酬金制物业管理多任务激励制度

酬金制物业管理多任务激励制度现代物业管理在我国经过20多年的发展，取得了喜人的成绩。2004年1月1日，由国家发改委和建设部联合颁布的《物业服务收费管理办法》明确指出，物业服务费用可采取包干制或者酬金制。酬金制是境外很多国家物业管理通常采用的模式，更能体现业主与物业管理公司（以下简称物管公司）之间的委托代理关系，维护双方各自的利益。截至目前，虽然全面推行酬金制的呼声日渐高涨，但其全部内涵还并未被大众真正理解，在实际的操作中仍然很不顺畅。究其原因，主要是酬金制下物管公司的利润相对固定，企业在提高经济效益和管理效益上容易缺乏积极性；业主因对酬金制了解不够，往往过于“放手”或“深入”，致使业主还是按照包干制的思维模式，只看结果不问过程或过于深入地插手物管公司的管理，角色不清，干扰物管公司正常的管理。目前，国内外对于物业管理的理论研究还比较少，而针对酬金制物管模式的研究几乎是空白。周运清、向静林［1］对中国物业管理理论现状进行总结，并指出目前中国物业管理理论发展相对落后。霍映宝［2］引入servqual模型对物业管理服务质量进行评价，帮助业主赢得更好的服务质量。颜哲、魏锋［3］运用经济学原理分析了物业管理公司与业主之间的委托一代理关系模型，提出了3种对物业管理收费存在问题的解决思路。谷莹莹［4］从不对称信息角度出发，建立了物管公司与业主之间的单任务激励机制，来协调两者利益。上述研究主要通过对物业服务质量进行监督，建立服务评价体系，或者通过委托代理关系分析，提出对物业单任务激励来达到促进物业服务管理企业提高服务质量、满足业主要求的目的。但物管公司在服务过程中，面临的不仅是单个任务，即代理人在不同任务之间的精力分配是有冲突的［5］。因此笔者在HOLMSTROM和PAUL1991年提出的多任务委托代理模型［6］基础上，构建了关于业主和物管公司的多任务委托代理激励模型，为提升物管水平，提供了理论支持和定量决策依据。1多任务委托激励合同模型酬金制下，业主与物管公司之间是典型的委托代理关系，物管公司的行为直接决定业主效用，由于两者信息不对称，物管公司会利用自己的信息优势隐藏自己真实的努力程度，从而产生损坏业主利益的道德风险［7］。另外，物管公司存在多重任务，一是提供高质量的服务，使业主在所处物业内有一个安全、卫生、舒适的生活工作环境；二是在提高质量的同时控制成本。因此，酬金制物业管理是一个典型的多任务委托代理。1.1模型变量定义笔者的研究所涉及的努力水平、可观测信息、努力成本和工资函数等变量定义如下:（1）努力水平A。假定为物管公司可选努力水平集合，aEA表示物管公司为提高服务质量所作努力程度。a=（a1，a2），其中al,a2分别为物管公司花在提高服务质量、降低物业管理成本上的努力。假定物管公司了解自己的努力水平，而业主不能观测其努力水平。（2）可观测信息x。x=（x1，x2）。假定可观测信息向量由物管公司的努力决定，其中xi=ai+si，xl，x2分别为可观测到的物管公司的服务质量状况和成本状况。假设N〜N（0，o2i）为外生随机变量。E（xi）=ai，i=1，2。xi的直接所有权属于业主。若ai与xi都是一维变量，则转变为单任务委托代理模型。（3）努力成本C。用C（a1，a2）表示由物管公司直接承受的努力成本。假设C可用货币衡量:Ci=ba2i/2，其中C’〉0，C”〉0;b为成本系数且b>0［8］。（4）工资函数S（x）。业主通过观测到的x设计相应的契约对代理人进行奖惩，文献［6］证明了在上述假设下，委托一代理问题的最优激励机制是一个线性函数:S（x）=a+Z0ixi，i=1，2，其中S（x）为物管公司的工资函数a为物管公司的固定收入，与x没有直接关系P=（P1，P2）为剩余权益分享比例系数，P1，P2分别为物管公司努力提高服务质量、降低物管成本而带来的剩余利益分享率。1.2剩余利益分享比例的优化模型（1）业主期望效用。假定业主是风险中性的，对于风险中性的人来说，均值相同的风险收入和确定性收入CE没有差异，即:CEp=Ev[x—S(x)]=—a+Z(1—0i)aii=1,2(1)从式(1)可以看出，P与物管公司和业主的利益均有直接关系。