某房地产开发项目可行性项目可行性论证报告(住宅小区项目可行性论证报告)

PAGE35PAGE1某某市繁盛名苑（一期）项目申请报告某某投资咨询有限公司二○○八年六月某某市繁盛名苑（一期）项目申请报告PAGEII目录第一章申报单位及项目概况 1一、项目申报单位概况 1二、项目概况 1（一）项目建设背景 1（二）项目建设地点 4（三）主要建设内容和规模 4（四）项目建设方案 5（五）投资规模 17（六）资金筹措方案 21第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 22一、发展规划分析 22二、产业政策分析 23三、行业准入分析 24第三章资源开发及综合利用分析（略） 25第四章节能方案分析 26一、用能标准和节能规范 26二、能耗状况和能耗指标分析 26（一）能源供应状况 26三、节能措施和节能效果分析 29（一）建筑节能 29（二）电气节能 29（三）节水措施 30第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 31一、项目选址及用地方案 31二、土地利用合理性分析 31三、土地利用合理性分析 31第六章环境和生态影响分析 33一、环境和生态现状 33（一）地表水环境 33（二）大气环境 33（三）声环境 33二、生态环境影响分析 33（一）项目建设期主要污染源和污染物分析 33（二）项目运营期主要污染源和污染物分析 36三、生态环境保护措施 37（一）项目施工期环保措施 37（二）项目运营期环保措施 39（三）环境影响评价和建议 40四、地质灾害影响分析 42五、特殊环境影响 42第七章经济影响分析 43一、经济费用效益或费用效果分析 43（一）销售收入预测 43（二）有关税费 43（三）财务评价报表 43（四）盈利能力分析 44二、行业影响分析 45三、区域经济影响分析 45第八章社会影响分析 46一、社会影响分析 46二、互适性分析 46三、社会风险分析 46四、结论和建议 46附表、附件 48PAGE48第一章申报单位及项目概况一、项目申报单位概况（一）项目名称：某某市繁盛名苑（一期）项目（二）项目申报单位：某某市繁河实业有限公司某某市繁河实业有限公司是一家以房地产开发、经营为主的综合性企业，拥有丰富的市场投资经验，具有良好的经营实力和社会信誉。该公司于2005年10月24日取得某某市工商行政管理局颁发的《企业法人营业执照》(注册号4416002000029)。本公司的注册资本为人民币200万元。由某某本公司于2007年12月26日取得某某市规划建设局批准的房地产开发资质证书，证书编号为粤房开证字第0060138号，有效期限为2008年12月26日。二、项目概况（一）项目建设背景1．某某市房地产发展状况某某市位于广东省东北部，东江中上游，辖源城、东源、和平、龙川、紫金、连平等六个县区，全市总面积1.58万平方公里，人口334万。近年来，某某市坚持工业立市，走新型工业化道路，大办工业园区，大力招商引资，工业发展步伐明显加快；着力发展以旅游业为龙头的第三产业，不断提高城市化水平，先后获得了中国优秀旅游城市、全国先进卫生城市、全国环境综合治理先进城市、中国优质饮用水资源开发基地、广东省卫生城市称号。目前正全力创建国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市、全国双拥模范城市和省级文明城市。某某市内外交通便利，交通网络快捷，京九、广梅汕铁路及105和205国道纵贯全市，河惠、粤赣、河龙、龙梅等高速公路相继通车。从某某到广州、深圳车程在一个半小时以内，到广州新机场、深圳宝安机场不用两小时，到香港机场不需三个小时，区位优势尤为突出，成为珠江三角洲产业转移的首选之地，同时也是海内外客商投资的热土。经济的快速发展，便捷的交通网络，大大地促进了某某市房地产的发展。2．某某市房地产市场现状分析目前某某房地产市场处于启动阶段，但是经济发展速度很快，即将进入快速发展阶段。04年～06年，销售量、销售额、均价增长较为平稳。2006年某某市房地产市场继续保持了供销两旺的发展态势，尤其是商品房预（销）售套数达到了5048套，创建市以来年最高预（销）售纪录。2001-2006年某某市房地产施工面积、销售面积情况见图1-1，近几年商品房销售价格见图1-2。图1-12001-2006年某某市房地产施工面积、销售面积一览表图1-2某某市区商品房房价情况市房地产管理局提供的统计数据显示，2006年市区全年完成房地产交易办证4027宗，面积60.25万平方米，金额8.3亿元，同比前年分别增长33％、11％及43％；商品房预（销）售5048套，面积63.81万平方米，金额13.9亿元，同比前年分别增长了30％、26％及51％，其中商品房预售4219宗，面积53.82万平方米，金额11.47亿元，同比前年分别增长了31％、27％及57％。数据还显示，某某市房地产业在办证、预售及销售等指标上都创下了建市以来的最高纪录。3．未来趋势（1）城市发展：某某将大力发展高新技术产业与旅游业相结合的现代化城市。新城市发展，旧城改造，城市中心的聚集效应，产业的升级，文化的建设，将相当程度上促进房地产的需求和增长。（2）城市人口结构变化：产业结构的变化将使未来城市人口结构产生变化，哑铃型的人口结构向纺锤型过渡，中坚购房人群消费活力增强，占据比重逐渐增大；（3）土地市场规范：交易市场逐渐规范，为有实力的品牌发展商提供了更多机遇。（4）新城区称为热点区域：新城区将成为未来城市的热点区域，尤其是建设大道和黄沙大道两侧。（5）外地发展商进入：外地开发商如雅居乐、长城、丽日等房地产企业不约而同地来到某某开疆拓土，另有很多开发商纷纷前来考察，表示出浓厚的兴趣。本土开发商与外地开发商之争、大开发商与小开发商之争势在必行。（6）产品多元化供应，服务需求日益凸显：原有较为单一的产品供给形式将被丰富的产品多元化供应取而代之。品牌、产品、服务将越来越被小业主们所关注。（二）项目建设地点项目位于某某市新市区永和路北面、华达街西边，用地与路面基地标高与道路现有标高相差不大，整块用地呈方形，地块地理位置良好。规划总用地面积为4715.90项目用地位于新市区中心片区，地段优越，周围银行、酒店、学校、商场等配套设施齐全，是某某市新市区难得的旺地，是经商、购物、休闲、居住的理想场所。（三）主要建设内容和规模根据某某市城市总体规划及项目相关规划，本项目用地性质为商住用地。通过对目标客户的分析，项目拟定位于建设功能完善的中高档居住小区，主要面向的客户为某某市改善型二次置业客户和一定经济实力的外地人群。建设规建项目主要建设内容为住宅和商场，主体建筑为两栋塔楼。两栋塔楼采取平行布置均为13层高，一层和二层设置商业，二层屋面设置屋项花园，三至十三层为住宅。本项目以中等面积户型为主，户型方正实用，为两梯四户，四房的户型均带入户花园，并且户户南北通透。建设规建本项目规划用地面积为4715.90m2，总建筑面积24986.26m2。其建设内容和表1-1项目建设内容和规模序号内容面积（m2）备注1规划总面积4715.902总建筑面积24986.262.1建筑占地面积2122.162.2住宅总建筑面积12480.488套住宅2.3净菜市场5404.422.4消防控制中心35.62.5不计容积率建筑面积8015.84屋面花园面积950地下室7065.843停车场停车位地上20个车位地下195个车位4容积率3.85绿地率30%6覆盖率45%（四）项目建设方案1．