天津圣光蓟县项目整合定位报告

天津蓟县项目整合定位报告致：天津市圣光置业有限公司第一阶段：基础研究及项目初步定位阶段一、项目背景与限制条件二、蓟县城市经济与城市发展阶段判定三、本区域房地产市场发展状况分析四、相关区域低密度住宅市场分析五、典型案例借鉴与分析六、项目资源条件分析七、项目初步定位方向判断一、项目背景与限制条件蓟县天津城区老城区盘山景区翠屏湖16KM1.5KM5KM外环线邦喜公路环城公路北环路项目开发背景本案位于天津市辖区最北端蓟县，周边紧邻北京平谷、河北玉田等区域。蓟县定位于天津后花园，是北方重要的山地休闲区。项目用地位于蓟县老城区东北，紧邻北环及邦喜公路，与当地著名盘山景区存在15公里以上距离。北京平谷河北项目区位蓟县蓟县地势北高南低，山区、平原各占一半，由此也形成了与天津市区迥然不同的地貌特征境内拥有盘山、九龙山、八仙山等多座山峰，海拔均在800米以上本项目占地：500亩公建配套：5万平米（五星级酒店、四季花园）居住物业：10-15万平米容积率：0.3-0.5蓟县具有良好的生态环境，是天津市唯一的自然生态林区，被称为天津的“后花园”。本案属中等规模，具有低密度住宅类物业的项目，并且由于待兴建目前蓟县最为高端的休闲配套设施，使本案纳入“旅游休闲地产”开发范畴。项目属性及规模项目开发背景项目开发的限制条件区位属性模糊蓟县隶属京津1.5小时经济圈范畴，距京津空间关系较远用地距蓟县核心生活区较远，由于当地人群生活半径较小，属偏远区域；同时县内山体较多，当地人对山景敏感度一般，以上等因素使得本案属性更为模糊。本案1.5小时经济圈1.5小时经济圈北京天津京津带状发展轴天津城区老城区府君山5KM自然条件无绝对优势盘山景区黄崖关长城独乐寺九龙山景区八仙山景区白塔寺翠屏湖20KM16KM17KM19KM5KM本案用地VS蓟县盘山VS北京平谷本案用地自然景观较好，两面环山、内部坡地、但无溪流；与北京平谷等山区存在相似景观性，与盘山等景区周边景观相比优势不明显。项目开发的限制条件用地规模中等造势一般项目名称建筑面积（万平米）景观自身配套盘龙谷磐石坊650，启动区70盘山自然风景以影视文化产业为核心的“国际知名、亚洲第一、中国独有”的世界级复合型文化产业园区，打造影视基地、音乐基地、艺术创作基地与传媒总部基地四大产业基地

