房地产开发项目成本控制的几个重点阶段

浅谈房地产开发项目成本管理的几个重点阶段目搜录一截、赤什巷么屿是恋管闲理二钓、崖房将地振产泳开勾发气项师目傅的住成蝴本咳管勿理三须、腐前恭期劫开材发怜成闸本绸及姥控驴制上简宴述四刺、谜设群计朝阶柏段蒸对且建吐安感成咽本许的有管森控五视、幕招熊标咬阶艇段系对不建碗安奸成番本际的问管灰控一叹、什脆么务是裙管叶理管书理是趋指领使罢活育动勒完字成皆得优更迈有恶效忌的简过暂程寺。晴这铃里控的钢过州程险表并示淹管软理浴者坏发炸挥插的择职盾能崖，矩概贞括抗地笛称纸为计到划抄、雷组战织扭、及领罢导书、铸控祖制。效虑率是叶管登理锣极捏其招重斯要阻的阀组营成介部雪分庄。僚管窝理创还民必哈须括使滥活蚕动男的齿实嘱现磨预喝定径的访目色标趴，贤即拌追馒求颗活让动啦的效泼果。对抽成公本寄的箱基广本硬认娘识集外团呜性乳地卵产叉公帮司滚的蔑成灿本延管卷理起体倡系集铲团脂性亭地烫产烛公导司侦的刷成泰本宇管里理剪思驳路（棍一让）（线二隔）（留三音）二嫩、杜房唇地钉产原开滑发揪项静目纺的忆成廊本浮管没理（1）房热地凝产巨的洁全煮成灭本概愤念部和廊范锄围（避一驶）济对孙成慕本昆的助基距本芹认旋识（2）房石地扶产效成应本管旬理饱的恒特背点（1）剥房顺地艺产迁项拜目款的维全珠成蛋本梅概椒念欺和斧范归围房慢地抱产渔项丈目宰的遗成医本稀可煤以孩理第解宿为绕以艇建缸造奇商辱品宣房清为娘目孕的枝，摸从趁购喜买币土问地翅、击前品期封策江划齐、捷设六计候、涌施河工域到过竣核工鸟入弊伙另为冶止步的躺房谎地倾产征开啄发炎全回过机程良所铁支削付膨的求相臭关倘费料用渗的详总孕和。（1）参房毁地缺产没项溜目寄的焰全姻成惊本荡概世念刻和辱范警围项黎目说的帮开病发稻成班本税基抗本查可张以作分般为六家大裙部酸分:1、亩土脸地姥成兆本浑；2、鼻工去程席成朋本币；3、爱营亲销爽成蜓本肉；4、喝管痛理鸽成丢本慎；5、过财池务巨成春本态。工岗程内成腰本月是朗我叛们雀在上项扁目杆开逼发窝过体程鲜中融进性行债成跌本宏管锈理笨的重重肢点缠。（2）拖房趣地塌产冲项蚁目春成命本会管浇理留的吃特胶点1、房地产项目的特点唯一性2、房地产项目成本的特点个性大于共性还是共性大于个性？影响因素有哪些？3、房地产项目成本管理的特点大家思考（疤二停）场集佛团盯性狸地班产共公捆司涛的共成律本虏管装理年体蒸系1、成本管理架构2、成本管理制度1、誉成畜本披管狐理疼架侧构在鲁总胞部成成许立捷项研目液成舒本管摘理意工亮作傅小霞组总辆部逼发栏展忍管佛理膨部何为它项末目成恼本柱管孙理勇日背常洋工哥作伟机咽构总甜部闭各恶部烘门佳的气职恢责偿分益工建洪立住总肠部隙组扭织扁架描构财照务侄资忠金屠部投巩资纳管朱理扁部规享划胃设槐计逼中收心发皱展宋管侍理倒部营管销伪策赚划柴中崭心中扎海摊总坐部1、练成忙本嫌管愚理抱架表构(中画海)2埋0随2砍3纵/富9旨/病2集4万博达撇组慢织妈机瞎构副总裁副总裁商业规划研究院发展部商务部办公室人力资源部信息工程部企业文化部各地项目公司各地商业管理公司各地影城各地百货公司董事会董事长总裁副总裁副总裁影视投资公司成本控制部项目管理中心商业管理公司审计部电影院线公司酒店建设公司投资证券部华夏时报传媒公司万千百货公司各地产物业公司各地酒店股东大会监事会董事会秘书财务部各公司财务部商业地产研究部法律事务部安全监督及客户服务部各浮公药司霉成蹈本律部1、叶成缩慧本况管粱理起架描构(万凯达)万绒达纳成体本浅控涛制垂部成留本搁目扣标陡组招伶标躁合旨约蒸组过舞程染控邪制填组集叠中核采削购尝组指埋导证检铲查张组1、茅成夕本难管至理粱架父构(万将达)1、列成欢本况管般理湾架司构部门工作职责投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。规划设计中心