总体规划设计思路总体规划采用“围而不合”的规划设计理念，使小区既保持了良好的私密性，又拥有舒适的通透性，同时最大程度地创造出更多的商业空间，并且又营造出繁花似锦的内庭院，既追求了经济效益，又得到了较好的社会效益。拟借鉴某某在建及已建商住用房的成功发展经验建设一个“宜居社区，健康住区、智能小区”，体现“以人为本”的居住理念。并注意从以下几方面着手，以达到完善的规划设计效果。（1）遵循“科学、美观、经济、实用”的原则进行设计。在功能布局上要处理好建筑风格与经济性的关系和重点与一般相结合的关系。（2）符合国土部门对该建设用地的规划设计要点。平面布置要在遵循规划条件的基础上，充分体现经济、合理、高效和可持续发展的原则。（3）与片区的规划相适应。道路、给排水设施和供电设施的布置亦需顺应区内的各种设施的布局和走向，以达到局部和整体的协调一致。（4）住宅建筑群体空间规划应满足必要的房屋日照间距和自然通风的要求，满足安静不受外部噪声的影响的要求，交通组织满足出行便捷要求，满足防火、防震、防洪等安全要求，为居民提供适宜的交往场所等功能方面的要求。2．总平面布局项目用地位于某某市新市区范围内，用地较为规整，用地面积为4715.90平方米用地周边均有规划道路多条，小区出入口设在北面，便于人流，车流组织并营造入口的宽敞气氛，内部中心位置设有休闲场所，便于小区居民尤其是老年人的公共社交活动，体现了开发商的“人文”开发理念。小区干道宽设为6米，宅前路宽度设为2.5米，可满足交通和消防的需要。小区内活动不受机动车干扰，并设有地下停车场，地面设计均围绕板楼长边作为消防通道，并尽量做到回避端式设计。小区内有完整的绿化规划，结合项目特点,设置二层屋顶花园，体现以热带海滨风格的园林景观。项目地处新市区政治及商业中心区，建筑风格及景观设计注重与周边城市景观的协调结合。重视小区内环境、绿化及道路的规划，着重于建筑质量的优良及建筑物立面设计的新颖和个性化。3．建筑方案设计（1）主要设计依据①《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2002版②《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）③《住宅建筑规范》（GB50386-2005）④《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）⑤《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2004）⑥《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）⑦《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）某某市繁河实业有限公司提供的用地红线图；某某市规划局规划设计要点；国家、某某市相关的建筑设计法规、条例及技术标准。（2）建筑设计 本项目主要为小高层建筑，为塔楼结构。本项目尊循因地制宜的规划设计，充分利用场地资源，构成一个高低错落的建筑景观，营造出优雅的居住氛围，同时改善周边的不良环境；以人为本的构思空间，意在营造适宜人活动的尺度和空间。住宅群楼采用合理的间距和架空层以有利于小区的自然通风降温。住宅楼按标准层层高3米设计，居室净高不应低于2.5米。项目共设置住宅88套，住宅建筑面积12840.4平方米。住宅户型方案见表1-2表1-2户型方案表类型户型户数建筑总面积（m²）备注住宅二房二厅3612480.4四房两厅16三房二厅36住宅合计8812480.4住宅设计根据不同的产品，不同组团、不同的位置形成不同的建筑形态，有针对性地进行住宅楼型及户型设计，引入弹性空间等居住理念，根据市场需求调整户型，既注重经济实用，又能提供独特的居住空间体验，产品具多样性，满足不同要求。为体现“城市的、现代的、生态的”社区氛围和“开敞的、健康的、运动的”社区文化，本项目建筑形象着重塑造简洁明快的视觉效果，造型富于动感。住宅立面设计能通过对屋面、墙面、门窗的不同材质、色彩的变化，形成朴实、简练、多样统一的建筑总体风格。建筑为平屋项，采用简洁明快的现代风格，使整个小区建筑形象轻巧，富于光影变化和错落的轮廓，在现代的居住氛围里渗透出亲切的生活气息。户型设计以“布局紧凑，功能合理”为出发点，在设计中应合理分配各房间面积，尽量减少消极无用空间，注重功能的合理性，大户型客厅、餐厅南北相通，既宽敞又有利于通风采光。各户型均有宽阔的观光阳台和生活小阳台，空调机位隐蔽处理，冷凝水统一排放，不影响建筑的立面造型。套型设计应以居住生活行为规律为准则，满足居住者生活、生理、心理等需求，实现舒适、健康的居住目标。套型面积取决于功能，套型功能的增量，除适宜的面积外，尚应包括功能空间的细化和设备的配置质量，与日益提高的生活质量和现代生活方式相适应。同时考虑私密性、交往空间、灵活性、日常安全等以下因素。私密性合理安排各种功能空间，避免各居住空间的相互干扰，以及邻里住户间的对视现象，保证私密性。交往空间住宅内部的交往空间，包括单元入口、楼梯、电梯、前厅、过道、平台、走廊等居住者过往和停留的空间，属半公共半私有空间，具有楼内人们活动的公共性和社会性。灵活性结构、设备及其管网布置应为住宅的可改造性创造必要的条件。宜采用大开间结构、竖向干管集中外移、横向支管不穿楼板等技术。日常安全针对老年人、残疾人以及儿童生活活动的安全需要，套内自然层应避免台阶和错层，设置扶手、护栏、防滑地面和报警装置等设施。（3）结构设计①结构物设计基准期限本项目建筑主体结构的设计基准期限为50年。②荷载取值风荷载。根据《建筑结构荷载规范》，工程面粗糙度类别为B类。基本风压：ω0=0.8K/m2；风荷载标准值：ωk=βzμsμzω0；竖向荷载。楼面均布荷载、屋面均布荷载按《建筑结构荷载规范》取值，特殊的设备荷载按实际情况考虑。均布活荷载标准值取值如下：房间、厨房：2.0kN/m2；厕所：2.0kN/m2；走廊，门厅、楼梯：2.5kN/m2；上人屋面：3.0kN/m2；大厅、阳台：3.0kN/m2。③建筑物的耐火等级本项目建筑工程的耐火等级按二级设计，相应其构件的燃烧性能和耐火等级按《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）中有关条文设计。④结构设计安全等级根据《建筑结构可靠度设计统一标准》，本工程结构安全等级为二级。根据《建筑抗震设计规范》，本工程框架抗震等级为二级，按抗震烈度6度设防并采取抗震措施。⑤结构体系拟采用框架剪力墙结构体系。⑥基础型式本工程各单体主要采用桩基础。（4）装修设计本项目建筑是新市区范围内开发的中档商住楼，其工程的装修设计应按照商业居住大楼的中高标准进行装修，本项目主要采用的装修标准见表1-3。表1-3建筑物基本装修标准表序号功能外墙面门窗内墙面地面天花1厕所防水墙面涂料，基础为花岗岩塑钢窗、夹板门墙面砖到顶防滑砖铝扣板吊顶2走廊ICI白色涂料防滑砖ICI白色涂料3楼梯ICI白色涂料防滑砖ICI白色涂料4住宅ICI白色涂料防滑砖ICI白色涂料5净菜市场ICI白色涂料防滑砖ICI白色涂料6消防控制中心ICI白色涂料防滑砖ICI白色涂料4．公用及辅助工程设计公用及辅助工程包括给排水工程、消防工程、强电工程、弱电工程、空调排风工程、无障碍设计等分项工程。