土地项目可行性研究报告

土地工程可行性争论报告一、外部环境衡水具有丰富的水电资源及地热资源，全区无重大污染性企业，相对较小的城市体量促使区内生活节奏放缓，加之衡水和张力。衡水市三年大变样进展将以南环为中轴线，重点进展南部城，工程地处衡水市西开发区，地处政府规划西南居住区，将来将作为高技术区生活配套住宅及文化生态园;从远期城市规划体的格局;路网方面，随着各交通线路的全部开放，将更大程度是吸品开发建设大同小异，同质性较强。衡水公司将依据市场变化、房地产市场分析及推想，作出准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设本钱，尽量减小工程风险。工程定位为印象系列集合精品建筑及欧式文化景观第一局部：工程概况一、工程信息来源：衡水市国土资源局桃城分局局长牟海东介绍。工程位于衡水市区西南角，区域内市政路网正在建设，东、南、西三侧道路正在施工，北侧紧邻宁安路。二、宗地位置(描述并附位置示意图、卫星地形图、宗地图、现场照片)三、宗地现状1、四至范围：南至隆兴路，北至宁安路，康泰街以东，宝云大街以西。地块完整，无其他因素影响分割地块。2、地势：地势平坦，地块方正法规。3、地面现状:地块处于衡水市西开发区，政府已经收储，原为农业耕地，地面无建筑物，无文物古迹、无水渠及较深沟壑、池塘，;地下无管线、暗渠、电缆、光缆等。四周边界清楚，均为市政道路，东侧、47宜于房地产开发。四、工程周边的社区配套166路、12路、13路、14路、15路2、教育：周边现有汇龙中学、衡水市第六中学，启明学校、珍宝3、医院等级和医疗水平：衡水五院、复明眼科医院。4、大型购物中心、主要商业和菜市场：万德福超市、德隆购物广5、文化、体育、消遣设施：东临宝云高尔夫俱乐部。6、公园：怡水公园7、银行：中国银行、中国信合、工商银行、衡水市城市信用社8、邮局：无9、其他：开发区政府、市质量技术监视局、市卫生局、市交警大队五、工程周边环境1、治安状况：良好。2、空气状况：空气质量良好。3、噪声状况：无。4、污染状况：无。5、危急源状况：无。6、周边景观：宝云塔坐落于工程地北侧。7、风水状况：8、近期或规划中周边环境的主要变化：目前还未出规划图。六、大市政配套12、供水状况：水3、污水、雨水排放：雨水、污水经过市政管网处理4、通讯(有线电视、、网络)：有线电视、、宽带网络。567、供暖：市政集中供暖系统七、规划把握要点1133320200(含公34009524852226527平方米)346632地下建筑面积：32.6;4、建筑密度：30%89219平方米590米(规划控高);635%7八、土地价格1.该土地价格：110万/亩。2.2-3123其次局部：土地猎取途径及措施1、土地猎取方式地块名称2023-55地块位置土地价格成交时间2023.5152万/亩2、土地猎取时间安排：3、土地猎取的主要条件：4(无合作方可不说)5(同上)6、付款方式及制约措施：7、其它法律风险及躲避措施：第三局部：市场分析1水市开发区南区，为衡水市兴区域，目前生活配套略显缺乏，经济档生活区，分布有宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城、紫阙台等工程，其中宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城为已入住9+1电梯花园洋房，目前售价已达40003500元/平方米左右，其中五洲国际官邸以九大科技系统卖点入市，工程认可度尚可。区域西部工程较少，仅达观天下工程，且距本地块较远。工程规划6+1、高层、商业街等业态，自成一体，售价为2900元/平方米左右。2、区域住宅市场各项指标成长状况(近1-2年)开工量/竣工量：约150万平方米/90万平方米销售量/供需比：区域内刚性需求、投资型需求较少，多为改善型居住需求，因处宝云价:3500元/平方米3趋势：区域市场为兴进展区域，经济进展水平较老城区而言相对落后。随着滨湖区的规划建设，将来区域进展将连续南延，宁安路南将打通四条重点路段至南环路，且周边企业搬迁后，工程南部片区将成为大规模住宅聚拢地，生活配套将渐渐完善，存在较大进展空间。二、区域内重点工程分析工程工程周边开发在售楼盘图工程所在地紫阙台腾达城五洲国际官邸橄榄城开发区永兴西开发区永兴开发区前进大开发区成功路与宝云路与昌明大街路与宝云街街与永兴路交街穿插口德隆超市对交叉口东行交叉口东行叉口西行100面100100建筑面积(23976平方米平方米)2.109层花园洋房400000平方1000000平方952023平方米米3.20米3.002.3820栋高层6+162420开盘时间入住时间2023-09-022023-06-312023-03-01期一期2023.12一期一期2023-08-21二期2023.122023-12-01、二期2023-12二期2023-10三期2023-52023-5平均价格400035003400-36003500(元/平方米)按揭一次性、按揭30%首40%首付产品组成30%首付50%首付付面积区间108-200多平36-110平方56-200平方米88-160平方米方米米配套设施工商银行、中国银行、万德福、幼儿园汇龙中学、启明学校、英才学校、市珍宝街小学、市职教中心、市五中、市六中南昊信息技术学校、开发区政府、市质量技术监视局、市卫生局、市交警大队、第五医院;医院总体评述(40米左右)。三、区域市场目标客层争论销售对象：其次、三次置业，为改善;来源区域可由市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场。主力客户：客户行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。四、目标市场定位及产品定位1、市场定位：重点面对市场改善型需求消费群体。依据区域现状及将来进展趋势，针对周边物业比较以及公司品牌树立需求，定位中高端宜居产品，建筑品质小高层、高层产品，户型以小三室、三室为主，满足中高端消费群体改善型居住需求。2、目标人群特征/来源区域/行业特点：;;行业以公3位中高端宜居产品，以建筑品质小高层、高层产品，户型以小三室、第四局部：投资收益分析见附件《宁安路工程测算》。第五局部：综合分析与建议一、优势：教育周边具备丰富人文教育资源。景观距衡水市滏阳河1公里，环境秀丽。道路规划后周边道路状况好，交通出行较为便利。二、劣势：