四道街商业地块策划报告

四道街商业地块

概念性策划方案上海宝钦营销策划有限公司二零一二年二月第一部分：地块研究第二部分：产品定位第三部分：产品测算第四部分：参考个案第五部分：规划建议目录第一部分：地块研究四道街地块规划条件用地范围四至东至复兴北路、南至丰财二道街、西至第十六中学、北至环城路。总用地面积4.43公顷（66.45亩）参与指标平衡用地面积4.22公顷（63.3亩）建设控制用地性质商业办公用地容积率5.0（折算计容总建面211000平米）建筑密度≤55%绿地率≥20%交通组织出入口位置环城路、南侧规划路停车机动车商业建筑不低于75辆/万平方米标准非机动车商业建筑不低于750辆/万平方米标准市政配套要求地块中部南北向规划道路（图示阴影部分）在保证相关权益人出行的前提下可以适当改变线形，其用地面积不参与指标平衡开发要求规划高端酒店、大型商场各一栋，酒店、商场用于持有，可售部分回笼资金应保证整个项目收支平衡景观要求注重环城路、复兴北路的城市景观四道街地块红线范围图项目基地现状项目基地较为方正，目前已经完成拆迁，土地平整。项目三侧临路，其中：北侧和东侧紧邻环城路和复兴北路主干道；南侧是一条规划中的机动车道支路；项目内部有南北向规划机动车道穿过，将项目分割成东西两个地块。项目周边现状项目位于淮海广场商圈北侧。项目南侧道路对面是在建的和信商业广场，包括6万方综合商业广场和5万方LOFT公寓。项目东侧道路对面是海宁皮革城和朝阳市场，沿复兴北路南行1公里之内还先后分布着地铁站（规划中）、汽车客运站、火车东站、国美电器、苏宁电器、嘉利商城、白云商厦、蓝天百货等交通和商业配套设施。项目西南角和项目西侧是较老的居住区，项目高层建筑可以眺望项目西南侧的古黄河。项目SWOT分析项目优势：地块方正，易于规划。土地已经平整，可以有效加速开发过程。位于淮海广场商圈，交通便利发达、人流旺盛，适合规划商办产品，潜在需求巨大。香榭丽花园、和信商业广场前期积累的客户和口碑可以有效促进项目的去化。项目劣势：有市政道路从内部穿过，不利于项目人流组织。周边人流混杂，形象较差。持有物业增加了项目可售部分的额外成本，项目资金平衡压力较大，项目形态配比需优先保证收益最大化而非规划最合理化。成本压力较大，导致可售部分售价偏高且回旋余地较小。产品体量较大，同期市场竞争压力较大，，销售压力较大。项目机会点：地铁开通在即，项目辐射力度可沿地铁扩散。项目位于传统老商业中心淮海广场商圈，和信商业广场已经启动了该商圈向新型高端商务中心的升级换代，项目的面世将有力地呼应和加速这一进程。产品不受限购限贷的限制，在宏观政策放开前，可以有效吸纳住宅市场的投资客户和受限刚需客户与外地客户。项目威胁：由于住宅市场受调控影响，近期有大量在售或潜在的商办类产品面世，加剧了市场竞争。目前商业、办公市场供应主要集中在古彭广场和东部商圈，其次是人民广场，项目仅有和信商业广场作为呼应，略显单薄。住宅类产品不会长期受到政策调控，一旦放开，会大量分流潜在投资类和自住类客群。SWOT第二部分：产品定位酒店&酒店式公寓