（1）给排水工程①设计依据《室外给水设计规范》（GB50013－2006）；《室外排水设计规范》（GB50014—2006）；《建筑给水排水设计》（GB50015-2003）②给水系统本项目用水量估算按照设计规范要求，住户按313人计算，用水量300升/人·日标准估算，日用水量约94立方米；商铺用水量按绿化用水8升/m2·日，日用水量为43立方米；住户和商铺用水量合计为137立方米。绿化用水、消防用水、未预见水量按以上日用水量15％计为21.0立方米。则日用水量合计约本工程生活用水水源采用某某市自来水，本工程从周围道路引两根DN150进水口，作为本工程的给水水源。本工程从周围市政给水干管引入二条DN150给水管，并在室外布置成环状管网，作为本建筑生活及室外消防水源。为保证生活用水的水质，所有室内生活用水管道采用无规聚丙烯（PP-R）管材。本工程给水系统在竖向分为二区，一区：地下室一层～五层为一区，由市政管网直接供水，采用下行上给给水方式。二区：六层～十三层为二区，由变频调速给水设备供水，采用下行上给给水方式。本项目地下室设消防水池，有效容积324m3，生活水池有效容积12.50m③排水系统本项目排水管道采用污、雨分流制。粪便污水立管加辅助通气立管，粪便污水经化粪池处理后与生活废水合流排入市政道路的污水管道。厨房洗涤污水含有泊污，经过沉渣油池隔油隔渣后，再排入室外污水系统中。雨水由分设于屋面各处的雨水口收集，经雨水管有组织的排入市政雨水管网，道路的雨水及路面清洗水经设于路边的雨水收集口排入市政雨水管网。室内排水管材均采用UPVC硬聚氯乙烯塑料排水管。室外埋地排水管采用UPVC排水管。（2）消防工程①设计依据《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）2005年版；《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）。②消防系统设计方案本工程根据建筑防火设计规范和“以防为主，防消结合”的方针，进行有关的消防设计。消防用水根据《建筑设计防火规范》GB50016—2006的要求设计，本工程消防总用水量为88升/秒，其中室内消火栓用水量为30升/秒，室外消火栓用水量为30升/秒，自动喷淋用水量为28升/秒。消防用水由市政给水管网提供，设消防水池（有效容积为消火栓接合器：在靠近消防通道的一侧设置地上式消火栓接合器；室外消火栓：按消防规范设置室外消火栓系统。③消防车道A、用地内设环形消防车道，道宽4米，路基承载不小于30吨消防车压力。B、消防车道转弯半径≥12米，道路坡度≤7%。（3）强电工程根据其电负荷运行特点和电路品质的要求，遵循安全性、可靠性、经济性和灵活性的四个原则，设计供配电方案。①设计依据《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；《供电系统设计规范》（GB50052-95）；《低压配电设计规范》（GB50054-95）；《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）；《火灾自动报警系统设计规划》（GB50116-98）。②用电设备及其负荷等级本项目的主要用电设备有消防泵、喷淋泵、加压送风机、防排烟风机、电梯、事故照明和疏散照明等部分组成。以上用电负荷为二级负荷。其余用电负荷为三级负荷。③用电负荷指标本工程各类用电负荷指标如下：住宅二房6KW/户；住宅三房、四房8KW/户；商铺及超市100W/平方米；地下车库15W/平方米。负荷计算结果如下：设备安装容量805KW，计算有功功率895KW，补偿前功率因数0.8，采用低压电容器自动补偿装置，功率因数补偿到0.9以上。根据以上计算，本项目的用电负荷供合计约为895KW。④变配电系统本工程设置独立变配电房，包括10KV环网供电系统和一台1000KVA干式变压器变配电系统。由干式变压器低压侧向本项目提供220/380V低压电源，10KV电源电缆引自市政电网。⑤照明系统住宅大楼工程的电气照明主要有住宅、走廊、楼梯、半地下停车场和其他需要加强照明的部位。A、住宅是以生活、休息为主，照明宜采用白炽灯、稀土节能荧光灯为主的照明光源；厨房灯具选用易于清洁类型，如玻璃制品灯罩配以防潮灯口。卫生间内化妆镜的照明，其灯具应安装在视野立体角60度以外，灯具亮度不宜大于2100cd/平方米，卫生间照明的控制宜设在卫生间门外。进门处宜设有切断除冰箱通道灯以外的电源开关。B、楼梯、走廊、地下停车场等公共照明楼梯的照明要以暗藏式为主，以避免眩光，但又要有足够的照度。走廊的灯具排列要均匀，以嵌入式安装为宜。光源应采用白炽灯。如果层高较大，可采用壁灯进行照明。高、低压配电室、消防控制室、水泵房、车库、活动室等场所采用细管经节能型荧光灯照明，其余均采用节能照明灯具。在变配电室、柴油发电机室、消防控制室、水泵房等重要场所设事故照明，在出入口、通道、楼梯间和电梯前室等处设疏散照明，采用安全疏散应急照明灯。照明配电线路采用阻燃型导线，穿阻燃PVC塑料管暗设。（4）防雷与接地系统按国家防雷设计规范，本项目建筑物防雷属第二类。十层高度以上，每三层沿建筑物周边设水平压环，外墙的金属栏杆和门窗、垂直敷设的金属管道与均压环焊成电气通路，金属竖管在底部与防雷装置连接，以防侧雷击。利用柱内两根主筋作引下线，工作接地和防雷接地均利用建筑物基础作自然接地体，接地电阻不大于1欧，所有进出建筑物的金属管道均应与基础钢筋网可靠连接，作等电位连接。（5）弱电工程①设计依据。《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92）；《卫星电视与有线电视系统设计安装工程技术规范实用手册》；《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）。②电话通信系统本工程由某某市电信局提供一路市话电缆（或光缆），交换机房设在设备房，考虑备用容量拟设置数字程控交换机一台。电力室配相应后备电源系统，以便在紧急情况下保证通信联络畅通。机房引出的电话配线干线以放射和递减相结合的方式分配至各层电话分线箱，再以层分线箱分配至各电话终端。③数据网络布线系统本工程在建筑设备房设置网管中心，内置服务器、工作站、网络交换机和主配线架。并从中配出大对数超五类非屏蔽电缆至各楼层配线架，以铺装配线方式分别引至各数据终端。选用结构化综合布线系统，移动通讯信号增强系统，GPRS无线上网。每10平方米设置1个信息点；网络部

