影视小镇产品封装方案汇报课件

大厂影视小镇产品封装方案大厂影视小镇产品封装方案“个十百千万”影视小镇目标体系2个：一个主导产业十：十大功能体系百：数百企业入驻千：数千产业常驻人口导入万：数万人就业亿：数亿元税收“个十百千万”影视小镇目标体系2个：一个主导产业目录3行业分析和产业定位1空间功能和产品体系2投资模型和合作模式3客户资源和成功案例4目录3行业分析和产业定位1空间功能和产品体系2投资模型和合作影视行业价值分析——市场增速快，行业拉动效应强4行业趋势和市场规模行业带动效应2015年全球电影票房380亿美元，中国67.6亿美元，占世界票房总额的17.8%，居世界第二。2015年全年中国电影总票房已突破440亿，其中国产影片贡献超62%。北美市场票房为110亿美元，尽管打破了2013的癿记彔，但增幅仅7%。相反，中国电影票房一直呈现高速增长的趋势。按照目前的增长速度，中国有望在2017年底超过北美成为世界上最大的电影票房市场。2015年电影关联产业规模达到3050亿元，其中拉动规模最大的是餐饮交通消费，占比达到39.4%，超过1200亿。2015年电影从业人口达到65万人，同比增长30%，其中影片放映环节的人口占比最高，为45万人，原因是电影院的增长速度加快。2015年产业内容制作（园区+IP）规模为1550亿，配套消费达到1500亿。影视行业价值分析——市场增速快，行业拉动效应强4行业趋势和市主导产业链选择——以孵化为切入点，布局全产业链前期拍摄后期制作院线发行衍生体验前期筹备人才孵化内容孵化项目发起画面拍摄辅助业务配套服务视觉特效素材保存内容编辑调色特效混音混录合成2D转3D传统院线发行；线上发行；网络传输；片库托管；影视IP授权；衍生设计；衍生商务合作；衍生品制作；后产品开发；出品方组合投融资项目定位主创确定导演工作室摄影工作室美术工作室编剧工作室教学楼办公楼创意LOFT大师工作室摄影棚、群房、置景车间、道具舞美库后期制作楼音效录音棚特效制作车间办公楼放映厅商业综合体电影院VR体验区艺恩汇管虎工作室中影影业徐峥工作室宁浩工作室相对论教育BASE教育温哥华电影学院数字王国Hellokity尼克乐园BASEFX天工映画DigitalDomain诺亦腾松林集团华强影视星光器材阿荣影视星美院线；大地院线；新影联；南方新干线；UME；剧组组建金融配套发行预售办公楼FFI完片担保民生银行中信银行廊坊银行版权交易中心产学研视效研究技术研发中外合拍研发戏曲电影研发中心动作电影研发中心清华大学电影学院中国传媒大学CJ集团电影家协会办公楼载体产业内容目标客户主导产业链选择——以孵化为切入点，布局全产业链前期后期院线衍产业发展路径——从影视产业园“产业链”发展思路延伸影视小镇“产业生态圈”发展思路6创意设计先进影像产业发展路径——从影视产业园“产业链”发展思路延伸影视小镇“7产业定位——以影视为主导产业构建影视小镇产业生态圈7以影视产业为核心圈层主导产业，以影视衍生产业为辅助产业，配套交通、住宿、餐饮、购物、生活服务等基础性产业，形成产创共生，景镇共融，居游共享的影视特色小镇。孵化培训创意创作宣发交易前期拍摄后期制作衍生体验创意设计先进影像文化软件动漫游戏数字娱乐文化演艺会议会展主题公园1大主导产业，影视+产业扶持体系金融服务体系经营服务体系产业活动体系城市营销体系运营补贴租金补贴税收优惠人才奖励项目奖励…银行贷款完片担保金融超市产业基金……法律服务人力资源服务财会服务注册服务版权交易政务服务……市场活动：电影节、电视节、文化赛事、电子竞技、展览展会……渠道搭建:中国影视后期产业联盟、行业交流、沙龙……城市品牌活动：音乐节、泥泞跑、设计周考察接待：政府接待、企业接待、相关接待特色商业运营：街区……大厂影视小镇产业生态圈以影视为主导产业以影视衍生产业为辅助产业7产业定位——以影视为主导产业构建影视小镇产业生态圈7以影视案例借鉴——好莱坞环球影城

结论：核心产业用地与住宅用地配比为1:38空间布局和产品体系借鉴启示：1.产业定位：以影视产业为主导产业，以旅游、会展、演艺、动漫游戏、数字出版等影视衍生产业为辅助产业，配套生活居住、生活服务、科研教育等基础性产业。2.空间布局和功能配比：核心产业用地：住宅用地=1:3①环球影城核心组团：约占总占地面积的15%

