某高尔夫项目前期定位报告课件

京基高尔夫项目前期定位报告谨呈：天津京基房地产开发有限公司京基高尔夫项目前期定位报告谨呈：天津京基房地产开发有限公司2本体分析市场解析项目定位开发策略物业发展建议价格定位与经济测算报告提纲2本体分析市场解析项目定位开发策略物业发展建议价格定位与经济本体条件分析1本体条件分析14项目位于津南区八里台镇西北部，距外环线9公里，距市中心15公里，属未来规划的生态特色镇项目位于津南区八里台镇西北部，距城市中心约40分钟车程；津南区位于天津中心城区和滨海新区之间，位于天津市规划的“一轴两带三区”的城市空间格局的发展主轴（武清新城——中心城区——津南新城——滨海新区核心区）之上；随着城市中心和滨海新区的快速发展，本项目所处的津南区必将被双向挤压，未来将快速发展；津南区将构建“三带五镇一新城”，其中八里台镇将建成以天嘉湖生态休闲旅游为特色的生态镇八里台镇津南区距八里台镇中心约4公里距中心城区约40分钟车程八里台镇规划图4项目位于津南区八里台镇西北部，距外环线9公里，距市中心15西青开发区八里台工业园区八里台镇被列为全市第二批9个示范小城镇建设试点之一，城镇建设规划已被国务院批准，启动工作开始实施。规划定位：以IT产业为主导，具有北方水乡特色的生态宜居新型城镇规划布局：一心：八里台村、大韩庄村等聚集的镇中心生活服务区两轴：天嘉湖周边、鸭淀湖周边生态旅游轴和津港公路两侧二、三产业为代表的发展轴三点：建设双闸、潘家洼、大孙庄三个新农村示范居民点四带：以泰达微电子和八里台工业园区为代表的工业发展带、以国家农业科技园区为代表的农业发展带、以天嘉湖开发为代表的生态旅游带、以鸭淀湖及京津高尔夫旅游板块为代表的发展辐射带项目位于西青开发区和八里台工业园工业发展带黄金分割点，临近国家级自然保护区，并自成一高尔夫旅游板块

距西青开发区约8公里距八里台工业园约3公里天嘉湖生态旅游带“巨葛庄贝壳堤”天津古海岸与湿地国家级自然保护区津港公路团泊新城泰达微电子工业园西青开发区八里台八里台镇被列为全市第二批9个示范小城镇建设试产业支撑——泰达微电子工业园：聚集以电子为龙头的多产业人群2.6万人天津开发区微电子工业区，坐落于西青区大寺镇，作为全国首家以“微电子”命名的工业园区，经市政府批准，成立于1996年5月24日，是天津开发区设立的三个区外小区之一。现有注册企业92家，其中外资61家，内资31家，投资总额12亿美元，从业人员达2.6万人。工业区保持40%以上的增长速度。2006年，实现工业总产值543.2亿元，出口41.6亿美元，GDP60.8亿元。

入驻知名企业：三星电子彼恩特通信柴田精密模塑罗姆半导体华翔电子阿尔卑斯公司田边制药中环高科技大田航空代理大通智能电池美国丹纳赫耐克森合捷精密仪器源达日化聚集形成了手机电子映像产品数码相机三条产业链

产业支撑——泰达微电子工业园：聚集以电子为龙头的多产业人群2产业支撑——西青工业园:依托的IT产业，实现产业对接，形成以津港公路为主线微电子产业带天津市西青经济开发区于1992年经天津市人民政府批准成立，是享有国家经济特区优惠政策的对外开放区域。天津富奥电装空调有限公司天津富士光机有限公司丰田工机汽车部件（天津）有限公司大田－联邦快递有限公司天津分公司中芯国际集成电路制造（天津）有限公司新大洲本田摩托有限公司天津分公司三星电子现代电子天津多媒体有限公司住电硬质合金(天津)有限公司Ｆｒｅｅｓｃａｌｅ半导体现有世界500强企业14家入驻知名企业：天津阳光塑料有限公司天津松下电子部品有限公司天津宝洁工业有限公司以电子信息产业为龙头，汽车配套、生物医药为主体的多功能、现代化、国际化的工业园区产业支撑——西青工业园:依托的IT产业，实现产业对接，形成以西区以轻工、食品、生物制造业等产业为主规划面积10平方公里，已开发4平方公里距北京145公里地理位置优越，交通便利区内基础配套设施齐全距天津滨海国际机场8公里距天津市区5公里产业支撑——津南开发区（西区）:交通便利，以工业、物流为主体的工业园区西区以轻工、食品、生物制造业等产业为主规划面积10平方公里周边配套——目前缺乏基本的生活配套，属陌生居住片区，认知度有待提高未来属南北工业园和八里台镇中心多辐射带项目目前周边情况北临：耕地东北临：未来工业园用地南临：津晋公路、未来镇建设用地耕地工业园未来镇建设用地八里台工业区项目周边缺乏基本的生活配套，也非居住热点片区八里台镇中心周边配套——目前缺乏基本的生活配套，属陌生居住片区，认知度有仅靠津港公路联通天津市区，津港公路双向四车道，道路较窄，昭示性差。但项目区域位置临近多条高速公路，可联通天津中心城区、滨海地区、大港目前项目仅由津港公路一个入口进入目前项目周边无直达公交线路和轨道交通津港高速公路津晋高速公路津港公路外环快速环路往中心城区交通设施名称公路津港公路外环快速环线高速津港（在建）津晋往蓟县往大港往滨海往山西目前项目入口津港公路现状双向四车道，道路较窄仅靠津港公路联通天津市区，津港公路双向四车道，道路较窄，昭示项目指标与限定条件：中低密度、大规模项目指标：总占地面积51万平方米；总建筑面积61万平方米，容积率为1.2

