小区物业管理存在的问题及策略探讨

目录1物业管理发展历程及含义 11.1物业管理发展历程 11.2物业管理的含义 12物业管理现状及原因分析 12.1物业管理相关的法律法规不健全 22.2相关机构对物业管理公司的监管力度不够 22.3老旧小区管理难 22.4物业管理人员不够专业，管理水平待提高 32.5物业管理收费难度大或收费偏高 32.6小区设备设施维护不及时以及运转率不高 32.7业主不配合物业管理 42.8业主委员会不能充分发挥自己的权利和作用 43物业管理的改善策略 53.1政府机构方面的改善 53.1.1完善相关法律法规确保物业管理有法可依 53.1.2加强对物业管理公司的管理使其在法律法规下阳光运转 53.1.3加大扶持力度使物业公司敢于、善于管理 63.2物业公司本身的改善 63.2.1对相关岗位的人员进行定期培训，提高其法律法规意识 63.2.2对管理人员进行爱岗敬业教育 73.2.3了解业主的需求，及时帮助各解决问题——服务到家 73.2.4合理规划小区公共资源 73.3业主自身的改善 83.3.1加强“小区是我家”教育，提高主人翁意识 83.3.2积极配合物业管理，彰显主人翁形象 83.3.3提高自身的维权意识 94物业管理的前景展望 9物业管理发展历程及含义物业管理是当代快速发展的社会应运而生的产物，在其不断发展的过程中经历了不同阶段的改变和变革。1.1物业管理的发展历程世界上最早的物业管理是19世纪60年代的英国。而中国现代意义上的物业管理开始于20世纪80年代初，当时正是经济体制和住房体制的改革时期。1981年3月10日，深圳市物业服务公司作为中国第一家物业服务企业而诞生，深圳东湖丽苑小区也成为该物业服务企业的第一家业主，因此就这样一个新兴企业逐渐的被大家所认识和接受，随后物业服务企业也逐渐的增加。为了促进和改善其发展，1994年，建设部颁布了物业管理方面的第一个法律法规-《城市新建住宅小区管理办法》，与此同时，有关物业管理的第一个地方性法规-《深圳经济特区物业管理条例》由此而产生，随后其他一线城市均制定了物业管理的相关地方法规。2003年，《物业管理条例》的颁布，详细了物业管理在法律法规中的地位以及管理办法。在法律法规制度的健全下，物业管理逐步的发展，这也标志着我国的物业管理向新的时期迈进。1.2物业管理的含义《物业管理条例》中指出：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、维护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。通俗的物业管理就是物业服务企业完成房屋的维护和区域安全等工作，尽最大的可能去维护业主的相关权益。物业管理现状及原因分析现代的物业管理相对于起初的物业管理有了很大的进步，也在法规的管理下逐步成长，日新月异的房地产行业也在不断促进其发展，数据表明，物业服务企业已经达到了几万家，从事物业服务的人员有上百万，行业的数量还是挺庞大的，但很多地方还存在一些问题，与国外的一些发展国家的物业服务水平还是有一定的差距的。2.1物业管理相关的法律法规不健全目前，我国物业管理的法律法规基本有地方性和行业性法规组成，因此会存在一些不健全的地方，很多业主和物业管理企业的纠纷都会由此产生。重庆某一小区业主与物业管理公司签订合同时候，由于合同中规定的各方的权利与义务不是很明确，从而导致了在后期各方履行和行使自己的权利时候产生了很多的矛盾。相关管理部门对物业管理有关的法律制度的执行中的小条款没有形成完整和系统的体系，很多法规都存在一些矛盾，可能致使物业管理公约的权利不够，很难将相关的法律法规全部落实执行。2.2相关机构对物业管理公司的监管力度不够我国现在物业管理公司还没有一个自发的行业协会，大多数地方都是由半政府性质的行业协会在约束和规范当地的物业管理公司，而建设管理部门和房管部门都是间接的管理物业行业，很大程度上物业管理公司几乎都是自我进行约束，因此就会在很多方面有所松懈。