房地产市场回归和业主方项目管理课件

回归市场和客户的项目管理2我教育经历：2000年7月，毕业重庆建筑大学工作经历：中海花样年

金地

万科主要业务部门：工程管理区域工程部工程与采购部3学习目的：1、优秀房地产企业的项目管理思路2、能给各位在工作中有所启发学习方法和目的局限性：主要案例和数据，主要来源中海、金地、万科等公司

第一节房地产工程质量管理主题：回归市场和客户的项目管理什么是市场？——客户在关注的东西——除了价格外，还有品质、功能等需求客户需求是什么？——房子质量好；——工地上工友的生命有保证61、房地产企业、监理、施工单位间的工程管理差别是什么呢？工程管理定义：四控、两管、一协调即：质量控制、进度控制、成本控制、安全控制、信息管理、合同管理、项目综合协调（1）施工单位：工程施工的主体，通过合理技术手段，保证产品实现的过程管理；（2）监理单位：负责工程施工过程的监控，代表甲方综合管理和协调各单位；（3）房地产企业：负责协调房地产公司内部部门、设计院和政府等机构，制定并传达相应计划、质量等标准。房地产企业与施工、监理企业工程管理的差异：企业目标差异与客户差异精细化纵深成效案例1质量提升总体思路2技术措施3制度建设4管理落实在建项目已交付项目实测实量与观感质量分户检查(一户一档）预验房（设计、营销、客服、物业、工程部、项目部）交付前项目房修提前介入主动体检房修强化主动回访质量满意度房修满意度客户满意度聚焦安全、渗漏、空鼓、开裂聚焦“两个满意度”“两重并举”、“形成合力”质量提升整体思路质量文化重点监控技术管理制度建设实测实量聚焦“实测实量”推动管理体系建设以“实测实量、风险评估”作为工程管理质量品质提升的切入点，以明确的标准将工程管理的成果进行相应量化，作为品质提升的催化剂。实测实量是什么？聚焦“实测实量”推动管理体系建设实测实量是在什么样的背景下产生的？目前行业内，对于实测实量是什么样的反应？让我们开始仍是如何开始实测实量。11来自验房师的考验交付工作业主请了专业验房师帮助验房，他们使用了专业仪器对房屋进行了测量，用数据来论证质量。验房师在测量房屋阴阳角验房师在测量空鼓情况检查验收工具，我们现场管理人员用了多少？激光扫平仪阴阳角尺塞尺靠尺工程质量标准、评价体系是什么？（1）房地产企业工程技术标准应该是市场标准、客户标准。（2）为什么我们要选择客户标准而不是国家标准？国家标准只是略高于社会平均水平，是对社会现有先进水平的总结，一般来说，国家标准将永远落后市场标准和客户的要求，客户的要求将是推动国家标准提高的原动力，只有站在市场第一线的房地产企业，才真正地知道购房者需要什么。激烈的市场竞争，要求我们以客户为中心，客户是我们的衣食父母，这就决定了工程技术标准的选择同样要以客户为中心。坚持客户标准，是我们房地产企业的责任。坚持工程技术的客户标准，已经使房地产企业成为了推动建筑技术发展的核心力量。以客户满意为标准!

验房指引，在2013年9月1日推行实施。工程质量标准、评价体系是什么？工程质量不再是“不合格”、“合格”和“优良”等几个简单标准了。工程质量和安全文明都有“考试分数”了。万科中海金地招商……工程质量标准、评价体系是什么？工程质量标准、评价体系是什么？万科：07年开始正式引入“数据评分评估检查”；金地：10年开始与万科的评估单位合作，参照万科评估体系，正式引入；中海：11年引入；。。。。。。数据式评分检查，给企业的工程管理带来质的飞跃，也在过程中找到真正差距。实测实量从主体工程开始，每一步都做到实测实量，真正做到以数据说话。工程质量标准、评价体系是什么？质量实测合格率评估表万科深圳区域在建项目产品质量评估报告（2010年第2季度）2013年万科集团评估体系培训11产品质量实测操作指引（A4版）实测实量是考试的成绩的衡量标准聚焦“实测实量”推动管理体系建设如何提升实测实量的成绩，我们还得从每项工作中着手。结构部分——混凝土工程标准做法——脚手架标准做法——钢筋工程标准做法——木模工程标准做法——工程主体“四化”管理规定

