大连市房地产市场分析报告

2006年大连市房地产市场分析2006年的大连市房地产市场更加标准、理性，明显的打上了“政策”的烙印，依据今年商品房开发、销售有关数据，戴德梁行对2006年度大连市房地产市场进展状况加以分析总结，试图查找出影响楼市的主要因素，并对2007年的大连市房地产市场加以展望。一、整体进展此主题相关图片如下：2、政策调控力度较大2006年是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对快速上涨的房价，今年中心政府出台5定住房价格的意见》之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重界定了一般住宅标准，1441.04％的契税，而一般住房〔含二手房〕的契税标准为1.5％。6月16日大连市公布了《关于私人投资、购置商品房户口迁入暂行方法》，将市外人员及本市农业人口本人、配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由2003935508010062410正不断显现出来，房价涨幅渐渐趋缓。投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价的过快增长。房地产政对一般居民的自主性业户口在主城区购置商品房迁入户口的门槛果。产业根本上安康进展有着乐观的意义。2006年中心政府出台的主要房地产调控措施序号文件名称公布日期国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知2006-3-6国务院关于促进房地产业安康进展的六点意见2006-5-17国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供给构造稳定住房价格意见的通知2006-5-24关于调整房地产营业税有关政策的通知2006-6-16关于落实建住房构造比例要求的假设干意见2006-7-6关于进一步整顿标准房地产交易秩序的通知2006-7-6关于标准房地产市场外资准入和治理的意见2006-7-11国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知2006-7-18房地产交易秩序专项整治工作方案2006-8-28国务院关于加强土地调控有关问题的通知2006-8-31国家外汇治理局、建设部关于标准房地产市场外汇治理有关问题的通知2006-9-12006年大连市出台的主要房地产调控措施序号政策名称公布时间2006年上半年大连市一般住房价格标准的通知2006-4-29大连市人民政府关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的通知2006-6-2大连市关于私人投资、购置商品房户口迁入暂行方法2006-6-133、土地供给增加，中低价位住宅工程比重增大从土地成交状况来看，截止到12200652块，用地面积363.57米，估量在将来1-2年内形成供给建筑面积约600万平方米。其中住宅工程用地约330万平方米，规划建筑面积530万平方米。此主题相关图片如下：足，可以预见，将来甘井子区将连续成为房地产开发的热点。区域土地成交块数用地面积〔万㎡〕形成建筑面积〔万㎡〕中山区1122.9875.81西岗区734.5543.49沙河口区1438.87103.2甘井子区17260.32361.98高园区36.8517.13合计52363.57601.622006〔占地面积〕此主题相关图片如下：4、大连房地产的进展吸引了诸多海内外地产商及投资基金的关注2006年以来，国际知名投行或投资基金已逐步将投资重点转移至二线城市，大连作为二线城市中的佼佼者，其快速进展的城市经济和较佳的投资环境已经吸引了诸多国际财团的关实施阶段。另有具备国际影响力的投资基金也纷纷进入大连市场，2006416斯坦利在正源地产的增资扩股中成为正源地产的其次大股东1.22520061117司成功摘牌得到大连开发区中北大厦的开发权表现出深厚兴趣。二、住宅市场1、住宅价格涨幅明显2006年上半年，大连房价的增长速度较快。这轮上涨首先是由城市中心区的楼盘引发的，域、城市西部的石门区、红旗镇等，带动了周边区域的房价水涨船高，又推动了城市中心区房价和市区住宅整体均价的提升。2006670市中涨幅连续几个月位居三甲之后，67位，7月的住宅环比价格还消灭下降。10月以后，随着秋季房交会的完毕，大连市区开盘楼盘增多，市场成交有所增加，住宅成交均价又呈现上涨趋势，2006年第四季度，市内四区住宅200520%。总体来看，2006年大连市住宅市场房价整体涨幅大约在20%左右。此主题相关图片如下：2、住宅供给大幅增加2006797804240815%。区域增供给个数建筑面积〔万平方米〕中山987.68西岗16.0沙河口14144.18甘井子18170.17开发区18160.57旅顺口10149.21金州962.5合计79780.31中山区、西岗区、沙河口区作为城市中心区，经过多年的进展，城市功能已经相当完善，中心政府限制各城市拆迁规模的相关措施使城区内可供开发的土地较少较高。