我国房产税征收的政策取向

我国房产税征收的政策取向

一、房地产市场的发展根据房产税的发生和国际惯例，房屋产税与储存房屋的土地所有权无关。如果土地私有,则对土地和房屋分别征税,这时就叫房地产税;如果土地国有,则只对房屋征税,并按照房产的计税余值或租金收入为计税依据,这时就叫房产税。在国外,房地产税是地方财政的主要来源,美国为75%,肯尼亚也占到69%。房地产税除了为地方财政提供资金来源外,还有一个重要职能就是平稳房价、减少资源浪费和环境污染。在我国,鉴于城镇土地属于国家所有,使用者没有土地所有权,20世纪80年代,我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税两种,并于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,其中明确规定,对个人所有非营业用的房产免征房产税。由于当时颁布该房产税条例时,我国还没有进行住房市场化改革,人们普遍住的是公房,个人拥有住房的情况很少,收入也有限,所以对个人自住房给予免税。1998年,我国实施住房市场化改革,开始实行住房分配货币化,随着住房改革不断深化,房地产市场日趋活跃。在1998年我国住房制度改革之初,私人购房面积仅占城镇住房竣工面积的30%,而现在已达到70%。短短20年,伴随着经济社会的飞速发展及住房制度改革不断深化,房地产市场发展迅猛,居民购买商品房方式代替了原来的公有住房分配方式,房产逐步成为个人财产的重要组成部分和财富积累的重要方式。在这种条件下,房产税改革条件已基本具备。二、房产税政策设计需解决的问题我国的房产税是以房产为对象向产权人征收的一种税,属于房产保有环节的税种及财产税的范畴。2010年,中国房价虽然经过两轮严厉的政策调控,但城市房价仍然上涨过快。进入2011年,政府继续加大楼市调控力度,1月26日,国务院出台“新国八条”,打出了第三轮房地产调控的第一记重拳。1月27日,上海和重庆两市地方政府同时出台房产税实施细则,并于28日正式试行。至此,房产税政策正式走进中国百姓生活。但房产税政策究竟能不能遏制住高房价,促进房地产市场健康发展,尚需实践检验。从重庆市的实施细则来看,其房产税的征收对象包括:独栋别墅,不管存量房还是增量房均要征税;房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税,且税率随着房价的提高而提高,交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍以上的税率为1.2%。在重庆无户口、无工作、无投资的“三无人员”新购第二套(含第二套)以上普通住房应纳房产税,税率为0.5%。应纳税额的计算:个人住房房产税应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率,其中,应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积;免税面积是指以家庭为单位,一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的,按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房均不扣除免税面积。目前,尽管重庆的房价没有达到一线城市水平,甚至没有达到一些二线城市的均价水平,超过当地均价两倍以上的房产比例不超过30%。但是,重庆市的政策设计立足长远。若房产税政策的实施能把房价稳定在多数人可承受的水平上,当然是最佳结果了。将这样的政策推广到全国,至少可以保证二、三线城市的房价不再步一线城市的后尘。从上海市的实施细则来看,不仅税率设计低于重庆市的1.2%,而且征收范围也是“新人新办法、老人老办法”。作为一项老百姓充满了期待和希望的政策,在设计上首先保护既得者的利益,其政策的公平性、公正性就难免会受到质疑。在征收对象方面,上海市规定在不再新购住房的前提下,对存量房不征收房产税,对“新购普通房”定义为上海本市家庭新购的第二套及以上住房(包括新房和二手房),非本市家庭购房均属新购住房(不论是否为第一套)。在免税起征点方面,上海市按人均60平方米(含)为起征点。即同一家庭已有存量房产,但新购住房后,家庭人均住房面积仍低于60平方米(含)的,免征房产税。上海的适用税率为0.6%,应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的,税率暂减为0.4%;在税款计算方面,上海市的应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×70%×相应税率,即上海的应纳税额按照住房的市场价格打7折后再计税。上海这样设计房产税有其道理。