负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。营销策划中心

负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。财务资金部

负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。发展管理部

负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。1、料成浓本丈管遮理星架愤构季（率中舍海城）财旬务雄负偿责粱人伸统厚领寸本赛公烦司涉的崇成扣本阅管纠理柴工习作各怠地闷区因公幅司螺应疑根他据镰本蜘公络司体架税构波和贸部毕门分术工非，霉建死立巨有昼效畏的亡部借门可成尝本迷归贺口念管匪理责诊任聪制教，漠把慌目虾标快成贪本朋分恶解坡落碍实前到舟相蓬应部捞门街。执农行偿统臭一束成此本决科针目建兆立稻地脚区拦公袄司奥组找织贸架起构1、登成蚀本枯管迎理性架携构啄（构万胖达基）成腔本牧负篮责余人梢统挂领副本动公保司跪的捎成盈本魂管枣理膀工港作各唐城腹市返公痒司拐应葱根丢据流本档公谊司时架坑构辣和疯部蛮门分床工纪，条建查立娃有愉效羞的店部炼门鼓成蝴本钉归音口薪管从理责踢任幻玉制焰，库把喉目递标疲成较本独分哨解华落赶实钥到肠相逆应部剂门六。执条行搞统船一跳成糟本踪蝶管轨理展制坦度建势立韵城镜市怨公神司除组亏织贴架只构2、催成挡本筛管斯理卖制个度1、中海的成本管理制度2、万达的成本管理制度万艳达骆材灰料\万呀达章成差本饮管大理汉制手度-文议字呜稿.尿d寇o己c中虏海磨材秒料\合寨约膛管垄理\地络区筹公叛司脏工挠程怨合凑约蛇管求理冈制吴度验（岗定船稿寨）万练达更材席料\成避本配审缎批樱权叛限莫和道时另限.袭x膊l旱s万棚达革材茎料\成赶本梦管阅理灶操悔作造手意册.债d洲o描c（仍三吹）惯集锻团朋性冰地院产废公溉司退的兰成枪本全管蹈理句思她路1、全过程成本管理2、动态成本管理1、全广过火程点目岂标舌成踏本剑管傲理民（煤中拌海霜）可示研思阶犬段市迎场汤定嫌位辰阶施段规复划恶设壤计封阶鸭段施而工隙阶靠段初步设计完成后，地区公司应在15个工作日内按照设计结果进行成本盈利预测，作为施工阶段的成本控制目标。批复定位报告后15个工作日内，地区公司应按照所确定的物业类型和档次做出相应的成本盈利预测，各小组成员按照分工进行审核，作为规划设计阶段选择方案的成本控制目标。完成土地吸纳后10个工作日内各类表格，经确认审批后作为市场定位阶段选择方案的成本控制目标。在主体工程开工或主包合同签订（以先到者为准）、项目竣工验收后的15个工作日内，编报《项目建安成本预测明细表》，作为项目竣工结算的建安成本控制目标。上辉报攻资床料渗：《项系目恰成六本派盈疲利尝预笨测黑表》、《建买安伯成换本锁目日标待控申制传表》、《项魂目殊现阻金矿流斑量刷预蛋测茎表》、《项艇目唱建读安恼成纤本锁预邮测付明跨细睡表》。1、全慕过肿程缴目仪标景成枝本忌管瓦理虹（结万炮达罢）可寺研慨目卸标势成车本土非地桨招筒拍帽挂清（掠拿同地听）诵前夜完分成原篮则阻上手不渐同脊阶锯段铸的蜘目对标容成置本兵小测于强可伸研死究荷目助标倦成讯本是淋审率核浑商雅业忧计浅划灯书计的引依锻据预岁目蝇标枪成凑本开刚工匪前3井0天容完摔成确渡定句工悉程允成暖本是文审避批粥工尤程静招果标偷的程依启据计香划型目横标距成郊本成伤立旧项艘目偶公峰司牧前括完树成用骑以驻指翼导眠项避目雅的狼规织划龟方砌案革设彻计梅评拜审仰方向案鹿设泉计傲的肠依玩据临之兰一目季标洽控鸦制锻成沉本规定划抚、辨建筛筑竭方子案架经竞政此府酷批股准3腹0天文内符完纳成是旨指壁导明初陶步悦设跳计恋和冠施案工约图饼设伍计醉的太依索据方案设计阶段项目可研阶段项目开工前项目开盘前初稍步座设加计航和晚施毛工授图雨设兵计光阶塔段目陵标低成肤本开子盘唇前3踢0天换完惹成确伐定具所喂有冬非狼工鞋程粪成轨本是卷签饭订块该队项符目搁经殖营衬管刊理翠责装任踏书旱的必依跨据2、镇动魄态村成赢本论管胁理实暖时庄反影应费目浮标蹈成鱼本闸和平动册态料成课本战的拔差项异躁，齐帮丹助熊相佳关陵部溪门稼及时融发坝现搂问腿题洋并殃解汉决半问猪题避，询实浑现桶对动成商本阅的挤控瞒制浪必马须霞建皂立娇详挥细定的和聋可扒操专作着的携动源态沾成股本运信腹息岗系扑统峰以底及港保揭持卷动昆态厌的协监蛇控呜。中泥海谅模小式腰：醉以E张R钱P项苗目欲管覆理尿系份统即为忆主轿要泥监仗控筝手庆段勿，皱总踪蝶部各芝相婶关烤部芝门螺和脱各径地告区醒公伶司龟应胜根退据峰管细理利所宇需卡的奇细镇化让程依度平对贡不羡同科汽目蝇级车次董设滥立烂预鸣警墓和匹控漆制惹参鸽数朵，泼确屈保霸预妙警妹信贤息它的随及概时剂反瞒馈伟和对买超樱支现情糊况倘的扎有稍效脂控带制少。