粗装修部分——砌筑工程标准做法

粗装修部分——抹灰工程标准做法第一次交流、提问“聚焦质量”，我们应该怎么做？保持质量稳定并持续提升四项重点工作材料控制质量评估工序检查样板引路维修服务交付验收合同控制原材料控制生产加工现场施工技术标准项目检查评估专项检查评估风险评估技术措施落地管理措施强化项目部自检完善专项现场样板示范区工艺样板交楼标准内部模拟验收提前看房入住策划成品保护工地开放日打造标杆项目持续提升质量满意度做好防渗漏、空鼓/开裂和安全的专项控制“样板引路”三结合专项验收强化隐蔽验收完善实测实量自检观感质量自检规范管理行为交付联合检查提高专业技能确保“一次维修”提高服务意识规范服务流程实施过程质量管理管理简单化（表格化）管理精细化（实测实量）施工过程质量控制施工质量管理案例（种植屋面构造做法、实测实量案例）质量体系之管理简单化★提倡“过程精品”观点。全过程关注产品，重视“工程前”和“工程中”。——工程前：通过《工程组织策划书》，全局规划项目；——工程中：过程质量的停顿点检查，《许可令检查用表》。工程组织策划是什么？预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、预估，提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工程实体质量和工程策划、管理水平。是在工程施工前，从房地产开发商的角度出发，对整个工程管理过程进行战略性的总体策划是使施工总平面布置、工程进度、工程质量、安全文明施工等工程管理内容有章可循、有据可依。谋定而后动!质量体系之管理简单化——项目管理风险主要在工程开工阶段。一个无序的开头将导致管理者对工程了解不足工作准备不足组织混乱场地混乱工作无计划、无目标缺乏凝聚力，人心涣散●●●●●●——一个好的开头确定了一半的成功。为什么要进行前期策划的编制？质量体系之管理简单化项目工程管理策划书编制作业指引项目工程策划质量体系之管理简单化工程组织策划谁来做？项目部组织公司工程、设计、营销、成本管理部等相关部门对《XX项目工程管理策划书》进行编制，并报工程分管负责人审批审批通过后，方可开展总包单位招标工程管理策划书（案例）现场平面布置质量体系之管理简单化现场的管理，需将书本的规范和经验成果，传达给现场管理人员和施工单位。如何简化管理，采用管理表格简化管理要求是优选途径。如：（1）外墙抹灰施工许可令

附件2\VKCQ-GC-GCGL-31外墙抹灰施工许可令.doc（2）外架拆除许可令

附件2\VKCQ-GC-GCGL-30外架拆除许可令.doc

④用“表格”化对管理进行标准化和规范化，使复杂管理变得“简单”。质量体系之管理简单化VKCQ-GC-GCGL-23混凝土浇灌令VKCQ-GC-GCGL-24砌体工程施工许可令VKCQ-GC-GCGL-31外墙抹灰施工许可令质量体系之管理简单化质量体系之管理简单化管理表格及模版材料控制

样板引路制度

成品保护工序检查质量巡检制度质量体系之施工过程控制材料控制

选用要求现场控制样板封存材料样板间材料封样材料对样现场专设一间材料样板间，由材料工程师负责管理，分类别贴标签有序陈列，并建立材料样板入库台帐。任何人进入材料样板间，都必须有材料工程师陪同，任何对已确定样板的变动都必须通过材料工程师。招标完成后，项目经理部应要求工程\合约部或材料供应商提供封样材料，同时存档合同或定样时所规定的技术规格、要求。对非甲供的其它重要材料，也应进行材料封样。甲供和三方供货材料进场时，甲方工程师和监理人员均可调出样板到现场进行对样，用完后及时归还。已有封样的材料第一次进场时，必须进行现场对样，并对现场对样情况做出书面记载。质量体系之施工过程控制材料控制

基本要求现场控制材料合同交底组织交底交底内容项目经理部组织监理、总包进行集中交底，对于材料工艺复杂或特殊的，可邀请供应商进行交底。

材料规格技术标准供货周期订货方式

质量体系之施工过程控制VKCQ-GC-GCGL-45《材料进场通知单》VKCQ-GC-GCGL-48材料需求计划VKCQ-GC-GCGL-49定货单VKCQ-GC-GCGL-50设备材料验收单VKCQ-GC-GCGL-51设备材料进货清单台帐质量体系之施工过程控制材料控制

基本要求现场控制材料进场验收甲供材料乙供材料工程师组织监理公司、承建商对材料当场进行对样；检查供应商是否按要求提供了合格的产品合格证明、质量检验报告；安排监理公司根据国家规范、技术标准、合同要求对材料进行抽样送检。

承包商必须向监理公司进行报验，验收要求必须符合国家规范、现行技术标准、政策、法规规定的要求；重要的乙供材料：如钢筋、水泥、砌块，项目经理部会同监理公司将另行进行抽样检查，由项目部人员见证取样送检。质量体系之施工过程控制样板引路制度

交楼标准间施工样板间工艺样板交楼标准间：解决设计缺陷和功能问题完成时间：在大面积施工开始前完成标准：按交楼标准完成整套房间的全部施工作用：检验设计合理性、材料部品效果，确保工程产品满足营销、设计要求和客户正常使用要求。质量体系之施工过程控制样板引路制度

交楼标准间施工样板间工艺样板施工样板间：范围：每一家总包单位、每一种户型作用：1、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及早发现质量缺陷2、让各承包商明白质量要求。3、经过验收的施工样板间作为施工的质量标准。质量体系之施工过程控制样板引路制度

交楼标准间施工样板间工艺样板工艺样板：确定工序质量标准，控制大面积施工范围：每一道关键工序时间：关键工序施工前要求：按要求做样板，样板的施工工艺和质量合格后，才能大面积施工。注意事项：工艺样板的实施时间必须尽量提前，给设计修改和工艺改进预留足够的时间。质量体系之施工过程控制样板引路制度