物管公司期望效用。假定物管公司是风险规避的，风险规避的人将更加偏好确定性收入[9]。对于风险规避度的度量，主要有ARROW—PATT度量]10]:u=—e—pW，则物管公司的绝对风险规避度量为[11] ，其中p为绝对风险规避度，w为实际货币收入。由此可以看出，物管公司的风险偏好完全取决于p。当p=0时，代理方为风险中性;当p>0时，代理方为风险规避。物管公司的实际收入W为:W=S(x)—C(a1，a2)=a+Z0iai—Zba2i/2i=1，2(2)根据ARROW的研究成果，代理人有风险成本，即物管公司的风险成本为 :12pVAR[S(x)]=12pZ02io2ii=1，2(3)由此，物管公司的确定性等价收入为:CEa=E(W)—12pVAR[S(x)]=a+ZPiai—^ba2i2—S12pp2io2ii=1，2(4)由于物管公司最大化期望效用等价于最大化确定当量，故可以确定性等价收入替代期望效用。参与约束。如果一个理性代理人有兴趣接受委托人设计的机制，则代理人在该机制下得到的期望效用必须不小于其不接受该机制时得到的最大期望效用。令W’为物管公司的保留收入水平。当确定性等价收入小于W’时，物管公司将不接受合同。因此，在最优情况下，物管公司的参与约束即个人理性化约束IR为CEa之W’，结合式⑷，可得:IR:CEa=a+Z机ai—^ba2i2—Z12p02io2i±W’i=1,2(5)。激励相容约束。在给定委托人不知道代理人类型的情况下，代理人在所设计的机制下必须有积极性选择委托人希望其选择的行动。显然只有当代理人选择委托人所希望的行动得到的期望效用不小于其选择其他行动得到的期望效用时，代理人才有积极性选择该行动。因此激励相容条件为:IC:(a1，a2)E[argmaxa+^piai—^ba2i2—^12pP2io2]ii=1,2(6)若业主与物管公司的合同满足参与约束，则物管公司接受合同参与合作;否则物管公司会寻求其他机会，双方得到各自的保留效用。当合同满足激励相容约束时，物管公司提供相应水平服务得到正常收益，业主实现利益最大化，整体效用达到可能的最大值;否则物管公司将提供质量较差的服务，业主利益严重受损，合作整体效用下降。剩余利益分享系数的优化模型。通过对参与约束和激励相容约束的分析，多任务委托代理关系下的均衡过程为：业主选择满足参与约束的合同-物管公司接受合同-业主使合同满足激励相容约束-物管公司提供预期水平的服务。该模型的核心问题是业主如何选择适当的剩余利益分享系数0，使得确定性等价收入最大化，即要解决下面的最优化问题：max{CEp}=max[—a+^(1—0i)ai]i=1，2s.t.IR:CEa=a+EPiai—^ba2i2—Z12p02io2i>W,IC:(a1，a2)E[argmaxa+^piai—^ba2i2—^12p02io2]i(7)物管公司在保证其期望效用CEa大于其保留效用的同时，还要选择(al,a2)使CEa最大化，根据极值的一阶条件可得 ，i=1，CEa/ai=O2，从而得到:ai=0i/b，i=1，2。此时，激励约束条件要求物管公司的努力程度与业主的激励强度成正比，业主必须施加一定的风险分担来诱导物管公司努力工作，并且这种风险分担越多，即业主的激励强度越大，物管公司的努力水平就越高。将其代入式(7)，业主和物管公司的最优激励问题可重新表述为:maxpl，02，aCEp=max[—a+Z(1—pi)ai_s.t.CEa=a+Z0iai—^ba2i2—Z12p02ic2i>W,，i=1，2a1=01/ba2=02/b首先，在满足参与约束IR条件的情况下委托人无需支付更多，因而一般对式(5)取等号即可，求解得到:a=W’+12pZ02io2i—Z02i/2b，i=1，2。代入目标函数可得:maxp1，02，aCEp=max{—W’一1/2pZ02io2i+Zp2i/2b+Z(1—0i)0i/b}，i=1，2应用一阶条件得:0i=1/(1+bpo2i)，i=1，2。经整理可得:a1=p1ba2=02bp1=11+bpo21p2=11+bpo{22(8)。