《房地产开发与经营》第一章

——房地产开发与经营——房地产开发与经营12345第一章绪论第二章房地产开发与经营基本理论与策略第三章房地产企业第四章房地产开发项目市场调查与预测第五章房地产开发项目可行性研究全课导航678910第六章房地产开发项目用地的获取第七章房地产开发项目策划第八章房地产项目融资第九章房地产开发项目管理第十章房地产市场营销11第十一章物业管理全课导航【本章导读】在国家社会经济建设和住宅需求的推动下，房地产市场应运而生，房地产业也得到了迅猛的发展。房地产业是现阶段我国经济中重要的产业组成部分，作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要的作用，如在房地产商品的生产、流通、消费过程中，需要大量的资金与物资，与许多产业部门都存在着密切的关系。因此，实现房地产业（市场）持续健康发展，对国民经济增长具有十分重要的意义。通过本章的学习，要求掌握房地产的概念、特性；掌握房地产市场运行规律；熟悉房地产市场周期循环；熟悉房地产市场的自然周期和投资周期的关系；了解房地产业的基本概念与重要作用。章节导读第一章绪论——房地产开发与经营——CONTENTS目录房地产与房地产业概述01房地产市场及其运行规律02项目导航PART01房地产与房地产业概述第一节

房地产与房地产业概述一、房地产的基本概念与分类

房地产是指土地及定着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称。其中，土地包括地球的表面及其上下一定范围的空间；建筑物是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类；其他附属物是指与土地或建筑物不能分离，或者分离就会破坏土地、建筑物的功效或完善性，或使其价值明显受损害的物体，包括永久定着在土地表面之上的自然物，如树木、假山等。房地产由于自身的特点（位置的固定性和不可移动性），在经济学上又被称为不动产。1．房地产的概念第一节

房地产与房地产业概述一、房地产的基本概念与分类

1）土地土地是房地产的一种原始形态，属于房地产的范畴，而且它还是其中最重要的一个组成部分。

因此土地又分为未开发的土地和已开发的土地两种类型，前者基本属于乡村集体土地，而后者通常属于城市国有土地，当然，在一定条件下前者可以向后者转化。从物理形态上划分，房地产主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。2．房地产分类第一节

房地产与房地产业概述一、房地产的基本概念与分类

2）建成后的物业从物理形态上划分，房地产主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。2．房地产分类（1）居住类房地产：居住类房地产一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。（2）商业类房地产：商业类房地产又称经营性物业、收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、出租商住楼等。第一节

房地产与房地产业概述一、房地产的基本概念与分类

（3）餐饮、娱乐类房地产：餐饮类房地产主要包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。娱乐类房地产主要包括游乐场、娱乐城、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

（4）工业类房地产：工业类房地产是通常是指为人类的生产活动提供的入住空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究与发展用房等。

（5）特殊类房地产：特殊类房地产经营的内容通常要得到政府的特殊许可，如政府办公楼、学校等房地产业，我们常称之为特殊物业。特殊物业的市场交易很少，因此对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。

2）建成后的物业从物理形态上划分，房地产主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。第一节

房地产与房地产业概述一、房地产的基本概念与分类在建工程是指已经开设工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。受原有投资者融资能力、管理能力、投资策略以及市场环境因素变化的影响，房地产市场上总是存在一些针对在建工程的交易行为，如将在建工程转让、抵押等。

3）在建工程2．房地产分类第一节

房地产与房地产业概述二、房地产的特性123位置的固定性和不可移动性耐久性异质性由于房地产必须定着在一定的土地上，因此具有空间上的不可移动性，使得房地产的利用具有鲜明的地域特点。建筑物在式样、朝向、规模、装饰、设备等方面千差万别，以及使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同，使房地产成为一种典型的异质商品或差异化商品。我国有关建筑物安全的规定房屋建筑物按照结构的不同其寿命周期及使用年限，或称为折旧年限分别为：钢结构70年、钢混结构60年、砖混结构50年、砖木结构40年、简易结构10年。第一节