交楼标准间施工样板间工艺样板工艺样板：质量体系之施工过程控制样板引路制度

交楼标准间施工样板间工艺样板工艺样板墙：质量体系之施工过程控制成品保护成品保护的核心理念：

合理安排施工工序，并在工序之间设置关键控制点，作好工序交接和场地移交，避免责任不清。质量体系之施工过程控制成品保护成品保护的措施：

1、严格承建商内部施工交底制度；2、完善工地保卫制度，防止偷盗和破坏行为发生。3、一般情况下，施工场地内不允许工人住宿，只考虑各施工单位必要的管理办公室和仓库。从根本上减少偷盗行为发生的可能性；4、门卫制度。总包单位应在工地砌筑围墙，设立门岗，建立出入场制度及24小时保安值班制度，现场要有足够的保安人员；质量体系之施工过程控制成品保护成品保护的措施：

5、加强施工货梯管理。在施工阶段，在楼梯设置临时门岗，将裙楼和塔楼有效分隔，保留施工货梯作为垂直运输的唯一通道，对施工货梯严格管理。货梯司机对上下货梯的人员要核对工卡与其携带的材料是否相符。6、晚上加班要提前向总包单位书面申请，凭申请单上下货梯；质量体系之施工过程控制成品保护施工过程中一些必要的保护措施

质量体系之施工过程控制成品保护结构类柱：先覆膜再包角楼板：加垫块保护质量体系之施工过程控制成品保护开关箱盒质量体系之施工过程控制成品保护铝合金保护整框包裹窗下框保护门下框保护质量体系之施工过程控制成品保护各类装修部品保护橱柜整体覆盖大理石台面整体覆盖室内涂刷前地面整体覆盖木地板地面整体覆盖质量体系之施工过程控制花洒龙头浴缸成品保护水管设备五金保护地面给水管砂浆保护质量体系之施工过程控制工序检查工序检查表检查实施细则目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之在分步骤验收中规定更具体。内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该施工步骤需控制的主要技术要点。执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。质量体系之施工过程控制工序检查工序检查表检查实施细则质量体系之施工过程控制工序检查工序检查表检查实施细则编制：由项目经理部组织项目成员和监理公司，联合制定实施细则，保证工序检查能够落实。内容：规定总包施工计划的编制必须符合工序验收要求；规定不同施工阶段需采用的表格；规定总包单位建立和深化报验的工作次数、检验批；规定违反工序施工的处罚措施等。

工序检查表检查实施细则质量体系之施工过程控制第二次交流、提问工程全过程的“四化”管理施工阶段图纸标准化施工工厂化管理可视化现场整洁化结构阶段测量放线方案钢筋加工预制图模板及支撑深化设计图钢筋集中预制加工模板集中加工事前：钢筋加工预制图、模板及支撑深化图事中：轴线、标高、模板尺寸的平行检查；钢筋规格、数量、间距、接头质量等施工过程的检查、控制事后：钢筋、模板的施工质量验收记录材料构件、成品及半成品堆放规划有序；场容、场貌整洁美观；砌筑阶段测量定位方案、深化图纸二次构件施工图砌体排砖图、皮数杆图水电管线定位图二次构件的集中预制非整砖砌块的集中切割砌筑CL30砂浆的集中搅拌事前：二次构件施工图、排砖图、水电定位图等；事中：轴线、标高、灰缝质量等施工过程检查、控制事后：砌体施工验收记录抹灰阶段测量放线方案抹灰打靶方案抹灰收口一次成活施工方案CL30砂浆集中搅拌事前：测量方案、深化图纸事中：砂浆配合比、抹灰厚度、垂直度、平整度、阴阳角等施工过程检查、控制事后：抹灰质量验收记录质量体系之质量管理案例结构施工阶段---加工工厂化钢筋、模板都是集中加工了上、下口控制线：保证墙柱模板下口定位准确及有效控制墙柱模板及梁上口尺寸、建筑物周边尺寸，校对简单结构施工阶段---管理可视化样板是可视化及标准化的体现！结构施工阶段---图纸标准化砌筑施工阶段---图纸标准化砌筑图.dwg反坎200排砖图砌筑施工阶段---图纸标准化水电定位图开关线盒1、关注砌筑消差能力2、结构上下口双线需要与砌筑双线进行关联；3、结构期间，水电预留预埋利用结构上下口线进行定位控制；4、目前的水电定位图纸缺少尺寸标注，需要深化砌筑双线150尺寸标注结构施工阶段---图纸标准化砌体施工阶段---加工工厂化砌块集中加工砌块编号砌体施工阶段---加工工厂化预制构件浇注砌体施工阶段---管理可视化1.按深化图配送砌块；2.按砌块编号上墙；表示10层墙体表示该墙体配非整砖个数为14砌体施工阶段---管理可视化构造柱混凝土浇注抹灰工程贴饼工艺：深圳万科城四期高层卫生间平面图毛坯建筑图毛坯砌筑图砌筑控制线300抹灰面层抹灰施工阶段---图纸标准化贴饼工艺：客厅出阳台墙面传统贴饼扫平仪贴饼300280285290激光扫平仪贴饼示意图分析：1、传统贴饼工艺无法完成门头、短墙、端墙等部位贴饼，饼与饼之间关联性强，一般四个为一组，无法单独贴某一个饼；无法控制与图纸的相对抹灰厚度及尺寸。2、激光贴饼完全解决传统贴饼所带来的弊端；事前确定抹灰厚度，做到按图施工保证尺寸一致性，任意部位贴饼，简单、高效、准确。抹灰施工阶段---图纸标准化抹灰施工阶段---打饼新工艺运用激光投线仪器打饼控制线：图纸上标注窗框边距，收口边距抹灰施工阶段---管理可视化抹灰施工阶段---管理可视化批量精装修“四化”管理图纸标准化：图纸齐全，可指导施工；满足装修及功能要求，细节交圈。施工工厂化：统一结构构件、砌筑、抹灰及部品定位标准尺寸，控制误差；装修材料集中加工，人员、流程、方法固定。