分干线采用光纤，水平分支采用超五类线，千兆入户，百兆到桌面。④有线电视系统有线电视接入地方有线电视网。（6）空调和通风工程①设计依据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；《公共建筑节能设计标准》（GB50189－2005）；《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）；《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）2006版。②空调系统本项目地处南方，故只作夏季空调、冬季不设采暖。本项目各栋建筑物不考虑设置中央空调，可根据需要，在住宅安装分体空调。本报告的供配电部分预留了安装分体空调的用电电量。地下车库、变配电房，备用发电机房等处需做通风换气系统。③通风设计本项目的各栋建筑物一般按自然通风考虑，在有通风要求的场所可安装排气扇，强迫通风。（7）无障碍设计①供残疾人使用的门厅、走道等地面有高差时应设坡道。②供视力残疾者使用的出入口、踏步的起止点，宜铺设有触感提示的地面块材。③供拄杖者及视力残疾者使用的台阶，超过三级时，在台阶两侧应设扶手；楼梯不宜采用无踢面的踏步和突缘为直角形的踏步；扶手宜保持连贯。④门扇及五金等配件应考虑便于残疾人开关。5.周边配套工程该项目位于某某市源城区开发区生活区内中心地段，周边市政配套己经相当完善。城市给排水管网、供电设施、通讯网络已可直接接驳进入居住区内。雨水管网：市政规划道路下设置雨水管网、暗渠，雨水等无任何污染的就近排入东江。污水管网：通过市政规划道路下设置的排污干管，排入污水处理厂。供电设施：某某市是广东省电力供应最充足的城市，拥有广东省最大的两座水力发电站，新丰江水电站和枫树坝水电站。近几年完成电网改造12194公里，已建高压电主干走廊63公里，110千伏输变电站10个，220千伏输变电站1个，拟再建500千伏输变电站1个，220千伏输变电站5个，110千伏输变电站23个；同时，120万千瓦的火力发电站正在建设当中。（五）投资规模1.投资估算依据（1）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》（2）国家或某某市建设定额价格管理站颁布的各种收费规定（3）某某市对建筑和设备安装工程的取费标准及有关文件（4）其它相关资料1．土地购置费本项目土地购置费包括土地契税总计565.91万元。2.建筑安装工程费本项目规划用地面积为4715.9m2，总建筑面积24986.26m2。根据相关指标测算，本项目总投资额为2653.75万元。建安工程费用估算表如表表1-4建安工程费用估算表单项工程名称单位数量单价合价(万元)备注土建工程m217920.427201290.27安装工程17920.42224.01给排水工程m217920.423053.76电气工程m217920.424071.68消防工程m217920.422544.80弱电工程m217920.421526.88燃气工程m217920.421526.88室外工程30.62绿化工程m21414.77507.07道路及停车厂m21354.5010013.55其它项1.0010000010.00室外管道、电缆、路灯、消防水池等合计1544.893.工程建设其它费用本项目的工程建设其它费用包括建设单位管理费、建设单位临时设施费、前期研究费、环评报告编制及评估费、工程设计费、工程勘察费、竣工图编制费、工程建设监理费、招投标交易费、招标代理服务费、工程保险费、工程质量监督费、白蚁防治费等。各项费用按国家或某某市的规定的费率和取费标准进行估算，具体计算说明如下：（1）建设单位管理费依据财建[2002]394号文《基本建设财务管理规定》的建设单位管理费总额控制数费率表估算。（2）建设单位临时设施费按建筑安装工程费的1%计算。（3）前期研究费根据计价格[1999]1283号文《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计算。（4）工程设计费根据《工程勘察设计收费标准（2002修订）》计算。（5）工程勘察费根据《工程勘察设计收费标准（2002修订）》计算。（6）竣工图编制费根据《工程勘察设计收费标准（2002修订）》计算。（7）工程建设监理费根据《建设工程监理与相关服务收费标准》计算。（8）招投标交易费按建安工程费的0.14%计算。（9）招标代理服务费根据计价格[2002]1980号计算。（10）工程保险费按建安工程费的0.1%计算。（11）工程质量监督费根据粤价函[2002]477号文计算。（12）白蚁防治费根据粤价[2002]370号文计算。综上分析，本项目工程建设其他费用估算为190.47万元，如表1-5所示。表1-5工程建设其他费用表序号费用名称计算依据（万元）费率或标准总价（万元）1建设单位管理费1544.8921.542建设单位临时设施费1544.891%15.453前期研究费1544.893.604工程设计费1544.8958.315工程勘察费58.3130%17.496竣工图编制费58.318%4.667工程建设监理费1544.8944.928招投标交易费1544.890.14%2.169招标代理服务费1544.899.5510工程保险费1544.890.10%1.5411计算依据（m2）12工程质量监督费24986.262.56.2513白蚁防治费24986.2625.00合计190.474.基本预备费项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，本项目基本预备费用按建筑安装工程费用与工程建设其它费用之和的5%估算。5.房地产开发费用房地产开发费用指开发商在房地产开发过程中发生的管理费用、销售费用、财务费用。管理费用：根据某某市各房地产开发商的实际情况，取工程建设投资+销售费用的5%，共124.42万元。销售费用：销售费用按照房产销售收入的2.5%，取为78万元。财务费用：本项目借款金额为700万元，借款利息为5.85%，财务费用为64.59万元。经估算本项目总投资为2653.94万元，具体见表1-6。表1-6建设总投资估算汇总表序号费用名称投资额占总投资比例（％）备注（万元）1土地费用565.9121.32%2建筑安装工程费1544.8958.21%详见表1-43工程建设其他费用190.477.18%详见表1-54基本预备费86.773.27%（2＋3）×5％5房地产开发费用265.8910.02%5.1管理费用123.305.2销售费用78.005.3财务费用64.596项目总投资2653.94100.00%（六）资金筹措方案本项目建设资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款三个部分。项目总投资为2653.94万元，其中自筹资金1000万元，占总投资的37.68%，银行贷款700万元，占总投资的26.38%，销售回款953.94万元，占总投资的35.94%。资金来源见表1-7。表1-7资金来源表序号资金来源金额（万元）比例1自筹资金100037.68%2银行贷款70026.38%3销售回款953.9435.94%通过对项目开发的市场定位、建设规模、营销策略、资源利用及环境保护、经济效益及社会效益等各方面的论证分析，认为项目的建设是可行的，能够产生良好的社会效应和经济效益。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析《某某市国民经济和社会发展十一五规划纲要》对促进房地产业发展的总体要求：加强房地产整体规划和管理，促进房地产业健康发展。减少审批程序和取消不合理收费，加强行业监管，进一步优化房地产开发环境。建立健全土地储备和供应制度，强化政府对房地产市场的引导和宏观调控作用。依托生态环境优势，面向珠三角，发展休闲生态型房地产。完善住房供应结构，逐步形成以普通商品房为主体，满足多层次需要为基本目标的住宅供应体系。