天下一家项目竞品分析2013.6.4

天下一家项目周边竞品分析深水炸弹“新国五条”来袭-国务院发布新国五条细则，要求二套房首付和利率提高，卖房征20%税。【导读】——3月1日晚，国务院下发了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，这也是对2月20日国务院常务会议出台的新“国五条”的细化和补充，体现了调控政策的连贯性和持续性。【内容提要】1、限购全面升级，区域覆盖全部行政区域，类型涉及一、二手房。2、对于房价上涨过快的城市，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率3、二手房买卖，交易税按差额20%计征。【政策影响】1、针对房价上涨过快城市，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，一定程度上打击改善型需求，客群收窄。长沙市房价处于价格洼地，涨幅较为平稳，可以被列为房价上涨过快城市储备行列，短期内受此政策影响不大。2、限购全面升级，二手房交易税按差额20%征收，一方面改变购房客对市场未来预期，观望情绪加重；另一方面，可以说是两会前试探性政策，若市场不能够达到政府预期效果，两会后，政策不排除加码可能。长沙版“新国五条”坑爹来袭-有目标无细则，今年房价增幅或低于10%。4月1日上午，长沙市房产政务信息网转发了长沙市政府关于公布2013年新建商品住房价格控制目标的通知：长沙市今年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下。关键词：惜字如金、微博式细则理论上的影响效果——按照今年《长沙市政府工作报告》中的数据，2013年，长沙市经济社会发展主要预期目标为：城乡居民人均可支配收入均增长14%左右，居民消费价格指数控制在103.5以内。统计方面的相关人士告诉记者，可以用114除以103.5，得出结果为：1.1015，换算成百分数为110.15%，也就是增长幅度为10.15%以下。个人评价——坑爹细则，真心文字游戏。一句话解决：保持基本稳定。至于你信不信，我反正是信了。官方评价——长沙“国五条”细则相对比较精简，后续应该还会有具体操控的政策出台。贷款政策：长沙公积金贷款门槛提高

,增加购房难度1、缴存满12个月方可申请贷款2、首套房120平米以上二套房贷不予发放3、普通房提取公积金时限缩短为1年4、贷款期限不再延长银行政策：二套房首付及利率或将提高，改善型购房者成本增加央行2013年3月14日发文指出，对房价上涨过快的城市，各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求，进一步提高二套住房贷款的首付比例和利率，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至七成，利率提高至1.3倍。提问：如此严峻的政策背景下，开发商大叔们情何以堪？回答：淡定！让我们且看楼市反应如何……“国五条”细则发布数月，“成交量井喷”、“房源倍增”……对长沙二手房市场的冲击依然余波未平，然而归根到底新房市场才是楼市的主角，这一轮调控对新房市场带来了怎样的影响？3月份搜房网调查了长沙240个在售楼盘，（其中中小户型刚需盘185个，大户型楼盘56个），调查显示，55个楼盘的售价略有上调，占到总数的23%，10个楼盘售价微幅下降。一问：为何看似严厉的政策背景下，市场大环境依然火爆逆袭？回答：新政目的是打击投资和投机型购房，作为刚需份额占到80%的二线城市，短期内长沙市场不会有明显的起伏。再问：大叔们机遇在何方？回答：“新国五条”对主打投资投机型需求的大户型有所影响，但是刚需小户型并不会受损，反而有可能得利，二手房交易环节税收从严征收后，无疑需求会被挤到新盘中来。”对开发商来说，新“国五条”或将成为售房助推剂。