管理可视化：现场设置品质控制表格，所有人员可对施工过程质量进行评价，问题封闭有可追溯性。

现场整洁化：实行以户为单位的单工种单工序流水施工；推行无尘管理、湿作业工完场清的常态管理。

集中加工我们对集中加工的理解

集中加工是在产品建造阶段实现材料加工与材料安装相对分离的生产模式，加工与安装分离进而实现环境、人员、流程、方法固定、加工机具换代，同时实现了工种细分，从而保证大面积装修房建造的品质及现场文明。(如相同的厨房、卫生间墙地砖的粘贴预控开间/进深、方正度、外墙窗内侧墙体厚度、厨卫间管井尺寸、厨卫间窗底框标高、厨卫间窗侧框墙距、柜体嵌入位尺寸、厨卫间开间/进深等尺寸形成统一。）集中加工集中加工带来的变化集中加工加工精度提高加工材料节约操作环境健康垃圾减排直接的好处间接的推动高精度要求专业细分流程固化图纸和基层质量提高，现场返工减少降低依赖，操作质量和效率提升工序稳定合理，监控检查简单集中加工集中加工带来什么？高精度要求图纸要求毛坯质量集中加工要求各专业图纸必须有精度体现并充分交圈，推动设计深化，图纸质量提高集中加工要求加工尺寸标准化（以实测实量为基础），尽量统一规格尺寸，推动基层质量提高图纸精度提升与毛坯质量提高，减少现场反复，返工减少减少返工集中加工集中加工带来什么？专业细分降低依赖寻源简单质量提高效率提升将选材、排砖、铺贴、切割集合一身的复杂工艺，分解为几个不同专业的人完成，降低对施工工人素质的依赖——也即降低对施工单位能力的依赖。集中加工带来专业化、精细化分工，导致固定操作人员长期专注固定工作，操作质量和效率同时提升复杂工艺简单化、细化分工、提高效率集中加工集中加工带来什么？流程固化工序合理通过后台配料控制前台操作，做到工序合理安排，按部就班，确保管理聚焦，提升对现场的把控，并让监控检查难度下降实现工厂化施工8个卫生间墙地砖施工的数据对比编号加工方式损耗率工期质量缺陷率成本投入1手工加工15%40小时3-4处A+5-6元/平米2集中加工5.5%32小时1处A元/平米排砖图+加工图+场地机械+集中加工+运输+弹线+按线铺装过程检查表单、要点现场张挂，并随时刷新可视化控制表，现场状态可视可控施工单位切身感受——装修单位项目经理说：

原来2万m2——25人——疲于奔命、罚款不断；现在4万m2——11人——清清爽爽、屡受表扬；传统做法的现场环境集中加工的现场环境质量体系之技术标准支撑体系结构部分——混凝土工程标准做法——脚手架标准做法——钢筋工程标准做法——木模工程标准做法——工程主体“四化”管理规定

粗装修部分——砌筑工程标准做法——抹灰工程标准做法质量体系之技术标准支撑体系精装部分——装修房施工技术标准：木作及收纳工程——装修房施工技术标准：泥水工程——装修房细部收口技术标准——装修房成品保护技术标准安全文明标准部分——现场安全文明施工技术标准——装修房安全文明标准做法质量技术标准建筑构造统一做法表——建筑蓝图中，有多少人认真分析、研究过？？部分强制性技术条文（如腻子、防水、构造节点等）项目推进过程中的“技术纠偏”，如：质量体系之建筑构造统一做法表认真剖析“建筑构造统一做法表”——多层高层统一构造做法质量体系之部分强制性技术条文抹灰外加剂（从彩丽CL30到百能）内外墙抹灰普通砂浆重量配比为水泥：砂子=1:3。每立方砂浆，水泥用量不低于350kg，砂子1m3，用水量300kg，百能牌砂浆增强剂10.5kg（掺量为水泥用量的3%）。基层甩浆料重量配比为水泥：砂：百能牌砂浆增强剂=50kg：50kg：2kg，适用于所有内外墙甩浆料。质量体系之部分强制性技术条文腻子室内成品腻子使用前应经检测并符合《建筑室内用腻子》（JG/T298-2010）标准；深圳公司所有在建项目室内装修工程必须采用公司指定产品——华圣隆耐水成品腻子（即N200型）；入户花园、阳台、地下室、大堂、公共过道及楼梯间等必须采用成品外墙腻子；严禁使用107、801胶水和国家及深圳市政府禁用、限用、淘汰的胶水现场掺入腻子使用；门窗边防水瘦身钢筋瓷砖胶粘贴剂第三次交流、提问如何保证室内交付质量？案例一：策划思路出路1、严控土建的砌筑、抹灰质量，提升室内施工精度；2、样板先行、过程监控、数据化管理、信息共享；3、优化施工工艺，提升精装效率和品质；附件2\5#抹灰实测数据（2F）.xls1、结构、砌筑质量控制是源头2、放线、灰饼质量是关键3、抹灰过程管控一定要要不断给监理、施工人员实施洗脑工作！（1）样板展示督促施工单位完善砌筑样板，参照砌筑样板对各楼层内砌筑施工进行控制。1、结构、砌筑质量控制是源头结构、砌筑质量控制是源头（2）