；61万平方米含7万平方米商业，其中3.5万平方米酒店，另有公建设施。地块现状地块现状AB限制条件：项目地块分南北两个地块A地块：占地21万平方米B地块：占地29万平方米本项目受90/70政策限制地块目前部分为高尔夫球场用地，部分为净地；地块部分有坡地地形高尔夫球场为本项目附属资源，未来将配合住宅项目进行重新规划设计改造，预计2009年完工，目前预计为国家巡回赛标准项目含3.5万平方米酒店，预计为5星级酒店公建部分预计规划设置幼儿园、小学，为住户提供相关配套高尔夫球场住宅地块项目指标与限定条件：中低密度、大规模项目指标：地块现状地块现项目总建面61万平方米,属于大规模项目，具有一定的规模优势；容积率：1.2，属中低密度。项目所属区域为城市发展未来轴线，受中心城区和滨海新区双向辐射；距中心城区15公里。自然资源：临近国家级自然保护区，隶属天嘉湖生态特色板块；社会资源：位于西青开发区和八里台工业园工业发展带黄金分割点。指标因素仅靠津港公路联通天津市区，道路较窄，昭示性差项目本体评价项目属性——城市近郊、陌生区域、中低密度、大规模住宅项目区位因素规划因素交通因素周边缺乏基本的生活配套，属非居住热点片区，片区认知度有待提高配套因素优势劣势项目总建面61万平方米,属于大规模项目，具有一定的规模优势；13本体分析市场解析项目定位开发策略物业发展建议价格定位与经济测算报告提纲13本体分析市场解析项目定位开发策略物业发展建议价格定位与经市场解析2市场解析215市场解析报告提纲宏观市场中观市场针对性市场15市场解析报告提纲宏观市场中观市场针对性市场16天津整体房地产市场整体价格由07年3月开始持续走高月均消化量走势平稳增长07年3月份成为天津房地产市场价格出现拐点目前天津市商品房成交均价在6500元左右16天津整体房地产市场整体价格由07年3月开始持续走高月均消17万通地产香港新鸿基吉宝集团2007年时间轴异地品牌开发商的陆续进驻对于天津房地产市场产生极大影响：1.产品品质得到提升与创新；2.竞争激烈的同时促使市场进一步规范；3.加速市场发展，促使市场进一步成熟。2005年远洋地产外地、外籍品牌开发商相继进入，竞争日益激烈万科地产华侨城华润置地首创置业北京住总天津整体房地产市场品牌开发商开发产品特征：地段：占据海河/湖水/林木/高尔夫坡地/公园/市中心历史文化遗产等优秀资源产品：多复制在北京、上海、广州等地获得成功的成熟产品线价格：多高于同片区类似项目，引领区域市场北京金融街金地地产上海广洋富力地产仁恒置地合生创展汉拿铁狮门17万通地产香港新鸿基吉宝集团2007年时间轴异地品牌开发商18土地成交大事记：天津整体房地产市场一级市场交易火爆，土地价格迅速增长行政区位置土地使用权人用途占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率成交价格（亿）楼面地价（元/m2）使用年限河东区河东区津塘路南侧金地(集团)股份有限公司居住、商业金融178883.6335302.1不大于1.8722.6666759.9居住70年、商业金融40年河东区河东区新开路东侧深圳市振业(集团)股份有限公司居住36841.1120400不大于3.2710.6018804.870年津南区津南区咸水沽镇南环路南侧天津天地源置业投资有限公司居住、商业24327.8698000小于4.0281.921959.2居住70年、商业40年津南区津南区梨双公路南侧天津市房地产发展（集团）股份有限公司居住1276001711001.342.8371658.0970年津南区津南区梨双公路南侧北京住总房地产开发有限责任公司居住1884002416001.2814.4885996.6970年津南区津南区梨双公路南侧北京住总房地产开发有限责任公司居住、商业2687002732001.0211.0764054.17住宅70年，商业40年津南区津南区梨双公路南侧华润置地(北京)股份有限公司居住1129001537001.367.8015075.4770年津南区津南区梨双公路南侧天津市房地产发展(集团)股份有限公司居住1355001592001.177.3744631.9170年津南区津南区梨双公路南侧天津市房地产发展(集团)股份有限公司居住1247001429001.157.7255405.8870年东丽区东丽区杨北公路南侧深圳华侨城房地产有限公司居住2880003186001.1116.0995053.0470年津南区津南区八里台镇天嘉湖区范围内昆明星耀体育运动城有限公司商业金融、文化娱乐、体育、居住用地273330030000001.162.92096.67居住70年，商业金融、文化娱乐、体育4018土地成交大事记：天津整体房地产市场一级市场交易火爆，土地19天津整体房地产市场客户群尚属哑铃型阶段，市场全面开花东丽湖、空港板块北部双街板块西部新城板块大梅江东南板块经济持续向好：2006年天津市城市居民人均可支配收入达到14283元，高于全国平均水平，在全国31个省市自治区中排第5位；走向区域融合：滨海新区的发展带动了天津乃至环渤海的整体经济水平发展；客户阶层变化：目前客户构成两极分化明显，高端人群和低收入人群占据市场两极，但随着未来整体市场的逐步成熟，市场将形成庞大的中端客户群体；品牌集中效应：万科、金地、中信等一批对品牌产品品质有追求的发展商相继在天津拿地，会进一步促使市场的成熟；土地市场变化：土地放量明显，价格迅速走高。