主要竞争项目分布本案湘域相遇百纳广场宽寓大厦长房中庭国际华雅国际财富华晨世纪广场项目名湘域相遇百纳广场宽寓大厦长房中庭国际华雅国际财富华晨世纪广场物业类型写字楼、公寓、商业商业、住宅写字楼、公寓、商业、住宅写字楼、公寓、商铺写字楼公寓、写字楼、商业、住宅占地（万方）0.974.55.31.60.725.6总建面（万方)7.712.33.965.66.335容积率6.5568.975.29余货量（万方）4.311.8340.53.27.9竞争个案分析湘域相遇-项目介绍开发商长沙景康房地产开发有限公司位置芙蓉区远大一路280号项目规模占地0.97万㎡总建7.7万㎡容积率6.5产品组合写字楼、公寓、商业全毛坯3层裙楼，1层层高5.6米，2-3层层高4.5米，共30层总户数公寓：540户写字楼：310户共计：850户配套设施物业;开发商自有物业管理中央空调：无电梯;日立电梯车库：2层共324个其它;公寓带管道煤气去化情况公寓：486套/90%写字楼：217套/70%户型及公寓：38-82㎡写字楼：49-146㎡物业费住宅2元/㎡；商业4.5元/平产权两栋全70年产权销售模式自售目前主要靠老带新公寓有8-9层为整层出售折后均价及租金公寓：7700-8200元/㎡写字楼：9000元/㎡写字楼租金：3.5-3.8元/㎡项目定位城市艺术综合体点评：该项目位于长沙东扩板块，属于水景住宅的高层，交通便利，距离长沙火车站商圈和五一商圈都比较的便利。出行方便，配套成熟，适合投资。公寓写字楼竞争个案分析湘域相遇-户型分析52.81㎡一室一厅一卫全采光4米大开间卧室客厅独立分区，不影响私密空间厨房紧接灵动空间，生活安排井然有序大卧室改作库房，刚刚好82.80㎡两室一厅一卫功能分区合理，待人接客方便竞争个案分析湘域相遇-客户属性分析客户来源：以周边两公里范围内的专业市场业主为主，附带部分拆迁户。外地客户中以常德邵阳居多。客户特征：写字楼客户的年龄主要集中在35-50岁周边专业市场的业主、企事业单位、公务员、省内外投资客、省外返湘客户；公寓客户的年龄主要集中在25-35岁附近的白领、拆迁户置业目的：公寓以居家为主，写字楼以投资和办公为主，投资客居多。竞争个案分析湘域相遇-价格走势分析湘域相遇2013年06月03日的最新销售报价为均价8200元/平方米相比上个销售周期持平。湘域相遇近19天的销售价格持平；近5个月的销售价格上涨了200元，涨幅为2.5%；与本项目2012年09月04日第一次对外报出的7500元相比，9个月以来，销售价格累计上涨了700元，涨幅为9.3%。竞争个案分析湘域相遇-项目优劣势分析项目优势：最突出的优势就是那句话“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，尚东板块内完备的配套交通条件，火车站商圈和马王堆商圈之间的优势位置，使得它在芙蓉区房产市场中凸显，加上开发商明确的产品定义，只开发小户型产品，和精准的价格定位，使得它与周边楼盘拉开差距，成交量一路领先。项目劣势：由于临近高架桥，对于临街楼栋而言，交通噪音和污染会比较大。对比启示：通过对比我们不难看出，湘域相遇的产品都是以一房小户型为主，适合投资和自住，总价低，符合市场的需求。在地段因素确定的情况下，购房者会更多的考虑价格预算问题，而开发商则需想方设法通过降低单价或者缩小面积的手段，降低总价，来吸引更多客户。启示语录：小户型低单价拉开与周边竞品差距竞争个案分析长房中庭国际-项目介绍开发商长沙房产(集团)有限公司位置人民路与万家丽路交汇处西南角(大润发超市正对面)项目规模占地1.6万㎡总建5.6万㎡容积率8.9产品组合写字楼、公寓、商业共29层，1-3层为商业总户数公寓：731户配套设施物业;开发商自有物业中央空调：无电梯;通力电梯车库：2层共四百多个去化情况5月11号开盘推出280套，成交132，成交率47%；户型58-96㎡物业费2.2元/㎡产权70年产权销售模式易居代理折后均价9000元/㎡开盘优惠本批房源从3月10日开始认筹，蓄客60天，至开盘当日共办卡200余张。优惠为一万享两万；一次性付款97折，按揭99折；办理VIP认筹付款97折，按揭99折；按时签约客户再享99折。项目定位人民东·智变SOHO点评：规划中的五号线与六号线交汇处，通达性强；芙蓉区政府旁，配套较好；自身配有商业设施，购物方便。但容积率较高竞争个案分析长房中庭国际-户型分析餐厅厨房客厅卧室5-29层平面图竞争个案分析长房中庭国际-价格走势分析竞争个案分析长房中庭国际-客户属性分析客户来源：以芙蓉区客户为主，少量外地客户。客户特征：客户的年龄主要集中在35-50岁周边专业市场的中高端收入人群。置业目的：客户大多以保值为目的，投资和办公各占一半。竞争个案分析长房中庭国际-项目优劣势分析项目优势：项目正处马王堆、高桥、火车站三大商圈核心，可以说是占据了东城区核心区域板块，距离长沙火车站、五一广场仅5分钟车程，且有地铁2、5、6号线交汇于此。除了交通优势有目共睹之外，商务资源更是不可替代。项目近邻芙蓉区政府，沃尔玛、大润发、必胜客等超市百货、餐饮美食、高档酒店林立四周，与此同时，项目自身还将发展三层裙楼商业，购物、休闲、娱乐等商务配套一应俱项目劣势：容积率偏高对比启示：与其他项目不同的是，该项目全力营造健康生活理念，不仅强调商务与居住感，更强调健康的生态空间。