相关部门应该每年定期对物业管理公司进行检查的，有时也是做着面子上的事情，很少深入的去核查。从而导致物业管理公司将行业中的制度当作摆设，根据该公司自己的“制度”执行。物业管理前期的招投标也是相关机构监管中存在的较大的问题。很多小区在物业管理企业的招投标过程中，由于政府领导以及相关企业单位的强行干涉，导致在很多“中间环节”都需要投入大量的资金，有时还会以不正当的方式得到该项目，物业管理企业在投标的过程中成本提高很多，从而导致在后期的运营中利润微薄，就会极大的降低企业在各个方面的积极性。2.3老旧小区管理难在不同的地区都存在一些老旧小区，特别是在三四线之类的城市里居多，为了业主的方便和小区的维护问题，业主也不得不要求物业管理企业的管理。由于老旧小区都有些年限了，跟现代的小区的设施设备以及施工工艺都有很多不同，比如现代小区基本都是通过门卡进入小区，而老旧小区根本没有这些设施，如果物业想了解出入的是不是本小区的业主，就必须通过逐个询问的方式去了解，通过后期加装此类设备的话，相对于以前买房的价格来说业主的成本又会增加很多，业主必然会产生一定的反感。老旧小区中最重要的问题就是房屋的维护。很多老旧小区都可能出现墙体脱落、漏水等情况，很多问题都是由于房屋年限的原因，有些房屋尽管存在一些问题，但还未到达基本的使用年限，因此相关人员也未对房屋进行翻修或者改造。2015年12月，北京朝阳区的某住宅小区就发生了惊人的一幕，某住户家的阳台掉了下来，经调查，此小区已经有60年之久。这样的小区不仅对物业的管理来说是一件难的事情，而且对业主来说也是害怕的事情，生活在这样的小区每天都会担惊受怕，谁也不知道下一秒会发生什么事情。2.4物业管理人员不够专业，管理水平待提高很多地区的物业管理水平都处在一个发展的时期，对物业管理中的技术人才还十分缺乏，很多人能从事工作都相对单一，大量缺乏复合型人才。据不完全统计发现，在从事物业管理的人员中，只有极少数的人员是这方面的专业水平，除了管理人员外，很多物业管理人员都是某些行业中下岗或者退休的人，普遍的专业水平都不高，并且对自己从事的岗位职责和该物业的管理模式等都不是很清楚。由于从业人员的不专业就很大程度上影响了该物业公司的管理的规范性，从而就会导致业主和物业管理企业之间的一些矛盾，让物业管理公司在以后很难去管理，长此以往就会使业主对物业管理的满意度大大降低。2.5物业管理收费难度大或收费偏高对于物业管理企业来说物业管理费就是其运营的费用和企业利益的来源。目前政府规定的物业管理指导价是1.0元/月.平方米，但很多的物业管理基本都高于这个价格，对于业主来说肯定会以自己的利益为中心，如果与其他的小区相比，自己所在的小区物业管理费收的相对高，就会导致一些必要的矛盾。而物业管理方面又认为，我们是以服务为目的，盈利是很微薄的，从而导致两者间的矛盾更加激化。2.6小区设施设备维护不及时以及运转效率不高目前所建设的一些小区基本都有安装电梯，但电梯的安全性以及运转率就成了一个问题。基本设施设备的维护就是物业管理企业的职责，对电梯的定期维护是不可少的一部分，有些小区由于在安装电梯的招投标初期，由于各方面的原因导致电梯的质量等方面有一些缺陷，从而使得后期的维护频繁，业主就经常不能使用电梯。路灯基本是每个小区所存在的，有些不经意的一些地方的路灯，物业管理公司都少去维护，甚至是在业主报告之后都不会去维修，他们认为那些地方是很少有人去的，对业主的妨碍不大。但有些老人就喜欢到处走走，谁也不能肯定说他们不会去，毕竟那是小区的公共活动区域。某小区的整栋楼过道的灯均不亮，多次保修物业，但都未见解决，后来一位老人经过过道是摔倒导致骨折，后来其家人认为这是属于物业的责任，而物业却否认，后来只有通过上告院解决。这本来是一件很小的事情，也属于物业管理的职责范围内，在小成本和少人力的情况下就能解决的。但最终导致了这么严重的后果，对于物业和业主都是极大不划算的。