香利后湖项目营销策划报告课件

香利地产后湖项目营销策划报告武汉金丰易居投资有限公司香利地产后湖项目武汉金丰易居投资有限公司1壹

市场特征及竞争环境叁

核心问题的解决策略纲要。贰

项目自身分析及核心问题提出备注：本方案基于产品不作调整而制定。肆

销售进程模拟壹市场特征及竞争环境叁核心问题的解决策略纲要。贰2Q1：突围—如何有效的摆脱板块竞争压力？经过第一轮提案沟通，我们发现——本案急待解决的几个核心问题Q2：扭转—紧凑户型主流的市场如何完成大户型的市场销售？Q3：拉升—不利的市场局面如何创造相对良好的销售价格？？QuestionQ1：突围—如何有效的摆脱板块竞争压力？经过第一轮提案沟通，3壹

市场特征及竞争环境壹市场特征及竞争环境4一个走向平稳发展的市场近期成交量基本达到历史同期水平；价格方面表现，则结束了4个月的连续上涨。回归历史走势分析，楼市价格出现一定瓶颈，综合考虑到9－10月间有大批量核心区房源上市供应，而价格又有所下挫。我们认为高端市场在迫于价格压力和消费力不足等因素下失去了对武汉楼市领涨的能力。武汉楼市将会进入一段较平稳调整期。

一个走向平稳发展的市场近期成交量基本达到历史同期水平；价格方5一个相对沉寂的后湖板块区域在售楼盘总供应面积978,204㎡区域潜在项目供应面积338,127㎡区域在售楼盘出售均价￥3390.73/㎡区域潜在项目均价￥3171.92/㎡区域在售楼盘可供应总套数约8500套区域潜在楼盘供应套数约2800套区域在售楼盘去化率47%区域06年10月销售总套数约800套后湖板块楼市指标一览表（06年10月）本板块在汉口中心区中平均楼价仅高于东西湖区域，后湖其本身拥有不错的地理区位优势和价格优势，但是让我们重点关注和记忆深刻的楼盘又有哪些？一个相对沉寂的后湖板块区域在售楼盘总供应面积978,2046一群需求极为理性的消费者本板块内各楼盘都极力去突现自己的性价比和总价优势去迎合区域消费者的喜好，在产品总价、户型设计方面不断“优化借鉴”，使得区域竞争成了各项数字间的比拼！楼盘名称主力总价（万元）同鑫花园·景福苑30-48地产·同鑫花园26-48东方世家一期25-46七星·香山花园一期27-45百胜·春天25-44幸福人家·南苑18-52一群需求极为理性的消费者本板块内各楼盘都极力去突现自己的性价7近期市场动态楼盘名称销售价格10月去化情况同鑫花园·景福苑320030套左右同鑫花园3200100套七星·香山花园320040套左右百胜春天多层3450小高层3200开盘销售90套左右，首批155套房源中，两房45套，目前仅剩1套，三房110套，剩余60套左右。二批房源12月份推出。幸福人家·南苑多层3450小高层320010.26号开始售卡，目前已售将近300张，售卡截至11.12号，11月18号开盘。本板块近期动态延续了之前的市场特征，价格略有所上幅，中小房源和多层产品相对热销，和汉口其他区相比冷清许多。近期市场动态楼盘名称销售价格10月去化情况同鑫花园·景福苑38区域理性的消费使得产品的性价比和总价比等，成为左右市场关键的因素。长期的竞争优化使得各楼盘造成全面化同质，缺乏卖点，价格互相胶着。区域理性的消费使得产品的性价比和总价比等，成为左右市场关键的9在这样的市场环境下我们的项目应该如何实现成功发展？Development在这样的市场环境下？Development10贰

项目自身分析贰项目自身分析11优势：内部优势：1.创新钢构建筑，拥有高层形态、低公摊的特点；2.作为钢构建筑，其内部空间无柱，可任意区隔；外部优势：1.周边为成熟社区，有一定口碑传播基础；2.离汉口市区较近；优势：内部优势：外部优势：12内部劣势：

1.楼盘整体户型偏大，同比区域内楼盘的总价可接受度较低；

2.容积率远高于区域竞争项目，建筑密度过大，内部环境营造的基础条件较差；

3.高层形态在区域存在抗性，价格不易拉伸；劣势：外部劣势：

1.项目的进出通道形象较差。内部劣势：

1.楼盘整体户型偏大，同比区域内楼盘的总价可接受13机会：内部机会：1.作为武汉首个钢结构民用住宅，后期推广发挥空间较大；

2.本案正好符合政府对环保节能住宅的需求，后期销售可迎政策而上；外部机会：1.随着2007年“六城会”的举行，区域形象、相关配套将大幅改善，距离塔子湖体育中心较近的本案，高层有一定看点；