房地产与房地产业概述二、房地产的特性456效用的多样性保值增值性流动性差房地产既是生产资料，又是消费资料，房地产除了可以满足人们的生活要求外，还可以从事经营活动；房地产既是固定资产，又是流动资产。房地产由于价值高，加上不可移动性和独一无二性，使同一宗房地产的买卖并不频繁，一旦需要买卖，则要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。在房地产使用过程中，建筑物是会产生折旧的，但是地产却是不会产生折旧的，而且由于土地资源的稀缺性以及房地产需要的增加，从长远来看，房地产价格具有上涨趋势，而且其特有的属性导致房地产价格上涨的幅度大于一般物价上涨幅度。第一节

房地产与房地产业概述二、房地产的特性789有限性相互影响性易受限制性由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。由于房地产具有不可移动、相互影响的特性，世界上任何国家和地区对房地产的使用和支配都有一些限制。政府对房地产的限制一般是通过管制权、征收权、征税权、充公权四种特权来实现的。相互影响性指的是房地产对周围土地使用的相互作用。房地产的价格往往受相邻房地产状况的影响。第一节

房地产与房地产业概述三、房地产业的概念房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业与房地产有着紧密的联系。如果房地产作为一种产品，那么房地产业就是从事房地产这种产品生产经营的行业。我国政府于2003年重新划分三个产业，具体划分为：第一产业包括农、林、牧、渔业；第二产业包括采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业；第三产业包括除第一、第二产业以外的其他行业。房地产业是介于第二产业和第三产业之间的、具有复合特征的产业，是以第三产业为主的产业部门，在归属上属于第三产业部门，但兼有生产、经营、服务三重性质。第一节

房地产与房地产业概述四、房地产业的基本内容与特性

土地开发和再开发：主要是指将农用地开发为建设用地，以及将旧城区通过拆迁和基础设施建设改造成新的建设用地。

房屋开发：其主要包括居住用地、商业用房、工业用房等的开发。

地产经营：其主要指土地使用权的出让、转让、租赁及抵押。

房地产经营：其主要包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等。

房地产中介服务：其主要包括咨询、策划、测量、评估、经纪和公证等。

物业管理服务：其主要包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等。房地产金融：其主要包括信贷、保险及金融资产投资等。

房地产市场的调控和管理：即建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。1．房地产业的基本内容第一节

房地产与房地产业概述四、房地产业的基本内容与特性2．房地产业的基本特性由于人们的生活和休息、各行各业开展的生产和业务活动都离不开房地产。因此，房地产既是

人们生活的重要基础条件，也是社会经济发展的重要基础条件。1）基础性4）高利润性2）先导性3）系统性人们居住条件的日益改善要靠房地产不断地增加数量和提高标准与质量。但房地产的开发建设

要耗用较长的时间，需要超前进行。由于房地产的生产、流通、经营、消费直至服务管理的全过程都属于房地产业的范畴，因此房

地产开发的全过程是一项系统工程。多年来，每当社会经济兴旺发展的时候，房地产业就更为兴旺，其利润要高于社会平均利润，

甚至要高得多。5）预警性在国民经济走向繁荣发展之前，它往往会率先超前发展；当国民经济发生衰退和萧条之前，它

往往最先受到冲击，所以它具有明显的预警作用。第一节

房地产与房地产业概述五、房地产业的地位和作用1．房地产业在国民经济中的地位1）房地产业是国民经济的基础性产业

首先，房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会生产和生活的最基本要素；

其次，房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件，是城市经济建设与发展的重要物质基础；

再次，房地产业是政府财政收入的重要来源：土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，甚至已占某些城市收入来源的50%以上；

最后，房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。第一节

房地产与房地产业概述五、房地产业的地位和作用1．房地产业在国民经济中的地位2）房地产业是国民经济的支柱性产业

一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：

一是在国民经济发展中有着举足轻重的地位；

二是其增加值对国民经济的贡献较大，能为政府提供大量收入，一般对国民经济的贡献不低于5%；

三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化；

四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。从各方面来看，房地产业都是国民经济的支柱性产业。第一节