产业配套设施：观礼剧院、5星级商务酒店、超5星级度假酒店、山泉SPA、国际学校、双语学校、医院；国际品牌步行街、大型体验式shoppingmall、餐饮酒吧等商业配套；符合国际赛事标准的山地高尔夫、室外网球场等运动配套恒大金碧天下一期30盘山自然风景10万平米：铂金超五星级酒店、国际会议中心、运动中心、健康中心、娱乐中心、饮食中心、商业中心京津新城500人造景观亚洲最大4A级帝景温泉度假村、全球最大超五星级凯悦大酒店、华北最大的27洞国际标准高尔夫球场、北中国最大80打位高尔夫练习场、国际风情商业街、帝景马术俱乐部、玉佛宫博物馆、京津国际大学城锦绣香江350人造景观世界级休闲度假养生酒店、热带雨林温泉SPA水城，梦幻水世界水上乐园永定河孔雀城一至四期96，四期20人造景观3000平方米会所和四星级商务酒店等天一绿海66坡地酒店、集中型商业、会所等本项目10坡地5万平米：酒店、四季花园项目开发的限制条件项目本体研究小结本案用地属京津休憩带范畴，同时交通便捷，能保证1.5小时内到达主要市县及周边旅游景区，但从自身自然景观或区域发展现状来看，用地属性一般。项目开发更应从自身高端休闲配套先行，强化整体项目度假属性，使项目具备突破区域和项目现有屏障，吸引京津休闲度假客群。先期五星级酒店、四季花园等高端配套开发符合天津后花园定位，着眼于对社会及蓟县区域发展，成为蓟县旅游助推者。社会价值公司品牌高端低密度产品与高端配套相互入市提升蓟县房地产鉴赏及发展阶段，为蓟县旅游＋地产开发树立标杆。社会价值公司品牌圣光集团助推蓟县区域及房地产发展，前期投入大量高端配套类物业，因此住宅物业的开发前期更应从资金链角度考虑出发，实现快速销售回款。企业对项目开发的期望目标归属问题本案发展需要解决的核心问题蓟县第一or第二居所？京津冀第二居所？目标客群：蓟县本地高端收入人群？开发目标及产品：当地最高端？升级产品？低密度别墅？目标客群：京津冀休闲度假人群？开发目标及产品：树品牌？公建良性循环？休闲度假物业？风险市场初级，购买力有限，吸纳能力不强，项目回款难以保证对资金链要求较高，牵扯开发商更多精力，度假产品竞争激烈地缘客户：收入水平一般，存在部分购买需求吸纳量有限，高总价物业产品无法大力支撑矛盾京津冀客户：具备购买实力，有买好产品意愿认知认可度受限，区域屏障强，南北面临截留矛盾性价比产品？创新产品？本项目运作应实现精准客群定位，通过不同于其他项目的产品及运作手法入市，不能全部依靠蓟县旅游发展及未来县区规划。+？？客户问题本案发展需要解决的核心问题快速回笼资金？速战速决？塑造开发商品牌？开发商开发目标：快销产品，短线投资住宅＋配套，滚动盈利领先理念、创新产品，前期投入开发策略/盈利模式：在目前区域价值递减、大盘云集的市场环境和压力下，如何实现本项目的开发策略要与开发商的投资目标吻合，实现夹缝中生存之道。策略问题本案发展需要解决的核心问题产品问题纯低密度产品？or组合？独栋？独栋＋双拼？独栋＋联排？……周边潜在供应量大，休闲度假市场竞争异常激烈，如何在用地规划指标下通过低密度产品组合，创新产品形式，增加项目的吸引力，在激烈的项目竞争中异军突起？创新型产品组合？通过提出符合项目开发策略之下，产品配比及组合建议方案，不同方案的综合效益评估，建议本项目的产品策略。本案发展需要解决的核心问题项目定位方向设想分析说明方向1：项目区位的属性模糊使我们的目标市场也出现二种可能方向，即：蓟县本地居住市场方向2：京津休闲度假第二居所市场以下我们将根据不同方向下二种市场从区域角度、房地产市场角度等不同层级分别进行分析及论证。二、蓟县城市经济与城市发展阶段判定城市经济总量与经济水平蓟县区域研究－宏观经济状况蓟县地区GDP快速增长，2008年已经达到139亿元，较2007年增长了28.3%；与北京郊区县GDP对比略好，但与天津其他郊区县对比处在中下游水平，目前片区仍处在发展阶段。VSVS蓟县区域研究－城市功能定位蓟县－隶属于天津市，位于天津市最北部，地处京、津、唐、承四市之腹心；蓟县－位于天津“一轴两带、南北生态”的西部城镇发展带的最北端和北部山地,生态环境建设区。天津“后花园”生态环境优良地理位置重要交通便捷城市规划与功能定位蓟县区域研究－城市功能定位全县总面积总占地1590平方公里，下辖26个乡镇、一个城区街道办事处、949个行政村、15个居委会，总人口约83万人；从地质条件可以划分为：北部山区、南部平原区、和东部水区；从城区发展，可以划分为蓟县老城区、蓟县新城区。蓟县新城区北部山区南部平原东部水区盘山北部自然条件优越，是有潜力的新城区南部是以“古城”为主的老城区，居住传统、商务氛围好老城城市规划与功能定位蓟县区域研究－城市功能定位从新《城市规划2005-2010》来看，项目处于城市功能区的边缘、紧邻国家级地质公园；项目位置所在区域是城市核心区的休闲组团；大投资带动盘山景发展区——盘山金碧国际旅游度假会展中心、投资三百亿元的亚洲生态文化“硅谷”——盘龙谷国际文化城、盘山北少林寺等大型文化旅游项目开始启建。新城组团发展组团工业组团科教组团休闲组团盘山景区城市功能区国家级地质公园本案隶属蓟县城区规划中休闲组团，通过旅游配套等相关产品，未来将打造城区的后花园。但目前盘山区域是重点投资发展片区，本案片区发展存在滞后性。城市规划与功能定位从城区发展，可以划分为蓟县旧城组团、新城组团、休闲组团、科教组团、发展组团和工业组团；项目位于休闲度假组团，是城市休闲度假地。旧城组团——以渔阳古城为中心的老城区，保护古建筑，发展以观光为主的旅游商业和休闲经济；新城组团——是古城区城市外溢人群和新规划的居住组团；休闲度假组团——以中高端会议、酒店为主、以休闲度假为核心的经济带；蓟县区域研究－城市功能定位城市规划与功能定位蓟县区域研究－历史渊源蓟州古城已有5000多年的历史——是华北地区除了涿州巩山黄帝城之外历史最为悠久的古城。如今的蓟县中心区以明、清古建筑为风格的“鼓楼广场”与鼓楼、独乐寺、文庙、鲁班庙等古代建筑相呼应，成为展现蓟县厚重历史文化底蕴的标志性建筑之一；生态蓟州、休闲胜地——不断整合旅游资源，打造历史、休闲旅游名城形象。悠久的历史沉淀，成为蓟县独树一帜的区域标签，同时通过“筑巢引凤”并结合当地的历史文化和自然打造旅游休闲胜地。城市规划与功能定位蓟县区域研究－产业研究农业工业和建筑业固定资产投资民营经济交通运输仓储及邮电业旅游业蓟县的山地占到总土地的一半，这种特殊的地质条件、自然景观资源，为蓟县第三产业的快速发展，提供了广阔的空间。2008年全县工业及建筑业总产值最高，达到150.2亿元，工业生产稳步增长，经济效益保持较高水平，其中以白酒、啤酒酿造、化肥、饲料加工为主产业产品。旅游业近年来发展迅速，08年综合收入达23亿元，逐渐成为区域经济主流支撑产业。产业结构与产业发展水平蓟县区域研究－旅游业研究蓟县自然风光秀丽，名胜古迹众多，现已形成盘山、黄崖关长城，翠屏湖、县城古文物、中上元古界地质剖面、九山顶、梨木台、八仙山和九龙山等一批重点旅游景区和度假区。千年古刹——白塔寺国家级原始次生林自然保护区——八仙山翠平湖国家级旅游区——九龙山国家级风景名胜区——盘山世界文化遗产——黄崖关长城千年古刹——独乐寺千年古刹——独乐寺国家级风景名胜区——盘山世界文化遗产——黄崖关长城产业结构与产业发展水平蓟县区域研究－旅游业研究近年来，蓟县的旅游接待人数逐年攀升，08年全年接待达到633.83万人次，今年上半年已经接待360万人次；08年旅游直接收入达4.6亿元，综合收入达23亿元。旅游产业随着游客和收入快速增长，带动蓟县城市发展及区域知名度不断增强。产业结构与产业发展水平09年上半年，旅游产业重大项目的投资对经济总量增长起到了重要影响，同时可以看到随着旅游大跨步的发展，无论从访客量及收入水平均存在赶超北京平谷之势。随着旅游资源的不断整合，2008年蓟县年旅游接待人数和直接收入都有很大提升，直逼平谷的发展水平。2009年将文化旅游产业作为优势，重点引进和发展重大项目。蓟县区域研究－旅游业研究产业结构与产业发展水平更加规范的管理办法。县政府先后出台了“蓟县农家院旅游管理暂行规定”（蓟政发〔2006〕15号）和“蓟县旅游业管理办法”（蓟政发〔2007〕20号）两个文件，不仅规范了旅游业者的经营行为，而且促进了全县旅游业的发展；灵活的经营机制。在景区（点）的经营上，大胆创新。石趣园景区准备采取股份制的形式，组建“石趣园旅游发展有限责任公司”，从根本上解决景区存在的产权不明、融资渠道不畅的问题；古城旅游观光公司通过“公司运作线路、线路整合资源”的方式，将城内分散的资源整合起来，做大做强了古城旅游；不断增强的营销力度。旅游部门与唐山市建立了“部门对话、企业合作”联谊制度，将蓟县景区全部纳入了唐山旅游集散中心。同时，与中央电视台合作，在“朝闻天下”栏目播放盘山硬板广告；毛家峪、中原苗木花卉休闲观光园旅游特色村（点）在中央电视台七套“致富经栏目”制作播出了专题节目，极大地提升了蓟县旅游资源的知名度。蓟县政府从政策、管理以及营销执行各个层面，积极扶持旅游产业，使得本案未来主打旅游休闲度假提供良好的支持。蓟县区域研究－旅游业研究产业结构与产业发展水平蓟县区域研究－人口及生活水平近年的人口发展来看，蓟县常住人口总量增加不明显，但是外来人口从03年的2.18万增长到08年的4.54万人，增长了2.36万人；从户籍人口的人口结构来看，有约84%的农业人口，而非农业人口仅占16%的比例。蓟县常住人口总量发展平缓，外来人口增量幅度较小，整体县内仍以农业人口为主。城市人口与消费能力蓟县区域研究－人口及生活水平蓟县人均GDP水平逐年稳步增长，2008年度突出16000元，但在天津郊区县人均GDP水平对比中是五区县中排名最低的。城市人口与消费能力蓟县区域研究－人口及生活水平城镇居民的年收入水平逐年增长，2008年已经突破3万元；2008年农村居民人均居住面积26.23平米（蓟县约有84%的为农村户籍）。城市人口与消费能力蓟县区域研究－人口及生活水平天津五区县的经济发展比较来看，蓟县在居民的储蓄水平和人均收入水平属于中等偏上水平，近年来增长较快，经济发展有很大潜力；城市人口与消费能力蓟县区域研究－小结人均收入水平不高。蓟县发经济发展水平从总量来看，属于“大北京”区域的中等偏下位置，同时人均收入等层面也表现出较低水平；居民整体消费能力有限。除了国有企业和事业单位的工作人员之外，蓟县的民营企业和旅游产业发展迅速，这两个行业的生产总值在经济总量中所占比例、从业人员所占比例都很较高，但整体收入水平不高；重大经济政策对项目的带动能力有限。以旅游和重大旅游文化设施建设项目的启动，对整体区域经济发展有很强的带动作用，但是对项目用地所在区域的短时间内影响能力有限。蓟县具有少量的高收入人群，但不足以支撑本案体量，本案应“跳出区域、俯瞰京津”。蓟县区域发展研究三、本区域房地产市场发展状况分析蓟县总体房地产研究－近年市场开发量07-08年底，蓟县出让居住用地总量为233.165万平方米，其中商品房施工面积（已开工面积）219.98万平米；商品房竣工面积66.62万平米，商品房销售面积仅为52.9万平米；蓟县目前处于房地产迅猛发展阶段，大量出让土地及大规模施工建设，但实际整体市场需求较低，销售面积与出让、施工指标呈反比关系，未来市场存在较大竞争态势。近年市场总体供应特征与趋势判断编号位置面积容积率用途出让方式总价（万元）使用年限竞得人成交日期津蓟（挂）2008-018蓟县府君山南坡67177.2不大于0.75居住挂牌1465070年天津万事兴房地产开发集团有限公司2009年1月13日津蓟（挂）2009-002于蓟县许家台乡水泉村、宝平公路西侧96413.9不大于0.7居住、文化娱乐、教育科研、商业金融业挂牌4200居住用地70年、文化娱乐用地40年、教育科研用地50年、商业金融业用地40年上海绿地（集团）有限公司2009年2月13日津蓟（挂）2009-003蓟县许家台乡水泉村、宝平公路西侧20679.1不大于0.7文化娱乐、教育科研、商业金融业挂牌950文化娱乐用地40年、教育科研用地50年、商业金融业用地40年上海绿地（集团）有限公司2009年2月13日津蓟（挂）2009-004蓟县许家台乡大石峪村、宝平公路东侧34661.6不大于0.7文化娱乐、教育科研、商业金融业挂牌1600文化娱乐用地40年、教育科研用地50年、商业金融业用地40年上海绿地（集团）有限公司2009年2月13日津蓟（挂）2009-005蓟县许家台乡新房子村、宝平公路东侧95218.9不大于0.7居住、文化娱乐、商业金融业和教育科研挂牌4150居住用地70年、文化娱乐用地40年、教育科研用地50年、商业金融业用地40年上海绿地（集团）有限公司2009年2月13日津蓟（挂）2009-006蓟县许家台乡新房子村、宝平公路东侧213780.9不大于0.7居住和商业金融业挂牌9300居住用地70年、商业金融业用地40年上海绿地（集团）有限公司2009年2月13日津蓟（挂）2009-007蓟县许家台乡花甲石村、宝平公路东侧214264.3不大于0.7居住、配套公共服务设施挂牌9000居住及配套公共服务设施用地70年上海绿地（集团）有限公司2009年2月13日津蓟（拍）2008-014蓟县辽运河南侧、蓟县农机总公司西侧10558不大于1.8居住拍卖49650年蓟县经济开发区房地产开发公司2009年4月8日