客户群变化趋势：目前未来三年未来19天津整体房地产市场客户群尚属哑铃型阶段，市场全面开花东丽20市场解析报告提纲宏观市场中观市场针对性市场价格出现拐点品牌开发商的进驻土地价格上涨迅速目前市场客户为哑铃型结构宏观市场处于转型期20市场解析报告提纲宏观市场中观市场针对性市场价格出现拐点宏21宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展2006年，津南区人均GDP3752美元，增速为10.5%以上，房地产处于快速发展期；未来津南区房地产处于快速发展期发展阶段启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型以数量为主，向注重质量方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型津南区房地产市场房地产发展阶段21宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-222006年1月----2007年9月各区成交面积2006年1月至2007年9月，津南区商品房成交面积达882000㎡；津南区商品房成交面积仅次于南开、塘沽、西青、河西和北辰，在全市各区县排名第六位；津南区商品房成交面积位于全市第六位数据来源：天津市国土资源局网津南区房地产市场商品房成交情况222006年1月----2007年9月各区成交面积2006232006年津南区成交约529000㎡，其中上半年成交约225000㎡，2007年上半年成交约179000㎡，成交量比2006年有所下降，主要原因在于①津南区主要别墅项目领世郡、米兰阳光受新政影响控制别墅放量②2006年8月爱丁堡、博雅名坻、米兰阳光二期集中开盘；津南区商品房成交量呈波浪型变化，从整体上看，成交量走势平稳；受天津整体房地产大势的影响及双港新家园的拉动下，07年后涨幅较大，到目前已超过5600元/平米，均价拉升的速度明显加快；津南区套均成交面积97--133㎡，主力需求所能承受的总价款在50-70万元左右；津南区的市场均价在5800-6500元数据来源：天津市国土资源局网津南区房地产市场商品房成交情况232006年津南区成交约529000㎡，其中上半年成交约224津南区二手房在经历了06年春节前的均价跳水之后，从06年3月开始，成交价格持续上涨，截止目前已实现均价3600元/平米，与06年初相比，均价已经翻了一番，目前增长势头依旧不减；在成交量方面，津南区在经历了06年初的小幅增长后，在06年10月份回归平静，市场活跃度不足；二手房成交价格涨幅较快，但成交量不高数据来源：天津市国土资源局网津南区房地产市场二手房成交情况24津南区二手房在经历了06年春节前的均价跳水之后，从06年25位置用途占地面积(m2)咸水沽镇惠丰花园居住区西侧居住、商业用地50702.16咸水沽镇津沽路与体育场路交口居住、商业7629.59咸水沽镇南环路南侧居住、商业24327.86咸水沽镇建国大街北侧居住、商业184738.77咸水沽镇津沽公路北侧居住、商业88250.72咸水沽镇众和里居住区一期北侧居住、商业41333.2咸水沽镇紫江路与津沽路交口处居住、商业60450.95梨双公路南侧居住127600梨双公路南侧居住188400梨双公路南侧居住、商业268700梨双公路南侧居住112900梨双公路南侧居住135500梨双公路南侧居住124700小站镇津歧路东侧商业10865.49小站镇津歧路东侧商业19613.66小站镇津歧公路商业金融业22267.55小站镇幸福村红旗路北侧居住2258.59八里台镇天嘉湖区范围内综合2733300合计18块4203538.5407年土地成交北闸口镇政和路北侧居住、商业36996.16平米06年土地成交07年土地放量成交420万平方米，房地产市场必将快速发展，机会巨大津南区房地产市场土地成交情况双港镇咸水沽镇八里台镇小站镇北闸口镇25位置用途占地面积(m2)咸水沽镇惠丰花园居住区西侧居住、26市场解析报告提纲宏观市场中观市场针对性市场中观市场处于初级发展阶段根据本项目特征近郊、中低密度板块Q1:板块的优势在哪里？Q2:客户的构成是什么？Q3:如何突破区域抗性？26市场解析报告提纲宏观市场中观市场针对性市场中观市场处于初27序号项目名称价格（元/平米）序号项目名称价格（元/平米）1格调故里2000022第6田园86002万通上游·合墅1900023红城未开盘3仁爱濠景880024米兰新干线67004荷兰墅1800025百合春天56005T城·佰栋墅800026朗钜天域洋房：7000联排：10000独栋：250006美阳馨苑390027东丽湖·万科城洋房：7000联排：13000独栋：230007普吉岛预计1200028夏阳溪韵联排：8000双拼：110008御龙湾460029王朝罗纳河谷48009蒙地卡罗1400030万源星城水郡370010清果公社808031梦都岭上林里未开盘11唐郡1080032凤凰小镇360012泰裕温泉别墅420033弘泽小镇未开盘13江胜天鹅湖1900034城际美景400014洛卡小镇880035社会山1800015玛歌庄磡领世郡2200016华韵欧风洋房：7200联排：1300037聚福园670017金厦新都庄园750038玫瑰庄园700018心之筑790039水畔茗墅420019卡梅尔1500040新悦庭1600020城市别墅1200041金地格林世界700021汐岸国际640042团泊湖庭院1300042在售项目已售罄项目针对性市场分析中低密度项目版图城市核心别墅区城市核心别墅区城市别墅区——占据城市核心交通优势资源公园奥运别墅区——占据城市自然景观资源北中环别墅区——交通位置适中，性价比高城市边缘第一居所别墅区——兼顾城市交通和郊区资源条件泛梅江生态居住区——新兴纯居住板块城市低密度居住区——兼顾城市中心资源和居住舒适性公园奥运别墅区城市边缘第一居所别墅区北中环别墅区公园奥体别墅区北中环别墅区城市边缘第一居所别墅区泛梅江生态居住区泛梅江生态居住区城市低密度居住区城市低密度居住区近郊中低密度板块？27序号项目名称价格序号项目名称价格1格调故里200002228京滨高速公路京津塘高速公路津汉公路针对性市场分析项目名称规模（万m2）容积率产品类型主力户型价格（元/m2）入市产品项目特色万科东丽湖1800.7别墅洋房公寓一期250m2独栋二期100m2两室三期200m2联排洋房：7000联排：13000独栋：23000别墅占据东丽湖最优势景观生态环境朗钜天域10.80.46别墅洋房小高一期200m2联排300m2双拼二期洋房高层90-110m2洋房：7000联排：10000独栋：25000别墅产品增加附送面积，提高性价比夏阳溪韵5.460.51联排双拼独栋连排：170-220双拼：180-240

