联合办公空间运营三年计划书

联合办公空间运营三年事业计划书一、市场部分（一）行业政策：政策为众创空间提供丰厚的土壤xx市积极响应出台政策支持众创空间、小微企业创业创新示范基地的建设。除市政府推出的双创政策，也对创业创新空间进行了不同的定位和方向，并提供政策支持。（二）联合办公发展现状：）分流渠道众多，SOHO、商住一体、民宅、产业园等联合办公的客户主要为小微型企业，这批小微型企业在成长初期，资金受限、发展不稳定，一部分小微型的企业会选择租金便宜的商住一体民宅或者SOHO等。而随着初创团队不断的成长，一部分的企业将选择资源更丰富、信息更集中的产业园区。2）2）收紧，市场热度下降2015年随着政策出台，联合办公供应大量爆发。作为首批联合办公享受着刚开始出台的政策福利。而随着两年时间地过去，第一批享受福利的众创空间已经经历了一轮洗牌，政策不断地收紧，政府审核标准更加严格，联合办公市场热度正在下降。（三）市场容量：1）互联网行业推动企业发展规模小型化，30人以下团队占比高，市场容量大

通过对xx市联合办公市场中具有代表性的三大区域：高新区，软件园，老工业区调查发现，小微型企业规模量大，占比达到80%。区域企业数量30人以下企业数量占比软件园16281042高新区19611824老工业区1153936合计47423802两园一区企业分布情况2）联合办公主要集中在岛内，特别是活跃的产业园区xx市联合办公主要集中在岛内思明区和湖里区。共计121家，其中思明区占了近2/3,竞争压力大。经过一年多的发展，XX市初步形成了软件园二期（51家），湖里云创智谷（12家）、海沧自贸区创业广场（5家）等众创空间集聚区。占据着岛内活跃的产业园区。厦门众创空间分片区情况（四） 竞争格局：1）联合办公当前无大品牌、集中度低、总规模不大目前市面大部分联合办公非开发商背景，项目获取能力较弱，较少会形成规模。但仍存在地产大鳄进入，规模布局的潜在威胁，如：龙湖地产的一展空间，虽然仅有1100平，且主要是为龙湖冠寓配套服务，但必须要警惕。单店规構規模总卡W團购目故（色題虽顶目】间布同特点开业FunWark:™?^+謂-賂弓KHasm12153!1=£:^251%锌：站・联2016E3月SStfrEiaffl.SE瞬工场23M7ZC09362/戟二:87%SS；拠2016E6月匕_.~e=.S35000£2D0了山1110OS.呦鬥口厢就产十压号■蛋Gas石2曲1和殆16S3tjf92%2012^11^SI醍阿3牴=一呈空间■•潮11D31100140175%20171=7^）xx联合办公品牌处于发展初期，商业模式主要以不动产+服务为主，仍在摸索中。目前xx市场上主要的品牌联合办公商业模式均有不同，爱特主要以不动产+服务+投资；fuwwork前期以不动产+服务为主，近期开始加入投资。优客工场因其创始人毛大庆的地产出身背景，主要以不动产+服务的商业模式为主。市场未有被验证成功的商业模式，处于百花齐放阶段。（五） 未来发展趋势：基于以上市场情况的分析，对于xx的产办联合办公线条而言，如何找到自己未来三年的发展机会，将是成为业务成功与否的重要核心因素。的众创空间或1）市场发展趋势—未来不成规模、小而杂乱、无运营能力、依赖的众创空间或SOHO将退出市场竞争该部分退出市场竞争的空间，将产生企业往品牌实力更强、规模更大、产品、运营及服务能力更完善的联合办公回流。因此加强自身品牌能力的建设，提升运营服务能力，将在未来成为联合办公的发展方向。2）片区发展趋势—信息、资源密集的产业园区将诞生更多的联合办公项目聚焦岛内，围绕产业密集活跃区（软件园二期、高新技术园区、湖里老工业区等）进行布局，着重于轨道站点，提前一步选择发展区域，投资低效能的资产，主要通过平衡现有资产增加办公容量。3）竞争发展趋势——未来三到五年，联合办公将以服务软实力为竞争核心从企业需求出发，从人、财、订单三个方面找到解决企业发展的痛点。提高联合办公的服务能力，丰富服务的范畴，为企业提供成长及发展助力。