根据政府规划要求，按EXPRESS假日酒店的标准规划30000平方米（地上建筑面积）准五星级酒店一栋。定位分析根据项目的用地性质，项目可能的产品形态有酒店、酒店式公寓、办公和商业四种，各种产品形态根据市场情况、项目规划要求和SWOT分析实施的可能性如下。酒店式公寓种类实施可能性分析结论经营型规模要求较小，主要出售给投资客，有专门的酒店经营公司统一作为酒店运营不适合项目，不建议实施自用型●规模可大可小，用途可商可住，客户自用、投资两便，属于目前徐州市场稀缺产品。●项目的交通、配套、地段适合开发该类物业。●不受限购限贷政策影响，面积小、总价低，宜去化，适合大量开发建议作为项目主力产品实施商业种类实施可能性分析结论全装修大型百货大楼和信商业广场需要另有高端大型商业与之呼应形成规模性应，但该种物业以持有经营为主，出于资金平衡压力，对规模应进行相应的控制可以考虑实施，体量建议控制在4万方左右。购物中心/超级市场和信商业广场已经具备相应功能不建议实施专业市场形象偏低，业态较为低端，售价偏低，会影响项目以及和信商业广场的品质不建议实施商业街定位可高可低，租售灵活，低层商铺形式（2层商铺为主、3层为辅形态）售价较高，可以有效增加项目收益建议尽量多做，根据项目建筑密度建议3.5万方左右社区商业项目无住宅产品，周边小区不需要外部社区商业不建议实施商业&办公办公楼种类实施可能性分析结论甲级办公楼(高层)项目周边没有其他高端办公楼相呼应，单方造价高，销售时单套面积划分较大，更加剧了总价抗性，难以去化。体量至少5-10万方，销售周期长。不建议实施政府办公楼/乙级办公楼(高层)体量要求25000平米以上，单方造价4700元/平米左右，对周边环境要求相对较低，单套面积划分100平米以上，较为适中，去化速度相对有保证。出于丰富项目产品线的需要，可以少量考虑多层办公楼占地面积大，不能有效利用容积率不建议实施产品定位总结项目的产品包括：1、持有物业：三星级酒店一栋（3万方左右）/全装修大型百货大楼一栋（4万方左右）2、可售物业：街铺式商业（3.5万方左右）/乙级高层办公楼一座（2.5万方左右）酒店式公寓（主力销售产品，预计8万方以上）商场商业街酒店办公楼酒店式公寓商场——带动消费提供潜在客源商业街带动消费——提供潜在客源酒店提供配套服务——商务往来提供潜在客源办公楼提供配套服务——居住配套服务酒店式公寓1.提供配套服务2.员工、业主就近居住需要提供一定客源提供酒店式配套服务办公人员就近居住需要提供一定客源——产品形态相互关系分析第三部分：产品测算项目指标数据单位备注总占地面积42200.00平方米

容积率5.00

绿地率〉=20%

景观面积8440.00平方米

建筑密度〈=55%

可用基地面积23210.00平方米

其中：酒店、持有商场8000.00平方米按照酒店设计在持有商场上方，商场约6层考虑办公楼、酒店式公寓1000.00平方米按照办公楼酒店式公寓设计在可售商业上方（包括大堂），落地面积仅包括电梯筒和楼梯间考虑可售商业14210.00平方米扣除其余建筑基地面积后剩余的可用基地面积一、项目基础指标二、项目分项面积指标

性质数值（平方米）说明总建筑面积

271000

地上总建筑面积

211000地上总建筑面积按照容积率核算1酒店持有3000070000按EXPRESS假日酒店即三星级酒店的标准建造

2持有商场持有40000按全装修大型百货大楼标准建造

3可售商铺可售35000141000按2层为主，局部3层建造4办公楼可售26000按乙级办公楼的标准建造，建议单套面积100平米左右，共约260套左右5酒店式公寓可售80000建议单套面积50平米左右，共约1600套左右地下总建筑面积

60000按两层地下车库考虑，由于地下商场会大幅增加建安成本，不予以考虑三、项目成本测算序号费用类型计算基数单价总成本（平方米）（元/平米）（万元）1土地费用2710001635443102前期费用合计27100013035153报建费用27100010027104地下建造成本271000100268405土建及装饰工程合计2110003273690676机电安装费用合计2110001799379507工程预备费27100033289958管理费用2710006216809营销费用2710002135785成本合计2710007411200852备注：工程预备费按建安工程的8%计算。管理费用按40万元/月、项目运营期42个月计算，含人员、场地和行政办公费用。营销费用按总销收入的2.5%计算，包括营销代理、广告推广、销售物料、案场运营、销售物业管理、售楼处和样板房装修等费用。地下室按车库标准装修。上述成本未计财务费用。

计算基数单位价格总计金额备注预计销售收入酒店30000----

持有商场40000----

可售商业350001840064400按一层23000元/平米、二层17000元/平米、三层12000元/平米，一层、二层、三层配比率1：1：0.5计算。办公楼260001260032760

酒店式公寓8000015600124800

地下车位100010000010000按1000个车位、10万元/个出售收入合计2710008559231960

四、项目收入预估

计算基数单位价格总计金额备注成本合计2710007411200852收入合计2710008559231960

契税1100002522771按持有部分成本价的3%计算，可售车位按20平米/个计算营业税金及附加27100047712938按总销收入的5.5775%计算土地增值税2710001283479按总销收入的1.5%预征所得税27100042811598按总销收入5%预征印花税2710006.75183按合同金额（销售合同和造价合同）0.05%计算土地使用税4220024.00101按每年8元/平米，3年计算项目税后利润2710000.8824