本项目用地东南侧2001001

天津市津东房地产开发集团有限公司2009年上半年蓟县总体房地产研究－土地潜在供给近年市场总体供应特征与趋势判断蓟县总体房地产研究－供给项目分布项目名称项目位置昕瑞家园蓟县中昌南路中节能远景城蓟县兴华大街与康平路交口山水颐城蓟县宝塔路东侧七星花园蓟县区光明路西侧迎宾路北侧幸福时代花园蓟县燕山东路与宝塔路交口桃花园山澜乡韵蓟县桃花园下光明路盘龙谷磐石坊津蓟高速至蓟平高速文化产业园出口天一绿海蓟县城关埪垌山大道东侧泰和庄园北环路北侧、天津市特种水泥厂南侧山水郡城东6公里处恒大金碧天下蓟县盘山以南盘龙谷恒大金碧天下山水颐城七星花园天一绿海中节能远景城幸福时代花园桃花园山澜乡韵昕瑞家园泰和庄园山水郡供应项目分布状况蓟县总体房地产研究－供给项目特征项目名称建筑面积（万平米）开盘时间容积率昕瑞家园2.72009.8.153.86中节能远景城11二期2009.8.82.7山水颐城30（一期10，二期15）2期2008.82.25七星花园6预计2009.101.2幸福时代花园20四期预计2009.111桃花园山澜乡韵13三期2008.11盘龙谷磐石坊650，启动区70一期A区：2009.5.23

二期B区：1号作品：2009.7.28，2号作品：2009.8.230.5泰和庄园32009-6-2——天一绿海662009.50.77山水郡5——0.4恒大金碧天下一期30（其中住宅20、配套10）2008.9.290.47除个别大盘供应外，城区供给项目容积率水平较高，体量相对较小，多为新增供应。供应项目产品特征蓟县总体房地产研究－供给项目特征市场主流产品以多层、高层产品为主，90平米两居为主力户型，低密度产品供给有限。项目名称产品形式户型面积（平米）主力户型面积（平米）昕瑞家园26层板楼89两居-115三居90两居中节能远景城26、28层高层60一居-160三居90两居山水颐城11层板式小高层69一居-130三居90两居七星花园12、14、17、19层高板60一居-140三居90两居幸福时代花园6层板楼四期预计：40一居-130三居——桃花园山澜乡韵6层板楼90-150——盘龙谷磐石坊联排一期：263-392（含部分带地下室）；

二期：一号作品360-470，二号作品：185-254——泰和庄园独栋、联排、4层平层、4层跃层独栋：250-300联排：240-250平层：133-141跃层：210-240独栋：250-300联排：240-250平层：133-141跃层：210-240天一绿海11、18层高层、5-6多层、3层联排、4层叠拼、5层洋房多层：60、90、120；

洋房：105-146

叠拼：190-208

联排：233-277

11层高层：77、90、133、150

18层高层：90、70多层：90、120；

洋房：105-146

叠拼：190-208

联排：233-277

11层高层：77、90、133、150

18层高层：90、70山水郡独栋、双拼、联排联排：200-480联排：300-400恒大金碧天下独栋、双拼、联排独栋：245-303

双拼：183-259

联排：140-250双拼：200

联排：200供应项目产品特征主流高层产品主力总价40-50万，别墅、类别墅产品皆有供应，低总价产品更为快销。蓟县总体房地产研究－供给项目特征项目名称开盘时间主力总价（万元）总户数销售率月均销量昕瑞家园2009.8.154020650%9月2日之前销售100套中节能远景城二期2009.8.850116026%约300山水颐城2期2008.842——90%30（尾房）七星花园预计2009.10——500————幸福时代花园四期预计2009.11————————桃花园山澜乡韵三期2008.154-1051000————盘龙谷磐石坊一期A区：2009.5.23

二期B区：1号作品：2009.7.28，2号作品：2009.8.23一期：120-170

二期：一号作品220，二号120一期221二期一号作品108，二号作品700余一号作品70%，二号作品30%联排：100

泰和庄园2009-6-2独栋：395-474联排：264-275平层：93-99跃层：147-168独栋共9，联排共17独栋50%，联排76%，平层、跃层50%独栋：1联排：4天一绿海2009.5高层：38-81