二、业务现状（一）目前开展情况：三大项目齐头并进，如火如荼脆台加鱼1页目呆础情况顷目W)~Hu开业时问已租卡數BS问放入驻企业1：i'1h25J5216^ir(：.i?.'689|')196S即西工业iS计中悝3965&371202017,11駝2012%设计£杜1I7G0■：«：J72a2010-3Lt-^.'K（二）经营情况：当前处于强招期，预计在2018年底满租运营三个联合项目每月经营情况投资收入NOI开间量卡位数企业18841irf119万32万3间3602卡114家（三）存在的问题：品牌影响力不足；缺乏产业认知，产业影响力弱，上下游联动能力不足；服务能力不足；（四） 希望获取的支持：1）统筹形成统一的产品线标准及商业模式后，形成统一的品牌认知，在市场上统一的发声，有规划、有节奏、有针对性地宣传；2）统筹召集吸引高端产业人才，形成产业智库，为一线公司提供产业指导支持，并协助获取政府资源。3）引入星商汇服务体系，扩大服务资源库，搭建具有联合办公特性的服务资源平台。（五）团队建设——去除岗位壁垒、强调专业培育品牌办公团队将更加强调人员技能专业性、素质综合性、发展复合性的打造，鼓励主动补位、捞过界的工作模式，鼓励合伙奋斗、背靠背信任的精神。未来每一个品牌办公的人员，身上都承载着一个成熟的办公运营体系，都是一张行走的品牌办公名片。1）组织模式——架构扁平、大前台、小后台根据片区属性与业务发展规划，建立大前台、片区制管理——软件园片区、两岸金融中心片区。片区内设置招商、运营、企划、客服岗位，协同合作，全面推进各端口工作。为推进专业化进程，小后台采用精简职能中心、兼职联席会、能力中心输出等形式，设立了运营中心、渠道中心，肩负运营与招商端口的职能统筹类工作；由片区同事兼职，形成招商联席会、企划推广联席会，定期梳理各项目招商与企划端口工作；由XX万创能力中心输出设计管理与设计资源，推进产品设计类工作。片区内、前台与后台之间、后台各端口，自发配合，高效联动，不断探索提升组织效能方式，支撑业务的成长与发展。2）人才培养——以老带新、专业传承、综合发展品牌办公团队目前人才来源主要有：闽南地区成熟品牌办公专业人士、综合素质较高且具备事业合伙人基因的应届毕业生、传统地产跨界转型且具备创新思维的新型办公人才。在团队人才背景复合条件下，品牌办公团队的人才培养，将更加注重专业传承、激发潜质，促进人才的综合全面发展。针对品牌推广、客户招商、运营服务、资源导入等多个领域，采用内部讲师与外部讲师结合机制，鼓励来自成熟品牌办公专业人士开设系列课程，开展专业化、精细化培训，并与考试晋级制度并举，与个人职业晋升挂钩；在日常工作中，鼓励员工捞过界，跨专业、多领域参与工作，群策群力，互相补位，背靠背信任。在建立专业度基础上，通过日常工作实践，往品牌办公领域内的全能型专业人才发展，让团队成员有“获得感”地提升，每个人都能成为项目独当一面的优质储备负责人。）考核激励—业务导向KPI考核机制、奖励主动举手以目前业务发展方向为绩效考核制定原则，以全员招商为导向，制定适应业务发展的KPI考核机制。积极鼓励敢于接受挑战、敢于承担责任的主动举手员工，给予其相应的发展机会及岗位分配，激发每一个员工的向上欲望，培养出有野心、有狼性的强力团队，保证团队成员合伙奋斗的精神始终高昂。4）文化建设——鼓励奋斗者文化在团队内部倡导奋斗者文化，鼓励员工追求卓越，以季度考核优秀表彰、月度爱岗敬业表彰等方式，在团队内部形成奋斗氛围，激发每一个人。三、商业模式（一）定位及业务逻辑：面向30人以下的小微团队，采取共享和集约的方法，提升不动产效率并提供高效服务，通过不动产、服务获取利润回报。（二）愿景：旨在为超过30%的活跃第三产业小微团队提供服务，服务于城市的未来。（三）盈利模式：多维盈利，让服务产生效益未来产业办公的盈利模式将从现有的简单租金收益，发展成为多维度的服务收益模式：1）不动产经营收入：包括租金收益、物业收入、各类经营活动收入、土地增值、政府政策补贴。2）增值服务收费：财税法咨询服务、企业招聘服务、知识产权认证、技术检测服务、政策申请服务、资本对接服务、生活配套服务、星商汇服务体系（四）业务基本约法：1） 有竞争力的单人办公成本：低于市场现状，分城市和片区制定区间范围（XX,软二600-800元/人•月；湖里老工业区：500-700/人•月）2） 以500个工位为管理单元3）人均办公面积5-5.5irf4）服务：客户体验与效率的平衡,尚处于摸索刻度的过程中未来三年对于联合办公而言,其实正是挑战与摸索的三年。