2模型分析2.1物管公司的成本收益分析由上述可知，物管公司获得的货币收入为:E:S(x)]=a+E0iai，i=1，2;努力的工作成本为:C=Zba2i2+Z12p02io2i，i=1，2,结合式(8)可得 [S(x)] ，i=1，—1/202io2i，i=1，2。按照收益成本的关系，当如£〉一1202io2i，即0iV4/(bo2)时，业主增加物管公司的激励强度0i，物管公司的边际收益大于其降低风险规避度的边际成本，从而使物管公司改变风险偏好程度，使其风险偏好和激励强度满足业主收益最大化的条件，确保业主收益，同时也增加物管公司的收入。但业主通过增加激励强度来改变物管公司的偏好程度的作用是有限的，当Pi>4/(bo2)时，激励机制的调整作用就失效了。同时，这个条件也表明企业能够调整的激励强度的范围与努力的边际成本及外界不确定性成反比。随着努力成本和外界不确定性的加大，业主能够调整的物管公司风险偏好的激励强度范围减少，此时业主在激励物管公司方面能够采取的剩余利益分享措施减少，而必须考虑其他措施，如增加固定报酬，企业绩效评价等。2.2业主的成本收益分析业主获得最大化收益的时候，物管公司的最优行动为:ai=0i/b〈1/b，i=1，2(1/b为剩余利益完全属于物管公司时其努力程度)，由此可得产出的损失为：AE(x)=a*-a=(1-pi)/b，物管公司行动节约的成本为:AC=C(a*)—C(a)=(1—02i)/b，则业主的激励成本为:C0=AE(x)—AC=(1—0i)2/b，得—1)/b<0，业主的收益为:CEp=—a+Z(1—CO/pi=(pi0i)ai， 2i(1—bpo2i)(bpo2i+1)3，i=1，2。如果(1—bp°2i)缭即p<1bo2i时， >0。表明随着p的增大，业主的收益增大，但是根据上述分析可知，此时物管公司的收入会减少，显然物管公司没有增大风险规避度的意愿。若物管公司降低风险规避度，则业主的收益会降低，不符合业主的意愿。如果(1—bpo2i)V0，艮口p>1bo2i时，<0,表明随着p的减小，业主的收益反而增大，而留增加时业主的激励成本减小。因此，此时物管公司降低p却出现了双赢的局面。而物管公司增加p时，业主的收益在减小的同时激励成本增加，这不符合业主的意愿。综上所述，在风险规避度较大时［p>1/(bo2i)］，物管公司降低风险规避度能使业主和物管公司的收益都增加，此时物管公司降低风险规避度是有利的。而在风险规避度已经较小的情况下［p<1/(bo2i)］，物管公司降低风险规避度会导致业主的收益降低，此时业主不会有增加激励强度的意愿。说明物管公司对企业的调整是有限的，只能在p>1/(b&i)的范围内有效，这种范围受物管公司自身实力b和外界不确定性o2i的影响。2.3其他辅助激励措施在酬金制模式中，虽然业主“专业弱势”的地位无法改变，但其除了根据模型分析的结论采取相应的激励措施之外，还可以通过以下措施激励物管公司：酬金制虽然目前被普遍看好，但它并不适用于所有物业类型企业。业主在选择物业管理付费模式的时候要因地制宜。例如，所在物业处于幼稚期，对结果合理的项目(尤其是非住宅项目)适合采用酬金制。至于住宅类物业，由于其与生俱来的复杂性，业主可以依据自身具体情况选用包干制或者酬金制。由于广大业主对于酬金制模式不甚了解，因此业主要及时转变对物业管理的错误观念，正确认识并行使业主的责、权、利，以确保酬金制方式的顺利实施。业主采用激励措施过程中，不能完全依赖激励措施来促使物管公司选择业主想要的行动，还需要建立一个完善的监管机制。一是监督物管公司是否按照合同要求提供高质量服务、控制成本，要求物管公司及时公布管理账目等;二是监督激励措施执行效果，并及时调整修改。此外，业主还可以建立对物管公司的绩效评价体系，通过绩效评价对物管公司进行奖惩，定期公示。3结论酬金制作为市场经济条件下，具有促进物业管理行业向专业化发展的一种动力模式，无论其是否具有全面推行的可能性，都将是物业管理行业在运营模式方面的一个发展方向。笔者研究了酬金制模式下业主和物管公司的委托代理关系，利用多任务委托代理模型讨论了不确定性环境下业主如何对物管公司设计有效的激励机制。笔者试图通过帮