。好莱坞环球影城，主要包括摄影棚、影视游览区、娱乐中心、影视广场等功能区。②产业居住混合组团：约占总占地面积的30%。主要为产业功能，同时包括少量的居住功能。其中产业功能占比约在50%-60%。商住用地占总占地面积约15%。③生活休闲组团：约占总占地面积的38%。主要为居住功能，包括度假休闲型和公寓型，同时包括少量的产业、生活服务配套功能。其中，居住功能占比约在80%左右。住宅用地占总占地面积约30%。④生态主题公园组团：约占中占地面积的17%。产业组团产业组团产业组团生活组团产业组团核心功能组团生活组团山野公园生活组团产业配套、生活服务配套产业配套、生活服务配套生活组团生活组团生活组团生活组团产业配套、生活服务配套好莱坞环球影城空间结构图示案例借鉴——好莱坞环球影城

结论：核心产业用地与住宅用地配比案例借鉴——杭州梦想小镇

结论：空间布局分三大圈层，圈层中布局生态绿环9产品体系空间布局借鉴启示：1.产业定位：以互联网和科技金融为主导产业，打造创新生态、金融服务、人才服务、生活服务四大体系，构建梦想小镇产业生态圈。2.空间布局和功能配比：形成三大圈层①第一圈层：布局生态+产业核心②第二圈层：以产业组团为主，辅以少量生活组团③第三圈层：以生活组团为主，零星分布产业组团产业组团产业组团产业组团产业组团产业组团生活组团生活组团生活组团生活组团生活组团生活组团生活组团生活组团产业组团生态绿环产业+生态核心入口形象轴第三圈层第二圈层第一圈层风情项目梦想小镇空间结构图示案例借鉴——杭州梦想小镇

结论：空间布局分三大圈层，圈层中布目录10行业分析和产业定位1空间功能和产品体系2投资模型和合作模式3客户资源和成功案例4目录10行业分析和产业定位1空间功能和产品体系2投资模型和合范围规模11现状图规模：大厂影视特色小镇总面积为9平方公里。范围：影视小镇位于大厂县潮白新城北部。北至兴业二路，西至西燕路，东至京津冀城铁及福喜路，南至问潮路及迎宾大道。索引图现状分析——交通：东北侧京唐城铁，东南角城铁站；南北中轴路，东西厂通路生态：书画院、北湖湿地、群三干渠、群一干渠文态：影视文化、书画文化业态：影视创意产业园及其餐饮配套形态：影棚、办公楼、厂房居态：毛厂村、祁各庄中心学校、谢瞳村、窄坡村、岗子屯村范围规模11现状图规模：大厂影视特色小镇总面积为9平方公里。空间布局——一心两翼三带多组团12一心——核心产业区：影视创意产业园两翼——正北翼：影视科技智造产业翼东南翼：影视衍生服务产业翼三带——群英三干渠：生态休闲旅游带厂通路：小镇精神堡垒形象带中轴路：社区文化生活带多组团——产业组团：

影视创意、创意设计服务、数字出版/数字音乐、动漫游戏/文件软件、会议会展、文化演艺、先进影像、影视科技智造、影视外景主题公园、水乡湿地主题公园、书画院生活组团：

人才公寓、影视创意社区、创意设计社区、数字娱乐社区、影视科技社区、创意水乡社区、文化创意体验商业街区、社区商业布局模型第一主导产业圈层第三基础产业圈层第二辅助产业圈层环核心游憩带空间布局——一心两翼三带多组团12一心——多组团——布局模型功能体系——三类产业功能，十大类载体功能13影视电视棚类+后期制作中心孵化培训中心大师工作室放映厅综合办公楼主题公园+影视核心产业功能影视关联衍生辅助产业功能主题商业主题居住文创影视综合体影视基础配套产业功能功能体系——三类产业功能，十大类载体功能13影视电视+后期制产品体系

——3类产业属性，10大载体功能体系，33个产品项目14影视小镇产品体系表（说明：①产业用地：居住用地=1:3；②产业园（红色）用地：项目总用地=1:6。）功能项目大类占地面积配比占地面积（ha）容积率载体项目小类建筑面积（m2）成本区间（元/m2）建筑面积比例单体个数影视核心产业载体功能孵化培训中心6.67%601.0孵化培训教学楼420005800-62000.64%7大师工作室大师LOFT900006500-68001.37%75前期拍摄棚影棚10200013000-140001.55%34影棚配楼1020005000-55001.55%