机会：内部机会：外部机会：14威胁：内部威胁：

1.钢结构住宅能否被市场认可还未可知；外部威胁：1.区域内120万方的竞争供应量，严重分流本案客户；

2.目前大区域环境脏乱；

3.先期开发的成熟楼盘将直接对本案形成客户截流；

4.潜在竞争楼盘报价在原本已被低估的市场售价基础上再度下跌，必定威胁到本案价格拉伸。威胁：内部威胁：

1.钢结构住宅能否被市场认可还未可知；外部15根据本案的swot情况，在目前的市场形势下，将面临三大问题——如何有效的摆脱板块竞争压力？紧凑户型主流的市场如何完成大户型的市场销售？不利的市场局面如何创造相对良好的销售价格？三大问题如何解决？根据本案的swot情况，在目前的市场形势下，如何有效的摆脱板16叁

核心问题的解决策略叁核心问题的解决策略17如何有效的摆脱板块竞争压力？紧凑户型主流的市场如何完成大户型的市场销售？不利的市场局面如何创造相对良好的销售价格？易居八式运作大法超越五则全面而细致的解决方案=++如何有效的摆脱板块竞争压力？紧凑户型主流的市场如何完成大户型18易居八式武林泰斗的成长史全面解决市场突围的绝佳方案易居八式武林泰斗的成长史19八式之一——树泰斗、扬威名权威营销目的：树立本案作为武汉首个钢构民用建筑的标杆形象；主要执行形式：举行武汉市钢构住宅论坛、成立武汉市钢构住宅委员会。八式之一——树泰斗、扬威名权威营销20八式之二——广纳贤、大优待名字营销目的：为项目制造市场热点，借势传达项目“钢性”特质；主要执行形式：（1）通过大众媒体进行信息发布，全城寻找姓名中含“钢”字的客户；（2）该客户持有效身份证至本案现场可获小礼品一份，并能得到本案的购房折扣卡。八式之二——广纳贤、大优待名字营销21八式之三——亮招式、多运气样板展示体目的：借用外展机会，全力展示钢构建筑空间特性；主要执行形式：结合外展点、接待点，搭建钢构样板户型进行实地展示，现场诉求钢构户型的优势，以此达到产品动人的目的。八式之三——亮招式、多运气样板展示体22八式之四——浩声势、招喽罗房屋以旧换新目的：重点针对需要改善环境、新增用途房屋却苦于资金不足的家庭，以房屋置换的方式，可增加他们换房的欲望和信心，从而达到柳暗花明式的营销拓展；运作方式：购房者可用旧房置换全部或部分首付款、一次性付款中部分房款，置换金额可根据购房者旧房折换额度、购房者本身意愿决定。八式之四——浩声势、招喽罗房屋以旧换新目的23八式之五——勤聚义、多联络积分式折扣目的：提升各项活动的贯连性，拉升各场次的参与人气；主要执行形式：每场次活动期间，所参与的客户可领取拼图卡一张，开盘当天，集齐不等的拼图卡可享受所对应的折扣，集全者折扣额度最高，依此类推；八式之五——勤聚义、多联络积分式折扣24八式之六——阻后路、拦前途拦截营销目的：先期占领区域高地，为后期营销打好渠道基础；主要执行形式：后湖主要出入口户外广告发布、主要干道道旗发布等；八式之六——阻后路、拦前途拦截营销25八式之七——搜奇人、顾茅庐立体传播目的：在开盘之前，通过各大通路的综合传播，迅速提升项目知名度，拉升人气；主要执行形式：网络、报纸广告、户外、广播等媒体的综合使用。八式之七——搜奇人、顾茅庐立体传播26八式之八——人未动、神先行独特的包装策略及诉求重点我们将根据本案提供两套包装思路；一套以“家文化”为中心，一套以“居住风潮”为中心。八式之八——人未动、神先行独特的包装策略及诉求重点27家春秋案名居住也动人一个空间的肌理变化，在都市中唤醒一种关于“家”的人文：在纷杂的都市欲望中，它让人重新感知到家的温暖，寄望每一个家庭像书一样的诗意生活、相融相合。这样一种“家”情结的唤醒，也演绎出了动人的新居住方式。家春秋案名居住也动人一个空间的肌理变化，在都市中唤醒一种关于28香利后湖项目营销策划报告课件29香利后湖项目营销策划报告课件30香利后湖项目营销策划报告课件31香利后湖项目营销策划报告课件32香利后湖项目营销策划报告课件33香利后湖项目营销策划报告课件34香利后湖项目营销策划报告课件35香利后湖项目营销策划报告课件36香利后湖项目营销策划报告课件37香利后湖项目营销策划报告课件38香利后湖项目营销策划报告课件39香利后湖项目营销策划报告课件40香利后湖项目营销策划报告课件41香利后湖项目营销策划报告课件42香利后湖项目营销策划报告课件43案名打开新生活新理程有情感的聪明房子带来一种新的生活风潮——让空间拥有生命，应需而变；让生活回归至天伦之乐的感动；在欲望的森林，它将给生活展开一段新的理程！