联排：8000双拼：11000双拼别墅依托区域已有认知度，项目整体档次不高品牌开发商/资源/产品拉动区域发展东部板块板块内配套资源——自然景观优越的度假型板块：交通：中心城区与滨海的黄金节点，临近多条高速公路，路网发达景观：占据东丽湖自然景观和生态环境商业：依靠社区自身生活、商业配套外环万科东丽湖朗钜天域夏阳溪韵万科东丽湖朗钜天域夏阳溪韵典型项目客户描述——万科东丽湖：项目初期客户以企业高管，政府官员为主，有部分北京客户。随着洋房、公寓产品的推出，开始有空港员工、卫国道片区军人、东丽区地缘性客户出现，多将项目作为第一居所。28京滨高速公路京津塘高速公路津汉公路针对性市场分析项目名称29针对性市场分析项目名称规模（万m2）容积率产品类型主力户型价格（元/m2）入市产品项目特色梦都——岭上林里240.33独栋250-350——独栋占据原生林木资源，定制化服务资源型物业占主体，非市场主流片区北部板块板块内配套资源：交通：毗邻京津唐、津冀多条高速公路，另有地铁一号、五号线（规划）线景观：景观资源优越商业：依靠社区配套，周边配套匮乏津围公路外环津保高速公路京津塘高速公路梦都岭上林里29针对性市场分析项目名称规模容积率产品主力价格入市项目特色30针对性市场分析项目名称规模（万m2）容积率产品类型主力户型价格（元/m2）入市产品项目特色社会山约190万一期20万一期0.69独栋联排院墅宽house洋房公寓200m2联排院墅18000别墅配少量洋房、公寓体验式营销细节品质突出“国际化”社区档次资源匮乏/概念先行/产品创新，消解区域抗性西部板块板块内配套资源——高新技术带动的环外新家园：交通：基本无公交、轨道交通可达景观：社区内种植大面积的原生枣树商业：综合商场——社区内风情商业街生活：社区幼儿园——华夏未来典型项目客户描述：客户以南开为主，河西为辅。职业构成为：私营企业主、天津大学及南开大学教授等，有高知分子的特性表征。房款承受力在总价150万左右，富豪类型的客户很少，而且客户多将项目视为第一居所。30针对性市场分析项目规模容产品主力价格入市项目特色社会山约31针对性市场分析项目名称规模（万m2）容积率产品类型主力户型价格（元/m2）入市产品项目特征红磡领世郡1401.55别墅洋房小高80-100m2两室洋房：独栋：别墅紧邻外环超大规模社区新悦庭6.050.48独栋300-500m216000别墅纯独栋社区金地格林世界531.45洋房小高80-140m2两室97-200m2三室8000洋房近外环中等规模社区团泊湖庭院6.60.35独栋联排206独栋13000别墅性价比高自然资源优越城市地理位置优越，借势大梅江，低密度产品入市，拉动区域发展南部板块板块内配套资源——京津一体化交汇点的大规模居住板块：交通：主要依靠公路交通，轨道一号线由东北穿过，路网发达。景观：除团泊湖庭院自然景观优越外，其他项目均无景观优势商业：均依托社区商业配套生活：以社区生活配套为主红磡领世郡新悦庭金地格林世界团泊湖庭院红磡领世郡新悦庭金地格林世界团泊湖庭院典型项目客户描述——团泊湖庭院：客户仍以市内客户为主，由于天、南大在津南区建仁爱学院，客户以天南大教授居多，此外还有部分事业单位客户，地缘性客户很少。31针对性市场分析项目规模容积率产品主力价格入市项目特征红磡32板块资源优势客户构成入市策略东部板块东丽湖自然景观资源优势空港工作人员、北京客户、卫国道片区工作人员先完善配套，别墅产品入市北部板块资源相对匮乏地缘性客户改善型居住为主低价策略西部板块资源相对匮乏，挖掘地缘文化内涵大学城高知阶层占主导地位别墅产品入市，高品质体验性营销寻求区域认同南部板块城市交通位置最为优越市区客户居多，津南大学城教授大规模社区提升区域价值，别墅产品针对性市场分析近郊、中低密度板块Q1:板块的优势在哪里？Q2:客户的构成是什么？Q3:如何突破区域抗性？充分利用故有资源，深入挖掘潜在资源周边产业带动第一居所客户低密度产品启动，提升区域价值32板块资源优势客户构成入市策略东部板块东丽湖自然景观资源优33市场解析小结市场上稀缺真正意义上的高端产品；市场上的现有产品有一定的资源、规模、产品类型创新，但整体创新力度和营销手段并不成熟。33市场解析小结市场上稀缺真正意义上的高端产品；34本体分析市场解析项目定位开发策略物业发展建议价格定位与经济测算报告提纲34本体分析市场解析项目定位开发策略物业发展建议价格定位与经项目定位3项目定位336项目定位报告提纲竞争分析案例借鉴竞争策略及项目定位Q1:区域的产品都是什么？Q2:客户构成是什么？Q3:借鉴点在哪里？36项目定位报告提纲竞争分析案例借鉴竞争策略及项目定位Q1:37竞争项目分布123456周边项目分布图编号项目名称容积率价格（元/m2）主力户型品质描述1红磡领世郡0.41.01.6公寓：8500别墅：2200090m2两居250m2独栋近外环规模大盘2新悦庭0.4816000410m2独栋近外环精致别墅区3金地格林世界1.4洋房：8100小高层：700090-150m2两居、三居近外环品质洋房社区4天嘉湖GARDEN0.5513000300m2独栋旅游资源别墅区5米兰阳光0.97联排：11000洋房：均价5000100m2两居咸水沽镇标杆项目6双港新家园示范区-未开盘50m2一居70m2两居经济适用房37竞争项目分布123456周边项目分布图编项目容价格主力户38竞争项目情况项目名称规模容积率建筑类型价格（元/m2）主力户型开发策略月销售速度客户描述品质描述红磡领世郡140万0.41.01.6别墅洋房小高层小高层：8500洋房：9300别墅：2200090m2两居250m2独栋首期以别墅产品入市，配合部分洋房，后期主推洋房和小高层30套（别墅、洋房总计）以本地生意人和空港产业人口为主，别墅产品承受力在500万左右。看重项目距离外环较近的区域位置和社区的成熟规模近外环规模大盘新悦庭7.56万0.48别墅16000410m2独栋纯独栋别墅社区开盘阶段10套/月首期以吉宝老业主为主，多位香港、新加坡在天津办公的生意人，看重其交通优势近外环精致别墅区金地格林世界53万1.4洋房小高层洋房：8100小高层：700090-150m2两居三居主推洋房产品，配合小高层产品40套以津南、河西的改善型客户为主体，看重洋房产品的稀缺性和舒适性近外环品质洋房社区天嘉湖GARDEN17.2万0.55别墅13000300m2独栋首期以独栋别墅为主打产品刚开盘以市内客户为主，地缘客户极少，多作为第二第三居所使用，看重项目占有的稀缺自然资源旅游资源别墅区38竞争项目情况项目规模容建筑价格主力开发策略月销售速度客户39周边成交住宅用地情况双港镇咸水沽镇八里台镇小站镇北闸口镇周边成交地块分布图位置土地使用权人建筑面积（m2）容积率预计产品形式津南区梨双公路南侧天津市房地产发展（集团）股份有限公司1711001.34联排、双拼、洋房、小高层1592001.17联排、双拼、洋房、小高层1429001.15联排、双拼、洋房、小高层津南区梨双公路南侧北京住总房地产开发有限责任公司2416001.28联排、双拼、洋房、小高层2732001.02津南区梨双公路南侧华润置地(北京)股份有限公司1537001.36联排、双拼、洋房、小高层津南区梨双公路南侧天津住宅建设发展集团有限公司1600001.35联排、双拼、洋房、小高层八里台镇天嘉湖范围区内云南兴耀集团30000001.1联排、双拼、洋房、小高层39周边成交住宅用地情况双港镇咸水沽镇八里台镇小站镇北闸口镇40项目竞争（预测）项目周边出让地块未来竞争分析项目临近天嘉湖地块指标不明，产品信息不详……针对外来可能遇到的竞争和信息缺失的现状，我们对地块开发商的操盘模式进行了分析……制敌机先！40项目竞争（预测）项目周边出让地块未来竞争分析项目临近天嘉41项目竞争（预测）项目周边天嘉湖地块成交，具体指标如下……总建筑面积300万平方米住宅及配套用地260万平方米酒店（不低于五星级标准）7万除酒店外公建33万功能定位天嘉湖旅游度假区竣工时间酒店：2010年3月住宅：2010年10月80%2011年10月100%41项目竞争（预测）项目周边天嘉湖地块成交，具体指标如下……42开发商简介昆明星耀集团实业有限公司昆明星耀集团实业有限公司下设“云南星耀装饰设计有限公司”、“昆明星耀新房地产开发有限公司”、“昆明星耀物业管理有限公司”、“昆明星耀科技有限公司”、“昆明智源创新设计有限公司”、“昆明星耀餐饮娱乐有限公司”6个经济实体。企业的资本从最早的230万元，积累扩大到现在的近16亿元，总产值达26亿元，几年来，共为国家上缴利税1200万元，向社会公益事业捐赠10多万元。星耀企业在资金注入上实现了国内、外资本的融合；在工程项目的开发上，实现了企业板块优势组合，将房地产开发、装饰、物业管理结成一体，努力开拓新路子，曾荣获“TOWNHOUSE成功开发模式”和“云南名企”的称号，得到了专家和中外人士的赞同；2002年星耀集团公司、星耀装饰设计有限公司、星耀物业管理有限公司通过ISO9001:2000版的国际质量标准认证。星耀企业还曾多次被中国轻工总会评为“室内装饰先进企业”，连续荣获“云南省私营企业100强”，“昆明市私营企业51强”的称号，总经理颜语被昆明市盘龙区政府评为“劳动模范”，2002年被昆明市评为“十佳杰出青年”和“中国改革百名优秀企业家”称号。——资源整合，多元发展，实力雄厚42开发商简介昆明星耀集团实业有限公司——资源整合，多元发43新亚洲体育城：建筑类型别墅、高层、花园洋房位置昆明官渡区古镇昆洛路与广福路交口占地面积146万建筑面积200万容积率1.6绿化率45%总户数10000户规划设计超大规模体育运动场馆设施区（万人体育馆、国际网球中心、国际标准田径赛场等）；1000亩超大规模、居住人口达4万的高品质住宅群；169亩新型独立别墅商务办公区的财富中心；118亩餐饮娱乐购物步行街的昆明新天地；120亩云大附中主校区的星耀学校；西南大型体育文化用品批发广场；省市级大医院、公安派出所城区配套等七项细部配套产品昆明首度出现的联院别墅、退台景观洋房、运动美景公寓；新亚洲体育城，城中央独栋岛上别墅：占地面积约1.3万平米，由8栋别墅组成，平均每栋占地面积越1.5亩-3亩。拥有可亲水超大私家花园，私人永池，多功能地下室，市内独立电梯……价格洋房4000元/平方米；小高层3000元/平方米销售情况一期洋房、联院别墅已售完43新亚洲体育城：建筑类型别墅、高层、花园洋房位置昆明官渡区44联院别墅花园洋房美景阳房产品特点：整体户型方正，注意采光；联院别墅和部分洋房户型带地下室设计，功能丰富；主卧大尺度设计，凸显尊贵44联院别墅花园洋房美景阳房产品特点：45