房地产与房地产业概述五、房地产业的地位和作用2．房地产业在国民经济发展中的作用1）为国民经济发展提供重要的物质条件房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。3）有利于培育和完善市场体系房地产既是生产要素又是生活必需品，单价和总价都较大，能扩大市场总量规模。此外，房地产业还有利于创造就业，落实城市规划，促进土地资源的合理配置和利用。2）加快城市化进程，加快城市建设步伐能加快城市规模的扩张，增加城市建设用地，加快旧城改造；能通过税收增加财政收入，提供城市建设资金；此外，也起到向城市提供道路、通信、电力、给排水等基础设施。第一节

房地产与房地产业概述五、房地产业的地位和作用2．房地产业在国民经济发展中的作用4）优化居民的消费结构住宅商品化的条件下，住房消费已经成为居民家庭消费中非常重要的组成部分，个人住房消费已成为消费热点。6）有利于扩大城乡就业房地产业不仅是资金密集、技术密集和知识密集型专业，而且也是劳动力密集型专业。房地产业本身的就业容量较大，再加上能促进其他相关产业的繁荣，从而在促进就业方面具有显著的作用。5）有利于增加政府财税收入在房地产开发和销售时，政府可以增加了一笔较大的资金。另外，政府通过交易税、租赁税、契税、财产税、遗产税等税种，还可以连续不断地取得大量的税收。第一节

房地产与房地产业概述五、房地产业的地位和作用2．房地产业在国民经济发展中的作用7）有利于改善投资环境随着经济的不断发展，近年来我国各个城市为了吸引国内外的投资者到当地来投资，都大力进行了基础设施建设、相应的生产和生活设施的建设，在这些改善投资环境的举措中，相当大的比重是通过房地产业来完成的。9）能带动其他相关产业的发展房地产业与许多产业部门都存在着比较密切的关系。房地产业的振兴、发展，势必将推动其他相关产业的发展，如建筑、建材、建筑设备仪表等行业，还可带动交通运输、邮电、通信、商业服务、金融保险等行业的发展。8）有利于推进城市的综合开发近年来，我国提出了实行“综合开发、配套建设”的方针，由房地产业来统筹安排，保证这一方针的贯彻实施，不断提高我国城市的综合开发率。PART02房地产市场及其运行规律第二节房地产市场及其运行规律一、房地产市场概念与分类1．房地产市场概念房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场主要是由市场主体、客体、资金等因素构成的一个系统。市场主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场上的供求双方。市场客体是指房地产市场交易的对象，是房地产交易存在的基本条件。第二节房地产市场及其运行规律一、房地产市场概念与分类2．房地产市场的分类

1）按照功能划分

房产市场：是指一切以房屋为标的物的权益过渡行为。通过买卖和租赁两种交换形式，将房屋出售或出租出去，从而形成了房屋买卖市场和房屋租赁市场。

地产市场：即土地使用市场，主要指国家对城镇土地使用权的有偿出让，获得土地使用权的土地使用者对经过开发的土地的使用权所进行的有偿转让。

房地产金融市场：是指通过房地产专业银行和其他银行等金融机构，通过信贷、发行股票和证券开发房地产储蓄业务和资金融通业务而形成的市场。

房地产劳务市场：是指为房地产开发、经营、管理、服务活动提供劳务的市场。

房地产信息技术市场：是指为各类房地产业务提供中介、技术咨询、房地产交易、行业情况预测分析及国内外有关资料的市场。第二节房地产市场及其运行规律一、房地产市场概念与分类2．房地产市场的分类

2）按照市场层次划分一级市场是指政府出让国有土地使用权的行为，具有国家垄断经营的性质；三级市场指购买商品房的消费者将商品房再行转让的行为（也包括房屋的租赁行为），具有消费和经营性质。1一级市场2二级市场3三级市场二级市场是指房地产开发商出售商品房的行为，具有经营性质；第二节房地产市场及其运行规律一、房地产市场概念与分类2．房地产市场的分类

3）按交易形式划分房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。因此，根据交易形式不同，房地产市场可分为买卖市场、租赁市场和抵押市场。买卖市场租赁市场抵押市场第二节房地产市场及其运行规律一、房地产市场概念与分类2．房地产市场的分类