2、强动盯态型成呀本许管按理（1）踪蝶在技项锦目洒的可根行拼性申研部究、市它场钢定席位、规芒划胁设竭计、施背工等持各芹个阶旱段把，溜分内别泥建休立摩成狗本丛控犬制柿目楼标幅，链实涂行陆全糕过蛇程很目虑标刷成促本珠管差理板。（2）沸对局处类在楚不旬同见阶强段丢的制项葱目殃，愁地乎区秃公绝司喉应深编仇制夏并返上唱报核成息本谜、盈堤利粥测租算乐资钩料,确艺定阀为石下路一捡阶眯段枝成垃本观控榴制叨的穷目摊标高值速。2、介动楼态移成称本勤管股理（3）.成鸡本歌预散警项处目昏施狼工庭阶河段恋出盲现隐总告成拔本讯预着计峡超萌支2％臣或雁建叠安任成美本来超评支5凤%的辟情姻况怪时曾，应冈及晋时车上《项办目范成率本漆超纤支蚕审天批躬表》或《建既安蝴成却本点超骄支沾审坟批肺表》，爸并任附禾上成俩本绒超猎支互分缎析聪告新，持说简明遮超殊支揭的摊具惯体厦内拳容坦、赶原品因五、予超即支进成姿本挎的样消奴化而途象径迫、应根汲末取拴的帝教到训恰和或改鸟进算的旋措乳施找，戴批啄准黎后单相斑应托调火整比成弹本缎控侦制灶目椒标证。2、春动浴态碗成兵本雷管带理过坏程究监汁督已控侦制总部对地区公司的工程物资合同有监管的权利和责任，并直接参与大额工程物资合同（超过500万以上的合同）的招标、定标等工作；总部通过ERP系统对工程合同的增补实行审批管理。固定总价的工程合同，其增补合同额累计每达到：主包合同200万元、其他合同100万元，应上报总部发展管理部履行审批手续，经审批后的增补合同方能办理款项支付；暂定总价的工程合同,暂定总价达到100万元的,地区公司应在签订合同前上报总部发展管理部核定暂定总价，暂定总价未转换为固定总价前，该合同不得确认增补合同；2、硬动四态口成债本同管幻玉理过检程特监发督坚控咬制总部对地区公司的大额工程物资付款（超过200万）实行审批管理；总部对地区公司的合约安排模式作出统一规定：包括合约策划、工程分判模式、报价及定标、甲供材管理、进度款支付等。（献三屡）抗房穗地夜产游开录发吼项渠目男成丧本猜管搏理学的茅思丛路成胶本野管飘理贫总垫思医路洋：撞以统洁一筝成急本踢科疯目为款前马提倚，没以全胞过雅程津成茧本思管许理为耻主换线博，漆以建喜安佣成败本赵动尼态属监雷控为侵重走点缺，堆以建具立石成浸本袜经臂验梯数扭据荒库为内支乒撑伙，壶以统陵一乱合辣约太安赛排芽模将式迫及E抽R蔑P项犯目甜管兼理为红手拴段削，跪构午建腰有拢效燥的恼成户本山管罪理术体竭系昆。房贱地蝴产声开滨项恼目白成港本耻管牛理稠的选总穗思茂路建立成本管理目标公司成立成本管理小组设计是成本管理的关键严格规范工程分判程度，及早进行招标策划完善设计变更、现场签证程序开源节流，严格控制各项管理费用开支（鞭三甲）瓦房咸地俘产族开拢发符项澡目袭成计本扇管棋理陈的够思拳路三届、战前市期赵开底发炕成浓本摔及质控公制招简怨述土地费用勘察费用报建费用前生期蝇开仅发垃成膛本土地成本管理设计费用管理前惑期禽成垫本偿分腿类（悔一满）令土沈地岩成扒本攻管鲁理土壮地青成线本薄（据约浴占伞项竹目渠总嫂成围本贿的2堂0念-结8除0盼%左奔右赌均浊有可坟能灰）拉，鹅主仅要轻指掏土订地街获蓬得当阶奖段攻形专成恶的酱种谢类阻费抽用傲支狗出，产包站括故地朋价冶、豆土守地恭动酬拆锅迁扒补颈偿捡费导、工各纯类长补荡偿舌费符、仓土地岗契巡寿税兼等杯。概啄念（涝二仔）恐设丈计些费夏用匙管引理设解计仔费纪用管（蓝约明占昼项壤目叮总董成秋本诸的1蛋%左御右份）朋，艳主要乒包锹括许了畅项我目涌开状发晓前禁期箩各抵专旋项锤的诞设妙计越费劈燕用渠，枯如陕施景工图兰设叮计怨费服、付环伤境纺设栽计滩费培、牲装疫饰网设睁计务费桨等柿。概傲念（抱二蜘）过设奸计姨费圣用均管遮理对下于供设洋计积费勿用贫，阴主子要店从哪以像下皮几鹿方猎面备进护行届控鸟制俗：（1）棚无专论躲是担规黑划敏设握计兽还看是价一湾般喊的垮装网修狮设签计滤，喷均循采颂取厌多宋单申位求、暗多娃轮次述招报标吉，沫以调争恨取闹最眉佳套的过性序价合比合；（2）慌严倚格鹊控孔制雅设衰计境质沈量斧，乓在冬项萍目钉前挥期倾即犬尽市可雁能托确祸定欣有吓关赠技比术驶经趁济兔指标攀参吹数瞎，歼防昌止闭因低设森计膨自约身蛇失炒误育原丸因辜导岩致危成其本财增奸加为，灰设昌计道费惩用支的捏审笨核宝、段支付湾亦兼与岁之里挂社钩涂；（3）街在纱满南足戚设劝计欧质籍量简的腿前痛提董下假，萌限刷制挤钢期筋使含极量锄、烈砼棵含队量窃、钩节撑点流设存计等袋对弯工畏程粉造蒙价诉影甜响贩大慈的泰内减容纽奉；（4）券在霸满药足线建队筑遮效羽果攻的杠前县提特下硬，卵控疑制婆装榜饰庆用陆料雹和踏建化筑肤材待料夕封奔样漠对偷工程烂造挥价茫的溉影努响糊。（5）损对挠设旺计雷费悄用汇进衔行脸限且额廉控吊制塞。（搬三珍）对捞设柱计却费卵用租进轿行伟限雪额葡控淡制建筑类型档次设计费限额（元/m2）备注多层中高档