1212345678910111212345678910111212红磡领世郡未来规划别墅500余套，洋房，小高层25万平米预计项目上市时剩余别墅300余套，洋房10万平米新悦庭目前在售一期，预计08年底售罄

金地格林世界未来规划三期四期26万平米预计项目上市时剩余洋房、小高层13万平米天嘉湖GARDEN一期56套别墅，预计总体规划500余套别墅预计项目上市时剩余别墅300余套团泊湖庭院

天嘉湖地块目前指标未知，预计与本项目同期上市，总体量260万；以首期开发20万平方米左右。未来竞争分析——预计本项目上市时别墅产品竞争总量在1000余套，洋房产品在40万平米左右预计在项目上市时：别墅产品主要竞争项目： 红磡领世郡 天嘉湖GARDEN 天嘉湖地块规模地段资源规模资源产品规模洋房、小高层的主要竞争项目： 金地格林世界 天嘉湖地块4512123456789101112123456789146项目定位报告提纲竞争分析案例借鉴竞争策略及项目定位Q1:区域的产品都是什么？Q2:客户构成是什么？Q3:借鉴点在哪里？别墅、洋房为主/注重产品创新，强调居住舒适性第一居所的客户居多，以津南、河西为核心向四周辐射，部分为空港等周边产业人口。大规模社区营造/创新产品/资源先行46项目定位报告提纲竞争分析案例借鉴竞争策略及项目定位Q1:47本案（背景条件：中大盘项目、中低密度、启动阶段）宏观角度：区域背景一致；城市边缘、大盘中观角度：大体量项目；中、低密度微观角度：启动模式，分期策略最终通过以上三个限制条件选取接近本项目案例案例选取和研究思路

47本案宏观角度：区域背景一致；城市边缘、大盘中观角度：大体48成功案例：北京星河湾位置：北京市朝青板块，4环至5环；占地面积：520亩；建筑面积：60万平米；容积率：３；绿化率：50％；户数：1600；装修标准：4000-6000元／平米会所：14000平米“四季会”会所，配套：shoppingmall，双语幼儿园，四季会体育馆资源条件：占地11万平米的生态公园。一期实现整盘均价15500元／平米，高于区域平台价格一倍以上；二期实现价格已达26600元／平米；三期在售价格达到34500元/平米项目已成为北京景观豪宅标杆。销售结果实景驱动全部实景展示——“一个让心情盛开的地方”48成功案例：北京星河湾位置：北京市朝青板块49成功案例：北京星河湾北京星河湾项目开盘前投资15亿，近四年时间完成现楼、园林及各种配套，打造现楼美景全成品；为了创造完美的天际线，不惜更改原来已通过的规划，减少了约5万平米的销售面积；园林展示成品豪宅精致工艺石材工艺豪华售楼处49成功案例：北京星河湾北京星河湾项目开盘前投资15亿，近四50成功案例：北京星河湾高装修标准(4000-6000元/平米；多样板间展示。产品展示已经做到极致！50成功案例：北京星河湾高装修标准(4000-6000元/平51北京星河湾规划了总建筑面积10000余平方米的四季会，定位于中国首家超五星级精品酒店与亚太区规模最大、历史悠久的国际知名物业服务公司——高力国际强强联手成功案例：北京星河湾优雅的钢琴声永远回响在星河湾的销售中心，让整个卖场被轻松和优雅的气氛充满景观是星河湾的最大卖点之一，所以要让客户所到之处都能看到绿色。情景展示同样出类拔萃！51北京星河湾规划了总建筑面积与亚太区规模最大、历史悠久52完整实景展示模式项目启动模式新区大盘启动模型一适用范围：1、开发商实力雄厚；2、站在城市发展方向上；3、区域认知度低，市场先入者，缺乏有效人群转移星河湾项目形象：跨越品质的品味项目配套：完善的生活、教育配套+高档而丰富的休闲娱乐配套+五星级酒店会所项目营销：强立势，开盘节点，短时间高密度的媒体投放，充足的展示52完整实景展示模式项目启动模式新区大盘启动模型一适用范围：53区域价值重新定位

——“大深圳”、“大交通”背景下的万科城主题：一座万科式生活城主线：由城市宏观到社区微观，强势引导白领居住理念深圳人，未来生活在哪里？万科在建一座城大深圳格局下的万科城谁动了大深圳的居住观？四季花城，为坂雪岗准备了什么？深圳首个大型TOHO社区，亲地社居……产品+品牌驱动53区域价值重新定位

——“大深圳”、“大交通”背景下的万科54深圳万科城项目背景：具体地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面，属于关外，各项基础设施配套匮乏；占地面积：约39.7万平方米建筑面积：约43.7万平方米容积率：1.1开发分期：6期开发时间：4年上市时间：2004年10月主要产品结构：Townhouse、宽景house、情景花园洋房、透天小高层、LOFT主要户型：4房、3房54深圳万科城项目背景：55Townhouse统领多类型产品组合Loft户型：1房1厅2卫面积：68+20(送)M2特色：公共区、私密区完全分离，客厅开阔小高层户型：2-4房面积：70-125M2特色：底层送入户花园TownHouse户型：4-5房面积：220-269平米特色：户外开放式厨房及地下室宽景House户型：4-5房面积：137-205M2特色：超宽向阳面，送地下室花园洋房户型：2-4房面积：70-130M2特色：底层送入户花园55Townhouse统领多类型产品组合Loft户型：1房156主景观体系前移，建立项目形象“大型Townhouse亲地社区”，并实景展示“看得见的未来”居住体验主景观体系前移，将未来的居住意境充分展现，以弥补项目自身资源不足的先天劣势；同样邻近的中海日辉台项目销售价格较万科城低1000元/平方米，品牌差异和展示体验的不同是造成差距的根源。56主景观体系前移，建立项目形象“大型Townhouse亲地57社区配套商业在启动阶段全部建设完成，提前展示，营造未来生活场景服务于片区功能的商业中心在第一期项目中便全部建设完成，尽早展示；而销售时机则放在一期住宅入伙之际，销售价格实现度大大提升；整个策略可谓开发经验与资金实力的结合。哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放，聚集周边人气，进一步带动社区商业的发展。57社区配套商业在启动阶段全部建设完成，提前展示，营造未来生58“品牌+产品创新”模式项目启动模式新区大盘启动模型二适用范围：1、品牌发展商，丰富操盘经验2、客户精准定位，针对性产品研发3、大规模区域开发万科城项目形象：亲地社居，白领住区项目价值点：创新产品，丰富选择+特色风情商街+完善生活配套项目营销：体验式营销，展示力量强大，景观前移。58“品牌+产品创新”模式项目启动模式新区大盘启动模型二适用59项目定位报告提纲竞争分析案例借鉴竞争策略及项目定位实景展示+产品创新59项目定位报告提纲竞争分析案例借鉴竞争策略及项目定位实景展60SOWT五星级酒店、高尔夫球场等高档物业有利于提升项目价值容积率较低规模中等偏大多条道路通达，辐射多区域地块内的部分原有坡地地形有利于规划景观产品项目早期的“京津高尔夫”物业有利于积累潜在客户现有阶段生活配套不多且档次不高周边现为农田环绕，昭示性不佳公共交通匮乏，便捷度不高地块临近多条高速公路，主入口不易规划滨海新区对天津整体经济发展的带动作用明显，项目所处位置受到来自中心城区和滨海的双向辐射；八里台镇为天津市第二批发展示范镇试点之一，政策扶植；市场刚刚起步，高品质物业稀缺；未来高中端人群进入天津西青工业园及八里台工业园的发展对产业人口的带动；项目所在区域非目前市场热点区域远离重点发展的旅游资源带，在自然资源方面在市场上处于劣势位置周边多个地块成交，未来竞争激烈SWOT分析中低密度、大规模、高档物业配套非热点区域、昭示性差、竞争激烈60SOWT五星级酒店、高尔夫球场等高档物业有利于提升项目价61客户需求回顾一定要有吸引我过来的特别之处居住舒适，生活空间尺度大对规模大盘会比较放心；离城市中心远一点没关系，但是基本的生活配套要有要有一定的升值潜力，性价比高关键词：特色资源——舒适产品61客户需求回顾一定要有吸引我过来的特别之处关键词：特色资源62项目核心竞争力分析竞争环境客户需求本体核心竞争力客户需求：特色资源、能够标定身份的配套资源能够刺激项目主力客户的购买社区环境、物业管理、品牌与知名度…竞争分析：竞争项目的配套设施同质且缺乏特色，无法形成项目卖点，本项目应捕捉市场机会在特色配套方向发力。竞争项目开发商品牌实力相当，有一定的产品创新，但亮点不多……本体条件——特色资源突出高尔夫资源五星级酒店中低密度规模大盘62项目核心竞争力分析竞争环境客户需求本体核心竞争力客户需求63本项目的核心竞争力：——整合优越资源及特色产品，建立区域认知度高端产品注重创新，提升产品使用的舒适度，建立项目形象；打造多元产品：在高端产品提升项目形象的基础上通过服务和社区氛围营造，为项目注入人文内涵。本项目的核心竞争力：资源+产品『客观性』主动式被动式『主观性』