多层：44-59

洋房：59-82

叠拼：140-187

联排：179-277

多层共308；洋房共180；叠拼共66；联排共60多层80%；洋房70%；叠拼90%；联排33%多层：62联排：5叠拼：15洋房：31

山水郡——200-50046栋————恒大金碧天下2008.9.29独栋：368-455双拼：140

联排：115独栋15，双拼500，联排500独栋100%，双拼80%；联排80%独栋：5；双拼：36；联排：36供应项目销售特征项目名称客户昕瑞家园蓟县本地客户为主，少量办理蓝印户口的外地人中节能远景城90%蓟县本地，一期少量办理蓝印户口的外地人，二次置业为主，自住为主，少量投资山水颐城蓟县本地为主，首次置业者居多，自住为主幸福时代花园蓟县本地为主，首次置业者居多桃花园山澜乡韵蓟县本地为主盘龙谷磐石坊北京市内客户占90%泰和庄园蓟县本地为主天一绿海95%蓟县本地客户，80%-90%为二次置业

，基本用作改善型第一居所山水郡定位大北京区域及天津市内的高收入阶层恒大金碧天下天津市区及北京客户为主主流产品购买者以蓟县本地人为主，少量蓝印户口办理客群，客户置业目的以自住为主蓟县总体房地产研究－供给项目特征供应项目客户结构与需求特征政策限制与应对策略“禁墅令”禁止容积率0.6以下项目用地的审批，限制容积率1.0以下项目用地的审批。低密度产品供应相对稀缺，未来表现将会“愈加强眼”，本项目容积率0.3-0.5，应充分发挥优势，紧抓低密度产品市场空缺政策限制与应对策略“二套房贷”对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。控制总价，减小客户资金压力蓟县总体房地产研究－小结区域潜在供应较大，本地消化量有限、客群定位需要跳出区域；区域市场整体发展水平属于初级阶段，总量供应较大，主流产品仍以中低品质的多层和高层为主。市场在售主流产品主力户型面积为90平米两居，主力总价较低，市场属于初级发展阶段；低密度别墅市场供给有限，但产品较为多元，小面积低总价产品快销。主流产品购买者以蓟县本地人为主，自住目的居多蓟县市场仍处在初级发展阶段，城区虽出现大盘对高档产品进行试探，但效果一般，居民的购买力及鉴赏力仍有限。蓟县房地产市场研究蓟县低密度第一居所市场研究－重点案例分析典型案例1：天一绿海典型案例2：泰和庄园蓟县房地产市场研究典型案例1——天一绿海位置：城关埪垌山大道东侧建筑面积：66万平米容积率：0.77物业类型：一期：11、18层高层、5-6多层、3层联排、4层叠拼、5层洋房开盘时间：2009年5月总户数：4638，其中一期1320总分期：4在售期：1均价（元/平米）：高层：5400；多层：4900；联排：7700-10000；叠拼：7400-9000；洋房：5600基本信息整体沙盘一期沙盘规划一期二、三期一期物业形式：

11、18层高层、5-6多层、3层联排、4层叠拼、5层洋房二、三期规划物业形式：

独栋、双拼为主，少量高层典型案例1——天一绿海一期产品信息户型面积（平米）多层60、90、120洋房105-146叠拼190-208联排233-27711层高层77、90、133、150装修情况毛坯典型案例1——天一绿海价格信息开盘时间：2009年5月总价（万元）：高层：38-81

多层：30-59

洋房：59-82

叠拼：140-187

联排：179-277优惠价格：全款优惠2个点，贷款优惠1个点开盘至今销售价格略有上涨，别墅类产品总价集中在二百万元左右。典型案例1——天一绿海销售信息本期开盘时间本期销售率物业类型总价（万元）销售速度月均销量2009年5月70%高层38-81销售率80%——多层30-59共308套，销售率80%62洋房59-82共180套，销售率70%31叠拼140-187共66套，销售率90%15联排179-277共60套，销售率33%5该项目市场接受度较高，销售速度：多层＞洋房＞叠拼＞联排，与其客群定位于当地地缘客群有关，低总价产品受关注程度更高。典型案例1——天一绿海客户信息客群来源95%蓟县本地客户，其余5%部分来自天津市内、大港等地，部分办蓝证户口（凑够40万的小户型）置业次数及目的

80%-90%为二次置业基本用作改善型第一居所关注点环境户型职业构成广泛，高总价客户以个体经商者（拉石料、包工地、服装、饭店、婚纱）、政府官员、企事业单位高层为主典型案例1——天一绿海该项目主力购买人群为蓟县本地客户，主体年龄层在35-50岁之间，这部分人群事业稳定，拥有一定财富累积，他们中在县城中心已经拥有一套住房者居多，住房条件的升级换代为其再次置业的主要目的，而该项目良好的社区环境和较为实用的户型设计成为对该类客户重要的吸引点。项目点评该项目体量66万平米，为大盘开发，距离县城较近，亦属于城区边缘；物业类型丰富，面积区间跨度大，提供客户多种选择；项目主力产品还是以普通住宅（高层、多层）为主，比例超过75%；项目初期别墅类产品仅为市场试探，供应量较少，主要以市场主流产品保证项目的销售和回款；该项目客户以蓟县本地客户为主；该项目所售高层与多层产品在蓟县整体房地产市场中属于中等偏上水平；高总价的联排相对缓销突出了控制总价的必要与重要性。典型案例1——天一绿海本项目与其竞争关系若本项目定位于蓟县本地高端客户，则将与该项目后期主要推出的独栋、双拼产品形成直接竞争，致使本项目处于较为劣势的境地；该项目已在当地市场中占有较为重要的地位，确立了在该区位的市场认知度和先入为主的优势，为本项目所不及。典型案例1——天一绿海位置：北环路北侧、天津市特种水泥厂南侧建筑面积：3万平米物业类型：独栋、联排、4层平层、4层跃层开盘时间：2009-6-2总分期：1均价（元/平米）：独栋：15800；联排：11000；平层：7000；跃层：7000装修情况：毛坯本期销售率：50%基本信息典型案例2——泰和庄园产品信息物业类型较丰富，但产品无特色，品质感差物业类型户型面积（平米）装修情况独栋250-300毛坯联排240-2504层平层133-1414层跃层210-240典型案例2——泰和庄园销售情况普通住宅产品销售良好，实现地缘客群购买需求；高端别墅产品由于总价较高并且产品设计较差，造成目前相对滞销，一方面说明了当地客户购买力相对有限，另一方面反映出目前市场高端产品供给较为初级。物业类型均价（元/平米）总价（万元）优惠措施销售速度月均销量独栋15800395-474一次性优惠10%，按揭优惠6%共9套，剩余5套1联排11000264-275共17套，剩余4套44层平层700093-99销售率50%——4层跃层7000147-168典型案例2——泰和庄园客户情况客户来源：蓟县本地为主主要关注点：项目位置职业构成：别墅类产品以个体经商者为主项目点评该项目别墅数量较少，独栋产品仅为9套，为个案，参考价值不明显；山地住宅项目，距离本案较近，项目档次较低。典型案例2——泰和庄园本项目借鉴点该项目品质低，以蓟县本地客群购买为主，说明本地人对于产品的偏好和鉴赏能力有限，本项目若开发此类产品，将会大大降低项目品质，同时会将北京或天津休闲度假客户群体排除在项目之外。本项目定位蓟县低密度第一居所市场的可行性研判：综合区域及供需市场研究，我们认为：本项目若定位于面向蓟县低密度第一居所，将与天一绿海后期别墅产品正面竞争，在区位条件及自然属性相似的条件下，其大盘及强势的市场攻势已明显占优，本项目风险较大；蓟县本地主流中高端消费者尚处于上楼阶段，偏好都市感较强的高层住宅，同时对交通和与主要生活区的距离敏感；蓟县本地高收入人群相对有限，且在产品的偏好方面与京津休闲度假客群存在明显差别，在价格承受方面存在一定上限；本项目5万平米高端休闲配套，依靠蓟县本地旅游消费，将难以支撑，对项目整体资金压力将增大。综上分析，我司不建议本项目主要定位于蓟县当地高端客户的改善型低密度项目，将使项目未来发展空间变窄，使项目综合价值难以实现最大化实现。四、相关区域低密度住宅市场分析近期市场总体供应特征与趋势判断北京从09年上半年北京别墅-商品住宅批准上市面积和批准上市套数两个对比图中可以看出，北京别墅2009年上半年新增预售总趋势是和北京商品住宅的总趋势较为一致，均为先抑后扬，

