宇扬集团太子山伍拾捌号地块概念性开发提案

太子山伍拾捌号宇扬集团地块概念性开发提案这是一个北宁新崛起的繁华圈!这是一个起伏日益剧烈的市场!这是一个地产高速运转的时代!序一场看得见的地产硝烟博弈战/厮杀战/掠夺战/价格战/肉搏战/营销战……对于这样的一个格局，这样的一个时代来说如何塑造精品？如何把握周期？是一个崭新的课题，也是一个系统的概念，更是一个全局的谋略！序院中秀雅优秀的人居不仅需要优透的环境与包装更需要优秀的市场根底经济的高涨是需求演变的催化剂。2002—2007年经济的迅猛高涨，使地产业由最初的居住需求迅速演变为改善性和投资性的双重复合型消费行为，利润翻倍者有之，利润数倍者亦有之；中高端产品的工程运作，由于前期需要投入大量资金，在开发前期没有对宏观环境深入分析并对资金运作没有保障性方案的情况下，工程的抗风险能力很低。2021年经济遇冷，中高端工程资金运作本钱飞涨，资金链断裂，工程开发突遇倾巢之危，忽如一夜冷风来，满城尽是特价房；地产工程附加值运作躲避点必读：经济环境探测2021年4月全市主要经济指标指标单位累计数值同比增长（%）规模以上工业总产值亿元798.92-19.2全社会固定资产投资亿元252.4419.3社会消费品零售总额亿元321.2515.4进出口总值亿美元68.77-22.81财政收入亿元139.08-5.1城市居民人居可支配收入元5718.249.4居民消费价格指数%99.3-出口型经济体制的变化深刻影响着出口加工工业，因此全市的工业结构变革正在一步步深化。固定资产的投资与政府的根底设施投资有着互动关系，且又参加了通货膨胀的因素。固定资产的投资与政府的根底设施投资有着互动关系，且又参加了通货膨胀的因素。数据来源：南京市统计局经济环境探测一季度，全市地区生产总值到达882.78亿元，按可比价计算，比去年同期增长9.3％。其中，第一产业增加值20.29亿元，增长3.5％；第二产业增加值375.72亿元，增长3.5％，其中工业340.9亿元，增长2.3％；第三产业增加值486.77亿元，增长15.5％。数据来源：南京市统计局季度上的规律性下跌，而于下跌同时，地产市场却已开始回暖经济环境探测1－4月份，全市施工工程2509个，比上年同期增加114个，比一季度增加410个。在建工程中，本年新开工工程1609个，比上年同期增加86个。工程数量的增加，为投资规模的扩大创造了空间。前四个月，全市在建工程的方案总投资已经高达3201.21亿元，比去年同期增长14.7%。数据来源：南京市统计局08年地产市场动态国家政策拉动在投资中的作用开始明显显现。1－4月份，国有及国有控股工程完成投资261.1亿元，与去年同期相比，由一季度的下降10.12％扭转为同比增长23%，高于非国有投资增幅2.9个百分点。开发投资额

过热的经济开展促使地产回调，但城市化进程和城市对人口增量的需求支撑起稳步增长的固定资产投资地产市场动态由于施工面积的缩减，08年南京全市房地产的竣工面积增幅持续走低，由于07年1-2月份竣工面积的较小，因此08年1-2月份竣工面积的同比增幅呈现惊人的井喷态势，其它几个月份的表现表现较为正常。09年1-4月商品房、住宅的竣工面积同比也出现负增长。市场回暖同时，竣工面积和施工面积缺仍在缩减阶段，随着投资者的再度追捧和政策对市场信心的稳固，量价井喷自09年5月份开始地产市场动态全市的整体动态和江南八区的市场，具有江北楼市风向标的作用。