在产品的设计上力求臻至完美，突破了传统写字楼通常存在的进深过大、自然光照少等弱点，不惜舍弃上亿元的收益，打造长37米、宽10米的景观中庭，这在长沙是罕见的！此外项目精心打造五星级精装大堂，手工打磨进口石材铺装、7台品牌高速电梯+1台观光电梯、尖端电子智能体系……无不从最大程度上体现了商务舒适与尊贵感。与写字楼、商铺的产权仅40年相比，长房•中庭国际拥有70年大产权，50-100㎡的智变空间可灵动改造，适合不同创意办公空间。用租房的钱，能买下属于自己的商务空间，投入少，且回报高。竞争个案分析宽寓大厦-项目介绍开发商长沙前通置业发展有限公司位置芙蓉区万家丽中路一段139号项目规模占地5.3万㎡总建3.96万㎡容积率6产品组合写字楼1层商业，总共35层总户数共540套房源配套设施物业;湖南家和物业管理有限公司中央空调：无电梯;永大电梯，6台车库：2层共三百多个去化情况目前仅剩19套户型45-79㎡可几套打通为300平米大平层物业费2.6元/㎡产权40年销售模式新鼎代理有6层左右为整层出售折后均价8700-9500元/㎡项目定位做万家丽央区老板点评：项目靠近区政府，区域发展潜力有保障，周边大型综合配置设施完善，交通路网发达。由于二环线的长期堵塞导致交通压力日渐增大。有一定的噪音影响。竞争个案分析宽寓大厦-户型分析户型周正，布局合理，独立阳台南北通透，超高使用率功能分区，动静分离创意空间营造轻松办公和居家环境开阔大厅设计办公家具布置随心所欲户型周正实用，功能分区合理采光通透，视野开阔丰富的组合元素，彰显商务价值50.43㎡一室一厅一卫70.78㎡两室一厅一卫竞争个案分析宽寓大厦-价格走势分析竞争个案分析宽寓大厦-客户属性分析客户来源：客户以长沙市为主，各区都有。部分来自株洲、湘潭、益阳。客户特征：客户的年龄主要集中在35-50岁省内企业老板、公司高管、私营业主。置业目的：客户以投资为目的居多，大客户整层购买现象较多。竞争个案分析宽寓大厦-项目优劣势分析项目优势：宽寓，作为万家丽路和人民路交汇处的商务经典，直临连通南北长沙的经济大动脉—万家丽主干道，2/5/6号三线地铁,全方位实现便捷商务零距离；项目拥有现代时尚的大玻璃窗外立面、六台“永大”品牌电梯。多变组合的户型，为客户创建个性、舒适的工作环境。项目劣势：由于二环线的长期堵塞导致交通压力日渐增大。人口密集，空气有待改善，周边生态以及绿化率较低，有一定的噪音影响。目前正在进行道路改造，个别棚户区的拆迁会影响环境卫生。对比启示：

40--80平方米的百变商务空间，6米超宽开间创造舒适的商务尺度。智能化物业管理，让客户尊享生活便利。竞争个案分析华晨世纪广场-项目介绍开发商

湖南鑫盛房地产开发有限公司位置雨花区万家丽中路二段8号项目规模占地5.6万㎡总建35万㎡容积率5.29产品组合普通住宅3栋；写字楼2栋1-4层为华润百货、5-6层为中西餐厅、7-25层为写字楼酒店式公寓1栋；商场（不对外销售）1栋总户数写字楼：126套公寓：480套普通住宅：372套配套设施物业;开发商自有物业中央空调：有电梯;写字楼6梯7户车库：暂无资料去化情况写字楼目前剩余20余套公寓已售罄普通住宅余70套户型写字楼：120-1600㎡公寓：41-70㎡，返租15年,3层裙楼，层高3米物业费1.60元/月/㎡产权50年大产权房销售模式新鼎代理折后均价写字楼均价：16000元/㎡住宅：8600元/㎡租金：3.6-3.7元/㎡/天项目定位大长沙·新中心普通住宅酒店式公寓1栋写字楼2栋居然之家商场点评：项目属于大型城市综合体，地处主干道交汇处，交通发达；社区功能齐全，但容积率偏高。竞争个案分析华晨世纪广场-户型分析91.66㎡二室二厅二卫129.53㎡三室二厅二卫户型周正，动静分离区，干湿分离入户花园，南北双阳台、多飘窗设计客厅主卧朝南，外带近8㎡大阳台承重墙设置合理，空间随意开合，满足居家和办公的双重需求主卧带卫浴配置客厅、餐厅、阳台一体化设计，空间开阔，视野极佳竞争个案分析华晨世纪广场-价格走势分析华晨世纪广场最新销售报价为住宅均价：8600元/㎡，写字楼均价：16000元/㎡。住宅价格略有下降，写字楼价格保持不变。竞争个案分析华晨世纪广场-客户属性分析客户来源：客户以高桥、马王堆附近专业市场业主为主。客户特征：客户的年龄主要集中在30-45岁，以周边专业市场的高收入业主为主，同时兼带部分市外投资客。置业目的：客户以投资为目的居多。竞争