3142产品服务人文环境（品牌）（社会资源）（自然资源）高尔夫+五星级酒店配套+物业体验63本项目的核心竞争力：本项目的核心竞争力：资源+产品『客观64本项目发展战略：打造天津首席精英阶层高尔夫体验社区项目发展战略：最大化的利用资源价值，通过高端配套的人文化主题化营造生活体验，满足精英阶层精神归属，打造天津首席高尔夫体验社区。提交产品制造商品提交服务展示体验市场溢价无差别竞争有差别无关的顾客需求有关的本项目新悦庭金地格林世界红磡领世郡团泊湖庭院64本项目发展战略：打造天津首席精英阶层高尔夫体验社区项目发65本体分析市场解析项目定位开发策略物业发展建议价格定位与经济测算报告提纲65本体分析市场解析项目定位开发策略物业发展建议价格定位与经开发策略4开发策略467开发策略报告提纲产品形式选择客户演变整体开发策略67开发策略报告提纲产品形式选择客户演变整体开发策略68本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品创新的方向1、项目规划指标容积率位1.2受9070限制无别墅产品用地2、市场产品现状主流产品为别墅、双拼或联排、洋房，少量小高层根据容积率的不同，组合两种、两种以上物业类型产品档次参差不齐，部分产品具有创新点，但整体市场创新产品相对较少3、消费者价值取向对于陌生区域更倾向于追求低密度如别墅产品。接受以提高舒适度为目的的产品创新，愿意为创新溢价买单68本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品69可组合的产品：不做普通多层，增加创新洋房产品，平衡容积率物业类型产品特征与市场反应选择对于项目的贡献价值体系常规产品小高层易于接受√做足容积率，出面积保证回现普通多层6层，传统形式，爬楼梯，难以接受