五、项目成本收益测算第四部分：参考个案目前国内类似的大体量综合商业用地，比较成功的布局主要有中心广场围合式和街区式两种，其特点如下：中心广场围合式无核心街区式特点建筑沿基地周边设置，围绕出较大的中心广场（一般以硬地绿化广场为主）。建筑单体体量相对较大，设置较为集中。建筑分布在整个基地上，由丰富的内街体系进行串联。建筑单体体量相对较小，设置较为分散。优势建筑布局较为通透，交通体系比较简洁，容易调动客户的购物兴趣。中心广场可以用于举办各种展览、展示、室外演出等活动，有效带动商业氛围和人气。商业尺度宜人，购物感觉较为温馨和有趣味。经营业态变换灵活。劣势需要达到一定体量才能形成相应的规模效应。对地段和人流量要求较高。道路系统复杂，视野不够通透。客户一般消费目的性较强。适用范围人流密集、规模较大、客流辐射较广、业态较为丰富的项目规模较小、定位明确、特色鲜明的项目，或规模虽大，自身或周边客流足以支撑的项目中心广场围合式参考项目一：上海日月光广场日月光中心位于打浦桥商圈徐家汇路618号，北至泰康路，南至徐家汇路，西至瑞金二路，是卢湾区也是上海中心城区近年来最大的商业建筑之一。日月光中心是内地首例与城市轨道交通无缝衔接的地铁上盖商业中心，力图打造一站式吃、喝、玩、乐、购消费天堂。其中14.8万方商业部分包括约6万平米的日月光百货区域、潮流品牌区、5万平米的超大美食餐饮区、1.5万方鼎好电子商城等商业形态。该项目目前已经投入使用。项目名称日月光中心广场开发商上海鼎荣房地产开发有限公司项目位置卢湾瑞金二路450号产品形态-3F：4万方停车场；-2F：地铁站厅及餐饮、数码商业业态；-1F：服饰、皮具、箱包等业态。1F-5F：以6800平米超大内广场为中心的商业建筑；其它：一栋31层5A智能写字楼、两栋29层酒店式公寓。规划指标绿化率:50%

建筑面积:720000平方米日月光广场效果图日月光广场入口广场日月光广场沿街商铺日月光广场中心广场中心广场围合式参考项目二：上海国际金融中心上海国际金融中心由四部分围合中心广场构成，除了三幢大楼外，还有一座商场大楼。商场大楼连结较矮的85米高建筑物。整个建筑外墙以银灰色玻璃帷幕覆面，主调色彩以白和银灰为主，以营造现代高雅气氛。其两幢分别高260和250米的主座大楼以同一设计贯通，但造形略有变化，形成双子塔式设计效果，两幢大楼平面呈多角形，顶部成斜度，其简约外观形成现代雕塑般的建筑效果。项目名称上海国际金融中心开发商新鸿基地产项目位置小陆家嘴世纪大道8号产品形态物业由两幢高层办公塔楼及一座低层建筑组成。南座高249.9米(53层)、北座高259.9米(56层)、低层建筑高85米。第一期80,000平方米写字楼及商场已经落成，其余部分也将陆续完成。规划指标建筑面积:40万方甲级办公楼：21万方商场：10万方酒店：9万方国际金融中心外景上海国际金融中心无核心街区式参考项目一：北京建外SOHO来自日本的著名设计师山本理显开辟了独一无二的先河，把建外SOHO做成开放的，把一条条街穿插到建筑中去，其所有商铺分布在建筑的一、二、三层，一、二层全部临街开门，三层则乘滚梯直达。建外SOHO在居住概念上强调了“小”，街道的尺度小，广场小；在设计上突出了“无中心、多层次、混合就是活力”的理念。建成以后的建外SOHO，每天有5万人在这里居住、办公、逛街、找乐；16条步行商业小街，300个沿街店铺，20个双层花园，把这里点缀成都市生活的乐园。项目名称建外SOHO开发商北京红石建外房地产开发有限公司项目位置北京建国门外大街4号（国贸中心对面）产品形态1、18栋27*27米的体量SOHO公寓楼，1-3层为临街商铺，4层以上为SOHO公寓单元；2、南北两座，办公面积98000平米，楼高28层写字楼3、4栋SOHO商铺全部临街，1-2层铺面复式结构3层铺面由滚梯直达公共院落4、另含3万方中心花园、小型办公房及大量裙房