市场营销课件-物业经营管理

物业经营管理第一节物业经营管理的概念物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主（出租或自用物业的产权所有者）的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理等技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。第一节物业经营管理的概念一、收益性物业是物业经营管理活动的对象，主要包括写字楼（甲乙丙三级）；零售商业物业（区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店）；出租型别墅或公寓；工业物业；酒店和休闲娱乐设施（酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场）。二、收益性物业投资通常出租给租户（又称租客、出租人）使用，可获得经常性租金收益和资产增值；是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。第一节物业经营管理的概念三、物业经营管理服务的目标从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业业主，既包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。第一节物业经营管理的概念四、为什么需要专业的物业经营管理服务？使物业在运行使用过程中能够保值；通过综合经营管理手段的实施实现物业增值；房地产资产规模不断扩大，商业房地产投资越来越普遍，导致对物业经营管理服务的需求；传统物业管理强调运行管理服务，缺乏以资产价值管理为目标的策略性管理服务。固定资产投资中：

约60％形成了房屋和机器设备等固定资产2007年全社会固定资产投资137239亿元第一节物业经营管理的概念1990－2008年全国新建住宅建筑面积年份城镇新建住宅建筑面积（万平方米）房地产开发住宅竣工面积（万平方米）基本建设住宅竣工面积（万平方米）城镇集体住宅竣工面积（万平方米）镇和工矿区个人建房建筑面积（万平方米）199015480.93527.04824.78636.176492.93199117460.164325.05687.92639.006808.24199222098.05840.06919.15752.628586.22199329154.210218.07993.441129.779812.95199433722.411370.08955.121128.8912268.36199537489.112525.09249.253286.3813333.90199639450.512233.09589.362939.1314518.78199740550.212465.010091.493012.2615165.03199847616.914126.012552.443492.1018227.39199955868.917641.016033.233739.2619246.43200054859.920603.013145.973846.6518929.01200157476.522544.011653.523721.2219473.45200259793.626613.010417.133426.4719442.79200354971.532200.5200456897.334677.2200566141.943596.2200663046.945471.7200768820.849831.3200865800.047750.0第一节物业经营管理的概念五、为什么需要专业的物业经营管理服务？企业资产中，房地产占有相当重要的比重房地产资产管理的效果，对企业成本与收益、股东回报和企业主营业务顺利开展，有着至关重要的影响。房地产平均占全部资产的35%第一节物业经营管理的概念企业房地产管理在企业决策过程中扮演着越来越重要的角色。现代企业尤其是跨区域的大型企业，越来越将其工作重点放在核心业务上，而将非核心业务和服务管理留给更专业的行家。企业房地产资产管理通常属于企业的非核心业务，因而企业也在逐渐地将物业管理与服务发包出去，这就为物业管理行业提供了新的市场。新加坡嘉德置地发起的嘉茂REITs的组织结构

付费物业净收益拥有资产红利代投资者监管托管费资产管理服务物业管理服务嘉茂信托CMT三处商业物业(收益性物业)嘉茂信托基金管理公司(基金/资产管理)嘉德置地零售管理公司(物业经营管理)投资者/持股人百慕大信托(受托人)投资物业管理收费第一节物业经营管理的概念六、在房地产投资信托基金（REITs）的组织结构下，承担物业资产管理工作的企业，通常要承担如下责任：策划租户的组合及物色潜在租户；制订及落实租务策略；执行租务条件；确保所管理的物业遵守国家法规；履行租务管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、退租、租金调整、终止租约及续订租约与租户磋商；进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、追收欠租及收回物业；执行例行的管理服务，包括保安监控、防火设施、通讯系统及紧急事故管理；制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划；提出更新改造建议及监察有关活动。第二节物业经营管理的层次与工作内容