从累计情况看，1-5月全市商品住宅累计上市呈现下滑的趋势，仅为195.18万平米，同比下降34.8%，说明开发商并未因市场的活泼及时的调整去年制定的推盘节奏；江南八区的走势类似于全市，1-5月上市73.08万平米，同比下降35.67%。从累计情况看，1-5月全市商品住宅累计成交量为347.79万平米，同比增长79.01%，但略低于07年水平；江南八区的走势根本相同，1-5月成交140.79万平米，同比增长93.3%。地产市场动态分板块成交价格看，城中、河西的价格在万元以上、城东价格在9000元/平米以上，城南价格在8500-9000，仙林、城北均价在7500-8000元/平米左右，江南八区均价保持稳定；江宁、江北、郊县的成交均价都有所上升。江北、江宁以“潜力〞优势，赢得了大量刚性需求和投资客据了解在江北、江宁的购房刚性需求中，也是对90—140之间的实用型户型产品需求旺盛。而90平米以下住房需求旺盛同时，供给量相对较为充足。面积段的细分调查，可以清楚的看到需求量较大的面积段位和市场缺乏的面积段产品。另外价格段数据，5月3000-4000元/平方米成交比例较高，主要是桥北几个大盘的成交；2000-3000、4000-5000元/平方米的成交比例其次，主要分布在江北等楼盘；其他面积段分布较为平均。地产市场动态阿尔卡迪亚均价3850长冲街均价5100尚品馨苑未公开宁馨家园3100恒丰世家

已售罄福基·旭东新城均价3600腾泰雅苑均价3780长冲街均价5100宁馨家园3100区域市场本案楼盘名称位置开盘时间体量

（平米）建筑形态均价主力面积备注阿尔卡迪亚大厂/经五路2005年9月75万多层、小高层、高层385080-140平米E期腾泰雅苑大厂/纬二路2005年8月14.3万多层、小高层3780130--143平米尾盘长冲街大厂/长冲街8号2008年5月9296平米小高层510030--78平米精装修福基·旭东新城大厂/园西路2008年9月38万小高层360080--120平米二期区域市场阿尔卡迪亚联系电话57016688/57016888项目地址六合区大厂5号街区荣盛水景城项目类别小高层/高层住宅价格E期均价3850元/平米开发商荣盛房地产发展股份有限公司销售状况D区尾盘，E区将于8月8日开盘总建面75万平米绿化率40%付款方式一次性,银行按揭重点个案分析重点个案分析工程简介：阿尔卡迪亚位于大厂经五路，距华联超市300米左右；鼓扬线、浦葛线、中六线、汉六线穿梭左右；育英二外、扬子二中、南化一中、南化实小近在咫尺。占地37万平方米，总建筑面积75万平方米，总户数5000余户。目前工程D区80—120户型已根本售完，E期开盘将在今年8月8日，供给面积在120—145平米之间。工程特色：内部生态环境与漂亮的建筑外立面设计，是阿尔卡迪亚最大卖点。天然气、暖气双气入户；大厂小区中两条仅有的开放式“休闲风情步行街〞；两大休闲广场及游泳池等多项运动康乐设施。重点个案分析热销产品解析此为阿尔卡迪亚前期热销户型中的一个典型。该户型优点如下：卧室飘窗设计，更多角度迎接阳光与景色。双主卧加客厅朝南设计，阳光与健康的完美达成。错层设计，生活中辞别平面增加更多创意空间。107平米紧凑三房，动静别离，实用与性价比的高度融合。紧凑三房，双卫设计，将空间浪费减到最小。重点个案分析热销产品解析重点个案分析福基·旭东新城〔现代城〕联系电话57790099/57790011