演播厅7200013000-140001.09%24演播厅配楼720005000-55001.09%

置景车间840005000-55001.28%28后期制作中心录音室、混录间、调色间、剪辑室180005500-60000.27%3放映厅大型放映厅、中小放映厅180007500-80000.27%3影视衍生辅助产业载体功能综合办公楼4.44%401.0创意设计、版权交易、宣传发行、动漫游戏、数字娱乐、文化软件、先进影像4000005000-60006.07%40文创影视综合体2.22%61.0会展会议媒体中心600006000-80000.91%14文娱休闲体验中心400006000-70000.61%14星级酒店400008000-100000.61%16精品主题酒店600008000-100000.91%3主题公园/公园绿地/自然水域23.89%600.03水乡湿地主题公园180001000-12000.27%—90影视外景主题公园270002000-30000.41%—45滨水生态公园步道135001000-12000.21%—20书画院60002000-30000.09%—影视基础配套产业功能主题商业9.44%151.0文化创意体验商业街区（精品民宿、咖啡厅、酒吧、中西主题餐厅、精品主题购物店、互动体验馆、休闲广场）1500006000-80002.28%—20园区商业（美食广场、面包房、洗衣店、便利店、超市、美容美发、健身房、宠物店、医疗所、药店、花店、ATM/费用代缴、银行网点、餐厅、咖啡厅）2000006000-80003.04%—社区商业（社区服务中心、洗衣店、便利店、超市、美容美发、健身房、宠物店、社区医疗所、儿童/老年活动中心、幸福食堂、幸福图书馆、ATM/费用代缴、银行网点、快捷酒店、餐厅、咖啡厅）5000004000-50007.59%—50主题居住33.33%151.3学生宿舍1000005500-60001.52%2000教师公寓1000005500-60001.52%2000151.8人才公寓2700005000-55004.10%30002701.5先进影像社区10000005000-550015.19%

影视科技社区6000004000-45009.11%—创意水乡社区6000004000-45009.11%—影视创意社区8000004000-450012.15%—创意设计社区6000004000-45009.11%—数字娱乐社区4000004000-45006.07%—道路与交通设施20.00%180—

—

——合计100.00%900—

6584500

100.00%

节事活动节庆月月活动,周周声音中韩电影节、中英电影节、一带一路电影节、北京国际设计周、动漫节、艺术节比赛后期视效大赛、电竞大赛、泥泞跑论坛影视金融、影视科技、影视文化产品体系

——3类产业属性，10大载体功能体系，33个产品项产品配比15①产业用地100ha：居住用地300ha=1:3；

②产业园（红色）用地150ha：项目总用地900ha=1:6；③小镇核心产业园内包含十大要素：办公（26%），棚类（28%），特色商业街区（10%），园区商业配套（13%），大师工作室（6%），宿舍公寓（13%），孵化培训中心（3%），放映厅（1%），后期制作中心（1%）。11.1%产业用地产品配比15①产业用地100ha：居住用地300ha=1:3目录16行业分析和产业定位1空间功能和产品配比2投资模型和合作模式3客户资源和成功案例4目录16行业分析和产业定位1空间功能和产品配比2投资模型和合万达模式与华谊模式注：制作成本补贴及奖励是世界电影各地鼓励电影制作到本地拍摄、制作的通行政策。帮助本地吸引到全球的高预算电影的“落户”。案例制片成本补贴比例备注1美国路易斯安那州30%政府补贴，是美国补贴最大的州2马来西亚30%政府补贴，当时是亚洲最高的3万达青岛东方影都40%青岛政府和万达各半分担万达模式解读：“收购+政策”通过收购的方式，提升专业制作水平，抢占国际优质IP资源、渠道资源通过最大力度的制作成本补贴，吸引全球高预算电影“落户”

“核心产业园—配套群—城市消费”的传统文旅类产品模式，通过产业发展，带动配套和城市消费产业园占地：项目总占地=1：4华谊模式解读：“文化+IP授权“华谊将IP授权给房地产开发商房地产开发商先期支付IP授权费、和项目策划服务费房地产公司负责土地、项目所有开发投入，包括产业项目和周边房地产项目华谊享有特别约定股权，分享项目经营收入产业园占地：项目总占地=1：10（包含高尔夫球场）一、乙方享有特别约定股权：1.注册资本3亿元内，按出资比例享有对应股权收益；2.不因丙方单独向合资公司进行增资而被减少或稀释；3.现金利润优先分配权二、创意策划服务费：丙方向乙方支付合作项目的创意策划服务费三、品牌许可使用费：1.开业前许可使用费1亿元，由丙方全额支付；2.开业后许可使用费由合资公司支付。主题公园所取得的全部收入的8%、自持经营性物业当年租金收入的3%-5%、衍生品销售收入的10%