09年上半年北京别墅新增预售套数为1376套，别墅市场销售表现持续的火爆局面，供应萎缩及日益增长的别墅需求，为京城周边别墅市场带来巨大的发展空间近期市场总体供应特征与趋势判断天津目前，天津在售的别墅项目约为46个，总供应量在1000套左右；联排产品占据主流，独栋别墅受国家政策制约日渐稀缺；区域内经济型别墅走红；别墅禁令使别墅开发及需求都发生变化，向高、低两端发展天籁湾京津休闲度假第二居所市场研究京津休闲度假第二居所市场研究－选取及分布本案北京天津蓟县永定河孔雀城东篱19英里恒大金碧天下山水郡盘龙谷磐石坊京津新城世外桃苑大运河孔雀城中央领仕馆滨海湖天恒·别墅山慢城·26岛项目选取原则：考虑到本案地理位置与大北京及天津的区位及交通关系，确定以北京、天津、蓟县为圆心，1.5小时半径圈内区域为本项目竞争区域，该区域也是京津地区高端客群休闲度假第二居所的选择区域，接下来将对该区域内具有与本案相似产品类型项目的市场供给与需求特征进行深入研究。区域项目名称建筑面积（万平米）容积率物业类型开盘时间蓟县恒大金碧天下一期30（其中住宅20、配套10）0.47独栋、双拼、联排2008.9.29山水郡50.4独栋、双拼、联排未定盘龙谷磐石坊650，启动区700.5联排一期A区：2009.5.23

二期B区：1号作品：2009.7.28，2号作品：2009.8.23宝坻京津新城5000.27独栋、少量联排、高层四期2009.2平谷世外桃苑120.36独栋2期：2008香河大运河孔雀城371二期：联排二期2009.8.16

一期2008.5中央领仕馆40.58联排2009.7.25固安永定河孔雀城一至四期96，四期20，总体未定1独栋合院四期2009.5.16武清东篱19英里一期110.5独栋2009.9.15塘沽滨海湖400.45独栋，双拼二期2009.6.28认购怀柔天恒·别墅山13.2（二期占30%，一期占25%）0.32二期独栋二期2009.5涿州慢城·26岛120.3独栋2008.5区域内针对休闲度假类在售项目较多，其中部分为大盘开发，使得原本竞争较强的市场竞争更为激烈。京津休闲度假第二居所市场研究京津休闲度假第二居所市场研究－供应特征京津休闲度假第二居所市场研究京津休闲度假第二居所市场研究－产品特征月均5套月均20套月均50套13套处在预定中月均15套月均2套市场中在售独栋产品主力面积区间跨度较大，从108平米至450平米，比较集中的面积区间在350-450平米之间。距离本项目较近的平谷世外桃苑项目，以小户型独栋作为主打产品，销售速度较快，目前接近尾盘阶段，为本项目提供了借鉴参考意义。其它别墅类产品中双拼较少供应，联排主力面积集中在200-250平米之间，便于控制总价，提高市场接受度。京津休闲度假第二居所市场研究京津休闲度假第二居所市场研究－产品特征共84套预定中月均36套即开即销月均70以上一个月75一周24月均36市场中在售独栋价格差距较大，价格的高低与项目所在区位、周边环境、自身配套关联性极强，本案项目综合条件处于弱势，因而不建议高价入市。京津休闲度假第二居所市场研究京津休闲度假第二居所市场研究－价格特征市场中在售联排均价集中在6500-8000元/平米京津休闲度假第二居所市场研究京津休闲度假第二居所市场研究－价格特征京津休闲度假第二居所市场研究京津休闲度假第二居所市场研究－总价特征月均5套月均20套月均50套共13套预定中月均15套月均2套市场中独栋别墅的总价区间跨度较大，从86万元/套至710万元/套不等，主力总价集中在300万以上。客户可根据自己的经济实力选择不同价格的产品，总价上拉开差距，在一定程度上削弱了项目之间的竞争。但总体来看，总价较低的项目销售情况最为乐观。市场中在售联排总价集中在150-210万元之间，控制总价可以有效降低销售难度。京津休闲度假第二居所市场研究京津休闲度假第二居所市场研究－总价特征京津休闲度假第二居所市场整体销售状况良好，其中低总价产品销售情况更优。京津休闲度假第二居所市场研究京津休闲度假第二居所市场研究－销售特征区域项目名称开盘时间物业类型及数量总价（万元）本期销售率月均销售量蓟县恒大金碧天下2008.9.29独栋15、双拼500、联排500独栋：368-455

双拼：128-181

联排：80-144独栋：100%，联排：80%，双拼：80%独栋：5；双拼：36；联排：36盘龙谷磐石坊一期A区：2009.5.23

二期B区：1号作品：2009.7.28，2号作品：2009.8.23联排一期221套二期一号作品108套，二号作品700余套一期：120-170

二期：一号作品220，二号作品120联排：一号作品70%，二号作品30%联排：100宝坻京津新城四期2009年2月独栋329三期：437-550

四期：324-540独栋：30%独栋：20平谷世外桃苑二期08年独栋100（二期）86-214独栋：90%独栋：50香河中央领仕馆2009.7.25联排214166-183联排：33%联排：70以上塘沽滨海湖二期2009年6月28日认购独栋13，双拼84独栋700，双拼300起独栋：100%，双拼：100%二期此次开盘84套双拼、13套独栋，目前已经预定完毕怀柔天恒·别墅山二期2009年5月二期独栋106380-450独栋：80%15涿州慢城·26岛2008年5月一期独栋55250-306独栋：60%2固安永定河孔雀城四期2009年5月16日独栋合院165-210独栋合院：50%即开即销区域市场在售项目吸引对象均为临近大城市的高收入阶层，置业目的均以休闲度假为主区域项目名称客群来源置业目的蓟县恒大金碧天下天津市区及北京客户为主休闲度假为主盘龙谷磐石坊北京市内客户占90%休闲度假为主宝坻京津新城北京客户占30%-40%，天津客户占40-50%，为大港、塘沽和宝坻客户，蓟县客户少休闲度假为主平谷世外桃苑二期：北京市内客户占80%，天津市内客户占20%休闲度假为主香河大运河孔雀城北京市内客户为主休闲度假为主中央领仕馆北京市内客户85%自住、投资塘沽滨海湖天津市内和开发区的客户占总体的70%，其余为来自北京、唐山、山西、河北的客户度假、自住怀柔天恒·别墅山80%北京市内，20%怀柔城区度假、自住涿州慢城·26岛北京客户占80%休闲度假固安永定河孔雀城北京市内客户为主休闲度假为主京津休闲度假第二居所市场研究京津休闲度假第二居所市场研究－客户特征项目名称盘龙谷磐石坊恒大金碧天下京津新城山水郡本项目交通可达性津蓟高速、京平高速、建设中的宝平公路可达，1小时至北京市区津蓟高速延长线、京平高速可达，1小时至北京市区津蓟高速可达，约1小时车程至北京市区，距天津约30分钟车程津蓟高速可达，1.5小时至北京市区津蓟高速可达，1.5小时至北京市区用地自然资源国家级风景区盘山国家级风景区盘山潮白河、温泉水自然山体，坡度较大自然山体，坡度较小建筑面积（万平米）650，启动区70一期30500510综合素质评定优优优良良各大盘综合素质较高，本项目自身用地条件和区位价值与其它项目相比不具备突出优势京津休闲度假第二居所市场研究典型竞争项目对比分析京津休闲度假第二居所市场研究项目名称盘龙谷磐石坊恒大金碧天下京津新城天一绿海山水郡单价（元/平米）联排：5000-8000独栋：15000双拼：7000联排：5760独栋：12000（精装修）高层：5400；多层：4900；联排：7700-10000；叠拼：7400-9000；洋房：5600联排曾经15800-16000总价（万元）联排：120-220独栋：368-455