/高档60～73超高档次项目设计费可上浮10%中档档次项目设计费可下浮10%小高层、高层中高档/高档65～80超高档次项目设计费可上浮10%中档档次项目设计费可下浮10%联排别墅高档90～110超高档次项目设计费可上浮10%独栋别墅高档/超高档120～130设目计灿费匙总辨额挂超故过肆批竹复法值1隐0轻%的使，置地雪区面公贿司恒需饺重污新漫上设报拳审桃批内。（贞三熄）聋对琴设混计饰费积用彼进意行袜限膏额盒控难制一磨方反面辆，拌合覆约丈及土项汉目假应刃积系极歉配疗合泛参谎与怪结纠构司选意型各设量计闭、史基础景设稿计霉等盆的描评杂估列，宴参浓与烟材盾料获、僚设愁备倡的赔经置济帅性饺评豪价鱼，喷尽集可淡能谁为设管计舌提妻供厅全平面充客闹观达的文经灶济拼性岂建网议鸽；陆另痛一畜方撤面巡寿，呜设包计地部付门茎自桨身应茫以浇项荣目谁定何位掉为宝原虚则佣，张在园保丙证蜻设色计揪质朱量诸的袄前挡提拆下棒尽膊可险能用做担到限滨额列设拥计扯，永注掩重吧进拦行顾设编计雷成胆果慈性报价蚁比盘分狼析俗，敢着哪重歼抓慌好调事舞前推的设少计拘修置改狂、睬多欠选缩慧样护、咳多铸分烟析某、营避庆免旁完扩工哈后蔑的唐返脂工肤及煌不垃必报要另的成再本岔浪呀费鹅。控驰制乎设脚计统的研意腐义四饼、敬设违计题阶蠢段墨的脸成加本桨管弃控房气地黄产玩项疤目钻成厚本器管夜理袄的毛主锻要乖过舱程姐在芳于初坚步较设沸计女阶麦段、采购汁分逐包岂阶妖段、项彩目段建季造碧施疾工兼阶死段、竣物工烘结孩算僚阶该段。成装本竹管居理扰最秤有鼻效冠是糠在犯初远步树设郑计秀阶码段贱，脏项殊目搜成胃本衣确煮定鹿比味重最瓜大跑的买发再生红在胸招裳标诸阶樱段洞，兴成泻本羊管众理扰最踏复椒杂丢、闻变洁更锈工苗作变量膀最氏大的么发臣生骆在切项倍目或施根工券阶猾段生，鹿竣钢工穴结庸算奸阶帽段脉则跨是僵确阔定刷项传目雾最纸后慈收入拖和星成达本谣的往阶替段谁。四皇、群设勿计玻阶舰段弹的滴工昼程精成摘本达管饺控初纤步衰设漂计茂阶茂段介的洁成素本落管功理开症展大限悔额涝设盐计怪，混有赵效很控茧制唤造驶价采付用吐合末同功措药施嘱，遍有安效质控钻制匆造渔价设浇计越阶刺段街成坑本晌管具控设茅计汗方隔案狐经更济鼻性肠比驻较班是剖指拘在破多顶方梢案说选困择躺的相情你况钓下世，饶由日设侦计谨人丈员篮提属出虾满快足烟业嘉主巨要短求怒的钟多匪种介设凭计送思凝路切，勒成读本芒控衔制亩人域员旦进冶行子经代济考比塔较悦，奥寻年找趴造贱价杠最槽低孟的霉设亩计蹦方波案绝。多种设计方案经济性比较。推行限额设计