。四、合作公司管理服务费华谊海南冯小刚电影公社成立时间：2012年地址：海南省海口市观澜湖海口国际高尔夫度假区占地面积：93万㎡（1400亩）建筑面积：63万㎡影视产业园40个棚的制作区多主题的外景地电影博物馆影视会展中心万达茂汽车极限秀国际酒吧街主题乐园星际酒店群游艇交易中心每年吸引2000万游客，带动区域消费200亿元产业园占地：200万㎡（含商业配套和住宅）项目总占地850万㎡万达青岛东方影都万达模式与华谊模式注：制作成本补贴及奖励是世界电影各地鼓励电同政府进行资源兑价的四项关键要素

利润平衡点：(1/A-1)*B*C+a-(X+x)=0产业投资强度产业用地占（产业+住宅总占地）比例住宅用地价格住宅用地差价比例单位面积其他成本XABCx1000—3000万/亩20%-40%-30%—70%-按照实际投资情况确定无形资产需确认单位面积其他收入a-测算类目数值区间预估说明根据实际情况确定不同区域差别较大，对测算结果影响大根据实际情况确定包含产业地价成本、运营成本等包含租售收入、专项奖励等测算模板要点说明：产业投资强度X、产业用地占比A、住宅用地价格B及住宅用地差价比例C四个类目对测算结果影响较大，为主要测算类目，需根据事情情况确定。这也是未来公司和政府合作的四项关键条件单位面积其他成本x及单位面积其他收入a相对数值较小，对结果影响较小，可按照固定比例预估同政府进行资源兑价的四项关键要素利润平衡点：(1/A-1标准产品模块财务分析假定文创公司需同某地政府签订开发协议，根据文创产业园实际开发经验与行业普遍规律，预估四大主要测算类目，产业投资强度2000万/亩，产业用地占比30%，住宅用地400万/亩，住宅用地差价比例50%采用上述四大测算类目值，标准产品模块为1000亩时，其20年投资测算如下：1、整体收支平衡，各类收支相互匹配；2、现金回笼能力强，累积现金流当年转正；3、20年综合EBIT：6.32亿；EBIT率22%，比较合理投资测算表(20年累计）单位：万元项目金额备注经营性收入288,422

租金106,768年租金1元/平米/天；三年增幅10%销售36,036租售比为8:2增值服务2,018建设成本的1%-2%/年土地差价或其他兑价140,000土地价格：400万/亩，土地差价：200万/亩专项奖励3,600

投资建设3%奖励（对标大厂）经营性支出222,470载体建设成本120,0006,000元/平米,400万/亩土地购买成本9,00030万/亩招商补贴30,000签约落投的5%，投资强度2000万/亩物业成本15,960按持有面积预估，7元/平米/月增值服务成本6,450建设成本的5%公司运营成本38,92912个人税金17,400利润63,154企业所得税20,652净利润42,503标准产品模块财务分析假定文创公司需同某地政府签订开发协议，根合作模式：打造影视产业生态，输出影视产业小镇搭建影视产业平台生态资本内容生产:前期拍摄、后期特效等产业服务:人才孵化、载体运营、媒资管理、人才经纪、金融服务、产业形象等其他配套:设备、化妆道具、置景、商业配套等资源客户基础配套封装影视小镇集聚形成影视产业园资源兑价：土地、政策补贴兑价部分按项目推进情况可分期拨付政策补贴可成为赢利点小镇本部域外区域产业新城大鱼文创硬件投资产业生态合作模式：打造影视产业生态，输出影视产业小镇搭建影视产业平台大鱼文创兑价模式业务内容主要收入收入来源载体运营租金差价、体验收益土地拓展兑价产业运营委托管理增值服务收入特色小镇、产业新城、政府企业企业、消费者土地拓展产业招商招商兑价、政府专项补贴特色小镇、产业新城、政府兑价方式说明兑价比例土地拓展通过文创特色小镇包装拓展土地（产业用地占比20%-40%）住宅用地差价的30%-70%产业招商产业招商签约落地投资额5%产业运营运营产业小镇中的影视产业园面积10元/平米/月增值服务人才服务，项目打包服务，金融服务5元/平米/年租金差价申请3年免租，和低价总包的租金政策-大鱼文创兑价模式业务内容主要收入收入来源载体运营租金差价、土目录22行业分析和产业定位1空间功能和产品配比2投资模型和合作模式3客户资源和成功案例4目录22行业分析和产业定位1空