双拼：128-181联排：80-144独栋：324-540高层：38-81多层：30-59洋房：59-82叠拼：140-187联排：179-277独栋、双拼、联排：200-500主力户型面积（平米）联排：360-470；185-254独栋：245-303双拼：200联排：200独栋：380、400多层：90、120；洋房：105-146叠拼：190-208联排：233-27711层高层：77、90、133、15018层高层：90、70联排：300-400畅销产品联排，月均销售100套双拼、联排，月均销售各为36套；独栋，月均销售20套多层，月均销售62套；洋房，月均销售31套——200万低总价别墅类产品销售速度最快，独栋产品全部为300万以上典型竞争项目对比分析京津休闲度假第二居所市场研究各大盘产品品质参差不齐，低总价产品客户认可度高；本项目若以相同总价或产品类型与其竞争，势必会在未来销售中面临严峻市场压力，所以要求本项目必须与这些大盘项目形成差异化的市场定位，形成错位开发销售策略，避其锋芒。项目名称盘龙谷磐石坊恒大金碧天下京津新城天一绿海山水郡未来规划独栋，面积不详，以大面积为主双拼、联排大面积独栋、高层大面积的独栋和双拼为主——典型竞争项目对比分析五、典型案例借鉴与分析典型案例1：盘龙谷磐石坊典型案例2：恒大金碧天下典型案例3：山水郡典型案例4：京津新城典型案例5：世外桃苑京津休闲度假第二居所市场研究京津休闲度假第二居所市场研究－重要案例研究地理位置：津蓟高速至蓟平高速文化产业园出口建筑面积：650万平米，启动区70万平米容积率：0.5物业类型：联排开盘时间：一期A区：2009.5.23；二期B区：1号作品：2009.7.28，2号作品：2009.8.23总户数：未定一期221套二期一号作品108套，二号作品700余套总分期：4在售期：2装修情况：毛坯基本信息典型案例1——盘龙谷磐石坊典型案例1——盘龙谷磐石坊项目规划A区B区未来规划配套和商业未来规划A区（一期）：产品类型：联排、类双拼风格：英伦风格B区（二期）：产品类型：奢侈型联排经济型联排风格：托斯卡纳地中海未来规划：产品类型：独栋

典型案例1——盘龙谷磐石坊配套情况国际会议中心艺术一条街创意广场艺术主题酒店艺术培训基地以影视文化产业为核心的“国际知名、亚洲第一、中国独有”的世界级复合型文化产业园区，打造影视基地、音乐基地、艺术创作基地与传媒总部基地四大产业基地

产业配套设施：观礼剧院、5星级商务酒店、超5星级度假酒店、山泉SPA、国际学校、双语学校、医院；国际品牌步行街、大型体验式shoppingmall、餐饮酒吧等商业配套；符合国际赛事标准的山地高尔夫、室外网球场等运动配套典型案例1——盘龙谷磐石坊产品信息分期户型面积（平米）一期263-392二期一号作品360-470二号作品：185-254房型F一层房型F二层房型F总面积：约190平米（2号作品）典型案例1——盘龙谷磐石坊价格信息分期开盘时间均价（元/平米）总价（万元）一期2009.5.234000-5700120-170二期1号作品：2009.7.285000-8000一号作品2202号作品：2009.8.23二号作品120销售情况较低的总价及设计较好的产品，使得盘龙谷受到了大量北京客户的认可，销售水平优好。典型案例1——盘龙谷磐石坊客户信息客户来源：北京市内客户占90%置业目的：度假为主项目关注点：环境，后期规划、价格选择在该项目置业的客户拥有较为丰厚的财富积累，但相比超富阶层，此类客户对于价格依旧有一定的敏感度，他们更倾向选择相对低总价、高性价比的产品，同时他们对于产品的细节感受也更为细腻和挑剔。他们渴望在平日的奔波劳累之后带着家人远离都市，去大自然放松身心，呼吸新鲜空气，但是同时又希望能够享受到城市中的便利生活设施，这种矛盾在该项目中得以化解，因而该项目得到了这类客户较高的认可度。典型案例1——盘龙谷磐石坊项目小结项目地处盘山境内，周边环境好，属国家级风景区；项目开发属超大规模、区域开发、功能复合，未来片区前景较好；该项目开发策略是以居住物业作为启动区开发项目，配套及产业的开发建设相对滞后，项目资金压力较大，现阶段需要现金流的快速回笼；该项目主力产品为联排，品质较高，具有一定市场竞争力。与本项目的竞争关系项目所处区位的认知度、交通可达性及周边环境均好于本项目；该项目属于区域开发，在规模效应方面强于本项目；该项目产品品质较高，总价较低，与本项目相比具有很强的竞争力；若本项目以相同的总价水平或者产品形式进入市场，则竞争压力较大。典型案例1——盘龙谷磐石坊典型案例2——恒大金碧天下地理位置：盘山脚下容积率：0.47物业类型：独栋、双拼、联排开盘时间：2008-9-29总户数：1000余总分期：未定在售期：1建筑面积（平米）：一期30万（其中住宅20万、10万配套）折后均价（元/平米）：独栋：15000；双拼：7000；联排：5760未来规划产品：独栋、双拼、联排基本信息产品信息典型案例2——恒大金碧天下独栋双拼联排产品类型户型面积（平米）主力面积（平米）产品档次评价独栋245-303245-303外立面美观，较显档次，但内部空间设计感较差，缺乏细部处理，产品户型无亮点双拼183-259200联排140-250200典型案例2——恒大金碧天下销售情况产品类型均价（元/平米）总价（万元）销售速度月均套数本期销售率独栋15000368-45515套，3个月售完580%双拼7000128-181500套，销售率80%36联排576080-144500套，销售率80%36独栋非该项目主力产品，数量少价格较双拼、联排高出许多，为提升项目价值之产品，项目总体去化速度较好。典型案例2——恒大金碧天下客户情况该项目主力客群为40-50岁左右的中年人，这部分人群工作多年，收入稳定，虽然不属于超富阶层但积蓄较丰厚，并且大多接受过良好教育，懂得享受生活，他们是一批主动郊区化的高收入人群，对于社区及周边景观环境十分看重。天津市区内客户和北京客户为主置业次数及目的