（蒙一浅）轨初牢步己设痕计古阶块段险的请工速程付成梅本冶控宫制（槐一肉）耍初爷步镜设市计也阶壤段乒的样工牧程毁成括本盐控尝制通怕过禾设垦计做方蹈案吸的态经快济等性符比戒较悬从寒而骆降羡低嫌工携程母造馅价院是捆发弄挥磨项禁目虏优鸭势震的油一个柏主也要妙方肿式判。具徐体潜操挎作区方牛法牺大凳体伙的断思兵路炮是岩：委规鲁划载设虑计茶中傍心稼负滚责箩总浆体起规蛙划资，券在蔑仔迅细研蜂究伐营窄销同和舌客寄服间提炎交荣市钉场准调冬研字和元客影户赌反犹馈维意咱见番的谊基动础缘瑞上披，萌找刃出弄可棋进朝行答多方组案雾设插计骨的妖专殃业容和什环寄节真，喊根锄据栗初尚步鞋设京计碧专免业蜓分雪工划，抖明党确凶多当方胸案塘设朋计挺的淹专业繁和断人泡员妖。鹅由蒜规定划祥设裤计周中策心谊（唱结梨合奸营局销舒和己客撕服独）雄向勒设赚计伤单牢位乳提顽出亚主扁要循方案检和近可张替惑代阀方漏案吩，伴成哥本脏控沃制峡中万心脚负湾责崭根妄据台这忘些束方肢案掠进厦行胖造跑价百比辛较详，河确蒙定费备用溪最励低万的疾设需计到方相案肌。敬成携本谢控敏制存中句心珠向饶规能划附设筹计菠中潜心飞提踢出您成懒本峡控妄制很建荒议，掠考叙虑盏最裂低袄造配价此方宰案与的鲁可色行片性惑。（浸二禾）倡开涝展籍限论额隐设罩计南，尼有债效涛控惜制特工愿程誉成自本中甜海最材票料\成油本蜻经坏验穷数蚕据.泳p伏p垦t中融海古材查料\全致过蛛程盆成想本桶经雕验肌数捷据竟及废分罩析.孝p桶p赵t中蜜海顿地你产你限恋额博设寺计框标垮准剥：（1）住项包目矛档寸次躬界置定超项高遣档管：各售孕价盯为今当虫地桃平判均伪房搞价2催0尝0魄%以原上宋的套项涛目猜。高检档稀：更售屈价沾为楚当恋地掩平牵均薄房臣价1烦4专0淹%以吃上保的柱项连目舅。中藏档害：售售鞋价宰为摧当寸地被平堡均津房赖价8听0－1困4巾0火%的魄项葛目坑。低涝档咬：柜售拣价斯为治当超地高平初均遵房协价8圾0款%以顿下厘的垫项朱目毫。别亚墅价项益目雾，催以停与波当胆地物别惠墅阶的箱平讯均警房茧价漏相唤对茅比宣，宣参栋照速上基述衫标翼准棕确虹定柔档雷次握。（栏二塌）搬开渐展馒限粒额切设腿计截，嫁有衣效迎控雪制屡造茧价1.1设计管理部门应严格把控各项结构材料指标含量，在设计任务书中应列入各主项指标限量。1.2对于地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，还应该尽可能地降低地下室顶板覆土的厚度,顶板覆土以1米左右为宜。1.3屋面造型造价影响建安成本较为明显，在设计上应注意简洁；对于16层以下的建筑，屋面尽可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面积比例。（2）铁推危行挂限蹈量疤与廉限熄额蠢设螺计1、漆结鸭构俩设爸计（尖二斧）适开谱展怜限忌额怠设键计豆，坡有福效隐控器制牵造焦价2.1采取专项评审办法，严格控制开窗面积。2.2注意控制“窗积比”。非别墅类之地上物业的窗积比（外立面门窗面积与所在楼层面积之比）控制在0.30以内，以0.25－0.28为宜。中海材料\合约管理\普通住宅窗积比研究.doc2.3单方造价控制指标。高档别墅项目的外立面门窗总造价摊至其地上建筑面积不应超过350元/m2，高档非别墅物业（多层/小高层/高层/超高层）的外立面门窗总造价摊至其地上建筑面积不应超过200元/m2；中档非别墅物业不得超过140元／m2。（2）滨推然行涝限姻量骆与坟限别额瘦设捏计2、坑外赞立嗓面幅门追窗蓄设做计（轻二蝴）拍开违展进限商额衫设见计伙，唤有收效绩控界制壳造蜓价3.1设计部门要注意控制“墙积比”。（外墙面积与地上建筑面积之比），对于非别墅项目，其合理的墙积比（外墙面积与地上建筑面积之比），应控制在1.2左右，不宜超过1.5。中海材料\紫御东郡效果.jpg中海材料\合约管理\紫御东郡一期A区指标分析表(正式）.xls中海材料\合约管理\紫御东郡一期A区外墙成本指标分析.xls3.2除超过高档次项目以外，不得使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷涂、高级弹性涂料或金属漆，应选用合资品牌的中等档次外墙涂料。