————双拼或联排高端产品主要的形式√树立项目的高端形象单方成本润率较高标杆产品，实现超额利润独栋豪宅象征

————创新产品情景花园洋房层层退台，以露台为核心价值点，增加产品附加值√创新方向平衡容积率明星产品，兼顾速度和回现宽景house是花园洋房的升级版√创新方向平衡容积率明星产品，兼顾速度和回现叠拼仅次于联排和双拼的低密度产品，极大地提高产品附加值√创新方向平衡容积率明星产品，兼顾速度和回现产品形式说明：洋房：4.5-5.5层/小高层：9-12层69可组合的产品：不做普通多层，增加创新洋房产品，平衡容积率70双拼或联排附加值高，送私家花园、露台，地下室、屋顶花园，户户有实惠独设内庭院，采光、通风一流。情趣空间、家庭厅，完善功能空间70双拼或联排附加值高，送私家花园、露台，地下室、屋顶花71叠拼附加值高，送私家花园、露台，地下室、屋顶花园，户户有实惠退台设计，户户带露台独设内庭院，采光、通风一流。情趣空间、家庭厅，完善功能空间。设有空中走廊，尊贵气派。71叠拼附加值高，送私家花园、露台，地下室、屋顶花园，户72强调亲情化邻里住区模式——多元性的建筑营造有生命力的城市，创新而又个性化的居住空间设计，更赋予社区丰盛内涵]超空间多层（创新产品），情景花园洋房设计元素关键词：天井院落吹拔连廊平台坡顶生态72强调亲情化邻里住区模式——多元性的建筑营造有生命力的城市73超空间多层（创新产品），宽景house核心价值点大面宽，横厅1-2层赠送半地下室与露台3层复式结构享受别墅般的庭院露台和地下室73超空间多层（创新产品），宽景house核心价值点享受别墅74舒适主卧配有独立卫生间，特设圆形凸窗，与自然零距离接触。客厅设置露台，增加了室内采光和通风。步入式衣帽间与观景卫浴相结合，使主人享受私密的品味生活。全明空间，明朗舒适，功能齐全。独特的观景空间易塑造丰富的立面造型。小高层:错落送露台/主卧弧形阳光房/大凸窗送面积常规产品74舒适主卧配有独立卫生间，特设圆形凸窗，与自然零距离接触。75开发策略报告提纲产品形式选择客户演变整体开发策略75开发策略报告提纲产品形式选择客户演变整体开发策略泛客户定位——项目可能吸引的客户群客户类型购房目的支付能力和意愿产品需求主动郊区化选择另一种生活方式，实现居住升级支付能力较强，在全市范围内选择购买，对产品形式和品质提升需求强烈对产品形式和社区营造的生活氛围要求较高，容易被产品创新打动投资客看好大盘的升值保值能力支付能力较强，跟随性强，购买意愿取决于项目市场表现无特殊要求，通常选择面积偏小的产品养老客户选择一个好环境安度晚年支付能力较弱，关注环境和配套看中社区环境，多选择面积偏小的产品本地升级客户现有住房面积小环境差，改善居住条件有一定资金积累，支付能力不高，总价敏感但需求强烈看中社区整体环境和产品品质的改善新增产业人口婚龄，刚性购房需求支付能力较弱，总价敏感，需求强烈对面积控制要求高泛客户定位——项目可能吸引的客户群客户类型购房目的支付能力和区域发展Vs.客户演变新增客户区域价值区域内环境改造陆续进行，生态资源优势逐渐凸显区域内启动基础设施建设，政策利好明显区域内产业逐渐成熟，城市配套逐渐完善投资客户主动郊区化客户新兴产业人口产品需求区域启动期区域发展期区域成熟期占据一定景观资源的中低密度产品控制户型面积和总价的投资产品，单价与城市中心保持足够的差距符合城市形象的、性价比较高的洋房、小高层产品区域发展Vs.客户演变新增客户区域价值区域内环境改造陆续社区成熟Vs.客户演变新增客户项目价值项目内部的景观打造成熟的社区配套区域内领先的产品水平创新的产品形象资源配套成熟大盘+品牌本地升级客户养老客户复合客户产品需求项目启动期项目发展期项目成熟期占据一定景观资源的中低密度产品控制户型面积和总价的投资产品，单价与城市中心保持足够的差距多样化的产品选择配套导向型客户社区成熟Vs.客户演变新增客户项目价值项目内部的景观打造一期客户定位——以市内投资客和本地改善型居住为主双拼或联排产品：市内中高收入人群——看重未来双拼或联排产品的投资属性和高尔夫资源的稀缺性本地私营企业主——满足改善型居住的需求洋房产品：工业园的中层人才——注重产品的性价比，做第一居所使用，核心客户重要客户偶得客户双拼或联排产品：工业园、空港加工区高级管理人群——注重产品的综合素质和区域位置，作第一居所使用洋房产品：本地升级客户——改善型居住双拼或联排产品：外地在津购房的投资客——看重天津房地产市场的整体发展洋房产品：市内的投资客户——看重近郊洋房的稀缺性一期客户定位——以市内投资客和本地改善型居住为主双拼或联排产二期客户定位——开始辐射市内各区改善型居住客户双拼或联排产品：工业园、空港加工区高级管理人群——注重产品的综合素质和区域位置，作第一居所使用市内河西区等中高人群——满足改善型居住的需求洋房产品：河西区改善型挤压客户——改善居住需求，看重洋房的稀缺性核心客户重要客户偶得客户双拼或联排产品：本地改善型客户——看重社区环境洋房产品：本地升级客户——改善型客户双拼或联排产品：外地在津购房的投资客——看重天津房地产市场的整体发展洋房产品：市内的投资客户——看重近郊洋房的稀缺性二期客户定位——开始辐射市内各区改善型居住客户双拼或联排产品三期客户定位——中层产业人口占主体消化小高层产品洋房产品：河西区、南开区、津南区改善型挤压客户——改善居住需求，看重洋房的稀缺性小高层产品：本地客户——看重社区的整体生活氛围、房款总价。核心客户重要客户偶得客户洋房产品：本地升级客户——改善型客户、买居所养老，注重社区的生态环境小高层产品：周边工业园、空港产业人口——看重片区交通情况及总房款。洋房产品：市内的投资客户——看重近郊洋房的稀缺性。小高层客户：高尔夫资源带动的投资客——看重高尔夫资源，自用兼投资。三期客户定位——中层产业人口占主体消化小高层产品洋房产品：核开发策略报告提纲产品形式选择客户演变整体开发策略开发策略报告提纲产品形式选择客户演变整体开发策略项目分期开发策略与区域价值发展相配合，符合客户演变的规律配套先行，展示项目亮点，奠定高形象，以中档产品保证市场良好开局高低产品联动，主流产品贯穿始终产品档次逐步提升，保证项目价值高走趋势，形象不断拔升期期有亮点——每期都有让市场和客户兴奋的亮点出现项目分期开发策略与区域价值发展相配合，符合客户演变的规律基于启动期开发考虑的产品分期策略……基于启动期开发考虑的产品分期策略……陌生区域启动期开发的成功模式：1，一期=整体

2，产品+展示

3，开发商的品牌影响力

陌生区域启动期开发的成功模式：1，一期=整体

2，产品+展示一期开发策略分析三种模式高端产品入市中端产品入市低端产品入市双拼或联排产品为主花园洋房为主小高层为主一期开发策略分析三种模式高端产品入市中端产品入市低端产品入市高端产品入市本体条件高尔夫资源优越，可吸引高端人群关注；受90/70限制，为后期产品造成障碍；市场竞争市场竞争激烈，项目上市时预计独栋别墅、双拼或联排产品片区存量20万平米客户需求陌生区域项目客户多为多次置业；多次置业客户对双拼或联排产品有一定需求价格实现可实现较高利润率；价格实现周期长；产品创新产品创新实现空间较大，居住舒适；形象树立形象效果突出，体现项目品质；高端产品入市本体条件高尔夫资源优越，可吸引高端人群关注；市场中端产品入市本体条件洋房、多层舒适性较高；受90/70限制，后期排布灵活市场竞争未来稀缺性产品客户需求外环地缘性客户需求强烈价格实现可实现中等利润率；价格实现周期短产品创新创新空间大形象树立形象一般，体现中档品质中端产品入市本体条件洋房、多层舒适性较高；市场竞争未来稀缺性低端产品入市本体条件容积率偏高，后期产品设计余地较大市场竞争竞争激烈，多层存量大客户需求总价低，低收入人群需求强烈，但覆盖面小价格实现利润空间低，价格回现周期短产品创新创新空间少形象树立形象低，无法树立形象，吸引持续客户低端产品入市本体条件容积率偏高，后期产品设计余地较大市场竞争产品形式本体条件市场竞争客户需求价格实现产品创新形象树立双拼或联排★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★花园洋房★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★小高层★★★★★★★★★★★★★★★★启动期三种产品为主入市模式对比 结合本项目区位、市场、自身优质属性，本项目应选用双拼或联排产品入市，结合部分花园洋房，树立先期形象的策略。产品形式本体条件市场竞争客户需求价格实现产品创新形象树立双拼基于容积率考虑的产品分期策略……基于容积率考虑的产品分期策略……产品组合比较双拼或联排洋房小高层受9070限制利润高利润中等档次过低利润低

√

双拼或联排+洋房洋房+小高层小高层+双拼或联排利润适中浪费容积率，档次过低产品梯度过大√

双拼或联排+洋房+小高层产品形式多样，均摊风险，利润适中√产品组合比较双拼或联排洋房小高层受9070限制利润中等档次过产品组合比较——三种产品组合是平衡风险、兼顾利润的最佳方式

产品组合利润利润率风险与本项目匹配度纯洋房★★★★★★★★★★★★★★★双拼或联排+洋房★★★★★★★★★★★★★★★★★★双拼或联排+洋房+小高层★★★★★★★★★★★★★★★产品组合比较——三种产品组合是平衡风险、兼顾利润的最佳方式

产品配比测算原则基本原则与要点：做足容积率；产品形式多样化（提高消化速度，降低开发风险）；少做小高层：小高层在客户接受度和价格实现上与高层的差别不大，建议根据项目整体规划布局的需要适当布置，为布置更多的洋房和多层腾出用地；提高洋房比例：高层的销售压力较大，竞争激烈，控制高层总量，增加洋房占比洋房的价格上涨预期好于小高层，提高占比能增加项目收益能力少量双拼或联排作为标杆：根据规划的具体情况，在资源条件最好、用地条件许可的位置布置少量产品配比测算原则基本原则与要点：产品比例产品类型容积率占地面积建筑面积面积比例双拼或联排0.612.57.514.3%洋房1.119.721.741.4%小高层2.011.623.244.3%合计