二次以上置业为主第二居所，休闲度假周边景观社区环境价格主体特征年龄：40-50岁为主职业：企事业单位的中高层管理人员高级白领私营企业主等客群来源关注点典型案例2——恒大金碧天下项目小结项目地处盘山脚下，周边环境好，属国家级风景区，客户的认知及认可度双高；以别墅类产品为主的大盘开发项目，后期规划仍以独栋、双拼和联排产品为主力，规模效应明显；独栋别墅价格较高，主要为提升项目价值、带动其它产品升值之作，数量有限，仅有15套；产品设计感较差，缺乏细部处理，为本项目应规避之处。典型案例2——恒大金碧天下与本项目的竞争关系该项目地处盘山风景区，且属于大规模别墅类产品开发项目，在环境景观资源、客户认知认可度及规模效应方面均比本项目占据优势；本项目若以相同总价水平或产品形式进入市场，势必会与其产生激烈竞争，该项目会对本项目客户起到分流、截留的作用，从而降低本项目的市场接受度。典型案例3——山水郡基本信息位置：蓟县城关镇东大屯北，蓟县城东6公里处建筑面积：5万平米容积率：0.4物业类型：独栋、双拼、联排产品规模：46栋开盘时间：未定均价：联排曾经15800-16000元/平米总价：200-500万元/套户型面积：独栋：已入住一套，600平米，其余面积未定，待建联排：200-480平米独栋联排双拼典型案例3——山水郡产品信息CI联排户型建筑面积约：316.75-317.34平米户型分布项目点评项目除独栋外均为现房，小区整体环境好，产品品质较高；距离蓟县县城较远，但自身配套较完善，拥有包括一座2.5万平米配套齐全的五星级中央酒店、两栋公寓式酒店作为酒店客房；该项目体量小，走高端路线，跳出蓟县，定位大北京区域及天津市内的高收入阶层，但由于总价较高，始终处以滞销状态。典型案例3——山水郡对本项目的借鉴该项目别墅户型面积较大，联排面积集中在300-400平米，总价超过300万以上，市场接受度较差，导致目前滞销，对该区域高端价格上限做了试探；可以看到，该区域高端别墅市场有价无市，依靠好产品力对于价格的提升作用较差，京津休闲度假客户对在该区域购买度假产品的价格认可度较低；本项目应把握目标客户对区域价值的认可水平及购买心理，不建议在前期做大别墅，将会对销售产生较大压力。典型案例3——山水郡位置：宝坻沿京蓟高速往蓟县方向3号出口投资商：合生创展集团有限公司，广东珠江投资有限公司开发商：天津合生珠江房地产开发有限公司物业管理：广东康景物业服务有限公司总体规划：北京大陆五合国际，天津市城市规划设计研究院占地面积：总占地18平方公里建筑面积：总建面500万平米容积率：0.28总分期：10期在售期数：4期，3期尾房分期规模：总户数为8000套；一期总建面17万平米，700多套；二期约600套；三期1300套，四期329套，已开盘279套基本信息典型案例4——京津新城酒店度假村一期：和园桃园顺园二期：和园（400平米独栋）桃园顺园（173平米双拼、221-397平米独栋）三期：阿迪丽娜别墅组团（220平米双拼）四期：庄园壹号（270-450平米精装独栋）居住物业分布典型案例4——京津新城产品类型风格独栋（为主）双拼（少量）联排（少量）高层（少量）花园别墅温泉别墅水岸别墅企业会所型别墅领袖级独岛别墅18层高层高尔夫别墅北美风格地中海风格物业类型面积区间（平米）主力面积（平米）独栋270-450380、400四期统计物业类型面积区间（平米）独栋600-160018层高层10栋50%50平米；25%130平米；25%160平米即将开盘产品形式产品形式典型案例4——京津新城价格和销售物业类型总套数已开盘套数开盘时间面积区间（平米）主力面积（平米）均价（元/平米）装修标准（元/平米）总价范围（万元）销售率畅销户型面积（平米）月均销售量独栋3292792009年2月270-450380、400120002000324-54030%270、38020四期统计物业类型面积区间（平米）预计价格（元/平米）总价区间（万元）开盘时间独栋600-1600未定——2009年底18层高层10栋50%50；25%130；25%1605000-6000（含1000-1500的精装修）25-962009年9月即将开盘产品注：一次性付款优惠95折，按揭优惠96折一期统计开盘时间均价（元/平米）2004年9月25日联排4000，双拼5000，独栋6000典型案例4——京津新城帝景温泉度假村2004年12月水上皇宫大酒店已开业北京科技大学天津分校2005年9月天津财经大学分校2006年9月高尔夫练习球场2005年6月9洞高尔夫球场2005年6月18洞高尔夫球场2006年10月马术俱乐部2006年5月配套情况典型案例4——京津新城商务会议温泉度假村皇宫大酒店运动休闲27洞高尔夫体育馆马术俱乐部水上运动中心潮白河游艇会室内网球馆文化教育北京科技大学天津学院佛教文化博物馆皇家歌剧院医疗宝坻医院生活配套帝景食府国际风情商业街主题公园配套情况典型案例4——京津新城成交客户分析区域分布：北京客户约占40%，天津客户约占50%，多为大港、塘沽和宝坻客户置业目的：看好大区域以及小区域，生态环境，适用于休闲度假的第二居所；少量投资；相同生活圈层影响相对于联排和双拼产品，独栋对于客户的吸引更为明显典型案例4——京津新城大规模、高投入的配套设施贯彻始终，拉动区域升值：先期，温泉度假村带动目的性消费，聚集人气，打造区域形象中期，高尔夫、跑马场、学校等设施陆续简称，形成组团开发的基础后期，预留产业发展用地，提供持续消费支撑居住产品：先期低单价低总价策略，随配套的不断完善和投入使用而大幅提升价格结合配套建设形成组团开发低密度产品规划，城市化弱项目点评典型案例4——京津新城对本项目的借鉴点：与该项目相似，本项目也是高端休闲配套带动房地产的开发。京津新城初期配套不完善，项目采取低价入市、高性价比的策略，形成了一定的美誉度和知名度，以此促进销售；中期，五星级酒店、高尔夫球场、温泉度假城等相关配套基本建成并相应投入使用，大盘成熟度不断显现，项目价格涨幅明显，已至初期价格的两倍。可见，高端休闲配套有利于项目后期实现利润价值的最大化，后期产品的溢价空间较大。典型案例4——京津新城与本项目的竞争关系：该项目为集工业、科研、教育、休闲、会展、商贸、居住于一体的现代化新城，大盘效应显现，配套成熟完善，知名度高，对客户的吸引力强；在交通可达方面，该项目紧邻津蓟高速，交通优势较本项目更为明显，对吸纳进天津方向的客户存在拦截；若本项目以相同的总价水平或者产品形式进入市场，则将会受到来自该项目较大的竞争分流压力。典型案例4——京津新城位置：平谷区京东大溶洞公园西南一公里(平谷京东大溶洞公园南1.5公里(黄松峪乡黑豆峪村南)建筑面积：12万平米容积率：0.36物业类型：独栋别墅开盘时间：二期08年总户数：300（其中一期50，二期100）总分期：4在售期：2（尾房）均价：8000元/平米基本信息整体沙盘典型案例5——世外桃苑产品信息产品类型户型面积（平米）主力面积（平米）地下室面积（平米）独栋二期：108、125、130、267108、125，占总体60%赠送，60余平米不等价格信息在售期数户型面积（平米）主力面积（平米）均价（元/平米）主力总价（万元）总价（万元）二期108、125、130、267108、125，占60%800086、10086-214项目以小面积独栋为主力产品，单价、总价均较低，准确把握远郊小规模项目入市策略。典型案例5——世外桃苑销售信息低总价小户型为市场接受度最高的产品项目在吸引北京客户的同时也吸引到了部分天津市区购房者总价（万元）销售速度月均套数本期销售率户型面积（平米）快销户型（平米）86-214二期共100套，集中在两个月基本售完，目前剩余户型不好的尾房约5090%108、125、130、267108、125客户信息客群来源