一般涂料的施工单价（不包括抹灰工序）控制在35元/m2以下。（2）堂推兔行进限残量饥与榨限徒额详设彼计3、嫌外猫立舒面露装煮饰态设乎计（贡二性）踢开铅展痰限垒额坝设贼计狼，跃有虹效淘控妨制控造援价3.3中档及以下项目，不得选用大比例成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。3.4高档别墅外立面总造价（不包括抹灰底层和保温层）摊至地上建筑面积应控制在350元／m2以下。高档非别墅物业应控制在160元／m2以下；中档物业应控制在110元／m2以下。3.5若项目成本利润率低于15%，则应考虑降低一个档次选择用料。（2）吧推斑行勉限董量肾与血限炮额嫁设锣计3、终外蒸立厚面壮装默饰谁设守计（抄二柱）劳开退展璃限茫额卫设肌计逃，称有呜效轧控恩制织造庭价4.1带电梯物业，其消防楼梯禁止满铺地砖；楼梯扶手应以简单的钢质材料为主，不得使用木质装饰性扶手。（2）补推努行并限偿量冠与阶限出额凝设款计4、究公布共滨部炉位缝装诉饰妻设稼计（政二添）缺开戏展奏限笛额鉴设唱计续，货有静效丙控京制秩造漂价4.2大堂装饰：超高档次项目的大堂可以使用进口石材，地面和墙面可以满铺石材。高档项目，墙面不宜选用石材，即使选用，石材用量应控制在20%以内；地面可以使用进口石材。中档项目墙面不得选用高档次大规格抛光砖；地面可以使用少量国产石材。低档项目墙面不得使用抛光砖；地面不得使用石材。大堂装饰单方造价（不含通风设备及灯具），高档及以上项目控制在3,000-4,000元/m2以下；中档项目应控制在2,500元/m2以下，且单个大堂装饰造价不得超过20万。低档项目应控制在1,500元/m2以下，且单个大堂装饰造价不得超过10万元。对于高档及以下档次项目，大堂装饰造价摊至地上建筑面积，宜控制在25元/m2以下。（2）蛛推桐行肠限处量饮与船限变额阀设逮计4、选公似共功部旬位唱装筑饰滑设借计（鲜二计）楼开耽展这限掩额帅设淡计框，流有岁效联控滑制培造汗价（2）受推渗行碑限涉量热与向限叠额舅设财计4、绑公亭共讨部暖位基装律饰雅设同计4.3电梯厅装饰：超高档次项目，地面可以使用进口石材，墙可以选用高档次抛光砖。高档项目，地面可以使用少量进口石材，但石材总量不得超过50%；墙面可以使用较高档次抛光砖。中档项目，地面不得使用进口石材，使用国产石材总量不得超过20%；墙面不得选用大规格高档次抛光砖（尺寸宜小于400mm×400mm）。低档项目，地面不得使用石材，抛光砖的规格不得超过400mm×400mm；墙面不得使用抛光砖。高档项目电梯厅装饰造价摊至地上建筑面积，应控制在80元／m2以下。中档项目应控制在50-60元/m2。4.4若项目成本利润率低于15%，则应考虑降低一个档次选择用料。（柴二阅）忠开旋展候限演额沈设绝计蹲，妥有计效乒控叹制波造矩价（2）误推羊行味限丸量暑与违限互额份设显计5、纠电吐梯狡选虏型5.1超高档项目可以选用原装进口电梯。高档及以下档次项目只准选用集中采购品牌电梯。5.2在电梯装饰标准上，高档项目，层门可以选用发纹不锈钢材质，宜选用小门套。中档及以下档次项目，层门只准选用喷漆钢板材质。5.3在电梯附加功能上，实用性不强、使用频率不高的功能不宜选配。5.4在运行速度上，要求实事求是，不得故意选用更高速度等级的梯型。（伍二冰）莫开臣展变限济额罗设戒计匪，兔有辉效随控亦制裹造概价（2）陈推榆行储限倒量那与此限雹额尸设命计6、会安权防殊功惹能缴和膀其本他残附戏加诞功原能6.1安防功能应强调实用性，不得为迎合厂商和市场的愿望而增加华而不实但造价昂贵的噱头功能。对非别墅类物业，高档项目安防工程造价应控制3,000元／户以下；中档项目应控制在1,500元／户以下。6.2直饮水、地暖、锅炉、热水器、太阳能、户内智能控制系统等，应把握好尺度，注意功能的实用性和造价的经济性，不可盲目地与其他楼盘攀比。推竖行阴限堪量挂与丸限第额屿设哭计7、假室灾外侍工己程扫设笋计7狠.币1应息重烛点自关搅注眼园筒林究设士计仙。休注输意酒软湾景卫与祝硬间景迈的赢比魂例乡丰搭筝配销。7休.猪2限渠额捞指发标婚：物业类型档次按空地面积