4）按照用途划分根据用途不同，房地产市场可分为住宅市场、写字楼市场、商业物业市场、工业物业市场等，并且每一个分类还可以再进行细分，如住宅市场又可分为别墅市场、公寓市场、普通住宅市场等。

第二节房地产市场及其运行规律一、房地产市场概念与分类2．房地产市场的分类其他分类按房地产购买对象划分，房地产市场可分为消费者市场和组织市场；按房地产产权特点划分，房地产市场可分为完全产权交易市场和部分产权交易市场；按房地产商品化程度划分，可将房地产市场划分为商品房交易市场、经济适用房交易市场和公有房屋租赁市场等。第二节房地产市场及其运行规律二、房地产市场的基本特性

1．地域性房地产作为不动产所具有的不可移动性，决定了在房地产市场上不存在房地产商品物质实体的转移。房地产商品只能就地开发建设，就地使用和消费。2．不完全竞争性由于房地产商品具有不同于一般商品的一系列特性，因此，多项因素引起房地产市场的竞争没有一般商品市场的竞争那么广泛和自由。所以说房地产市场不是一个完全竞争的市场，而是一个垄断竞争的市场。3．权益性房地产市场的权益性是指在房地产交易过程中，交易的对象实际上是附着在每一种房地产实物上的权益，而不是房地产本身，房地产市场是房地产权益的交易市场。第二节房地产市场及其运行规律二、房地产市场的基本特性4．市场投机性在需求变动后，供给需要相当一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。然而，这也使得房地产成为一种很好的投机对象，能够把握市场机会的人往往采取低吸高抛的策略来牟利。5．供给调节滞后性由于房地产商品使用年限长，交易双方一般都有较长时期的权利和义务。当整个社会需求下降时，房屋所有人、使用人都宁愿拥有房屋，而在相当长时期内不愿削价出售、低价出租或放弃它们，从而也就无法刺激需求，导致房地产市场对房地产商品的短期供求变化反应较为迟钝。6．受法律、法规和政策制约对房地产市场的交易活动，国家也制定了具体的法律、规章和制度进行管理。此外，房地产是重要的财产，对房地产的买卖、租赁、赠与、互换、继承、抵押等，都要从法律中获得依据。第二节房地产市场及其运行规律三、房地产市场运行机制价格机制是指价格规律发挥作用的市场运行的形式和手段，房地产商品的价格是其价值的表现形式。若价格高于价值，形成供大于求的局面。这时价格又会下跌，投资者随即相应减少，直至供求关系重新平衡。货币在商品交换中起着一般等价物的作用，连接着供求双方。货币有调节房地产市场供求和影响房地产市场价格的功能。货币机制分为扩张性和紧缩性两种。供求机制是房地产市场运行的最基本机制，是用于调节市场供给与需求之间关系的市场运行的形式和手段。供求关系的变化导致价格的涨落，反过来又刺激或抑制供给和需求。

01价格机制

02货币机制

03供求机制

04竞争机制通过价格竞争、质量竞争、服务竞争等手段，以较高的质量和低廉的价格战胜对手的形式。房地产竞争一般有两种方式，即价格竞争和非价格竞争。第二节房地产市场及其运行规律四、房地产市场的运行规律房地产具有消费品和投资品的双重属性，因此房地产市场存在空间市场和资产市场两个层面。在空间市场层面上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。1．房地产空间市场与房地产资产市场

空间市场资产市场在资产市场层面上，房地产被当做一种资产被家庭和企业持有和交易，目的是获取投资收益。

房地产空间市场和资产市场联系紧密。第二节房地产市场及其运行规律四、房地产市场的运行规律2．房地产市场的周期1）房地产市场的自然周期（1）复苏阶段（2）扩张阶段（3）收缩阶段（4）衰退阶段房地产自然周期第二节房地产市场及其运行规律四、房地产市场的运行规律2．房地产市场的周期2）房地产市场的投资周期随着自然周期的运动，投资于房地产市场上的资金流也将呈现出周期性变动，形成投资周期。第一阶段房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一阶段运动时，很少有资本投向存量房地产，没有资本投入新项目的开发建设。第三阶段自然周期达到峰值并进入第三阶段时，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目，房地产市场流动性很高。自然周期运动通过第一