因为以上海现有的专业房地产评估师人数难以在短时间内对上海的存量房进行有效估价,在实际操作上存在困难。纵观两地房产税政策,重庆市的实施办法影响相对较大,上海市的实施办法影响相对较小。无论从税率、计税标准等方面都可以看出,重庆市的房产税征收办法对打击高档住宅和投资(投机)性需求力度更大。另外,两市出台的房产税试点特征较为明显。财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人2011年1月27日接受记者采访时透露,试点开始后,三部委将总结试点经验,适时研究提出逐步在全国推广的改革方案。条件成熟时,在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上,在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。三、开征房产税的初衷房产税征收对房价的影响非常复杂,从我国拟征收房产税至今,这个问题已经在政府、学术界及社会引起了广泛的讨论。笔者综合各种观点后认为,我国政府开征房产税的初衷其实不是为了打压楼市,而是调整房地产市场结构、抑制高端消费,为地方政府培育重要且稳定的财政收入来源。因此,寄希望于开征房产税就能马上实现对高房价的遏制是不现实的,但其间接作用和影响力是不容忽视的。(一)开征房产税可以防止房地产投资和投资从调整房地产市场结构的角度来看,房产税对房地产市场的调控主要表现为对需求的调节,有助于引导消费者合理进行住房消费,在购房时充分考虑保有环节的房产税,通过衡量自己家庭收入,合理选择相对实惠的中小户型,从而引导市场增加该户型住房供给,实现集约利用土地的目标,在一定程度上缓解地价上涨对房价的推动力。在房产税开征前,由于“囤房”收入大大高于成本,中国各大城市房屋的空置率相当高,开征房产税以后,对投资者而言不仅会增加房地产投资收益的不确定性,而且会增加其“囤房”成本,从而促使他们把囤积的空置房出租,客观上起到活跃租房市场和扩大供给的作用,缓解房租和房价上涨压力。开征房产税还可以在一定程度上抑制房地产领域的投机行为,使炒房收益下降,降低住房价格过快上涨的可能性,促进房地产市场的长期健康发展。现实情况是,没有房产税,只要房价上涨一点,投资者就能挣钱,有了这一制度,则只有当房价涨幅超过房屋的持有成本才能有收益,能促使投资者权衡投资收益。从抑制高端消费的角度看,尽管高端楼盘在整个房地产市场只占不到10%的比例,不是楼市的主流,但由于其对我国房地产市场影响较大,高端消费必须得到抑制。开征房产税以后,高端消费住房免予征税的可能性非常小,这将引导消费者在今后购房过程中充分考虑这一点,减少他们对高端住房的需求,进而改变房地产市场的消费和建设结构。抑制高端住房需求,可以避免高端房价上涨的示范效应,为遏制普通住房价格上涨创造条件。(二)住宅用地供应、交易面积、完成率均较高当前,我国的土地财政现象非常严重。按照2011年2月国家统计局公报的数据,全国财政收入是8.3万亿元,地方本级财政收入4.1万亿元。按此计算,2.9万亿元的地价款收入将占到全国财政收入的32.53%,占地方本级财政收入的70.73%。从国家土地供应计划来看,2010年国土部全国住宅用地供应计划为18.5万公顷,与2009年相比增加约140%。但各地方政府并没有如期完成土地供应计划,由此推动土地价格节节上升。据中原地产的数据,2010年前8个月,全国有11个城市完成了全年商品住宅供地计划的47%,土地出让金收入却已达到2009年同期的76%,除上海外,一线城市平均只完成2010年土地供地计划的20%~30%。中国指数研究院的数据显示,2010年前9个月,全国105个城市累计供应住宅用地同比增加58%,前11个月,全国120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%,12月全国120个城市共有5966万平方米的住宅用地入市交易,这个数字是2010年的年度峰值,同比增长11%,环比增幅为35%。最终全国120个城市全年住宅用地累计供应量为4.58亿平方米,同比增加38%,这个数据远低于全国平均80%的增幅。一线城市仅上海超额完成土地供应计划,深圳、北京完成率分别为76%和61%,广州完成率最低,仅为41%。二三线城市完成率要好于一线城市,但温州、重庆的完成率仅为27%和23%,成为完成率最低的城市。说明有许多城市对于土地财政仍然非常依赖,对于饥饿疗法运用非常娴熟,推高了土地供应价格,从而对中国房价持续上涨起到了推波助澜的作用。基于上述分析可以看出,影响中国房价走势的根本因素是地价,土地价格不降,现行房地产市场供小于求的基本状况将得不到改变,市场价格走势就很难有较大改观。