物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。物业管理和设施管理以运行管理为主；房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。一、物业管理核心工作是对房地产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除了进行物业的日常管理，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。第二节物业经营管理的层次与工作内容二、设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。设施管理的管理对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。房地产作为一种重要的战略资源，其良好的管理对创造一个益于员工健康的高效生产办公环境、降低房地产使用成本、保持房地产价值，配合机构发展战略的实现，均具有十分重要的意义。第二节物业经营管理的层次与工作内容计划和策略正式移交和执行图例主流程次流程设施管理服务：公司房地产管理操作流程定义公司房地产目标制定公司房地产营销计划各业务单元空间使用计划公司房地产计划定义公司房地产策略形成/定义公司房地产组织制定服务营销计划明确策略性空间需求定义空间使用成本制定入住计划执行入住计划制定公司房地产计划公司房地产财务计划执行公司房地产营销计划设施维护管理获得需要的空间成本费用管理物业税管理计划房地产交易设计设施运行管理供应商和服务商采购管理资本项目管理购买建造项目管理租赁战略空间计划空间计划与管理第二节物业经营管理的层次与工作内容问题选择比例76%67%56%56%54%44%0%10%20%30%40%50%60%70%80%改善客户满意度全球化经营加速进入市场降低成本创造新的客户和服务市场份额成长设施管理工作的战略目标第二节物业经营管理的层次与工作内容办公室内部空间管理建筑物外部装修和环境管理综合数据仓库三、房地产资产管理房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为、指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。第二节物业经营管理的层次与工作内容房地产组合投资管理理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；在合适的时机购置和处置物业资产。创造房地产投资收益的基本途径在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；在合适的时机售出物业。物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现，实际上就是以物业业主的角色在工作。第二节物业经营管理的层次与工作内容房地产组合投资管理房地产组合投资管理程序资产配置战略房地产权益债务现金其他有多少投资到房地产？在哪儿投资？风险/回报如何平衡？选择何种物业？何种形式？

需要多大的流动性？谁负责对投资的绩效管理/监管？资产配置战略区域配置本地欧洲美国亚洲其他投资策略收益型收益+增值型机会型物业类型分配写字楼商用物业工业物业居住物业特殊物业(1)投资工具直接私人权益(2)间接私人权益(3)私人债务公开权益(4)公开债务(5)房地产投资包括selfstorage,carehomesandmedicallabs直接私人权益(建筑物)间接私人权益(基金)公开权益(房地产投资信托基金/共同基金)公开债务(CMBS/Mezzanine)私人市场房地产投资公开市场房地产投资房地产投资组合中：物业管理、资产管理和组合投资管理之间的关系4.三个层次之间的关系第二节物业经营管理的层次与工作内容5.物业经营管理三个层次的主要工作内容管理层次物业管理资产管理组合投资管理工作内容保持与租户的联系；收租；控制运营成本；保存财务报告和记录；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系。制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更新改造等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析。制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理。第二节物业经营管理的层次与工作内容6.物业经营管理中的战略性工作确定战略确定标准构建信息基础决策分析进行投资组合7.物业经营管理的常规工作常规性管理现金流和成本管理日常维修和维护未来维修和维护设施设备管理物业保险管理第二节物业经营管理的层次与工作内容第三节公司房地产管理1.公司房地产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的不动产。2.在企业资产负债表中，物业资产包括以下六类细目：建筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用；在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额；土地：用于生产的土地费用；租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值；自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油田和森林等；其他：无法归入上述5类的物业、厂房和设备的附属部分。第三节公司房地产管理3.公司房地产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的房地产资产的管理。4.对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。5.在现代企业中，公司房地产资产已经被视为人力、资本、信息、技术之外的第五种战略资源。6.公司房地产管理包括计划、获取、管理和处置满足组织开展核心业务所需的建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产取得增值。第三节公司房地产管理7.大型企业房地产资产管理包括如下的内容：编制企业物业资产清单；设定明确的、可达到的管理目标；控制成本；适时处置资产并获得收入；进行多样化的物业投资；结合企业的主营业务选择物业资产占用形式；建立合理的物业资产管理机构；明确物业管理人员的责任；审慎选择物业资产管理顾问