图纸深化墙体定位控制图、砌筑排砖图，经甲方和监理确认后对现场施工人员进行交底。砌筑施工楼层内墙体定位控制图，砌筑排砖图粘贴上墙，更加便于控制砌筑尺寸精确度。砌筑排砖图结构、砌筑质量控制是源头水电定位图开关线盒1、关注砌筑消差能力2、结构上下口双线需要与砌筑双线进行关联；3、结构期间，水电预留预埋利用结构上下口线进行定位控制；4、目前的水电定位图纸缺少尺寸标注，需要深化砌筑双线150尺寸标注结构、砌筑质量控制是源头建立预制块集中加工场地，定期检查预制块、预制过梁尺寸。（3）

施工过程的几个关键点结构、砌筑质量控制是源头为严控室内尺寸一致性，还需加强：砌筑墙体控制线复核反坎浇筑前的定位、尺寸及凿毛检查砌筑过程进行拉线、挂线随砌随测的工作结构、砌筑质量控制是源头（4）

建立砌筑实测数据档案砌筑完成第2天要求施工单位安排人员进行现场实测并将实测数据记录在对应的平面图上，不合格点安排人员进行整改，并将数据上报监理，监理对上述数据进行复核，对复核完成的数据进行电子版归档。图二：数据统计图一：实测操作图三：不合格点整改图四：现场复查图五：数据电子归档抹灰工程贴饼工艺：毛坯建筑图毛坯砌筑图砌筑控制线300抹灰面层放线、灰饼质量是关键贴饼工艺：客厅出阳台墙面传统贴饼扫平仪贴饼300280285290激光扫平仪贴饼示意图分析：1、传统贴饼工艺无法完成门头、短墙、端墙等部位贴饼，饼与饼之间关联性强，一般四个为一组，无法单独贴某一个饼；无法控制与图纸的相对抹灰厚度及尺寸。2、激光贴饼完全解决传统贴饼所带来的弊端；事前确定抹灰厚度，做到按图施工保证尺寸一致性，任意部位贴饼，简单、高效、准确。放线、灰饼质量是关键运用激光投线仪器打饼放线、灰饼质量是关键控制线：图纸上标注窗框边距，收口边距放线、灰饼质量是关键（1）图纸深化针对不同户型，设计出各户型房间、客厅、厨房、卫生间、管井、柜体抹灰完成面尺寸大样图和与之对应的实测表格。图表注明抹灰完成面各设计值和允许偏差值

抹灰过程监控一定要（2）强化标准，过程监控加强对于施工管理人员、班组、灰饼、放线等人员技术交底，明确开间进深、垂直度、平整度等要求；不要忽视开关插座、给排水等点位的监控；门窗（尤其是厨卫间）的安装定位尺寸、收口尺寸必须严抓；

附件2\5#抹灰实测数据（2F）.xls附件2\5#楼抹灰门洞尺寸实测数据.xls抹灰过程监控一定要在抹灰过程中和抹灰完成第2天要求总包进行实测数据上墙，并在抹灰成型前对不合格项进行整改。并把实测数据提交监理。监理对上述数据进行复核。对复核完成数据建立电子档案。图一：实测操作图二：数据上墙图三：实时整改图四：复查成果数据电子归档（3）

建立砌筑实测数据档案抹灰过程监控一定要质量升华两提两减——提高效率——提高质量——减少人工——减少污染和低碳减排为什么要推进工业化及工业化的生产方式？有效改善工程质量的方式和方法从“客户对质量的要求、未来劳动力、运营效率”方面来看：“提高质量、提高效率、减少人工”的建造方式是我们倡导的方向。“工业化及工业化生产方式”是对“安全、质量、效率”最好的解决方案。还能带来长久、安全的经营效益：“提前落外架、装修穿插施工、园林提前施工”使“运用效率提升、质量提升、现场文明工地提升、安全事故降低”得到了保证。“不空鼓、不开裂、不渗漏”将成为现实，质量支持销售、支持客户满意度将成为现实。以此带来“质量口碑，经营效益”。113/24起点不同终点一致好房子方法工业化生产方式是实现“提高质量、提高效率、减少人工”的必经之路。PC取消湿作业大钢模铝模钢框木模穿插施工千亿计划机械喷浆产业化工人培训覆膜养护机械打磨全混凝土外墙定尺加工日式配模