开征房产税虽然很难对市场供求基本面带来重大影响,不会起到直接遏制房价过快上涨的作用,但从长期来看,开征房产税可以缓解地方政府对土地财政的需求,进而扩大土地供应量,降低土地供应价格。(三)房产税税率改革难近几年,我国政府对于房价持续高企、普通甚至中产阶层消费者无力购买住房的问题一直非常关注,也出台了大量诸如加息、限贷、限购等一拨又一拨的楼市调控措施。继2010年出台《国十条》之后,2011年伊始,国家又出台了《新国八条》,但面对严厉的调控政策,房价仍然居高不下。事实上,房产税还没有正式开征,只对增量房征收房产税的“末班车心态”已经在助涨上海房价。据《东方早报》报道,受房产税出台传言的影响,买卖双方的交易周期较往常缩短了不少。21世纪不动产上海区域中心统计的数据显示,2011年1月1日至9日期间,上海全市新建商品住宅成交均价达2.12万元/平方米,较2010年12月同期均价提高了5.8%。而重庆宣布对存量房开征房产税后,也并没有“逼退”房价上涨的势头。房价居高不下的原因,无外乎在房地产投资者或炒房投机者眼里,持有房产的成本低、收益高,目前房产税税率对其持有住房成本影响不大;消费者对住房的刚性需求局面短期内无法得到改变,中国每年都有大量的人口进入城市,城市化人口增速平均在1%以上,大城市甚至高达3%;投资或投机于买房,可以抵御通胀。截至2011年3月份,我国的通胀率已经高达5%左右。但笔者认为,国家目前在重庆市和上海市开征房产税的试点工作只是一个摸索过程,在这个过程中,国家基于稳定的需求和短期内难以从技术层面对居民复杂多样的住房进行估值的原因,房产税税率不可能定得那么高,征税对象(适用范围)也不可能那么宽。随着试点工作的深入及其经验积累,如果房价依然高企,国家很有可能针对自住需求以外的住房征收高额的房产税,让投资或投机炒房者无利可图,增加他们的持有成本。易宪容就曾经提出了“有用的税率应该在5%~6%”的观点。秦虹认为房产税对房价的影响主要取决于征税标准,税率设置高,影响就大,税率设置低,肯定影响就小。周江指出“征税对象、税率和税基的合理确定难度很大,一下子铺开可能会出现很多问题。这也是为什么先在上海、重庆等地试点的原因。应先摸索经验,根据试点问题进行评估,最后才能推广。任何制度刚出台时,总会有各种担心,很多问题都能在不断完善的过程中解决,但不能因为有可能出现问题,就不推动制度完善发展。”笔者有理由相信,随着我国房产税征收制度由试点到推广并愈加完善,投资及其投机炒房者对房地产的利润预期会不断降低,为规范我国房地产市场作出应有的贡献。四、理依据是事实我国的房产税征收从大的趋势而言是必然的,但其征收缺乏法理依据也是事实。应在扩大试点范围、总结试点经验的基础上,尽快制定相关法规,设置科学合理的税率,规范地方政府对房产税的使用方向,为在全国范围推行房产税征收奠定基础。(一)房产税征收法律基础的缺失颁布于1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》明确规定,对个人所有非营业用的房产免征房产税。作出这样的规定是鉴于当时我国还没有进行住房市场化改革、人们普遍住的是公房、个人拥有住房的情况很少、收入有限的实际。时隔25年,我国居民的住房私有化已经非常普遍,更为重要的是当前我国房地产市场投资及投机炒作住房现象严重,使得住房价格不断高企,已经对居民正常的住房需求产生广泛影响。在这种条件和背景下,房产税征收不管是试点还是全面推广,都应该有法律依据。1986年制定的《中华人民共和国房产税暂行条例》已经明显不适宜作为当前房产税征收的法律依据,而且从法律规格的层面来看,它也仅仅是一部法规。所以,政府相关部门应尽快组织专家学者,结合试点城市的工作经验,尽早制定新的房产税法律,为今后全面推广征收房产税提供法律依据。(二)扩大试点城市范围,进一步缩小国内基目前我国房产税征收的试点城市仅仅为重庆市和上海市,而中国城市众多,各地实际情况千差万别,由重庆、上海两个城市总结出来的经验明显不能涵盖今后各地出现的问题和情况。应不断扩大房产税征收试点城市范围,不仅在一线、二线城市试点,还要在更小的城市进行试点,以尽可能多地获得实践经验和数据。政府相关部门应及时总结试点城市的经验,为制定房产税法律打下坚实的实践基础。鉴于各地实际情况参差不齐,建议国家允许试点省市先于国家制定地方房产税征收条例,为国家制定新的房产税税法奠定基础。(三)概述:均价4倍以上的税率从上海和重庆两个城市试点的情况来看,其税率制定均有不合理之处。上海的税率偏低,且征收范围是“新人新办法、老人老办法”,制度设计首先是保护既得利益者,政策的公平性、公正性从起步之时就受到质疑,其效果也拭目以待。重庆市以房价达到当地均价4倍以上的高档公寓征税税率为例,表面看1.2%的税率已经明显高于上海的0.6%,但其征收的基础是“房价达到均价4倍以上”,且不说房价达到均价4倍的可能性有多大,真的达到了