2.7业主不配合物业管理在一些小区里经常会看见业主私自到处拉电线，有时确实是方便了自己，但这极大的影响了小区中的美观，一人这样做可能没多大的影响，如果每个业主都这样做就显得太混乱，无论是从安全的角度还是从小区的美观角度去考虑，这样的行为物业肯定会上前制止的，但有些业主以方便或者说是开发商前期没考虑到这些问题为由，总是不配合物业，这让物业显得十分为难。有些业主为了省点车位的钱，就会将车乱停在小区某些道路上，使得其他的车辆不能通过，导致路段的堵塞，经过物业的提醒之后还不将车挪走，如果车在某时候出现的问题还可能去找物业的麻烦。重庆某小区中就出现了这样一件事情：小区的某个业主将车停在了小区内的随便一个位置，第二天早上用车的时候发现车上出现了很多的划痕，随后就去找物业赔偿，认为这是物业没管理好，刚好他停车的那个位置也没有监控，因此无法找出是谁做的。对于这样的事情大多数的责任只能是业主，小区内有车库，而业主不选择听到车库里去，而是在路边，物业也不可能只去看护你的车的。2.8业主委员会不能充分发挥自己的权利和作用业主委员会是通过全小区业主共同推选出来的，其代表小区各个业主行使其所拥有的权利，从而使得业主的利益得到最大的保护，以致使物业管理公司尽到自己所履行的义务。业主委员会能极大地促进物业管理的发展，能让其所在的小区的各方面得到很大的改善，万科物业前总经理曾说过：“只要物业管理公司存在，业主委员会就是一个永久的话题”。通过调查发现，很多小区的业主委员会就形同虚设，并且其成员基本都是一些老年人，很多人都不知道自己所需要履行的职责是什么，甚至对法制观念相对薄弱。其成员基本都将小区全业主的利益抛之脑后，想得都是自己的利益，有时甚至通过利用自己的身份来谋取一些不当的利益。因此对物业管理公司的监督、协助等职能很难得到发挥。物业管理的改善策略对物业管理的完善不仅是物业本身的问题，而且也需要政府机构和业主的配合，通过多方面的3.1政府机构方面的改善3.1.1完善相关法律法规确保物业管理有法可依物业管理的完善肯定是离不开相关法律法规的。市场经济体制下的行业就是在法律法规体系的不断完善中的成长的经济。首先加强对物业招投标时的监管，将其中能公示的步骤与内容向相关业主展示，尽量避免招投标中的内幕，减少后期中不必要的麻烦；然后就是必须根据《物权法》、《物业管理条例》以及《合同法》在业主业主和物业签订合同时明确业主和物业服务企业的权利和义务，落实相关执行人员的责任和所掌握的权限，严格规范合同内容，以至后期出现问题有据可依。同时加大宣传力度，使得相关人员完全熟悉自己所拥有的权利，在出现相关问题的时候能轻松应对。3.1.2加强对物业管理公司的管理使其在法律法规下阳光运转对物业管理公司的管理是一个相对大范围的工作，相关行政部门基本都会通过划分片区的方法来管理，有时会出现一些交叉的区域，就可能相关人员都不处理的情况，因此行政部门可以通过综合执法的方式来解决这种问题，层层覆盖，让业主和物业出现某些无法直接解决的纠纷时能很快的找到相关人员。在相关部门的管理过程中，不仅要加强其立法，使其遇到问题能很好的协调，同时处理问题是有据可依，而且要在管理体制上理顺各个部门之间的关系，使其健康蓬勃的发展。加强对物业管理公司以及相关人员的资格审查。除了定期对企业的资质进行审查外，还要进行不定时的抽查，让物业管理企业以一种“时刻准备着”的心态去规范自己。对于不合格的企业必须责令限期整改或者取消其资格，并且记录在诚信档案中，这样不仅是对该企业的警告，而且也是多其他企业的提醒以及对该企业所服务的小区负责。加强对物业管理企业合理收费的规范。物业管理费是根据房屋的不同类型来确定的，可能有些物业所管理的范围同时有住宅、学校、商业区等，因为这些不同的类型所服务的要求与内容都不尽相同，所以收费标准也有所不同。因此相关部门要严格规范收费标准，依据当地行政部门所制定的收费标准去要求物业管理企业，避免出现乱收费等情况的发生。