目标：全面实现取消抹灰，实现装修穿插施工114/24质量升华PC工业化的发展趋势。通过片段，学习日本先进的现场施工管理——日本工业化施工现场——德国PC预制工厂生产情况（1，2）——德国工业化施工现场日本工业化施工PPT讲稿质量升华使用新型施工工艺（大钢模、铝模、轻质隔墙板、整体式卫浴）——铝模施工工艺——铝模的前期技术研究质量升华穿插施工，提高效率（精装修穿插）——案例1机械抹灰——案例视频——机械抹灰工艺说明取消湿作业（砌筑、抹灰、地坪、贴砖等）——采用轻质隔墙板施工工艺——整体式卫浴1、住宅工业化的使用VSI-C型·技术特点：·工业化率：10%现浇结构，局部构件构件VSI-B型·技术特点：·工业化率：20%主体现浇，外墙预制VSI-A型·技术特点：·工业化率：35%水平受力构件预制，竖向受力构件现浇VSI-S型·技术特点：·工业化率：60%全预制1、住宅工业化的使用截止2011年1月各地工业化的政策、标准推进情况北京市：《关于推进本市住宅产业化的指导意见》

2010年3月已发布《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》2010年3月已发布上海市：《装配整体式混凝土住宅体系设计规程》

2010年7月已发布《装配整体式住宅混凝土构件制作、施工与质量验收规程》2010年4月已发布广东省：《装配整体式混凝土结构技术规范》征求意见稿阶段深圳市：《预制装配整体式钢筋混凝土结构技术规程》已发布SJG18-2009《预制装配钢筋混凝土外墙技术规程》征求意见稿阶段《预制装配整体混凝土结构钢筋连接与锚固技术规程》正在编制国家行业：《装配整体式混凝土结构技术规范》审批初稿阶段1、住宅工业化的使用表面机理6#楼立面方案：表面肌理+细节塑形，体现品质感SKK金属漆，仿铝板效果非自然机理金属效果木纹效果石材效果凹凸效果一次成型曲面效果窗框平墙面玻璃平墙面GRC6#楼侧立面6#楼正立面折面效果万科：南京S级人才公寓预制柱叠合梁叠合板预制阳台预制外墙预制楼梯装配整体式钢筋混凝土结构16层框架结构总建筑面积2.3万平米计划2011年10月吊装

2012年12月竣工项目目前处于设计阶段1、住宅工业化的使用日本工业化建造简短版本工业化工艺.mpg质量优势：1、杜绝外墙渗漏问题；——门窗渗漏（与混凝土结构的现浇、40mm深的预埋）——外墙渗漏（全混凝土结构、PC构件采用三道以上防水措施）2、杜绝外墙空鼓裂缝问题；——不抹灰（无砌筑、无抹灰）——面砖反打工艺3、混凝土实测质量、表观质量优良——PC构件的表面实测数据偏差≤2mm；——表观质量无缺陷，无漏筋、无漏浆等问题——提供优良的表观效果1、住宅工业化的使用造型漂亮的预制外墙板品质优良的预制楼梯良好的表观质量1、住宅工业化的使用工业化施工，将大部分湿作业由现场改到工厂完成，提高了工作效率，更加从生产方式的根本上大大提高了施工质量，同时现场吊装施工质量更加可控。优良的工业化制品优秀的设计理念简单易行的施工方法++=品质优良的建筑物

仅通过水平控制线和标高控制，就可以使走道板的精度达到很高的水平。（左图为不要经过抹灰修饰的走道板）1、住宅工业化的使用进度优势（对比传统项目）1、主体结构施工

相比传统项目：均为6—7天/层的标准层，2、室内精装修

相比传统项目：常规项目必须在主体结构施工完成后进行，而工业化项目，可在主体结构施工过程中，自下而上，穿插室内精装修施工，预计总工期缩短3个月；3、外墙综合施工

相比传统项目：常规项目在主体结构封顶后，6个月时间方可完成外墙综合施工而工业化项目，2个月完成外架拆除，缩短工期4个月1、住宅工业化的使用工业化项目：总工期相比，可缩短3—4个月时间

传统建筑的外墙砌筑、抹灰、门窗、涂料施工是在建筑物主体完成后才开始的，而在龙华政府保障性住房项目，外墙施工是和主体结构同时结束的，大大节省了外架拆除过程作业工序与作业量，可以说，预制外墙构件的使用可以缩短施工工期。以万科龙华政府保障性住房项目为例，采用工业化建造技术相比传统工艺整体工期节省约3~4个月，同时大大降低了外架租赁费用。1、住宅工业化的使用现场安全文明优势：1、现场减少湿作业；——工业化率较高，现场湿作业减少，如：抹灰2、减少现场作业工人；——预估减少木工、混凝土工等工种，累计减少20%左右；3、增加产业化工人