项目地址大厂健民路400号项目类别小高层住宅价格一期均价3600元/平米开发商南京福基置业有限公司销售状况一期售罄/二期7月底开盘总建面38万平米绿化率35%付款方式一次性,银行按揭重点个案分析该工程客群分类及分析福基工程客源汇总资料分析中，客户多来自大厂区域，可见大厂区域的楼盘除了投资性需求外，自住性需求只能吸引到大厂本区域内的客源。腾泰雅苑联系电话57020299/57022636项目地址大厂/新华路与晓山路交汇处项目类别多层/小高层价格均价3780元/平米开发商南京腾泰房地产开发有限公司销售状况尾盘总建面20691平米绿化率35%付款方式一次性,银行按揭重点个案分析市场篇结论宏观面行业面竞争面大势趋利，但经济形势隐藏着不稳定的暗流，因此在运作附加值型地产工程同时应充分考虑资金的风险躲避。经济迅速回暖，并且有进入快速开展白热化之势，这样的经济条件，可以充分支撑地产附加值的高本钱、高利润。目前，楼市投资客信心突起，加之政策对楼市拉动，投资性消费程加速度方式上升。南京市经过多年开展，已初步形成区域独立开展的战略布局，并且在本案所属大厂区域内，经济状况良好可以支撑特色品质型工程〔阿尔卡迪亚注重景观与品质的大盘即是最好范例〕。区域内竞争个案，在品质上已经做到一定水平，且品质适中的楼盘以大型体量为主，区域内缺乏特色型工程。居住需求的正常满足，在今天的社会开展环境中，已成为住宅的根底，而非工程核心竞争力。地块现况福基·旭东新城阿尔卡迪亚腾泰雅苑成熟居民区成熟居民区成熟居民区太子山公园工程南侧自然绿化区本案地块周边地块概况：本案处于大厂区成熟商圈和居民区中，地块周边1.5公里范围内生活配套齐全，生活便利。地块比邻的太子山公园与其南侧的自然绿化区域构成绝佳的自然环境。太子山公园位于南京市大厂区，总面积21.64公顷，水面3公顷,绿地率75%,周长1.5公里,园以山名,是以植物为主的现代化综合性公园。园中有太子湖、园中园、太子阁、太子山庄、四方亭等景观。

太子湖位于公园东隅，面积3公顷，南岸建有二层湖南亭。园中园位于太子湖西畔，面积约1公顷，园中有各色花卉及植物组建的“二龙戏珠〞立体花坛和欣赏性温室花房一座。

太子阁位于太子山顶，阁高16.24米，占地106平方米，造型美观典雅，周围植有紫藤、金钟、倒槐、花桃等花木。

太子山庄位于太子山东山腰，占地1200平方米，系民族风格建筑。四方亭位于公园主要出入口的南大门，近旁建有大型假山群。地块分析威胁时机优势劣势劣势成熟商业区、居民区，提供便利的生活根底。早期的重工业开展，造了今天繁华的大厂，同时也成熟了一批工业精英对区域的习惯性和财富承受力。地块周边自然资源环绕，是许多嘈杂的商圈核心工程无法比较的。工程体量较小，运作灵活度降低了工程风险。大厂区本身重工业较多，污染问题一直是居住上的一大瓶颈，且该问题难以从普通的包装手段上予以解决。大厂区域特性，无论是环境和交通等方面，都被主城区客户所排斥，同时六合区域居民的认同度也较低，因此就决定了本工程辐射面有较大局限性。未来政策的收紧预期，造成经济走势不明确的心理担忧。目前工程周边尚显破旧，要打造出高品质感的楼盘，除了需要在产品力上面下功夫，在周边环境的融合和适当隔绝也是一个重要课题。阿尔卡迪亚和福基·旭东新城两个大盘在当地区域的影响力相当大，并且阿尔卡迪亚具有高端的景观打造力和品牌认同优势。“太子山〞在大厂这样的工业区中家喻户晓的工业绿肺之称号，地块声誉可借势而上。近期“南京十城开展战略〞大厂为重点开展对象之一，大厂开展前途可期。〔具体战略尚在保密阶段〕大厂区稳定的工业和经济根底可以给购房者对未来收入一个有利和预期心理。客群分析据了解，福基现代城、阿尔卡迪亚、腾泰雅苑，有80%以上的客户来自大厂本地，其中又以南钢为购置主力。