3.1.3加大扶持力度使物业公司敢于、善于管理物业管理属于发展中的一个新兴的行业，一个行业的刚起步必须要有人助其一臂之力，这时政府就能极大的发挥其作用。政府加大对其扶持力度，不仅能使物业服务企业尽职尽责的为业主服务，而且也能其能良好的生存与发展。在物业服务收费标准方面，政府可以根据不同的地域以及不定期的调整期收费标准，在业主和物业服务企业之间制定一个相对平衡的价格，通过政府机构的调查以及审核后，当物业服务企业在管理过程中产生的费用实在是高于实际成本，政府可以对相关企业作出一定程度的补助，以支持其发展。比如降低或减免其营业税、机械设备的安检费等。同时政府也应该在各个小区进行宣传物业服务方面的意识，让业主能及时的去缴纳物业管理费，减少物业服务企业的人力以及物力，使其能及时保证企业资金的流动。3.2物业公司本身的改善3.2.1对相关岗位的人员进行定期培训，提高其综合素质企业的服务质量的高低，很大程度上就决定了其所服务的对象的满意度，但服务质量就需要企业员工的综合素质能达到一定的水平，因此对企业员工的综合素质培训就显得尤为重要。只有具备了综合素质较高的物业管理人才，物业管理才能完善、高效、满意度高。所以物业管理企业应该建立起一支善管理、懂经营、技术精、思想好的专业化物业管理队伍。建立人才队伍、培养管理人才，关键在于管理人员综合素质的提高。物业管理企业应该强化对管理人员的考核与培训，不断提高从业人员的专业素质。对人员的培训就是对该企业的企业文化的提升，好的企业文化一方面能在企业中营造一个好的氛围，使得员工能在工作的同时得到一种享受，从而工作的时候没有那么大的压力；另一方面还能提升企业的品质，这是一种无形资产，能给企业带来更多的利益。3.2.2对管理人员进行爱岗敬业教育管理人员是对下属的人员的一个带头和示范作用，他们对事情的处理方式以及对每件事情或相关人员的态度，都极大的影响着下属员工。因此对管理人员的爱岗敬业教育是很有必要的。爱岗是敬业的前提，敬业是爱岗的表现。对物业管理人员的教育不仅是使其能热爱物业行业，而且是促使其能履行好自己的职责和能完成自己的工作以及促使下属人员能极好的完成工作。通过培训教育使得他们能更加富有激情、责任心，并能全身心的投入到工作中，同时也能将自己所服务的小区当作自己的家，将业主当作自己的家人一样去对待。3.2.3了解业主的需求，及时帮助解决问题——服务到家物业管理作为一个服务型的企业就必须时刻的关注业主的需求。对于大部分的小区来说，基本时间都是一些老人或者小孩在家，相对年轻人来说，他们就没有那么的方便，因此物业需要体现其人文关怀，让业主能感受到物业企业好的服务态度。比如不定时对业主进行家访，了解其家中的状况，对于只是老人在家的业主，物业可以定时帮忙他们买一些生活必须品；以及有看病需要时，物业可以安排医生到家进行就诊，这不仅能极大的体现物业的服务水平，而且更是极大的方便了老人。小孩子在各个小区也是一个很大的群体，物业应该不定时的对小孩的安全方面进行宣传教育，物业可以根据小孩的喜好组织一些活动，对小区的小孩子进行集中教导，比如知识抢答、实际案例讲解等方式，并且设置一些小的奖品，激励大家都参加。这样一方面增加了小区和谐融洽的氛围，另一方面更能增加各业主对物业服务企业的满意度3.2.4合理规划小区公共资源公共资源是小区的重要组成部分，小区公共资源的合理规划与业主的生活以及居住环境密切相关。运动场所以及器材是一般小区必须的一些东西，但很多时候受众人群都有一定的局限性，比如游泳池、篮球场、网球场等一系列公共设施基本对大众都不是免费开放的，因此物业应尽量将这些公共资源向业主开放，并且增加一定量的运动器材，让受众人群能从小孩到老人，以此能满足不同人群的需求。在小区内休闲娱乐的地方可以设立一些桌椅等，方便业主的休息以及娱乐活动的需要，在公共娱乐的地方也要考虑到一些特殊人群的存在，需要的地方可以增加无障碍的设施以及残障人士的专业设施。