单方造价限额（元／m2）

按项目总建筑面积

单方造价限额（元／m2）

别墅超高

500750高

400600中

300450非别墅超高650180高

400120中

300－40080－120低

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1墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料。

2天花不要抹灰，直接做涂料。3如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上，将会节省相当的费用。4地下室的机电工程。5地辈下馋室真机乓电灰工取程a丘.做告好门管矛线饭综底合库平用衡脂，肾防挠止衰不播必吐要纽奉的铁设物计校变私更叼和逼现器场枪修勒改萌，帅以绵致弯造睁成孤浪宵费份；b毁.对终于忠电煌气庆部劫分昏，招有录条乐件税的慰机宋电扒图白纸泉最糊好规能蜡和直电侄力贼设阶计某院当的更外低电米设革计另相哑匹兔配门（阅至迹少警需愧要麻机索电似设筋计制单勤位毅了柿解惊电筒力乔设绳计朋院据当黄地眉做必法滤）她，两这璃样敢防谱止僻两弄者跳之构间臭的弦差踩异瓶较垦大外，宴而豆使象机婚电奖成千本淡无苏法赢控备制诞；c忠.合六理图设格置欲水料泵膝房投、旦消谣防部等往控待制携中凝心场位姓置欧，婆以翠最筝适颂合星的病位脑置什以窗减窗少避各喊管阵路核长钢度摘；d马.合情理阳选刊用述各治管迅材酱。4、地场面馋以触上促建药筑4.1建筑工程目前的水平，钢筋45－60kg/m2，砼0.35-0.45m3／m2。目前钢筋的施工单价约为5.50-6.00元／kg，每节约5kg的钢筋，就可以节省成本约30元／m2。C30砼的价格约为350元／m3，每节约0.1m3/m2砼的用量，也可以省35元／m2。4.2防水工程此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2（仅厨卫与屋面）以况住喘宅上层敌的船单点体督造坏价究为足例启，锅目侨前骂一它般波是1抓,肌6屯5档0－1肥,郑8驼5砌0元帖／m绸2（县不摩含炸户架内夺装粒饰举）馆。4、地能面滚以锦上挨建桨筑4.3入户门目前来讲一般均价在2,000-3,000元/樘，高档一点的可能一樘门的一套锁都需要1,500元/樘。4.4门窗窗积比，约为0.25-0.3（北方一般在0.25左右）。目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件，门窗的平均单价是350元／m2；断桥隔热大约是500元／m2左右，塑钢门窗（双玻）大约在350-400元/m2左右。4.5保温工程每平方米建筑面积的造价在80－100元／m2。4、地孔面得以仰上扛建乐筑4.6外立面装饰一是外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称为“墙积比”，普遍的数字是1－1.3；二是装饰的档次，就是用料。4.7栏杆常规来讲栏杆每延米造价约在300-450元/米范围内，而整项栏杆工程的造价摊至建筑面积约为30-40元/m2。4.8大堂装饰中海地产限额设计的档次标准是3,500、2,500、1,500元/m2，此项的单方指标受层数的影响较大，但一般在10-20元/m2，最高不超过25元/m2。4、地凯面捏以鞭上西建罩筑4.9公共部位装饰造价水平是50－60元／m2总建筑面积。以公共部位的面积来计，造价水平约为980元／m2。4.10机电合计约为200元／m2以下，不包括特殊地区的采暖、中水等系统。4.11直饮水目前的造价水平每户是1,000－1,500元不等，分摊到总建筑面积里去，相当于10元／m2。4、地晒面煤以救上斯建闹筑4.12安防工程造价有相当的弹性，主要表现在功能上。4.13电梯目前对于100米高层住宅来说，住宅层电梯造价50元／m2是正常的。4.14泛光照明成本较小，但浪费严重！配绕套水设注施兔及扒配言套真工哀程5、姿配污套舟设勇施：标伶准克是削学现校泥约1筛,蚊6氧0羞0元山／m旗2全我包热，亏会絮所3生,借5蜡0武0－4缓,钻0颜0酸0元帜／m浑2全呀包约（泰含唤建咽造类与全装获修往）华。6、确配始套盐工隐程：蒸具草备瓜一殖些堡弹帅性评的红项球目汉是旗变甲配考电消工葵程毯，分以K泊V马A为腥指貌标率，易每孙一毛单纽奉位询的暂成钩本共是2牛,枝0柜0额0元因／K台V邮A左遇右辰。a奔.高睁低寨压生柜伙和虫元昌器雄件扩在挥品陆牌肿和万厂血家南选兆择铸上堪很座重庙要b樱.电室缆叉的邻设锈计c贪.发差电艘机军房屠的脖位际置7、废室镜外截工宫程7早.扎1景虏观齿工世程目桑前挂室脖外公工钢程堂的撕造遮价分水劣平叼，寺我仔们蜡一临般阅控覆制剪在租每卫平惨方潮米君建绞筑面舟积1阴0馋0－1粒2冠0元贼／m奸2，策以纲空妥地此面尿积歇来喂计洗，脑整积个耗室孤外涛工值程匠的造中价及水龙平角是4医0磨0－5预0音0元孝／m舍2。如厘何轨控固制熔景聚观位工妹程汤的贤造辩价嘴：软具的碌多肃，谈硬幼的危少并；普萄通姜的政多巷，屈名千贵李的晒少厨；控掩制宴水让景概。7落.多2小等区纲围逢墙柄工莲程合忠约挡策们划承松建拔商怀管齐理招侮标夜过兼程阀管砖理甲喝供改物蒙资累管供理（1）（2）（3）（4）五纹招策标借阶眼段题的报工缴程卡成危本悦管是控五庄招尚标隔阶扶段步的老工彩程印成锡本禁管袜控（1）燃合捞约仙策码划1、编制的时间项目开工前一个月内完成项目合约策划报告的编制工作。2、策划的内容2.1内容：包括但不限于：a.项目概述b.合约策划综述c.招标分判计划d.建安成本目标计划e.人员配置计划f.总结g.附件等等。

2.2项目概述：项目的位置、占地面积、容积率、总建筑面积、物业类型、项目定位，项目预计开工时间、开盘时间、竣工时间、项目总发展周期、项目的总建安成本等。五失招治标廊阶弃段脑的勿工普程企成杰本同管撒控（1）色合合约卸策介划2、策划的内容2.3合约策划综述：策划目的、合约分判总体思路、合约管理架构、标段划分、时间节点控制思路、工程量清单编制原则、工程价款支付、前置工程合约分判、与其它部门的衔接、不利因素分析及应对措施。2.4招标分判计划：包括招标分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程监理单位的招标、工料测量师行（或造价咨询公司）的招标。2.5材料及设备采购计划：包括材料设备的供应方式和采购计划。五值招耀标学阶示段葛的狼工蔬程吊成叮本宴管约控（1）慈合滋约束策窝划2、策划的内容2.6建安成本管理：根据成本预测确立成本控制目标，分析建安成本控制重点，从合约管理角度制定相应建安成本控制措施，合理、有效地降低项目发展成本，以实现合约统筹的根本目的。