调查中发现，大部份客户购置的户型面积为90平米以上，但对140平米以上的〔由于总价过高〕接受度较低。90平米按阿尔卡迪亚均价3850元/平米计算，120平米左右总价约46万，首付两成为9万，如贷款10年，月供约3600元左右。由此可见，大厂居民约有35%以上家庭月收入在5000元以上。大厂区总人口约22万人，总承受量约为735万方。目前在售楼盘总体量120万方，江北总体近两个月挂牌土地较少，约为25000平米。我部综合以上数据，对本案客群进行了概念上的预估，认为本案辐射面较小，应尽可能以大厂本地客群消化为主，周边客群来源比例预计如右图：概念定位利用因素购房四大要素位置品质特色性价比位于大厂区“工业绿肺〞之称的太子山公园南侧，自然环境不可复制，喧嚣尘世无法相比，山位玄武，风水绝佳。景有亭台坐落，惬意悠境。在嘈杂闹市中一隅清心居所，在妙美的景色中，秀美的建筑也只是点缀而以。新中式的特色在万科引领下，以爆发式的速度风行市场，中式文化附加值的特色魅力正在中国盲目追求国外生活的阶段后，迅速觉醒。政府重点开展区域+成熟工业及经济根底+自然资源环抱，区域潜力前景可期！概念性定位综合推敲以上定位支撑点后，本案定位的整体概念可以由以下四个字来概括：秀外慧中秀美景色清秀徽派风外部配套齐备公园、绿地外围环抱新中式建筑美学亭台坐落慧心独具闹市静地惬意其中整体风格推导区域市场空白中高端阶层的风行与追捧结合大厂“工业区绿肺〞环境优势产品设计给生活意境带来的吸引区域市场内建筑特色以现代和后现代为主，建筑没有新意，大部份楼盘还在没有创意没有特色的红海竞争中挣扎。由品牌地产商万科的引领和对产品每一个细支末节的精心研究下，带来了中高端阶层对此类产品的热烈追捧，这也将是中小型开发商打造此类产品的市场根底。本身大厂的重工业区形象给人一种人居瓶颈的概念，而周边中大型楼盘的建筑风格又以工业化现代化的概念加强了居民对环境的担扰，但本地块周边的绿肺资源恰好为本案提供了不可复制的根底，而这工程优势只有在产品和景观相互配合的情况下才可将其价值发挥到极限。从未有过的产品设计概念，带来的是区域中居民对生活品质一种全新的认识，原来生活中需要更多的半室外空间，生活中需要的是更大的自然资源效劳体系，生活中需要的是更多的享受而非喧杂紧张的工业气氛。新中式/徽派风主旨：自然融与生活而非浮于外表产品组合推导地块根底类比：国土资源部发布?关于调整局部地区土地等别的通知?中明确规划出六合、浦口区为九等地块这代表了该地区地块的价值顶线和土地利用瓶颈。阿尔卡迪亚福基现代城高层/小高层小高层容积率1.6容积率2.0综合考虑本地块级别和周边标杆性工程土地利用指标，预计本地块容积约在1.6—2.2之间。大厂区及周边楼盘多以同质化竞争剧烈的高层/小高层为主这样的产品没有特色和文化附加值，从市场竞争的产品稀缺角度和土地利用的充分性考虑，建议以小高层搭配退台式花园洋房来针对市场竞争的缺口。土地级别市场竞争价值提升形象提升快速运作品牌辅助容积瓶颈产品稀缺企业形象景观小高层退台式花园洋房太子山伍拾捌号概念性定位太子山边的风水宝地喧嚣尘世外的一缕秀雅妙美的景色中秀雅的建筑也只是点缀全优形态下的中式人居概念性规划方案一规划参数：用地面积：23412平米产品组合：小高层+叠加别墅+商业退让参考：1：1.135产品构成：观景小高层11F：2幢10200平米叠加别墅4F：10幢17600平米商业物业：约2600平米合计总建面：30400平米容积率：1.311层景观小高层少量裙楼商业单层1300平米共2600平米；两层4层叠加别墅每幢约1600平米4层叠加别墅每幢约800平