使用预制构件，①用于生产构件的钢模可以重复使用几百次，现场木模板使用量大幅度减少②现浇混凝土、砌块用量大幅度减少，减少了现场的施工垃圾、废水、施工噪音。1、住宅工业化的使用2、大钢模技术的使用2、大钢模技术的使用大钢模施工流程放线竖向钢筋绑扎及PC墙吊装大钢模安装墙柱混凝土浇筑大钢模拆除满堂架搭设及梁板模铺设梁板钢筋绑扎及水电预埋浇筑梁板混凝土大钢模技术实施介绍——应用优势目前市场主要采用的是TY-86系列清水砼模板，使用该定型大钢模板体系的优点有：混凝土表面成型观感质量好，后缝隙少、外观光滑、平整，表观效果好；实测标准能达到抹灰标准，尺寸一致性更容易控制；砼结构质量一般都能得到较好控制，可省去大量二次抹灰，节约大量成本,避免墙面因粉刷层引起裂缝、空鼓，减少砂浆使用，节约不可再生资源（砂、水泥），减少湿作业产生的污染及成品破坏；若外墙饰面层为涂料，在取消抹灰后，可采用吊篮施工，在主体结构完成后不久即可落架，使外墙施工工期不占关键线路，可缩短总体工期，产生较高的综合经济效益；定型模板可适用于各种功能不同的建筑或构筑物，通用性强；钢框结构合理，模板钢度、强度大，周转次数多，一般一套钢模就能满足整栋结构（一般木模板周转6~7次就需要更换新模板

）；达到节能环保、低碳；（每平方建筑面积减少0.01-0.012立方木材）；减少现场手工操作，减少劳动力投入，缓解目前人工资源紧张带来的负面影响；钢模板吊装相对简单、易于操作，减少了对人工技能的依赖；简化现场手工操作，结构质量更易控制，能保持稳定的高质量水平；广州××项目两提一减实践定位对铝模体系、内墙板安装的技术节点进行反复验证，同时进行免抹灰和穿插施工试点，在成本可控的前提下对过程中可能出现的细节问题逐个击破，为大面积推广提供技术储备，同时迈出日式管理尝试的第一步。第131页/共23页铝模——前期深化设计，提高结构精度，一次浇筑到位两提一减专题—广州××项目采用角钢支撑防止外围飘板侧板变形外墙设置第五道背楞并且贯通控制外墙垂平日式找平有效控制天花水平度采用拉顶结合的固定方式控制墙柱垂直度第132页/共23页轻质隔墙板——图纸深化，重点防开裂深化要点：1、尽量选用T形板、L形板处理多块墙板交接部位，避免阴角开裂2、门洞处必须有门垛3、根据墙板的定位重新调整厨卫间反坎浇筑范围，避免现场切割4、根据水电管线、底盒定位调整排版，避免跨缝安装5、将强弱电箱尽可能在剪力墙或构造墙中预埋，避免后期塞填开裂防开裂措施：1、门头板现浇2、水电预留预埋在厂里提前完成，禁止上墙开凿3、阴阳榫增大墙板间接触面4、结构面和墙板面均预留30X3mm压槽，挂玻纤网缓和裂缝发展5、墙板拼接面均双面涂刷界面剂，确保基层清洁两提一减专题—广州××项目第133页/共23页内外墙免抹灰——全砼外墙为了达到外墙无加气块实现免抹灰的需要，设计初期即要求设计院将外围结构全部改为剪力墙，设计院经过多次验算复核，最终通过对核心筒部位的剪力墙进行削弱来实现上述目的。两提一减专题—广州××项目第134页/共23页两提一减专题—广州××项目穿插施工——装修穿插单层流水施工形象进度分层形象一览表基本要求：先泥水后油漆、先户内后公共、一次成活不留首尾、图纸深化按图按线施工第135页/共23页两提一减专题—广州××项目1、装修房穿插作业比传统工期缩短111天，工期缩短约21%2、与传统施工方式对比，用工数量大大减少，更有利于质量控制提效措施A20栋A17栋砌筑136抹灰20（外）+13（内）0精装修80-100人25-30人铝合金5-6人4人效果——提高质量、提高效率、减少人工该项目有效的提升工程质量，提高运营效率，减少用工数量，减少对工人的依赖程度第136页/共23页返回质量文化重点监控技术管理制度建设实测实量聚焦“实测实量”推动管理体系建设以“实测实量、风险评估”作为工程管理质量品质提升的切入点，以明确的标准将工程管理的成果进行相应量化，作为品质提升的催化剂。技术措施制度建设管理手段学习心态，学习标杆，开展内部交流培训。通过会谈、会议等形式向合作伙伴传播质量文化。设计、品质与技术紧密结合提升工程质量。从技术角度采取实实在在的质量提升措施，覆盖不同阶段的各工序。将质量纳入项目部的绩效考核。加强与合作资源的沟通协调，输出质量要求与标准。成立巡检组，加强检查监控力度。对落后项目进行重点监控、支持和帮扶。建立内部奖惩制度，明确职责，奖优罚劣。建立外部奖惩制度，通过经济手段提升质量。将技术措施以制度的形式颁布，强制执行。“拉闸”制度，通过停工整顿，强制落实品质观念。文化组织质量主线质量文化质量文化就是企业在长期生产经营实践中，由企业管理层特别是主要领导倡导、职工普遍认同的逐步形成并相对固化的群体质量意识、质量价值观、质量方针、质量目标、采标原则、检测手段、检验方法、质量奖惩制度的总和。