联合办公目前已经在市场上占有一定的比例,未来三年将围绕现有项目出发,寻求项目打造、项目运营的成功之道,从而实现联合办公既定目标的逐步实现：（一） 业绩规划——实现全面丰收预计三年之内扩张4个联合办公项目，单盘面积达到6000irf/个,将持有8000卡的办公体量，结合经营预测情况如下：未来单月单卡运营收入：收入：444元；营业成本：170元；费用及税金：104元；NOI:170元；NOI利润率38.36%（二） 品牌建立一成为xx联合办公品牌第一通过入驻企业的数量增长，总店规模的扩大、服务质量的提升，将让xx品牌办公成为市场，并且企业满意度最高的办公服务品牌，让客户因为肯定与满意而选择联合办公。（三） 产品细分法——不断迭代升级，适应不同企业成长的发展需求1）根据共享难易程度对共享空间进行模块划分将共享模块细分为三大块，根据不同的企业需求类型比重，进行共享模块的划分。与业务噪凰蚩程廈值用頻車帧也IS车駅密-期舷，縫島鼠器浴叼刃外业5爭低路滿厅.心SCT_漲内都事步高难2） 满足企业不同成长周期发展需求，对不同规模企业进行划分，对应不同产品线。3） 根据行业特点对共享内容和服务深度进行调整，利用模块组合填充不同产品线。以软件园互联网企业为例：符合中小型产品线，更要求对外交流跟业务经营，因此提供的共享模块跟服务也以对外业务的使用为主，服务程度需达到50%。而小微企业、初创团队产品线由于企业规模小，需要共享的模块内容更多，因此服务的要求也就越高，需达到80%。（四） 服务引进——星商汇服务体系，形成差异化竞争引入服务体系，提供包含物业服务、企业圈层服务、企业金融服务、企业专项服务、人才管理服务等五大内容。物业服务：全方位同步打造线上智能园区平台与线下基础服务，提供全面精细化体系化的基础物业服务与增值服务。企业圈层服务：打造企业圈层交流与战略供应商平台，为企业的供应商渠道提供更多优质的选择。企业金融服务：创业投资、金融服务、财税等领域支持服务。企业专项服务：包含品牌包装、法律咨询、财务咨询、政策服务等在内的经营专项服务。人才管理服务：提供人才招聘、人才资源咨询服务、团队建设服务等方面助力，解决企业人才招聘与管理服务。（五）团队打造——培养出具有专业能力的运营团队通过项目的实践及运营，针对项目前期可研、项目品牌价值打造、项目品牌推广、项目招商开展以及运营及服务开展，形成具有企划、招商、运营、服务能力的全能专业团队，满足办公项目全周期的运营需求；（五）V-office平台搭建，建立大数据平台1）建立大数据库平台，全方位了解客户行为。2）提高团队工作效率，让客户服务工作更为高效便捷。3）搭建线上互动平台，实现资源最大化地交流与共享。五、如何做到数一数二？（一）规模数一数二：（占有率、服务企业）预计未来三年将服务近1000家企业，在规模上，形成多店规模，完成市场占有率。单店培养的成长企业达到145个，总店培养的成长企业达到1000个，并输出到产业园、品牌办公业务线，成为自身品牌下的客户孵化基地。（二）经营效益第一：（NOI为第一衡量指标）在保障品质及客户体验的前提下，实现NOI目标；通过对标竞品项目，建立运营物业费用精细化预算，开源节流；通过分析月季年度实际费用，有效把控成本；提升增值服务，逐步实现多种经营收入；发挥规模效应、成控优势，平衡租户办公预算，做到租户与资管方成本"1+1<2"（三） 品牌影响力第一未来的联合办公将成为影响力第一的办公品牌，这样的目标就驱使着我们从多个角度进行发力：1） 客户满意度第一：以客户为中心，建立ISO质量管理体系、客户生命期管理、客户满意度及客诉体系；提供高效适度的基础服务，卓越的客户增值服务，实现优秀的客户体验让小微企业“省钱省事有社群”，让小微企业99%的精力与资源投入到业务生产。2） 培养企业能力第一：培养小微企业的发展能力，能让更多的小微企业往更稳定、更良性的发展方向成长，让企业因