米注：本方案以叠加为主，如果去掉小高层，容积率仅可到达0.75概念性规划方案二规划参数：用地面积：23412平米产品组合：小高层+商业退让参考：1：1.135产品构成：观景小高层11F：8幢54400平米商业物业：约3000平米合计总建面：57400平米容积率：2.4511层景观小高层少量裙楼商业单层1300平米共2600平米；两层注：本方案是以市场接受风险较小的11层小高层为主力产品，土利利用率最高可达2.45，如做13层小高层容积率为2.75，建筑面积增加10080平米社区景观节点概念性规划方案三少量裙楼商业11层景观小高层面向南侧绿化区建筑间距参考1：1.13511层景观小高层面向太子山11层景观小高层面向太子山4层退台式花园洋房，近靠南侧绿化区域社区景观节点红线内部5—10米退让线规划参数：用地面积：23412平米产品组合：小高层+花园洋房+商业退让参考：1：1.135产品构成：观景小高层11F：4幢27200平米花园洋房4F：10幢7500平米商业物业：约2600平米合计总建面：38200平米容积率：1.59效益比照方案一：方案二：方案三：小高层：10200X3600=3672万叠加别墅：17600X4000=7040万商业：2600X7500=1950万合计约：1.27亿运作周期评级：中长期运作风险评级：中高风险小高层：54400X3600=1.96亿商业：2600X7500=1950万合计约：2.15亿运作周期评级：长期运作风险评级：高风险小高层：27200X3600=9792万花园洋房：3150万商业：2600X7500=1950万合计约：1.5亿运作周期评级：中期运作风险评级：中度风险概念性规划地形分析地缘分析风向分析周边资源利用及环境分析堪舆学分析功能性规划分析内部交通规划分析总体规划平面分析立面分析规划暂略内容：概念性规划现代的楼体外观，类中式的视觉风格，将都市化的建筑美完整表达出来，且户型方面应仅量注重阳光人居，并且考虑到周边自然环境优势，我们应最大限度的加大窗体面积以“迎景入室〞。阳光高层/小高层示意层层退台的户型性价比层层退台的设计风格，由下至上层层退台户型面积也随之层层递减，一楼有赠送了大面积私家花园，二至五楼户户有阳光露台，极度享受的高性价比户型。退台式洋房示意建筑及景观花园洋房建筑的优雅之作在“洋〞房中融中式现代的元素，如几何型窗棱、简约手法处理的马头墙、恰到好处的青砖点缀，房入景中，景随房变，处处可见简约的优雅。建筑及景观谁谓今日非昔日端知城市有山林亭台水榭的搭配，只是园林中的点缀性实物。江南风格的景观会更加注重小桥的弧度、围栏的高度，以及汀步的间隔等等，这种近乎完美的追求才可以打造出风雅别致的景观特色。建筑及景观营销策略重点建议※引入大厂一所名校〔分校〕成为工程核心竞争力的一部份；※社区生活配套区域，少量商业做为购物或生活效劳型配套；※综合促销手段〔送车、旅游等〕强力推进；※样板房做大露台上的阳光房用于情景式营销。※洋房大面积赠送的私家露台或花园；※住宅销售充分利用区域内口碑传播，并且大力推进企业及工程形象；USP提炼及运用※打造精品景观，增加公益性公共活动空间及特色景观绿地广场；上市时机判断/运作周期根据我部对宏观经济的观注和对地产市场的经验判断，工程应在新一轮的宏观经济调整政策出台前尽快入市。如因时间周期影响，建议“次上市时间〞为2021年年初。因为通货和刚性需求爆发的原因，近期楼市迅速回涨，但是通货的趋势会促使政府再新一轮对经济泡沫的挤出动作，且世界性经济大环境的经济衰退将会是持续性的，国内经济