《某某市“十一五”城市发展规划（2006-2010）》、《某某市“十一五”城市发展规划》是根据市政府《关于做好某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划编制工作的意见》（河府办[2004]91号文）编制的重点专项规划，是我市国民经济和社会发展“十一五”规划的重要组成部分，是对全市城市发展进行宏观指导的规划。本规划的规划期限为2006-2010年。对于发展房地产方面的主要措施为：进一步培育和发展住宅和房地产业。“十一五”期间，要进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强对房地产市场的调研，研究掌握我市房地产市场发展规律，精心培育和加快发展我市房地产市场，引导房地产商理性投资，促进房地产市场稳健发展。一是要从提高开发居住小区的质量方面下功夫。大力推进广东省绿色居住小区建设工作，要严格按规划要求实施小区道路、绿化、供水、供电等配套设施的建设，配套设施不完善的小区的商品房不得进入房产交易市场，保证居住环境的舒适安全。要十分注重建筑风格的美观，追求时尚优雅的建筑造型，流畅优美的线条，丰富典雅的色调，克服呆板沉闷的建筑风格。二是要坚持建设节约型社会的战略，牢固树立走经营城市的思路，全力支持配合做好土地储备工作，高度垄断土地一级市场，坚持节约用地、合理用地、高效用地，坚持按项目性质，按规划划拨用地，坚决防止炒地之风的产生。通过规划职能提升用地的价值，大力做好市区项目用地的协调工作，进一步优化市区用地协调布局。三是要认真抓好一批标准住宅小区建设。根据《某某市城市总体规划》、《某某市地土地利用总体规划》、《某某市区住房建设规划2006-2010》的要求，未来几年新增住房建设重点发展的地区为：1．东城西片区：该区指建设大道以北，黄沙大道以西，文昌路及铁路以东，东源县以南地段。近期拟建设的主要项目有：雅居乐花园等。2．居住中区：主要是指市区中部地段重点完善区，包括建设大道两边的未建用地的开发建设。3．下园湖片区：主要是指市区建设大道以南，中山大道以东，沿江路以北地段。近期拟建设的主要项目有：东江首府、天馨花园等。4．宝源及老城片区：主要指宝源一路以南，以及新丰江沿岸地段。近期拟建的主要项目有：明珠华庭二期、金鼎·比华利花园、新丰江明珠花园等。本项目建设地点位于居住中区，符合总体规划用地的要求。本项目已经取得了某某市规划局颁发的建设用地规划许可证，编号为（2007）河规建用地第0148号。二、产业政策分析国家对房地产业的相关政策：坚持市场机制在资源配置中的基础作用，可以说目前国家从住房制度改革开始扩大到整个房地产市场的规模，通过土地的“招、拍、挂”也增加了土地的透明度。房地产市场机制的作用越来越发挥强大的作用，相关房地产的政策也一直在遵循着市场的规律在发展。房地产政策还是坚持落实政府在住房保证上的重要作用和责任。政府在政策制定上着力规范市场秩序，通过房地产销售的一些管理办法的制定，包括销售的广告的管理，网上登记的管理，达到规范市场的秩序，提高公平交易的程度。2006年国家虽然先后出台了“国六条”和“十五条细则”等宏观调控政策，但房地产业作为一个重要支柱产业地位未发生改变，国家仍将引导和促进房地产业持续稳定健康发展。某某市作为后发城市，近年来国民经济保持平稳较快发展，据市统计局最新统计资料显示：今年1~9月份，全市实现生产总值173.33亿元，同比增长26.8％，增速创建市以来新高，位居全省第二，全市国民经济呈现“速度快、结构优、效益好、后劲强”的良好态势。城乡居民的收入不断提高，预测2006年居民人均可支配收入在9396元左右。项目靠近政治中心和大型商业区及金融圈的住宅，因其交通生活便利、出租率高而深受众多投资客户的喜爱，这为本项目提供了极其重要的投资依据和机会。自2002年下半年以来，国家的一系列宏观政策显示，社会消费形态将由原来的金字塔形向橄榄形转变，确定以中产阶层为主的社会消费形态，这无疑为本项目提供和肯定了更多的购买机会。从以上综述可以得出如下结论：本项目是适合有关的产业政策、法律法规的要求，对促进当地的经济发展起到一定促进作用。三、行业准入分析某某市繁河实业有限公司是一家以房地产开发、经营为主的综合性企业。具有房地产开发建设项目资质，证书编号为粤房开证字第0060138号。根据《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号文）等文件精神，对于除了需要政府审批的使用中央政府性资金和地方政府投资的项目，“政府核准的投资项目目录”范围内的企业投资项目以及外商投资和境外投资项目之外的所有企业投资项目，包括城市基础设施建设项目、农林水利项目、社会事业项目、房地产开发建设项目、商贸设施项目、交通运输项目、邮电通信项目、工业发展项目、高新技术产业项目等，均实行备案制。本项目属于房地产开发建设项目，经市级政府投资管理部门审查，本项目符合国家和地方法律法规，符合国家产业政策和宏观调控政策，符合行业准入标准。

第三章资源开发及综合利用分析（略）本项目为房地产开发项目，不属于资源开发类项目。故本报告不需要对资源开发及综合利用进行分析。

第四章节能方案分析一、用能标准和节能规范我国建筑用能的范围，即建筑能耗应指建筑使用能耗，其中包括采暖、空调、热水供应、炊事、照明、家用电器等方面的能耗。执行国家现行的节约能源的政策、规定，按照《中华人民共和国节约能源法》、《民用建筑节能设计标准》、《民用建筑节能管理规定》、《中华人民共和国建筑法》及国家标准《公共建筑节能设计标准》GB50189－2005等法律法规、标准及设计规范。合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。2007年6月6日，建设部在北京召开了《建筑节能工程施工质量验收规范》（以下简称《规范》）发布暨师资培训会议。按照《规范》的相关规定，自今年本项目方案设计遵循以上用能标准以及节能设计规范。本地区对房地产项目无特殊要求。二、能耗状况和能耗指标分析（一）能源供应状况拟建项目为于某某市新市区，是中共某某市委、市人民政府所在地，也是某某市的政治、经济、文化中心。某某市位于广东省东北部，地处东江中上游，东靠梅州，南接惠州，西连韶关，北邻江西赣州。某某上古属扬州南境。南朝齐永明元年（公元483年）由龙川县（公元前214建县，首任县令为“南越王”赵佗）析地设置某某县。中华人民共和国成立后，某某曾分别隶属韶关和惠阳，曾与深圳、惠州、东莞同属一个地区。1988年1月国务院批准设立某某地级市，辖源城区、东源县、和平县、龙川县、紫金县、连平县等1区5县。全市共有97个镇、1个民族乡（东源漳溪畲族乡）、4个街道办事处、1248个村民委员会、153个居委会。全市区域总面积1.58万平方公里。2006年末户籍人口341.26万人。先后被评为“全国卫生先进城市”、“全国环境综合治理先进城市”、“中国优秀旅游城市”、“广东省双拥模范城市”。“京九”铁路经江西定南县进入某某境内，穿越和平、龙川、东源和市区，并在龙川县城与广梅汕铁路交汇，设立华南地区最大的铁路编组站。105国道和205国道纵贯全市。惠河、河梅和粤赣高速公路全面贯通，某某融入了珠三角城市“两小时经济生活圈”。实现了城乡通信传输数字化、网络化、宽带化，形成了以市区为中心的现代化通信网络。农村农田水利基础设施建设和市政公共设施建设步伐加快，城市综合功能日臻完善。全市电力充足，广东省最大的两座水电站——新丰江水电站和枫树坝水电站均在某某境内，投资53亿元的某某电厂将于近期正式开工建设，还拥有总装机容量60万千瓦的众多小水电站。境内的万绿湖（新丰江水库）是华南地区最大的人工湖，水域面积达380平方公里，常年平均进库水量达60多亿立方米，库容139亿立方米，水质长期保持国家地表水I类标准，是粤港地区重要饮用水源地，被中国食品工业协会唯一认证为“中国优质饮用水资源开发基地”。某某被誉为“粤东宝库”，矿产资源点多面广，储量大、品位高，现已探明的矿产有40余种，其中铁矿、稀土矿、萤石矿等矿产储量均居广东省首位。广东大顶铁矿是华南地区最大的露天铁矿。此外，铅锌矿、铜矿、钨矿、瓷土矿的储量也十分丰富，开发利用价值巨大。全市有山地1800万多亩，森林覆盖率达68.2％（新标准），继续保持全省前列，是华南地区重要的商品林基地。野生动植物种类繁多，其中珍稀植物有银杏、水杉、香樟等，珍稀动物有水鹿、苏门羚等。土特产丰富，著名品种有猕猴桃、春甜桔、板栗、香菇、火蒜、桂花鱼、三黄鸡等。新丰江水资源丰富，水质好，可直接饮用。