质量文化工程师文化坚持负责吃苦专业谨慎容忍质量文化“八个一”①一顶安全帽；②一条安全带；③一身标准工装；④一支记事碳素笔随身带；⑤一本记事本随身带；⑥一把标准卷尺；⑦一个带拍照功能的手机；⑧一套今日工作计划；“六种能力”：①态度力—尽早超出上司对你的期望；②印象力—端正的仪态绝对重要；③信任构筑力—立即反应、认真聆听、确实回应；④成长力—讨厌的事情也要想办法认真投入；⑤心态—笑对一切不愉快，要有一颗强大的心脏；⑥志向力—目标明确，坚持不懈！工程师文化宣传片品质管理组组织技术管理组维修/行政组巡检质量提升技术措施奖惩制度质量控制作业指引工程管理中心依据完善B团队C团队A团队技术制度文化管理表扬与批评资源协调与奖惩交流培训工程师文化技术措施文化组织以工程管理中心作为推动文化组织建设的切入点，通过有效组织，以技术、制度和管理催生工程师文化……。文化建设整体思路返回阶段二：制定全面的质量控制作业指引（9项）技术平台背景：从“沪46条”到9项作业指引，不断强化技术平台集团层推动技术大纲的建立、区域、公司因地制宜的细化技术控制细节充分利用总、分包资源，通过考核、激励各供应商的主观能动性技术措施阶段一：制定质量标准35条，安全文明标准11条序号名称1《抹灰作业指引》2《钢筋工程作业指引》3《模板分项作业指引》4《砼工程作业指引》5《砌筑分项作业指引》6《防渗防漏作业指引》7《安全文明（绿色）施工作业指引》8《精装修作业指引》9《水电安装作业指引》工艺革新背景：靠传统的手工操作质量控制，将投入大量的人力物力及管理成本，不能适合目前企业技术管理要求。1、石膏砂浆2、止水节3、三段式对拉螺杆4、外附挑架5、双面模板7、组合式钢框木模8、日本安全管理模式运用9、新型防渗漏体系6、绿色施工技术措施技术支持2、技术方案审批严格实行施工方案审批制度，规范现场技术管理工作。强化现场样板引路制度，提高施工质量水平。1、现场日常技术支持为项目现场出现的技术问题提供技术支持。确定重大房屋维修方案，提升一次维修成功率。在设计方案阶段提供技术支持，为公司决策提供决策依据。技术措施制度建设建立内部奖惩制度，明确职责，奖优罚劣。建立外部奖惩制度，通过经济手段提升质量。将技术措施以制度的形式颁布，强制执行。“拉闸”制度，通过停工整顿，强制落实品质观念。12年2月12年3月12年4月颁布35条技术标准、11条安全文明标准颁布《关于进一步提升项目质量管理水平的通知》，明确职责，奖优罚劣针对总包单位颁布实施《实测实量总包单位奖罚措施》（9030政策）12年6月12年8月12年9月12年11月12年10月针对装修单位深化实施《精装修实测实量奖罚措施》（9515政策）为适应新阶段的新要求，颁布《关于进一步提升项目质量管理水平的通知（第二版）》持续深化实测实量管理要求形成《铝合金门窗专项奖惩办法》结合内部管理要求，修订ISO9000文件以制度形式颁布各工序质量控制《作业指引》（9份）2012年质量提升制度建设路线图制度建设案例制度建设严格考核体系，落实奖惩制度考核制度案例外部资源经济驱动内部管理绩效驱动制度建设强化事业部的项目现场管理职责，并为产品质量提供有力保障。项目负责人为工程质量的第一责任人，事业部第一负责人对工程质量负直接管理责任。内部考核主要内容对于每季度集团实测实量同时出现以下三种情况的项目，在公司内部知会、督促改进：（1）综合合格率低于90％；（2）实测合格率低于95％；（3）综合排名在区域后35％（四舍五入）对于每季度集团实测实量同时出现以下三种情况的项目，给予公司内通报批评（1）综合合格率低于90％；（2）实测合格率低于94％；（3）综合排名在区域后25％（四舍五入）。其他部门配合不及时对进度、质量造成影响的，承担连带责任。个别项目工期特别紧张的，经公司执委会审批同意后方可免责。每季度集团实测实量综合排名在区域6－10名的项目，在公司内部宣传、表彰综合排名在区域前5名的项目，给予公司内通报表扬，并根据公司相关制度规定给予一定奖金激励。奖励处罚考核制度案例职责制度建设

针对装修单位：实测值以95分作为及格线，比95分每提高1分，奖励5万；达不到95分，罚15万。针对土建总包：第一次检查以90分作为综合得分及格线，当季度每提高1分，奖励10万，30万封顶；未能达到罚30万，第二次检查超过90分的，同比每提高1分，奖5万；30万封顶，达不到90分的，罚30万。

土建“9030”政策装修“9515”政策外部考核主要内容考核制度案例制度建设将“质量”纳入事业部、采购部KPI强化监控沟通交流重点监控目标分解工程管理中心采购管理部各事业部项目部管理手段管理手段1、工程项目经理绩效考核表管理手段2、工程项目部成员绩效考核表管理手段项目竣工等级优良中一般差项目得分91~100分81~90分71~80分61~70分60分以下项目竣工系数1.21.00.80.60.4综合评价成绩＝绩效考核得分×项目竣工评价系数项目竣工评价系数根据项目竣工后由相关评价主体对项目进行评价，得出最终得分，确定项目的竣工评价系数，具体参见下表。3、综合评价成绩的计算4、项目奖金发放的依据公司根据项目部成员的绩