测五、房地产市场预测方法2．定量预测法（3）指数平滑法指数平滑法是移动平均法的改进形式，其加权的特点是对离预测期近的历史数据赋予较大的权数，对离预测期远的历史数据赋予较小的权数，权数由近到远按指数规律递减。指数平滑法又分为一次指数平滑法、二次指数平滑法和三次指数平滑法。这里主要介绍一次指数平滑法。指数平滑法计算公式为

（4-6）式中，