某某市山清水美，风光绚丽,东江、新丰江交汇于市区中心。境内属南亚热带季风气候区，四季分明，气候温和，日照充足.雨量充沛，无霜期长。全年无霜期355～360天，年均气温2l.7℃，1月均温11.9℃该项目位于某某市新市区永和路北面，华达街西边，地段优越，交通便利，且基础设施配套齐全，水、电使用方便，建设主要消耗建筑及装饰材料，也均可向某某市本地或周边地区的供应商择优采购，不影响工程施工进度。（二）能源耗用情况该项目工程的建设主要消耗建筑及装饰材料，均可向某某市本地或周边地区的供应商择优采购。该项目为居住小区建设项目，项目建成后，主要的能源消耗为生活用水、电及燃气。能源消耗用量见表4-1。表4-1主要能源耗用表序号消耗能源单位年用量备注1水立方米58754.672电万度78.423燃气立方米633602．公用设施的使用本工程供水由某某市自来水公司主干线完成，从市政给水干管引入二条DN150给水管，并在室外布置成环状管网。电话供水干管采用DN150，生活污水经室外化粪池处理后排入市政污水管道，住宅卫生间污水立管采用伸顶通气管，以利于通气排水。道路的雨水及路面清洗水经设于路边的雨水收集口排入市政雨水管网。该项目采用高压供电，从市政供电网引出两路10KV电源，分别向两台变压器供电，变压器低压侧0.4/0.23kv的配电系统采用单母线分段接线。两段母线之间设有联络开关。同时由柴油发电机提供备用电源。通讯由某某市电信局提供一路市话电缆（或光缆），集中设置程控交换箱，电讯电缆分两个方向接入城市电讯网。三、节能措施和节能效果分析（一）建筑节能建筑设计时要充分考虑利用自然光和自然通风，合理控制直射室内的阳光，降低空调制冷和照明能耗。采用新型建筑材料（节能材料）、高效隔热保温材料、节能型门窗。门窗的开启位置、开启方式要有利于自然采光和自然通风。充分利用地形、水面等自然环境，加强小区内的绿化，改善生活环境。外墙内保温节能技术体系。这是一种新型墙体保温隔热系统，可以很好地起到保温隔热、防护和装饰作用，且材料无毒无害，符合环保要求。同时，该技术有效改善居住空间的舒适度，真正实现居住者冬暖夏凉的惬意。与未采用节能措施的建筑相比，采暖、空调能耗节约50%。屋面隔热保温技术。项目的屋顶选用挤塑板（即XPX板）做保温隔热层，既能满足屋面保温隔热要求，同时又符合环保要求。屋顶防水层采用倒置式工艺，把防水材料设置在结构层之上、绝热材料之下，使防水材料避免了室外空气温度的剧烈波动变化的影响、紫外线辐射作用，从而大大延长了防水材料的使用年限。可再生能源应用系统。为了达到节省能源的目的，项目在建设过程中大部分户型都能做到明厨、明卫，室内采光与通风较好。同时采用太阳能作为生活能源，利用太阳能为小区住户提供热水，太阳能社区照明等，不仅生态环保，还节省了大笔物业费用开支。垃圾处理系统。采用微生物生化处理技术，实现社区生活垃圾的资源化和减量化，有利于环境的改善。（二）电气节能做好对住户的宣传介绍，鼓励住户选用节能电器。在公用设施灯具控制方式上，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电，走道、楼梯、厕所等地方装设定时开关（声光控延时开关），节省用电。配装电表等能量计量仪表，以便检查耗能情况，及时制定节能措施。在设备选型时，采用节能新技术、新工艺及新设备，一律不采用已公布淘汰的机电产品及国家产业政策限制内的产品序列和规模容量。所选风扇、水泵等用电设备均应属国家推荐的低耗能产品。在变电站的低压侧安装电容器，进行无功补偿，以提高变压器利用率及降低无功损耗。采用节能型变压器并按经济运行方式运行，提高功率因数，降低配电网络能耗。设定专人对供电线路进行定期检查，保证供电系统的正常运作。（三）节水措施设置节能节水宣传橱窗，加强节能节水宣传，使小区内的居民和物业管理人员认识到节约用水的重要意义，积极主动的做好各项节水。采用节水阀门和节水设备。合理选用水泵型号，水泵运行时的扬程和压力等指标，应尽可能选择在接近定额值的范围内，并尽可能采用变频调速装置加以控制，以达到最佳的节水效果。加强对给水管网的管理维护，及时排除跑、冒、滴、漏，防止人为因素而浪费。绿化带的喷灌选用喷洒均匀、能起到节水效果的喷头。针对天气和绿化带泥土保湿情况决定喷灌用水量，合理控制喷淋量。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案项目位于某某市新市区永和路北面、华达街西边，用地与路面基地标高与道路现有标高相差不大，整块用地呈方形，地块地理位置良好。周围银行、酒店、学校、商场等配套设施齐全，该项目是某某市新市区难得的旺地，周围环境优雅，具备理想的居住环境。土地获取方式为出让。本项目所在地处北回归线以南，属亚热带季风气候。受太平洋东南季风的影响，高温多雨，雨量充沛，日照充足，多年平均日照时数2003.6h。多年平均降雨量1878mm。根据某某统计资料，多年平均温度20.6℃。多年平均风速1.4m/s。根据某某市建委1992年17号文规定，按Ⅶ度进行抗震设防列度设计。本项目拟选场址用地比较平整，根据该地区地形、地貌及已建的建筑地基情况判断，该地块工程地质和水文条件良好，适宜本项目的建设，周边没有引起地质灾害发生的因素。拟建项目没有压覆矿床和文物，没有处在防洪和通航内，不会对防洪和通航等产生不利影响。二、土地利用合理性分析本项目不涉及征地拆迁和移民安置问题。三、土地利用合理性分析项目用地部分在《某某市“十一五”城市发展规划（土地利用总体规划）》（2006—2010）规划建设用地区内，符合土地利用总体规划。项目总占地面积4715.90平方米，根据居住区规划本项目属于居住组团，项目的容积率3.8，符合《建设用地规划许可证》与《土地使用权出让合同书》中规定的建筑容积率的要求；项目绿地率为30%，符合《城市居住区规划设计规范》（GB

50180-93）中的要求（项目的绿地率新区建设不应低于30％）