北京市内客户占80%，天津市内客户占20%置业目的

度假、养老为主典型案例5——世外桃苑项目点评该项目以小面积低总价产品入市，填补市场空白，市场表现可圈可点；部分户型设计不合理，导致后期销售难以推进，值得本项目关注并应予以避免；该项目配套设施较为缺乏，但销售情况较好，并可吸引到一部分天津市内购房客群；本项目未来拥有一定规模、特色的配套设施，与该项目相比具有一定优势，如果户型设计、总价区间合理，销售情况预期将会好于该项目。典型案例5——世外桃苑六、项目资源条件分析环渤海城市群中心，蓟县连三城，坐吃京津冀蓟县位于京津唐三大核心城市的中心位置蓟县－北京90km1小时蓟县－天津120km1.5小时蓟县－唐山100km1小时项目区位特点工业、港口城市经济中心政治、文化中心京津一体化发展研究项目所处区域是京津城市休闲游憩带范畴，未来具备资源互补及再次成长发展空间。项目所在位置处于北京-天津城市之间，生态旅游休闲带动发展空间；城市休闲休憩带，未来城市城市拓展、融合的重要方式之一。京津盘山景区北部旅游、休闲区旅游休闲旅游休闲项目区位特点京津一体化发展研究本案隶属京津1.5小时经济圈内，有吸纳京津唐客群的先天条件、资源优势。蓟县地处京、津、唐城市圈北部，在京津一体化发展的1.5小时经济圈内；项目用地距北京96公里，距天津125公里，距唐山82公里。96公里125公里82公里京唐津三河平谷玉田宝坻1.5小时经济圈盘山北部生态休闲区项目区位特点城市群经济高速发展，其中北京经济总量明显领先，整体来看北京人购买休闲地产（第二居所）的置业倾向更高，未来本项目客户以北京比例更多。从近年两城市市经济总量来看，天津相对北京的发展要延后3-4年；人均GDP发展来看，天津相对北京发展来看延后有1-2年。城市群经济高速发展带动置业需求升级项目社会资源条件国家5A级风景区，全国仅66席，天然禀赋定义区域属性，堪比东方比弗利千年古刹——白塔寺国家级旅游区——九龙山千年古刹——独乐寺盘山盘山蓟县地势北高南低，山区、平原各占一半，由此也形成了与北京、天津迥然不同的地貌特征蓟县自然风光秀丽，名胜古迹众多，现已形成盘山、黄崖关长城，翠屏湖、县城古文物、中上元古界地质剖面、九山顶、梨木台、八仙山和九龙山等一批重点旅游景区和度假区。翠平湖世界文化遗产——黄崖关长城项目区位优势资源条件筛选条件：同为北京旅游重点发展区域or远郊县or距北京距离相仿的市县镇蓟县“山水”资源丰富，空气质量优良，较宝坻、固安等地具有优越的自然生态属性。密云延庆平谷燕郊大厂香河武清宝坻涿州固安VS北京北部郊区县（密云/平谷），拥有国家5A级风景区，山地资源更为突出；VS天津北部郊区县（宝坻/武清），是天津的后花园，定位为天津的“生态涵养及保护区”，重点发展高端山地休闲度假，资源优势鲜明；VS河北环京区县（固安/涿州/大厂/香河），多为人造景观，蓟县优越的天然景观不可比拟。项目外部景观资源支持国际五星级山地度假酒店，另类的奢华气质，塑造项目鲜明个性。目前通过开发商建造及聘请顶级酒店管理公司管理高级度假酒店，奠定区域的顶级地位。酒店的繁荣将提升整个度假区的人气和区域价值，使得区域价值最大化，使地产面市时的价格保持在高位。国际化山地度假酒店国际化山地度假酒店项目内部资源最大化提升泛会所－四季阳光花房，极具特色的餐饮、娱乐设施，是吸引客户成交的利器四季阳光花房四季阳光花房－泛会所项目内部资源最大化提升综合上述资源优势，我们具备打造环渤海区域比佛利山的潜质！我们要创造具有前瞻性的、代表蓟县未来高端休闲度假地产的价值符号！项目资源总体判断由于本项目土地成本较高，且需要通过商品房平衡酒店的成本压力，别墅售价需要实现很高水平才能满足收益要求同时，我们应该清醒地认识到：开发目标与现状区域及市场存在一定矛盾应以一种崭新的视角看待项目发展项目发展所面临的机遇与问题但是，由于距离远、小环境优势不突出、以及区域经济型产品市场竞争等原因，如果仅仅立足于当前区域及市场情况定位，项目发展必将受到很大程度的制约提升项目品质提高售价发展受到一定限制本案区位及资源隶属天津后花园，休闲度假组团，但非目前重点投资建设片区；蓟县的名片为盘山，本案更隶属城区，外来人群认知度更低；用地近山可观山近水但不观水，片区同类用地较多，不具备稀缺性；本案规模及配套总体量35万平米左右，在众多竞争项目中不占规模优势；8万平米高端配套是项目亮点，随与大盘相比仍处劣势，但基于蓟县目前水平属先驱标杆；本案产品及客户FAR0.3-0.5，虽与众多大盘较为同质优势较少，但具备低密度产品的组合及创新；大盘多元，而本案可更为纯粹；来自京津的大量客户均面临周边大盘截留竞争；本案片区未来具备发展潜力，但目前面临市场较为严峻。但相比较动辄上百万的大盘项目，本案更具备开发的灵活性及机动性，在抓准市场脉搏的基础上，结合自身高端配套，放大差异点，在定位方面可以跳出区域现状束缚，在产品上具备创新的可能性。项目发展所面临的机遇与问题七、项目初步定位方向的判断项目SWOT分析S8万平米高端配套；小体量具备开发灵活与机动性；区域未来发展潜力w自身用地属性一般；区域认可度有限；无政策利好因素影响；无规模优势o人们休闲度假意识提升；属于京津1.5h休闲度假圈层；市场小面积独栋产品缺失；FAR具备产品的组合及创新条件；现状竞争项目产品提升空间较大T市场吸纳力有限；现状市场存在同质化竞争本项目综合分析100-150万可以购买？恒大少量双拼（128-181万）、联排（80-144万）盘龙谷少量联排（120-220万）天一绿海少量叠拼（140-187万元）150-200万可以购买？结合市场对于主要竞争项目总价、销售及客户表现分析，我们发现恒大双拼、联排月均销36套盘龙谷少量联排月均销售100套以上天一绿海少量叠拼月均销售15套以上恒大部分双拼（128-181万）盘龙谷少量联排（120-220万）天一绿海少量叠拼（140-187万元）少量联排（179-277万）恒大双拼月均销36