甘井子区是大连市区扩展的重要区域，可供开发用地较多，土地本钱相对较低。在北在能够承受的价格范围内实现了安居。快增长。2006962.510149.21和人们消费心理的转变，上述区域的住宅市场仍将保持较快增长。经济适用房的推出对改善大连市的住宅供给构造有着重要的意义经济适用房正式入市，面对1100户的廉租补贴的发放，标志着经济适用房和限价房双房体在肯定意义上缓解了住宅价格的上涨压力。3、成交数量有所削减2006年大连市内四区住宅成交数量较去年有所下降，依据目前把握的数据，估量全年总成交套数和总成交面积将分别较去年同期下降17％、19％左右。从市内四区看，除了甘井子区较去年交易件数和面积呈正增长外20061-11区域成交面积〔万㎡〕销售比重〔%〕同比〔%〕中山37.617.3-20.1西岗19.59-30.1沙河口49.722.9-54.4甘井子110.4850.828.8合计217.28100-19.46市场成交削减。4、二手房市场价涨量缩20061-112.23410%左右，成交均价为3759元/28%。整体而言，今年二手市场受政策影响较大。自今年52二手房持有者担忧国家调控政策会导致房价下跌以及担忧交易税费进一步增加户急于将房屋变现，消灭了降低价格力求成交的状况。三、写字楼市场1、甲级写字楼空置率连续下降，需求比较稳定，销售价格及租金有小幅增长。200526%200619%左右。目前大连甲级写字楼市场平均租金在3.2元/天/3%，租金成交价与叫价之间的折扣也越来越小。体素养的提高。2、乙级写字楼市场平稳进展广场的安达商务大厦、西安路的天兴国际大厦，天地广场和君安国际大厦等。1.9元/天/平方米，租金表现较为平稳。写字楼市场总体供求关系根本平衡。3、星海湾、高园区等的商务区的进展5大厦、金融大厦，加上目前已施工建设的大连国际金融中心〔原期货广场，总建筑面积约62万平方米，使大连市写字楼市场的潜在供给量大幅增加，在提升星海湾区域商务气氛的同时，也使该区域将面临较剧烈的竞争。1,700家，进展高技术企业400余家。依据大连市“十一五”20平方公里拓展至50平方公里，并启动一条长约40公里的高技术产业带。高园区及软件园区域已经形成的商务气氛及软件企业聚拢效应预示着该区域写字楼市场也将面临着较好的进展机遇。四、商业市场2006年，大连商业市场热点闻不断，众多商业工程的“开业、停业、撤出、转让”打算了大连整体商业市场照旧连续着调整之路。1、局部商业工程或品牌连锁店退出大连市场性，其缘由有如下几方面：近几年大连大型零售商业工程规模增长过快，呈现出构造性过剩、地区分布不合理的局面；失误导致其退出大连商业市场；一些老牌的商业企业没能依据本地商业进展准时调整经营策略奏，被淘汰出局。2、国内知名商业物业进展商及经营者和国际投资基金进入大连商业市场华润集团收购海昌名城，并打算将其改造成ShoppingMall和公寓的综合性工程，这让陷入逆境的天津街有了的进展契机。华润集团打算斥巨资将其在深圳的成功工程——“万象城”的商业模式移植到海昌名城的改造中，使其成为一个集吃、购、玩、住于一体的大型综合商业工程。假设该工程获得成功，将为天津街带来大量客流，从而带动其整体商业进展，使落魄的天津街商业获得复苏良机。商业工程，说明大连房地产市场已经成为国际投资基金的投资目的地之一。3、开业工程业态丰富今年开业商业工程涉及到多个业态，涵盖了专业零售店、旅游、餐饮、休闲消遣等行业，例如：觉察王国、民勇嘉泰广场、星海假日酒店、阿锋香港酒楼、及麦当劳在东北地区首家“得来速”餐厅等，这些业态的进展可谓适运而生，大连商业市场功能日益完善。酒店、餐饮、消遣场所进展势头看好。4、大连周边地区商业加速进展方面也说明大连市内大型综合性零售工程市场趋于饱和。5、商铺租售价格持续平稳上涨2006年，大连商业地产的租售价格总体来看持续平稳上涨，其中租金涨幅较大的是大连最成熟的商业中心——商品房的宏观调控也使更多的投资客把眼光投向了此类地产工程。商业工程的建设和改造为本地商业进展带来了有力的资金支持和先进的经营治理模式竞争中脱颖而出并保持长期生命力五、展望1、住宅市场今年，大连市内四区已批工程包括在建及待建工程总建筑面积2055万平方米，其中在建面积1128.4926.660％。而供给体系将会日趋完善。6000/㎡以上的中高档住宅方面，据本行统计，20066000宅，销售量约110万平方米左右，工程结余〔已开盘和做宣传但未开盘〕，合计约为2202005-200620076000/㎡以2521520076000元以上的住宅工程现实供给和潜在供给合计为435保持在一个较为充分的状态。价格方面，我们认为：相对充分的住宅供给和日渐完善的住房保障体系将使住宅涨幅趋缓，住宅的涨幅将主要表达在工程用地具备稀缺资源特征的工程及城市中心区以外确实定价格较低的甘井子、旅顺、金州等区域中。2、写字楼市场推动写字间需求的增长，对大连市写字楼市场的进展形成重要支撑。20073.3/天/平方米左右。各区域写字楼市场进展不均衡的状况，从而进一步推动写字楼市场的进展。200