。通过以上分析，本项目的各项均指标符合城市土地利用的原则。第六章环境和生态影响分析一、环境和生态现状项目场址的自然环境条件主要为规划用地、现有污染物主要为废旧垃圾；生态环境条件一般，适宜项目建设。（一）地表水环境本项目选址地块附近没有江河湖泊，本项目所在区域为非水源保护区。（二）大气环境项目所在地环境空气质量良好，达到国家《环境空气质量标准》（GB3095-1996）的二类标准。（三）声环境区域环境噪声基本符合国家《城市区域环境噪声标准》（GB3096-1993）2类标准。二、生态环境影响分析（一）项目建设期主要污染源和污染物分析该项目施工过程的污染源主要为建筑施工噪声、运输汽车尾气、燃油机械的尾气、建筑装修工序采用喷涂材料含有害物质、施工粉尘、施工人员排放的生活污水、生活垃圾和建筑垃圾等。1．大气污染源和污染物分析施工期间的大气污染物主要来源于施工扬尘，次要的有施工车辆、挖土机等燃油燃烧时排放的SO2、NO2、CO、烃类等污染物，喷涂材料含甲醛、苯系物、氨气，但最为上突出的是施工扬尘。施工场地的土方挖掘、填方、装卸和运输过程中产生的扬尘、管网布设路面开挖产生的扬尘。施工扬尘还有清除固废、装摸和拆摸以及清理工作面引起的扬尘。施工工地的地面粉尘，在环境风速足够大时就会产生扬尘，其源强大小与颗粒物的粒径大小、比重以及环境的风速、湿度等因素有关，风速越大，颗粒越小，土沙的含水率越小，扬尘的产生量就越大。扬尘属于面源，排放高度低。施工材料建筑材料的堆放、装卸过程中产生的扬尘；施工垃圾的堆放及装卸过程中产生的扬尘。建筑物料的运输造成的道路扬尘。包括施工车辆行驶时产生的路面扬尘、车上物料沿途散落的扬尘。施工车辆、打桩机、挖土机等由于燃油时会产生SO2、NO2、CO、烃类等大气污染物。装修工序采用喷涂材料含甲醛、苯系物、氨气等有害物质。2．环境空气影响分析（1）施工扬尘影响分析一般来说，施工期所产生的各类扬尘属于瞬时源，产生的高度都比较低，粉尘颗粒也比较大，污染扩散的距离不会很远，其影响主要在施工场地附近100米左右的范围内，主要对施工人员影响较大。（2）道路扬尘影响分析运输车辆道路扬尘强度除了与风速、湿度等因素有关，还与路面状况有关。如果施工处于旱季，气候干燥，运输车辆产生的扬尘对环境造成污染。（3）施工机械、运输车辆排放的废气影响分析在工程施工期间，使用液体燃料的施工机械及运输车辆的发动机排放的尾气中含有NO2、CO、THC等污染物，一般情况下，各种污染物的排放量不大，对周围环境的影响较小。3．水污染源和污染物分析施工人员产生的生活污水及餐饮污水。污水中主要污染物包括、化学需氧量、悬浮物、洗涤剂、动植物油类等，以有机类为主。挖土方时产生的渗透水和施工机械、运输车辆的冲洗废水，废水中含有悬浮物及矿物油成分。建筑材料在堆放期间可能受到雨水的冲刷而产生的废水。废水中主要污染物为悬浮物。4．水环境影响的分析施工废水的悬浮物达300～4000毫克/升。施工废水的泥砂可能淤塞城市管网，同时还将会影响纳污水体的水质。施工人员产生的生活污水，其中各污染物浓度为CODCr：400mg/L，BOD5：200mg/L，SS：220mg/L，氨氮：35mg/L，若污水未经处理直接无组织排放，势必对环境产生不良影响。5．声环境影响分析建设施工期各种施工机械进入场地在作业过程，将会改变原有的声环境状况。引起声环境状况改变的因素主要是建筑施工机械噪声和运输车辆噪声。建筑施工机械有打桩机、挖掘机、起重机、搅拌机、振动机、发电机等机械。这些施工机械产生的噪声一般都在90dB（A）以上，打桩机工作的瞬时噪音将超过100dB（A）。施工期对环境的影响是物理性的、短期性的，随着施工结束，对大气、声环境的影响也随之消失。6．施工期间固体废弃物环境影响分析项目施工产生的土石方，如处置不当对环境造成影响。施工人员产生的生活垃圾、建筑垃圾处置不当对环境造成的影响。（二）项目运营期主要污染源和污染物分析1．水污染源排放分析运营期污水主要为居民生活污水、以及其他公共设施等排放的污水。生活污水、等的主要污染物为SS、CODCr、BOD5、氨氮、动植物油等污染物。2．大气污染源排放分析该项目的大气污染源主要有居民厨房含油烟废气。废气中污染物主要为NO2、SO2、烟尘和油烟；汽车进出停车场产生的汽车尾气，SO2、NO2、CO、烃类等大气污染物。3．噪声污染源分析该项目噪声源主要来自汽车进出停车场产生的噪声。4．固体废弃物排放分析该项目建成投入使用后，所产生的固体废弃物主要来自居民生活垃圾。三、生态环境保护措施（一）项目施工期环保措施1．废气及扬尘污染控制环保措施工地扬尘是施工期最主要的空气污染源，针对扬尘的来源，建设单位应要求工程施工单位制定施工期环境管理计划，其中对控制扬尘污染的措施应主要有以下几个方面。建筑工地采取封闭式施工方法，即将工地与周围分隔，可在工地四周设置围护栏，以起到阻隔工地扬尘和飞灰对周围环境的影响。采用商品混凝土浆，这样可以大大减少扬尘影响，同时还可减轻水泥搅拌机的噪声影响。严格按照渣土管理有关规定，运输车辆不得超载，被运渣土不得含水太多，造成沿途泥浆滴漏，从而影响城市道路整洁，渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶，送往指定的倾倒地点，以减少由于渣土产生的扬尘对环境空气质量的影响。运输车辆必须根据核定的载重量装载建筑材料和渣土，对于在运输过程中可能产生扬尘的装载物在运输过程中应加以覆盖物，防止运输过程中的飞扬和洒落。驶离建筑工地的车辆轮胎必须经过清洗，以避免工地泥浆带入城市道路环境。坚持文明施工，设置专用场地堆放建筑材料，堆放过程中要加苫布覆盖，以防建材扬尘。对建筑工地应安排专人每天进行道路的清扫和文明施工检查。对工地周围的道路应保持清洁，若发生建材和泥浆洒落、带泥车辆影响路面整洁，施工单位有责任及时组织人力进行清扫。妥善合理地安排工地建筑材料及其它物件的运输时间，确保周围道路畅通。2．项目施工期污水环保措施施工期间产生的泥浆水含有大量的悬浮物，工程施工单位应在工地建废水沉淀池，一切外排水必须先经沉淀后才能外排，这样可以避免城市下水道的堵塞。施工单位应为建筑工人创造一定的文明的生活、工作条件，同时注意建筑工地的环境保护。工地食堂废水应先经隔油后排入城市下水道；如条件允许尽量使用工地附近建筑物的厕所，若无条件则工地产生的粪便应与环卫部门取得联系，要求他们定期及时清运，以保证建筑工地的环境卫生。3．项目施工期噪声环保措施施工噪声是对工地周围居民影响较大的环境问题。一般噪声影响大多发生在施工初期的挖掘、推土、打桩等过程，其中打桩过程一方面的噪声级较高，另一方面持续的时间也相对较长，因此对周边的环境影响也较大。建筑施工单位应采取以下措施减缓施工噪声对周围的影响。选用低噪声的建筑机械，不采用锤式打桩工艺，而改用静压桩或钻孔桩工艺。对于产生高噪声的机械，应设法安装隔声装置，例如建立隔声房，以最大限度减轻高噪声施工机械对周围环境的影响。在施工场地周围设置简易隔声屏障，减轻噪声对周围环境的影响。不设水泥搅拌机使用商品混凝土浆，可有效减轻建筑施工噪声对环境的影响。施工单位应根据建设项目所在地区的环境特点，合理安排高噪声机械使用时间，以减轻噪声对周围居民的影响。严格按照国家和地方环境保护法律法规要求，采取各种有效措施，把施工场界噪声控制在国家《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）的指标范围内。4．项目施工期固体废弃物环保措施工程建筑施工单位应该在施工前向所在地的渣土管理部门申报建筑垃圾和工程渣土运输处置计划，明确渣土的运输方式、线路和去向。工程施工结束后，施工单位应及时组织人力和物力，在一个月内将工地建筑垃圾及渣土等处置干净。施工人员产生的生活垃圾应存放在指定地点，并定期运至某某市垃圾处理场进行无害化处理。经过以上污染控制措施治理后，该项目施工期产生的污染对环境的影响在可接受的范围内。（二）项目运营期环保措施1．