物业管理企业也要管理好该小区的公共资源被个人利用的情况，尽量避免公共资源利益化，公共资源是属于所有业主的资源，如果利益化就会给小区造成一种不和谐的画面。3.3业主自身的改善3.3.1加强“小区是我家”教育，提高主人翁意识小区的主体还是业主自己，物业对于小区来说只是被动的管理，小区的后期发展以及各方面的改善都需要业主的大力的支持。“主人翁”这三个字，看似平常，其实它所蕴涵的是一种肯定和认同，是一种责任和使命。对于有些小区来说，可能业主的流动率相对较高，因此很难将小区当作自己永久的家来看待。我们必须将我们所经过的任何一个地方当作家来看，将这种意识映射到我们的心里。不论是业主自己通过某种方式来向更多的人传播这种意识，还是物业或者政府通过宣传的方式来引导业主，这些都离不开每个人的主动，只有自己将自己当作所在地方的主人，才能将所在的地方发展得更好。3.3.2积极配合物业管理，彰显主人翁形象俗话说“一个巴掌拍不响”，物业管理企业所服务的对象是业主，如果业主不积极配合物业管理进行的一系列管理行为，这肯定会给物业管理企业带来很大的困难。业主作为小区的主人，要主动彰显自我的主人翁形象。在小区的环境方面，业主应该学会自我保持小区的清洁，将垃圾扔到指定的地方，并且在看到有垃圾的地方，应该主动的收拾，不要因为是公共区域，就认为这是物业管理的责任；在物业收费方面，只要在合理的收费标准范围内，业主应该及时的去缴纳，不要让物业管理企业来催缴，要将按时缴费形成一个习惯；在纠纷方面，有时业主间关于某些的纠纷，需要物业出面处理的时候，业主应该及时通过物业去处理，并且积极配合物业管理的处理，物业管理所做出的合理的解决方式，相关业主应该尽量接受并且能妥善的处理纠纷。3.3.3提高自身的维权意识维权的意识不仅是业主所需要提高的，而且小区的业主委员会也需要得到极大的改善，业主委员会是所有业主强有力的代表，要将每位业主委员会的成员的职责明确，其需要提高自身的监督的职能，必须熟悉业主与物业所签订的服务合同，根据合同要求，对物业服务的质量、内容等进行监督，使其能时刻改善自身的服务水平。同时也要对全部业主的管理规约实施情况进行监督，促使业主也能履行好自己的职责。物业管理的前景展望物业管理作为一个新兴的行业，其还处于发展的阶段，可能目前还存在很多需要改善的地方，但我相信通过相关政府部门、物业管理企业以及业主的不断协作改善，会让物业管理发展的更好。相关的制度会更加的完善。物业管理是一种经济行为，而不是一种政府的行政行为，现在有些企业不能适应现代社会下的市场经济体制，在服务水平、技术创新、人员的培养等方面可能有些欠缺，在以后的制度完善下，企业肯定能有更大的发展空间，能在完善后的体制中开创物业管理中的新格局。社会在不断的发展中，科技也在不断进步中，物业管理以后也会走向智能化，让物业在对小区的管理过程中更加便利，减少其中投入的人力，同时也能节约其长期的人工成本。并且可以通过智能化的系统，业主在报修、费用查询、物业建议等方面有需求的时候，足不出户就能在网上一键查询以及报修等。随着社会中人们的知识水平的不断提高，业主的法制意识也会越来越强。政策法规对任何一个企业的运作以及经济收益都起着决定性的作用。在知道相关法律的情况下，业主才能熟悉得法律，然后就能很好的去遵守法律和维护自己的权利。物业企业更加注重品牌化发展。品牌的建立是在长期的发展中逐步形成的，在将来的发展中，市场的体系中的资源逐渐达到饱和，使得竞争愈加激烈，物业管理将从数量型向质量型、规模型、效益型转变，因此树立一个好的品牌就显得尤为重要，在服务水平、质量的基础上建立起企业外部和内部的形象，将品牌发展壮大。在任何一个行业的发展中，都会遇到各种各样的问题，我们需要做的就是在发现问题中不断成长，将其中的不完善逐步的改善，可能过程会有些艰辛和漫长，但我相信物业管理在后期的发展会开拓出新的一片天。

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