2.7人员配置：土建、水电、物资等专业合约人员以及地盘QS的合理配置计划2.8总结：概括本策划报告的中心指导思想和主要思路。

2.9附件：应提供项目发展进度计划图和施工平面标段划分图。

五痒招通标菠阶抹段鸽的掩工晶程售成毕本松管赵控（1）巩合僚约斤管虹理眯策诊划中海1.1合约管理策划报告应按《中海地产地区公司工程合约管理制度》要求的时间、内容和程序编制、评审和审批。地区公司不得在合约管理策划报告备案前进行工程合约分判。中海材料\合约管理\海洋三期合约策划报告（独栋别墅部分）.doc中海材料\合约管理\海洋三期项目策划报告（独栋别墅部分).doc五乱招视标深阶滚段浴的抚工施程随成北本撒管闲控（2）词承五建盲商吹管戒理中海承建商资格分三个等级：候选承建商、试用承建商、合格承建商。中海材料\合约管理\地区公司工程合约管理制度（定稿）\01.承建商名册管理工作程序（定稿）五勺招浇标繁阶福段幕的奸工仔程册成屠本艇管胁控（2）配合副格拔供嗓方价管励理万达商业地产公司各相关部室、酒店建设公司、下属各项目公司组织一、二类标的招标工作时，必须从品牌库中选取入围单位。J:\品牌库和招标文件\二〇一〇年合格供方品牌库发布原稿品牌库和招标文件\二〇一〇年合格供方品牌库发布原稿J:\品牌库和招标文件\合格供方品牌库汇编品牌库和招标文件\合格供方品牌库汇编五玩招斯标虎阶植段售的掀工色程们成屑本芽管挺控（3）庆招浑标押过倘程场管盛理1、分判工程招标工作计划

分判工程合同金额预计超过100万元的，在招标工作开始前，由合约管理部制定该项分判工程招标工作计划。分判工程招标工作计划总体上要满足工程施工进度需要，同时可根据各部门在本项分判工程上的工作准备情况，适当调整各个环节的工作时间。

五柴招缎标颠阶枕段捎的瓜工赏程共成起本类管赵控（3）仔招都标或过神程铃管奖理2、投标单位名单要求2.1分判合同金额预计超过100万元的，投标单位数量不得少于4家。主（总）包工程建筑面积超过5万平方米的、其它工程合同金额预计超过1,000万元的，投标单位数量不得少于6家；主（总）包工程建筑面积超过10万平方米的、其它工程合同金额预计超过3,000万元的，投标单位数量不得少于8家。2.2在投标单位中，试用和合格承建商的数量，原则上不得少于投标单位数量的50%；五恨招扁标缸阶参段理的既工对程果成斯本怨管乏控（3）奋招政标浆过学程隔管季理3、评标、议标、定标3.1经济标由合约管理部负责分析；技术标由项目部负责评定；设计方案的合理性和经济性由设计管理部负责评定。3.2议标单位由公司领导召集相关部门负责人（或合约评审委员会及类似机构）讨论决定。合同金额超过100万的招标，不得实行“开标即定标”制，必须组织一次或多次议标后，方可定标。3.3每次选择议标单位的数量，原则上不得少于投标单位数量或上次参加议标单位数量的50%。议标单位的选择，应以标价为顺序，不得跨越标价顺序人为地挑选投标单位安排议标。五绕招夹标唱阶塞段昏的池工踏程渔成堤本啊管抱控（3）领招待标受过誉程乎管慎理3、评标、议标、定标3.4对于带方案或设计的招标工程，投标方案或施工组织设计评审通过后，其投标总价方为有效。3.5定标会议：定标会议的成员原则上是：总经理、合约主管领导、财务负责人、项目主管领导、合约管理部负责人、项目部负责人、会议秘书（由合约管理部指定专人担任）。定标会议的讨论意见由会议秘书做出书面记录。3.6同次招标，以投标单位数量计算，中标机率不得超过40%，且中标单位必须为有效最低标单位。五爸招粪标康阶弄段户的蜘工梨程爹成拍本海管睛控（3）秤招半标匆过凶程瓣管猫理万达万达材料\万达成本管理制度-文字稿.doc9.3必须严格按招标文件的要求评、定标，严禁在开标后变更评标办法。9.4开标后应进行深入、全面的标函分析，已经具备定标条件的必须定标，确实不具备定标条件的应进行清标，但清标次数不能超过2次。9.5开标后禁止接受个别投标单位的优惠降价，进行单独议标。五销招洁标桑阶前段收的慢工确程轰成徒本慰管园控（3）娘招翅标便过凡程贤管粥理案例中海材料\合约管理\中海紫御公馆二期总承包工程评标报告.doc中海材料\合约管理\中海紫御公馆二期8号楼评标分析表（附件2-附件10）.xls中海材料\合约管理\中海紫御公馆铝合金门窗上会报告为什么要甲供物资？房地产项目甲供物资的种类？如何控制甲供物资成本？（4）门甲崭供棕物乌资叉管痛理一感是划能幼较咏好痛的鲁控辨制根工术成创本拦，睛能选通挽过乘甲植方那集问中往购步买陵及亭利伯用振甲曾方揉付踩款毕方略面殖的圾优福势坏达紫到因降都低谈成萌本军的丈目痕的诸；为成什死么触要惠甲古供庄物起资撤？（4）连甲敌供志物兰资蓬管夕理二仙就璃是奋能椅较鲁好可的免控潮制卡材滤料伞质樱量