而这一切的展开与感动，简单得如同打开一个盒子。案名打开新生活新理程有情感的聪明房子带来一种新的生活风潮——44香利后湖项目营销策划报告课件45香利后湖项目营销策划报告课件46香利后湖项目营销策划报告课件47香利后湖项目营销策划报告课件48香利后湖项目营销策划报告课件49香利后湖项目营销策划报告课件50香利后湖项目营销策划报告课件51香利后湖项目营销策划报告课件52香利后湖项目营销策划报告课件53运作大法一招致胜的武林奇功全面扭转区域市场非主流产品的销售困境运作大法一招致胜的武林奇功54“空间大，而且可变性强”本案的产品核心特质——“建筑品质恒久”的特点Space无柱空间随意分隔钢品质建筑方正的无柱空间、更高的得房率，为钢构建筑所独有，居者可根据自己的需要，简单而随意的进行区隔。而在相对“更大”的空间内，此优点将更为突出。建筑主材为坚固无比的“钢”，同比砖木、混凝土建筑将更能经受风雨阳光的考验，可真正做到“百年建筑”。“空间大，而且可变性强”本案的产品核心特质——“建筑品质恒久55产品核心特质与运作大法解决之道——看我72变“空间大，而且可变性强”“建筑品质恒久”的特点有限空间拥有多样功能一间房能持续满足家庭用房需求在同等面积下，内部使用空间更多，所能拥有的使用功能更丰富；无柱结构内，可完全自由的变化功能区隔方式；无柱大空间，可分可离出多样户型，建筑品质坚固持久，以此满足家庭长期的用房需求——孩子小时可隔为三房；孩子长大后将自立门户，可将房屋一分为二；父母年迈后，三代同堂居住，户型空间可变为四房。三代人二空间一处居产品核心特质与运作大法解决之道——看我72变“空间大，而且可56香利后湖项目营销策划报告课件57超越五则武林高手功力的自我提升全面拉升宏观调控市场情况下的本案售价超越五则武林高手功力的自我提升58超越五则之一——天女散花1+N营销目的：增加客户的信息接触点，促进项目知名度的提高；运作方式：易居中国·易居臣信将在06年底至07年在武汉开设30-40家二手房门店，本案可通过其门点进行项目推介、客户渗透。超越五则之一——天女散花1+N营销目的：增加59超越五则之二——逐个击破多点接待目的：大力争取市中心客户，全力支持客户拉宽策略；主要执行形式：选取市中心高绿化区域开僻接待点，如：中山公园、解放公园内，借势其绿化环境拉升本案在客户心中的第一品质印象。超越五则之二——逐个击破多点接待60超越五则之三——移形换位流动售楼部目的：扩大客层影响面，推进产品的客户渗透力度；主要执行形式：车载相关楼盘物料，可随点随时进行停靠并能快速进行宣传布展；超越五则之三——移形换位流动售楼部61超越五则之四——自我疗毒价格自助（10%的价格由你说了算！）目的：全新手法炒作市场，大力提升项目的影响力；主要执行形式：（1）将房屋定价分为二大部分——基础价（即为底价）、自助价（为总价的10%）；（2）自助价格在交房后一年对客户进行收取；（3）收取的方法及标准为：交房一年后，客户将获得权威组织的“钢建筑居住满意度调查表”，调查表为10大问题，每一问题若征得的回答为“不满意”，则自助房价的支付额度减10%，10项“不满意”客户可不需支付总价10%的自助价。超越五则之四——自我疗毒价格自助（10%的价格由你说了算！62超越五则之五——神秘武器数字化网络营销易居中国拥有业内领先的电子化销售平台；本套电子销控系统是集房地产市场信息、销售业务操作、售后服务、财务管理和案场管理为一体的操作平台，该平台具有以下优点：-能够远程办公，操作方便，界面美观，易上手，根据主界面岗位控制直接进行操作；-管理人员不但能实时监控单个案场，而且能同时监控多个案场，在第一时间及时了解到所售楼盘的销售情况；-能及时调控所有楼盘的销售价格，不但能够任意进行手工调价，而且能够根据销售套数按时间进行自动调价；-通过销控管理对楼盘销售情况能够全面掌控；-能让开发商随时了解楼盘销售情况及财务统计状况。超越五则之五——神秘武器数字化网络营销易居中国拥有业内领先63肆

销售进程模拟肆销售进程模拟64