——43.852.4100.0%公建配套指标容积率占地面积（万平方米）建筑面积（万平米）酒店21.753.5商业13.53.5教育配套小学0.810.8幼儿园0.80.950.8住宅1.243.852.4合计1.25161天津市新建居住小区公共配套设施定额指标：小学：建面6~6.5m2/座；占地11~13m2/座幼儿园：建面8~9m2/座；占地10~12m2/座产品比例产品类型容积率占地面积建筑面积面积比例双拼或联排0.开发分期产品比例考虑各地块的连接性和展示的便利性：主入口二期一期三期开发周期产品建筑面积（万平米）比例一期类别墅430.77%洋房969.23%合计13100.00%二期类别墅3.517.77%洋房6.231.47%小高层1050.76%合计19.7100.00%三期洋房6.532.99%小高层13.267.01%合计19.7100.00%合计总面积52.4——开发分期产品比例考虑各地块的连接性和展示的便利性：主入口二期一期户型面积配比——兼顾高端产品树立形象；高性价比产品迅速聚集人气

开发阶段产品类型建筑面积（万平方米）户型区间（平米）所占比例一期双拼或联排4250-30020%200-25040%180-20040%洋房9160-18020%140-16040%120-14040%一期户型面积配比——兼顾高端产品树立形象；高性价比产品迅速聚开发阶段产品类型建筑面积（万平方米）户型区间（平米）所占比例二期双拼或联排3.5250-30010%200-25040%180-20030%160-18020%洋房6.2140-16020%120-13030%88-9035%60-7515%小高层109050%7530%6020%二期户型面积配比——高性价比产品集中面市；宽范围产品辐射多极客户

开发产品类型建筑面积户型区间（平米）所占比例二期双拼或联排3开发阶段产品类型建筑面积（万平方米）户型区间（平米）所占比例三期洋房6.5160-18030%140-16050%120-14020%小高层13.29050%7530%6020%三期户型面积配比——洋房注重后期产品的稀缺性；小高层产品用足9070政策打造舒适型产品

开发产品建筑面积户型区间（平米）所占比例三期洋房6.5160整盘户型面积配比产品户型区间（平米）所占比例双拼或联排250-30015%200-25040%180-20035%160-18010%合计100%洋房160-18017%140-16020%18%120-14031%88-9010%60-754%合计100%小高层9050%7530%6020%合计44.3%需拼合处理,约10万平米整盘户型面积配比产品户型区间（平米）所占比例双拼或联排25本体分析市场解析项目定位开发策略物业发展建议价格定位与经济测算报告提纲本体分析市场解析项目定位开发策略物业发展建议价格定位与经济测物业发展建议5物业发展建议5103项目物业发展重点和策略立面造型户型设计社区环境配套设计形象标签借助原有的坡地地形形成优美而独特的整体意象高端产品提供最佳资源和极致化设计，突出收藏价值考虑两地块景观的连续性，利用四周的高尔夫设计项目特色城市级特色配套人文元素符合品质中产知富人群的审美需求，简洁、大气、不炫富、有设计感注重产品居住的舒适性和实用性，提高产品的性价比社区环境中出现一些人文符号，如设计独特而有品位的雕塑、小品等，重视细节品质高尔夫特色体现自由、轻盈、通透，与自然良好沟通的立面意象从“情景化”角度考虑，为各类各档的产品做出一些特色亮点天津首席精英阶层高尔夫体验社区103项目物业发展立面造型户型设计社区环境配套设计形象标签借104户型建议——双拼或联排产品价值体现的三个方面►空间的构成向独栋看齐►►“有天有地”的充分表达►►►兼顾私有和邻里的组合景观资源最大化，主要功能房的景观资源绝对占有是户型平面设计第一考虑要素；赠送面积应考虑使用的合理性，包括可变空间（如利用地下室改造为家庭厅、个性生活空间、停车库等空间）充分给予客户实惠感，提供客户室内空间的灵活变化；赠送空间（如大门前院、庭院、露台应有足够的休闲空间）充分给予客户“面子”的尊崇感和炫耀感。户型平面布局建议：104户型建议——双拼或联排产品价值体现的三个方面►空间的105►“看齐独栋”的空间构成1、礼仪接待性空间。包括：入口、客厅、餐厅等；2、居家活动性空间。包括：起居室、早餐室、厨房、家庭室、书房、视听室等；；3、私密性空间。包括：主卧室、次卧室、卫生间、客房等；4、辅助性空间。包括：洗衣室、储藏、车库、地下室等；5、景观性空间。包括：（前、后）花园、内天井、露台等。礼仪接待性空间居家活动性空间景观性空间辅助性空间私密性空间105►“看齐独栋”的空间构成1、礼仪接待性空间。礼仪接待性106►►“有天有地”的充分表达“有天有地”是别墅生活的典型特征——具体是指室内外空间在多层面实现交流，并且这种交流具有私有化的特征，即不仅“有天有地”，而且必须是“自有天地”。限于联排别墅自身形式上的局限性，其需要通过底层花园、入户平台、内天井和露台这些空间元素对“有天有地”的特征进行强化。天井内庭院兼具功能意义和情景价值大进深却没有暗室和暗廊连过道都是自然光，上楼下楼都可以看到内院106►►“有天有地”的充分表达“有天有地”是别墅生活的典107入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩万科第五园三期TB户型四房两厅四卫221平米首层入户庭院三层主卧大露台四层阳光房（阁楼）107入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩万科第五园108►►►兼顾私有和邻里的单元组合方式传统的联排产品大多采用“山墙并联”的方式，虽然具有较高的土地利用效率，但容易形成社区外部空间单调呆板之感，同时也不便于邻里氛围的创造。一些TH项目中通过“错联”、“对拼”和“合院”等组合方式，可以有效的改善社区外部空间。普通的“山墙并联式”的TH产品，社区外部空间较为单调。通过院墙和水系的处理，形成江南“水巷”的意向，呼应中式风格的产品形象，较好的弱化了线性空间的单调之感。108►►►兼顾私有和邻里的单元组合方式传统的联排产品大109“错联”和“对拼”增大中间单元的采光观景面，打破社区空间单调感错联强化私家院落感，改善社区公共空间错联使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。单体来看，外墙面积增加，有更好的采光、通风和观景效果，特别是中间单元的居住品质明显提升。社区外部空间也因此更加丰富多变，打破行列式的雷同格局。居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有较好的私密性；提高土地利用率，同时实现高于联排产品的价格上线。对拼109“错联”和“对拼”增大中间单元的采光观景面，打破社区空110附送面积的做法－内天井内庭院天井设计通风采光融入自然效果示意图110附送面积的做法－内天井内庭院天井设计通风采光融入自然111客厅附送面积的做法－层高利用6.6米>6.6米层高，空间开扬，彰显尊贵111客厅附送面积的做法－层高利用6.6>6.6米层高，空间112SPA池影音室雪茄与红酒附送面积的做法－地下室112SPA池影音室雪茄与红酒附送面积的做法－地下室113架空地下层、通风、采光、实用的赠送面积坡地地形附送面积的做法——半坡地