我的大学一期商业营销策划方案1

我的大学项目商业一期营销策划方案市场调查营销计划招商计划市场调查本案所在区域是属于新都新城区比较核心的位置，周边新兴项目较多，各项目都有商业陆续面市销售，竞争愈加激烈。在计划的第一部分本司就项目所在大区域内有一定竞争性商业项目进行分析对比，从而得出本案的营销计划及重点。项目名称：新都汇商业均价：1楼3.9万/㎡,2楼2.4万/㎡,3楼1.8万/㎡商业总体量：面积区间：50-500㎡主力商家：摩尔超市项目名称：缤纷新天地商业均价：1.65万/㎡商业总体量：2.5万/㎡面积区间：30-6000㎡主力商家：人人乐、苏宁、金逸国际影城项目名称：万千城商业均价：6600~38000元/㎡商业总体量：约2万㎡面积区间：23.86-1100㎡主力商家：幸福蓝海电影院项目名称：新都国际广场商业均价：6600—50000元/㎡商业总体量：1.9万㎡面积区间：6-600㎡主力商家：国美电器本案万千城一层房源剩余位置分布二层房源剩余位置分布目前二层剩余房源为二间，面积加大且位置相对较差，面积为：120-400㎡，销售价格为10000元/㎡。惠后（一次性）为9300元/㎡。因其内外街约10000元/㎡价差的吸引，目前其内街位置已经消化完毕，剩余位置基本为外街房源，销售价格约39000元/㎡，优惠后（一次性）约36270元/㎡。共剩余约25间。新都国际广场新都汇缤纷新天地小结由于政府对住宅市场的调控日趋严格，使得开发商与投资者对商业地产更加青睐。经过市场调查，本案周边项目均有商业产品即将推出，因此本案商业部分所面临的竞争将会非常激烈。竞争项目都处于新都大道南侧，定位为城市综合体，周边多为高尚住宅，目标消费群以周边居民为主，偏向购物、中高档大型餐饮娱乐；本案位于新都大道北侧，为大学城商圈的核心位置，以西南石油大学师生为主要消费群，周边居民和过境消费者为次要消费群，定位为以学生接受度较高的中小型休闲娱乐中心。综上所述，本案与竞争项目的目标客户群有差异，商业业态规划偏重不同，因此定位不同。小结营销组织产品分析商业定位营销计划产品分析大学城我的大学项目一期商业位于大学城的核心位置，毗邻西南石油学院后门生活区，商业体量约10000㎡，其中待售面积约8000㎡，共计5层产品分析项目周边现状，多为农民自行修建的建筑，住宅底商的形式商业业态丰富，涵盖了日常生活的大部分需求，形成了比较浓厚的商业氛围，但档次较低端。产品分析商业消费人群构成

西南石油大学师生（据调查，西南石油大学目前在校师生员工共计30000余人）主力消费人群

项目周边的居民、未来入住的业主、拆迁小区居民等重要消费人群过境消费人群（部分新都城区居民、其他大学学生等）补充消费人群学校客流安置小区客流小区自有客流外来客流产品分析本案产品设计面积控制比较合理，但100㎡以上的商铺仍占据了54.72%，因此在后期营销过程中，控制总价，降低投资门槛、招商工作的有力推进是促进销售的重要手段。产品分析SWOT分析产品分析小结本项目位于新都大学城的核心位置，商业体主要辐射范围是新都大道北侧，以西南石油大学为中心的周边居民、拆迁小区住户等，消费人群较稳定；目前项目毗邻的西南石油大学东门生活区，已形成一定规模，成为新都大学城最繁华、热闹的区域，但是本案位于该生活区的边缘位置，吸引消费人群到来，融入这片生活片区是本案商业营销的关键；本项目产品设计比较合理，面积控制，人流动线等均作了科学的规划，但是总计5层的独栋商业体，在销售上目标客群有一定抗性。因此控制投资总价、降低投资门槛、招商工作的推进，主力商家的引进仍是促进销售的重点。商业定位Textinhere项目资源消费人群项目价值新都大学城集吃喝玩乐购于一体的城市综合体项目新都大学城师生、教职员工、周边居民、过境消费人群等周边生活区域商业氛围好，消费人群稳定，便捷的交通路网大大提升项目竞争力

开发商愿景经济效益与社会效益的双赢依据商业定位

新都大学城吃喝玩乐购新中心以校园经济为主导的休闲生活广场商业定位业态定位商业定位业态定位1F：精品购物、眼镜店、服装、饰品、校园生活配套商业2F：特色餐饮、干锅、汤锅、快餐、火锅3F：KTV、网吧、俱乐部（桌球、极限运动、机车等）4F—5F：咖啡、茶楼、酒吧、书吧、水吧、网吧商业定位目标客户群定位

根据对周边商业购买人群的调查分析，本司将买卖人群分为三类，其中投资者是本案的主要目标客户群，同样这部分客群也是其他各竞争项目争夺的焦点。稳定（信心）现实回报（租金水平）升值（区域及项目未来）稳定（商业地位）物业条件（产品）商业管理服务（物业管理、商业推广）二者兼而有之投资者自用者投资兼自用√商业定位案名建议营销计划营销思路带租约销售为主，自营客户为铺营销计划营销策略商家租赁协议签订根据引进商家品质、需要面积等合理制定租赁条件低租金准入0.5—2年免租期招商部返租将前两年租金以抵扣房款的形式直接返还给购房客户（租金前两年由开发商承诺6%回报率的租金返给客户）开发商优惠形式返租实际折算成房价吸引投资客户青睐销售团队营销计划时间节点前期重要店铺招商完成商业前期推广项目商业造势带租约销售推广商家入驻意向确定商业直接及带租约销售分零商业开始销售其余铺位招商分零商业销售推广重要店铺招商启动

开业造势持续销售

开业推广

开业准备

整体开业

利用开业做销售清盘

后期经营管理预计9月中旬完成两项工作同步开展时间预计8月开始预计9.24日开盘销售营销计划时间节点7.278.8进场前期准备阶段前期培训推广事宜落实正常储客招商工作开展销售排号工作开始9.169.24日开盘余房