污水处理环保措施该项目污水主要为居民生活污水，生活污水经隔油、除渣池处理后；粪便废水经三级化粪池处理后排入市政污水管网，然后进入污水处理厂处理达标后排放。项目主要污染物排放总量控制指标限值为：废水污染物化学需氧量为6.66吨/年，并在市区生活污水处理厂排污总量中调剂解决。项目按《排污许可证》的规定，严格控制污染物排放量，不得突破。2．大气污染环保措施废气排放执行《大气污染物排放限值》（DB44/27-2001）第二时段的二级限值标准，油烟排放执行《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）。根据该项目工程分析，住宅小区、建成后大气污染源主要有居民厨房废气，停车场废气。（1）厨房废气住宅小区生活能源为液化石油气和电能，居民厨房排放的废气中主要含有NO2、SO2、烟尘和油烟等污染物，含烟油废气经排气筒引至屋顶排放。类比调查结果表明，居住小区居民厨房废气污染物排放量较小，因而对环境空气质量影响较小。（2）停车场废气车辆进出停车场期间，怠速工况下排放的废气中污染物浓度较大，主要污染物有CO、HC化合物以及NOx。地下车库需配置空气过滤器，汽车尾气经空气过滤器后外排，排放高度不低于2.5m，高于人群呼吸带，并加强地下车库的通风，换风频率不低于6次／h。这样处理可大大降低对环境的影响。3．噪声污染环保措施运营期的噪声源主要为车辆进出停车场产生的噪声。加强小区物业管理，禁止车辆进出停车场时鸣喇叭。4．固体废弃物环保措施运营期的固体废物主要为住户装修产生的固废、居民生活垃圾，装修固废经收集后放到指定地点；居民生活垃圾放在小区内设置的垃圾箱，由环卫部门将垃圾清运至垃圾中转站并送至城市垃圾处理场进行无害化处理。（三）环境影响评价和建议1．环境影响评价根据工程分析，本项目在运营期将排放废水、废气、噪声和固体废弃物。项目废水主要为生活污水，经预处理后排入污水处理厂处理达标后排放；大气污染物主要为停车场废气、住宅厨房油烟和餐饮业废气，经采取有效的处理措施后，大气污染物对大气环境影响轻微，区域大气环境质量可符合二级空气质量标准；项目噪声主要为居民生活噪声、车辆噪声，经采取有效的治理措施后，运营期噪声对环境影响轻微；固废主要为生活垃圾，由环卫部门清运处理，可基本实现零排放。在确保环保设施正常运行并加强管理的情况下，各类污染物可得到有效的处理并达标排放，区域环境质量可达功能区要求。2．建议（1）装修工序采用无毒、无污染环保型的喷涂材料，保证人体健康，减少对室内外大气环境的影响；（2）搞好施工废水的排放工作，避免废水直排，该项目的雨水和污水应进行分类收集处理，厨房废水、卫生间污水和雨水应分为二套系统收集处理，雨水经收集后排入雨水管道，厨房废水经小区收集管网汇入自建污水处理设置后排入市政污水管网，卫生间污水经过二级化粪池处理后接入市政污水管网，以减少对周围水环境的影响；（3）建筑施工机械噪声应满足《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90），避免夜间（22∶00-6∶00）和午间（12∶30-14∶30）进行施工。（4）有条件的居民在厨房安装油烟净化器；（5）该项目的门店建议不用作餐饮业及从事有污染的项目，如果用于这些项目用途时，应重新向环保部门申报。3．综合环境和生态影响分析结论（1）项目对生态结构影响很小由于项目永久征用的土地主要为城市建设用地，对生态结构的稳定影响很小。通过拟建项目对土地利用、动植物、生物多样性、施工期固体废物、水生生物的影响分析，项目不可避免的对土地资源等诸方面产生不利影响，在施工和运行中充分考虑减轻生态环境影响和采取一系列生态保护和恢复措施，使这些不利影响降低到最低程度，一般不会产生明显的环境问题。同时，增加一些自然景观和人工景观，该项目对生态环境的影响是可以接受的。（2）对河流水质影响不明显施工期对河流水质的影响是临时性的，只要加强管理和环境监察，并严格按照治理措施要求，对地面水环境的影响可以减小到最低限度。在采取本报告提出的各项环境保护对策和措施的前提下，无论是施工期还是运行期，对河流水质的影响均不明显，所排污染物可被地表水环境所接受。从地表水环境的角度而言，本工程建设是可行的。（3）项目对空气影响不显著本拟建项目在施工期对空气环境有影响，但时间短、范围小；运行期对环境空气影响不显著，可以被周围环境空气所接受，因此从环境空气角度认为该项目建设可行。四、地质灾害影响分析建设项目所在区域不属于地质灾害易发区，因此对此不做分析。五、特殊环境影响项目周围没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，无特殊环境影响。第七章经济影响分析一、经济费用效益或费用效果分析（一）销售收入预测本项目共出售88套住宅楼，计算期分为四期。1、2期建设，2、3、4期销售。根据市场分析和预测，出售房产销售计划和销售收入有关参数如下表：表7-1销售收入预测表类别计算期234住宅楼销售面积比例（%）453520出售单价（元/M2）300030003000合计（万元）5616.184368.142496.08（二）有关税费根据国家有关政策规定，本项目出售房产按土地增值税预佂－期末清算，增值税预佂税率为0.5%,以当期预测收入为计算基数。清算预测时按分级增值税率进行计算。本项目单套建筑面积小于144平方米，符合普通标准住宅定义。根据国家有关政策规定，本项目出售房产按所得税预佂－期末清算进行估算。所得税预征按当期毛利率20%估算，所得税率取25%.城市维护建设费率取7%，教育费附加取3%。（三）财务评价报表（1）项目投资现金流量表包括项目投资现金流量表和资本金财务现金流量表，反映项目在整个计算期（包括建设期和生产经营期）内现金的流入和流出。（2）利润和利润分配表利润和利润分配表反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况。（3）财务计划现金流量表用于反映项目计算期各年的投资、融资及生产经营活动的资金流入、流出情况，考察资金平衡和余缺情况。（四）盈利能力分析通过编制项目投资现金流量表和项目资本金流量表（具体见附表4、附表5），分析结果如下：融资前税前分析结果：项目投资财务基准收益率取12％项目投资财务内部收益率（税后）为16%，大于基准收益率。项目投资财务净现值（税后）为83.44万元，大于0。动态投资回收期为第三期前。融资后税后分析结果：项目资本金财务基准收益率取13％项目资本金财务内部收益率（税后）为23%，大于基准收益率。项目资本金财务净现值（税后）为129.57万元，大于0。动态投资回收期为为第三期前。项目财务评价结果是良好的。二、行业影响分析项目位于某某市新市区，规划总用地为4715.90m2，容积率3.8，建筑面积17920.42m2本项目建成后可进一步完善市区的建设规划版图，并对某某市房地产业的发展有极大的促进作用，但不会形成行业垄断。三、区域经济影响分析本项目定位为建设功能完善的中档居住小区，本项目的建成不仅能提升某某市城市形象和品位，为新市区的发展起到促进作用，而且也将会对某某市产生积极的社会和经济影响。可以为使用者提供舒适度更高的居住场所，更加符合使用者的偏好。本项目的使用时间较短、建筑设计完善、毗邻建筑布局合理，将美化局部区域形象，提高对投资者的吸引力，进而提高某某市经济的增长。第八章社会影响分析一、社会影响分析项目地处片区优势明显，为建设中的新市区，有政治中心